御景湾安全管理工作思路

　　御景湾安全管理工作思路

　　一、保安管理

　　珠江御景湾是一座集住宅、旅游休闲等大型综合性高档物业项目，即要针对旅游休闲迎来送往敞开式的商务管理，又要针对住宅小区私家重地封闭式的物业管理。结合"珠江御景湾"地处珠江南航道海心沙岛畔的社会治安形势，**物业决定把"珠江御景湾"的安全保卫工作放在重要工作日程中，在"珠江御景湾"设立专职安全（治安、消防、交通）管理部门（保安部），在不断强化内部管理、树立良好保卫形象的同时，认真履行安全防范工作。

　　珠江御景湾安全综合管理思路：

　　内紧外松、点面结合、保证重点；技防人防、联防联保、综合治理。

　　1、内紧外松、点面结合、保证重点

　　主要强调保安队思想上高度重视，强化内部管理，加强内部全面建设，为业主（顾客）创造宽松和谐的环境。

　　珠江御景湾保安工作分为门岗、巡逻、周界、监控，通过人机结合，科学安排岗位，对全区域实行24小时监控管理。

　　针对重点部位进行守护（如组团区商铺住宅客流量大属重点守护范围）重点时段（游人高峰时段）加强保安力量，24小时人、机监控。

　　2、技防人防、联防联保、综合治理

　　（1）技术防范方面

　　24小时紧急求助指挥中心（古城110）

　　我们在"珠江御景湾"中心位置（皇城三楼）内应用监控、对讲、通讯、广播等高科技设备，设立"24小时紧急求助指挥中心（小区110）"。同时，在指挥中心设置了4名专职保卫干事员，负责24小时管理、调度、指挥"珠江御景湾"辖区内治安、消防、交通、突发事件等安保工作。

　　我们在"珠江御景湾"内设置24小时紧急求助值班电话： 8****110、8****119、8****999等。

　　24小时自动跟踪监控录像

　　我们在"珠江御景湾"公共部位、组团、汽车停车场等处，引进先进的录像和四分角控制器的监控设备，实行24小时自动跟踪监控录像，远距离遥控监视小区。

　　（详见下页"保安监控录相摄像电眼平面分布图"）

　　住户室内三防

　　我们在（业主）住户室内设置三防器材：防火、防盗、防煤气泄漏。使私家安保工作得到有序保护。

　　（2）人力防范方面

　　值班总经理工作制度

　　由公司总经理、副总经理、各部门经理、主管等管理人员全年365天，每天24小时轮流在"珠江御景湾"现场参加值班，负责"珠江御景湾"安全工作的指挥和检查，处理各类突发事件。

　　门岗及周界小分队

　　由保安人员和社区女性迎宾警卫共同组成，负责在"珠江御景湾"各重点部位、大门出入口设置固定（或半游动）岗位，白天重点承担礼仪、迎宾、引导、可疑闲杂人员的清理以及加强重点部位的控制等工作。夜间则负责所管区域范围内的安全检查和控制工作，对人员、车辆的证件进行核实，严格把关。

　　当游客进入"珠江御景湾"参观、游玩、休闲等不会受到限制，而要到居住区域或非观光区将会受到保安的询问和适当劝阻；同时居住区域和非观光区域我们会用"私家住宅，非请勿入"和"非参观区域，游人止步"的标识来提示人们。

　　居住组团小分队

　　居住区域的安保将按照建筑架构起的"珠江御景湾"居住体系划分小区域的固定岗和巡逻岗相结合的方式，每一个组团为一个责任区域，进出口为半固定岗位，组团内有巡逻的安保人员24小时不间断巡逻，这样，我们将达到：一、把事后变为事前，以"防、引、疏"为主（为避免打扰业主休息，安保人员不进入四合院巡逻〖特殊情况除外，如：火灾、水淹等），力争把治安、消防事故控制在萌芽状态之中。二、居住区域内一旦有突发事件，安保人员会在极短的时间内到达现场，对事件进行控制和处理，又不会对其他的岗位造成缺人，顾此失彼的压力。

　　警通巡逻小分队

　　由保安人员和社区女性迎宾警卫共同组成，主要负责在"珠江御景湾" 外围、周界、死角、道路、重点部位进行游动巡视检查。使安保人员能对公区的治安秩序、交通秩序进行全方位的控制，对违犯小区规定的人和事及时进行处理，如：车辆乱停乱放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜绝恶性案件的发生；夜间配备警犬加强居住区域的巡逻；能为业主、来宾提供服务，让来宾有宾至如归的感觉，如：导向、提示、交通指挥等；防止意外事故的发生；因小区的面积大，绿化多，人造河也多的特点，只有巡逻的安保人员才能随时注意到"小业主"和"小客人"的单独活动。

　　由5组巡逻小分队组成。具体如下：

　　第1组巡逻小分队：

　　负责带警犬（主要在夜间，分为两组，每组2人2犬）在"珠江御景湾"周界内外围墙进行不间断巡逻，以保证围墙一线不受外人入侵或翻越。

　　第2组巡逻小分队：

　　（主要以徒步巡逻方式进行）负责对"珠江御景湾"道路、死角、楼道、停车场、商业区、旅游区进行往返检查。

　　第3组巡逻小分队：

　　（分为2组，主要采用自行车或低噪音摩托车巡逻）负责对"珠江御景湾"道路实行交通管制、使车辆有序停放。

　　第4组巡逻小分队：

　　（分为2组，每组1人1车，使用电瓶观光车）是交通疏导和客户服务专用组，白天往返在小区主干道接送客户和支援、传递相关信息和岗位，夜间并入第3组巡逻小分队。

　　第5组巡逻小分队：

　　是一组紧急增援，快速反应的应急小分队。平时对"珠江御景湾"进行乱线巡逻，无规律进行巡视检查和消防、突发事件演练，以保证对其它四组巡逻小分队的弥补和补充。

　　应急力量

　　在

上述岗位基础上，我们另外按照保安主力量的30%标准保持一定人员，24小时在"珠江御景湾"待命，作为应急力量的基本保证，以保证在出现突发事件时有足够的力量。

　　（详见下页"保安岗位设置平面示意图"）

　　（3）联防联保

　　联系派出所到设立警务工作站；

　　联合联防巡逻队维护好外围周边区域的协防。

　　（4）综合治理

　　我们通过技术防范和人力防范相结合的双重防范后，公司和部门还经常组织"珠江御景湾"住户、商家、办事机构和施工单位，进行防范意识的学习和宣传，让大家提高自防自保、群防群治的综合治理意识，了解和掌握一般治安事件的基本处理方法和发生火险时的基本扑救方法，灭火器材的使用等安全防范措施，以进一步完善"珠江御景湾"保卫工作。

　　通过以上人防、技防、综合治理以及岗位点、线、面结合和经过培训具备保安专业素质，严格、细致、灵活的履行职责和胜任岗位的保安人员，能够及时预防和快速反应，对重点部位实施严密监视（如门口、围墙、道路、走道、入口、步梯、大厅、汽车车位等），以防患各类事故的发生。

　　二、消防管理

　　作为现化代物业，消防系统的可靠性至关重要，在物业规划阶段己经就消防系统作出整体的设计，我公司将着重在系统验收、定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，作出适当的安排，例如：

　　严格验收系统对各项图纸及使用操作说明作系统分析并妥善保存。

　　做好各级员工的业务知识、防火知识培训，及业户的宣传教育工作。

　　为各项系统的保养及测试制订年度、季度及每月和每日的工作计划，并严格监管各级员工认真执行。

　　制订相应各种情况下的紧急措施及工作手册，在业户手册中作详细说明，尽量减低意外造成的损失。

　　制订消防演习时间表及演习方案，并经常性的组织演练。

　　三、交通安全设施方案

　　*我们根据建筑风格，实际地形并结合GB5768-1999《道路交通标志和标线》、GB13495-1992《消防安全标志》、GB/T10001-2000标志用公共信息图形符，将作为一个风景旅游区，名胜古城的角度来考虑标志、标线及相关设施的设置，地名标志采用棕色底与古城建筑相匹配。

　　1、交通标线设置

　　的道路均为双向行驶，所有道路均设置双向四道路面中心线（黄色虚线）；

　　在路面必要位置设置导向箭头表示车辆的行驶方向，导向箭头为白色。主要设置在交叉路口、出口及弯道附近。

　　在行人横穿道路机率较高的地方设置人行横道线（斑马线）。

　　2、减速路拱设置

　　两个出口处各设置2块。

　　3、凸面镜共设置

　　4、橡胶隔离柱设置

　　在步行街入口处设置橡胶隔离柱

　　5、公交车站台设置

　　*建议共设6处公交车站，公交车从云区与川区之间出入口进。

　　6、交通标志牌设置：

　　禁鸣标志1块：入口处

　　限速15公里标志1块：入口处

　　指路牌2块：入口

　　步行街标志2块：左入口干道处1块；右上方干道处1块

　　人行横道标志2块：左干道人行横道处

　　警告标志3块："T"字型路口

　　-综合上述，设置公交车站右6个标线施划约500m2；导向箭头60个；人行横道线6处；减速路拱90米；凸面镜4个；橡胶隔离柱8根；指路标志10块；人行横道标志12块；步行街标志2块；警告标志14块；禁令标志6块；停车场标志7块；绿化标语50块。

　　-（详见下页"道路交通规划图"）

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：医院项目前期物业管理思路管理模式

　　医院项目前期物业管理思路及管理模式

　　一、项目前期管理思路

　　根据我们对**市第二医院项目的实际情况的分析，我们拟订的**市第二医院项目的前期物业管理思路为：

　　★ 强调成本控制意识和成本管理程序；

　　★ 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进；

　　★ 强调日常服务的专业化、规范化、标准化、与专项服务的人性化、个性化；

　　★ 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升；

　　★ 致力于培养员工的专业技能以提高综合素质。

　　二、针对项目拟采取的管理方式

　　根据我们对**市第二医院项目的定位分析，我们确立项目的管理模式是：

　　★ 紧密围绕"质量、成本双否决"的运作核心，提供"质优价廉"的服务产品；

　　★ 倡导"以广大用户为中心"客户服务前项化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求满足价值链；

　　★ 致力于充分发挥职能部门作用和个人的主观能动性，积极采取有效措施，将医院的物业管理服务做得细致入微。

　　在确定管理模式的基础上，针对医院的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。管理物业规律与医院实际运作状况相结合，使每一步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体，使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来。我公司将秉承"服务创造价值，品质成就未来"的管理理念，依托我们在已有项目的成功经营模式和经验，完善的质量管理体系，根据甲方在招标文件中对医院的服务范围、内容的规定因素，我们拟在医院采用以"以客户为中心、以品质为导向"的 "客户服务前项化"经营管理模式。

　　物业管理中心运作原理模型图

　　三、创建有效的服务价值链

　　围绕"服务创造价值、品质成就未来"的经营理念和我们拟在医院采用的"以客户为中心，以品质为导向"的经营管理模式，如中标后我公司将在医院项目全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提升我管理公司的服务价值，建立一支高效的、既能为广大用户提供优良的服务，又能向周边展示我管理公司风采的团队。

　　我公司将用高性价比的优质服务为客户提供使用物业的便利、安全和舒适的生活环境、促进物业的保值、增值，同时为自己创造生存和发展空间，我们用服务为客户创造消费价值、为公司员工创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值。我们把员工满意、客户满意作为我们的追求目标。

　　创建有效服务链示意图

篇3：汇源豪庭小区安全管理

　　汇源豪庭小区安全管理

　　小区的安全是管理处最重要的责任

　　强调预防为主：寻找隐患，了解规律，杜绝隐患

　　采取人防与技防相结合的措施

　　从治安防范方面、职业安全与卫生方面给予不安全点的控制

　　一、治安防范方面

　　主要是治安、消防、停车管理、紧急事件处理，由管理处安全管理部负责，其他部门配合，主要做好下面工作：

　　抓安全管理队伍建设：杜绝内患，提高战斗力

　　招聘时重视品德，有本市户口的亲戚担保；平时主管、班长应摸清每一个队员的思想动态，及时遏制不良苗头；管理处领导、主管应关心和丰富队员们的物质生活和精神生活；主管或班长每天坚持日讲评，对表现好的队员进行表扬鼓励；每周有理论学习和军体训练，每月有考核。

　　小区治安管理：固定岗24小时人防值班

　　门岗控制车辆和外来人员进出；停车场岗防止外来人员破坏和偷盗，同时控制装修材料和垃圾的搬运；巡逻岗防止及发现作案或其他安全隐患。这几个岗24小时值班发挥人防作用。

　　监控中心和技防：24小时技防

　　监控中心管理员24小时值班，通过智能化系统设备，对小区内每个角落进行监视，一旦发现情况或接到住户信息，立刻通知责任部门处理。

　　消防管理：技防、人防

　　监控中心通过消防系统设备24小时监控各大楼消防情况；

　　工程维修部人员负责消防设施设备巡查、维护保养，每天对装修现场进行安全检查；

　　安全管理部是义务消防队，通过培训、演练掌握灭火作战技能，随时可投入灭火抢救；

　　管理处于每年11月9日在小区举办防火安全活动，宣传安全用电用气知识，进行消防演习。

　　紧急事件处理：应急措施落实，处理有序

　　有应急预案，措施落实；

　　有应急队伍，平常演练具有战斗力；

　　有应急物资，随时处于可用状态；

　　有报警电话、联络的号码；

　　紧急情况时，报警、抢救、战斗、维护现场、联络领导等处理有序。

　　紧急事件有：火灾、涝灾、台风、地震、治安刑事案件、触电、溺水、电梯困人、管道气渗漏、水管爆裂等。

　　二、职业安全与卫生方面

　　重点在危险源的识别和防范

　　危险源的识别和防范表

　　责任人/部门危险源的识别检查、分析、

　　纠正预防措施

　　管理层1、管理处安全管理委员会是否建立

　　2、安全管理制度是否建全

　　3、人员、物资是否到位

　　住户室内1、户内配电箱的漏电保护功能是否正常，插座无超负荷

　　2、燃气热水器是否强排、外挂，排烟排气是否正常；电热水器是否

　　3、厨房燃气管道、炉灶是否漏气有燃气味道

　　4、阳台、凸窗护栏是否牢固

　　监控中心1、消防系统是否正常使用

　　2、电梯运行监视系统是否正常使用

　　3、闭路监视系统是否正常使用

　　4、周界红线报警系统是否正常使用

　　安管队1、巡更系统是否正常使用

　　2、夜间查岗是否有脱岗或打瞌睡的现象

　　3、电梯困人解救、医疗急救、消防技能现场考核是否合格

　　4、消防应急器材（战斗服、手提灭火器、消防板手、消防斧头、防毒面罩、防火绳、应急灯、药箱药物）是否充分，是否管理有序，处于完好备用状态

　　5、消防通道是否通畅

　　6、消防栓是否完好

　　7、各岗位是否正常值班

　　8、安全应急方案（灭火预案等）

　　工程维修部1、小区消防系统设备是否已完好，处于备用状态

　　2、小区二次供水水质是否合格（小区是否采用二次供水系统）

　　3、小区供电设施设备（变配电房、配电箱）是否有安全警示标识

　　4、小区供气设施设备（阀门、管道）是否有安全警识标识

　　5、电工是否有电工上岗证书，电工安全作业现场考核是否合格

　　6、电工作业安全用具（绝缘鞋、绝缘手套、眼睛护罩等）是否有

　　7、小区的户外娱乐康体设施、防护栏是否牢固完好

　　8、电梯机房是否有灭火器、应急灯

　　9、电梯的日常维护保养、年审等事宜是否落实

　　10、电梯困人解救、医疗急救、消防技能现场考核是否合格

　　游泳池1、是否有合格的救生员

　　2、水质是否能保证合格

　　3、进入人员的健康控制

　　4、游泳池是否有水深标识、救护设施（如备用救生圈）

　　清洁1、清洁工是否知道带电的设施设不可用湿毛巾清洁。

　　2、清洁工是否知道滑的路面应放置"小心地滑"标识牌。

　　3、清洁工是否知道在使用强酸强碱的药水前要戴好胶手套。

　　洗外墙督促外包商应做好安全措施：选好固定设施，系好安全带、绳，地面警示及隔离，购买作业者保险。

　　四害消杀使用对人体无害的药物或方法，决不能使用毒鼠强

　　绿化1、是否使用无毒农药。

　　2、小区是否种植有毒草木。

　　3、小区是否有种植的带刺的草木。

　　仓库1、是否通风。

　　2、是否放置有毒易燃易爆物品。

　　装修管理1、是否有破坏承重结构（梁、柱、板、承重墙等）

　　2、是否有擅自改动燃气管道、乱拉电线、使用电炉、电热棒等违反安全的行为。

　　3、装修

施工现场是否有放置灭火器。

　　4、是否有封闭阳台的现象。

　　其它1、停车场是否有禁止吸烟的标识。

　　2、小区行车道是否有限速、禁鸣标识牌。

　　3、地下架空层是否有标高提示和防碰撞措施。

　　4、花园水景、小溪是否有警示标识和防小孩跌落措施。

篇4：业主投诉处理管理思路

　　业主投诉处理管理思路

　　投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，破坏与业主之间的良性关系。为此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定。

　　对于业主投诉我们在客户服务中心设置客户服务中心予以统一管理，具体管理思路如下：

　　一、投诉受理

　　业主可通过电话、来访、书信或其他形式投诉，客户服务中心值班人员按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其他渠道予以解决；对业主的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关部门及时处理，重大投诉向管理处物业主管汇报，由管理处物业主管按权限处理。

　　二、投诉处理

　　为实现有效投诉处理的高效率，管理处24小时接受业主投诉，值班人员做好投诉记录及电话录音、电脑登记备查。对于维修方面的有效投诉，我们要求维修人员十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，同时对责任人给予相应处分。对于其他方面的投诉，我们将及时分派至相关责任部门，并要求与业主约定回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉问题由管理处在项目公告栏集中公告解决措施。

　　三、投诉回访

　　业主有效投诉处理完毕后，由客户服务中心组织以电话或上门的形式回访，以征求业主意见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，我们要求回访率为100％。

篇5：X公寓安全管理措施对策

　　某公寓安全管理的措施及对策

　　（一）确保治消队员的综合素质

　　1．素质管理。对治消队员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到"五统一""三集中"，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。

　　2．意识培养。努力培养治消队员的服务意识，树立"业主需要就是工作"的观念，改变原来治消队员单一的护卫功能，使我们的治消队员成为"治消队员、迎宾员、服务员"的有机统一体。

　　（二）安全管理体系的建立

　　1．确定"动态管理"思想，即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗亭与流动岗位相结合的设置，实行动态监控管理。

　　2．在动态管理的层次上我们采用步行巡逻的方式，负责楼宇内部、重点防范部位及治安死角的安全巡视。确保管理不出现盲点。

　　3．在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。

　　4．强调全员管理。车管员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起"快速反应,快速支援"体系。

　　5．充分发挥业主的力量，共同参与安全防范。

　　（三）安全管理的重点转移

　　1．接管入伙期，我们主要以人防为主，物防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证公区环境的干净整洁。

　　2．正常居住期，安全防范逐步转向人防、物防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，疏导车辆，家庭防盗和公共秩序维护。

　　（四）逐步完善技防手段

　　我们将通过多种渠道筹集资金，并积极争取开发公司及业主的支持，逐步完善项目内的技术防范手段，向科技要平安。