物业分公司合同管理细则

　　物业分公司合同管理细则

　　1总则

　　1.1各物业分公司应严格遵循管理公司《经营管理制度》的规定做好合同管理工作，规范公司经营行为，保护公司的合法权益，建立公司良好的经营管理秩序。

　　1.2各物业分公司必须按管理公司的规定要求严格控制各类经济合同的审批和签订，所有对外经济合同及相关文件必须按规定进行分级审批管理。各级管理人员应在其授权范围内开展对外谈判、签订合同和审批合同，任何违反授权范围的审批、签发、签订的合同均是无效的，责任人应承担由此引起的经济和法律责任。

　　2相关职责界定

　　2.1物业分公司负责合同的拟订、洽谈，并按规定权限发行审批手续，与合作方签订正式合同，以及合同签订后的实施工作。

　　2.2项目所在公司负责审核物业服务合同，及物业分公司2万元(含)以上的，且属于《经营管理制度》中规定项目所在公司权限内的合同审批。

　　2.3管理公司物业管理部在经营管理委员会授权下审议或批准各类有关物业服务的合同文本，并负责审批物业服务委托合同、物业服务顾问（咨询）合同。

　　2.4管理公司成本管理中心负责审批《经营管理制度》中规定权限内的合同。

　　3物业服务合同的审批

　　3.1各物业分公司的下列协议文件均应视为与顾客之间签订的合同，必须按照规定程序进行评审。

　　a)与项目所在公司或其他开发商之间签订的前期介入阶段专项服务协议；

　　b)与项目所在公司或其他开发商签订的前期物业服务合同；

　　c)协助项目所在公司或其他开发商拟订的业主临时公约；

　　d)与业主委员会签订及续签的物业服务合同；

　　e)协助业主委员会拟订的业主公约。

　　3.2物业分公司品质部负责件拟订上述合同文件草案，物业分公司总经理负责组织评审，各部门负责人参加。评审应在合同签订之前进行，并确保对每一份新的合同

　　文件均进行评审。

　　3.3各类物业服务合同文件的评审应确保满足以下要求：

　　a)合同内容符合国家相关法律法规的规定；

　　b)合同内容完整，充分反映顾客方的需求和期望；

　　c)合同中各项要求明确、陈述清晰，并已与顾客方达成共识。任何与原招标文件不一致的要求，或双方存在疑虑的问题均得到澄清；

　　d)本公司有能力提供合同文件约定的物业服务要求；

　　e)合同文件能够充分保障本公司的合法权益。

　　3.4合同文件评审方式可以是会议评审或文件递审，具体由物业分公司总经理决定。采用会议评审时，由总经理主持评审会议，品质部协助记录，评审会议通过后，按以下顺序完成签署手续。采用传审方式评审时，由品质部按以下顺序组织各部门完成评审和签署手续。

　　a)品质部经理签署；

　　b)各部门负责人会署；

　　c)法律顾问审阅、签署；

　　d)物业分公司副总经理签署；

　　e)物业分公司总经理签署。

　　3.5物业分公司在完成上述规定的评审和签署后，在与顾客方正式签订合同文件前，必须逐级报送项目所在公司总经理审核、管理公司物业管理部批准。

　　3.6物业分公司在与顾客方签订上述合同文件时，均必须由总经理作为公司代表签订合同。

　　4其它经济合同的审批(采购类合同评审)

　　4.1除上述合同文件外的其它经济合同，由业务经办部门负责拟订合同草案，并按下述规定顺序组织合同文件的审查、签署。

　　a)经办人签字；

　　b)经办部门负责人签字；

　　c)法律顾问审阅；

　　d)财务部经理审核；

　　e)物业分公司副总经理审核；

　　f)物业分公司总经理审核(审批)。

　　4.2其它经济合同文件的审查(评审)内容包括(不限于)：

　　a)合同标的内容是否完整，严禁拆分合同；

　　b)对方单位（法人）的资格是否真实、合法，合同项目是否在其营业执照范围内，当事人的名称或者姓名和住所是否记录清楚、准确；

　　c)经济合同的标的是否明确；

　　d)经济合同中的数量、质量是否符合有关规定和公司要求；e)经济合同的价款或者报酬以及支付方式是否确定和准确；f)经济合同的履行期限、地点和方式是否确定；

　　g)经济合同的违约责任是否明确；

　　h)经济合同中是否有发生争议的解决方法；

　　i)必要时，是否明确保修条款；

　　j)结算和付款条件是否有利；

　　k)计价依据是否完备等。

　　4.3物业分公司在完成上述规定的审查和签署后，在与合作方正式签订合同文件时必须根据合同标的额的大小履行以下报批手续：

　　a)管理公司审批权限范围内的合同，按照管理公司《经营管理制度

》中ECG004

　　《合同审批程序与权限规定》的规定，逐级报项目所在公司、管理公司审批；

　　b)管理公司审批权限以下且标的额在2万元(含)以上的物业管理其它经济合同，报项目所在公司总经理审批；

　　c)标的额在2万元以下的其它经济合同，物业分公司总经理负责审批。

　　4.4经审批后的其它经济合同由项目所在公司总经理负责与合作方签订合同。

　　5合同执行及变更

　　5.1各物业分公司行政人事部负责合同档案的保管，完整的合同档案应至少包括合同正本(一份)、合同审批表、本公司法人授权委托证明书复印件、对方单位的企业

　　法人营业执照复印件及法定代表人证明书、法人授权委托证明书等。

　　5.2合同执行部门负责人是合同履行的主要责任人。合同履行中出现分歧时，应及时与对方协商处理，必要时应邀请法律顾问参与，并向公司领导汇报。需要变更或解除合同时必须采用书面形式，并进行重新评审，具体按前述内容执行。合同变更或解除后经办人或经办部门应及时传达到受更改影响的部门，以便及时调整工作。

　　5.3物业分公司财务部负责建立合同台帐，各业务经办部门应负责收集、整理和及时提交合同执行的相关资料。

　　6相关文件与记录

　　6.1WDWY-FR-MM6301(前期)物业服务合同审批表

　　6.2WDWY-FR-MM6302物业分公司经济合同审批表

　　6.3WDWY-FR-MM6303物业分公司合同台帐

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篇2：项目物业接管验收操作细则

　　项目物业接管验收操作细则

　　接管验收应提交资料

　　（一）、产权资料

　　1.项目批准文件。

　　2.用地批准文件。

　　3.建筑执照。

　　4.拆迁安置资料。

　　（二）、技术资料

　　1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

　　2.地质勘察报告。

　　3.工程合同及开、竣工报告。

　　4.工程预、决算。

　　5.图纸会审记录。

　　6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

　　7.隐蔽工程验收签证。

　　8.沉降观察记录。

　　9.竣工验收证明书。

　　10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

　　11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

　　12.水、电、等设备的检验合格证书。

　　13.砂浆、混凝土试块、试压报告。

　　14.供水试压报告。

　　（三）、综合资料

　　1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。

　　2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。

　　3.工程招、投、定标书（永久）。

　　4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。

　　5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。

　　6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。

　　7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。

　　8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。

　　9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。

　　10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。

　　11.工程决算书（永久）。

　　l2.消防设施验收合格证（永久）。

　　（四）、土建资料

　　1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。

　　2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。

　　3.事故处理记录（永久）。

　　4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。

　　5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。

　　（五）、给排水资料

　　1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

　　2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。

　　3.事故处理及探伤记录（永久）。

　　4.隐蔽工程验收记录（永久）。

　　5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。

　　6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。

　　7.试水、闭水试压试验记录（永久）。

　　8.设备调试记录（永久）。

　　9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。

　　（六）、电气资料

　　1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

　　2.图纸会审及设计变更通知（永久）。

　　3.事故处理及探伤记录（永久）。

　　4.隐蔽工程验收记录（永久）。

　　5.防雷电阴接地实测记录（永久）。

　　6.引下线焊接记录（永久）。

　　7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。

　　8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。

　　9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

　　（七）、施工图

　　1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。

　　2.建筑施（竣）工图（永久）。

　　3.结构施（竣）工图（永久）。

　　4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。

　　5.电气施（竣）工图（永久）。

　　6.空调施（竣）工图（永久）。

　　7.智能化系统施（竣）工图（永久）。

　　8.通讯施（竣）工图（永久）。

　　9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。

　　（八）、声像资料

　　1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。

　　2.内外景观照片（永久）。

　　3.建筑小品。

　　4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。

　　5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

　　6.其它。

篇3：接管验收工作细则

1.0目的:确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。
2.0范围:对新接管楼宇的建筑、装修、设施设备等方面的验收。
3.0职责:相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。
4.0程序:
4.1接管验收前的准备工作
4.1.1接管验收定义
根据发展商对物业公司的委托合同,在楼宇各项竣工验收全部合格的基础上,以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。
4.1.2成立物业管理处
在小区入住前三个月,(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行),成立管理处,管理处经理、主任、物业管家和维修人员到位(其他管理人员分步到岗),落实管理用房和职工宿舍。
4.1.3组织验收小组
由管理处客户部牵头,组织工程部和管理处的有关人员组成验收小组;验收小组应在验收前完成以下工作:
1)提前派出部分维修技术人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,;;了解整个楼宇内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地;熟悉水、电、气管道道路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修养护打下基础。
2)主动与工程部和承建单位联系,协商楼宇交接问题,如:商定交接注意事项和开始交接日期等。
3)与工程部、施工单位双方制定验收方案,统一验收标准。
4)准备竣工验收的表格资料:
A、《房屋接管验收单》
B、《房屋接管验收整改项目统计表》
C、《公共设施接管验收单》
D、《公共设施接管验收整改项目统计表》
E、《公共设备接管验收单》
F、《公共设备接管验收整改项目统计表》
G、《接管验收资料交接表》
H、《接管验收资料不合格整改单》
I、《接管验收不合格整改通知单》
4.2接管楼宇资料的验证及部份移交的资料
4.2.1产权资料
1.建筑用地规划许可证;
2.建筑工程规划许可证;
3.建筑工程施工许可证;
4.建筑设计审批意见书;
5.业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、购房合同复印件。
4.2.2政府验收合格资料:
1.建筑工程竣工验收合格证书;
2.公安消防局建筑消防验收意见书;
3.建筑工程竣工档案验收证书;
4.燃气工程监督质量等级证书;
5.房屋建筑测绘报告;
6.建筑工程环保验收合格证书;
7.人防工程验收证书;
8.用电许可证;
9.供用电协议书;
10.卫星地面接收设施许可证;
11.电梯使用合格证;
12.电子防盗监控系统验收合格证书。
注:煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。
4.2.3工程技术资料
1.竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
2.地质勘察报告;
3.工程合同及开、竣工报告;
4.工程预决算分项清单;
5.图纸会审记录;
6.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录);
7.隐蔽工程验收签证;
8.沉降观察记录;
9.竣工验收证明书;
10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
11.新材料、构配件的鉴定合格证书;
12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;
13.砂浆、混凝土试块试压报告;
14.供水、供暖的试压报告。
4.2.4资料的存放
上述资料必须存放在发展商或物业管理公司专职管理的档案室内,以便随时查阅。
4.2.5必须移交物业管理公司的资料:
4.2.5.1 原件:
1.电梯使用合格证;
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篇4：管理处入驻工作细则

1.0目的:规范管理处入驻程序。
2.0范围:所接管物业管理的楼盘。
3.0职责:管理处经理组织成立物业管理处。
4.0程序:
4.1实地考察
对已确定要接管的物业,由公司在该物业竣工前组织客户部、财务部、工程部、行政部、保洁绿化部等相关部门负责人前往物业现场,围绕接管后管理工作所涉及的有关问题进行考察(必要时可多次进行实地考察),在此基础上提交公司总经理办公会议讨论确认。
4.2成立物业管理处
新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立,并开始运作,根据实际需要,采取人员分步到位的办法,到入伙时,www.pmceo.com按定编人数配齐物业管理处各类人员。物业管理处各类人员按以下程序、时间集结和进入验收现场,但可根据现场条件和实际情况进行调整:
4.2.1 入伙前三个月,任命物业管理处经理,物业主任1人,物业管家2人(前台文员1人)到位,并按照入伙工作方案立即投入实质性准备工作。
4.2.2 竣工验收前二个月,消防中心值班人员3人进入现场,与工程部人员一起,参与机电设备安装调试的监理及学习工作,掌握小区设备设施的基本情况和操作规程。
4.2.3竣工验收前一个月,电工2人,给排水1人,进入现场,熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等,参加竣工验收,配合物业管家监督楼宇工程遗留问题的整改工作。
4.2.4竣工验收前半个月,部分保安人员到位,上岗培训后,负责对接收的物业安全护卫工作。
4.2.5入住前一个月,管理处管理层人员到位,管理处挂牌办公。
4.2.6入住前一个月,炊事员到位,食堂开餐。
4.2.7入住前半个月,清洁人员到位,开始对小区内环境和已接收房屋进行保洁工作。
4.2.8入住前半个月,全部保安人员配齐上岗。
4.2.9入住前半个月,维修班组成立,人员配齐到位。
4.3物业管理处进驻小区前的工作
4.3.1物业管理处及公司应提前派出部分工程技术人员进驻现场,与开发商的工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地,熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等,为入伙后的管理、维修养护打下基础。
4.3.2由公司为新物业管理处提供临时办公场所,物业管理处根据实际需要,拟制办公用品、设施、工具以及物业管理处员工生活必需品的采购计划,报经公司审批后购置。
4.3.3在公司的指导下,印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格,如《住户手册》、《业主公约》、《入伙通知书》、《收楼须知》、《房屋二次装修申请表》、《质量保证书》、《**小区使用说明书》、《装修管理规定》、《装修协议》、《消防防火协议》等。
4.3.4在待接物业建筑工程经建设局质量监察处、消防局等主管部门分别检查验收合格后,物业管理处及时进驻接管小区。
4.4物业接管中的工作
4.4.1物业管理处成立验收小组,主动与发展商的开发商和承建单位联系,协商楼宇交接问题。开发商、

篇5：装修管理实施细则

一、装修范围
(一)室内
1、业主(装修队)不得拆改原房屋的承重墙、柱梁、楼板等主体结构部件。业主和施工队
必须严格按申报批复图纸施工，不得擅自改动。
2、不得改变房屋及配套设施的使用功能。
3、不得凿除地面和房顶的水泥层，如对内窗台板装饰，窗台层面不得凿除，以防铝合窗下部渗水。
(二)室外
1、装修期间不得影响和占用公用部位。不得在公用部位搭建或堵塞，不得以任何理由将公
共部位占为已有。
2、装修不得损坏建筑外墙，包括外墙破损、污染等。
3、安装空调须按管理公司要求，安装在指定位置，空调出水须排入专为空调设计的管道。
不得外装防盗网、栅栏、封闭窗，影响主体建筑外观的固定设施。
(三)阳台
1、阳台不得改变其使用性质，不得封闭阳台。
2、顶(道)层业主不得在后阳台、平台、屋顶违章搭建，不得在厅内加层。
3、临平台的阳台，不得开墙改装成门，窗户不得改装成落地窗。阳台防盗拉门须按统一标准式样制作。

二、装修申请
业主在规定范围内要进行室内装修、维修和改造，必须先向管理公司提交申请，并领取《装修申请审批表》一式一份。

三、装修审批
(一)业主必须如实填报《装修申请审批表》各款内容于确定的装修日期前4天携带装修设计图纸、装修合同、工程预算书，::上报管理公司，管理公司将在收到审批表后4个工作日内给予批复。
(二)业主收到批复后，应带选定的装修队负责人到管理公司办理施工队有关进场手续方可进场装修施工。
(三)装修施工队管理办法
1、任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，需要提供：
(1)市室内装修企业营业执照：
(2)税务登记证：
(3)市装修企业资质等级证书：(含：专业工种资质上岗证。)
2、本小区内装修工实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《工作证》进出，各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的持术工种工人要证件齐全。
3、<<工作证>>的办理,必须根据装修单位的需要办理,最长有效期三个月,装修公司工程手尾有用人需要,可以装修公司名义申领办理不超过5张的临时<<工作证>>最长有效期限不超过3个月。
4、施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理以下手续：
(1)交纳装修押金2000元整：(需时装修工程4天以上的，要办理此按金手续)
(2)办理《装修施工许可证》；装修时间延期在15天内，收手续费30元。装
修时间延期在30天内，收行的手续费100元。
(3)办理施工人员工作证，需凭身份证原件及复印件、半寸免冠相片一张，并交纳工作证按金50元/个，收取工本费10元/个。装修完毕，凭工作证退回工作证押金，如有遗失则按相关规定予以处罚。换证同样收取10元/个的工本费。
5、施工人员只能在《装修许可证》指定的现场作业，不得乱窜场地，违者每人每次罚100；更不得私下再接工程而不办手续，违者除责令停工，并需补办有关手续外，并给予严肃处罚。
6、施工过程中要注意垃圾袋装清运，并当天内由业主或施工队自行清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公共设备，保持公共地面、墙壁完好和整洁。
7、工程完毕后,施工队应交回《装修许可证》和《出入证》。

四、施工
(一)所有施工必须按照管理公司审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理公司审批，出具更改通知后方可施工。
(二)施工期间，业主进行现场监理并保证装修施工队严格按规定作业，文明施工。逾期完工要办理延期手续，不办理延期手续的，管理公司有