当前国内物业管理存在问题和对策

　　当前国内物业管理存在的问题和对策

　　随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整和规范。

　　一、当前物业管理存在的主要问题

　　（一）物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。

　　（二）业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。

　　（三）小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。

　　（四）无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。

　　（五）小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。

　　（六）小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。

　　（七）小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。

　　二、物业管理纠纷的法律盲点

　　（一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体共同业主的共同利益，此时业主委员会的参与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

　　（二）无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企业的前期物业管理合同已经履行届满，而业主或业主委员会与物业管理企业之间又无新的物业管理合同约束，此时发生的无因管理纠纷、尤其是物业管理收费标准应如何确定？此时如因物业管理费发生争议，物业管理收费标准目前仅能能依据民法通则的相关公平原则处理，任意性太大。

　　（三）物业管理合同的解除问题。由于物业管理企业一般应与小区的业主分别签订物业管理合同，那么，在部分业主与物业管理企业发生物业管理纠纷并要求解除其与物业管理企业之间的物业管理合同时，势必影响到全体业主的合法利益，此时这部分业主的合同解除权如何行使问题亟需规范。

　　（四）物业管理企业的保安义务问题。根据我国目前绝大多数物业管理企业收费较低的现状，如何保持业主与物业管理企业的权力义务平衡是一个棘手问题。物业管理企业的收费标准应当与其所提供的物业服务质量保持一致。如果物业管理费的收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了物业管理企业对业主的财产保管义务，则在发生业主财产损失时较容易确定物业管理企业的赔偿责任。但是，在执行较低水平的物业收费标准的情况下，一旦发生了业主财产被盗、被损坏的情况，则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任，不易规范。

　　（五）居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内，既存在城市居民的自治组织即居民委员会，也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时，如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责，对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。

　　（六）物业管理企业的权限届定问题。小区个别业主的乱搭乱建系困绕物业管理企业的主要问题之一。在目前情况下，物业管理企业仅有权依照物业管理合同的约定来行使管理服务权，一旦遇到个别业主不听劝阻而乱搭乱建时，物业管理企业往往束手无策，其受到行政执法权的制约而往往无能为力。是否授予物业管理企业一定的相关权限在现时中可以进行必要的尝试。

　　三、对完善物业管理的几点

建议

　　（一）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。

　　（二）依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。

　　（三）物业管理企业依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。

　　（四）突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

　　（五）业主人身、财产损害的合同特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产的损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。

　　（六）业主委员会聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会因此增加业主的费用支出，但对于保障业主的合法权益至关重要。

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篇2：写字楼物业管理问题盘点

　　写字楼物业管理问题盘点

　　随着太原市的经济发展，物业管理公司的作用显得更加重要。然而很多太原市写字楼开发企业对选聘物业管理公司重视不够。近日，笔者走访了山西国贸中心的庄经理，就物业管理的一些问题为您支招

　　A物业管理公司的重要性

　　现在太原市有些写字楼的开发商企业，还没意识到有经验的物业管理公司在项目前期开发中的重要位置和作用。而北京、上海等开发企业，在早期就请一些有经验物业管理公司来介入。因为我们现在是市场经济，我们是从终端客户需求往后倒退，往往是有经验的物业管理公司最了解终端用户的需求。一些楼宇的布局，如果请有经验的管理公司进行前期策划，只花很少的钱，但是起的作用非常大。所以说物业管理公司在整个写字楼的开发过程中进入得越早，就越好。

　　B写字楼开发要有计划

　　我们现在看一些楼盘，从物业管理角度来说，应该看得更远一些。因为物业管理是长期的，特别是日后给客户提供各种服务，必须要满足一些设备上的功能。现在我们可以看到很多楼做得很花哨，有很多不必要的装饰物，很多楼是奇形怪状，有的楼顶是斜面的，追求建筑上艺术美。但问题是我们往往在追求这些美的过程往往牺牲日后维修、保养这些最主要的关键的环节。

　　C物业管理公司的电梯问题

　　省城写字楼的电梯问题非常突出。往往有这么几个情况，一个是电梯数量太少，很多开发企业开发商还没有认识到电梯的数量对楼本身的价值起着很关键的作用，电梯数量的合理对这个楼本身的价值来说起着很关键的作用。因为现在生活节奏非常快，工作节奏非常快，客户没有耐心在电梯间里等电梯。还有一个，有一些项目没有考虑放置货梯，因为任何大厦都有一些东西搬进搬出，比如办公设备、家具等，如果客货混用，势必给大厦带来很多管理问题。我们不仅要考虑电梯，还要考虑电梯的区域。现在有些开发商不重视这个问题，货梯实际上跟客梯在一个区域里面，这会给以后的管理带来一系列问题。

　　D写字楼的软环境也很重要

　　随着人民生活水平日益提高，写字楼的软环境也很重要（停车位和地段）。写字楼停车位在楼盘中越来越突出。从写字楼角度来说，我们一方面考虑停车位，同时要考虑交通等问题，写字楼说它最重要的是地段。写字楼什么最重要，你要把国贸中心放在位置不好的地段，肯定他的地段价值就不像现在这么高。同样建筑，同样人管理，它会大打折扣，我们很多楼做的是不错的，但是价格上不去，为什么？因为他的地段不对。所以我们在考虑地段的时候，我们讲的低端要考虑其他影响因素，比如我周围的交通等等。

　　E写字楼功能性问题

　　写字楼的功能性是选择能为这个大厦提供必要的办公、商务服务的机构设施，包括一些快递公司餐厅，健身康乐设施、会议室、商务中心、小型超市等等，同时在楼内配套有一些开发商没有注意到的，例如通风口、照明系统、消防系统、楼的中央空调系统。可能把垃圾间、茶水间忽视掉，所以设计时要考虑。

　　总结

　　对于太原写字楼开发商来说，一方面一定要注意提前选好物业管理公司，另一方面一定要有前瞻性，要用发展的眼光来看，因为一个建筑物盖好了，最少要存在50年以上，建筑物我们叫遗憾的艺术，所以从这一点来说，我们希望开发一个项目要多一些时代特征。如果有好的物管公司的参谋，这样就可以使一些开发企业少花一些冤枉钱。

　　链接：

　　一、什么是物业管理？

　　物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。

　　二、选聘物业管理企业的方法

　　选聘物业管理企业应引进市场经济条件下的竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅。实行公开招投标方式选聘物业管理企业，一般程序如下：

　　1．成立招标评审组。在政府房地产主管部门监督指导下，小组成员聘请有关部门人员和物业管理专家组成。

　　2．向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。

　　3．编制招标书。招标书主要内容有：A．拟招标的物业基本概况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等；B．物业管理内容；C．对招标的有关说明如物业管理委托期限、物业移交日期，向物业管理企业提供的条件。

　　4．对投标单位进行资质审查。从中选择确定符合条件的物业管理企业参加投标。

　　5．投标申请书的报送、开标、定标。参加投标的单位，应在规定的报送招标工作成立招标评审组，投标书截止日期前将投标申请书密封后送达符合条件的物业管理企业。采用审查和评审各投标单位的标书，确定中标单位。

　　6．签订物业管理委托合同。中标单位中标后与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的管理。

　　三、监管物业管理公司的方法

　　1．

制度监督。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现问题有无立即整改。

　　2．工作例会。业主委员会应每月召开与物业公司的例会，及时反映居民的意见，做好"桥梁"工作。

　　3．物业管理制度。建立规范的物业管理制度要做好以下几方面的工作：一是权力不能过分集中，防止滥用权力，导致腐败；二是要有全面体现私权自治的物业管理立法并以此为基础建立物业管理法律制度；三是在业主权利行使、物业维修基金使用、财务监管、物业公司聘用等关键问题和关键环节上要有详细的规定；四是激励全体业主的权利意识，关心小区物业管理。

篇3：物业管理企业服务商业应当注意问题

　　物业管理企业服务商业应当注意的问题

　　一是前期拓荒。物业公司前期拓荒的工作量特别大，尤其是保洁、设备调试、运行，所以物业公司要投入大量的人力、物力。但应提前报费用计划，由购物中心或大型商场支付。

　　二是大小物业。有些大厦下面是商场、上面又是写字楼、酒店等，所以要分大小物业，因为费用不一样，管理类型不一样，管理服务的成本支出也不一样。物业公司要各自测算，与不同类型的经营者达成共识，解决大小物业协调配合问题。由于大厦是不可分割的，所以小物业一定不能独立，要在大物业领导指导之下开展服务工作。

　　三是占道经营。占道经营在地产商业、商业街的情况比较严重，物业公司要做好经营者的工作，特别是在合同里面约定好各方责、权、利。在规约中要规范各商家经营者的文明经商行为。

　　四是能耗费用大。能耗量大是大型购物中心的普遍问题，物业公司要本着为业主着想的积极心态，帮助商家想办法，制订措施，加强管理来做到合理的节能降耗。

　　五是广告杂乱。广告杂乱是商业街经常出现的一个问题，需要物业公司跟商家一起研究，制订统一的广告管理办法，统一一家广告公司进行策划和布置。

　　六是机动车和非机动车在商业街乱停放矛盾突出。在商业街，车辆停放一开始就要规范，要做到起点高，起步快，管理有序，一开始就做到让商家和顾客遵守。

　　七是商业保险。商业保险需要商家承担，物业公司一定要注意规避风险。把商业财产险（机损险、公众险、车辆丢失险等）写进保险合同条款和理赔范畴。金鹰物业公司到现在已经把设备设施的基本险、车辆被盗险、第三者的责任险等都交给了保险公司，一遇意外发生就在第一时间通知保险公司，不管是涉及几十万还是几百元。我曾遇到过在金鹰商场的红线以内摔倒过一个老太太，60多岁，裤子被摔破了，找到物业公司要求赔偿责任，赔裤子，我也认为应该赔，就打了电话给保险公司，最后保险公司给赔了200元。

　　总之，物业服务于商业，商业促进物业的发展，商业与物业的成功合作有利于现代购物中心、大型商场及地产商业的经营管理和销售，以实现商业品牌化、管理专业化、服务社会化、效益最大化的管理目标；有利于优势互补、资源共享、效益共创，实现社会效益、环境效益、经济效益统一；有利于社会服务业单一化向多元化、企业单调服务向社会专业化服务组合转变，实现服务社会化蓬勃发展、促进行业的双边、多边共赢，为社会的经济发展作出贡献！

篇4：对业主减免物业管理费请示(收楼工程遗问题)

　　关于对业主减免物业管理费的请示（收楼工程遗问题）

　　**丰置业有限公司：

　　接到**房业主投诉资料后，即展开调查。

　　经调查，此户的情况为：**房业主于20**年7月8日办理收楼，在验房时发现房屋有漏水、渗水等工程遗问题。业主觉得未符合收楼标准拒绝收楼。我物业公司在该业主首次验房后即向施工方报送工程遗留问题处理单，根据施工方的反馈，相关问题己作了部分整改，但记录并不明确。

　　我物业公司己电话回复业主作了解释，但业主并不满意，且当时为交楼高峰期，业务较为混乱，经办人员己更换，查无具体的联系记录。业主则称我物业并不在约定时间内答复，导致收房延迟。在整个调查过程中，双方均无具体证据证明对方有过，故也并无足够的的证据追究我物业公司责任，但问题确实存在。为了平息此事，现向**置业有限公司请示减免该业主20**年10月1日至11月17日的物业费。（共计:人民币232.2元）。

　　z物业服务有限公司

　　**世家客服中心

　　20**年2月2日

篇5：小区业主联名提出现存物业管理问题回函

　　关于小区业主联名提出现存物业管理问题的回函

　　尊敬的业主（住户）您好：

　　二OO九年十一月四日，我公司收到zz庄园广大业主提出的物业管理现存问题联名函，华北区**物业管理公司领导非常重视，并组织总公司各部门负责人及zz庄园项目经理对业主提出的问题进行逐一落实整改措施，同时也非常感谢小区广大业主对物业公司工作的高度关注及监督，现对相关事宜回复小区广大业主。

　　一、安全保卫方面的问题：

　　1、关于大门车辆进出管理松懈，给小区安全带来隐患问题。

　　针对车辆管理方面，物业公司已经向全体业主发放《关于道闸和门禁系统启用的通知》，并在通知发放后进行道闸与门禁系统的维护与启用工作。拟在20**年11月1日至20**年11月15日期间，恢复小区内道闸与门禁的使用功能，在此期间，请业户出行主动刷卡。目前没有办理IC卡或IC卡丢失的业户，可以到物业公司办理。小区门禁自动刷卡系统在20**年11月15日零晨开始正式使用，在使用期间，请业主自行刷卡进出小区，对外来访客和车辆，物业人员将与业主进行核实并登记其到访楼号与车辆号码后放行。

　　2、关于外来人员管理方面的问题。

　　（1）物业公司对进入小区送水、送报等外来人员将集中办理小区出入证（必须有公司营业执照复印件和公司开的介绍信本人身份证员件进行办理），没有办理小区出入证的按照来访人员登记制度进行管理。

　　（2）针对小区业主在本小区开设公司，其员工按照外来人员办证要求一同执行，未办理小区出入证的员工必须按照外来人员来访登记制度执行。

　　3、关于小区围墙安防措施方面的问题。

　　我总公司将派工程部及安全管理部对小区周界系统进行重新检查，如发现周界存在问题，则将在本月内彻底解决。同时我们将加大保安员巡查密度，进一步提高小区技防加人防管控结合能力，提高业户安全感。

　　4、针对保安员流动性大、保安工作质量提高问题。

　　保安流动性大，是全国整体物业公司面临的问题。目前物业公司已针对保安流动性大问题，加以重视，增加保安员招聘渠道，使其保安员充足。在稳定保安员队伍中，增加保安工资福利待遇，物业公司开设了保安员培训中心，对新入职保安员进行为期15天集中培训，培训合格后分配项目进行工作，再工作期间业主不满意或在分公司监管和每周安排2次夜间检查，加强夜间巡查和监管力度中发现问题较多要立即退回培训基地进行再次培训，以这种制度改变保安员服务质量问题。

　　二、小区私自搭建方面问题：

　　1、针对小区私自搭建问题，总公司有关部门于09年11月2日再次督促法院加强执行力度，对违章进行强制拆除，保证广大业主利益，对小区也做到警示作用。

　　2、分公司针对装修审核控制问题，现由项目经理进行装修审核，并与业主签订装修管理协议，对违章建筑不予审批。

　　3、加强对装修期间的管理、控制力度，由六个管家进行分片管理，有违章立即发放停工整改通知，并在门口加以控制，严禁其人员及材料进入（每次进出必须有放行单），并及时与城管、公安等部门进行综合治理。施工期间由物业管家、专业人员、维修人员、安管、保洁多重监督检查，发现问题及时制止或汇报。

　　三、物业公司动态：

　　1、现在正值供暖季节，由于小区为自采暖形式，物业公司已在小区做供暖宣传提示工作，提醒广大业主对燃气炉的安全及正确的使用，并以分片区的形式由物业管家带领维修工，对不会操作的业主进行讲解，以保证业主冬季供暖的正常及安全进行。

　　2、从现在开始到今年年底，物业公司将逐步恢复可视对讲使用功能，保证大门岗与业主家联系畅通，对每户业主使用对讲的方法逐一进行讲解。

　　3、本月开始至明年三月份，物业公司准备对小区所有的园林小品、标识牌、业主户外楼梯扶手、花园扶手、小区水系木地板、各种电表箱、燃气箱等进行粉刷更新，使小区以崭新的面貌面向广大业主。

　　4、屋顶的三色瓦部分水泥干裂致使屋面瓦脱落，部分屋顶瓦和鹅卵石没有镶嵌结实遇大风吹落，物业公司认为这是现存的安全隐患，为了更好的为小区业主服务，保证人身和财产的安全，物业公司近期将组织人员对楼顶的瓦和鹅卵石进行清理，并对屋顶损坏的瓦进行维修。

　　5、小区四周围栏存在锈蚀，物业公司预计将在今年年底购买油漆等材料进行维修、粉刷，保证小区的外观和安全（如须更换，则需要使用维修资金）。

　　6、本月底，物业公司准备在辖区内进行消防演习，使用小区现有设备，最远距离的针对西山杂草进行灭火，保证辖区安全。

　　7、物业公司近期将对小区水系进行杂物、树叶的打捞，并将在明年开春进行统一治理，以保证小区景观美化。

　　四、其他方面问题

　　1、

绿化改进

　　目前小区已进入冬季，不适宜绿化问题的改造，物业公司将于近期制定具体措施并与明年开春实施。

　　2、装修垃圾方面问题

　　日前就小区装修垃圾问题，分公司已向小区业主发送《关于小区垃圾清运的倡议书》。物业公司将进一步加强监督、管理小区内装修户的垃圾清运工作。本月开始对小区内木质垃圾桶进行翻新整改，预计15日前完成，物业公司另外将对破旧的塑料垃圾桶进行逐步更换。

　　总之，物业公司有信心在业主的大力支持和公司领导的帮助下，进一步提升物业服务品质，进一步改善zz庄园的居住环境。

　　北京**物业管理有限公司

　　**zz庄园分公司

　　二零零九年十一月五日