两部司法解释--为妥善处理建筑物区分所有权及物业服务纠纷立规

　　两部司法解释--为妥善处理建筑物区分所有权及物业服务纠纷立规

　　《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共有19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共有13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

　　业主身份界定标准填补法律空白

　　“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　物业不履行维修养护等义务业主告状法院支持

　　“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这是最高人民法院24日公布的司法解释作出的规定。

　　进一步解决“住改商”纠纷

　　当前，因房屋“住改商”引发的纠纷较多，司法解释对此进一步作出规定，对审判工作予以指导。

　　司法解释对物权法作出了解释性规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

　　破解物业服务欠费纠纷难题

　　欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。司法解释作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

　　司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　车位、摊位等特定空间可认定为专有部分

　　在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。司法解释对此作出了规定。

　　司法解释规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

　　(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

　　(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

　　(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

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篇2：建筑物区分所有权纠纷案诉讼一审答辩状

　　建筑物区分所有权纠纷案诉讼一审答辩状

　　答辩人：A总（个人信息）

　　住址：**市**区**

　　被答辩人： z先生（个人信息）

　　住址：**县**镇**村**路

　　答辩人现针对本案本诉纠纷的法律性质问题进行答辩。答辩人认为，本诉并非相邻通行纠纷，应属就建筑物共有部分的物权侵权纠纷。

　　我国物权法第84条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

　　相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产权利人在通行等方面根据法律规定产生的权利义务关系，相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制。相邻关系的成立要件至少应包括以下三个方面：第一，相邻关系的主体为两个或两个以上的不动产所有权人、用益物权人或占有人；第二，相邻关系的客体为不动产本身；第三，相邻关系的内容应为对毗邻各方各自行使物权的延伸或限制。

　　本案本诉中，Z先生于起诉材料中诉称答辩人在门前安装了凸出1平方米多的防盗不锈钢栅栏设施，侵犯了其通行权，影响了Z先生的通行、增加了消防隐患、妨碍了装修进度及物品搬运并给其造成了经济损失。答辩人认为，即便Z先生所述属实，答辩人“在门前安装栅栏”，但该行为并非答辩人对自身房产专有部分所有权的行使，应属对建筑物的共有部分的使用。而依照我国物权法第70条、第83条，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3、15条的规定，建筑物区分所有权人对共有部分无权自行处置。既然如此，本案本诉纠纷作为相邻关系的前提并不存在，本案本诉部分非属相邻通行关系，应属建筑物共有部分的物权侵权纠纷，Z先生之相邻权未受侵犯。

　　本案本诉部分中Z先生提出的理由无法支持其诉求。因此，贵院可驳回ZZ于本诉中之诉讼请求。

　　此致

　　**市**区人民法院

　　答辩人：A总

　　20年 月日

篇3：建筑物区分所有权案民事反诉状范文

　　建筑物区分所有权案民事反诉状范文

　　反诉人（本诉被告）：z总（个人信息 ）

　　住址：**市**区**北三里

　　被反诉人（本诉原告）： 吴先生（个人信息）

　　住址：**镇**村

　　反诉请求：

　　1、判令被反诉人将**市**区古龙居住公园*号房产的入户门退回以房产证为准的历史入户门位置；

　　2、判令被反诉人将其占用的共有部分恢复原状；

　　3、判令被反诉人承担本案诉讼费用。

　　事实与理由：

　　反诉人系址在**市**区古龙居住公园V号房产（下简称为“301室”）的业主，并已于20**年1月份入住至今。被反诉人系301室对门即址在**市**区古龙居住公园V号302室房产（下简称为“302室”）的业主。

　　20**年4月22日，被反诉人曾将302室的入户门外移几十厘米，后因反诉人反对，经小区物业公司出面调解而作罢。20**年6月11日，被反诉人将302室入户门向共有部分外移40厘米左右并灌浆固定。为此，20**年6月11日，古龙居住公园的物业管理单位**华菲物业管理有限公司古龙居住公园服务中心向302室的业主发出了整改告知书，要求其将向共有部分外移的入户门恢复原状；次日，**市**区城市管理行政执法局禾山中队发现302室业主将入户门向外移动，向302室业主发出单号：0000641#的《责令改正通知书》。但被反诉人拒不改正，并致本案本诉所指争议的发生。

　　被反诉人侵占古龙居住公园共有部分事实清楚，其行为已构成侵权，给反诉人造成了损害和妨碍，应承担相应的法律责任。

　　本案诉争双方为邻居，反诉人提起反诉的目的即在于完整展现双方争议过程，以利于法院查明案件事实真相，依法及时妥善化解邻里矛盾。请贵院判如所诉。

　　此致

　　**市**区人民法院

　　反诉人：z总

　　（签字）

　　20年 月日