物业维护和服务的监视和测量控制程序

　　1.0目的

　　通过对维护和服务的检查，确保所提供的维护和服务满足规定要求。

　　2.0适用范围

　　适用于丽江花园物业管理公司对维护和服务过程的监测和测量

　　3.0职责

　　3.1 保安部负责对基层服务人员日常的工作进行检查和人员的考核。

　　3.2 行政部负责对各责任部门重要岗位工作检查和人员考核。

　　3.3 各职能部门负责对部门各岗位工作的检查。

　　3.4 技术部负责对服务分供应商所提供服务的检查。

　　3.5 行政部负责对物质供应商所提供的产品检查。

　　4.0定义(无)

　　5.0工作程序

　　5.1 内部对服务的检查

　　5.1.1保安部每天对各保安岗位的工作进行随机检查，并在《督导队巡岗记录表》作记录。

　　5.1.2各职能部门每天对各岗位的工作进行随机检查，发现问题及时处理纠正。

　　5.1.3管理处和保安部管理人员每班对所辖范围进行工作检查,并填写《保安领班每日巡查记录》。

　　5.1.4检查发现不合格的按《不合格品控制程序》RGPM-8.3-B-01执行。

　　5.2 对供应商的服务检查

　　5.2.1各相关部门、管理处指定人员依据维护合同内规定的内容进行检查,并记录于《服务检查记录表》中。对部分供应商有提供维护报告的，需存档一份。

　　5.2.2各部门采取统计分析，对服务监测的过程和方法进行评估和改进。

　　6.0相关文件

　　6.1《不合格品控制程序》 RGPM–8.3–B-01

　　7.0 应用表格

　　7.1《督导队巡岗记录表》 RGPM–8.2.4–D-01-01

　　7.2《消防整改通知书》 RGPM–8.2.4–D-01-02

　　7.3《消防栓检查表》 RGPM–8.2.4–D-01-03

　　7.4《消防设施检查表》 RGPM–8.2.4–D-01-04

　　7.5《监控系统运行记录表》 RGPM–8.2.4–D-01-05

　　7.6《岗位交接班记录表》 RGPM–8.2.4–D-01-06

　　7.7《巡查签到记录表》 RGPM–8.2.4–D-01-07

　　7.8《停车场车辆保管费收款日报表》 RGPM–8.2.4–D-01-08

　　7.9《保安领班每日巡查记录》

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篇2：物管服务对外(投资)投标管理规程

　　1.0 目的

　　1.1 本规程规范公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资工作，确保对外投资稳妥可靠、盈利。

　　2.0 适用范围

　　2.1 本规程适用于公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资的管理决策工作。

　　3.0 职责

　　3.1 经营部各主管负责对外商业信息的收集、整理。

　　3.2 经营部经理、主管总助负责组织对外投资的论证、公关工作。

　　3.3 公司各职能部门协助参与对外投资的论证工作。

　　3.4 公司总经理负责对外投资的决策工作。

　　4.0工作流程图

　　可行

　　寻找项目--->初步论证--->立项--->可行性研究论证--->评审--->审批

　　5.0 工作内容

　　5.1 项目来源

　　5.1.1 当公司对外寻找到新的多种经营投资项目或寻找到对外招标物业管理项目时，由经营部主管对候选项目进行初步论证。

　　5.1.2初步论证主要是初步进行技术经济分析，如果结果可行，经营部主管应在经营部经理的指导下写出书面的初步论证报告书报总经理进行项目立项。

　　5.1.3论证报告书的基本要求是：

　　a)有明确的项目说明、概况;

　　b)有较为准确的技术经济分析;

　　c)有对外投资合作的步骤、方法;

　　d)有明确的立项结论。

　　5.2 拟选项目的可行性论证

　　5.2.1项目立项后，总经理或主管总助应及时组织相关人员组成可行性论证小组。对拟选项目进行全面可行性研究论证。

　　5.2.2可行性研究应当注意在论证时不设任何可能影响论证结论的前提和原则。

　　5.3可行性论证报告书的内容及有关编制要求

　　a)“投资项目的基本情况”要求较详细列出拟投资项目的名称、地点、规模、现状等;

　　b)“影响投资的基本要素”要求详细列出拟投资项目的对外合作条件和可能影响本次可行性研究的因素;

　　c)“技术、资源论证”是可行性研究的重要论证之一。技术论证主要是对拟投资的项目进行技术方面是否可行、本公司是否具备投资的技术能力的详细论证，资源论证则是假定在已确定投资的前提下需要配备的人力、物力资源以及人力、物力资源的配置能力;

　　d)“经济论证”是可行性论证的核心部分，编制时要求：

　　--详细测算出拟投资项目的前期投入成本和项目正常运转后的经营成本;

　　--利润测算则是在测算完毕预期收入以后，依据收入测算出的预期投资利润

　　--“风险分析”要求对对外投资进行详细的盈亏平衡分析、现金流量分析。

　　e)“投资的优劣势分析”要求结合本公司的实际能力和上述的技术、资源、经济论证结果详细列出本公司对外投资时的优劣势要素;特别是对可能出现的各种隐患应详细一一列出。

　　5.4论证结果的处置

　　5.4.1可行性论证出来后，总经理应召集公司各部门负责人及公司骨干进行讨论，对可行性论证的过程和结论进行评审。

　　5.4.2评审认为可行性论证真实可靠结果可行的，最后总经理在综合公司财力、物力、综合回报以及投资风险等因素的基础上作出审批。

　　a)决定投资的，开始组成项目组进行准备工作;

　　b)暂缓投资的，将前期已做好的可行性论证报告书等资料归档备用。

　　5.4.3评审认为可行性论证不充分、不完善的，应当由经营部继续补充论证直至清晰完善。

　　5.4.4可行性研究认为不可行的，经营部应当将可行性研究报告书连同其他资料一齐交总经理或主管总助，由其决定是否归档保存。

　　5.5对外参加招标竞争物业管理权的投资，在做完可行性论证后，应当由经营部主管负责编制物业管理投标书(具体参照《物业管理投标方案编制规程》)。

　　5.6对外投资(投标)金额的审批权参照公司《招投标管理制度》执行。

篇3：公司物资(服务)采购控制程序

　　1.0目的

　　1. 1 本程序规定了物资(服务)的采购和供应商管理要求，以便确保采购的物资(服务)符合规定要求。

　　2.0适用范围

　　2. 1 本程序适用于公司对物资(服务)的采购和供应商管理。

　　3.0职责

　　3.1 采购工作由行政人事部为归口负责部门，各部门与各单位必须指定物资采购专责。

　　3.2 物资采购专责负责每月物资采购单的填报工作。

　　3.3 各部门或各单位负责人为其部门物资采购计划的一级审核责任人。

　　3.4 行政人事部负责人负责采购计划的审核工作，财务部负责采购资金审核。

　　3.5 行政人事部采购员负责每月物资采购工作。

　　3.6 各管理处仓管员负责采购物资的验收入库工作。

　　3.7 经营部负责对服务分包方的选择和统一管理。

　　4.0 程序要点与实施

　　4.1 物资供应商的选择

　　4.1.1 财务部负责建立相对稳定的物资供应渠道，与具备一定规模、信誉较好、商品价格合理、有较可靠质量保证的公司和商店保持较为紧密的联系，以便在价格、质量及售后服务上得到优惠。

　　4.1.2 实行供应商信息登记。由采购员负责把有关供货单位的名称、帐号、地址、业务范围、联系电话及联系人等作好登记，并注意收集商品价格信息，每季度开展一次，并填报《物资采购供应商档案》。

　　4.1.3实行供货信息登记。定期对供应商的供货质量、价格、售后服务等方面进行评定，能够提供质优价廉及良好售后服务供应商作为合格供应商，做好记录，与之建立较为密切的联系;相反，对商品质次价高或售后服务较差的供应商将取消联系。每季度开展一次，并填报《供应商评审记录》。

　　4.1.4公用品按照集团公司指定物资供应商进行采购。

　　4.2 采购过程控制

　　4.2.1填写采购计划

　　a)各部门和各单位物资采购专责，首先盘查库存量，按照《仓库管理规定》中库存的标准进行审核填报《物资采购计划单》，报部门负责人或单位负责人审核签字。

　　b)各部门和各单位物资采购专责于每月3日前将《物资采购计划单》同时附上上一个月的库存盘查表交行政人事部、财务部进行审核后每月4日报总经理审批，如是新增物品或当月计划量超过额定标准的，须在备注栏注明原因。

　　4.2.3 仓管员在每月16日后对采购物品进行验收入库。对于验收不合格品，返回行政人事部处理。

　　4.2.4紧急采购

　　对于因特殊事由需紧急采购的物品，由各部门物资采购专责填报《紧急采购计划单》，同时附上采购事由专项说明，报部门负责人审核，行政人事部、财务部审核后，报总经理审批后执行。

　　4.3 服务分包方的选择、管理由经营部按照《招投标管理制度》、《经济合同评审作业规程》有关规定进行。

　　4.4 对违反本程序规定者，处罚RMB 100-500元。

　　5.0 引用文件和记录表格

　　5.1 《招投标管理制度》

　　5.2 《经济合同评审作业规程》

　　5.3 《物资采购计划单》

　　5.4 《物资采购供应商档案》

　　5.5 《物资采购供应商评审记录》

　　5.6 《紧急采购单》

篇4：深圳26住宅类物业服务项目经营状况大调查

　　物业服务企业的“民生问题”

　　--深圳26住宅类物业服务项目20**～20**年经营状况大调查

　　来源： 《住宅与房地产·物业管理》20**年第4期

　　“大老板的钱一个子儿都不能少;员工的工资还要多发;业主的钱还不想给，能少给就少给。”

　　“《劳动合同法》之后，我们算了一下账，光一年几个法定节假日的加班工资就有8万多。”

　　“制造业可以向内地转移，我们服务业怎么转移?”

　　“物业管理这碗饭不好吃，(只要在红线内)凡遇到大事，都和物业管理挂上钩。”

　　“政府在讲关心民生，在我们最困难的时候，政府也应该有所行动，关心我们的‘民生问题’。我们为民生、为社会做了多少事?”

　　最近在本刊协办单位的一次活动中，记者听到深圳物业圈的老总们你一言我一语，叫苦不迭，讲得最多的就是物业企业的经营成本屡年升高，物业费价格不但不见涨还有业委会闹着要降，物业行业亟待自救和突围。

　　这也正是本刊正在着力调查的问题。物业服务企业作为社会的细胞，每个社区的运营者，同样需要生存，需要有人来关注其“民生问题”。通过为时1个月的调查，共有20余企业26个住宅项目提供了其从 20**年到20**年5年来的收支数据明细。我们对这些资料进行了归纳分析，让数字说话，物业服务企业是不是正在面临着具体的生存问题?有何种程度的艰难? (应各企业的保密要求，本文隐去所有公司及项目的名称，一律统一为一个固定的大写字母。)

　　物业费五年不变，哀企业之多艰

　　位于深圳龙岗的某大型住宅项目(本文中称“项目A”)自20**年以来的收费标准一直是普通多层1元/月·㎡，别墅、排屋1.5元/月·㎡，商铺2元/月·㎡。该项目由知名地产开发，其下属的知名物业公司管理。该公司有关人士告诉记者，“可以说，我们这个项目单凭正常的物业收入是不能满足小区的日常管理支出，肯定会出现亏损。主要是因为本小区物业管理费单价太低，根据收支测算，为保证收支平衡，多层的物业管理费最低要达到1.5元/㎡，别墅、排屋达到2.2元/㎡，商铺达到3元/㎡。”按他的测算，这个项目的所有物业类型必须将物业费提高50%才能达到收支平衡。

　　但是，测算只是纸面的测算，实际的情况是，5年来物业费一分钱都没有涨。好在这是上级地产公司的项目，在小区成立初期，地产公司从产权属于地产公司的会所、停车场、商铺等方面给予了一定补贴;在经营期间，物业公司又给管理处解决了一些困难，如帮管理处直接承担了一些大笔的机电设备保养、水池清洗费用;本应上缴物业公司总部的管理酬金也得到适当的减收。饶是如此，看账面的数据，这个项目20**年仍旧亏损达130万，亏损率达14%。

　　另外一个知名地产商属下的物业公司经理表示赞赏本刊“为民呼吁”的初衷，但是由于数据方面的顾虑不能接受本刊的调查采访，他只是告诉记者，“我们在配合集团的要求，就算亏损，也会补贴。和那些完全走向市场的企业还不一样。”

　　在本刊所采访的26个住宅项目中，除了某企业的2个项目未透露物业费价格外，只有2个项目的高层住宅物业费有变化，但不是升高，而是降低，项目G降低了23%，项目V降低了20%，其它22个项目物业费5年没有任何变化。(见表1：《深圳市住宅项目物业管理费价格20**～20**年变化情况》)

　　业主可以将住宅小区看作是一个安心憩息的家园，但对于物业服务企业来讲，它绝对不是一个和社会大环境隔绝的“世外桃源”。物业服务企业在经营上，和其它任何企业一样，要面临着用工成本上涨的问题、如何跑赢 CPI的问题、规避法律风险的问题。(见表二：《深圳市

篇5：凤凰城物业管理服务展示文案

　　碧桂园凤凰城屋村管理处是碧桂园物业管理公司与凤凰城业主直接联系的桥梁，它下设客户服务部、工程服务部、保安部、绿化部、家政服务部、车队、水电维修部、社区文化部、康乐部等职能部门。它主要的工作任务如下：

　　一、凤凰城物业管理工作的日常运作，制定和解释凤凰城物业管理及屋村管理处的日常财务管理及社区服务方面的规章制度。

　　二、凤凰城物业管理资金运作，包括按期收取管理费、服务费及屋村管理处的日常财务管理。

　　三、提供凤凰城物业管理方面的基础服务，以及保安、清洁、绿化、交通等方面的专项服务，并负责凤凰城屋村管理区域内各类便民特色服务项目的管理。

　　四、凤凰城屋村管理区域内各类配套服务设施、公共设施及市政管网的维护与保养。

　　五、管理和指导凤凰城社区文化建设工作，组织各类社区文化活动。

　　管理处将秉乘碧桂园“以您为尊”五星级服务的目标，在工作中发扬碧桂园服务精神：即一、客人总是对的;二、把客人当亲人;三、感谢每一位客人。为业主提供五星级的优质服务，力争做到安全高一线、配套高一线，服务高一线。为您创造出满意的家，共创健康、文明、和谐、繁荣的凤凰城社区文化!

　　图片简介展示:

　　保安交通中心

　　服务年康体中心

　　碧桂园物业发展有限公司

　　(接上页)

　　华南碧桂园屋村管理处总人数达两百多人，下属部门主要有：客户服务部、水电维修部、工程管理部、家政服务部及共四大部门，每个部门都有部门主管，并统一直属于屋村经理管辖。每个部门负责的工作环节都有所不同，电脑化管理所需的工能亦有所不同，全体屋村管理处工作人员竭诚为每一位业主每天都提供五星级的生活享受。

　　客户服务部--主要工作有办理收楼手续、登记住户提出的工程问题、登记住户提出的各种建议及意见并向有关部门反馈、登记业主提出的有偿服务、为业主办理装修手续、办理出入证、锁匙管理、房产证管理、石油气管道的安装管理、报纸信件的签收管理、业主每月交款欠款管理、办理业主免费乘车卡、档案管理等。

　　水电维修部--主要负责社区内所有业主的水电维修工程和公共设施的维护工作。包括有：业主的维修工程、公共设施的维护、设备的维护、区内的水电使用情况记录、维修材料的管理、维修服务收费管理、新交楼房屋的验收工程资料管理、申购物品的管理、员工档案管理等。