业委会签订《物业服务合同》的注意点

　　业委会签订《物业服务合同》的注意点

　　随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中，最重要和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》，因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以，签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。

　　鉴于目前的情况和实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点：

　　明确委托物业服务的内容、范围和期限

　　在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。

　　例如，某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部了物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。

　　如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，业主只能是白受损失。所以，如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。

　　除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定：

　　例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司，物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所。业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴，业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

　　明确物业公司的权利和义务

　　本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任。例如，保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。

　　对违约责任的约定

　　要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以，一定要约定。如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

来源：重庆物业

编辑：www.pmceo.Com

篇2：业委会主任在规范业委会运作中的作用

　　业委会主任在规范业委会运作中的作用

　　秦光模、葛江艳

　　《物业管理条例》和《业主大会规程》自颁布实施已有两年多，一方面物业管理的经营理念、运作模式、行为操守得到制度性的规范，一方面也成为业主和物业管理维权的利器，业主的权益随之得到相应的体现和保证。但目前业主参与物业管理的积极性不高，参与方式和途径有待正确和引导。此时如何规范业委会运作，如何规范业主自治组织建设，如何发挥业委会主任的作用至关重要。本文试从以下几个方面来分析业委会主任在规范业委会运作中所起的作用。

　　一、业主委员会主任起着全体业主利益代言人的作用

　　谈到利益，人们不难联想到业主对开发商的维权，当小区入住人数增多，各项配套设施完善，小区逐渐步入成熟，业主们的利益投诉点也将随之转移到业主间的矛盾冲突。业委会的工作重点也从对外争取合法权益转移到维持业主和业主间的利益平衡。例如说：小区公共道路明明是用来供业主通车之用，但总有业主图方便把车停在道路上，导致道路堵塞，行人、车辆都不安全，业主整体的利益受到伤害。这种小区内的很小的交通问题，交警既不会介入，物业人员也只能一次次劝阻，作为业委会主任就可以作为广大业主利益代言人的身份和这些违反公约的业主交涉沟通，采取有效措施，保障全体业主的利益不受伤害。笔者所在小区业委会处理占道停放、宠物扰邻、违章搭建、私占公用楼道类似事件时，由业委会主任牵头发动小区热心业主和物管员工组成小区环境纠察队，佩带红袖标、给违约业主发提示卡、上门宣传，经过一段时间的努力，小区整体环境上有更大的改观。

　　二、业主委员会主任是业委会运作的“掌舵”人物

　　业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反应业主意愿和要求，并监督物管公司运作的一个业主自治组织。一个业委会运作的规范与否很大程度上取决于业主委员会主任的“领航”方向的正确与否。众所周知，业主委员会主任是一个纯公益性工作，因工作产生的费用，吃饭、乘车、电话费都要自己掏腰包。在今天这个过分现实、物欲横流的时代，只有业委会主任干着一份不拿一分钱、还要往里面搭钱、搭时间、搭精力的工作。如果业委会主任稍有私心“偏离航道”，那么小区就会陷入旷日持久的“盲目维权运动”中。

　　在这里笔者举一个发生在身边的事例，20**年年初，市里有关部门曾组织业主参加关于渝价(20**)776号文件的听证会，物管费按等级收取的新闻发布后，由于物管费是业主们普遍关心也是较敏感的话题之一，小区有些业主不理解，有些在置疑、抵触现行的收费办法。业委会一班成员了解到这一情况之后，立即同业委会主任召开思想统一协调会，首先在业主委员会内部形成正确的统一的认识，一方面积极地、多方面地引导业主，让业主从日常感受到的物业管理服务来衡量物管费收取的是否质价相符，得出正确的评价;另一方面，物业管理公司在服务水准上拿出能让业主看见、摸得着的服务标准和规范，让业主的监督权得到实际的发挥，从而达到政策和实效的有机统一，让业主找到真正的感受。当有些地方还在为此事闹得沸沸扬扬，这里早已风平浪静。

　　三、业委会主任起着“五方位”沟通的协调人作用

　　在业主们居住的空间里，接触最多的就是“业主”、“物业管理企业”、“开发商”、“业主委员会”、“居委会”这些字眼。当这些字眼在没有一股力量把它连接到一起的时候，也只能是独立的不完整的名词。事实证明一个优秀的业主委员会主任应在业主和业主之间、业主和物业管理企业、业主和开发商、业主和业主委员会、业主委员会和物管公司之间起到纽带和桥梁作用。

　　一个能为业主着想、处事公平公正的业委会主任是所有业主的福音，是物业管理工作人员的精神砥柱。一个规范的、能为业主真正办实事的业主委员会，以及业委会主任需要更多业主的支持、需要社会各方力量的支持。众人拾柴火焰高，我们坚信一个管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区如雨后春笋般不断涌现。

来源：《重庆物业》

篇3：案例讨论:物业起诉欠费业主 是否先得业委会点头

　　案例讨论：物业起诉欠费业主，是否先得业委会点头

　　专家称此观点实际对业主不利业委会只有督促业主交费的权利法院考虑增加人大代表共审此案

　　电梯费标准过高业主拒交物业上法庭索“债”律师依“物业条例”第67条首提新观点法官宣布休庭———

　　物业公司向法院起诉欠费业主，须经业委会同意？今年3月，在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭时，业主方的代理律师北京忆通律师事务所李劲松律师首次提出了上述抗辩理由，这枚“重型炮弹”的出现使得案件在开庭40多分钟后被宣布休庭，至今还没有再次开庭。那么，该理由能否成立？在业内有多大的影响力呢？记者进行了采访。

　　事情原委

　　“物业条例”第67条

　　首次提起引人关注

　　该案的当事人曹女士告诉记者，一直拖欠物业费的理由就是因为物业公司多收了电梯费。

　　同样依据“发改委196号文件”，物业要求曹女士所在楼层的业主按每天每平方米1.97元的标准交纳电梯费，而根据业委会的计算，业主应按每天每平方米0.2元左右的标准交纳。

　　同样的标准，为何计算出的数字却如此悬殊呢？发改委工作人员告诉曹女士，业委会计算的电梯费收费标准是正确的。与物业协商未果的曹女士及其他业主便拒交物业费。

　　李律师认为，根据《物业管理条例》第67条———违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

　　简单地说，就是物业公司要起诉欠费业主，必须经业委会同意。基于此，李劲松律师当庭提出改简易程序为普通程序审理，并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭的要求。

　　专家看点

　　业委会督促=点头？

　　业委会有这种权利?

　　李劲松律师告诉记者，对条例第67条这样理解有两个原因：

　　一是《物业管理条例》35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说，物业服务合同是物业公司与业委会签订的，物业公司向业主提供物业服务，应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费，则根据合同对等原则，物业公司也只能向法院起诉业委会，而不能直接起诉业主。

　　二是业委会在验收、监督物业公司的服务时，如果认为物业公司的服务很到位，则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位，业委会也可不督促业主交费，而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。

　　中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授告诉

　　记者，物业服务合同是由每个业主与物业公司签订的，而不是业委会与物业公司签订的，业委会没有法律主体资格和地位，其不能作为当事一方签署合同。把“业委会督促业主交纳欠交的物业费”作为物业公司起诉业主的前置程序是有道理的。

　　但是督促不等于同意，业委会只起督促、协调作用，而不是“批准”、“点头”，这是两个概念，不能画等号。

　　对此，舒可心（朝阳园小区业委会原主任）持肯定态度，认为物业合同是由业主大会即全体业主与物业公司签订的，业委会只是业主大会的代表，最终签订合同的仍是每个业主。

　　市物业管理协会张秘书长也认为，业委会只是起一个协调、沟通的作用，而不是须经业委会同意，物业公司才能起诉欠费业主。

　　业主欠交物业费到底欠了谁的钱？

　　舒可心告诉记者，要想明白物业公司是否有权告业主，首先应弄清楚，业主欠费，到底是欠谁的费？

　　根据条例，业主交纳物业费是依据业主公约向其他业主承诺的交费义务，而不是向物业公司承诺的交费义务，物业公司只是受业主大会的委托管理小区公共事务，处于受托人地位，而不是欠费业主的“债权人”。

　　所以，即使物业公司起诉，也是履行受托人义务，代其他业主或业主全体向欠费业主要钱。

　　市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也表示，对第67条规定的理解，可分两种情况来对待：

　　一种情况是，物业公司对小区的日常服务实行包干制。采用这种管理方式的，如有业主欠交物业费等费用，应由物业公司先给业委会发函，由业委会履行督促义务，如果业主逾期仍不交费，物业公司则可起诉业主。

　　另一种情况是，物业服务收费采取酬金制。也就是说业主交纳的物业费仍属业主自己的钱，只是由业委会委托物业公司根据小区的管理和服务进行花费。在这种情况下，如果业主不交纳物业费，物业公司可根据业委会的授权直接起诉业主，因为物业公司已经代业委会履行了督促义务，就不用业委会另行督促了。

　　面对现状

　　没有业委会业主欠费

　　物业只能起诉开发商？

　　今年3月9日，已经当了18年全国人大代表的罗益锋与另外30位代表，向十届全国人大四次会议提交了《建立物业管理法》的议案。

　　其中，罗益锋提到，在其调查的过程中，大部分小区没有业委会，有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

　　那么，如果这些没有业委会的小区业主，用拒交物业费的方式来对抗物业公司的服务，物业公司能否直接起诉欠费业主

呢？

　　李律师认为，如果未成立业委会，应先成立业委会。如果在业委会成立之前，物业公司要起诉，也只能起诉开发商，而不能直接告业主。

　　这是因为，此时的物业公司是由开发商请来的，而业主在入住时，只是与开发商签订了有关物业服务的协议，相当于开发商取代了业委会的作用。所以，物业公司只能以开发商为被告，再由开发商来起诉业委会。

　　刘俊海教授对此则持有异议。他认为，根据《物业管理条例》规定，前期的物业公司是在业主入住前，由开发商选定，但业主入住后，物业管理合同仍然是由每个业主与物业公司签订的，而不是业主与开发商签订的。对条例第67条的理解应当客观理性。

　　实际影响

　　业委会督促交费

　　到底对谁有利？

　　相对于以往欠费业主屡诉屡败的情况，《物业管理条例》第67条的提起，是否能真正、有效地保护业主的权益？是否能促进业委会的成立？

　　前些天，新华联家园十余户业主因欠物业费被物业公司推上被告席。近日，记者随机采访了两位因欠物业费而被起诉的业主，他们都表示此前并不知道第67条的规定，但会保留用此条规定抗辩物业的权利。

　　而舒可心却表示，业委会“督促”业主交费，看起来是保护业主利益，实际是保护了物业公司的利益。也就是说，当小区个别或部分业主欠费影响了小区整体的物业管理，如果物业公司没有起诉欠费业主，就很有可能因服务不到位或履行合同不当而被业委会告上法庭。这时，物业公司就可以以业委会没有履行督促交费的义务而进行抗辩。而根据“谁主张谁举证”的原则，业委会要想证明自己已经履行了督促义务则是很难的，举证不能的不利后果也只能由业委会来承担，也就是最终由业主承担。

　　最新进展

　　打算组成合议庭何时再审还未定

　　本案的主审法官张法官告诉记者，根据《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件〉的若干规定》第3条规定，当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。因考虑到世纪城的业主较多，牵涉的业主利益较大，而当事人对案件审理的程序又持有异议，为慎重起见，法官当庭宣布休庭。

　　而对于律师提出的“根据条例第67条规定，经业委会督促是物业公司起诉业主的前置程序”这一说法，张法官则认为不当，因为前置程序通常是由诉讼法或相关司法解释进行规定的，而作为一个条例———《物业管理条例》是无权规定前置程序的。

　　“目前，法院已打算组成合议庭适用普通程序审理本案，但如何组成、何时再开庭还没有定”。

　　世纪城很多业主可能还不知道，这场官司引发的对“物业条例”第67条的争议。

篇4：物管案例:业委会告了原物业公司，160万物业费成糊涂账

　　物管案例--业委会告了原物业公司 160万物业费成“糊涂账”

　　因为管理不善，物业公司被业主“赶走”的情况时有所见；因为物业费账目不清，业主将物业公司告上法庭的，至今在无锡出现了第一例。昨日，威尼斯花园一期的业主委员会委员黄煜祺向记者反映此案的相关情况。

　　A疑问

　　每年280万的物业费，业主不知花在哪里

　　去年2月在一次业主委员会例行会议上，黄煜祺和其他成员提出一个疑问：一连3年，小区管理没有一点起色，甚至没有补植一棵树。那天开始，业委会成员们开始关注小区的物业管理，很快就掌握了物业在卫生、安保、绿化方面“不作为”的证据。黄煜祺反映，该小区的物业管理费是每月每个平方2元钱，就整个威尼斯花园一期来计算，业主每年缴纳的物业管理费高达280万元。“这些钱我们不知道用在哪里？”黄煜祺说，按照现行的《物业管理法》，业主们有权利知道自己的钱花在了哪里？“可问题是，很多业主并不知底细，甚至不明白物业费该不该用于为业主提供的相关服务上；也不知道物业费的账目应每个月向业主公示，让业主知道自己的钱用在了哪里？这是业主的权利。”

　　B审计

　　查出数百张“白条”，160万元去向不明

　　为了弄清物业费的去向，威尼斯花园一期的业主们自掏腰包8万多元，聘请了一家审计公司对物业的账目进行审计。让业主委员会想不到的是，这次审计花了一个多月的时间。“不但账册与报表不符，里面还有数百张‘白条’。这简直不可思议。”黄煜祺反映，这些“白条”上很多钱款都去向不明，没有发票甚至没有收据。记者查看了这些“白条”，发现不少是“维修费用”，每一张的款额都有数千元，有些甚至上万元。大部分白纸收条上面只有收款人的签名，没有物业公司的印章。“稍微有点常识的人都知道‘白条’是不能入账的，但这里居然有几百张。我们统计过，从20**年到20**年，至少有16.9万元的支出凭证全部是‘白条’。”黄煜祺告诉记者，在深入查账后，又发现物业公司的工资单、社保单上都有问题。于是，业主代表拉着物业公司一起坐下来核账，最终有160万元的物业费在账目上查不出来，去向不明。业委会认为，物业公司应当把这些钱还给业主们。日前，业主委员会已经撤换了该物业公司，接着将其告上了法庭。

　　C声音

　　物业表示:有“白条”很正常，在等法院判决

　　据业委会负责人反映，20**年紫竹物业进入威尼斯花园小区，与业主签订的合同明确规定，物业管理费采用酬金制，酬金为12%。但审计报告显示，该公司费用支出情况严重混乱。审计部门表示，对许多费用支出的真实性和可靠性无法认定。在紫竹物业提供的财务资料中，用于小区建设服务的支出非常少，但却有不少的应酬费，差旅费、通讯费等等。

　　实际情况到底如何，记者昨天联系了南京紫竹物业管理公司无锡分公司的经理张君一。他表示自己因为不是该小区的直接负责人，只了解大概情况。他认为无锡分公司3年来的账目，最多有1-2万元的出入。“现在业主说有100多万，这不可能！”但他也承认，“白条”肯定是有的，因为“现在很多维修公司或者其他行业都没有办法开具正规发票，因此有‘白条’很正常。”至于业主委员会提出的，每个月应当公示物业费用情况，他表示这需要业委会监督物业公司来做。这几年业委会没有提出这一要求，现在提出来已没有意义。同时，他认为账目是否公示“并不重要”，关键公司有支出明细就行了。“不过，现在既然已闹到对簿公堂的地步，只能等法院判决了。”

　　律师认为:对审计结果,物业应给合理交代

　　无锡市法舟律师事务所一位律师表示，此案中，根据业主与物业公司签订的物业合同约定，物业管理费为业主所有，物业公司代为管理。因此物业公司应尽妥善管理义务，按照物业合同约定使用物业管理费，并按期向业主公示使用明细。如果真的有巨额物业费去向不明、无据可查，物业公司就存在管理不善、账务不明的问题，侵害了业主的合法权益。委托第三方审计是理清这笔“糊涂账”的最好方法，物业公司应就审计结果给业主一个合理交代，或返还“失踪”的物业费。

篇5：业委会未召开业主大会诉请支付物业费被驳案例

　　业委会未召开业主大会诉请支付物业费被驳案例

　　中国法院网讯 (聂芳)　12月4日，江西省吉安市吉州区人民法院就一起服务合同纠纷作出一审判决：驳回原告吉安市某业主委员会要求被告涂某支付物业费2300元的诉讼请求。

　　吉州区法院审理查明，被告系吉安市某小区的业主，该小区的前期物业管理由开发商吉安市某开发公司委托吉安市某物业管理有限公司进行管理。20**年4月14日，该小区成立业主委员会，并经吉安市房管局备案。同年5月22日上午，原告召集小区内业主开业主大会，因到会业主只有20余户，业主大会改为业主座谈会。业主委员会提出：因小区原物业公司签订的合同于20**年5月31日到期，物业公司要撤出小区，因小区住房少，入住率不高，其他物管公司不愿进来管理小区，业委会研究决定小区从6月1日开始实行自治管理，暂时先聘请原来几位同志，实行3-6个月的试用期，小区自治管理由业委会来承担责任。原告从6月1日开始向被告收取20**年6月1日至20**年5月31日的物业管理费，被告拒交，原告催收未果诉至法院。另查明，吉安市某小区内有住户160户。

　　吉州区法院认为，吉安市某小区在物业管理企业撤出后，业主委员会提出小区物业由业主自治管理，不违反法律规定，但根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构。选聘、解聘物业管理企业等物业管理事项属业主大会的职责。故原告应当召集业主召开业主大会会议，由业主大会决定物业管理方式及收费标准等相关事项后，再由原告执行业主大会通过的决定，向业主收取物业管理费，原告未履行相关程序，诉请要求被告支付物业服务费，缺乏依据，法院不予支持，故作出以上判决。