物业项目内部管理策划

　　物业项目内部管理策划

　　物业管理项目内部管理策划提要：行政管理部是负责物业管理处行政管理的专门机构，与管理处各部门之间实现协调、服务、指导、监督及考核的功能

　　物业管理项目内部管理策划

　　----物业管理主要是通过对人的管理来实现，人力资源是物业项目最重要的资源，造就一支素质良好的员工队伍，以适应物业管理的需要，给予客户优质的服务，是项目管理处人事行政的首要职责。

　　1、行政管理的职能

　　行政管理部是负责物业管理处行政管理的专门机构，与管理处各部门之间实现协调、服务、指导、监督及考核的功能。

　　2、人事管理的职能

　　人事管理是负责物业管理处人事管理的核心职能，与管理处各部门之间实现人员招聘、培训及人力资本控制的。

　　3、总公司对管理处人力资源支持

　　----我公司将为****项目派出一名项目管理处主任一名、副主任一名、工程主管一名、护卫主管一名、保洁绿化主管一名，负责项目管理处日常管理工作。

　　----公司人力资源部将联合项目管理处对从人员管理、服务品质各方面进行检查监督，同时按公司质量管理体系进行内外评审。

　　----我公司将针对项目特点，组织进行人员招聘，，进行公司内部专业化培训，合格后上岗，确保项目管理处管理品质及服务水平的持续稳定与上升。

　　4、工作人员素质要求

　　----思想素质要求：物业管理是服务性行业，服务工作的服务好坏、量大量小，在实际工作过程中有很大的弹性。每一个工作人员都必须树立“服务光荣”的思想，在服务工作中做到尊重客户，让客户满意，时刻具有服务的自觉性。服务思想不正确、没有足够的敬业精神的人无法胜任物业管理是这项工作。

　　----身体素质要求：身体健康，无重大疾病及传染性疾病，五官端正。

　　----业务素质要求：热爱服务性工作，对本职工作尽心尽责，仪表言行得体大方，遵守公司各项规章制度，工作积极主动，上进钻研业务工作，不断提升服务水平和服务品质，对公司管理提出合理化建议，与公司共同成长，将客户利益放在首位。

　　5、员工手册

　　员工手册是人事管理中重要文件之一。员工手册应按照物业管理及服务特点制定，****有限责任公司已经有了公司标准的员工手册，我公司可根据项目实际情况要求酌情修改，以符合经营管理的要求。一经确定，所有物业管理项目部员工须按有关规定切实执行。

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篇2：物业管理参观学习感想:人性化:内部管理和对外服务制胜诀窍

　　物业管理参观学习感想：人性化--内部管理和对外服务的制胜诀窍

　　自从我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，深圳物业管理经验就成为我国物业管理行业争相学习的标榜。正值苏州的隆冬时节，在公司领导的大力支持下，组织我们到深圳的同行兄弟公司学习经验。地域的差异，让人有由冬到春的时空变换的错觉，就如两地物业管理市场的差异——深圳的物业管理市场、业主的物业消费意识已经形成；而苏州的物业管理无论从市场还是意识都还处于起步阶段，物业管理公司生存的艰难可见一斑。此次深圳之行，我感触颇多，在羡慕深圳同行身处良好的市场环境的同时，结合我司的具体情况，我司可以借鉴深圳同行在公司内部管理和对外服务人性化管理经验。

　　第一，内部管理方面。

　　当今管理公司面临的竞争其实也是人才的竞争，深圳同行在留住人才、培养员工对公司的忠诚度方面主要采取人性化管理手段，让员工感受到与公司一体，做到共同发展。此次深圳之行，让我感触最深的是深圳同行在保安管理上的人性化管理，我司可以借鉴他们在基层员工管理上的人性化手段。

　　1、保安管理

　　安保工作，是物业管理的重头戏，尤其对于我司（大部分物业项目是住宅小区）来说，是日常管理工作的重中之重，而基层安保工作都是由保安人员完成的。因此，保安人员的管理工作是公司内部管理的重点之一。目前，在苏州物业管理市场上，大多数物业管理公司都受到保安人员流动性大、部分队员不能安心工作等问题的困扰。深圳同行在保安管理上的一些经验，我司可以借鉴：

　　深圳同行在保安管理上实行准军事化管理，此次我们注意到：保安人员的工作基本都能达到作业指导书中的标准，仪表、礼节、礼仪都做的很到位；保安宿舍非常干净、整洁，被子都叠成豆腐块形状，由此也能反映出公司工作人员良好的精神状态。

　　公司针对保安人员大部分都是外地人，业余生活比较枯燥，大部分物业公司在保安宿舍放置电视机，DVD碟机等，员工在业余时间可以观看时新大片，唱卡拉Ok，业余生活比较丰富。同时，公司也经常组织保安人员到近郊旅游，既丰富业余生活又增强了公司的凝聚力。

　　同时，深圳同行还很注重对保安人员的人文关怀，每逢保安人员的生日，由项目经理代表公司在当月给保安人员送上生日蛋糕，给保安人员过一个温馨的生日。基层员工在感受到公司领导关怀的同时对公司的忠诚度也提高了，就能真正做到以司为家，想公司之所想，人员的流动率会大大降低。这种人性化的管理手段值得我司借鉴。

　　2、员工培训

　　深圳同行也很重视员工的培训，公司鼓励员工继续进修，取得一定成绩后，可以向公司提出转岗申请。这种举措也大大的鼓励了公司员工继续学习，提高自身素质，从而整体提高公司的形象。

　　第二，对外服务方面。

　　物业管理直接面对业主，为业主提供服务，市场经济的条件下，物业管理公司同样也面临着激烈的市场竞争。如何让业主感觉到管理公司服务的真心，让每一位业主觉得舒心，提高业主对管理公司得信任度，是每一个物业管理公司都必须思考的问题。深圳同行在对外服务所做的人性化服务的努力同样值得我司学习：

　　1、社区文化建设

　　每年，他们都要牵头组织所管理的小区的业主们举行一系列的文娱活动，或举办文艺晚会，或举行卡拉OK比赛，或组织小型的体育比赛，或请专业人士与小区业主座谈，均是主要由小区的业主参加，物业公司所属基层员工也参与这些活动，与业主同乐，从而拉近了公司与业主之间的距离，让业主感觉到管理公司是在真心实意的为业主们着想，既丰富了社区文化，又有效的利用了这些活动宣传物业管理知识，使业主充分了解物业公司、了解物业管理，从而能使业主设身处地的为物业管理公司着想，提高业主的信任度，为管理公司开展工作打下了良好的基础。

　　2、规范的环境布置

　　此次深圳之行，我还注意到，深圳同行在服务处的环境布置上的经验，也值得我司借鉴。每个服务处，公司的营业执照、所获得的各项认证证书、税务登记证、资质证书、荣誉（锦旗）、与小区管理有关政府职能部门批复文件等文件的复印件一律上墙，让业主一目了然，使得业主感觉到管理公司的规范经营，从而让业主感到放心。服务处还设置一些便民的设施，诸如雨伞等，小小物品，能让业主感觉到管理公司的浓浓心意。

　　同时，他们管理的小区的标识也非常完善，只要有需要出具标识的地方就会有醒目的标识提示业主注意。此举也值得我司借鉴。

　　3、宣传栏的有效使用

　　对深圳同行在小区宣传栏的有效使用上，我的感触也颇深。他们总是定期更换宣传栏的内容，宣传栏一般都宣传一些生活常识、装修知识、贴心小提醒等，帮助业主更科学的使用物业。

　　4、温馨的客服回访

　　对于业主的来访，管理公司的服务人员都热情接待，对于管理公司能够即使处理的都会及时的处理。对于业主的报修，管理公司会及时委派维修人员进行维修，并在维修后三天内进行回访。回访的方式有多种：电话回访、上门回访等多种方式灵活使用。对于一些由于开发商的遗留问题且管理公司无法解决的问题，管理公司也会及时的与开发商联系，并把与开发商联系的工作进展及时的告知业主，让业主感受到管理公司真心实意的为自己服务，感受到切切实实的人文关怀。

　　第三，其他

　　由于深圳大部分物业管理公司与开发公司之间的关系仍然是“父子”的关系，物业管理是开发集团的品牌的组成部分之一，管理公司具有一定的先天优势：比如可以较早的介入到物业开发的各个阶段，有利于管理公司了解物业，同时从便于物业使用管理的角度提出有效的

建议，有利于今后物业管理工作的顺利开展。

　　深圳同行还很注重维修服务，在每个服务处，都配备有适当数量工程技术人员，当物业出现故障，需要工程维修时，维修人员能及时的赶到，提供最及时最周到的服务。

　　物业管理服务是一项直接面对业主、劳动密集型的服务行业，比的就是谁的服务更周到、做的更细心，在这样一种直接跟人打交道的行业，人性化的管理和服务显得尤其重要，人性化的内部管理能增强员工的凝聚力，人性化的对外服务也能提高业主的信任度，人性化——是物业管理公司制胜的诀窍之一。

篇3：X知名物业项目安全主办内部管理指南(分析)

　　某知名物业项目安全主办内部管理指南（分析）

　　针对目前安全部管理存在的诸多问题进行有效的查摆、整改，找出着重点与共性点进行研讨分析，找出原因制定对策，缓解员工思想波动和员工流动率；给现场工作带来的巨大压力和冲击；优化管理机制、竞争机制、激励机制；丰富员工文化生活，公正量化考核，端正班组不良风气，的高尚服务理念，同心同德众志成城；不断提高顾客满意度和员工满意度，竭力打造安全部稳定、团结、向上、进取的良好团队氛围。

　　古语有云："得人心者得天下"安全主办的亲和力是与员工有营造互相帮助、互相学习、互想管理的良好氛围，牢固树立亲民、爱民、助民效沟通的有力保证、是获取班组凝聚力的核心所在；作为一名安全员或者班长对自己的主办没有好感没有共同语言见到就想走开，或者背后与其他员工议论主办的是非对错，那么 此时管理就会出现断层和分歧；管理水平便会下降班组出现混乱安全工作出现脱节变质；因此亲和力对管理者来说由为重要。

　　广大安全员由于长时间承受工作压力、行业的局限和现实生活中的种种因素的干扰，思想较为复杂，情绪容易激动，处事好走极端，特别是班长身为基层管理者承受上下双重压力，面对自己的发展和未来喜忧参半雾里看花，希望自己的工作业绩能够得到上司赞赏和肯定，因此加大班组的管理力度和培训力度过多的利用员工的业余时间，造成班员们不理解、不配合出现抵触、不满甚至找领导投诉，此时班长的处境非常尴尬和为难；既要受领导的批评又要承受班组管理的压力；一翻苦心将化为乌有，作为主办一定不要火上加油落井下石，

　　一、员工满意度低、流动率大

　　1、原因分析：

　　A、人事招聘：目前公司对安全员招聘对象大多是学校的学生，年龄小，没有吃苦耐劳的精神，学历相对较高，形态不稳定，不满意目前的工作环境。

　　B、工作压力大：桃源村是一个大型开放式小区，外来人员多，人流量大，周边治安形势严峻，给我们的现场安全工作带来很大隐患。导致现场安全员工作量较大。心理承受力不稳定。

　　C、客观存在的原因：受行业的局限性，工作条件恶劣，起早摸黑，日晒雨淋。生活规律不稳定。

　　D、个人发展空间的影响：很多员工经过多次竟聘上岗，由于能力有限，未能如愿以偿。打消工作积极性，甚至产生想离开公司的念头。由于物业公司的蓬勃兴起，同等职业工作相对好找。

　　E、外界因素的影响：由于员工来一段时间后有了一定的关系网，受辞工人员或其他因素的影响从而导致思想波动，而选择了错误的人生道路。

　　F、心态问题：部分员工看不起所从事的职业，同时也感觉别人看不起自己。从而产生自卑和自弃的心理。

　　G、管理机制过于严格员工的思想束缚，员工的压力得不到释放，容易走极端。

　　2、产生的后果：

　　A、影响班组士气，动摇军心，不利于班组的团结、稳定、发展。

　　B、影响服务品质，服务水平，对于、专业水平下降。导致顾客对我们的服务不认可。对现场工作带来巨大压力。

　　C、扰乱培训机制。

　　D、不利于公司健康稳定发展。

　　3、制定措施：

　　A、建立健全人才招聘机制，提高招聘质量。

　　B、加强内部建设，改善员工工作生活环境，加强岗位互动，鼓励员工对自身职业生涯的规划，注重工作效率，合理分配工作任务，缓解员工工作压力。

　　C、经常性谈心活动，解员工的思想动态。推行人性化与制度化管理相结合的原则

　　一直以来，zz始终在努力建设"阳光照亮的体制"，这一点，不仅仅体现在管理处对现代管理体制建设的追求中，也体现在对员工必要的准则要求中。每年，管理处领导都会身体力行，为员工宣讲zz的价值观和行为准则；集团物业管理部开展VPS检查；管理处内部加强检查与考核，目的都是以求深化员工对公司员工行为准则的认识。对于违反规范，以致于触犯法律的行为，管理处决不姑息迁就。

　　zz的核心价值观"创造健康丰盛的人生"，意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪；持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲。对于因自身原因导致影响管理处工作品质下降的员工，管理处总是本着教育为先、惩罚在后的原则来进行处理，希望员工能够从中吸取教训。作为zz员工，需要严格遵守管理处制定的各项规章制度，并期望着表现出更高标准的职业素养。作为一个拥有尊严和自由的个体，需要在种种陷阱、诱惑前敢于面对自己、警醒自己、坚持理智、维护尊严；承担自己对未来、对家庭、对管理处、对社会的责任。惟有这样，才能更好地提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲，才能为自己及他人创造健康丰盛的人生。

　　为了避免员工失足，公司专门制定了《职员职务行为准则》、《员工手册》、《员工日常行为管理规范》，用职业道德和操作规范来引导员工的行为。但是，一纸文书并不能代替管理者的言传身教，管理处各级管理者，不仅要以身作则，以更高的标准履行职责，还要担负起宣讲、提醒、解释的责任，对下属遵守准则的情况负责。日常工作中，管理者需要决策、用人、把握过程、对结果负责……每一位管理者都应当警惕：是否给员工安排了不合适的工作？有没有对授权和工作进行必要的督导和控制？有没有认真掌握每一个必要的环节以期达到预期目标……任何管理上的疏漏和大意，都可能造成不良后果。在坚持诚实守信的经营之道时，严格的要求也是对人的尊重。管理者应该知人善任、强化管理、规范运作，培养一种良好的氛围和机制。

　　作为员工所在组织，管理处也在不断反思。随着管理范围、管理层次、管理

幅度及经营业务的增加，管理处所面对的问题越来越多，且近期大环境形势非常严峻。对于如何严格甄选员工，客观评价员工，合理使用员工，培养教育员工，稳定留住员工，团结尊重员工，将是需要重视和规范的问题；同时，管理处更有责任通过制定一系列科学可行的规章制度及开展考核、检查工作来引导员工，避免员工选择错误的道路，不小心失足给自身及他人造成不应有的伤害。

　　总之，作为员工，要自尊、自重，具有大局意识，服从组织管理，以严格遵守管理处制定的各项规章制度作为基本的职业操守；作为管理者，要担负起督导和培养员工的职责，确实尊重员工，充分调动下属的工作积极性，避免下属失足；作为管理处，要不断修订完善规章制度，加大对制度执行情况的稽查力度，正确引导员工发展，保障员工的合法权益。

　　希望在我们的共同努力、团结奋进、齐心协力下，我们的辛劳和付出能够得到顾客的认同和肯定；严峻的形势能够逐步得以缓和并成为进一步提升我们工作品质的动力。

篇4：物业项目安全班内部管理委员会月份工作总结

　　物业项目安全班内部管理委员会月份工作总结

　　**（内部管理）[20**]00*

　　管理处安全班于十二底月份成立"内部管理委员会"，并于20**年1月1日正式开始运作，期间的各项工作得到管理处各级领导、各兄弟部门及安全班全体的大力支持，我管理委员会全体在此表示诚挚的谢意。现将一、二月份内部管理委员会所开展的工作总结汇报如下：

　　在一、二月份的工作中，我委员会共组织了六次全方位的内部检查；全体委员共参加活动21人次；义务加班达30多小时；在元月和二月份期间，委员会共下发各类知会、通报6次；进行内务管理会议3次。

　　在内务检查过程中，共发现并提出问题项 35 项，得以整改18 项，共发出建议 3项，得以实施 2项。具体问题及建议如下：

　　部门问题项建议项备注

　　本部☆查《**5#巡查记录本》中，元月10日早班下班后"问题描述"一栏未填写；

　　☆询问1#岗白班检查岗的八项内容及"交通应急方案"回答称"不知到"；

　　☆元月7日《物质搬运放行条》中证件名称与证号不符；

　　☆查中心《钥匙使用登记表》1月7日408#房钥匙收回无签收人签名；

　　☆询问当值一号岗"检查岗的八项内容"回答不清楚（新员工）；

　　☆询问当值一号岗本月培训及军训时间所答与记录不符；

　　☆在检查过程中，当值人员（白班1#）对一来访人员口气生硬，态度欠佳；

　　☆查中心《电话使用登记表1月21日》打出的电话无拨出人签名；

　　☆床架普遍有积尘，墙角有蜘蛛网、衣柜、床架上有积尘；屡次提出无整改；☆中心对《钥匙使用登记表》中借出与归还登记时间填写格式进行统一；

　　外校☆《安全员巡查表》1#、2#记录时间及编号有明显涂改现象；

　　☆询问一号岗" 岗位职责"，回答不全面；

　　☆床架上有积尘，洗手间水池及地面较脏，储物间放置较乱；

　　☆值班室卫生不彻底，文件柜上有积尘；

　　☆查二号岗《交接班记录本》中1月17日的交班时间没填写；

　　☆1#岗对相关业务及检查岗的八项内容回答不全面；

　　☆质量记录有较多地方涂改、纸张有多处破损，卷面不整洁；

　　☆前期整改不撤底：值班室台面、饮水机上有积尘；☆一号岗交接班记录填写笔迹颜色进行统一；

　　☆值班室配置二瓶灭火器；

　　监控☆对讲机充电器（1个）电池（2个）未做标识；

　　☆询问1#岗《岗位职责》及《车辆管理细则》都是口语形式回答，且不完善；

　　☆《安全员巡查记录表》从1月1日-1月7日"问题描述"一栏未填写；

　　☆卫生擦拭有死角（玻璃门框上有积尘）；

　　☆检查过程中：二号岗（外校顶班人员）上班松懈，在西南角与保洁交谈；

　　☆前期整改不撤底，一号岗《岗位职责》仍不熟悉；

　　☆被子质量下降，颜色不一；36306床铺下杂物；工作摆放不统一；

　　☆查2月3日《物质搬运放行条》没有签名；

　　☆查25日人员外出请假无相关领导批准；

　　☆值班室内灭火器压力不够；

　　经过各项目班组的努力，各班组的内部管理水平有明显的提高，通过这两个月份的工作，最后按每次检查评分的结果统计出各项目班组月平均分值，分别是：本部7、2 分；外校7、2分；监控中心7、8分。故根据章程规定评选出本月度"内部管理先进班组"----监控中心安全组，并授予锦旗及下发奖金以资鼓励。

　　下一步，我们将继续以高昂的热情投入到内部管理工作中去，针对目前还存在的问题，共同研究，共同解决，持续对各项目班组的内部管理工作进行监督和协助，使我安全班内部管理水平不断提高！

　　**管理处安全班

　　内部管理委员会

　　签署：Z3

　　二O**年三月*日