别墅物业管理服务项目分类

　　别墅物业管理服务项目分类

　　1.常规性公共服务

　　物业处履行物业管理合同，为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。

　　2.委托性特约服务

　　我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。

　　3. 经营性多种服务

　　通过向业主提供高效、多样的"贴心"服务，形成半岛·蓝湾温馨、和谐的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。

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篇2：别墅区项目物业管理思路

　　别墅区项目的物业管理思路

　　一、安全管理是基础

　　别墅区的安全管理主要是要保障业主的隐私权，而不仅仅是安全保卫，如何在保障业主隐私权的方面做出显性化服务，是打动业主的关键。

　　技防替代人防是关键，别墅区的容积率低，管理面积大，安防是重点，技防代理人防能够有效地提高客户的满意度，降低物业的服务成本。

　　二、客户服务是保障

　　物业服务永远没有完美的服务，物业服务产品是过程产品，因为服务环境、提供者、设备设施、工具器具等各方面原因，物业服务出现瑕疵的可能性较大。

　　良好的客户服务，特别是专属管家服务与客服形成一对一的服务模式，让管家与业主建立良好的感情纽带，能够很好地了解客户需求，挖掘客户潜在诉求，形成诉求满足体制。

　　三、个性服务是特色

　　别墅区项目客户群是有特点的，非富即贵，客户每户都有自己的特点，客户对物业除基础服务外，还有更多的个性化特约服务，物业公司必须形成良好的服务设计能力，满足客户的个性服务，可以成为增值有偿服务的亮点，增加经营收益。

　　绿化养护也是业主个性化服务和物业服务的特色与亮点，也是增值服务的关键点。

　　四、工程服务“显性服务”隐性化

　　别墅区业主更多的是成功人士和企业高管，闲暇时间较少，闲暇时休息需要彻底的放松，不愿意关注过程，更关注的是结果，对物业服务要求的是结果。

　　因此，工程设备设施的维修养护服务要求的是尊贵服务，尽量在业主休息的时间完成，注意与普通住宅社区的区别，工程维修服务尽量隐性化。

　　五、人力资源与培训是服务的源泉

　　别墅区项目客户需要的是尊贵服务——面子工程，所有的物业服务要求给业主或业主的朋友呈现的是五星级的酒店尊贵享受。

　　满足业主服务需求的人才是服务的根本，后续的培训是高品质服务的源泉。

　　六、违建管理与宠物管理是难点

　　别墅区项目大部分是联排或者叠拼，业主一般都有权属的花园或者地下空间，业主的个性化需求就会体现出来，业主根据自己的品味会对建筑进行改建或者扩建。

　　改建扩建就会出现违法建筑，既成事实的违建会成为业主与物业，业主与业主之间的焦点矛盾，也成为以后物业后续服务的主要矛盾点。

　　别墅区项目最多的就是宠物，而且就是宠物都比较名贵，宠物管理也成为邻里纠纷的突出点，配合公安机关进行宠物管理与宠物饲养的宣传尤为重要。

篇3：东方别墅物业管理方式

　　东方别墅物业管理方式

　　“以人为本、贴心服务、健康和谐、完善自我；

　　”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

　　（一）标准化管理

　　物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

　　（二）沟通服务至上

　　组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

　　（三）缔造和谐自然,养生江南的社区文化

　　创造一个和谐、文明、舒适、优美,自然和谐的生活环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

篇4：物业管理培训：别墅管理

　　物业管理培训：别墅管理

　　居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的"宠物"，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。

　　所谓"别墅"现代汉语所给定义为：在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。所谓"管理"在这里的喻义为物业管理，含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称"别墅"住宅都有许多相同之特征，那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安;一般设备养护、维修;公共设施保养、维护等，还要根据别墅的特性，搞好针对的服务管理工作，方能取得良好的效果和收益。

　　一、别墅环境的特性

　　由于别墅区选址大都在郊区、风景区，远离城市喧哗区域，在开发建设与其

　　它类型物业相比，占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1：1，各建筑之间距离大，道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的，绿地无杂物、杂草，人行道和机动车道无损坏;保持清洁标准，就不适宜了。

　　首先园林绿化区域的设计，在风格上需与别墅的建筑相符，在选择的品种上，需考虑到南北气候的差异，否则会造成"碧绿"一会儿，"优雅"一时的短时效应，一年只有一季二季绿的景象。如果这些"先天不足"一旦形成，那么后期的物业管理无论如何，也无法达到良好的效果。

　　另外，距离大、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别，通过"民意测验"、"客户调查"，增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等，以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感，提高物业管理成效。

　　还有，象雪天及时有效地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作，构成了管理的全面，可以体现管理水平的地方。

　　二、治安特性与管理

　　别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上

　　规模的社区。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所;在京办事处;集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放在首位，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到"快速"，以完备先进的设备装置达到"准确"，以训练有素的专业人员达到"有效"从而防范、控制、处理各类突发事件。

　　但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是"壁垒森严"的"监狱"感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备，实现"移动通报制"可以缓解此矛盾。(即随着来人、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网)。有的别墅在对外来人员，车辆管理上实行主、付卡验证方式，效果也还可以。

　　在物业管理中，保安工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴，不少项目，提出"有困难找保安"的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须"人车分流"，那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。

　　三、别墅的服务与管理

　　服务与管理从字面上看，前者是听从命令的，后者是发出命令的。但在物业

　　管理中就要将二者溶汇贯通，有机地结合起来。曾经有境外某大型物业管理公司总裁感叹：在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现"以区养区"，就要在服务的种类多样化，管理形式灵活上大做文章。

　　虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性，但因别墅用户的活动半径大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲。

　　由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用的收缴是管理工作之必行，如上门收取，从服务角度上讲固然可取，但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。

　　住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求，应运而生的"会所"是一个很好的契机。办好了，即可以满足用户需要，又可以提高收入，达到"以区养区"的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案，解决经营和安全等问题，方能达到预期的目标。

　　另外别墅房屋的钥匙管理;代出租委托管理;公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目，是值得进一步探索的方面。

　　目前国内的物业管理，还处于探索、磨合阶段，无论是国外的模式，还是国内自产的，无论是借鉴酒店管理经验，还是引进英式管家服务;都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此，依据自身特点、市场情况及管理需要，坚持创新和稳步结合、服务与收益结合，业户、开发商、物管公司三方受益相结合，推动本项目健康、持续发展，使别墅物业自身保值升值，物业管理公司产生社会效益，增加知名度和美誉度，创造服务品牌。

篇5：创最佳别墅物业管理模式（讲话稿）

　　我的心情非常紧张也非常高兴,刚才讲的是关于别墅的概念,因为我们做管理的跟做CD不一样,我们做管理要实实在在,整个产品出来了以后,我们到底怎么管理呢?别墅的情况比较特别,别墅的类型也非常多,刚才也说到,有很多独立别墅、联排别墅。因为别墅的类型挺多,别墅的售价差别也太大。现在别墅有可能几千人民币一平方米到2000美金、3000美金一平米的,差价实在太大了,我们要看到,这个价钱如何影响定位我们的客户群。

　　好象前段时间,碧水家园2500到3000美金,而且开盘的时候挺好。我们作为物业管理,非常重要的是必须要了解它到底是不是一个正经的别墅?到底是那类别墅,独立别墅,还是联排别墅?我们靠什么去定物业管理费,物业管理公司依靠什么来生存呢?就是所有的客户,他们交管理费。

　　物业管理费非常重要。管理费标准定的时候,不是物业管理说多少钱就多少钱,按照物业管理规定管理费应该怎么来定呢?影响管理费的很多,第一是政府指导价。我们一般的小区、住宅,必须要按照北京政府的要求给我们定物业管理费,不能超出这个范围的,有市场指导价。写字楼,高级公寓和别墅,管理费的算法是按管理成本来算的,到底你支出成本多少,然后按整个项目小区的建筑面积来付管理费。

　　还有管理费的标准,代售、代交水、电、气、暖,还有特约服务,特约服务可能是按照多少钱就是多少钱。管理费的标准就是北京、上海省每个地方都不一样,当地的房地局有一定的文件,物价局也有文件,到底物业管理费是什么,每个发展商出多少,管理公司收多少管理费,不能自己想,必须要去查,因为物价局监管物业管理公司是收费标准。

　　还有一件事非常重要,物业管理收费标准立项的文件是什么,就授权什么,有可能北京的情况是这样,它立项是普通住宅,最后变成了别墅,或者是联排别墅,这样的管理费肯定是不一样的。因为管理费的客户群不一样,可能很一般的别墅管理费一块多人民币,当然碧水庄园之类的管理费超过一美金的,大家放心,很多的别墅管理费被政府控制在200块人民币一个月,当然高级的可能超过2000块人民币。立项时是多少钱,出来时却是非常高档的管理费,发展商和管理商怎么办,政府去审批管理费的时候,不看你的产品,看你立项的文件到底是什么?现在通州的康城,我估计是普通住宅的管理费。

　　还有收管理费的时候,发展商跟物业管理公司之间有很多的矛盾。管理公司肯定希望管理费越多越好,这样能用更多钱来管理。而发展商很多时候,认为管理费越低越好,在签预售书的时候,可能签的管理费是多少钱或者是不超过多少钱。最后就变成了管理公司与发展商之间的矛盾了。

　　发展商为了推广自己的项目,什么都答应,管理费却不管。别墅的类型太多,我们到底怎么确定物业管理的模式很重要。现在看看,就是我们的对象,客户群怎么样,非常关键。如果是一般的模式跟高级公寓差不多,买别墅的客户一般他们的消费能力比较高,现在有一个说法去年比较流行TOWNHOUSE,叫经济型别墅,有天有地,什么叫有天有地的别墅,有天空,有季节花园,旁边有邻居,中产阶级买的比较多。定管理模式的时候,他们到底是哪一类客户群,因为现在许多别墅都是老百姓买的比较多,大众化的设计比较多,还有一种是物业价格,我刚刚说的物业价格差别很大,4000人民币跟上千美金完全不一样,这个价格已经超过了客户群本身的承受力,物业管理成本还有物业管理标准到底你是普通立项的,还是别的什么项目,别墅,普通住宅,低密度住宅还是真正的高级别墅,那就不可同日而语了。

　　发展商对业主管理成本的承诺非常重要,发展商可能也知道,现在比较好的别墅项目通常有山有水,靠近湖或者河。当然发展商到了一定时间,就很难说了,整个规划图设计图非常好,但出来后的效果却不一定是这样。

　　还有物业周边环境是怎么定呢?交通、保安,到底别墅园区旁住的是什么类型的人,园林,邻居,物业设计。还有一个非常重要的,就是关于物业规模,发展商是不是分期来施工?现在别墅的发展太快,发展商对一期做的很好,二期三期同样重要,它会影响到以后的物业管理工作、保安工作,还有配套设备设施有没有。一些湖、水景观等到了二期、三期才可能有。