漯河市关于物业管理和扶持物业服务业发展的意见（2014）

　　漯河市人民政府关于加强物业管理和扶持物业服务业发展的意见

　　漯政 [20**] 74号

　　各县区人民政府，市城乡一体化示范区、经济技术开发区、西城区管委会，市人民政府各部门，直属及驻漯各单位：

　　为进一步加快我市物业服务业发展，根据《*河南省委河南省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》(豫发〔20**〕10号)、 《河南省人民政府办公厅印发关于加快发展服务业的若干政策的通知》(豫政办〔20**〕75号)以及《漯河市人民政府关于支持服务业发展的若干意见》(漯政〔20**〕77号)文件精神，现就进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见。

　　一、加快发展物业服务业的重大意义

　　加快现代物业服务业发展，是贯彻落实***，改善人居环境、提升城市形象、推进新型城镇化的客观要求;是增加就业、促进消费、加快转变经济发展方式的重要举措;是加强文明建设、维护社会稳定、建设和谐社会的现实需要;是增加物业效用、保障改善民生、建设全面小康社会的迫切要求。

　　二、总体要求和目标任务

　　(一)总体要求

　　坚持以***为指导，以构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，提升物业服务企业综合实力，推动物业服务业不断向社会化、市场化、专业化、规范化发展。

　　(二)目标任务

　　通过3-5年的努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

　　--物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入各级政府年度工作目标考核， “市、区、街道、社区”四级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅;街道办事处牵头组织、指导物业小区尽早成立业主委员会(以下简称业委会)，实现专业化管理小区业主委员会全覆盖。

　　--联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法机制建立，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公共绿化、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　--行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、征收安置小区的长效管理机制。

　　--住宅小区综合环境得到提升。开展老旧住宅小区环境综合整治活动，完善住宅小区物业服务配套设施，物业服务用房、车位、监控设施齐备，恢复绿化功能，配套休闲设施，规范文化宣传设施。

　　--企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育1级资质物业企业3-5家;培育年营业收入1000万元以上的企业5-10家，其中1-2家企业年营业收入力争达到2000万元以上。

　　三、全面提升物业管理水平

　　(一)强化属地物业管理职责

　　1.各区人民政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，成立物业管理领导组织，加强对辖区内物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，把物业管理工作纳入对街道办事处(乡镇人民政府)的年度目标考核;组建综合(联合)执法机构或依托城管、公安、房管、发展改革、工商、规划、园林等综合执法队伍，明确受理途径和执法时限，及时处理物业小区内的违法违规行为;建立健全物业小区纠纷快速处理机制，及时化解物业管理服务中的矛盾和纠纷。

　　2.街道办事处(乡镇人民政府)负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，积极指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。

　　3.社区居委会负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会代行业委会职责。

　　4.进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员;积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中

、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.建立物业管理纠纷调解机制。建立街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会物业管理投诉和纠纷调解组织体系，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制，发挥人民调解在预防和化解物业服务纠纷中的作用，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。

　　2.加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告房屋使用安全管理等职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。相关执法部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪(未影响房屋安全的)等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　3.加强物业小区停车管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安(交警、消防)部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　4.加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;应在住宅小区内统一设置、启用再生资源回收亭，公开回收价格，建立小区业主废品回收档案，集中做好住宅区内居民家庭废品回收工作，废品回收价值可以累计抵顶物业管理费，物业服务企业以外人员不得进入小区从事废品收购。公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。县区综合执法部门应严厉查处破坏公共绿化、违法设置户外广告等行为。工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。

　　5.加强业委会自治管理。街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;房管部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;积极探索现有物业小区采用业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式。

　　6.促进物业服务费的正常收取。充分发挥纠纷调解在处理住宅小区物业管理矛盾中的作用，督促广大业主在享受权利的同时自觉履行义务。物业服务企业要严格履行合同约定，在业主委员会认定的基础上，对拒缴物业服务费的，可通过法律途径催缴。加强物业管理政策、法律及与物业管理相关的政策、法律宣传，教育、引导业主正确理解、认识和区分物业管理中出现的各种法律关系，依法维护自己的合法权益，避免出现因财产丢失或受损而拒交物业服务费的行为。积极探索实施物业服务费与水费、电费、燃气费、供暖费合并收取，实行“一卡通”，从源头上解决我市物业服务费收取难的问题;对少数生活确有困难的家庭和低保收入家庭，在核实情况的基础上，经公示认可后，由所在辖区政府给予补贴。

　　(三)加强物业服务行业监管

　　加强行业监管，完善物业监管员制度，健全市场准入、退出机制;加强市外物业服务企业进漯备案管理，强化物业管理招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。

　　四、加大对物业服务业的扶持力度

　　(一)促进行业提升发展

　　将物业服务业纳入我市现代服务业范畴，享受我市现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、工厂、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供家政、配餐、二手房中介等全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公、生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　1.积极贯彻落实河南省关于加快发展服务业的扶持政策。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税〔20**〕16号规定，物业服务企业以及与物业管理有关的全部收入减去符合规定的代收费用的余额作为营业税计税基数。切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、规范税收减免程序等要求，完善我市现代物业服务业税收扶持政策。

　　2.实行物业服务企业地方财政补贴。自本意见实施之日起连续5年对全市被评为三星级(含三星级)以上物业服务企业收入征收的营业税地方所得部分实行属地财政贴补，主要用于对物业服务企业的重点扶持和培育。

　　3.建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。解决市区老旧住宅小区长期没物业服务问题，由街道办事处(乡镇人民政府

)负责为市区老旧住宅小区提供简易物业服务，市、区两级政府给予资金补贴，市级财政每年列入预算不低于500万元，各区财政每年列入预算不低于100万元。

　　4.对物业服务企业吸纳持有《再就业优惠证》的人员，并与其签订一定期限的劳动合同且缴纳社会保险的，在国家税务总局规定的审批期限内，可按实际招用人数享受有关的税费优惠政策。

　　(三)明确有关收费政策

　　1.各专业管理部门对物业服务企业实施相关职业技能培训的，除按物价部门规定标准收取培训费外，不得额外收取其他费用。各专业管理部门可利用自身资源与师资力量联合物业管理主管部门或物业服务行业协会开展培训工作，培训费用按实际成本价核算。

　　2.物业服务业企业在住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用暖、用气(管道燃气)价格，按照工业企业价格标准执行。

　　城乡居民住宅小区内公用附属设施用电(公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用电)，执行居民生活用电价格。

　　3.给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后，应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。住宅区居民生活垃圾集中清运等费用由市、区人民政府承担。

　　4.建立物业服务费定期调整指导价制度。发展改革部门应充分考虑物业服务行业特殊性，根据每年最低工资标准的上调幅度，对物业服务费的指导收费标准每3年作相应调整，增加物业服务企业的主营收入。

　　(四)大力培育扶持物业服务品牌企业

　　1.鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。

　　2.开展优秀物业服务企业表彰奖励活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定物业服务星级评定办法，从20**年起开展优秀物业服务企业评选活动，由市人民政府进行表彰奖励。对获得5星级的物业服务企业奖励30万元;对获得4星级的物业服务企业奖励20万元。房地产开发企业出资成立的物业服务企业，被评为5星级的，房地产开发企业可享受新建项目累计减免100万元城市基础设施配套费的优惠政策;被评为4星级的，房地产开发企业可享受新建项目累计减免50万元城市基础设施配套费的优惠政策。城市基础设施配套费的减免按有关程序实施。

　　3.引导物业服务企业实施品牌战略。积极开展物业管理示范项目评选活动，全面提升物业管理水平，对所服务项目获 “省级物业管理优秀小区”、“省级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市政府一次性分别给予5万元、10万元、20万元的奖励。

　　五、加强组织领导

　　(一)成立物业管理领导小组

　　由市政府分管副市长担任组长，市住房保障房屋管理、公安、规划、建设、发展改革、工商、民政、林业园林等有关职能部门和各区政府负责人担任成员。领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障房屋管理局，办公室主任由市住房保障房屋管理局局长兼任。各单位要各司其职，密切配合，切实加强物业管理工作，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　将物业管理工作纳入市政府对各区政府的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同人大、政协和相关部门组织实施具体考核工作。各区人民政府应建立相应的考核激励机制。

　　(三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守住宅区管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公共绿化、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(四)加强舆论引导，营造良好氛围

　　各级政府和各有关部门要切实加强舆论引导，通过多种渠道、多种方式大力宣传发展现代物业服务业的重大意义，宣传促进物业服务业发展的扶持政策，在全社会进一步营造关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。宣传部门要指导各类新闻媒体坚持强化正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

　　附：重点任务分工及进度安排表

　　20**年10月8日文章来源自 物业经理人

采编：www.pmceo.cOm

篇2：奉化市关于加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　奉化市关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　奉化市人民政府办公室关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　奉政办发〔20**〕48号

　　各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

　　为进一步加强物业管理，发挥现代物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，根据宁波市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》(甬政办发〔20**〕211号)精神，结合我市实际，现就进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：

　　一、总体要求和目标任务

　　物业管理是社会管理的基础性工作和重要组成部分，是各级政府创新社会管理、创建平安社区的重要载体。进一步加强物业管理、扶持物业服务业发展，是贯彻落实***，推进实力城市、品质城市、文化强市“三大建设”的必然要求，是营造和谐宜居城市环境的现实需要，是新形势下惠民生、保稳定、促发展的重要举措。

　　(一)总体要求

　　坚持以***为指导，以成功创建“省示范文明市”为契机，以构建“和谐小区”为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先，属地为主、部门联动，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，不断提升奉化物业管理和行业发展水平。

　　(二)目标任务

　　通过5年努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。具体目标任务为：

　　物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入各镇(街道)、有关部门年度工作目标考核内容;市政府成立物业管理领导机构和专门管理机构;镇(街道)建立物业管理服务站;社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实;各物业管理小区业主大会、业主委员会实现全覆盖;“市、镇(街道)、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

　　联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法队伍建立;物业管理区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　行业发展环境进一步优化。政府高度重视物业管理工作，将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴;全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境;积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

　　企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业;培育年营业收入在1000万元以上的企业5家，其中1-2家企业年营业收入力争达到5000万元以上。

　　二、大力提升物业管理水平

　　(一)强化属地指导监督职责

　　市政府成立物业管理工作领导小组，建立部门联席会议制度，加强对辖区内物业管理工作的领导和综合协调;落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费;把物业管理工作纳入对镇(街道)、各有关部门的年度目标考核;依托城管、公安、规划、建设、市场监督管理等综合执法队伍，明确受理途径和执法时限，正常开展综合执法进小区活动，及时处理物业小区内的违法违规行为;建立健全物业小区纠纷快速处理机制，及时化解物业管理服务中的矛盾和纠纷;规划、建设等各有关职能部门应加强对全市房地产项目的交付前监管，督促开发单位解决工程遗留问题;成立市物业管理中心，负责物业企业管理，指导属地镇(街道)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。

　　镇(街道)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由镇(街道)领导担任站长，配备专职工作人员;积极指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题整改。

　　社区应配备专职物业管理协调员。专职物业管理协调员由镇(街道)统一派驻到社区，接受镇(街道)物业管理服务站领导，负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会职责。

　　要积极创建优秀示范小区，进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)加强物业服务行业监管

　　加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强市外物业服务企业进入备案管理;推行履约保证金制度，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;建立物业服务企业和经理人信用体系，将物业服务企业和经理人信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴、从业限制等挂钩，对有不良行为的企业和从业人员进入黑名单;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，建立重大信息公开制度，提高物业服务企业经营透明度;强化资质管理、制度管理、分类管理和重大事项底线管理办法，规范物业企业管理行为;以业主满意度为导向，提高物业服务水平和收费率。

　　市价格主管部门应加强物业服务收费的监管，建立正常的物业服务费调整机制。要监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。要协助物业主管部门根据物业服务等级制定相应的普通住宅小区前期物业服务收费指导标准，并适时作出调整。

　　(三)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.加强物业小区房屋装修管理

　　物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告房屋使用安全管理、规划、城管等职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。规划、城管部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪(未影响房屋安全的)等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理

　　物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安(交警)部门应协助、指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位、交通标志标线，合理制定物业管理区域内的行车路线。对小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安(交警、消防)部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、环境卫生管理

　　物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。市场监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。卫生部门要加强对住宅小区的环境卫生和“四害”防治工作的管理。

　　4.加强业委会自治管理

　　镇人民政府、街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受镇人民政府、街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;公安、建设、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;积极探索现有物业小区采用业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式。

　　5.建立物业收费共同监督机制

　　倡导全社会的物业服务消费观念，严格按合同约定交纳物业服务费;物业企业要从对全体业主负责的角度，加强物业费收取的催讨工作;社区和业主委员会要建立物业收费共同监督机制;司法部门要依托物业收费纠纷快速处理机制，积极做好物业收费的调解、审理工作。

　　三、加大对物业服务业的扶持力度

　　(一)促进行业提升发展

　　物业服务业纳入我市现代服务业范畴，享受我市现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。市地税局、国税局、建设局要根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我市现代物业服务业税收扶持政策。

　　建立补助(奖励)专项资金。市财政要根据合理补助、分级负担的原则，制定相关政策、明确补助(奖励)标准。要加大对城镇老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区物业管理经费补贴的力度，每年安排补助资金，保障这些小区物业服务正常运行。每年要根据辖区内物业服务企业经营情况，安排物业服务行业专项奖励资金，加强物业服务考核，对经考核为合格及以上的普通住宅小区的物业管理项目给予相应的奖励。积极推行业主满意度测评和物业服务星级评定工作，并与考核相挂钩。具体考核奖励办法另行制定。

　　(三)完善有关收费政策

　　各专业管理部门对物业服务企业实施相关职业技能培训的，除按物价部门规定标准收取培训费外，不得额外收取其他费用。各专业管理部门可利用自身资源与师资力量联合物业主管部门或物业行业协会开展培训工作，培训费用按实际成本价核算并报物价部门审批备案。

　　物业服务业企业在住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气(管道燃气)价格，按照当地居民生活类销售价格标准执行。

　　给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后，应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。垃圾集中清运、路灯照明等费用由相关职能部门承担。

　　四、强化组织保障

　　(一)成立物业管理工作领导小组

　　市政府成立物业管理工作领导小组，由市政府分管副市长担任组长，发改、民政、公安、建设、城管执法、市场监管等有关职能部门和各镇(街道)相关负责人担任成员，办公室设在市建设局。领导小组通过联席会议形式开展工作。各单位应在市物业管理中心的指导下，各司其职，密切配合，切实加强物业管理工作，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　物业管理工作中的有关组织机构、人员经费落实和具体政策执行等情况纳入市政府对各镇(街道)、有关部门的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并由市督查考核室负责具体工作目标的落实。

　　(三)强化属地管理监督责任

　　镇(街道)、社区要强化属地责任，明确物业管理机构或成立相应的物业管理站，配齐配强专职或兼职物业管理工作人员，建立镇(街道)干部联系物业小区制度。以镇(街道)为主导，建立镇(街道)-社区-业委会-物业公司“四轮驱动”的住宅小区物业管理工作投诉处理机制。对已经建成交付的物业小区要在两年内成立业主委员会，全市物业小区限期在五年内全部成立业主委员会。

　　(四)建立物业服务纠纷快速处理机制

　　建立市-镇(街道)-社区三级物业服务纠纷快速处理机制。镇(街道)所属社区要成立一级纠纷调解委员会，接受物业服务纠纷的一方或双方提出的调解申请，启动纠纷快速处理程序;调解不成的，由社区上报镇(街道)。镇(街道)负责联合辖区法院、司法、市场监管、物业管理部门等组成物业服务纠纷二级调解委员会，调解社区上报的纠纷。调解不成的，则由辖区法院立案审理。对影响面广、情况复杂的纠纷，镇(街道)应及时向市物业服务纠纷调解委员会报告处理。

　　(五)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(六)加强舆论宣传引导

　　广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关物业政策、规约，倡导依法、有偿、按合同管理的和谐宜居小区良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，公开曝光不良业主行为，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

　　本意见自发布之日起30日后施行。

　　奉化市人民政府办公室

　　20**年5月9日

篇3：北仑区加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见（2014）

　　 　　仑政办〔20**〕23号

　　各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位，驻区垂直管理各单位：

　　《北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》已经区政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　宁波市北仑区人民政府办公室

　　20**年3月4日

　　北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　根据浙江省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》、《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》及宁波市政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》，为切实加强对我区物业管理工作的领导，提升和促进物业服务业在城市管理和人民群众生活品质中的不可或缺的作用。现就我区进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：

　　一、指导思想和基本原则

　　全面深入贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚持以***为指导，以改善人居环境和构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，完善物业管理工作体系，深化体制机制创新，优化行业发展环境，不断提升物业管理和行业发展水平，形成与现代都市相适应的行业发展新格局，努力为加快推进“两个基本”目标、建设“四好示范区”创造良好条件。

　　二、工作目标

　　通过5年的努力，全区物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

　　--物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)年度工作目标考核，街道(乡镇)物业管理服务站实现全覆盖，社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实，“区、街道、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

　　--联动工作机制进一步健全。属地街道(乡镇)作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法运行机制完善，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　--行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

　　--企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育年营业收入5000万元以上的企业2-3家，其中1家企业年营业收入力争达到1亿元以上。再培育区内二级物业管理资质的企业2-3家，其中一级物业管理资质的企业1-2家。

　　三、工作措施

　　(一)明确责任，构建三级物业管理体系

　　按照“条块结合、属地管理”的原则，继续深化区、街道(乡镇)、社区三级物业管理体系。明确管理职责，落实工作任务，充分发挥社区基层组织作用，推进物业管理工作。

　　1.成立区物业管理领导小组。分管副区长为组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。主要职责：负责全区物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费，将物业管理纳入街道(乡镇)的年度目标考核，制定物业管理考核办法，组织实施具体考核工作。各成员单位明确一名工作人员协调处理物业管理的相关事项。

　　物业管理领导小组下设物业管理中心，设在区住建局。物业管理中心主要职责为：物业管理法律法规、政策的贯彻落实;物业招投标管理;物业服务企业资质管理和区物业专项维修资金管理;物业服务企业业务指导、业绩考核;物业管理和业主大会活动的监督、指导;监督新建项目物业管理用房、经营用房配置;业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中重大投诉问题的协调;开展物业管理相关法律法规、政策的调研、制定和宣传。

　　2.街道(乡镇)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调。明确分管领导(拟以分管社区领导)，责任科室长为站长，根据辖区物业管理情况配备一至两名专职物业管理员。街道(乡镇)物业管理服务站主要职责为：指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。辖区办事处要定期不定期组织办事处物业管理服务站、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议解决物业管理中存在问题及较大矛盾纠纷协调。

　　3.社区设物业管理办公室。由社区主任兼任物业办主任，配备一名专职物业管理协调员。社区物业管理办公室的主要职责为：负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委

　　

　　会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会的职责。

　　进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中出现的矛盾和问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)因地制宜，积极探索形式多样的物业管理模式

　　规范物业服务行为，提高物业服务和管理水平，提升业主对物业管理的满意度，积极探索符合我区的物业管理模式。

　　1.拆迁安置小区，推行“政府参与--乡亲式服务”的模式。拆迁安置小区推行建立“乡亲式服务”即引导失地安置人员参与到小区管理中来，指导并成立以失地人员为主的业主委员会，采取与社区联动的方式快速化解矛盾纠纷;建立和完善小区财务管理公开制度。政府部门在原有奖励补助的基础上，建立专项培训资金，通过培训提升失地人员从事物业服务的水平。

　　2.老旧住宅小区，按照“分步实施、先易后难”的原则，对全区旧住宅小区，分期分批进行整治。具体工作措施：一是对整治后具备物业管理条件的，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理服务。二是对暂不具备物业管理条件的，由社区居委会牵头，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

　　3.其他住宅小区管理，结合小区实际情况推行“品牌--市场化”或“沟通--菜单式服务”的模式。“品牌--市场化”模式即通过市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌优势企业，促进物业管理企业向品牌化发展。“沟通--菜单式服务”模式，即将物业管理服务方式从包干制管理改为佣金制(即“菜单式、管家式”)服务;业主采取“点菜”方式选择所在小区各自需要物业管理服务项目，以服务内容、标准确立收费价格，逐步形成业主“主动购买服务”的意识。

　　(三)加强物业服务行业监管

　　区住建部门应加强对全区物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强区外物业服务企业进区备案管理，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业前期物业管理情况和信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质。

　　区物价主管部门应加强物业服务收费的监管、监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度，会同物业主管部门制定《北仑区普通住宅物业服务等级和收费标准》，并适时作出调整。实行物业服务收费公示制度。在全区住宅小区建立服务收费公示栏，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，提高物业服务企业经营透明度。

　　要加强物业专项维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收缴、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。

　　(四)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.加强物业小区房屋装修管理。

　　物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告相关职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，配合区城管部门依法及时查处影响房屋使用安全的行为。区城管、规划部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理。

　　物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。区公安(交警)部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，区公安(交警、消防)部门应及时受理投诉并介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、环境卫生管理。

　　物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。区公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。区城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。区市场监管部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。

　　4.加强业委会自治管理。

　　街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;区住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;探索试行现有

　　

　　物业小区业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业的管理模式。

　　四、加大对物业服务业的扶持力度

　　(一)促进行业提升发展

　　根据省、市规定物业服务业纳入现代服务业范畴，享受现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　1.积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我区现代物业服务业税收扶持政策。

　　2.继续实行拆迁安置小区内拆迁安置户的物业管理“以奖代补”和物业管理优秀老住宅小区奖励政策。根据《关于进一步加强物业管理工作的意见》(仑政〔20**〕36号)，完善拆迁安置小区和老住宅小区物业管理考核细则，促进物业服务企业提高服务水平。每年底物业主管部门会同相关职能部门和所属街道(乡镇)进行考核，根据考核结果进行奖励。

　　3.继续实行住宅小区生活垃圾集中清运、小区路灯照明电费补贴政策，区财政核实基数，实行绩效评价，由街道(乡镇)统一安排、实施。

　　(三)规范物业服务相关收费

　　凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费，按实际成本价核算并报物价部门备案。

　　五、强化组织保障

　　(一)成立物业管理领导小组

　　由区政府分管领导担任组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。各单位明确人员各司其职，密切配合，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同相关部门实施考核。

　　(三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(四)加强舆论宣传引导

　　广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关规定、共建和谐宜居小区的良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。