业委会小区物业公司解除物业服务合同函

　　业委会关于小区物业公司解除物业服务合同的函

　　北京**物业管理有限公司：

　　20**年4月24日，业主委员会与贵公司签订了物业服务合同。20**年5月1日0时起，对山庄物业进行管理与服务。根据《物业服务合同》第二十五条和《物业管理服务考核标准》第1.2.8款的规定，业主大会第三次会议对贵公司在山庄服务的满意度进行了表决，参加本次会议投票表决业主为794人，6位业主满意， 66位业主基本满意，满意度为9.1%；626位业主不满意，96位业主基本不满意，不满意度为90.9%。业委会曾于20**年7月25日做过小范围满意度预警调查，只有22%、10%的委员分别对总体服务和履行合同表示基本满意；不满意分别为67%、90%；基本不满意分别为11%、0；两项的不满意度为78%和90%。

　　在这一天的会议上，业委会向贵公司的与会人员书面提交《长城物业未履行合同的部分条款》，并当面逐条提出整改意见和建议。20**年9月中旬召开业主大会会议，贵公司人员参加了会议，会议报告又进一步提出了物业整改问题，此后的3个月仍无整改措施，且状况在恶化。业主委员会根据业主大会会议的表决结果和与贵公司会谈情况以及签约条款、签约时的情况，于20**年12月22日召开会议，决定与贵公司解除于20**年4月24日签订的物业服务合同。

　　解除时间为20**年12月31日，业委会将于20**年1月1日0时起全面接管。为了保障业主的财产和人身安全及管理与服务的连续性，业委会聘请的保安和相关人员定于20**年12月23日进入山庄。请贵公司准时撤出并做好交接工作。业委会将设立专门工作组与贵公司商谈有关违约及给业主和业委会的损失赔偿问题。

　　特此函告。

　　zz山庄业主委员会

　　20**年**月**日

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篇2：提交《翠竹园物业服务合同》草案审议说明

　　关于提交《翠竹园物业服务合同》草案审议的说明

　　（一）物业合同草案拟定的基本情况

　　本届业委会2月份上任后，即着手与zz物业商议下一轮的物业合同。业委会4月份组织小区熟悉审计事务的业主代表对zz物业翠竹园管理处的年度财务审计报告进行了审查，5月份业委会召开例会，听取了对zz物业翠竹园管理处年度财务审计报告的审查意见，通过此项工作，业委会对zz物业的年度收支情况有了基本了解，为修订物业服务合同提供了一定的依据 。

　　在此基础上，业委会从有利于小区物业管理、明确物业服务企业工作职权、强化监督手段、制定奖惩措施等方面，对zz物业提交的物业服务合同进行了详细的修订，合同原稿5241字，经修订增加到9270字，并且增加了《zz翠竹园住宅小区绿化养护服务标准及评分细则》、《zz翠竹园住宅小区利用公用部位和公用设施经营所得的分配及管理办法》、《南京市普通住宅物业服务四级三类收费标准》、《服务满意度测评表》共4项合同附件。

　　小区已有10年历史，物业管理不断出现新的情况，本次物业服务合同对群租管理、绿化维护、机动车管理、电梯门禁等基本生活设施的抢修、公共收益管理、双方义务、违约责任做了更加具体的规定，使得物业合同更有操作性和针对性。

　　按照《南京市普通住宅物业服务四级三类收费标准》，本合同的物业服务住宅收费标准为：1.6元/平方米/月，在符合本合同第5条第5点相关条件下，可作调整。

　　另通过修订《zz翠竹园住宅小区管理规约》，明确了对群租的界定，本合同增加对群租管理的约定，对群租的业主将按照16元/平方米/月的标准收取其物业管理费，群租房屋的代收代缴水费及公共能耗费、电梯电费均按照核算收费标准的10倍收取，该套房屋业主需承担相关连带责任。

　　（二）地下车库机动车位停放费调价的磋商情况

　　新一轮物业合同的焦点问题是地下机动车位停放费的调价， 20**年9月1日，业委会召开例会，研究zz物业提出的地下车库机动车位停车费从30元/月/个提高到80元/月/个的调价申请，业委会认为调价标准应该与机动车位的实际管理成本相适应，为此要求zz物业提供地下车库管理成本数据。为了帮助物业了解民情，业委会于20**年11月24日主持召开了地下机动车位停车费调价业主听证会，请广大业主听取zz物业调价申请和成本解释，对调价事宜发表意见。

　　根据听证会业主的普遍意见（详见20**年11月30日业委会发布的听证会情况说明），11月25日业委会又组织业主代表查账核实有关数据，11月28日在查账基础上，业委会约谈zz物业高层领导，要求zz物业根据业主意见重新考虑调价方案。

　　12月5日，双方在居委会的协调下再次会谈调价事宜，业委会认为通过广大业主和zz物业的共同努力，zz翠竹园已成为南京有名的高档宜居小区，从中我们看到了zz物业为此付出的努力。本届业委会希望通过新一轮物业合同的签订，继续保持zz翠竹园优美、安宁的物业品质，zz物业为小区治理付出了劳动，完全应该得到与其质价相符的报酬，我们不希望一个物业企业因为出现经营亏损而导致物业服务质量下降，因为这最终影响的是业主的生活，导致房价下跌，但物业企业也应该遵守合同约定，杜绝偷工减料，保质保量地向业主提供一如既往的优质服务。

　　同样，地下车库管理是物业管理的重要部分，也是保持本小区优美环境、安全秩序、有序管理的重要物业服务内容，不到万不得已，不应采取将地下车库单列管理的方式。翠竹园小区的广大业主认同地下车库机动车位停车费的调价应与成本相适应，但业委会也希望zz物业从品牌维护及长远合作出发，在申请调价时既要考虑成本因素，也要充分考虑调价幅度与业主的感受。

　　经过上述协调，最终zz物业将地下机动车位停放费调价申请修改为60元/月/个。

　　至此，新一轮物业合同草案拟就。保持并改善现有物业服务水准是业主的共同愿望，业委会现将《zz翠竹园物业服务合同》（草案）提交业主大会审议表决。

　　zz翠竹园住宅小区业主委员会

　　20**年12月15日

篇3：业委会签订《物业服务合同》的注意点

　　业委会签订《物业服务合同》的注意点

　　随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中，最重要和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》，因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以，签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。

　　鉴于目前的情况和实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点：

　　明确委托物业服务的内容、范围和期限

　　在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。

　　例如，某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部了物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。

　　如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，业主只能是白受损失。所以，如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。

　　除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定：

　　例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司，物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所。业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴，业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

　　明确物业公司的权利和义务

　　本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任。例如，保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。

　　对违约责任的约定

　　要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以，一定要约定。如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

来源：重庆物业

篇4：签物业委托合同还是服务合同？

据了解,目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物业合同的性质没有明确定义,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉,这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中,涉及到物业管理合同的,既有服务合同纠纷,又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时,部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

[解读]

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签订的是物业委托合同性质的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题,比如遭到盗窃等,那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同,而不需要任何理由,也不利于小区物业管理的稳定性。

[解决方法]

在签订物业管理合同时,需要注意的是合同的性质应该为服务合同,而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称,如果是服务合同,一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”,同时,在合同的条款中,如果是委托合同,一般会表现为“甲方委托乙方”,而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

篇5：以案说法:物业管理服务合同委托合同区别

深圳市布吉镇××花园热闹非凡,入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入,原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧,围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下,双方经过一上午的僵持,原管理处保安撤走,新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。

1998年10月该花园竣工,发展商成立了一家子公司进行物业管理,后该花园成立了业主委员会,双方于20**年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》,约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取,带电梯的小高层1.45元/M2,商铺1.60元/M2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。20**年2月28日管理处在花园内贴出通知,将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2,小高层2.10元/M2,商铺2.20元/M2。一石激起千层浪,业主纷纷反对。4月13日召开业主大会,罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后,7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。

事情并没有结束。7月18日,原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请,请求继续履行20**年2月18日签订的《物业管理委托合同》,支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审,尚未裁决。双方争议的焦点就是:20**年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同,还是委托合同。

该合同虽然名称上使用了“委托”二字,内容上也包含了“委托”成分,确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为,但从实质上看并不是委托合同。

委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征:1、委托合同的标的是处理事务的行为,该行为既可以是法律行为(委托进行买卖、租赁等),也可以是具有经济意义的行为(清理财产、整理帐簿等),还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。这一点,使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同,受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务,因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时,合同即告成立,无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件,是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿,也可以无偿,依法律规定或当事人之间的约定来确定。

而物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。 物业管理的本质是“服务”,物业管理企业提供“服务”这种产品,业主或非业主使用人享受和使用“服务”,这种“服务”的形式是多样的,既包括有形的管理、修缮、服务,也包括无形的环境、气氛、形象,从而使物业发挥最大的使用和收益的功能,达到物业保值和增值的目的,改善人民群众的生活和工作环境。

物业管理产生与发展的理论基础是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式——建筑物区分所有权,又称“区分所有”,该制度自19世纪初至20世纪中叶,已为英美法系与大陆法系的各国民事立法所普遍确立,其渊源可谓久远。它是以现代科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式