长沙市关于进一步规范房地产开发管理的意见（2014年）

　　长沙市关于进一步规范房地产开发管理的意见(20**)

　　长沙市人民政府办公厅

　　各区县(市)人民政府，市直机关有关单位：

　　为规范我市房地产开发经营行为，进一步加强房地产行业管理，建立健全监管服务机制，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》(湖南省人民政府令第207号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令131号)、《关于修订印发〈湖南省房地产开发企业资质管理实施细则〉的通知》(湘建房〔20**〕58号)等规定，结合我市实际，经市人民政府同意，现就进一步规范房地产开发管理提出如下意见：

　　一、资质管理

　　(一)建立房地产开发企业设立、变更、注销会商机制。新设立房地产开发企业申请商事登记时，在名称预审环节须征求房地产开发主管部门意见，主要核实企业法人(股东)的从业经历、信用记录和从事房地产开发经营的相关情况。房地产开发企业名称、法人(股东)、办公地点等发生变更须及时办理资质变更手续，其中项目(股东)转让类别作为重点，确保权利、义务同步落实。

　　(二)新设立房地产开发企业申请核发《暂定资质证书》，应在我市行政区域内依法取得项目国有土地使用权，基本具备项目开工条件。房地产开发主管部门须核实包括土地权属、企业基本情况、办公条件、人员配备、项目建设计划安排和资金到位情况等项内容。

　　(三)房地产开发企业暂定资质有效期为一年，一年以内项目未开工建设的，除不可抗力与不可预见因素外，不予资质延期，确需延长资质的，房地产开发主管部门须严格核查开发企业和项目具体情况。项目重新启动的，房地产开发主管部门须约谈企业法定代表人，在企业作出规范开发经营行为承诺后，经重新申请，对符合资质条件的按程序予以办理。

　　(四)房地产开发企业年度资质核查实行分类管理和动态监管制度。开发项目未按要求启动、近三年开发经营业绩或投资规模达不到要求的一、二级开发企业，视企业开发经营情况由原资质审批部门予以降级或注销企业资质等级证书;未及时申报年度资质核查或延续的开发企业，除按要求约谈法定代表人外，视企业开发经营情况由原资质审批部门予以延续、降级或注销企业资质等级证书;开发企业无正当理由不参加年度资质核查，视为年度资质核查不合格，由原资质审批部门注销资质证书;有遗留问题且无其他开发项目的开发企业，由房地产开发主管部门建立专门台账管理。年度资质核查情况在媒体上公示并通报相关职能部门和单位。

　　(五)房地产开发主管部门每年须对房地产开发企业的下列情况进行核查：

　　1.房地产开发经营业绩，包括年度完成房地产开发投资额、开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等情况;

　　2.房地产开发项目本金到位、使用情况和工程技术人员、经济管理人员的配备情况;

　　3.遵守房地产开发企业资质管理、开发建设项目验收规定等情况;

　　4.土地闲置和工程停缓建等情况;

　　5.对群众投诉的处理情况;

　　6.遵守规划、土地、统计、建设管理等有关法律、法规情况。

　　(六)进一步规范房地产开发企业资质注销程序。企业资质注销采取媒体公示和实地公示相结合的形式，在指定报纸、网站公示的同时，将注销公示张贴在企业办公地点和开发项目现场，经核查企业与项目无遗留问题后予以注销。

　　二、信用信息管理

　　(一)房地产开发企业须到市房地产开发主管部门或其授权的信用信息管理机构开通“长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统”，安排专人逐月准确填报系统信息数据。房地产开发主管部门对企业上报数据进行严格核实，建立开发企业的动态信用档案，作为房地产开发管理的重要依据和基础工作。

　　(二)进一步健全房地产开发企业信用体系。建立房地产开发企业信用信息采集、归纳、评价、分析、利用、反馈机制，主管部门须及时采集整理相关部门管理信息、媒体曝光与社会投诉信息，从企业法人(股东)、管理人员、管理能力、经营业绩、诚信经营、社会责任等方面进行量化评分、信用等级评定，真实全面反映企业开发经营情况，强化信用评价成果的转化应用，提高信用评价的威信度。

　　三、项目管理

　　(一)房地产开发企业及主要股东项目遗留问题未处理完毕、严重违法违规行为和不良信用记录，作为土地竞买人资格审查的否决依据。

　　(二)实行房地产开发项目资本金与农民工工资保障金合并监管制度。项目合并监管资金标准按不低于工程建安造价的15%执行，其中70%为房地产开发项目资本金，30%为农民工工资保障金。市住房和城乡建设委按施工进度确定解控金额：基础完工时解控20%，主体封顶时解控30%，项目权属初始登记办理完毕后解控50%。

　　(三)房地产开发项目须办理商品房预售许可后方可对外销售。销售现场须公示企业营业执照、资质证书、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本、限购限贷政策、

　　建筑节能措施等。委托房地产经纪机构代理销售商品房的，还应公示商品房销售委托书、被委托机构的营业执照、备案证、4名以上房地产经纪人员执业卡，其中，“房地产经纪人”不得少于1名。 　　(四)房地产开发企业须在取得预售许可证10日内、商品房预(销)售前，一次性公开全部准售房源的楼层、房号、户型、建筑面积、分摊面积、销售单价、销售状态及优惠折扣。开发项目销售资金必须用于房屋建设、不得抽逃挪用。房地产开发企业广告宣传须规范合法、销售过程公开透明、售后服务措施到位。

　　(五)严格商品房交付使用管理。进一步明确交房条件与标准，对合同约定的交付事项要进行相关专业验收，保证业主收房时消防、供水、燃气、供电、环卫、电梯、邮政信箱等生活基础设施可正常投入使用。

　　(六)房地产开发企业支持物业服务企业在开发建设早期介入，吸收物业服务企业对项目物业管理方面建设性的意见，共同把好规划设计、建设配套、工程质量和使用功能关，做好公用设施设备和公用部位的承接查验工作。物业交接时，房地产主管部门须对物业移交项目进行指导和见证。

　　四、联动监管

　　(一)建立房地产开发项目公共配套服务设施的建设和移交管理制度。明确房地产开发项目须配套的教育、医疗卫生、行政管理、邮政、市政公用设施等配套设施清单，规划、国土资源、住房城乡建设等部门按各自职能分别从公共配套设施的土地出让、规划、建设、移交和使用方面进行明确与管理，公共配套设施须在开发项目建设总量完工前完成建设，与商品房交付同步验收实施。

　　(二)加强工商、发展改革、规划、国土资源、住房城乡建设、市政建设、园林、人防、公安等部门对房地产开发项目动态核查和违法违规行为追究力度，采取定期、不定期巡查、抽检等方式对房地产开发项目进行跟踪管理，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。

　　(三)成立由市政府领导牵头，市国土资源、工商、规划、住房城乡建设、消防、财政、税务、公安等部门和区县(市)主要负责人组成的遗留问题处理协调领导小组，建立遗留项目单项处理台账，对单项遗留问题进行定期会商、专项处理、责任分解、限时办结，对履责不到位的企业(股东)要依法追责。

　　(四)实行房地产行业信息共享和联动监管。发改、工商、国土、规划、住建、金融等相关部门与机构在为房地产开发企业与项目办理立项备案、用地审批、规划建设、施工许可、商品房预售、综合验收、竣工备案、物业交付、产权登记、质量保修、银行征信与融资信贷等手续环节时须同时查验企业资质证书，严格按资质证书登记事项、规定范围和年度资质核查情况、信用信息等共享信息，实施同步监管服务，对信用评价好的企业开辟绿色通道。

　　五、本意见自20**年3月24日起实施。

　　长沙市人民政府办公厅

　　20**年2月24日

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篇2：房地产开发公司工程开发管理（1）

　　房地产开发公司工程开发管理

　　公司为使各项工程顺利进行，并提高施工水准，特订立本规定：

　　第一章工程部工作考核标准

　　1、工程设计人员考核重点是：

　　(1)是否符合任务书要求及有关协议文件，是否达到规定设计深度。

　　(2 )所采用的基础数据、计算公式是否正确，计算结果有无错误。

　　(3)所选用的材料和设备仪表型号等是否正确落实，价格是否合理。

　　(4 )所采用的标准、规范、标准图、通用图是否符合实际要求。　 (5)技术经济的论证是否合理，设计概算(预算)是否准确。

　　(6)图纸中的尺寸、投影、材料规格、数量等是否正确无遗漏。

　　(7)图面质量是否符合要求。

　　(8)工程设计文内容格式是否符合要求。

　　(9)对设备、材料和劳动力的单价以及计算结果是否正确。

　　(10)对图纸中的尺寸、材料规格、数量等是否正确无遗漏。

　　2、工程单项负责人的考核内容：

　　(1)工程设计方案是否正确合理(工程规模是否合理，技术先进可靠，经济合理，符合设计规范)。

　　(2 )技术措施是否正确，是否经济合理，切实可行，设计深度是否符合要求。

　　(3)设备、仪表和主要器材的选型、选用是否合理。

　　(4 )工程]设计计算书，关键图纸等有无差错。

　　(5)是否符合规范。

　　(6)工程设计概算是否准确。

　　(7)各单项或单位工程之间的衔接、配合是否完整合理。

　　(8)工程设计文件的内容格式是否符合要求。

　　3.工程总负责人、负责人、主管的考核内容：

　　(1)工程总体设计方案是否正确、合理，是否符合计划任务书要求。

　　(2 )设备选型是否得当，技术上是否可行。

　　(3)持指标是否符合规范。

　　(4)各单项工程配合接口是否得当。

篇3：房地产开发公司工程开发管理（2）

　　第二章 工程部工作管理

　　一、收集资料与报批文件管理

　　一保管使用，借用时必须办理手续。

　　2、各种报批文件按类别由资料室分类保管，借用时必须办理相关手续。

　　3、存放资料及报批文件室内必须防潮、防火，设有安全设施防止文件丢失。

　　二、设计阶段管理

　　(一)设计职责

　　1、一般工程设计均由承办设计室选派设计负责人，设计负责人在主管领导下承担该项工程的全部设计管理任务;对设计质量、进度及各单项设计间的组织协调等全面负责，对各单项工程之间的衔接、协调和总体方案质量负主要责任，并负责编写总说明，汇编总概算

　　2、重大复杂的设计项目，由总工程师担任设计总负责人或由所长指定设计总负责人。

　　3、较大综合工程，查勘前应作出提纲，举行汇报会，进行方案明确，确定完成日期。

　　(二)设计文件要求

　　1、设计方案必须符合计划任务书和项目审定要求，如设计人员根据实际情况认为应修改计划任务书中某些条文时，要提出具体意见和论据，报请原计划任务书的主管单位，再以补充或修改的任务书为据，进行设计。

　　2、符合颁发的设计规范、规程和有关技术规定，如对所采用的规范、规程和规定的某些条款按照实际情况必须改变、或有新的见解时，应有详细的论证，并事先经所批准。

　　3、充分掌握第一手资料，进行多方案比较，正确处理远近期发展关系，考虑维护、施工方便。

　　4、努力做到技术先进、经济合理、安全适用。

　　5、设计文件要符合设计文件编制内容格式的完整齐全。说明能充分表达设计意图，文字精练，图面清晰，技术措施无原则性重大差错，尽量减少一般性的错漏，避免各专业间配合上的矛盾、脱节或重复，尽量采用通用设计和通用图纸，力求设计高质量、高效率、高水平。

　　(三)设计文件和图纸的签署

　　1、设计说明书、概算文件和图纸上各级人员签署按签名顺序表及图衔规定办理。

　　2、签署注意事项：

　　(1)签署结合审查程序自下而上进行。

　　(2 )有些图纸同一级签署有二人时，在图衔签字栏内的左右格内分别签署。

　　(3)方案设计(报告)及初步设计总说明文件底稿由分工主管审定后签字。

　　三、工程施工前准备管理：

　　1、工程人员进驻工地时应先请设计人员指出建筑线及地界线的木椿，并订定地盘高度的基准点。

　　2、建筑线地界线木椿应设法固定，不使其动摇走样，必要时加设辅助点，并记录于手册上，以便随时查核。

　　3、基地上原有的行道树、消防栓、消防水池、给水管、污水管、煤气管、油管、电线管、电杆及其他公共设施，如有妨害施工时，应由工地主任报请各主管机关或所有权人移拆，不得任意剪断移动。

　　4、工地主任在了解现场后，应即着手筹划开工事宜，其主要内容包括：拟定开工日期、工期、机具、材料、工寮及工务所配置计划;数量计算、核对、进度表编制及结构体发包期限等事项，准备开工前研讨会。

　　四、工程施工招标管理

　　1、工程施工招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　2、公司招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标：

　　(二)招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，

　　已经核准;

　　(三)有相应资金或资金来源已经落实;

　　(四)有招标所需的设计图纸及技术资料。

　　3、公司工程施工招标分为公开招标和邀请招标。

　　4、公司工程采用公开招标方式的，公司招标应当发布招标公告，

　　邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的

　　招标公告，应当在公司指定的报刊和信息网络上发布。 采用邀请招标方式的，公司招标应当向三家以上具备承担施工招标项目的能

　　力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

　　5、公司招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容：

　　(一)公司的名称和地址;

　　(二)招标项目的内容、规模、资金来源;

　　(三)招标项目的实施地点和工期;

　　( 四)获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间;

　　(五)对招标文件或者资格预审文件收取的费用;

　　(六)对投标人的资质等级的要求。

　　6、公司招标应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五个工作日。公司招标可以通过信息网络或者其他媒介发布招标文件，通过信息网络或者其他媒介发布的招标文件与书面招标文件具有同等法律效力，但出现不一致时以书面招标文件为准。

　　公司招标应当保持书面招标文件原始正本的完好。 对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理，不得以营利为目的。对于所附的设计文件，公司招标可以向投标人酌收押金;对于开标后投标人退还设计文件的，公司招标应当向投标人退还押金。

　　招标文件或者资格预审文件售出后，不予退还。公司招标在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。

　　7、公司招标可以根据招标项目本身的特点和需要，要求潜在投标人或者投标人提供满足其资格要求的文件，对潜在投标人或者投标人进行资格审查;法律、行政法规对潜在投标人或者投标人的资格条件有规定的，依照其规定。

　　8、公司招标对投标人进行资格审查分为资格预审和资格后。 资格预审，是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查。 资格后审，是指在开标后对投标人进行的资格审查。 进行资格预审的，一般不进行资格后审，但另有规定除外。

　　9、经资格预审后，要向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。 经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。

　　10、资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件：

　　(一)具有独立订立合同的权利;

　　(二)具有履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员;

　　(三)没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态;

　　( 四)在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题;

　　(五)法律、行政法规规定的其他资格条件。

　　一般包括下列内容：

　　(一)投标邀请书;

　　(二)投标人须知;

　　(三)合同主要条款;

　　(四)投标文件格式;

　　(五)采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单;

　　(六)技术条款;

　　(七)设计图纸;

　　(八)评标标准和方法;

　　(九)投标辅助材料。

　　12、公司招标可以要求投标人在提交符合招标文件规定要求的投标文件外，提交备选投标方案，但应当在招标文件中作出说明，并提出相应的评审和比较办法。

　　13、公司招标文件规定的各项技术标准应符合国家强制性标准。

　　招标文件中规定的各项技术标准均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时，则应当在参照后面加上"或相当于"的字样。

　　14、施工招标项目需要划分标段、确定工期的，公司招标应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。对工程技术

　　上紧密相联、不可分割的单位工程不得分割标段。

　　15、公司招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素，以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。 在评标过程中，不得改变招标文件中规定的评标标准、方法和中标条件。

　　16、公司招标文件应当规定一个适当的投标有效期，以保证公司招标有足够的时间完成评标和与中标人签订合同。投标有效期从投标人提交投标文件截止之日起计算。在原投标有效期结束前，出现特殊情况的，公司招标可以书面形式要求所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，不得要求或被允许修改其投标文件的实质性内容，但应当相应延长其投标保证金的有效期;投标人拒绝延长的，其投标失效，但投标人有权收回其投标保证金。因延长投标有效期造成投标人损失的，公司可适当给予补偿，但因不可抗力需要延长投标有效期的除外。

　　17、施工招标项目工期超过十二个月的，招标文件中可以规定工程造价指数体系、价格调整因素和调整方法。

　　18、公司招标应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二

　　十日。

　　19、公司招标根据招标项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘项目现场，向其介绍工程场地和相关环境的有关情况。潜在投标人依据公司招标介绍情况作出的判断和决策，由投标人自行负责。

　　20、公司招标小组可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。 招标项目编制标底的，应根据批准的初步设计、投资概算，依据有关计价办法，参照有关工程定额，结合市场供求状况，综合考虑投资、工期和质量等方面的因素合理确定。 标底由公司招标小组自行编制或委托中介机构编制。一个工程只能编制一个标底。

　　21、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中确定的地点。

　　不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或补正。 评标委员会在对实质上响应招标文件要求的投标进行报价评估时，除招标文件另有约定外，应当按下述原则进行修正：

　　(一)数字表示的数额与文字表示的数额不一致时，以文字数额为准;

　　(二)单价与工程量的乘积与总价之间不一致时，以单价为准。若单价有明显的小数点错位，应以总价为准，并修改单价。按前款规定调整后的报价经投标人确认后产生约束力。投标文件中没有列入的价格和优惠条件在评标时不予考虑。

　　23、对于投标人提交的优越于招标文件中技术标准的备选投标方案所产生的附加收益，不得考虑进评标价中。符合招标文件的基本技术要求且评标价最低或综合评分最高的投标人，其所提交的备选方案方可予以考虑。

　　24、公司招标会提出书面评标报告后，公司招标小组一般应当在十五日内确定中标人，但最迟应当在投标有效期结束日三十个工作日前确定。 中标通知书由公司招标发出。

　　25、中标通知书对公司招标和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，公司招标改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

　　26、招标代理机构违法泄露应当保密的与公司招标活动有关的情况和资料的，由有关行

　　政监督部门处五万元以上二十五万元以下罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下罚款;有违法所得的，并处没收违法所得;情节严重的，有关行政监督部门可停止其一定时期内参与相关领域的招标代理业务，资格认定部门可暂停直至取消招标代理资格;构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　27、依法必须进行招标项目的招标小组成员向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底的，有关行政监督部门给予警告，可以并处一万元以上十万元以下的罚款;对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。前款所列行为影响中标结果，并且中标人为前款所列行为的受益人的，中标无效。

　　28、投标人相互串通投标或者与公司公司招标串通投标的，投标人以向公司招标或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，由有关行政监督部门处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的，并处没收违法所得;情节严重的，取消其一至二年的投标资格，并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　29、中标人将中标项目转让给他人的，将中标项目肢解后分别转让给他人的，违法将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的，或者分包人再次分包的，转让、分包无效，有关行政监督部门处转让、分包项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款;有违法所得的，并处没收违法所得;可以责令停业整顿;情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　30、中标人不履行与公司订立的合同的，履约保证金不予退还，给公司造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿;没有提交履约保证金的，应当对公司招标的损失承担赔偿责任。

　　中标人不按照与公司招标订立的合同履行义务，情节严重的，有关行政监督部门取消其二至五年参加招标项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　五、工程实施管理

　　1、 公司基建或技改项目的工程施工，无论大小，一律由工程部统一管理，工程任务书由工程部相关室分类下达给施工单位。无工程任务书的工程项目，施工单位不得承担其施工任务。

　　2、为确保工程施工进度和施工质量，凡承担工程项目的施工单位都应出示营业执照和施工资质等级证书，并按照证书等级承担相应的施工项目规模和内容，严禁无证施工或转包施工。施工人员的结构根据预算编制定额的规定，凡设备安装工程，技术工与普工之比为 1 ∶0，线路工程技普比为 1 ∶0.5，管道工程与长途光缆布放工程技普比为 1 ∶1。

　　3、 所有外来的施工队伍承担工程均应签订施工合同，施工合同的内容应包括建设地点、工程规模、工程造价、双方职责分工、工期、奖罚、违约责任、费率及结算方式等项目。合同由企业法人或法人授权的分管领导签订后有效。工程预付款或工程费用结算必须依据施工合同及上级有关文件的规定。

　　4、工程管理人员必须认真吃透辖管工程设计文件的内容，深入工地加强工程管理和施工现场的监督，严格把好质量关，控制材料消耗和工程进度。监督施工单位严格按施工规范及操作规程进行作业。协助和处理工程中出现的技术、外协及材料办理工程变更等方面的问题。

　　5、施工单位必须认真贯彻有关规定，必须按施工图纸、施工及验收技术规范标准进行施工。工程如需变动，应征得公司工程部或设计单位的相关人员认可，并办理相应的变更手续。要确保施工质量。施工单位的质量责任应按《工程建设质量管理办法》要求执行。施工单位必须加强施工现场管理，单位或单项工程的施工必须有施工负责人，技术负责人及安全负责人，其名单在开工前应报至工程相关管理室备查。施工单位在施工现场必须设有施工明显标志，安全及路障标示、措施要齐全，做到文明施工，保持施工现场整洁。

　　6、在施工过程中对隐蔽工程，如土建、地下电缆、管道工程等，每一道工序完成后，应经建设单位检验合格后，才能进行下一道工序，发现问题及时解决，不留隐患，随工验收应作好详细记录，由双方签字，记录应作为竣工验收资料的一部分，每一单项工程施工完后，由工程部组织交工验收。工程随工及验收工作由各分公司负责。

　　7、为确保工程施工质量，加强质量监督，必须认真做好随工检查，工程随工人员由各分公司安排工程所在工地人员担任，随工人员必须是责任心强，技术业务较全面的的人员承担，随工人员必须对工程质量有着高度负责的精神，经常深入工地，进行随工检查，对在施工过程中凡不符合质量要求的应令其及时返工。随工人员同时应负责对隐蔽工程的质量检查，并办理签证手续。随工人员应是维护部门及分公司的全权代表。　任何施工单位必须接受公司所派随工人员的监督检查，对于不服从检查的单位或个人，随工人员或公司工程部管理人员有权令其停工检查。　工程随工检查的内容参照工程施工及验收规范中相关条款。

　　8、施工单位在施工过程中必须确保现有或原有设备的安全，对因工程造成损坏设备的事故，应及时报告随工人员和公司工程部，并负责修补或赔偿造成的经济损失。

　　9、为便于加强公司工程部与建筑施工单位的联系，处理工程出现资料、随工、工程竣工验收等方面问题，工程部可根据工程任务的轻重，设2～3 人的基建小组以便对口联系加强工程管理。

　　六、工程竣工验收管理

　　工程竣工验收是基本建设的最后一项程序，是全面考核建设项目经济效益、检验设计、施工质量的重要环节，应坚持"质量第一"的原则，认真做好竣工验收。

　　1、办理竣工验收应依据公司下达的设计任务书，初步施工图设计(及其补充文件)及上级颁发的有关文件、各专业的设计规范、施工规范及验收规范。

　　2、工程竣工验收范围及分工：凡公司新建、扩建、改建等基本建设项目均应组织竣工验收。较大规模的设备安装工程竣工验收应有省、市管理部门参加或主持，一般工程规模项目的工程验收由工程部组织相关部门及人员负责执行。

　　3、工程竣工验收的条件是：土建、设备或线路工程已按设计要求安装完毕，设备已在规定术档案、测试和竣工资料齐全完整、维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。引进工程应满足合同规定条件。

　　4、管线工程竣工验收前三天，施工单位应将完整的合格的测试资料、修改过的全套竣工图和资料(竣工图和资料按部颁竣工资料编制办法并符合工程档案规定装订成册)送交工程管理室审查合格后，三天内由管线工程管理室安排组织验收。对于借故不参加或拖延时限的，公司工程部与施工单位可直接安排人员进行验收，质量合格直接交付使用。对于初验不合格的地方，验收小组应责令施工单位限期免费返工，直至合格。

　　5、土建、设备、管线等

　　工程验收项目及标准，参照部颁的相关规范和设计要求。

　　6、所有建设工程项目未经竣工验收不能投产，工程竣工后相关部门不得无故拖延办理验收手续。

　　7、工程竣工资料必须完整齐全，准确美观，要求做到竣工图纸与施工现场相一致，安装工程量与图纸相一致，材料消耗与工程量及规定损耗量相一致，工程验收前，施工单位应将所有技术资料(包括竣工图、测试资料)进行系统的整理，符合工程档案要求后，要向工程部资

　　料组进行移交。

　　工程竣工资料一律加盖"工程部竣工资料"图章后方为正式资料

篇4：房地产全程开发管理图表目录

　　第一章 开发选点

　　获取土地使用权

　　1、城市土地类型表

　　2、开发商获取土地途径表

　　3、城市土地使用权出让最高年限表

　　4、土地招标出让程序图

　　5、土地拍卖出让程序图

　　6、竞拍投标投资收益分析表

　　7、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表

　　第二章 项目可行性分析

　　§可行性分析流程图一

　　§可行性分析流程图二

　　一、规划分析

　　1、项目目的平衡表

　　2、地块建筑格局分析

　　3、项目主要技术经济指标一览表

　　4、项目整体建设进度表

　　二、项目投资成本估算

　　1、项目开发成本估算表

　　2、基础设施及公用建筑配套费用估算分表

　　3、建筑安装工程费用估算分表

　　4、其他费用估算分表

　　5、应缴税费估算分表

　　6、项目开发管理销售费用估算表

　　7、项目投资总成本估算汇总(万元)

　　三、财务分析

　　1、现金流量预测表

　　2、销售收入及税金估算表

　　3、项目收益表

　　4、项目资产负债表

　　5、贷款分期偿还计划表

　　四、经济效益预测与分析

　　1、项目分期销售收入估算表

　　2、项目开发利润分期估算表

　　3、损益表与财务效益分析

　　4、盈亏平衡分析表

　　5、项目开发成本影响程度(敏感性)分析表

　　6、销售单价影响程度(敏感性)分析表

　　7、项目开发工期影响程度(敏感性)分析表

　　8、项目租金评估表

　　9、项目售价评估表

　　10、投资效益比较分析表

　　11、可行性分析自我检查

　　第三章 市场调研

　　§市场调查流程图

　　§市场调研内容

　　§调研方法一览表

　　§市场调研须知

　　§调查对象确立表

　　§市场调研计划书

　　一、物业调研(市场供应状况调研)

　　1、全市楼盘分布情况一览表

　　2、全市楼盘开发量一览表

　　3、全市楼盘销量一览表

　　4、年度各类物业预售证办理情况表

　　5、一周楼盘供应总览表

　　6、同类楼盘分布情况一览表

　　7、同类物业空置率调查比较表

　　8、同类楼盘特色卖点对比分析表

　　9、同类楼盘功能定位对比分析表

　　10、同类物业功能定位对照表

　　11、同类楼盘环境规划特征计划表

　　12、同类楼盘小区组团规划特征评价表

　　13、同类楼盘小区环境规划对比表

　　14、同类楼盘物业配套设施一览表

　　15、全市楼盘建筑风格一览表

　　16、全市商品房建筑质量获奖情况表

　　17、同类楼盘建筑设计特点评价表

　　18、同类楼盘装饰用材对比表

　　19、同类楼盘购销户型对比分析表

　　20、同类楼盘户型配比一览表

　　21、全市住宅各户型情况对比表

　　22、重点楼盘户型设计、销售情况比较表

　　二、消费者调研(需求状况调研)

　　1、10大豪宅消费者购房考虑因素调查表

　　2、购房者选房考虑因素调查情况表

　　3、商业楼盘购房者考虑因素调查表

　　4、消费者购房目的调查表

　　5、消费者选购住房类型调查表

　　6、消费者对概念认知度调查表

　　7、消费者对配套设施的需求调查表

　　8、消费者对环境的需求一览表

　　9、消费者选购户型面积统计表

　　10、同类楼盘消费者接受(排斥)理由一览表

　　11、消费者家庭规模调查表

　　12、家庭规模统计表

　　13、家庭类型调查表

　　14、家庭类型统计表

　　15、家庭结构统计表(按家庭代际划分)

　　16、家庭年收入统计表

　　17、购房率统计表

　　18、广州拍卖物业一览表

　　三、竞争对手调研

　　1、周边竞争物业开发情况表

　　2、竞争对手房地产项目市场定位情况调查表

　　3、周边楼盘底盘包装概况一览表

　　4、竞争对手楼盘供应量及户积配比表

　　5、竞争对手交楼时间对比表

　　6、竞争对手容积率对比表

　　7、竞争对手绿化率对比表

　　8、竞争项目测评表

　　9、预售房屋(住宅)个案市场调查表

　　10、预售房屋(住宅)个案市场调查跟进表

　　11、楼盘个案调查市场调查详表

　　12、楼盘个案调查须知

　　第四章 项目定位

　　一、市场细分

　　1、市场细分流程图

　　2、房地产市场细分工作内容

　　3、房地产市场细分操作程序

　　4、房地产市场细分基本概念

　　5、房地产市场细分作用表

　　6、房地产市场细分基本类型表

　　7、市场细分一般原则表

　　8、市场细分方法表

　　9、消费者市场细分标准表

　　10、对房屋敏感程度细分市场表

　　11、置业者购 房形态一览表

　　12、区域细分表

　　13、消费心理特性细分表

　　14、消费行为细分调查表

　　15、住宅市场细分参数一览表

　　16、生产营业用房市场细分步骤表

　　17、目标市场评估选择表

　　二、市场定位方法

　　1、项目市场定位决策流程图

　　2、项目各要素市场定位策略设计表

　　3、项目“规模-地段”组合定位象限图

　　4、项目“购房者类型-地段”组合定位象限图

　　5、项目“生活方式-地段”组合定位象限图

　　6、项目“档次-地段”组合定位象限图

　　7、项目“质量-价格”组合定位象限图

　　8、项目“档次-环境”组合定位象限图

　　9、项目“档次-环境-地段”组合定位象限图

　　10、项目“生态-智能-规模”组合定位象限图

　　三、目标客户群定位

　　1、客户定位作用表

　　2、商业圈分片示意图

　　3、客户置业行为模式

　　4、客户定位的细分变量表

　　5、客户区域定位表

　　6、区域情感定位表

　　7、客户置业文化定位表

　　8、客户置业亚文化定位表

　　9、客户社会阶层定位表

　　10、参考群体对客户的影响对照表

　　11、家庭生命周期和购买行为对照表

　　12、社会角色与地位定位表

　　13、客户职业定位表

　　14、客户价格敏感度定位

　　15、家庭置业决策类型图

　　16、住宅与生活方式的联系图表

　　17、价值观念和生活方式群体对照表

　　18、客户各年龄层定位购房取向一览表

　　19、交通关注度定位

　　20、客户个性定位

　　21、客户置业动机定位

　　22、客户环境品味定位

　　23、客户组合定位图表

　　24、客户品牌关注度定位图表

　　25、小区居民家庭特征分析表

　　26、小区居民收入状况及支付能力情况表

　　27、各类家庭房间需求情况表

　　28、项目要素对购房者的重要性测评

　　29、项目各属性对购房者的重要性测评

　　30、地理位置构成对购房者的重要性测评

　　31、楼盘质素构成对购房者的重要性测评

　　32、品牌形象成分对购房者的重要性测评

　　33、销售服务成分对购房者的重要性测评

　　34、物业管理各成分对购房者的重要性测评

　　四、产品定位

　　(一)定位参考

　　1、楼盘项目地产因素对照表

　　2、各类型楼盘市场定位一览表

　　3、各类楼盘建筑风格对照表

　　4、各类楼盘环境艺术规划和生活空间营造对照表

　　5、各类楼盘房型设计和房间功能分配对照表

　　6、各类楼盘物业管理规格表

　　(二)产品定位

　　7、产品定位流程

　　8、产品定位的原理

　　9、房地产产品定位相关理论

　　10、房地产产品定位 的原则

　　11、房地产产品定位的角度

　　12、房地产产品定位统览图

　　13、产品定位步骤与内容

　　14、两个阶段产品定位流程图

　　15、房地产产品定位评估因素相对重要性分析表

　　16、住宅类型分类表

　　17、写字楼等级分类表

　　18、购物中心分类表

　　19、产品的FABE分析表

　　五、价格定位

　　(一)价格定位总表

　　1、房地产定价程序表

　　2、房地产定价目标一览表

　　3、房地产定价方法一览表

　　4、房地产价格形成原则一览表

　　5、价格定位策略表

　　(二)成本导向法参考

　　6、房地产价格构成分析图

　　7、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表

　　8、按揭费用一览表

　　9、盈亏平衡分析预测表

　　(三)购买者导向法参考

　　10、影响房地产价格的因素一览表

　　11、广州住宅用地级别表

　　12、住宅用地区域因素指标说明表

　　13、决定住宅物业价值的要素一览表

　　14、项目地价调节系数表

　　15、各种因素对住宅房屋价值影响表

　　16、景观调节系数表

　　17、住房可接收单价分布表

　　18、住房可接收总价分布表

　　(四)竞争导向(市场比较)法参考

　　19、全市不同物业价格走势一览表

　　20、区域房地产价格对照表

　　21、各季度全市楼盘成交均价对比表

　　22、每季度全市楼盘成交均价对比表

　　23、周边楼盘价格比较统计表

　　24、周边项目成交价格比较表

　　25、同区价目比较表一

　　26、同区价目比较表二

　　27、同类竞争物业价格资料一览表

　　28、物业租赁市场一览表

　　29、广州市高级公寓租售价格比较表

　　30、市场比较法系数修正表

　　31、项目类比价值计算表

　　32、价值提升和实现要素对比分析表

　　33、前10家同类楼盘定价方法对比分析表

　　第五章 规划设计

　　§规划设计方案的原则

　　§规划设计需考虑的问题

　　§规划设计相关术语、代号解释表

　　一、居住区规划设计

　　1、居住区分级控制规模表

　　2、居住区规划设计的基本原则

　　3、居住区用地平衡表的格式

　　4、居住区用地平衡控制指标表(%)

　　5、人均居住区用地控制指标(㎡/人)

　　6、居住区规划布局的原则

　　7、居住区空间与环境设计的原则

　　8、房地产产品景观设计分类表

　　二、住宅规划设计

　　1、住宅日照标准表

　　2、住宅正面间距折减系数换算表

　　3、宅侧面间距标准

　　4、住宅布置的标准

　　5 、住宅建筑净密度最大值控制指标(%)

　　6、住宅面积净密度最大值控制指标(万平方米/ha)

　　三、公共设施与场地规划

　　1、公共服务设施控制指标表(㎡/千人)

　　2、配建公共停车场(库)停车位控制指标表

　　3、各型车辆停车位换算系数表

　　4、居住区绿地规划原则

　　5、各级中心公共绿地设置规定

　　6、居住区内公共绿地的总指标(根据居住人口规模)

　　7、院落式组团绿地设置表

　　8、居住区的道路规划,应遵循下列原则:

　　9、居住区道路分类及要求表

　　10、居住区内道路纵坡控制指标表(%)

　　11、山区和丘陵地区的道路系统规划设计的原则:

　　12、居住区内道路设置的规定

　　13、道路边缘至建、构筑物最小距离表(m)

　　14、居住区汽车(含通勤车)停车场(库)规定表

　　15、各种场地的适用坡度表(%)

　　四、竖向规划和管线规划

　　1、各种地下管线之间最小水平净距表(m)

　　2、各种地下管线之间最小垂直净距表(m)

　　3、各种管线与建、构筑物之间的最小水平间距表(m)

　　4、管线的埋设顺序表

　　5、管线冲突原则表

　　6、管线与绿化树种间的最小水平净距(m)

　　五、综合技术指标

　　1、综合技术经济指标系列一览表

　　2、各项指标确定规则表

　　六、报批报建

　　1、项目报批报建流程图

　　2、建设项目选址意见书申请表

　　3、建设工程规划设计条件申请表

　　4、建设项目规划(建筑)设计方案审批申请表

　　5、《建设用地规划许可证》申报表

　　6、建设工程规划许可证申请表

　　7、建筑工程施工许可证申请表

　　第六章 工程建设

　　一、工程招标

　　1、招标工作流程图

　　(一)标书制作

　　2、招标公告一(表格)

　　3、招标公告二(实例)

　　4、招标书

　　5、建设工程投标书一(表格)

　　6、建设工程投标书二(模板)

　　(二)评标选标

　　7、投标单位项目经理及主要技术负责人简历表

　　8、投标单位主要施工管理人员表

　　9、投标单位近3年来所承建工程情况一览表

　　10、投标单位目前正在承建工程情况一览表

　　11、投标人资格性检查表

　　12、符合性检查表

　　13、进入详细评审的投标人名单表

　　14、不合格投标人名单表

　　15、施工组织设计评分表一

　　16、施工组织设计评分表二

　　17、对招标文件的响应程度评分表

　　18、胜任程度及信誉评分表 19、投标报价评分表

　　20、权数取值表

　　21、标价比较表(单位:万元)

　　22、经评审的投标人排序表

　　23、中标候选人表

　　24、中标结果公示

　　二、项目管理和成本控制

　　1、工程项目决策流程

　　2、项目管理三角形体系表

　　3、工程项目全程管理的重点内容:

　　4、工程质量监理程序

　　5、质量控制程序

　　6、质量检测具体程序

　　7、质量缺陷处理注意事项

　　8、工程建设监理合同

　　9、成本费用控制流程

　　10、项目成本控制原则

　　11、项目成本控制措施

　　12、项目成本控制主要方式

　　13、项目成本控制具体方法

　　14、采购业务流程

　　第七章 项目营销

　　§营销战略五步骤

　　§营销各环节策略设计表

　　§营销周期划分表

　　§营销各环节策略设计表

　　一、营销调研

　　(一) 营销环境分析

　　1、楼盘展销情况登记表

　　2、月份各区楼盘展销情况统计表

　　3、同类物业销售状况及原因评析表

　　4、本月新推楼盘一览表

　　5、本月新推楼盘销售情况一览表

　　6、区域物业近期分析表

　　(二)重点楼盘分析

　　1、竞争对手销售手法对比分析表

　　2、竞争对手季度物业成交情况表

　　3、前10家大盘营销主题塑造比较表

　　4、前十家豪宅销售手法分析表

　　(三)客户购房分析

　　1、消费者最能接受的优惠方式调查表

　　2、消费者决策周期调查表

　　3、消费者看房次数统计表

　　4、消费者参考楼盘数量调查表

　　二、目标客户营销

　　1、项目生命周期目标客户分类示意图

　　2、项目生命周期目标客户分类表

　　3、目标客户市场渗透战略

　　4、目标客户市场覆盖战略

　　5、目标市场战略

　　6、目标客户阶段定位表

　　7、购买决策角色一览表

　　8、客户角色决策作用图

　　9、客户角色定位在销售中的应用

　　10、关系营销客户定位

　　三、调价策略与价格执行

　　(一)调价策略

　　1、价格调整及调价策略概述

　　2、房地产项目调价策略表

　　3、营销定价调整策略表

　　4、房地产价格变动及应变对策流程图

　　5、市政建设对竞争楼盘售价影响调查表

　　6、房地产价格对销售率的影响分析表

　　7、月份各区住宅展销均价同比表

　　8、同类楼盘价格变动情况对比表

　　9、在售楼盘升降价促销情况表

　　(二)价格执行

　　&nbs p; 1、确定影响房地产市场价格因素及权重表

　　2、楼宇位置调节系数表

　　3、楼层调节系数表

　　4、朝向调节系数表

　　5、竞争对手付款方式对照表

　　6、住房总价与付款方式关系分析表

　　7、调价示范表

　　8、消费者选择付款方式调查表

　　9、商品房销售明码标价书

　　四、广告推广

　　1、广告操作构架图

　　2、广告组织构架图

　　(一)广告分析参考

　　1、个盘一周报纸广告量统计表

　　2、在售物业报纸广告统计表

　　3、同类物业推广媒体组合方案

　　4、同类项目户外广告选择表

　　5、同类项目广告费分配比例一览表

　　6、项目报刊广告发布统计表

　　7、同类物业推广手段及卖点对照表

　　8、同类楼盘广告费用统计表

　　9、月报纸广告量统计表

　　10、月份广告量统计表

　　11、月份各区楼盘广告量比较表

　　12、月份广告量前十位楼盘统计表

　　13、消费者对媒体认知度调查表

　　14、消费者对媒体认知度调查统计表

　　(二)广告策划

　　1、广告策划书结构图

　　2、广告策划书简要模板

　　3、广告促销策略示意图

　　4、几种类型的广告在特性上的区别

　　5、几种类型的广告在策划动作上的区别

　　6、广告策划建议表

　　7、报纸广告策划建议表

　　8、广告投放建议表

　　9、户外广告类型及选址建议表

　　(三)广告执行和评估

　　1、现场包装计划表

　　2、媒体推广计划表

　　3、月度广告宣传执行方案

　　4、广告预算费项目

　　5、广告预算分配表

　　6、促销广告预算表

　　7、现场包装费用预算表

　　8、媒体推广预算表

　　9、策划工作日程纵向安排表

　　10、广告媒体比较表

　　11、杂志各版面吸引度比较图表

　　12、广告公司评估表

　　13、广告公司比较表

　　14、常用广告排期方式对照表

　　15、广告时间策略表

　　16、《广告策划书》检核表

　　17、广告效果评价图(ARM理论模型)

　　18、广告销售情况统计分析

　　19、广告费用与销售额调控图

　　20、月份广告效益分析表

　　21、广告效果检验表

　　五、项目销售

　　(一)销售管理

　　1、销售部管理架构

　　2、销售实务流程

　　3、销售经理自我检查表 Ⅰ. 销售目标

　　4、开发商销售目标的确定

　　5、目标销售额的确定

　　6、销售项目组目标责任书

　　7、销售人员目标管理表

　　8、个人销售目标的策划与拓展

　　9、个人销售目标的完成

　　Ⅱ. 销售计划.

　　10、销售计划体系图

　　11、项目工作计划流程图

　　12、销售计划构成表

　　13、整体销售推广计划表一

　　14、整体销售推广计划表二

　　15、营销计划表

　　16、工作计划时间表(公开发售)

　　17、销售预测表

　　18、年度销售计划

　　19、月度销售计划

　　20、销售人员月度行动计划表

　　21、销售人员周别行动计划表

　　22、客户促销售计划表

　　Ⅲ. 费用管理

　　23、销售资料费用预算表

　　24、年度销售费用预算表

　　25、营业费用预算表

　　26、月度销售费用明细表

　　27、资金回收明细表

　　Ⅳ. 其他

　　28、月份楼盘销售分析表

　　29、销售效率分析表

　　30、销售员(置业顾问)业绩佣金一览表

　　31、奖金比例决定表

　　32、人员甄选程序图

　　33、招募追踪报告表

　　34、年度出差统计表

　　35、出差申请单

　　36、出差汇报单

　　37、销售管理模式循环作用图

　　38、客户抱怨单(意见单)

　　(二)销售人员培训和评估

　　1、销售人员教育训练体系

　　2、训练教导循环示意图

　　3、推销训练3H1F图

　　4、新员工培训计划

　　5、销售人员培训课程计划表一

　　6、销售人员培训课程计划表二

　　7、项目理解表

　　8、实地训练预定表

　　9、现场实习日报表(实习日志)

　　10、训练班学员反馈表

　　11、销售人员培训考核表

　　12、新员工培训记录

　　13、员工个人培训记录

　　14、新员工培训成绩评核表

　　15、在职训练计划

　　16、在职训练费用申请表

　　17、参加外部培训申请表

　　18、销售代表月份综合评估表

　　19、销售人员态度能力评估表

　　20、不同销售业务的需用人才标准

　　21、销售自我检查表

　　(三)销售过程

　　1、项目内部认购必备条件

　　2、内部(筹码)认购客户登记表

　　3、本周来访人数统计表

　　4、来访客户登记表

　　5、电话来访

　　登记表

　　6、价目表

　　7、付款方式一览表

　　8、计价表

　　9、置业计划表

　　10、按揭贷款月供额表

　　11、装修标准一览表

　　12、业主交款情况登记表

　　13、销售情况控制表

　　14、应收帐款控制表

　　15、保留楼盘控制表

　　(四)客户管理

　　1、客户进场登记表

　　2、新客户登记表

　　3、老客户登记表

　　4、客户名册登记表

　　5、客户情况周报表

　　6、客户地域分布登记表

　　7、客户地域分布统计表

　　8、客户职业统计表

　　9、客户年龄统计表

　　10、客户学历统计表

　　11、客户付款方式统计表

　　12、客户家庭月收入统计表

　　13、成交客户家庭购房决策者统计表

　　14、成交客户看房频次统计表

　　15、客户满意项目调查表

　　16、客户满意项目统计表

　　17、未成交客户基本情况统计表

　　18、未成交客户转移目标原因分析表

　　19、退订客户原因分析表

　　20、意向客户统计表

　　21、重要客户档案表

　　22、实际购房与意向购房客户比率统计表

　　23、客户获取本楼盘信息渠道统计表

　　24、客户投诉处理表

　　(五)销售情况管理

　　1、销售日报详情表

　　2、销售日报统计表

　　3、销售情况周报表

　　4、月销售情况统计表

　　5、销售情况月报表

　　6、每月销售报告表

　　7、楼盘销售统计表

　　8、楼盘销售汇总表

　　9、售楼信息反馈周报(模板)

　　六、促销

　　(一)促销人员

　　1、促销人员组成图

　　2、促销人员言行规范一览表

　　3、促销人员面试考评表

　　4、促销人员培训项目表

　　5、促销人员培训计划表

　　6、促销活动人员安排表

　　(二)促销研究

　　1、房地产促销策划流程图

　　2、促销方式比较一览表

　　3、同类促销物业卖点比较表

　　4、目标客源消费心理调查表

　　5、一周在售楼盘促销优劣对照表

　　6、前十家同类物业促销广告排行榜

　　7、月份前10家同类物业优惠促销对比分析表

　　8、同类物业促销活动月份调查表

　　9、一周促销物业价格比较表

　　10、促销物业折扣比较表

　　11、一周促销物业重点诉求分析表

　　12、促销物业交楼时间对照表

　　13、促销物业广告主题分析表

　　14、促销物业优惠措施汇总表

　　15、促销楼盘现场气氛营造措施比较表

　　16、 促销期间特惠单位优劣分析表

　　(三)促销执行

　　1、促销活动时间安排表

　　2、促销计划执行表

　　3、促销人员行动计划表

　　4、月别重点行动目标表

　　5、促销活动广告宣传计划表

　　6、楼盘促销现场所需物品备忘录

　　7、促销活动预算表

　　(四)促销评估

　　1、促销效果评估表

　　2、促销期间电话记录表

　　3、促销阶段周报表

　　4、促销楼盘月销售状况评估表

　　5、促销自我检查

　　第八章 交付及售后服务

　　一、验收和结算

　　(一)竣工验收

　　1、工程竣工验收条件表

　　2、工程竣工验收程序表

　　3、竣工验收备案需提交文件清单

　　4、新建商品房属权登记提交文件清单

　　5、施工单位工程竣工报告

　　6、工程质量评估报告

　　7、设计单位工程质量检查报告

　　8. 单元设备工程验收记录表

　　(二)结算审核

　　1、提交审计的资料清单

　　2、工程造价审核的内容

　　3、工程造价的审核方法

　　二、售后管理

　　(一)管理交接

　　1、办公楼单元验收交接表

　　2、办公楼公共区域验收交接表

　　3、商铺单元验收交接表

　　4、管理处系统及设备接收报表

　　(二)交付客户

　　1、新建住宅商品房准许交付使用证申报流程图

　　2、交付使用流程

　　3、客户收楼流程附表清单

　　4、收楼通知书

　　5、住宅使用说明书

　　6、住宅质量保证书

　　(三)物业管理

　　1、业主档案卡

　　2、二次装修流程附表清单

　　3、业主装修申请表

　　4、租户装修申请表

　　5、大件货物出入放行/使用电梯申请表

　　6、装修期间收费明细表

　　7、商业项目租户装修管理制度(范本)

　　8、装修安全责任协议书

　　9、商业项目装修施工证申请表

　　10、商业项目装修进场开工核验单

　　11、物品放行条

　　12、装修临时用水申请单

　　13、装修临时用电申请表

　　14、商业项目施工许可证

　　15、装修施工巡查监督表

　　16、商铺/写字楼装修完工检视表

　　17、装修押金退还流转单

　　18、管理费登记表

　　19、水费登记表

　　20、电费登记表

　　21、电梯费登记表

　　22、水电维修价目表

篇5：房地产项目开发管理策略

　　中国房地产的品质竞争时代,决定了谁在项目管理上做得更好,谁的赢面就也也大一些,该文将以金地集团为例,金地集团具有三大系统运作保障:ISO9000质量保证体系,网络化的开发进度控制机系统,动态投资控制系统,都是一个房地产企业比备的基本功,但金地集团为何凭此形成竞争优势?

　　第一操作环节:房地产开发项目管理成功的关键

　　一支队伍和三个系统

　　以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾的设计要拿全国甚至国际上的优秀设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省样板,下一步要取得全国工程质量最高奖--鲁班奖。

　　怎样才能实现上述目标呢?

　　靠一支队伍和三个系统。金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍,这是我们最宝贵的资本,要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上,金地集团已建立健全了三大系统动作保障即:ISO9000质量保证体系,网络化的开发进度控制系统和动态投资控制系统,它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标,这在全国都是处于领先水平。

　　ISO9000质量保证体系的实施,使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全,经过一年多的运行,保障了开发工程快捷、有序地进行,发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法,在开发过程中严格控制总指标,有效降低成本,保证取得最大利润。

　　设计、管理与战略伙伴的选择

　　在设计上,金地集团的设计师们精益求精,对方案不断进行深加工,以达到最好的效果。

　　在管理上,还将加强中间管理力量。

　　另外,经过几年的地产开发,金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴,这也是实现目标的有力保障。

　　第2操作环书:房地产开发项目管理阶段分析

　　对于作业管理入员来说,大型工程是艰难的桃战,经常是一次性的,风险很大,如果工程现划不妥,那将使成本超过预算,浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误,而且管理不善将使企业破产。

　　那些需要几个月或几年完成的特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。企业内部设立项目组来处理此类工作,项目完成后,该组织即解散。大型项目的管理由三个阶段组成:

　　第一阶段、项目规划

　　该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时,能继续顺利地进行现行的计划。

　　项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。

　　第二阶段、项目排程

　　项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。

　　甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低,能帮助管理人员弄清楚(1)所有的活动都已经过规划。(2)生产次序已作说明。(3)活动时间估计已作记录;(4)总的项目时间已经形成。

　　总之,不论项目管理人员采取何种方法,项目排程可以实现以下目标:

　　1、显示每项活动这间以及活动与总体项目之间的联系;

　　2、确定活动之间的先后次序关系;

　　3、鼓励对各项活动进行现实的排程和成本估计;

　　4、确定项目中的关键障碍从而更好地利用人、财、物。

　　第三阶段、项目控制

　　与任何管理系统的控制一样,大型项目的控制指的是对资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划,以及有能力资源调配到最需要的地方。

　　第3操作环节:掌握房地产项目管理工具

　　计划评审技术(PERT)和关键路径法(CPM)开发于五十年代,用以帮助管理人员大型复杂项目进行排程、监管和控制。例如:针对实施项目管理有关的设计、方案优化,使项目各项工作可预见,可预控。

　　核心要素A:Pert and cpm 的应用

　　PERT和CPM很重要,因为它们能帮助解答由成千上万个活动组成的项目问题。这些问题如下:

　　1、整个项目什么时候完工?

　　2、项目的关键活动,即那些如不能按时完成就会延误整个项目的活动是什么?

　　3、哪些是非关键活动,即使不能按时完成也不会延误整个项目活动?

　　4、项目在某个具体的日期前完成的概率是多少?

　　5、在任何一个特定的日子里,项目是否如期完成、落后于计划或提前完成?

　　6、在任何一天,实际开支是否多于、小于或大干预算开支?

　　7、是否有足够的资源以按时完成项目?

　　8、如果要在较短的肘间里完成项目,以最小成本完成任务的最佳方法是什么?

　　核心要素B:Pert和cpm的操作步骤

　　Pert和cpm的结构

　　1、明确项目及其所有重要活动成任务;

　　2、确定活动之间的关系,决定哪些活动必须先完成,哪些活动和须随后完成;

　　3、绘出连接所有活动的网络;

　　4、明确每项活动的时间和成本估计;

　　5、计算网络中的最长时间路径,即关键路径;

　　6、运用网络帮助进行项目的规划、排程、监管和控制。

　　核心要素C:Pert和cpm的基本要素

　　活动、事件和网络

　　PERT的第一步是将整个项目分成若干个重要的事件和活动。事件标志着任务或活动的开始或结束。活动是指两个事件之间的任务或子项目。上表显示了用以表示事件和活动的符号。

　　任何可以用活动和事件描述的项目都可用PERT网络进行分析。而网络是指由起止事件限定的活动顺序。

　　核心要素D;项目答理过程中对Pert和cpm的实站认识

　　对Pert和cpm的评论,

　　作为对Pert和cpm的评论,以下是房地产项目营理人员需要明白的Pert特征:

　　优点:

　　1、在项目营理的诸多阶段极为有益,特别是对大型项目进行排程和控制方面;

　　2、要领明确,计算不复杂;

　　3、利用网络的图示繁助快速理昭项目活动之间的关系;

　　4、关键路径和相关肘间分析帮助确定豁要仔细观察的活动;

　　5、Pert形成的网络提供重要的项自文件资料,以图表的形成指出谁应为各项活动负责;

　　6、广泛适用于各种项目和行业;

　　7、有利于监控时程和成本。

　　缺点:

　　1、项目活动必须确定,独立不相关,并且活动之间关系必须稳定;

　　2、必须明确先后次序关系,必须与网络相连;

　　3、时间估计较为主观,如管理人员过于乐观或者悲观,时间估计有被歪曲的危险;

　　4、过分强调最长路线或关键路线有其潜在的危险,还需要对关键路线进行仔细监督。