小区业委会诉中国联通电滋辐射案

虹古小区业主管理委员会诉中国联通上海分公司在其物业上设置的通讯站电磁辐射损害居民健康案

原告: 虹古小区业主管理委员会

被告: 上海温哥华物业管理有限公司 中国联合通信有限公司上海分公司

案情简介

原告:虹古小区业主管理委员会。

被告:上海温哥华物业管理有限公司。

被告:中国联合通信有限公司上海分公司。

上海市仙霞路30号、32号、34号三幢大楼系上海市长宁区住宅建设办公室(现更名为上海长宁房地产〈集团〉公司)建造的商品房,于1992年底竣工。1993年大部分房屋出售为私人产权房。前述房屋在交付使用时,上海长宁房地产〈集团〉公司委托被告上海温哥华物业管理有限公司进行管理。1994年12月,被告中国联合通信有限公司上海分公司(以下简称为“联通上海分公司”)根据无线电固定台(站)通信网络布局,在上海市虹古路地区设置数字移动通信网基站,与上海永乐物业公司(上海永乐物业公司与上海温哥华物业管理有限公司均系上海长宁房地产〈集团〉公司下属的具有独立法人地位的公司,法定代表人均为周焕兴)签订合作协议书。协议明确规定:联通上海分公司无偿在上海市仙霞路30号大楼房顶上安装数字移动通信网基站。1996年7月,上海市长宁区房产管理局批准仙霞路30号、32号、34号房屋的业主依法成立虹古小区业主管理委员会。原告成立后,就联通上海分公司安装数字移动通信网基站后造成30号楼24层以上居住人员头晕、眼花、乏力等情况,以其合法权益受到侵害为理由与两被告交涉未果,遂解聘了上海温哥华物业管理有限公司,另聘请了上海武兴物业发展公司进行物业管理。

虹古小区业主管理委员会向上海市长宁区人民法院起诉称:其系上海市仙霞路30号楼的业主代表人,两被告未经其同意擅自在该大楼房顶上安装数字移动通信网基站,使该楼高层居民出现眼花、头晕、乏力、脾气暴燥、心慌等症状,强辐射电磁波对人体健康造成危害,构成侵权。要求拆除该基站,排除对该楼居民合法权益的妨碍。

审理中,被告联通上海分公司对原告所述安装数字移动通信网基站造成有关居民出现头晕、眼花、乏力等症状,委托上海市环境监理所对仙霞路30号大楼房顶上所安装的数字移动通信网基站进行辐射监测。结论为所测量的电场强度均低于国标《电磁辐射防护规定》(GB8702—88)公众辐射安全值。长宁区人民法院还查明:联通上海分公司在上海市地区设台建网,业经上海市无线电管理委员会批准。鉴于基站电场强度低于国标标准,原告考虑如拆除数字移动通信网基站,势必影响上海市地区无线电通信,有损于上海市这座国际性大都市的形象,故要求被告联通上海分公司支付建站使用费。由于双方对房屋使用费计算标准不一,致调解未成。

审判简介

长宁区人民法院认为:上海永乐物业公司既不是受托的管理者,又不是仙霞路30号业主的代表,不具备与被告签订在前述大楼房顶上设置基站协议的主体资格,损害了业主的合法利益,该协议应为无效。鉴于该基站已经设置,未见影响人体健康,拆除该基站,势必影响通信网络的布局,影响上海市部分地区的移动电话通信。原告从实际出发,要求被告联通上海分公司支付建站使用费,可予准许。根据该大楼房屋的折旧率和管理该大楼的实际所需,由被告联通上海分公司合理分担费用。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条之规定,于1997年9月5日判决如下:

中国联合通信有限公司上海分公司自1998年1月起支付给虹古小区业主管理委员会仙霞路30号大楼房屋使用费每年人民币66000元,并补付1995年1月到1997年12月的房屋使用费人民币18万元。

评析简介

审理此案,涉及三个问题:

1.业主委员会的法律地位。根据上海市人大常委会通过的《上海市居民业主管理条例》第六条规定,业主委员会是在业主管理区域代表业主对物业实施自治管理的组织。国家建设部也有相应的规定。

业主委员会业主大会或业主代表大会选举产生常设代表,行使业主大会的权力,维护整个住宅小区的物业管理活动正常进行。业主委员会有权

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篇2：析物权法业委会诉讼主体资格之规定

业委会，到底有无资格打官司?
—析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定
口张春丽

　　近年来，业主委员会(本文简称“业委会”)状告开发商及物业公司的案件此起彼伏、惹人关注。20**年深圳南天一花园业委会起诉深圳某物业公司及所属开发商，追索两栋公用配套小楼出租所得。深圳中院认为，业委会不具备诉讼主体资格，驳回起诉。随后业委会上诉，20**年3月，广东省高院裁定，上诉人业委会是适格原告。

　　业主认为，业委会是业主的代表，当然有理由代表业主维权，而在开发商看来，业委会只能代表业主进行与物业管理有关的事项，法律没有给予他诉讼的主体资格，因此不能代表业主诉讼，争议由此而起。

　　业委会到底有无诉讼主体资格?

　　国家法律法规无明确规定，理论实务均有争议

　　截至目前，理论界仍有两种不同的声音。支持者认为业委会有诉讼主体资格，一是实务中需要这样的组织来代表业主维权，二是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，业委会符合“其他组织”条件。

　　反对者却认为诉讼主体资格应当是法定的，国家目前没有法律法规明确规定业委会的主体资格；其次，民诉中的“其他组织”仅指“合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织”，而业委会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构，没有独立的财产，不能作为诉讼主体。另外，业主要维权，可以通过群诉等方式，而不一定要通过业委会。

　　实务中各地法院也存在不同的判决的解释。20**年8月20日，最高人民法院对合肥市金湖新村业委会是否具备民事诉讼主体资格给下级法院发了个复函：指出根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，金湖新村业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业委会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，只要经过业主授权，就可以用业委会名义提起诉讼。与本案不同的是，20**年，温州银都业委会向开发商索赔5000万，理由是开发商未兑现买卖房屋时的部分承诺。最高法院认定，业委会原告诉讼主体不适格，业委会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。在温州银都业委会向开发商索赔5000万元的案中，最高法院认为：银都业委会与开发商之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照《物业管理条例》规定，业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共有权问题提起诉讼。因此，业委会不是合适的诉讼主体。

　　立法现状及分析建议

　　如何统一理论及实务中的这一分歧？行业内人士首先寄希望于《物业管理条例》，但条例因为自身的级别不够，对业委会的主体资格并不能也没有给予明确，只明确业委会是业主大会的执行机构。此后，即将出台的物权法又被寄予了厚望。令人欣喜的是，物权法草案(本文简称“物权法”)已注意到了这个问题，并有了相关条款规定，其第87条规定“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁，业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”但遗憾的是，此规定无论是从操作角度还是从法理上，均有值得完善之处；

　　一、业主会议是否适合做原告?事先应当明确的是，“业主会议”是物权法新出现的一个词语，有“全体业主组成的组织”以及“全体业主召开的会议”等多种理解，物权法应当给予明确，否则会引起混淆。根据上下文的理解，这里的“业主会议”，应当就是《物业管理条例》中的“业主大会”(物业管理区域内全体业主组成业主大会)

篇3：浅析业委会的民事诉讼主体资格

　　浅析业委会的民事诉讼主体资格

　　文/宋安成

　　对于业委会的诉讼主体资格问题，学者们观点各异，一种观点认为业委会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是一个物业管理区域中长期存在的，代表业主行使业主自治管理权的机构，应当具有民事诉讼主体资格;另一种观点认为业委会属于依法成立，拥有必要的财产和经费，具有自己的名称、组织机构和工作场所，能够独立承担民事责任，已经具备了社会团体法人资格的必要条件，有诉讼主体资格。

　　对于业委会的地位确认问题，要结合我国市场经济条件下物业管理发展的需要、物业管理企业的需要、新的房管模式的需要、业主的需要及诉讼的需要。笔者从以下几个方面考虑，认为应当赋于业委会的民事诉讼主体资格：

　　一、业主权利保障的需要

　　关于这个问题可以从两个方面来看：一是物业管理企业对物业项目进行一系列全方位的管理和服务，这些名目繁多的管理和服务都涉及业主的切身利益。当物业管理企业在进行管理或提供服务时，物业管理企业有侵犯业主利益的行为，业委会应该作为民事诉讼主体进行诉讼以保证全体业主的合法权益。早在1997年上海就有一起虹北小区业委会诉物业管理公司非法将楼顶让联通公司安装通信网基点案，还有物业管理企业非法出租公共部位的、非法使用专项维修资金的等等。如果否认了业委会的诉讼主体资格那么有谁去向物业管理企业讨个说法?按《条例》的规定，业主大会的成立登记都不需要，更谈不上民诉法规定的诉讼主体资格了，全体业主固然可以进行集体诉讼，但考虑到诉讼需要的财力、人力成本，它的可行性究竟有没有?

　　二是当业委会有危害全体业主权益时，全体业主的权利何以保障。

　　近几年，业委会损害全 体业主的事件时有发生，并且有日益增多的趋势。由于大部分小区的业主大会都是“徒有虚名”，有关全体业主利害的事情的处理可以说都是业委会一手操作，大到对物业维修基金的使用监督，小到对业委会经费的使用，都有可能出现业委会成员侵犯全体业主利益事情的出现。如果这种情况下，业委会不能成为被告，不能通过诉讼的方式保证业主的权利，那么，业主所能作的只能通过业主大会撤销业委会，对业委会以前的行径也只能既往不咎了。另外，还有一种情况就是业委会侵害物业管理企业的利益的情况，业委会可能成为被告。20**年3月，北京巨星物业管理公司把某小区业委会推上法庭，原因就是业委会迟迟不与物业管理公司签订物业管理合同。

　　二、诉讼主体资格扩大的现实

　　我国《民事诉讼法》第49条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》(以下简称《意见》)第四十条对其他组织作了司法解释：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。《意见》第四十条第(9)项中提到“符合本条规定条件的其他组织”也可以作为民事诉讼主体。对于其它而根据《条例》的规定，业委会是业主大会的执行机构，业主大会是物业管理区域内的权力机构，具有五项法定职责。该条例第十五条还赋予业委会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的权利，可见，业委会作为全体业主对物业实施自治管理的组织，是依法成立的，具备一定的民事权利能力和行为能力，且有一定的财产，应属《民事诉讼法》所列的“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。

　　三、物业管理企业管理的需要

　　物业管理涉及到卫生

篇4：美丽园业委会物业费诉讼结果公告

　　美丽园业委会关于物业费诉讼结果的公告

　　美丽园小区全体业主：

　　20**年8月11日，北京市一中院再审宣判，被中断执行的美丽园物业费案维持原二审判决。根据法院判决结果汇总计算后，我小区20**年至20**年的物业费收费单价应为：

　　20**年: 一层 0.93元/月.平+12.08元/月.户；二层以上 1.51元/月.平+12.08元/月.户

　　20**-20**年: 一层 0.93元/月.平+11.03元/月.户；二层以上 1.51元/月.平+11.03元/月.户

　　我们注意到，ZZ物业公司在20**年8月15日的《告美丽园全体业主书（一）》中，已经表明准备执行法院判决。根据目前情况，我们向大家提出如下建议：

　　一、已经交纳了20**年至20**年物业费的业主，如实际交费单价高于上述单价，可以要求物业公司返还多交的钱款，或要求以多交的钱款折抵其他应交费用；

　　二、尚未交纳20**年至20**年物业费的业主，以及交费不足的业主，请按照上述交费单价主动到物业公司交费。

　　三、因物业公司已经表示可能会放弃为美丽园继续服务，所以，为避免不必要的损失，请预付费业主勿预付过多钱款，并妥善保管好交费收据或发票。

　　对如何交费不清楚或有其它疑问的业主可于20**年8月26、27日晚8：00前来30号楼旁小白楼一层会议室，我们将召开说明会为大家做专门解答。

　　特此公告。

　　美丽园小区业主委员会

　　二○○六年八月十九日

篇5：业委会Z法院已开始接受对欠费诉讼进行立案登记报告

　　业委会关于Z法院已开始接受对欠费诉讼进行立案登记的报告

　　尊敬的**园全体产权人：

　　对园区所涉及的物业费与供暖费欠费的催缴问题，一直是业委会关心的重大问题之一。因为，它不仅影响园区的正常运行，也涉及维护缴费业主权益的重大利益。因此，业委会一直旗帜鲜明地提出，在继续加大对物业公司管理服务质量进行监督、对其管理责任给于强化的同时，也支持和要求其加速对园区欠费的收缴工作。

　　根据业委会的工作安排，物业管理处近期已安排相关人员前往朝阳法院立案厅进行物业服务费、采暖费纠纷能否立案的咨询工作。目前朝阳法院已经恢复接受物业服务费/采暖费类案件的先行登记工作。法院将尽快就正式立案给登记单位通知。管理处已经就园区的有关诉讼，“成功在6号立案窗口进行了登记”。业委会现就此进展向园区业主做出报告。

　　业委会在此恳请因各种原因（包括缴费习惯）尚未交费的业主尽快履行缴费义务。业委会将全力支持你们依法维护自身权益的行为和要求，但不主张你们通过欠费的方式，用“不合法”的方式去主张自己的合法权益。“事情一码是一码”。

　　同时，业委会也借此机会再次感谢已经履行了交费义务的业主。

　　业委会将继续关注追缴欠费的工作，并及时向大家报告这一工作的进展。

　　**园业主委员会

　　20**年5月18日