小区消防设备管理办法

　　小区消防设备管理办法

　　01编制依据与目的

　　1.法律依据

　　1.1依据《中华人民共和国消防法》等国家法律法规及地方性法规。

　　1.2遵守当地消防安全规范和标准。

　　2.编制目的

　　2.1确保小区内消防设施设备的完好有效，随时处于可用状态。

　　2.2提高小区居民的消防安全意识和应急处置能力。

　　02管理职责

　　1.物业公司职责

　　1.1负责消防设备的日常管理、维护和检查工作。

　　1.2定期组织消防知识培训和应急演练。

　　1.3制定并执行消防应急预案。

　　2.业主委员会职责

　　2.1监督物业公司的消防设备管理工作。

　　2.2配合物业公司进行消防知识的宣传教育。

　　2.3参与消防应急预案的制定和演练。

　　03消防设备的配置与安装

　　1.配置要求

　　1.1根据小区的实际情况和消防规范要求配置必要的消防设备。

　　1.2包括室内外消火栓、灭火器、烟雾探测器、消防报警系统等。

　　2.安装标准

　　2.1由具有资质的专业公司进行安装，并确保安装符合国家标准和行业规范。

　　04日常维护与检查

　　1.维护制度

　　1.1制定月度、季度和年度的消防设备维护保养计划。

　　1.2明确各类消防设备的维护保养内容和要求。

　　2.检查流程

　　2.1设立专职或兼职的消防安全管理人员，负责日常巡查和定期检查。

　　2.2对发现的问题及时处理，并做好记录。

　　3.维修与更换

　　3.1确保故障消防设备能够得到及时修理或更换。

　　3.2对于无法立即修复的设备，应采取临时安全措施，并在规定时间内完成修复。

　　05使用培训与演练

　　1.培训计划

　　1.1定期为小区居民和物业管理人员提供消防知识培训。

　　1.2包括消防设备的正确使用方法、火灾预防知识、疏散逃生技巧等。

　　2.演练安排

　　2.1每年至少组织一次全面的消防演练。

　　2.2演练内容包括火灾报警、紧急疏散、初期火灾扑救等。

　　06应急响应与预案

　　1.应急预案

　　1.1根据小区的特点制定详细的消防应急预案。

　　1.2包括火灾报警流程、紧急疏散路线、联络救援机构等。

　　2.预案更新与演练

　　2.1定期对预案进行审查和更新。

　　2.2结合演练结果对预案进行优化。

　　07监督与考核

　　1.监督机制

　　1.1建立内部监督和外部监察相结合的监督体系。

　　1.2定期对消防设备管理和使用情况进行抽查。

　　2.考核标准

　　2.1设定具体的考核指标，对物业管理人员的消防工作进行评价。

　　2.2对表现优秀的个人或部门给予奖励，对不合格的进行整改。

　　08附则

　　1.办法的解释权归物业公司所有。

　　2.随着相关法律法规的更新或小区实际情况的变化，本办法将适时进行调整和修订。

篇2：高层民用建筑消防设备现场管理

　　高层民用建筑消防设备现场管理

　　高层民用建筑的消防安全在很大程度上取决于消防设备的有效使用。如何使消防设备发挥有效的预防火灾和灭火救灾作用，是物业管理者时常面临的重要问题。笔者通过实践认为，通过积极有效的消防设备现场管理，可达到尽可能地避免或减少损失的管理工作目标。现将有关高层民用建筑消防设备的现场管理一些实践认识进行介绍，供参考。

　　一、高层建筑消防安全管理的特点及常见室内消防设备简介

　　根据我国《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）规定：高层民用建筑（以下简称“高层建筑”）是指新建、扩建和改建的高层建筑及其裙房：十层及十层以上的居住建筑（包括首层设置商业服务网点的住宅），或建筑高度超过24m的公共建筑。当前，高层建筑越来越多地投入使用，消防安全问题也随之不断地产生，造成了人和财产的损失。为便于说明，先简单介绍高层建筑消防安全管理特点及常见室内消防设备。

　　（一）高层建筑消防安全管理特点

　　从物业管理实践活动来看，高层建筑消防安全管理具有如下特点：

　　1．高层建筑复杂性。

　　一般来说，高层建筑具有楼层多，聚集人群多，设备设施多，建筑物高度高、工程造价高等“三多”、“两高”等因素，相对其他民用建筑具有复杂性。

　　2．依赖室内消防设备程度高。

　　目前我国消防灭火装备扑救高度的能力有限，因此，确保高层建筑消防安全，在很大程度上依赖于高层建筑室内消防设备系统的完好和有效使用。

　　3．消防设备管理难度较大。

　　高层建筑室内消防设备因点多面广，运行条件复杂，完好要求较高，加上现场管理专业性强等因素，具有一定的管理难度。

　　（二）高层建筑常见室内消防设备简介

　　高层建筑消防设备主要是指与建筑物相配套的各种设备（含装置、器材）、设施及系统的总称。目前常见的室内消防设备大致可分以下五类：

　　1．火灾自动报警系统。

　　火灾自动报警系统一般由火灾探测器、手动火灾报警按钮及火灾报警控制器等组成。火灾自动报警系统一般有区域报警、集中报警和控制中心报警等三种系统，在高层建筑中常用的是控制中心报警系统。

　　2．消火栓给水系统。

　　对高层建筑来说，该系统主要是指室内消防给水系统，即高层建筑内部设置的消防给水系统。一般来说，消防栓给水系统由消防水源、消防泵机组、给水管网、控制装置、消火栓、水泵结合器等组成。

　　3．固定灭火系统。

　　该系统的自动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、卤代烷灭火系统、二氧化碳灭火系统等。对高层建筑来说，自动喷水灭火系统是所有固定灭火系统中使用最广泛的，其常见的闭式系统因其扑救灭火成功率高，使用非常普遍。

　　4．消防联动系统。

　　在高层建筑中，该系统一般与火灾自动报警系统组成火灾报警与消防联动控制系统。一般来说消防联动系统所包括的二级子系统有：防烟系统、排烟系统、防火卷帘系统、防火门系统、电梯迫降系统、紧急广播系统等。该系统还通过联动模块和控制装置对诸如切断非消防用电、声光报警、启动消防泵和喷淋泵等进行联动和控制。

　　5．其他消防设备与灭火器材。

　　常见的设备与器材有发电机组、应急照明、疏散指示灯、手提式灭火器等。

　　针对上述安全管理特点和室内消防设备来说，物业管理处应精心组织现有人员，结合各自现有工作，在分工负责的前提下，又协作配合，以减少专业人员不足带来的困难。

　　二、消防设备现场管理涉及的主要工作

　　高层建筑消防设备现场管理，是指人们对高层建筑消防设备的使用、值班、操作、运行、看护、检查、维护和修理等环节所开展的现场管理活动。高层建筑消防设备现场管理涉及的主要工作，一般有制度建设、专业培训、值班或看护、巡视检查、日常记录和总结完善等，其中最基本的是人员管理、使用管理和巡检管理等三项活动。

　　1．制度建设。

　　制度建设是设备现场管理的基础性工作。建立和完善有关规章制度，是规范人们行为，指导人们相关活动的保证。从实践角度来看，制订和落实制度有六项要求：实际又实用；具体又易懂；上墙或成册；工作有指导；责任要分明；考核有依据。

　　一般来说消防设备现场管理制度可分为三类：

　　（1）应急预案类。主要内容是应急措施及程序。如《消防应急处理预案》、《应急发电预案》等；

　　（2）管理规章类。主要是岗位职责和责任制度，如《防火安全管理制度》、《消防设备管理制度》、《消防安全奖罚制度》、《消防培训管理制度》、《消防安全岗位职责》等；

　　（3）操作规程类。主要是各类设备操作、使用维护、巡视检查、维修保养等方面的规定和要求，如《火灾报警器操作规程》、《喷淋和消火栓系统检查管理规定》、《消防设备器材使用管理规定》、《消防设备设施保养规范》等。

　　2．专业培训。

　　消防安全责任重大，各岗位都有一定的专业要求，因此，人员专业培训是消防设备现场管理的基础工作。专业培训的主要目的是持证上岗和熟悉业务，要求消防设备现场管理重要岗位人员在上岗前接受专业的教育培训，符合要求的才能上岗工作。如浙江省消防操作人员就需持《从事固定消防设施操作工作》、《物业消防管理》上岗证上岗，单位法人或管理处负责人就应持《浙江省消防管理人员》证从事管理工作。

　　3．设备值班或看护。

　　设备的值班和看护是设备使用管理中两项重要活动。值班人员或操作看护人员通过对设备的开机操作、运行观察、过程调节、维护保养等活动，开展设备的日常使用管理。对现场设备值班和看护等管理工作来说，维护保养是一项主要工作。

　　4．设备巡视检查。

　　它是巡检管理的核心工作，主要是针对无人值班或无人看护的在用设备，通过人们的巡视检查进行管理。有关内容可见本文的消防设备巡检管理部分。

　　5．日常记录。

　　日常记录是考核管理工作的根据，分析问题的资料，区分责任的依据。对现场管理工作尤其是使用管理和巡检管理，应建立起一套实用的记录文件和管理制度，为开展有效的现场管理提供原始材料。日常记录的基本要求是：要情有记录，内容要准确，存档应及时，保管须妥善，问题紧分析。

　　6．总结完善。

　　设备现场管理活动是一项在实践活动中不断完善的工作，因为许多因素都可能导致新问题的出现，因此，要不断地总结经验，使管理体系不断完善。

　　三、消防设备现场管理三项基本活动

　　从实践的角度看，消防设备现场管理工作基本内容为人员管理、运行管理和巡检管理，上述工作都与这三项活动有关。

　　1．人员管理。

　　一般来说，物业服务企业可对人员实行两级管理，一是公司领导和专职部门对物业管理处负责人的管理，检查与考核管理处负责人及其对下属人员管理的工作；二是物业管理处的负责人对各岗位人员进行的检查与考核。由于消防安全工作具有责任追究严格、工作专业性强等特点，因此，强化对有关人员的管理是消防设备现场管理有别于其他行业的一项基本活动内容。人员管理涉及的主要内容有：是否持证上岗；是否按规章制度操作和管理；是否有专业的技能培训；是否熟悉本职业务要领、程序和应急措施；能否熟练地操作、检查、维护好设备；是否掌握常见轻微故障的排除技能等。

　　2．使用管理。

　　使用管理，是指人们对设备在使用过程中开展以日常维护为主的各项管理活动总称。使用管理对有人值班或有人看护的设备来说，以值班人员和操作人员为主，负责进行设备的日常维护。对无人值班或无人看护的设备，其使用过程的维护工作主要由巡检人员负责。

　　从实践角度来说，日常维护工作一般分为防护性维护和排除性维护。防护性维护工作一般有：对设备及其机房的降温维护、除湿除潮维护、防晒维护、防雨防水维护、保温维护、防震维护、电气稳压维护、防尘除尘维护、防小动物维护、防盗防破坏维护等措施；排除性维护工作一般有：涂漆防锈维护、消除机械零部件不灵活现象、按要求对运动机构进行润滑、紧固电气接地连接节点、调整间隙、堵塞漏油漏水等。

　　3．巡检管理。

　　巡检管理的。巡检管理是消防设备现场管理最基本、最重要的活动，其工作重心是检查工作。一般来说，消防设备的巡检管理包括巡视检查、维护保养、简单修复、记录总结等内容。对于巡检的项目，要求在对现场设备进行摸底调查的基础上进行分析归类，最后编制检查项目表。巡检管理人员根据项目表开展工作，且在实践活动中不断完善巡检项目。

　　四、消防设备巡检管理实务介绍说明

　　所谓巡检管理，是指人们对处于无人值班的，或处在无人看护的备用和待用设备进行巡视检查、维护等管理活动。巡检管理的目的是延长设备使用寿命，降低设备故障率和维修费用。巡检管理以设备人员和保安人员为主，其他管理人员为辅，根据事先对现场设备调查基础上编制的《检查项目表》和《检查维护记录》进行检查、维护和记录。下面分别按消防设备系统的分类，介绍说明巡检管理的实践内容和方法，供有关人员参考。

　　（一）火灾自动报警系统巡检管理典型实践活动

　　火灾自动报警系统巡检管理项目较多，本文仅针对与火灾探测器和火灾报警控制器有关的重要检查项目。

　　1．火灾探测器（以下简称“探测器”）的巡检管理。

　　一般情况下，值班人员是不能擅自离开岗位，因此，当值班人员通过火灾自动报警系统自动巡检中发现的探测器报火警信号时，应及时地通知巡检管理人员到报警探测器安装现场进行信号真伪辨别。由于目前国产器件的误报率较高，人们查看到的信号既可能是真正火灾信号，也可能是假信号的误报，即器件本身问题所产生的非真正火灾的假信号，因此，需要值班人员通过编码表或系统资料库检索，查找信号相对应的报警区域，通知巡检人员对报警区域进行火情检查，如确属火情即刻按预案启动火灾扑救程序；如查实是误报的，则暂时屏蔽误报探测器，即暂时将该探测器退出系统。产生探测器误报的主要原因有质量问题和污染问题，人们屏蔽探测器只是暂时行为，应在不久之后由专业人员查明原因，属质量问题的更换，属污染问题的清洗修复，及时安装，恢复系统对探测器的巡检。必须注意的是不能使探测器长期处于被系统隔离的状态，万一在该探测器监视范围内真的出现火情，则由于该探测器被屏蔽而不能报火警，延误时机，从而酿成火灾。

　　2．火灾报警控制器（以下简称“控制器”）的巡检管理。

　　这项工作是由巡检人员配合值班人员对系统检查和电源检查。一般情况下控制器设在消防控制室内，值班人员除通过系统对探测器巡检、信号显示、迅响报警等检查系统是否正常外，还应在巡检人员的配合下，通过对消防事故广播的试运行检查其是否完好，巡检周期一般为一个月分楼层检查广播喇叭1次，一年内通查全部。控制器一般都有消防专用电源，火灾发生后，系统是靠消防专用电源供电运行的，因此电源检查非常重要。对于消防专用电源的电压检查，值班人员一般也要在巡检人员的配合下进行，频度为一周1次。

　　（二）消火栓给水系统巡检管理典型实践活动

　　消火栓给水系统的主要巡检管理对象是消防泵机组、消火栓等。高层建筑外部提供的扑救灭火能力有限，一定要立足于自防自救，其中室内消火栓给水系统是否完好，供水是否到位就非常关键。为此，防火措施之一就是确保消火栓给水系统的完好和具有一定压力的消防水到位。

　　1．消防泵机组。

　　对我国《高层民用建筑设计防火规范》所要求配置的主、备消防泵机组，巡检人员要定期进行点动方式的试运行。一方面观察系统的压力表，另一方面操作电气开关。由于系统是封闭的，加上系统内的水是不可压缩的液体，因此，点动时间要严格控制，当观察到压力表指针上升动作时即刻停泵。试运行频度为一月2次。

　　2．消火栓及供水状况。

　　采用带有压力表的、口径为Φ65专用消火栓检查器（可自制）对各楼层消火栓进行检查，每月一次。巡检人员可采取抽查方式，但一年内应对全部室内消火栓进行1~2次检查。具体方法是将专用检查器扣紧在栓口，缓慢地打开消火栓阀门，待检查器的压力表指针上升时关闭消火栓阀门，以查验消火栓完好和消防用水到位情况。

　　（三）固定灭火系统巡检管理典型实践活动

　　对于高层建筑来说，自动喷水灭火系统是及为重要且也是对初期火灾扑救最有效的设备。该系统巡检项目较多，本文仅就常用的自动喷水灭火湿式系统巡检管理实践予以说明。

　　1．喷淋泵机组。

　　高层建筑的喷淋泵的配备、试运行频度、方法均与消防泵机组相同。

　　2．自动喷水灭火系统。

　　利用分布在系统管道末端的放水阀门对水流指示器进行检查，方法是打开阀门放水，检查水流指示器是否动作，即能否及时发送报警信号到消防控制室，从而判断系统对该区域是否具有自动灭火和报警功能。巡检频度为每两个月1次。

　　3．定温闭式喷头。

　　每月1次对所有喷头进行保洁维护，检查并排除其周围的遮挡物。对喷头做保洁维护时，应注意用软刷子轻轻除去附在表面的灰尘和杂物，不能损坏玻璃管。

　　4．湿式报警阀。

　　其作用是开启和关闭管网的水流，传递控制信号至消防控制室，并启动水力警铃直接报警。巡检时利用湿式报警阀旁的泄放试验阀进行放水试验，以验证系统水力警铃的报警功能。一般来说，巡检频度为每半年1次。

　　（四）消防联动系统巡检管理典型实践活动

　　由于目前国产控制模块器件可靠性不很高的原因，消防联动系统的自动运行存在着误动作或不动作的风险，况且许多妨碍联动设备正常功能的因素是系统本身难以检测和排除的，因此人工巡检非常必要。除有能力确保安全的条件下使系统处于自动控制状态，对系统联动功能进行检查；但主要的还是巡检人员经常进行的人工巡检工作。

　　1．防排烟风机。

　　一季1次对防烟风机和排烟风机进行巡检。巡检人员到设备现场开机试运行，检查开关装置是否灵活可靠，检查并排除影响风机进、排风口气流的遮挡物等。

　　2．送风口和排烟口。

　　在常用的机械防排烟系统中，送风口和排烟口的机械灵敏度常被忽视。因此，除了消防控制室进行远程控制送风口和排烟口动作外，还需要一季1次地人工巡检。具体方法是，对所有的送风口和排烟口进行手动操作，开启和关闭送风口和排烟口的机械开启装置，应灵活无阻碍。对于不灵活的要在运动机构相关部位加油润滑，不然电动信号送到位时，送风口和排烟口也因机械运动不灵而打不开，妨碍其正常使用功能。

　　3．防火卷帘。

　　它具有分隔防火分区的作用。巡检时要检查其是否能放落到底，排除妨碍下落的阻挡物。巡检频度应一季1次。

　　（五）其他消防设备与灭火器材的巡检管理典型实践活动

　　下面仅就部分重要且常用消防设备与灭火器材的巡检管理实践进行说明。

　　1．发电机组。

　　在市网供电系统停电或失电后，只有发电机组为消防设备的运行提供电源，因此，必须保证其在紧急情况时可靠运行。发电机组除常规维修保养外，还需要一月2次的不送电试运行，每次5~10分钟，重要检查项目有机组运行是否平稳、有否异常杂音、电压、频率、水温、油压等指标是否符合要求。此外还有一般的巡检项目，如设备及机房卫生状况、燃油箱油量、高压油泵和调速器润滑油量、机器的“三漏”情况、仪表完好、高压油泵和传动联接盘有无松动、散热器冷却水、电瓶充电等。发现问题及时排除维护。

　　2．应急照明。

　　对于重要的建筑部位，如楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、配电室、消防控制室、消防水泵房、防烟排烟机房、自备发电机室、电话总机房、人员密集的场所、公共建筑内的疏散走道和居住建筑内走道长度超过20m的内走道等要设置应急照明。对于上述部位没有设置应急照明的，应按规范要求及时配置。巡检时要停电试开，检查能否正常开启照明，如有故障应及时排除。一般情况一月1次检查所有应急照明。

　　3．疏散指示灯。

　　一般疏散指示灯都有人工测试按键，以试验其在停电后是否开启照明。因此，在巡检时要逐一进行试按，检查是否正常开启指示照明，如果检查中发现故障的应立即修复或更新。

　　4．手提式灭火器。

　　在重要防火区域内配置一定数量的手提式灭火器会在存放过程中逐渐失效，压力降低。因此，巡检时要逐一检查其压力表上的指示值，当指针进入无效区时要立即充装，如果发现操作机构锈蚀严重影响使用的，要加以更新。巡检频度为一季1次。

　　五小结

　　1．消防设备现场管理以尽可能避免或减少损失为目的，因此在高层建筑消防设备现场管理的实际工作中，人们要时常具有“预防第一”观念，尽量发挥这项工作的预防作用。

　　2．由于消防设备现场管理工作难度较大，应注意轻重缓急，在工作中先抓重点和关键，后再逐渐解决细节问题。

　　3．目前高层建筑的消防设备大部分巡检管理工作还须人工进行，因此加强对有关人员素质和行为的管理是消防设备现场管理的一大特点。

　　4．大部分高层建筑消防设备工作在无声无息状态，因此消防设备现场管理，尤其是巡检管理显得更为重要，对于消防设备现场管理中所发现的问题要适时解决，不能心存侥幸。

　　5、上述实践是在一定条件下的活动，因此许多做法和经验仅供参考，如巡检频度，检查项目等，读者要结合自身实际，加以调整和补充，以期达到较好的工作目标。

　　参考文献

　　[1]《物业设备与设施》付小平主编，中国财经出版社ISBN-7-5005-5438-9，20**年9月第1版，p127

　　[2]《最新建筑消防工程设计施工验收与技术规范标准手册》徐帮学主编，珠江出版社ISBN-7-806898-009-2/1-401，20**年6月第1版，p630

篇3：公司EMS程序文件范本:消防设备管理规定

　　公司EMS程序文件范本：消防设备管理规定

　　十九.消防设备管理规定

　　1.目的

　　用来规范和指导公司所有消防设备、消防器材的配置、使用、更新等行为：确保公司的消防设备器材始终处在最佳备用状态。

　　2.范围

　　适用于公司所有消防设备、消防器材的管理。

　　3.定义

　　3.1消防栓：与城市自来水道相通的自来水高压阀门，当需要扑灭较大面积火灾时，可打开阀门，即有高压水龙喷出。

　　3.2消防带：与消防栓相连的水带，在备用状态时，以缠卷状置于消防栓箱内。

　　3.3消防报警器：安置在消防栓箱内的一种报警装置，当火警发生时，按指示将该装置表面玻璃击碎报警，该装置会自动增加水压，并发生报警声。

　　4.职责

　　a)各车间、办公室负责各自区域消防设备的日常点检及维护工作；

　　b)行政部负责公司所有消防设备的维修和更换工作；

　　c)公司安全委员会负责每月对公司所有消防设备进行监督检查。

　　5.程序

　　5.1各车间、办公室每两月对所属区域的消防设备进行一次点检，将检查结果填入《消防设备点检单》，并在25日之前交行政部存档。

　　5.2行政部应及时审核点检表，对异常情况应及时采取纠正和预防措施，并记录在《消防设备维修单》中。

　　5.3消防设备应由受过培训专人管理，如发现异常情况，及时向行政部或公司安委会反馈。由行政部负责维修或更换。

　　5.4公司安委会通过每月一次的安全检查，监督消防设备的管理情况，如发现异常问题，及时反馈行政部。

　　5.5消防设备应放置在指定位置，便于取得，并保持设备整洁，始终处于可立刻使用状态。

　　5.6应根据周围环境配置不同的消防器材。

　　5.6.1不同类型灭火器适用环境：

　　a)干粉灭火器：利用CO2或氮气干粉抢救石油产品、有机溶剂等易燃液体、可燃气体和电气设备的初起火灾。

　　b)二氧化碳灭火器：适用于扑救电气设备、精密仪器、图书档案及范围不大的油类、气体和一些不能用水扑救的物质所引起的火灾。

　　5.6.2公司消防设备器材配置情况见公司消防平面图。

　　5.7已不能使用的消防器材应及时撤换，并做报废处理。

　　5.8每次使用完的灭火器，应及时到指定地点补充灭火剂。

　　5.9消防器材附近严禁堆放其他物品，以保证消防通道的畅通。

　　5.10紧急出口处严禁堆放任何物品，并保证至少有1.2米宽的紧急通道。

　　5.11消防带不可有打结，消防报警器应保持高度灵敏。