首例业委会状告开发商案终审法院认定其无权起诉

广州市首例业主委员会状告开发商一案于日前终审宣判,市一中院认定此案与物业管理无关,故以静源居小区业主委员会不具备诉讼主体资格,无权代表业主提起商品房预售合同诉讼为由,终审裁定驳回业主委员会的起诉。

20**年入住静源居小区的业主们发现,开发商售房时承诺的绿地面积、地下车库和垃圾间等配套设施都没能兑现,而且业主们的新房还普遍存在着墙体薄、隔音差等问题。业主们遂委托静源居小区业主委员会起诉,要求开发商——中房华北公司履行32%绿化率、向辖区学校交纳教育基金以解决业主子女就近上学问题等11项承诺。今年10月,被一审法院认定不具备诉讼主体资格的静源居小区业主委员会提起上诉,要求市一中院撤销一审裁定,并指定一审法院继续审理。

市一中院终审维持了原判决,认为静源居业委会的起诉针对的是开发商广告欺诈和合同违约,与物业管理无关,因此业委会不具备原告主体资格。

四种情况业委会有权代表业主(法官说法)

市一中院审理此案的法官认为,业主委员会能代表业主成为原告的只有下面4种情况:

1.物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益;

2.业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出;

3.物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和资料移交给业主委员会;

4.其它损害全体业主公共权益的情形。

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篇2：业委会诉房管局不履行法定职责案

原告:中海雅园物业管理委员会。住所地:北京市海淀区北洼西里。
负责人:胡密珍,该委员会主任。
被告:北京市海淀区国土资源和房屋管理局。
法定代表人:张强,该局局长。

原告中海雅园物业管理委员会(以下简称中海雅园管委会)认为被告北京市海淀区国土资源和房屋管理局(以下简称海淀区房管局)不履行备案法定职责的行为违法,于20**年9月8日向北京市海淀区人民法院提起行政诉讼。

原告诉称:20**年6月15日,原告依法成立。20**年2月,原告通过公开招标,与北京金罗马物业管理有限公司(以下简称金罗马公司)订立了物业管理合同,被告对此却不予备案,致使中标公司将原告告上法庭。20**年6月15日,原告任期届满。此前,原告依照法定程序进行了改选,并于20**年6月14日以挂号信的方式,向被告申请备案。被告收到申请后,曾电话通知原告汇报工作,但并未在15日内以书面形式告知原告不予备案。根据有关规定,原告的备案手续合法有效,原告的身份也合法有效,一直以合法身份在民事诉讼中应诉和起诉。直到20**年8月14日,原告才从被告的证词中得知被告没有对原告备案。原告认为,被告的行为损害了原告的合法权益,应当纠正,请求确认被告不履行备案职责的行为违法。

原告提交的证据有:

1.备案材料邮寄存根和投递签收清单,用以证明中海雅园管委会改选后即向海淀区房管局申请备案。

2.法院调查笔录,用以证明海淀区房管局工作人员在接受法院调查时,明确表示中海雅园管委会未备案。

3.法院交换证据笔录,用以证明海淀区房管局对中海雅园管委会与金罗马公司订立的物业管理合同未予备案,一直违法行政。

被告辩称:本案的原告不适格。物业管理委员会不是能够独立承担法律责任的组织,不具有诉讼行为能力,不具有原告主体资格。我局对中海雅园管委会与金罗马公司订立的物业管理合同不予备案是合法的行政行为,对中海雅园管委会换届选举不予备案也是合法的。中海雅园管委会在改选过程中,未召开业主大会,以挂号信的方式申请备案且未提交应当提交的备案申请书、管委会章程、管委会委员名单及基本情况、产权人大会或产权人代表大会决议等材料,均不符合《关于物业管理委员会委员补选、改选、换届选举及变更事项的通知》的规定,而且我局也收到了中海雅园小区业主关于管委会不为业主办实事、以公告方式进行管委会换届选举侵害广大业主权益的举报。所以,我局认为中海雅园管委会提交的改选备案申请不符合备案条件,我局工作人员已明确告知中海雅园管委会对其申请不予备案。总之,中海雅园管委会的改选不符合备案条件,我局不予备案行为合法,请求驳回中海雅园管委会的诉讼请求。

被告提交的证据有:

1.中海雅园500名业主签名的举报信,用以证明业主举报中海雅园管委会改选程序不合法。

2.中海雅园管委会寄给被告的挂号信,用以证明中海雅园管委会曾以挂号信的方式申请备案。

3.海淀区房管局委托代理人的陈述。主要内容是:我局经办人员接到中海雅园管委会寄来的挂号信后,打电话通知中海雅园管委会人员到本局谈话,在谈话中明确告知其提交的备案材料不齐备、不符合备案条件,不予备案。该陈述用以证明已将不备案的情况及原因明确通知中海雅园管委会。

在庭审质证中,原告中海雅园管委会对被告海淀区房管局的证据2无异议,但对证据1、证据3有异议,认为证据1的举报情况不属实,如管委会存在举报的问题,海淀区房管局为何不责令管委会改正?认为海淀区房管局委托代理人的当庭陈述不属实,当时经办人员的表示是:管委会的改选较规范,美中不足的是提交的管委会章程只是修改的部分章节,没有提交章程全文;经办人员还鼓励管委会克服困难,为业主服务,并没有告知对管委会不予备案。海淀区房管局对中海雅园管委会提交的证据1无异议;认为证据2没有调查人的签名,不规范;认为证据3与本案无关。

被告海淀区房管局提交的行政规范依据有:

1.《关于开展居

篇3：交接受阻 物业公司状告业委会获胜诉

原告:上海实发物业管理有限公司(以下简称实发物业公司)
被告:上海市徐汇区金环大厦业主委员会(以下简称金杯大厦业委会)
第三人:上海新富物业发展有限公司(以下简称新富物业公司)

案情:

实发物业公司和金环大厦业委会于20**年1月23日签订《物业管理服务合同》,约定由金环大厦业委会委托实发物业公司对襄阳南路489号金环大厦进行物业管理,合同期为20**年2月1日起至20**年1月31日止。实发物业公司依约于20**年2月1日零时派员前往金环大厦履行合同时,因前期物业管理单位新富物业公司不肯办理移交,致合同无法履行。鉴于在这之前于合同签订后,有部分业主在一份“业主意见”中签名表示对实发物业公司的管理能力、水平及服务质量不了解,否定业委会的选聘决定,并认为选聘物业公司应召开业主大会表决。新富物业公司便以此为由,认为已签合同无效,拒绝与实发物业公司便利交接。

法院认为,金环大厦业委会作为全体业主代表,与实发物业公司所签的《物业管理服务合同》形式合法,内容也未违反国家法律和行政法规的禁止性规定,应为合法有效,并不因部分业主存有异议而致使该合同丧失有效或得以解决。金环大厦的业主对业委会选聘实发物业公司作为金环大厦物业管理公司的决定有意见,应当通过合法途径进行;且这都是业委会与小区业主的内部关系,不能作为新富物业公司住张所签的合同无效,并拒绝与实发物业公司办理交接的抗辩理由。新富物业公司系金环大厦前期物业管理公司,至业委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时,前期物业管理服务合同即告终止,继续占有有关物业管理资料和设施是非法的。现实发物业公司要求履行合同,金环大厦业委会亦同意履行,实发物业公司的诉讼请求本院仅予以支持,在执行中难以实施;鉴于第三人新富物业公司已参与诉讼,故为减少讼累,予以一并处理。致使双方合同不能履行的障碍在于第三人新富物业公司不愿撤离金环大厦,不向实发物业公司办理交接,新富物业公司对引发纠纷负有责任,应负担相应诉讼费用。

注:此案已由新富物业公司向一中院上诉,正由一中院复审。

笔者观点:这是一件发生在《物业管理条例》实施之前的案例。不同的是,选聘、解聘物业管理企业的职责,之前是由业委会履行,之后则是由业主大会经所持投票权的2/3以上业主通过。然而,在《条例》实施前后,相同的是,经由业委会(代表业主与业主大会)同新的物业管理企业签订了物业服务合同的,此前的企业原由的合同已经终止,契约关系已经不复存在,因此,其必须按时退出,并将相关资料移交给业委会。但是,可以说在物业管理市场的形成初期,便就有企业不是这样做的,而是“赖着不肯走”,从而形成为一家要“进”、一家不“出”、双方“僵持”的纠纷局面,乃至双方的保安对垒、剑拔弩张。物业管理市场的这种无序状态必须予以节制。为此,物业管理企业应从这个案例中得到如下启示:

一、善待“进”、“出”。

要作观念的转变,尤其是发展商属下的物业公司所管理的由其发展商开发的项目,必须认识到这么一点,那就是随着产权的转移,管理归属同样会起变化。对于此类企业而言,有两条途径可以选择:一是认认真真、兢兢业业地为业主管理和服务,千方万计、用心良苦地在服务中避免和减少瑕疵,让绝大多数业主来认同你们的服务。再说,你们参与了早期介入,进行了前期物业管理服务,又有着同发展商熟悉的得天独厚的条件,在业主大会成立之后的续聘选择上,无疑会得到优先的考虑;二是不会或者不去珍惜前期物业管理阶段的努力机会,不好好去理顺同发展商之间诸如房屋质量等的相关责任,自认为此项目非己

篇4：小区业委会擅自打官司案例分析

　　案例:

　　本市东部某小区业委会今年共打了5起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房,业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉,须赔偿几万元,业委会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此,业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险,业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭,由法院替业委会做主,讨回公道。

　　分析:

　　国务院《物业管理条例》规定,谁拥有房地产权证谁就是业主,业主大会是广大业主的权利机构,而业委会则是一个执行机构,它既不是企业法人,也不是群众自治组织,它无权作出任何重大决议,包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定,必须按照法律法规的规定,得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。

　　点评:

　　目前,在本市一些小区,有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼,有一个小区业委会一年里共打了8起官司,输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决,而大多在征询意见时往往写上这么一句话:如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会,则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定:投票表决有3种,即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上,更不能将弃权票强加到同意票的头上。

篇5：小工业委会换届选举案例

　　案例:

　　20**年6月,闵行某小区因业委会任期即将终止,部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组,前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员,于是不去报名登记参加业委会委员的选举,又不满新一届业委会的选举结果,于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院,指责房地办人员违法行政。

　　分析:

　　由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举,因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作,而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。

　　点评:

　　目前,在本市某些小区的选举过程中,由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”,与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反,相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白,给纠纷的产生埋下了伏笔。