项目委托物业管理合同签订程序

　　项目委托物业管理合同的签订程序

　　1目的

　　对物业管理委托方的要求及公司提供服务的能力进行综合评审，保证合同签订过程中各部门各负其责，为合同顺利执行创造条件。

　　2适用范围

　　适用于公司新承接物业项目及合同期满物业项目委托管理合同的签订。

　　3相关标准要素

　　GB/T19002-ISO90024.3

　　4职责

　　4.1公司总经理负责与委托方保持联系，审查项目有关资料（或意向书），建立以经营部为主的投标小组，并任命组长，批准与委托方签订合同。

　　4.2投标小组负责项目资料的整理。

　　4.3机电工程部负责对设备运行、维修管理条款进行审查。

　　4.4财务部负责对管理收支预算情况进行审查。

　　4.5消防治安部负责对消防安全、治安、车辆管理条例进行审查。

　　4.6物业管理部负责对清洁卫生、绿化、建筑物管理等条款的审查。

　　4.7总经理负责组织物业管理方案和物业管理委托合同书的评审。

　　4.8经理部负责合同及有关资料的搜集整理。

　　5实施程序

　　5.1《委托物业管理合同》的起草

　　5.1.1当公司准备参与新的物业管理项目，实施投标以及延长原有物业的管理期之前，由公司总经理负责组织有关人员对标书或项目进行评审，明确公司是否参与投标或延长管理期。在公司明确参与投标或延长管理期后，由公司总经理负责组建以经营部为主的新项目投标小组或续签项目工作组，并任命组长。

　　5.1.2投标小组与物业管理委托方保持密切联系，索取该物业尽量全面的资料，掌握委托方的基本要求，向委托方递交物业管理投标申请书。

　　5.1.3投标小组在完成资料分析，实地考察，并获允许参与投标后，制定《物业管理方案》和《物业管理合同书》草本。

　　5.1.4由以经营部为主的投标小组负责搜集有关部门对《物业管理方案》和《物业管理合同书》草本的意见，并根据实际情况进行修改。

　　5.2合同的磋商

　　5.2.1投标小组与委托方联系约定时间进行磋商，并制定磋商计划。

　　5.2.2合同的磋商由投标小组组织，必要时可派物业管理部、机电工程部、财务部及法律顾问参加。

　　5.2.3合同的磋商应形成备忘录，记录讨论的情况和修改的意见。

　　5.2.4根据委托方的意见，由总经理组织公司有关部门和人员进行讨论，并决定是否继续磋商并提出修改意见。

　　5.2.5由总经理决定继续磋商的，由投标小组联系，直到达成一致意见，经总经理批准形成合同文本。

　　5.2.6当签订好的委托物业管理合同需要修改时，经委托方与管理方协商一致后方可对原合同进行修改。修改内容应形成合同修改备忘录，由经营部与合同一起保存。

　　5.2.7修改方式可分为两种情况。第一种情况是将修改内容作为合同附件，经双方签定盖章后同原合同一起使用；另一种情况是重新签订新的合同，同时将原合同作废。

　　5.3合同的签订与公证

　　5.3.2合同文本达成一致意见后，由经营部联系双方举行签署仪式，合同由总经理与委托方签署并加盖公章。

　　5.3.3合同双方认为有必要公证的由经营部办理有关手续。

　　5.3.4合同签署后正本及副件由经营部保管，副本给财务部、物业管理部及其它有关部门保管，具体参见《质量记录控制程序》。

　　5.3.5对未中标的项目，不进行合同评审，其全套投标资料由经理部负责保存。

　　6记录

　　6.1正式合同

　　6.2物业管理方案

　　6.3合同磋商备忘录

　　6.4评审记录（见质量手册4.3合同评审）

　　6.5合同修改备忘录

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篇2：物业管理合同签订程序

　　物业管理合同的签订程序

　　1目的

　　本程序明确了本公司与业主（客户）签定物业管理合同的工作流程，以保证合同的需求已明确并为双方所接受，公司具有满足合同需求的能力。

　　2适用范围

　　本程序适用于经营部、财务部和住宅管理处关于物业管理合同的签订。

　　3相关标准要素

　　3.1GB/T19002-ISO90024.3

　　4相关文件

　　4.1《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

　　4.2《业主公约》

　　4.3《深圳市物价局关于收取物业管理费标准》

　　4.4《深圳市物业管理有关法规》

　　4.5《物业管理费用的收取》

　　4.6《大厦入伙的管理》

　　5职责

　　5.1经营部负责物业管理合同的签订

　　5.2物业管理处负责办理房产交接、验收、服务跟踪手续

　　5.3财务部负责物业管理各项费用的收取

　　6实施程序

　　6.1根据相关文件和物业管理方案的具体要求，由经营部起草物业管理合同方案，其中包括双方责权、收费标准、违约责任等内容。

　　6.2物业管理合同方案经经理办公会讨论评审后，确定正式物业管理合同，并作书面评审记录。

　　6.3经营部根据市场情况、成本预测及有关规定确定物业管理费收费标准。

　　6.4经营部同业主（客户）正式签定住宅物业管理合同。

　　6.5财务部负责办理业主（客户）缴费手续。

　　6.6物业管理处负责与业主（客户）进行房产交接并办理相关手续。

　　6.7当合同发生修改时，由经营部将修改方案交经理办公会讨论评审，形成合同修改方案，并作好书面评审记录。

　　6.8对于已成立了业主管委会的和未成立业主管委会的将按以下程序运作。

　　6.8.1对于已成立了业主管委会的，由经营部将已形成的合同修改方案报业主管委会讨论通过，如未获通过，则按上述6.7程序评审。

　　6.8.2对于未成立业主管委会的，由经营部将已形成的合同修改方案征求业主意见，按多数人同意，则为通过办理。如未获通过，则按上述6.7程序重新评审。

　　6.9将已获通过的合同修改方案，以书面形式确认，经营部负责将更改后合同发至相关部门。

　　6.10合同原件由经营部保存，保存期限为长期。

　　7质量记录

　　7.1物业管理合同

　　7.2合同评审记录

篇3：业委会签订《物业服务合同》的注意点

　　业委会签订《物业服务合同》的注意点

　　随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中，最重要和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》，因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以，签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。

　　鉴于目前的情况和实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点：

　　明确委托物业服务的内容、范围和期限

　　在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。

　　例如，某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部了物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。

　　如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，业主只能是白受损失。所以，如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。

　　除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定：

　　例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司，物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所。业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴，业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

　　明确物业公司的权利和义务

　　本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任。例如，保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。

　　对违约责任的约定

　　要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以，一定要约定。如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

来源：重庆物业

篇4：未签订物业管理合同可拒交物业费吗

　　核心解读:接受物业服务,就应交纳物业费

　　[案例]

　　艾明辉经营的智能人网吧位于辽宁省政府公务员小区内。20**年7月1日,该小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》,规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后,政兴公司按约定进行物业服务,但艾明辉却未交纳物业管理费。20**年11月7日,政兴物业公司诉至法院,要求艾明辉给付拖欠的20**年下半年物业管理费3611.6元,并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同,物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。

　　[判决]

　　沈阳市法院审理认为:业主委员会是业主大会的执行机构,具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一,该合同对其具有约束力,其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。

　　[法官说法]

　　沈阳市法院民二庭主审法官李倩:业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题,它直接影响到物业公司的运转,造成物业公司服务质量下降,间接损害更多业主的利益。根据《物业管理条例》有关规定,业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的,业主应受其约束,负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。

　　出处:海南高速物业管理有限公司

篇5：没有签订服务合同--业主该不该支付物业费

　　没有签订服务合同--业主该不该支付物业费

　　案情介绍:

　　小区部分业主以A物业管理公司(以下简称A公司)没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。

　　A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。

　　业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符;根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。

　　一审判决结果：

　　一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。

　　业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。"

　　18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订"物业管理服务合同"。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。

　　且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。"因此A公司的行为属无合同管理，或"自行提供服务"。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。

　　案情分析：

　　本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。

　　但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理"，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用"，是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。

　　构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件：

　　一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托;

　　二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有;

　　三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。

　　二审判决：

　　二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。