美术(文化)馆物业管理整体设想策划

　　美术（文化）馆物业管理整体设想及策划

　　（一）项目概况

　　美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功能为一体的公共文化设施。占地面积8000平方米，建筑面积达15000平方米，拥有八个标准展厅，一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场，以及7层多功能办公大楼，因此物业管理工作十分重要而艰巨。

　　（二）管理设想

　　根据文化场馆物业管理的自身运作规律，针对美术馆目前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：

　　1、高标准、高水平管理的措施

　　（1）建立和实施完善的物业管理质量体系

　　物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在美术馆的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。

　　（2）培育高素质的员工队伍

　　人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是"引进关"，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是"培训关"，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。

　　2、管理深度和广度的做法

　　社会在进步、时代在发展。对于美术馆这样一个精英荟萃的项目而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。

　　3、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想

　　（1）硬件建设

　　可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为美术馆环境和文明建设提供了物质保证。

　　严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。

　　运用现代科技手段，"三防"结合，确保安全。"三防"结合即是人防、物防、技防相结合。"人防"上我们实施快速反应系统，物防上采用围墙、防盗装置，技防采用高科技的智能化系统等手段提高防范能力。

　　（2）软件建设

　　创建高档次的文化场馆，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短，管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。

　　（三）管理目标

　　1、业主单位满意率达90%以上；

　　2、有效投诉率低于2次；

　　3、有效投诉处理率达100%；

　　4、责任展品受损率，资产流失率为0；

　　5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上；

　　6、场馆内治安案件案发率为零，无任何重大管理责任事故发生；

　　7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

　　8、利用现代化管理手段对物业进行管理；

　　9、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

　　（四）管理措施

　　1、导入ISO9002质量管理体系

　　我司已建立了ISO90002质量保证体系，并顺利通过第三方认证，通过多年的实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量管理标准，我们审时度势，积极跟进，及时对原有的质量体系进行了改版，并成功获得IS09002∶2000质量管理体系的认证。在美术馆物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行IS09002，以期在为客户提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。

　　2、实施"质量、成本双否决"运行机制

　　我司结合物业管理行业的服务特性，全面推行"质量、成本双否决"机制。公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和

成本控制作为考核管理处工作业绩的两项最重要的指标，且两者是"或"与"否"的关系。我们将把这一套运行机制用于该场馆的管理实践中，力求在"服务质量"和"成本控制"之间找到更准确的结合点，以提供"质优价廉"的服务产品。

　　3、建立"加油站式"的员工培训机制

　　由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种"准则"，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了"加油站式"的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化"管理者就是培训者"、"培训是公司对职员的最大福利"的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。

　　4、倡导开放式的管理服务

　　物业管理公司与客户之间关系若协调不好，必将演化为阻碍物业管理水平提高的一种阻力。为此，我们倡导和强调开放式的管理服务，即：我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交"管理报告"、组织"管理处开放日"活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督。

　　5、管理体系的全面整合和提升

　　社会的环境时时在变，需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求的。在美术馆的日常工作中，将致力于用新型的"以客户为中心、以流程为导向"的运作取代传统的"以企业为中心、以职能为导向"运作，实现物业管理水平的持续提升。

　　6、致力于共用设施、设备的循环改进

　　楼宇管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到客户的日常办公和安全保障等问题。根据我们对楼宇多年的管理经验，我们将对共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：水木花都小区物业管理整体设想和策划

　　水木花都小区物业管理整体设想和策划

　　滨海·水木花都是获得中国人居环境设计综合大奖，浙西北地区最大的综合型的小区。在设计和建设中，对主体结构体系、维护结构体系、厨卫体系、管网体系、建筑节能体系、建筑防水及饰面技术体系、小区环境质量保障体系、小区智能化管理体系的技术都有特定的要求，这不光为广大客户提供了新一代房产品，也为日后的物业管理打下了良好的基础，同时对物业管理提出了新的更高的要求。

　　（一）总体思路

　　我们对滨海·水木花都物业管理体系设想与策划思路可概括为："一种观念，二个目标，三条思路，四项保证。"

　　1、一种观念

　　我们长期以来一直秉承"团结、拼搏、求实、创新"的公司理念，以"业主满意"作为我们做好各项工作的标准。

　　团结：每一位员工要爱岗敬业，以主人翁的态度参与管理和服务工作；

　　拼搏：每一位员工要以最大的工作热诚和一丝不苟的工作态度，为业主住户提供优质服务；

　　求实：每一位员工要以熟练的业务知识和精益求精的工作本领做好每一项工作；

　　创新：思想观念、服务意识、工作方法、质量标准，要不断

　　创新，以适应业主、住户对物业管理新的更高的要求和适应企业自身发展的需要。

　　2、两个目标

　　(1)、以《全国物业管理示范住宅小区59条标准》为小区日常管理与服务工作的指导，一年内达到湖州市物业管理示范小区水平，两年内达到国家级示范小区水平。

　　（2）、一开始全面实施ISO9001质量保证体系，对各项制度的实施进行全程监控，保证管理与服务的专一化、业主和住户对物业管理与服务的满意率达到95%以上，并以物业管理费收缴率作为衡量标准。

　　3、三条思路

　　（1）、在追求经济效益的同时，更注重环境和社会效益。不仅仅重视营造自然环境，更注重对内对外坚持以人为本原则，营造团结、向上、融洽、亲和的人居环境。把人文精神融入到小区物业管理与服务活动中去，组织、配合业主开展各种形式社区文化活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，提高小区文化品位。

　　（2）、一业为主，多种经营。我们在落实物业管理主业的基础上，围绕业主实际需要，开展多种经营服务，重视个性化服务，拓展收入渠道，走市场化自负盈亏道路，最终的目的实现以区养区的目标。

　　（3）、加强当地员工培养，最终实现属地化管理。我们将以

　　杭州的总公司为依托，同时学习物业管理成熟地区的先进经验，不断完善自己，超越自我，采用两个结合的办法解决人员选聘和人员培训的问题，工作人员采取杭州选派和当地招聘相结合，员工培训采取当地培训和抽调管理人员定期到杭州培训相结合。在两年后基本实现湖州属地化管理。

　　4、四项保证

　　（1）、开发建设的硬件设施，通过精心规划、精心设计、精心施工、精心管理、严格按照国家人居环境设计工程落实，设施齐全，一步到位。物业管理提前介入，从确保使用功能和方便日后正常管理两个方面参与质量管理，确保开发建设高标准，同时为今后的物业管理奠定良好基础。

　　（2）物业管理软件，公司依托十年来物理管理实际操作经验，注重积累，并不断学习，总结和完善，形成一套有效的管理制度文本。严格按照ISO9001质量保证体系要求，实施规范化运作，并以成功的创优标准来指导各项管理与服务工作。同时建立和执行严格的督查与考核制度，更好地使水木花都的管理维持在高水平。

　　（3）公司高度重视人才选派和严把人员招聘入职关，上岗前进行为期一个月的严格培训，通过考试和实际操作，合格者方能上岗。平时加强在职培训，缺什么，学什么。要为业主住户提供高质量服务，首先要在建设培养一支高素质的员工队伍上下功夫，要令业主满意，必须首先让员工自己满意，要教育、培养员工主动发现问题，主动学习，主动改进服务质量。

　　（4）努力争取和紧紧依靠长兴县政府及有关部门，对我们工作的大力支持和帮助；虚心学习当地物业管理的先进经验和值得借鉴的做法，把杭州的好的物业管理理念和成功的做法与长兴的实际情况结合起来，选准突破口，明确主攻方向，把物业管理水平和服务质量，提高到一个新的水平，上一个较大的台阶。

　　（二）拟采用的管理模式

　　1、本公司指的物业管理是为管理人员对保安、保洁、

绿化、

　　房管维修等操作人员的管理，对小区房屋公用部位、公共设施（设备）的管理维护等工作，强调的管理制度体系。对广大业主、住户来说，我们提供尽善尽美的优质服务，因此，公司内部架构设置必须条理严密、科学、规范的管理运作机制。

　　公司总经理是全本公司最高领导者，第一责任人。其主要职责是确定公司质量方针和质量目标，确保质量方针和质量目标为全体职工理解和坚决贯彻执行，为质量体系的有效运行和确保服务质量提供充足的资源，对公司体系建立、完善、实施起到主要作用，对服务质量全面负责。

　　公司设常务副总经理，根据总经理授权，全面主持负责本公

　　司日常事务工作，贯彻公司质量方针，为实现质量目标带领全体员工对所管理小区的物业管理与服务全面负责，保证经营方向，善于经营理财，定期向总经理汇报质量体系运行情况，在质量体系运行过程中，对各部门工作进行检查、指导、帮助、督促、考核。公司总经理室下设高效、精干、实用的五个专业工作部门：即行政人事部、环境保洁部、保安部、工程维修部、客户服务部。

　　2、组织架构图：

　　（1）、各部门主要职责：

　　行政人事部：主要负责计算机档案文件资料的处理，后勤、人事、信访、财务、接待、办证等事务；

　　环境保洁部：负责环境清洁，绿化维护、卫生消杀，环保监测和居民委托的保洁服务项目等；

　　保安部：主要配合公安部门维护住宅区的公共秩序，做好安全防范工作；道路畅通，车辆进出及有序停放管理；消防安全管理和监控中心管理等；

　　工程维修部：负责物业及设备、设施维修保养，住户委托维修服务、装修管理、工程项目外包工作等；

　　客户服务部：负责会馆中心各项服务，社区文化活动策划、组织、实施；与当地政府有关部门的联络工作，业主来电来访接待，特约服务等。

　　（2）、人员配备：（一期）

篇3：水木花都小区物业管理总体设想

　　水木花都小区物业管理的总体设想

　　(1)、针对[**·水木花都]物业集排屋、公寓为一体，多元化业态之间物业管理的策划

　　**水木·花都是浙西北地区最大的楼盘。东区和西区有城市道路分割两个大组团。根据金都物业十年来对多层公寓，别墅，排屋，小高层公寓的管理经验。**水木·花都在实施管理的过程中，在确保服务标准，服务规范统一的情况下。把小区分成3-4个组团实施管理，物业公司下设3-4个客户服务部，客户服务经理为本组团管理的主要责任人，对本组团所有服务项目责任到人负责监督，落实管理，服务到位。

　　这样操作的优点：A．缩小物业公司的服务半径，确保物业公司服务过程中的时效性。B．最大限度方便业主，为业主节约时间

　　C．对客户来访人员有效分流，方便物业公司操作。

　　"多元化管理服务

　　物业公司将为广大业主提供传真、复印、打字、代订购报纸杂志等代办服务；和其他有偿服务，如房屋设计装饰、室内维修、清洁服务等，为业主提供便利的同时，亦可增加管理收益。

　　(2)针对[**·水木花都]治安管理的策划：

　　保安服务在整个水木·花都物业管理中，占着举足轻重的作用，它是业主安居乐业的保证。小区面积大，户数多，又是多种物业的复合型小区。水木花都保安部平时应与当地派出所保持密切联系，协助公安维护小区公共安全秩序。水木花都的治安防范坚持人防，物防，技防结合的基础上，在平时做好宣传，充分发动群众，增强自我安全防范意识，和业主一起做好群防，群治工作。我们通过教育和培训，让每个员工都树立"优质的服务离不开安全"的意识。严格贯彻实施公司ISO9001质量文件。实行封闭式，全天候，全方位保安服务。为业主创造一个文明，安全和谐的生活环境。落实公司"全程关怀，全程服务"的服务理念。

　　A．建立一支合理，准军事化的正规保安队伍。严格把好保安的入职关，确保保安员的高素质，认真落实岗前培训，经考试合格后方可上岗，并且有计划的实施岗位培训，不断提高服务意识和服务质量。做到纪律严明，作风优良，服从管理，发扬金都物业的优良传统，塑造"金都卫士"良好的社会形象。

　　B．治安管理中，保安人员须时刻保持良好的仪容仪表，对来人来车询问时必须敬礼示意。访客须通过监控中心联系业主确认，门岗登记后放行。施工人员须凭有效证件办理小区临时出入证。对进出小区的物品一律凭物业公司的物品放行单，严格检查核实后放行。保安人员操作时做到三个一致，查验进出人员和证件一致，查验出门物品和放行单物品清单一致，对待业主和外来人员的态度一致。

　　C．充分利用智能化系统配置，设置完善的电子巡更点，使人防、物防、技防做到有机结合，巡逻人员按要求打点巡逻，对在小区的陌生人必要时进行询问，在巡查过程中确实用眼、耳、口、鼻、手去收集各种信息。去发现问题，查明原因，解决问题。

　　（3）、针对[**·水木花都]小高层、高层消防管理的策划：

　　A、消防是重点，公寓对消防安全设施的配置到位，本司将成立"消防领导小组"，着重在消防系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，做出适当的安排。

　　B、对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存，本公司对其装置的安装分布进行评估。

　　C、对监控员的业务知识、各级员工的防火知识培训，同时做好防火宣传教育工作。组织员工内部消防演习，每年公开进行一次消防演习。

　　D、制定相应各种情况下的紧急措施及工作指引，在《业主手册》中作详细说明，尽量减低意外造成的损失。

　　F、在重要设备房中配置一定数量的消防器材，并定期检查，预防为主。

　　作为现代化智能型小区，消防系统的可靠性至关重要，物业公司将着重在系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，做出适当的安排，例如：

　　"对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存。

　　"加强对监控员、各级员工的防火知识、业务知识培训，同时做好业主的防火安全宣传工作。

　　"定期对消防器材设备及消防通道、标识、防火门进行检查，确保设施、设备完好，通道通畅，标记清晰、明显。

　　（4）、针对[**·水木花都]其机电设备管理与维护的策划：

　　A、 制定完善的维修保养计划，对[**·水木花都]所有设备均做出定期检查，将一切有关项目列成表格，以便执行检查及保养项目。力求使机电系统发挥最大功效。

　　B、物业公司优秀专业人员的管理保证高标准的设施设备运作良好，是小区正常运作的保障；制定24小时的工程人员当值安排，务求于最短时间能处理突发情况，如漏水、停电、电梯故障等

，降低对业主所造成不便。

　　（5）、针对[**·水木花都]客户接待的策划：

　　客户接待严格按照总公司的接待服务规范操作。水木花都根据分组团管理总体指导思想，客户的来访、来电、报修及其他有偿服务需求。由各服务部接待落实，客户服务部经理及时组织协调相关部门、责任人实施服务。并跟踪监督处理过程，对不符合服务规范和服务不到位的，责令责任人即时改正，提出整改措施，落实到位并做好即时记录，事后做好对业主的回访工作，整理记录存档。

　　（6）、为[**·水木花都]公寓提供个性化星级服务的策划：

　　A、物业公司将根据[**·水木花都]业主的层次，为业主们度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们凭借对住宅物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使住户享受舒适、自然、周到、热情的服务。

　　B、服务个性多样化，包括室内清洁、绿化，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。

　　（7）智能化维护的策划

　　长兴**房地产开发有限公司在开发建设中，智能化设置做得比较到位，物业公司如何使其发挥最大功能，延长使用寿命，后期的维护就相当重要。

　　A、通过前期介入提出合理化建议使智能化的设计方案具有一定的先进性、合理性、实用性、可扩展性。并且提前配备智能化维护人员，与前期施工一并跟进，对智能化设施设备熟悉掌握，利于今后管理当中的维修养护。

　　B.根据金都物业多年的管理验，对周界防越报警系统，电子巡更系统，车控系统，电子监控摄像、录像等设施设备。制定严密的日巡视，周、月、季度、年度检查维护制度。专人落实检查维护，发现问题及时解决。

　　C．制定智能系统误报的有效防范措施。

　　（8）为地下车库提供服务的策划

　　地下车库的公共设施的维护保养划归物业公司。所以物业公司着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。

　　为保持本小区良好秩序，确保车辆安全，为业主提供车辆停放管理服务，特制定本规定：

　　1、凡购买地下车位的业主一律将车辆停放在自己的地下车位上，车位不得挪作它用。

　　2、对地下车位停车实行登记，凡已购买地下车位的业主须在物业服务中心登记车牌并领取进入小区的"长期卡"凭卡进入，停车入库。

　　3、已购地下车位的业主按物价规定每月向物业服务中心交纳地下车库管理服务费。管理服务费包括车库照明、通风保洁、废污水清理排放、消防设施设备、监控设施设备运行成本、维护等。

　　4、车辆进出停车场地应一看、二慢、三通过，必须服从保安员的指挥。

　　5、地下车位车辆停放时必须注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。地下车位车主必须锁好车门车窗，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品须随身携带，所有地下车位仅提供停车之用。车辆的任何擦损，物业服务中心概不负责。车主停好车辆后必须立即离开停车场，请勿在他人车辆旁停留。

　　6、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃易爆物品和其它危险品的车辆停放。

　　A照明和通风系统：电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电费和延长设施设备寿命。

　　B 安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。另外，相隔一定距离还可通过设立的紧急呼叫和对讲系统，让业主与保安取得联系。

　　C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。

　　D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。

　　（9）为环境保洁提供服务的策划

　　A环境保洁管理

　　为提高小区的品味，在小区整体交付使用前，物业公司将对小区从外到内进行一次全面、彻底的清洁工作，才投入使用。小区经过"开荒"清洁，可清除装修施工后遗留的污渍，此项工作做得好，还可为以后清洁保养工作打下基础。

　　a· 环境卫生管理方案与措施

　　1.环卫设施配置

　　根据小区实际情况，提供合理环卫设施配置建议。并在小区交付后，再予完善。

　　2.环卫设施管理方案

　　b·管理内容

　　1、将环卫设施设置于合理位置；

　　2、实行垃圾分类收集；

　　3、定期对环卫设施进行清洁、维护、保养及更换，保持设施的完好和整洁；

　　4、开展环境卫生宣传活动，增强全民环保意识。

　　c·管理措施

　　1.根据园区情况，拟订环卫设施配置方案；

　　2.制订环卫设施的清洁、维护、保养规程，以及保洁标准；

　　3.加强宣传教育，全民参与环境保护；

　　4.明确专人进行清洁、维护、保养工作。

　　B 绿化管理

　　a·管理内容：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　　1.绿化保养期内，协助开发商做好绿化

管理、监督工作；

　　2.根据气候，给花木适量浇水；

　　3.及时清除绿化带内垃圾、杂物；

　　4.根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

　　5.及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

　　6.制定预防措施，防治病虫害；

　　7.做好恶劣天气花草树木的保护工作；

　　8.定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观；

　　9.公共部位绿化摆放委托专业园艺单位提供，协助监督；

　　b·管理措施

　　1.建立绿化管理制度；

　　2.按操作规程进行规范操作；

　　3.加强绿化工的思想教育和业务培训，提高业务素质，增强专业技能；

　　4.以"三查"形式对绿化工作进行经常性监督检查（"三查"指：绿化工自查、综合管理部主管巡查、管理处主任抽查）；

　　5.抓好绿化工的行为规范管理，要求统一着装、标识齐全、言行文明。

　　"管理要求

　　制定完善计划结合定期维护、日常巡视及时调整达到目标

　　(10)社区文化活动的策划。

　　凭借总公司多年来实行"亲情式服务"小区所积累的丰富的社区文化活动经验，根据小区业主的实际需要，与小区社区居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创建精神文明优秀小区、培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。

　　（一）制度建设

　　为了保证**·水木花都小区社区文化工作的顺利开展，公司以ISO9001质量保证体系为基础，制订了《共建文明小区协议书》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动实施流程》及各种活动场所管理制度等一套完善的规章制度。

　　（二）人员配备

　　由公司行政部负责**·水木花都社区文化工作的全面开展。同时，充分挖掘业主中热心公益的专业人士，组建相关有益社区成员身心健康的社区活动基层软体组织，以扩大社区成员自娱自乐的空间。

　　（三）场所安排

　　1、公司将充分利用小区的景观架空层和会所开展活动，并适时走出小区，把江南名胜风景和高尚的活动场所设施作为我们开展活动的大舞台。

　　2、在小区适合处设置宣传栏和公告栏，作为园区对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传，及时报道小区动态。

　　（四）活动计划

　　围绕"爱国主义、环境保护、社区公益、物管宣教、健康家居"等主题，并结合时势，开展丰富多彩的社区文化活动，广泛吸引社区成员的参与。社区文化活动的组织策略是：坚持高雅艺术与本区群众文化相结合，确保大中小型活动有计划开展，兼顾老中青少，采用"走出去，请进来"，加强与街道及相关社会团体的合作。

　　爱国主义教育活动：举行"革命传统教育"讲座、"祖国风光摄影作品展"等，以多种形式进行爱国主义教育，加强社区精神文明建设。

　　社区环保活动：制作环保知识宣传栏，向业主赠送《环保手册》，以提高社区居民的环保意识。

　　物管法规宣教活动：开展物业管理法规宣传及《消防法》知识讲座等。

　　社区公益活动：如"便民服务日"、"为残疾人献爱心"、"捐赠希望工程""赈灾捐款、物"等活动。

　　健康家居活动：开展各种艺术活动和体育活动，如综合文娱晚会、文化沙龙、棋类比赛，少儿夏令营、参观博物馆等。

　　（五）目的

　　精彩纷呈的社区文化活动将为社区成员提供更多的交流机会，"远亲不如近邻"的温情将替代"老死不相往来"的遗憾，形成"与善人居，如入芝兰之室"的人居理想境界。

　　通过社区文化活动，令社区成员在愉悦身心的同时更加理解和支持物业管理工作，产生"四两拔千斤"的效果。让各种隐性或显性矛盾在活动过程中，在相互体谅相互理解的基础上淡化或消除。

　　我们倡导"人人齐献力，爱心满家园"的文化理念，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力，努力营造没有陌生人的家园。

篇4：住宅区内配套商铺运营物业管理设想

　　住宅区内的配套商铺运营及物业管理设想

　　（一）商铺运营

　　商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行"统一管理、分散经营"是商铺区别于其他房地产的核心特点。

　　"统一管理"，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

　　"分散经营"，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

　　1.商铺的统一管理的理念在于"统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管"

　　为了达到"统一管理,分散经营"的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

　　1.1"统一招商管理"要求对招商的品牌审核管理和有完善的租约管理。

　　"品牌审核管理"指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

　　"完善的租约管理"指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，例如：

　　①本项目拟定位于旅游纪念品市场。如果商场定位发生变化，须经商铺所有业主的认可（业主委员会（商会）成立之前，经开发商认可）

　　②承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

　　③为整个商铺促销各单个经营户需承担的义务；

　　④承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

　　⑤投保范围事宜；

　　⑥是否统一收银、事后结算等

　　另外营业时间的确定也要经统一表决或经开发商认可；

　　1.2"统一的营销管理"有助于维护和提高经营者的共同利益。

　　由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓"大节大过、小节小过、无节造节过"。

　　组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

　　1.3"统一的服务监督"有助于经营者间的协调和合作。

　　商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

　　①指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

　　②协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

　　③服务项目：行政事务管理；

　　④监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

　　2、商铺的"统一管理"理念下的物业管理与服务内容包括：

　　1.商铺业户服务管理

　　2.商铺装修服务管理

　　3.商铺设备、设施维保服务管理

　　4.商铺建筑物的养护及维修管理

　　5.商铺保安服务管理

　　6.商铺保洁服务管理

　　7.商铺绿化服务管理

　　8.商铺经营服务管理

　　9.商铺广告管理

　　10.商铺保险管理

　　11.商铺业户服务管理

　　3、本项目商铺物业管理机构设置和人员配备

　　商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

　　对本项目商业部分拟在"zz第一城物业管理中心"下设"商业物业管理点一"，对人员和部门作如下配置：

　　1.业户服务部

　　设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持1人便可。

　　2.维保服务部

　　设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

　　3.保安服务部

　　设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

　　4.保洁绿化部

　　设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

　　5.经营服务部

　　设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

　　4、本项目商铺物业管理分项细化方案

　　1、业户服务部的工作职能。有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

　　1.1接待与联系

　　接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

　　1.2纠纷、投诉接待

　　顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行"管理公约"业绩考核依据之一;

　　1.3报修接待

　　商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

　　1.4走访回访

　　接待员的走访内容包括三方面：

　　一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；

　　二是对报修后的维修结果进行回访；

　　三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。

　　1.5内外联系

　　商场内部联系：

　　商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

　　商场的外部联系：

　　商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

　　1.6、商铺装修服务管理

　　装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订"装修管理协议"，现场监督管理等。

　　1.61商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

　　建立周全、详细、便于操作的管理制度；

　　专人负责对工程实行严格的监督；

　　选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

　　对装修现场进行监督管理。

　　1.62商业铺面制定装修管理规定的要点

　　二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

　　凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

　　凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

　　业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等

　　1.63装修现场监督管理

　　在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

　　对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按"装修协议"要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的"装修管理协议"上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出"整改通知单"等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等

　　2、维保服务部

　　2.1商铺设备、设施维保服务管理

　　商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

　　商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

　　商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。

　　2.2、商铺建筑物的养护及维修管理

　　2.21商铺修缮的计划、资金管理。

　　为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。

　　2.22工程性质的确定。

　　依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

　　大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

　　中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等

　　3、保安服务部

　　3.1监控中心管理

　　监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。

　　如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。

　　另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等。

　　这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

　　3.2消防管理

　　商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

　　商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺

都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。

　　制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到"统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然"，切实贯彻"预防为主，防消结合"的消防方针。

　　发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

　　发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

　　定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

　　在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等

　　4、商铺保洁服务管理

　　商铺的环境有外部环境和内部环境。

　　外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

　　内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

　　搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

　　4.1商铺保洁管理方法

　　要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个"规程"指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。

　　4.2商铺保洁管理的重点

　　商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；

　　商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

　　商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

　　商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

　　商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

　　雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

　　对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

　　在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

　　在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；

　　提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；

　　对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等。

　　5、商铺绿化服务管理

　　绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

　　5.1商铺绿地管理

　　商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

　　为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

　　保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

　　发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；

　　草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

　　台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

　　5.2商铺室内绿化管理

　　花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

　　花卉上挂名称牌，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

　　花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；

　　商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等

　　5.3检查督导

　　部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。

　　6、商铺经营服务管理

　　商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

　　6.1租赁管理

　　出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。

　　一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

　　6.1.1竞标租赁的注意事项：

　　严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；

　　投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。

　　6.1.2协议租金出租的注意事项：

　　在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

　　承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

　　6.1.3租金条款

　　租金制定的参考因素：

　　要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：

　　要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：

　　要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。

　　租金的组成要素：

　　租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。

　　水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。

　　大中修整

改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等

　　7、商铺广告管理和统一策划

　　7.1广告统一管理

　　业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

　　7.2广告策划

　　楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．

　　节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

　　协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。

　　8、服务项目开发

　　物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

　　开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

　　开办为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：

　　办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：

　　开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等

　　为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等…

　　9、商铺保险管理

　　商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按"规程"操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：

　　工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

　　还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

　　（二）本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案

　　为维护商业广场、商业街、酒店门前广场等公共场所的治安防范，泊车，人流、车流疏导，绿化、景观、市容的整洁有序，在"商业物业管理点一"下辖的保安一部、保洁一部必须同时担负起针对商场、酒店外围，即广场部位的保安、保洁、门前绿化工作，拟由这两个部门内专门挑选形象较好和工作细心的保安、保洁人员负责。

　　具体配置：商城广场部位保洁设2人，保安设外围巡逻兼市容纠察兼停车指引3人，内部巡逻2人；酒店广场部位设保洁2人，外围巡逻兼泊车指引4人，如有需要，酒店内部的工程维修和动力保障可交由物业公司代管。则酒店工程部需配备4人，24小时值班。

　　（三）"商业物业管理点一"总体人员配置表：

　　总计：32人

　　（四）"商业物业管理点一"物业管理支出明细

　　（一）员工薪金：计30500元/月

　　1、酒店、商业区管理处主任1人

　　1500元/月·人×1人=1500元/月

　　2、各部主管4人

　　1300元/月·人×4人=5200元/月

　　3、保安队，保安员12人

　　（1）外保兼泊车员（6人）：

　　950元/月·人×6人=5700元/月

　　（2）内保队员（6人）：

　　900元/月·人×6人=5400元/月

　　4、保洁绿化部（7人）：

　　700元/月·人×6人=4200元/月

　　5、维保服务部，维修工2人

　　1100元/月·人×2人=2200元/月

　　6、业户服务部，接待员4人

　　1000元/月·人×4人=4000元/月

　　7、经营服务部，设计员1人，文员1人

　　设计员1300元/月·人×1人=1300元/月

　　文员1000元/月·人×1人=1000元/月

　　（二）员工福利计12121元/月

　　1、社会保险金：

　　（生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%）

　　工资总额×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月

　　2、年终奖及加班费计2666元/月

　　按每人1000元/人/年计，1000元/人×32人=32000元/年。

　　（三）办公事业费=800元/月

　　1、管理处办公用水电费

　　400元/月×12个月/年=4800元/年

　　2、办公电话费（含业主服务热线）

　　200元/月·部×2部=400元/月

　　（四）管理行政费用=600元/月

　　1、办公用品及印刷：300元/月

　　2、办公行政（加档案费、交通费等）：200元/月

　　3、招聘费、培训费：100元/月

　　（五）设备维修及保养费=4319元/月

　　1、公共照明、附属设备、设施维护更新费用（各类管道、阀门、龙头等配件）

　　年度维护费：51823㎡×0.10元/年·㎡=51823元/年

　　（六）环境卫生费=1150元/年

　　1、保洁材料费：200元/月（拖尘、扫把、簸箕等）

　　2、生活垃圾清运费

　　15元/车×2车/天（夏天3车）×30天/月≈900元/月

　　3、环境卫生消杀费

　　喷洒双氧水消毒剂50元/月

　　（七）绿化养护费(包括绿化杀虫、培土、施肥、农药等)

　　绿化面积6000㎡×2元/㎡·年=12000元/年

　　合1000元/月

　　（八）税金（营业税＋附加税）

　　按以支定收保本原则，按总成本的6%计

　　≈50490元×6%=3029.4元/月

　　★zz第一城酒店、商业物业及其广场部位实施物业管理的

　　月支出成本为50490元/月＋3029.4元/月＝53519元/月

　　（五）商业、酒店区物业管理费收费标准测算

　　按成本定价原则，将"商业物业管理点一"的物业管理开支成本摊入商铺、酒店区整体建筑面积和外围广场面积中，得出商业区域物业费0.96元/㎡，计算如下：

　　53519元/月÷55823㎡（商业和广场建筑面积）＝0.96元/㎡/月

　　（由于实际测算物业费标准相比潜山地区经济水平，恐商铺业户难以接受，但为了保证一流商业物业管理水准，建议每平米由发展商长期补贴0.1元/㎡，以利经济繁荣，其余由商户交纳。另外如在入住商户严重不足情况下，前期由发展商补足物业管理开支直至所收物业费持平。

　　本方案最终确立商铺物业费收费标准为：0.96元/㎡/月（经营场所内公共照明用电由所有商户按经营面积比公摊）

篇5：福隆园项目物业管理设想

　　福隆园项目物业管理设想

　　针对"福隆园"项目的特点，我们为项目量身订造了"零式管理"模式。所谓"零式管理"就是将不良的服务与管理控制在"零"状态，实现零距离、零干扰、零时限、零缺陷、零事故、零污染的"六零"管理。

　　一、零距离：

　　零距离就是要求管理处与业主之间的信息与需求沟通距离尽可能减小，信息传播渠道畅通，防止出现沟通障碍。通过零距离的管理让业主感受管理处设身处地、无微不至的服务，同时也倡导业主积极参与管理，齐心共建美好家园。

　　二、零干扰：

　　为了满足人们对现代生活高尚环境的需求，使社区住户始终处在优雅、宁静、自然的氛围中，管理处将为业主提供"零干扰"的管理服务模式。即尽可能地利用现代化的控制系统进行各项管理服务活动，在正常的物业管理服务活动中尽量避免对业主的视觉滋扰、噪音滋扰、味觉滋扰、行为滋扰，减少对业主日常生活与休闲的干扰。

　　三、零时限：

　　目前物业管理行业的投诉率一直居高不下，其中大部分投诉都起因于服务不及时或服务不到位。为避免或减少此类现象，我们采取"零时限"管理，即通过明确和科学可行的时限制度来规范员工服务的准时性。在日常管理工作中，将时限制度公示，让业主明了具体事务的负责人和监督评判的标准，通过业主的配合与监督，增加管理处工作的透明度，以达到不断提升管理品质，为业主提供方便快捷服务的目的。

　　四、零污染：

　　在小区的物业管理中，环境污染一直是个比较严重的问题。为了营造一个优美和谐的居家环境，我们将以人性化管理手段引入健康环保理念。一方面，管理处将通过行之有效的绿化与清洁工作，营造小区绿树成荫、芳草萋萋的自然景观；另一方面，引导业主自制自律，摒弃不文明行为，共同维护小区环境，达到业主、管理处和小区环境三方的和谐统一。

　　鉴于目前装修行业市场运作不甚规范，有害装饰材料引起家居环境污染问题时有发生的状况，为关注业主的身心健康，管理处将在《业主规约》中提醒业主购买经卫生检测局等政府部门验证合格的材料进行装修，并为之提供可能的帮助。

　　五、零事故：

　　物业管理的事故一般分为工程事故和安全事故，无论工程事故还是安全事故，一旦发生，都将危害到业主的生命和财产安全。针对本项目目前的现状及地理坏境因素，管理处将建立健全的安全管理制度，将具体责任落实到人，通过对人的管理，达到对安全的管理。

　　六、零缺陷：

　　"零缺陷"在物业管理中是一个相对的概念。物业管理人不可能做到尽善尽美，但应该力求完美。如何持续改进我们的服务、规范我们的管理，是我们应该面对的问题。提倡零缺陷的目的，是尽可能减少业主投诉率，提升业主对管理处工作的满意度。