物业服务合同业主车辆安全

法律适用者总希望其工作能够像“1+1=2”那样简单,但现实是,任何法律规定都只能表现为有限的条文,而生活世界则有无限的变化。以有限之条文应对无限之变化,就不能不讲法律适用方法,于是就有了法律的“适用”、“准用”与“类推适用”。一一对号入座固然理想,不能对号入座时仍须有应对的方法,毕竟法官不应以法无明文规定而拒绝裁判。关于小区车辆被盗的问题,也是如此。

业主与物业公司之间存在合同关系,被称为“物业服务合同”(或者“前期物业服务合同”)。一方提供服务,另外一方支付报酬,因而是双务合同、有偿合同。但仅此还不够,为了正确地适用法律还必须作进一步的合同性质认定,特别针对在小区内停放车辆,是服务合同、保管合同抑或其他?认识存在分歧,这也彰显出合同性质的认定,意义重大而又操作不易。

我们不妨设想,一个有车之人购置商品房时会考虑什么?其一,应该有一个停放车辆的位置;其二,车辆停放在那里应该是能够让人放心的。为了实现这些目的,应该做些什么呢?

首先,要获取一个车位。根据物权法第七十四条第二款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”相应地,获取车位的合同具有买卖、赠予或者租赁的性质。这可以看成是一个独立的合同,有时也会被集成在商品房买卖合同或者前期物业服务合同中。

其次,业主和物业公司之间成立物业服务合同。这种合同有一定的特殊性,通常是一种集体合同及附合合同,表现为格式条款,单个的业主通常没有自主选择的余地。这一点无论是对于“前期物业服务合同”(参照《物业管理条例》第二十一条),还是对于由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立的“物业服务合同”(参照《物业管理条例》第三十五条第一款),均不例外。物业服务合同与前期物业服务合同通常是两个合同,属于“重起炉灶另开张”。当然也不排除有另外一种可能,即新的物业公司取代原来的物业公司的合同地位,从而只是合同主体发生变化,合同本身仍然只有一个。另外还要强调一点,物业服务合同并非物业公司与业主委员会之间的合同,而是物业公司与业主之间的合同,因此不是总体上只有一份合同,而是有多少户业主便有多少份合同。当然,由于不是所有的业主均有车,物业服务合同相应地会有所变化,或者是将车辆保安的内容作为物业服务合同的一项附加条款;或者是设立两套物业服务合同方案:一套不带有车辆保安内容,另外一套则有,由业主选用。

上述获得车位的合同与物业服务合同有可能被集合成一个合同(混合合同),也有可能各自独立。通常车位获得后,当事人权利义务关系固定下来,较少再生纠纷,因而以下仅考虑单纯的物业服务合同关系。该合同既为《物业管理条例》所规定,因此已成了典型合同(有名合同),尽管它的名字没有出现在合同法中。在法律适用时,条例有规定的依条例,没有规定的依合同法。合同法规定的15种合同中,有偿地处理事务或者提供服务的合同有承揽、建设工程、运输、委托技术开发、技术咨询和技术服务、保管、仓储、委托、行纪和居间。因此,仅说“业主与物业公司仅成立服务与被服务的关系”(“服务合同说”),针对法律适用而言,尚属于事无补,因为“服务合同”有很多种,这一定性并不能够将法律适用者引导至某一确定的法律规范,因而还必须进一步认定“物业服务合同”的性质。与我们讨论的问题相关的有承揽、保管、委托。以下仅针对此三种合同展开分析。

承揽合同中承揽人的主要义务是完成工作及交付工作成果(参照合同法第二百五十一条),法律规范的重点是合同履行的结果;物业公司的主要义务是提供保安服务,法律规范的重点是合同履行的过程。二者存在较为明显的差异,不应等同。

保管合同中保管人的主要义务是保管寄存人交付的保管物并返还该物(参照合同法第三百六十五条)。保管人履行保管义务通常是在自己的支配领域,比如小件寄存,保管人保管寄存人交付的行李箱,是在保管人的特定场所。物业公司不仅对车辆负有保安义务,对于所有业主的财产(楼房、室内的

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篇2：《前期物业服务合同（示范文本）》意义分析

　　前期物业管理的“灭火器”

　　--《前期物业服务合同(示范文本)》意义分析

　　文/康琪雪

　　近年来，随着物业管理行业的快速发展，相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势，特别是前期物业管理阶段，由于是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡的物业管理，各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。20**年7月，福州市海景花园业主因对“老管家”信源物业管理公司不满，决定结束前期物业服务合同，另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商，必须由开发商提出移交为由拒绝被“炒鱿鱼”，甚至出现流血冲突。20**年1月，上海锦灏佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件，业主的不满归结为：小区不开正门，不论步行还是机动车只能走侧门，给业主造成极大不便;物业管理公司强行拆掉业主封露台的栏杆;绿地被物业管理公司改成停车场;公共维修基金帐户使用情况一直未公开;破坏业主之间的联络等等。20**年9月1日，《物业管理条例》正式实施，为物业管理活动提供了有力的法制保障，在此基础上颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》也必将成为熄灭物业管理纠纷火焰的一股清泉。

　　第一，示范文本中明确规定了物业管理服务的内容(第二条、第三条)并在附件中规定了服务的质量标准。这就让前期物业管理企业意识到自己不是垄断目前所管理的小区，而是要珍惜自己已得到的服务管理权，所提供的服务不但要符合约定的内容更要符合各方面的质量标准。示范文本第五条“单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”，避免了前期物业管理合同对所有的业主提供“一刀切”服务，有效地满足了不同业主的特殊需要，真正做到“以人为本”，同时将一些业务分散交易，而不是强迫所有业主必须“享有”的做法，更彰显公平，避免业主以自己不需要某项服务为由拒交物业管理费。

　　第二，示范文本中明确规定有关费用的收费方式、用途、业主缴费责任及费用公开等事项。物业管理的收费问题是一直困扰各物业管理企业的“老大难”，也是物业管理纠纷的顽疾之一，多数小区的物业管理费收缴率仅有80%，不少小区不到50%，一提及此往往是物业管理公司和业主各执一词，难分对错。示范文本中第七条明确了业主的缴费责任，同时第六条、第八条明确了物业管理公司公开使用物业服务资金用途的义务。费用的公开化不但让业主放心，同时也能赢得业主的理解，是物业管理公司与业主之间重要的沟通渠道。

　　第三，示范文本中明确了有关物业经营与管理的责、权、利。除了第九条、第十条关于停车场收费的方式和权利、义务的规定以及第十一条有关会所收费的规定外，值得注意的是第十二条中明确了物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托物业管理公司经营，经营收入按约定分配。这将减少诸如楼顶广告以及广告收益归属而引起的纠纷，保护了业主的产权也维护了物业管理公司的经营权。

　　第四，示范文本中规定了物业的承接验收事项(第十一条至第十七条)。住房质量问题也一直是物业管理的难为之处，业主将毕生储蓄倾囊而出，自然希望住上让自己放心的房子，物业管理公司也希望业主不要将本不属于自己责任范围的问题强加在自己头上。因此，对于物业管理公司来说，做好物业的接管验收可以大大减少日后关于住房质量的纠纷，一方面保护了业主的权益，另一方面明确了各方的质量维修责任，保护了自身权益，避免了夹在开发商和业主之间的尴尬。对于业主来说，协助物业管理公司进行有关的验收无疑会保护自己的正当权利，避免出现房屋质量纠缠不清的烦恼。

　　第五，示范文本中明确了物业的使用和维护事项(第十八条至第二十四条)。首先无论是物业管理公司还是业主都应遵守临时公约以及就公共设备、公共秩序、环境维护等方面的约定。业主和物业管理公司都有义务维护良好的公共环境，减少相关纠纷的产生。其次，物业管理公司的管理要着重于小区的公共部位，而不应侵犯业主对其私有财产进行处理的权利，如案例中业主由于害怕被盗在露台或窗户加防盗栏，如果不是在公共部位且不影响其他业主的利益，物业管理公司不应以影响美观为由强加阻拦。再次，确因维修或公共利益临时占用道路、场地的，无论是物业管理公司还是业主都要征得相关业主的同意，这是对业主权利的保护。明确这一点就不会出现案例中小区只开侧门不开正门的现象，也不会有将绿地改为停车场的事情发生。最后，装饰装修中出现的纠纷也很多，对物业管理用房的处理和使用用途也有引发矛盾的案例，因此示范文本中明确相关的权利和责任有利于避免

篇3：解读《前期物业服务合同》

　　解读《前期物业服务合同》

　　日前建设部出台了《前期物业服务合同(示范文本)》(以下简称示范文本)。这个示范文本共9章43条，涉及前期物业管理的方方面面。表面上看，这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;购房者签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。为此，我们特对此示范文本做个简要介绍与解读。

　　1 示范文本意义深远

　　于去年9月1日起施行的国务院制定的《物业管理条例》第三章第二十一条就明确规定;在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　条例第二十四条还规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　评点.条例出台一年多来，关于前期物业选聘、招投标的工作进展缓慢，其中一个重要原因就是缺少一个规范的前期物业服务合同。现在示范文本的出台，为贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理铺平了道路。有了规范的合同，就能引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，其重要意义不言而喻。

　　2 包干制、酬金制选其一

　　根据示范文本规定，物业服务收费可以有包干制和酬金制两种选择。包干制的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业公司按照相关标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

　　酬金制的物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

　　评点:根据福建辉扬律师事务所林丹律师的意见，包干制与酬金制相比较，包干制体现了风险共担的原则，因而更有利于业主。但因为合同不是业主与物业公司签订的，所以在这一点上业主只能被动地接受开发商与物业公司的选择。如要改变只能等业主大会成立后重新签订物业合同了。

　　3 来售房子物业费开发商交

　　新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范围的巴竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由开发商全额交纳。

　　评点:其实这在去年出台的《物业管理条例》中也有明确规定，但是真正执行的开发商却很少。据了解，目前许多进行前期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的房屋，但开发商根本就不交纳物管费用。这一新规定也许将有利于制止开发商的“赖账”。

　　4 业主承担连带责任

　　示范文本提出，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

　　示范文本第三十九条还规定，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

　　评点:福建辉扬律师事务所的林丹律师说，这条规定提醒业主，在房子出租或交亲友使用前，一定要与使用人签个租赁合同或书面协议，规定好物业使用人的权利和义务，特别是缴交物业费和其他相关费用，一定要注明由物业使用人承担，以免出现麻烦。

　　5 规定物业承接验收办法

　　示范文本对开发商与前期物业公司的物业承接验收做了明确规定，提出对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验，明确存在的问题与解决办法，并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

　　示范文本还规定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列

篇4：物业服务合同法律性质及法律的适用

　　物业服务合同法律性质及法律的适用

　　物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同，许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。

　　物业服务合同的法律性质

　　对于物业服务合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为，物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作(提供劳务)的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为，物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。笔者认为：

　　第一种观点难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

　　第二种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。

　　第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。

　　综上分析，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务的合同。

　　物业服务合同的法律适用

　　有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定，具有直接性。对无名合同的法律适用，理论界存在着三种意见：一是吸收原则，吸收原则将合同分为主要内容和次要内容，在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则，结合原则认为应分解各种无名合同的规定，寻求其法律要件，以发现能适用的法律，并加以调和统一，创造一种混成法。三是类推适用原则，类推适用原则是指，法院在处理具体的无名合同案件时，由于法律无明文规定，则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神，对案件作出裁判的一种方式。目前，大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。

　　物业服务合同作为一种无名合同，在法律适用上，既应适用调整有名合同的一般原则，也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为，要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决，法院应当遵循以下原则：

　　1.遵循合同法的基本原则和总则的规定合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则，当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同，都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型，当然应受合同法总则的调整。

　　2.尊重当事人意思自治物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时，要确认当事人直接地位平等的横向经济关系，依法对其进行调整，要充分尊重当事人的意思表示，从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。

　　3.准确适用法律法规法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后，要准确适用法律。无具体可适用的法律，则依据民法通则、合同法的一般原则，无一般原则的，依据法理、学理解释，也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。

　　4.进行类推适用在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时，要主要把握三点：第一点，法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件;第二点，物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键;第三点，物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果，以维护当事人真实意思表示，实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。

　　(作者单位：北京市延庆县人民法院)

篇5：五星乡都一号小区前期物业服务合同

　　五星乡都一号小区前期物业服务合同

　　合同登记编号：_________

　　甲方（建设单位）：重庆五星地产（集团）有限公司

　　组织名称：重庆五星地产（集团）有限公司

　　法定代表人：**

　　地址：重庆九龙坡区西彭镇天醉园

　　联系电话：65**6

　　乙方（物业管理企业）：重庆市**物业管理有限公司

　　企业名称：重庆市**物业管理有限公司

　　法定代表人：**

　　地址：重庆九龙坡区西彭天醉园

　　联系电话：65**9

　　根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时管理规约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。

　　第一章 物业管理区域概况

　　第一条　物业基本情况

　　物业名称：五星乡都一号；物业类型：住宅；座落位置：九龙坡西彭天醉园；占地面积：39584平方米；建筑面积：63493平方米；

　　四至：东至：天醉园广场 南至：赵家院子西至：北彭公路 北至：塘湾院子；

　　其他：___。

　　第二条　具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。

　　第二章 物业服务事项

　　第三条　乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：

　　1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。

　　2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。

　　3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、_________。

　　4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

　　5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、______。

　　6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。

　　7、交通与车辆停放秩序的管理。

　　8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。

　　9、物业档案资料管理。

　　10、物业专项维修资金的使用。

　　11、装修管理。

　　12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。

　　13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。

　　14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

　　第四条　在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：

　　1、_________

　　2、_________

　　第三章　物业服务质量

　　第五条　乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。

　　第四章　物业服务费用

　　第六条　本物业管理区域的物业服务收费

　　物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：

　　（1）住宅：1.5元／月?平方米（高层），2.5元／月?平方米（别墅）

　　（2）写字楼：___元／月?平方米

　　（3）商业物业：元／月?平方米

　　（4）其他物业：_____元／月?平方米业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

　　第七条　共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。

　　第八条　业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每年／每季／每月）前___日内履行交纳义务。

　　第九条　停车收费分别采取以下方式：

　　1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位待定元／个?月；车库车位70元／个?月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中70元／个?月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；

　　2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位待定元／个?月；车库70元／个?月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位待定元／个?月、车库车位70元／个?月标准提取停车管理服务费；

　　3、业主自行购置车位的，应按70元／个?月标准向乙方交纳停车管理服务费。

　　第十条　乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。

　　第十一条　乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。

　　第十二条　乙方利用属于全体业主所有的停车场及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。

　　第十三条　乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。

　　第十四条　其他约定___。

　　第五章　双方的权利义务

　　第十五条　甲方的权利义务

　　甲方享有的权利：

　　1、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度

财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施；

　　2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

　　4、依据法律、法规规定享有的其他权利。

　　甲方应履行的义务：

　　1、在销售物业之前，制定《业主临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时管理公约》。

　　2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；

　　3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：

　　（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；

　　（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；

　　（3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；

　　（4）供水、供电、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；

　　5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

　　（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；

　　（2）规划设计资料；

　　（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（5）物业管理所必需的其他资料。

　　6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；

　　7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的_九龙坡_区、房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：

　　（1）新建物业建筑面积出售达50％以上的；

　　（2）物业自首次出售之日起已满两年的。

　　8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；

　　9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；

　　10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；

　　11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

　　12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

　　13、法律、法规规定的其他义务。

　　第十六条　乙方的权利义务

　　乙方享有的权利：

　　1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；

　　2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；

　　3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；

　　4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

　　5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；

　　6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。

　　乙方应履行的义务：

　　1、履行合同、提供物业服务；

　　2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；

　　3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；

　　4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；

　　5、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，经依法议定后组织实施；

　　6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；

　　7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；

　　9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；

　　10、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

　　11、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；

　　12、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；

　　13、新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；

　　14、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

　　15、法律、法规规定的其他义务。

　　第十七条　根据《业主临时管理规约》的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：

　　1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；

　　2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》及公众管理制度的行为；

　　3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；

　　4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。

　　第六章　物业管理用房

　　第十八条　甲方应于首位业主入住前30日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积320.00平方米。

　　第十九条　物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

　　第七章　合同期限

　　第二十条　本合同期限为__三__年，自_20**_年_12_月_1_日起至_20**_年

_12_月_1_日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。

　　第二十一条　本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。

　　第八章　违约责任

　　第二十二条　因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。

　　第二十三条　甲方违反第十七条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责任。

　　第二十四条　乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。

　　第二十五条　甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章"物业服务质量"约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上"物业管理事项"的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。

　　第二十六条　乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章"物业服务质量"约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的"物业管理事项"的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。

　　第二十七条　甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之的标准向乙方支付违约金。

　　第二十八条　甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

　　第二十九条　双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：

　　1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；

　　2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；

　　3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；

　　4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

　　第三十条　违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。

　　第九章　附则

　　第三十一条　本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。

　　第三十二条　甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。

　　第三十三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。

　　第三十四条　双方约定自本合同生效之日起__日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

　　第三十五条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。

　　第三十六条　本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

　　第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择重庆市仲裁委员会仲裁；

　　第三十九条　本合同正本连同附件页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。

　　第四十条　本合同自签字盖章之日起生效。

　　甲方（盖章）：　　　　乙方（盖章）：

　　法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

　　委托代理人（签字）：委托：