杭州市关于加快发展现代物业服务业的实施意见（2013年）

　　杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见

　　杭政办〔20**〕5号

　　各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　为进一步加快推进我市现代物业服务业向社会化、专业化、规范化方向发展，更好地满足社会需求，提高居民生活品质，促进社会和谐稳定，根据《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发〔20**〕19号)精神，经市政府同意，现就进一步促进我市现代物业服务业健康发展提出如下实施意见：

　　一、总体要求和发展目标

　　(一)总体要求：坚持“完善体制、健全制度、政府扶持、规范服务、倡导自治、加快发展”的工作方针，规范物业服务市场，提高物业服务水平，强化业主自治能力，提升物业服务企业综合实力，推动物业服务业不断向社会化、市场化、专业化、规范化发展。

　　(二)发展目标：到“十二五”期末，住宅小区物业服务平均覆盖率达80%以上，其中新建住宅小区实现物业服务全覆盖，旧住宅小区物业服务或准物业服务覆盖率达到70%以上;本市注册的国家一级资质物业服务企业达到35家，二级资质物业服务企业50家，其中年营业收入10亿元以上的全国性物业服务企业达1-3家，年营业收入1亿元以上的全省性物业服务企业达到3-5家;健全完善物业管理政策法规体系，促进物业服务规范率全面提升，业主自治能力显著提高。

　　三、扶持政策

　　(一)实行财政扶持政策。

　　1.设立市现代物业服务业专项发展引导资金。为鼓励物业服务企业做大做强，实现我市物业管理水平的全面提高，在市现代服务业发展引导资金中设立市现代物业服务业专项发展引导资金，每年新增适当经费，用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养和标准化、信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中做出突出贡献的物业服务企业等。具体办法由市住保房管局会同市发改委和市财政局制定。

　　2.对保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理实行财政扶持。财政扶持对象为同时满足以下条件的物业服务企业：(1)服务项目为保障性住房或20**年12月31日前交付使用的住宅小区;(2)正式签订物业服务合同实行专业化物业管理;(3)物业服务费标准在前期物业服务政府指导价最高限价标准(含)以内;(4)申请补贴前一年度该项目物业服务规范化达到基本标准。

　　财政扶持标准为0.1元/平方米?月;扶持资金列入市、区两级财政年度预算，按1：1分别承担。具体办法由市住保房管局会同市财政局制定。

　　3.廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房委托专业机构提供物业服务的，所需物业服务费用按投资渠道由市、区财政分别承担。

　　(二)实行税收和金融扶持政策。

　　1.合理确定税基。现代物业服务业的营业税以与物业服务有关的全部收入扣除代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金后的余额为税基。物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的，以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额，征收营业税。现代物业服务业兼有不同税目的应税劳务，实行分别开票、分别核算的，可分别按适用的税目税率征收营业税。

　　2.实行税收扶持。自20**年1月1日至20**年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元(含)的小型微利物业服务企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税;在20**年1月1日至20**年12月31日内，对物业服务企业当年新招用符合条件的人员，企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，经批准，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠，定额标准为每人每年4800元(优惠政策在20**年12月31日未执行到期的，可继续享受至3年期满为止)。对物业服务企业缴纳房产税确有困难的，报经主管税务机关批准，可减免房产税。在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税;业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。鼓励物业服务重点骨干企业兼并重组、做大做强，对其在合并、分立、兼并等企业重组过程中发生转让企业产权涉及的不动产、土地使用权转移等行为，不征收营业税。

　　3.加强金融扶持。对当年新招用符合小额担保贷款申请条件的人员达到企业现有在职职工总数30%(超过100人的企业达15%)以上，并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型物业服务小企业，经办金融机构可根据企业实际招用人数合理确定小额担保贷款额度，最高不超过人民币200万元，贷款期限不超过2年。

　　(三)落实相关补贴政策。

　　1.落实

　　培训补贴。对符合条件的城镇失业人员、进城务工农村劳动者、企业职工参加定点培训机构组织的物业服务相关技能培训，可按规定享受职业技能培训鉴定补贴。市区物业服务企业组织新录用员工，在签订劳动合同之日起6个月内开展岗前技能培训且符合条件的，可按规定享受岗前技能培训补贴。 　　2.落实用工补贴和社会保险补贴。对市区范围内的物业服务企业录用符合条件的城乡就业困难人员就业，企业依照规定缴纳社会保险费满12个月并办理就业登记手续的，按规定给予企业用工补助和社会保险费补贴。对物业服务企业招用见习训练结束后1年内持《杭州市大学生见习训练证明书》的未就业高校毕业生，与其签订1年以上劳动合同并缴纳社会保险的，给予一次性600元/人的用工补助和社会保险补贴，不再重复享受见习训练留用奖励。

　　(四)完善有关收费政策。

　　1.完善物业服务定价机制。推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制，积极推进酬金制收费方式。严格执行国家、省有关物业服务收费规定，普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准按照补偿合理成本、兼顾业主和使用人承受能力，以及费用与服务水平相适应的原则适时调整;别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务实行市场调节价，其物业服务收费标准根据物业服务成本变化情况，考虑城镇居民人均可支配收入增长幅度等因素，由业主委员会、开发建设单位与物业服务企业协商确定和调整。对普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务标准超出当地最高政府指导价相对应服务标准的，建设单位可按照优质优价原则提出前期物业服务收费方案，报价格主管部门审核确认。本实施意见施行后确定前期物业服务收费标准的物业项目，前期物业服务合同期满或达到成立首次业主大会条件前，前期物业服务费超出政府指导价最高限价的部分由开发商承担50%。

　　2.规范水、电等相关收费。凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中使用的水、电、气与民用同价。

　　3.规范相关职业技能培训收费。减免行政事业性收费项目，规范经营服务性收费项目和标准。根据省、市有关文件精神，我市普通住宅小区物业服务企业参加消防培训的费用[含消防安全培训费、建(构)筑物消防员职业技能培训费、鉴定考试费]按现行收费标准的70%收取，其他培训费按物价部门规定的标准收取。

　　四、保障措施

　　(一)完善物业管理法规、政策。进一步加强政策法规建设，保障物业服务业发展有法可依、有章可循。要结合我市物业管理工作发展实际及《杭州市物业管理条例》修订情况，制定完善相关管理规定，并进一步完善业主大会、业主委员会运作等指导性意见。

　　(二)建立市、区、街道(乡镇)、社区四级管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的原则科学划分市、区、街道(乡镇)和社区(村)在物业管理中的责任和义务，深化市级相关部门的指导、协调和监督职能，强化区级政府的属地管理职责，发挥街道办事处(乡镇政府)和社区(村)等基层组织的主体和基础作用，理顺街道办事处(乡镇政府)、社区(村)和物业服务企业的关系。

　　(三)加强部门协作，建立统筹协调机制。市政府建立由市住保房管局、发改委、城管委、工商局、公安局、城区绿化办、物价局、人力社保局、规划局、建委、财政局(地税局)、教育局、体育局、民政局、公安消防局、卫生局、人口计生委、环保局、质监局、安全监管局、司法局、金融办、人防办、电力局和市水务集团、市燃气集团等部门和单位组成的杭州市加快发展现代物业服务业联席会议制度，加强对现代物业服务业发展的统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议下设办公室(设在市住保房管局)，各成员单位要各司其职、密切配合，按照分工制定配套管理措施，共同推进现代物业服务业健康发展。各区、县(市)政府也要建立健全相关协调机制，加强现代物业服务业发展的统筹规划，制定落实具体政策措施，推进现代物业服务业持续健康发展。

　　(四)加快建立物业服务纠纷快速处理机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式，建立市、区、街道(乡镇)、社区(村)四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系，着力解决物业服务纠纷逐年增多的问题。根据《杭州市人民政府办公厅转发市司法局关于以人民调解方式化解住宅小区物业纠纷指导意见的通知》(杭政办函〔20**〕75号)要求，充分发挥住宅小区、社区(村)、街道(乡镇)和区四级物业纠纷人民调解组织网络的作用，切实提高物业纠纷的解决效率。充分发挥社区法律顾问作用，引导人民群众依法理性表达利益诉求，在法治的轨道上推动物业服务纠纷及时解决。

　　(五)强化物业服务日常监管和信息化管理。市住保房管局要进一步加强对物业服务企业经营服务行为的日常监管，严格企业资质管理，强化诚信体系建设，要对问题集中企业进行重点监管，充分发挥市场竞争机制和淘汰机制的作用，建立健全物业服务企业退出机制。加强现代物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强现代物业服务业发展的动态监测和分析，为制订现代物业服务业发展规划、政策提供依据。

　　(六)提高物业服务从业人员素质。引导物业服务企业改进对员工的管理，加强职业技能培训和职业道德建设，规范物业服务从业人员的服务行为，提高行业整体业务素质，逐步促进物业服务水平的提升。充分发挥各类职业技能培训机构、行业协会等组织的作用，大力开展物业服务从业人员职业技能培训，积极开展订单式培训、定向培训和在岗培训。支持高等院校、技工院校设置物业服务类专业

　　，加快物业服务职业技能培训机构建设，推动校企合作、联合办学，加快培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。 　　(七)积极发挥行业协会作用。加强物业服务行业协会自身建设，扩大行业协会覆盖面，促进协会自我建设和自我发展。积极发挥行业协会自律作用，提高行业协会的广泛性、代表性和权威性。市物业管理协会要重点做好以下工作：制定完善行规行约，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务;组织行业培训，建立服务标准评价体系，提高行业服务水平和素质;参与与本行业有关的政府决策论证，提出有关政策和立法建议;发布行业信息，引导居民消费，培育服务品牌，接受群众监督。

　　(八)切实加强业主组织建设。加强对业主自治工作的培训与指导，增强业主自治意识，切实提高其管理水平，促进业主委员会与物业服务企业的良性互动。鼓励一批公信力高、社会责任感强、文化层次高的业主担任业主委员会成员，着力提高业主委员会成员素质。通过举办业主委员会培训班和学习交流会等方式提高业主委员会依法开展工作的能力。

　　(九)加强产业化研究，打造服务品牌，提高我市物业服务业整体水平。研究科学合理的物业服务标准体系和收费标准体系，借助高等院校及社会科研力量，对促进我市物业服务产业化课题进行专门研究。积极发展多元物业，加快推进物业服务经营模式转变。鼓励引导物业服务企业兼并重组，培育龙头企业，打造品牌企业，引导物业服务企业向专业化、规范化、产业化和规模化方向发展。

　　(十)加强对物业服务业的宣传。切实加强舆论引导，进一步营造全社会关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。各级新闻宣传主管部门要指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，大力宣传发展现代物业服务业的重大意义，宣传促进物业服务业发展的扶持政策，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

　　本实施意见适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区;杭州高新开发区(滨江)、杭州经济开发区和杭州之江旅游度假区应根据本地实际，结合本实施意见精神制定具体方案贯彻落实;萧山区、余杭区和五县(市)可参照执行。

　　本实施意见自公布之日起30日后施行，由市住保房管局负责牵头组织实施。

　　杭州市人民政府办公厅

　　20**年9月22日

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篇2：北仑区加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见（2014）

　　 　　仑政办〔20**〕23号

　　各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位，驻区垂直管理各单位：

　　《北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》已经区政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　宁波市北仑区人民政府办公室

　　20**年3月4日

　　北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　根据浙江省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》、《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》及宁波市政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》，为切实加强对我区物业管理工作的领导，提升和促进物业服务业在城市管理和人民群众生活品质中的不可或缺的作用。现就我区进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：

　　一、指导思想和基本原则

　　全面深入贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚持以***为指导，以改善人居环境和构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，完善物业管理工作体系，深化体制机制创新，优化行业发展环境，不断提升物业管理和行业发展水平，形成与现代都市相适应的行业发展新格局，努力为加快推进“两个基本”目标、建设“四好示范区”创造良好条件。

　　二、工作目标

　　通过5年的努力，全区物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

　　--物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)年度工作目标考核，街道(乡镇)物业管理服务站实现全覆盖，社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实，“区、街道、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

　　--联动工作机制进一步健全。属地街道(乡镇)作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法运行机制完善，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　--行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

　　--企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育年营业收入5000万元以上的企业2-3家，其中1家企业年营业收入力争达到1亿元以上。再培育区内二级物业管理资质的企业2-3家，其中一级物业管理资质的企业1-2家。

　　三、工作措施

　　(一)明确责任，构建三级物业管理体系

　　按照“条块结合、属地管理”的原则，继续深化区、街道(乡镇)、社区三级物业管理体系。明确管理职责，落实工作任务，充分发挥社区基层组织作用，推进物业管理工作。

　　1.成立区物业管理领导小组。分管副区长为组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。主要职责：负责全区物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费，将物业管理纳入街道(乡镇)的年度目标考核，制定物业管理考核办法，组织实施具体考核工作。各成员单位明确一名工作人员协调处理物业管理的相关事项。

　　物业管理领导小组下设物业管理中心，设在区住建局。物业管理中心主要职责为：物业管理法律法规、政策的贯彻落实;物业招投标管理;物业服务企业资质管理和区物业专项维修资金管理;物业服务企业业务指导、业绩考核;物业管理和业主大会活动的监督、指导;监督新建项目物业管理用房、经营用房配置;业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中重大投诉问题的协调;开展物业管理相关法律法规、政策的调研、制定和宣传。

　　2.街道(乡镇)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调。明确分管领导(拟以分管社区领导)，责任科室长为站长，根据辖区物业管理情况配备一至两名专职物业管理员。街道(乡镇)物业管理服务站主要职责为：指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。辖区办事处要定期不定期组织办事处物业管理服务站、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议解决物业管理中存在问题及较大矛盾纠纷协调。

　　3.社区设物业管理办公室。由社区主任兼任物业办主任，配备一名专职物业管理协调员。社区物业管理办公室的主要职责为：负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委

　　

　　会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会的职责。

　　进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中出现的矛盾和问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)因地制宜，积极探索形式多样的物业管理模式

　　规范物业服务行为，提高物业服务和管理水平，提升业主对物业管理的满意度，积极探索符合我区的物业管理模式。

　　1.拆迁安置小区，推行“政府参与--乡亲式服务”的模式。拆迁安置小区推行建立“乡亲式服务”即引导失地安置人员参与到小区管理中来，指导并成立以失地人员为主的业主委员会，采取与社区联动的方式快速化解矛盾纠纷;建立和完善小区财务管理公开制度。政府部门在原有奖励补助的基础上，建立专项培训资金，通过培训提升失地人员从事物业服务的水平。

　　2.老旧住宅小区，按照“分步实施、先易后难”的原则，对全区旧住宅小区，分期分批进行整治。具体工作措施：一是对整治后具备物业管理条件的，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理服务。二是对暂不具备物业管理条件的，由社区居委会牵头，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

　　3.其他住宅小区管理，结合小区实际情况推行“品牌--市场化”或“沟通--菜单式服务”的模式。“品牌--市场化”模式即通过市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌优势企业，促进物业管理企业向品牌化发展。“沟通--菜单式服务”模式，即将物业管理服务方式从包干制管理改为佣金制(即“菜单式、管家式”)服务;业主采取“点菜”方式选择所在小区各自需要物业管理服务项目，以服务内容、标准确立收费价格，逐步形成业主“主动购买服务”的意识。

　　(三)加强物业服务行业监管

　　区住建部门应加强对全区物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强区外物业服务企业进区备案管理，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业前期物业管理情况和信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质。

　　区物价主管部门应加强物业服务收费的监管、监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度，会同物业主管部门制定《北仑区普通住宅物业服务等级和收费标准》，并适时作出调整。实行物业服务收费公示制度。在全区住宅小区建立服务收费公示栏，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，提高物业服务企业经营透明度。

　　要加强物业专项维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收缴、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。

　　(四)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.加强物业小区房屋装修管理。

　　物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告相关职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，配合区城管部门依法及时查处影响房屋使用安全的行为。区城管、规划部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理。

　　物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。区公安(交警)部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，区公安(交警、消防)部门应及时受理投诉并介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、环境卫生管理。

　　物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。区公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。区城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。区市场监管部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。

　　4.加强业委会自治管理。

　　街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;区住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;探索试行现有

　　

　　物业小区业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业的管理模式。

　　四、加大对物业服务业的扶持力度

　　(一)促进行业提升发展

　　根据省、市规定物业服务业纳入现代服务业范畴，享受现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　1.积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我区现代物业服务业税收扶持政策。

　　2.继续实行拆迁安置小区内拆迁安置户的物业管理“以奖代补”和物业管理优秀老住宅小区奖励政策。根据《关于进一步加强物业管理工作的意见》(仑政〔20**〕36号)，完善拆迁安置小区和老住宅小区物业管理考核细则，促进物业服务企业提高服务水平。每年底物业主管部门会同相关职能部门和所属街道(乡镇)进行考核，根据考核结果进行奖励。

　　3.继续实行住宅小区生活垃圾集中清运、小区路灯照明电费补贴政策，区财政核实基数，实行绩效评价，由街道(乡镇)统一安排、实施。

　　(三)规范物业服务相关收费

　　凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费，按实际成本价核算并报物价部门备案。

　　五、强化组织保障

　　(一)成立物业管理领导小组

　　由区政府分管领导担任组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。各单位明确人员各司其职，密切配合，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同相关部门实施考核。

　　(三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(四)加强舆论宣传引导

　　广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关规定、共建和谐宜居小区的良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

篇3：东阳市促进现代物业服务业健康发展的若干意见（2016）

　　关于印发《促进现代物业服务业健康发展的若干意见》的通知

　　东政办发〔20**〕16号

　　各镇、乡人民政府，各街道办事处，市府各部门：

　　《关于促进现代物业服务业健康发展的若干意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　东阳市人民政府办公室

　　20**年1月21日

　　关于促进现代物业服务业健康发展的若干意见

　　根据国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)、《浙江省物业管理条例》(浙江省人大常委会第55号公告)、浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发〔20**〕19号)、《浙江省司法厅、浙江省住房和城乡建设厅关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》(浙司〔20**〕126号)有关文件精神，结合我市实际,特制定本意见。

　　一、总体要求

　　(一)进一步明确物业服务业管理体制和部门、单位职责，落实有关物业服务业的优惠政策，解决制约物业服务业发展的瓶颈问题，规范行业经营行为，提升行业发展水平,促进我市物业服务业健康发展，满足社会日益增长的对物业服务业的需要。

　　二、健全物业服务业管理体制，明确管理职责

　　(二)按照"统一领导,分级管理,条块结合,属地负责"的原则，建立市、镇乡(街道)、社区三级物业管理体系;加强物业行政主管部门指导、管理和监督职能;强化镇乡(街道)属地管理责任，发挥社区主体作用。

　　(三)建立物业服务协调委员会，研究部署、综合协调全市物业管理工作。协调委员会成员由市发改、公安、民政、司法、人力社保、建设、规划、行政执法、环保、市场监管、建管、信访、消防、房管、镇乡政府及街道办事处等部门和单位分管负责人组成，分管市长为召集人，市政府办公室分管副主任为副召集人。

　　(四)强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业服务管理政策，对镇乡(街道)、社区物业管理工作进行指导、考核。

　　(五)明确各镇乡、街道行政区域内的住宅小区都是镇乡、街道的工作范围。镇乡、街道负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会、业委会和物业服务企业关系，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇乡(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副乡长、副主任)兼任办公室主任，并配备人员负责日常工作。

　　(六)明确社区居委会物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系。

　　(七)以现有的人民调解组织为基础，吸收派出所民警、行政执法人员、法律顾问、业主委员会成员或业主代表、物业服务企业代表参加，建立镇(街道)、社区(村)物业管理纠纷人民调解组织体系，负责受理、调解各类物业管理纠纷。

　　三、加强政策扶持，培育行业发展

　　(八)加大财政扶持力度。

　　1.对住宅小区当年获得国家、省级、金华市级示范项目称号的物业服务企业分别给予一次性10万元、5万元、2万元的奖励;

　　2.对物业服务企业资质由三级升二级、二级升一级的物业服务企业分别给予一次性5万元、10万元的奖励。

　　3.对上述1、2两条的奖励以不超过企业上缴税收的地方留市部分为限。

　　(九)落实浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发(20**)19号)及相关部门已经出台的规定有关物业服务行业税收、金融、培训补贴等各项优惠政策。

　　四、改进行业监管，规范服务行为

　　(十)重视做好前期物业监管。

　　1.建设单位应在办理商品房预售许可证前做好前期物业服务企业的招聘工作，制订临时管理规约等小区物业管理相关文件。提倡已选聘的物业服务企业提前介入。

　　2.前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业，双方协商一致达成协议的,前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。双方当事人协商不成,无法达成一致意见的,通过法律程序解决。

　　3.前期物业服务合同到期后，小区符合业主大会召开条件因其他原因未能召开业主大会、选聘物业服务企业的，经小区建设单位与物业所在小区社区居委会办理交接手续后，其物业管理委托权暂由物业所在社区居委会行使，由社区居委会在征求所在小区业主或业主代表意见后，公开选聘物业服务企业。

　　4.由建设单位选聘的前期物业服务企业，在前期物业服务合同到期前撤管的，建设单位必须负责该小区的物业服务工作。

　　(十一)建立物业维修基金

　　应急使用简易程序。

　　对涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防安全等紧急情况，需立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会证明核实(没有成立业主委员会的小区，由社区居民委员会证明核实)，维修资金管理中心可按规定的拨付程序直接拨付专项维修资金。

　　(十二)建立弃管住宅小区公共设施应急处理机制。

　　1.弃管住宅小区确实难以再开展物业管理，并且尚未成立业委会的，所属镇乡(街道)、社区应引导业主自治管理或纳入社区准物业管理。

　　2.所属镇乡(街道)应及时告知涉及小区水、电、燃气、广播电视等收费的相关部门和专业单位，相关部门和专业单位应当履行各自职责，及时落实公共费用分摊方案，向最终用户分摊并收取费用，接收相关设施设备，承担维修、更新、养护责任。

　　(十三)坚持"专业化管理企业化经营市场化运作"现代物业服务业发展模式。对不能实行封闭物业管理的小楼盘(小区)，可推行业主自治管理、自主收费或纳入社区准物业管理。但对拥有电梯、消防等公用设施的住宅小区，无论是高层还是多层，无论可否封闭，无论采用何种管理模式，都应要求实施专业化管理，规范操作。

　　(十四)加强对行业的动态管理。

　　组织开展东阳市物业服务示范小区评比试点工作。

　　(十五)规范业委会运作。

　　1.充分发挥社区居委会的作用，把好业委会成立的程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。

　　2.建立业委会成员培训制度。定期组织业主委员会成员学习物业管理法规、政策和相关管理知识，明确业委会性质、职责、任务、权利和义务，提高依法履行职责的能力。

　　3.健全业委会民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。

　　(十六)推行物业服务等级收费制。在严格执行国家物业服务价格管理规定的前提下，结合东阳物业服务工作的实际，制订适合不同小区业主需要的物业服务质量标准，并按服务质量标准确定物业服务费价格。

　　五、完善保障措施，改善服务环境

　　(十七)加大物业服务行业的宣传力度。各新闻媒体和有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业服务工作的重要意义，让广大居民和社会各界提高对物业服务行业的认识，树立物业服务的商品消费观念，引导他们支持、主动参与物业管理活动，促进住宅物业管理工作的健康持续发展。

　　(十八)规划、建设、镇乡(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理开发建设遗留问题，城市行政执法部门要加大对小区违章装饰(修)的查处、管理力度，改善小区物业服务环境。

　　(十九)采取切实有效措施，解决物业服务收费难问题。

　　1.对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。

　　2.发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。

　　3.金融管理部门要将拒不履行法院生效判决，恶意欠缴物业服务费的业主纳入银行个人征信系统。

　　(二十)规范小区与物业服务相关的各项收费。

　　1.凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。

　　2.供水、供电、供气等专业单位应向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。供水、供电、供气等专业单位委托物业服务企业代收的，应与物业服务企业签订协议并支付代收手续费。

　　3.住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。电梯等特种设备定期检测费的收取，按规定标准执行。

　　六、积极发挥行业协会作用，加强行业自律

　　(二十一)市房地产业协会要扩大协会覆盖面，提高协会的广泛性、代表性、权威性，通过制订、完善行业规范，监督会员单位遵章守约、依法经营、诚信服务，发挥行业自律作用。

　　(二十二)协会要倡导会员单位向社会、向业主就物业服务中的有关事项作出公开承诺，以改善物业服务企业的社会形象，提升社会声誉度。

　　(二十三)协会要建立物业服务行业专业人才库，组织开展行业内自查和互查活动，提升行业整体服务水平。