南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见
南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见
各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
经市政府同意，现将市房产局拟定的《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。
南京市人民政府办公厅
20**年10月26日
(此件公开发布)
关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见
(市房产局20**年10月)
为贯彻落实《*中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》(以下称省条例)、《南京市住宅物业管理条例》(以下称市条例)等有关规定，提出如下意见。
一、总体要求
按照社会矛盾和安全隐患大排查大整治行动的总体要求，从夯实基础、社区治理大局出发，坚持以矛盾纠纷化解为导向，按照“属地监管、权责明确、多方联动、依法有序”的原则，加强对物业管理项目交接的规范，加强对物业交接突发事件和问题隐患的排查和应急处理，确保物业管理交接不发生重大群体性*事件。
二、相关制度
南京市住宅区物业管理项目交接应当严格按照省条例第五十五条、第五十六条的规定。政府部门、物业服务企业、业主自治组织在交接过程中应当执行下列八项制度。
(一)依法选聘制度
1.根据《物权法》及相关法规规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。住宅区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业服务企业，并按规定开展物业服务企业的选聘工作。
2.业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前，应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。
3.合同期限届满，业主大会决定解聘在管物业服务企业的，应按规定开展选聘工作;合同未到期，业主大会需解聘在管物业服务企业的，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。
4.在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。
(二)第三方评估制度
根据市条例、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》(宁政规〔20**〕10号)规定，提倡业主组织在制定物业服务标准、物业管理项目交接时按照有关技术导则实行第三方评估。业主委员会可以聘请第三方评估机构指导上述工作流程，明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等。区和街道监管部门可通过政府购买服务等方式，组织第三方评估机构参与，指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作。
(三)公开招标制度
鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主委员会在取得业主大会授权后，应依照相关法律法规，以招标人身份通过公开招标方式开展物业服务企业选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。
(四)竞聘企业公示制度
业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况。包括：企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书(示范文本由市住房保障和房产局另行制定)。
(五)竞聘情况预报预告制度
业主组织、拟承接项目的物业服务企业、拟退出项目的物业服务企业应向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及时书面报告物业企业选聘过程和情况。业主大会形成选聘决定后，业主委员会应当在签订物业服务合同前，将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。
(六)联席会议制度
由区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)牵头，充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用，协调推进条块结合，联合各相关单位部门，依托市、区、街三级管理体系，加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作。
(七)违规惩戒制度
物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将
更多资讯 相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。处理方式包括：
1.行政处罚。根据省条例第八十七条规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处五万元以上二十万元以下罚款;提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。
2.预征失信信息。因物业管理项目交接引发群体性事件、造成严重社会影响的，对新老物业服务企业均先按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。事实调查清楚后，按照相关规定进行处理。对于违反预报告、公开公示等上述制度的物业服务企业，一经查实，立即纳入失信信息征集范围。
3.撤销违法决定。业主委员会未依法施行物业服务企业选聘和物业管理项目交接的，或存在违反法律、法规规定，超越业主大会赋予职权，侵害业主合法权益情形的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)责令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)依法撤销其违法决定，并指导所在地社区组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。
(八)舆情通报制度
市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应建立切实可行的信息互动机制，有效应对、及时通报物业交接的实际情况，向各方传递物业项目交接过程中的协调工作，对于典型案例予以书面通报。指定熟悉法规、政策的同志担任物业新闻发言人，及时向社会公布相关信息，正面引导舆论导向，为矛盾化解创造良好外部氛围。
三、保障措施
(一)加强组织领导。市政府建立全市物业管理联席会议制度。市房产局负责加强综合协调，积极联系市综治、法院、公安、城管、消防、地税、工商等部门按照各自工作职责，指导各区开展工作，做好全市物业管理项目交接的统筹工作;负责落实日常检查制度和重大典型案例通报机制;负责组织行业协会、物业行业管理专家制定物业管理项目评估流程、交接查验、交接协议示范文本。区政府负责建立街道办事处(镇人民政府)及相关职能部门共同参与的物业管理重大矛盾应急协调机制，加大对街道办事处(镇人民政府)履行物业管理职责的考核力度，将街道物业管理交接矛盾发生率、街道主要领导协调情况作为重要考核内容。街道办事处(镇人民政府)应当依法指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业交接项目管理阶段出现的问题。
(二)规范交接流程。街道办事处(镇人民政府)应根据市条例第四十六条、第四十七条、第六十七条规定和本意见，结合本街道(镇)交接项目实际情况，牵头做好交接过程中的各项工作。街道物管、综治、司法、公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，有序开展移交工作。交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用现状给予确认，并报街道办事处(镇人民政府)备案。矛盾突出的小区，街道办事处(镇人民政府)物业管理部门、综治部门、司法所和公安派出所应提前介入，共同参与，积极排查化解矛盾纠纷，防止因矛盾冲突引发群体性事件，并做好相关秩序维护工作。
(三)完善协调机制。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。在落实预报预告制度过程中，区物业管理行政主管部门应当及时会同街道办事处(镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主组织、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，及时发现问题苗头，及时处理。建立并完善第三方评估和调解机制，区、街道办事处(镇人民政府)可采用购买服务形式委托第三方机构组织，为各方提供专业意见和调解服务，参与物业交接过程中矛盾纠纷的协调。对于物业管理项目退出，且未能确定新物业服务企业的，街道办事处(镇人民政府)应当落实必要应急措施，及时指导、协助业主大会、业主组织迅速安排符合条件的物业服务企业托管，实施阶段性的基本物业服务，防止小区失管产生的次生不稳定隐患。
(四)落实日常管理。各区物业管理行政主管部门要会同街道、社区，通过专项检查和日常动态巡查，通过积极走访小区和业主，通过12345工单和市民投诉，及时发现问题隐患，认真梳理情况，重点聚焦业主大会选举业主组织(含换届)、选聘物业服务企业、新老物业交接等三类情况，切实做好属地重大物业管理矛盾的排查工作。对于排查出的矛盾问题，要准确分析矛盾产生的根源和症结，对于可能突发的矛盾纠纷，要建立各方沟通协调的平台，形成工作预案，及时处理，及时缓和化解矛盾，力争做到辖区内物业管理矛盾“小事在社区小区消化、大事在区内街道不激化”;对于重大的矛盾隐患和紧急情况，要及时上报区委、区政府和市房产局，加大联动协调的力度，切实降低影响社会稳定、影响南京物业管理声誉等矛盾事件的发生率。行业协会应当加强对物业服务企业的培训、教育和行业自律，通过自律公约形式，规范市场行为和市场秩序。对于违反自律公约的企业，应建立行业负面观察和行业内通报的机制，对物业服务市场起到警示作用。
以上意见，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。
更多资讯
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：宿城区关于进一步加强物业管理工作的实施意见（试行）
宿城区关于进一步加强物业管理工作的实施意见(试行)
宿区政办发〔20**〕27号
为进一步提升全区物业管理服务水平，改善住宅小区居住环境，维护相关主体合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市市区物业管理办法》等规定，结合宿城区实际，现就进一步加强全区物业管理工作制定如下实施意见：
一、总体目标
创新住宅小区物业管理体制机制，充分发挥街道(乡镇)和社区居委会在住宅小区物业管理工作中的主体作用，及时协调解决居民反映的突出问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态。强化物业管理各职能部门齐抓共管，到20**年底基本建立“统一领导、属地管理，条块结合”的物业管理工作体制，逐步建立“分类管理、质价相符”的服务消费理念，有效提高物业服务水平和行业满意度。
二、基本原则
(一)条块结合，齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立健全物业项目属地管理机制，充分发挥街道(乡镇)、社区和业主自治组织的作用，条块结合，增强工作合力。
(二)分类管理，全面覆盖。根据已实施市场化物业服务、
不具备市场化物业服务的老旧(安置)小区等不同类型居住小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务对全区各类住宅小区的全覆盖。
(三)市场主导，政府扶持。推动物业服务专业化、市场化，完善物业服务市场化运作机制，提高物业服务标准化水平。对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。
三、工作机制
(一)建立住宅小区物业管理全覆盖制度。根据住宅小区物业设施运行管理情况，对新建住宅小区、老旧(安置)小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。新建住宅小区，原则上全部推向市场。建设单位要按照相关要求，通过招投标方式选聘有资质的物业企业入驻，及时移交相关设施设备及台账资料，并负责监督物业企业，落实星级化物业管理服务。业主委员会成立后，建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合，按照相关规定做好物业企业的选聘、续聘工作，确保小区物业管理有序转换衔接，服务水平稳步提升。老旧(安置)住宅小区，具备市场化条件的，原则上仍优先选聘物业企业，开展物业管理服务;不具备市场化条件的，由街道(乡镇)物业服务中心，提供以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。
(二)建立“重心下移、属地管理”制度。按照“重心下移、注重实效”原则，进一步明确属地在物业管理中的责任分工，强化管理职责。各街道(乡镇)要根据物业管理目标任务，对照职责分工，结合所辖行政区域管理实际，认真组织实施，全力抓好落实。承接做好区级相关部门职责转移，成立“两站一中心”(投诉调解工作站、应急维修服务站和物业服务中心)，并根据辖区规模和工作量，配备4-5名物业管理专职人员，落实物业管理工作经费，统筹开展辖区内物业管理指导、监督、考核，信访、投诉化解及应急维修服务等工作，为暂时不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区有偿提供基本物业服务。同时，各社区配备不低于2名专职物业管理人员，协助配合街道(乡镇)和区有关部门做好辖区内物业管理的工作落实。
(三)建立联席会议制度。建立区级、街道(乡镇)、社区三级物业管理联席会议制度。区级物业管理联席会议，由区住宅小区物业管理工作领导小组办公室牵头，相关成员单位参加，主要负责督促住建、公安、城管、市场监督、物价、环保等相关部门落实好综合执法进小区工作;协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题，形成物业管理工作合力。街道(乡镇)物业管理联席会议，由街道(乡镇)、社区居委会、物业企业等单位组成，主要负责住宅小区物业管理工作沟通与协调，解决住宅小区管理的部分重点、难点问题，开展满意度测评和物业费收缴登记率统计等工作。社区物业管理联席会议，由社区、物业企业、业主委员会以及业主代表参加，主要负责协助街道(乡镇)做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。
(四)建立业主委员会建设筹备金管理制度。建设单位要按照《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔20**〕5号)要求，在物业企业承接项目备案前，向各街道(乡镇)缴纳0.5元/平方米(以规划总建筑面积计，最高不超过20万元)的首次业主大会会议筹备经费，街道(乡镇)要设置专户存储，专项用于业主大会筹备工作，剩余经费由业主委员会根据业主大会的决定申请使用，任何单位、个人不得挪用。
(五)建立健全物业履约保证金制度。物业服务企业与开发企业、业主委员会等单位(组织)签订物业服务合同时，应在合同中明确约定由物业企业按不低于1元/平方米的标准缴纳履约保证金，双方共同委托属地街道(乡镇)对该保证金收取
和监管。履约保证金在物业服务合同终止后依据履约情况酌情予以退还。
四、职责分工
街道(乡镇)：负责本辖区内住宅小区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责，并根据工作实际，研究制定本街道(乡镇)物业管理工作具体措施。建立投诉调解工作站和应急维修服务站，受理本辖区内物业管理方面各类信访、投诉，维护社区和谐稳定。参与辖区内物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分和物业服务企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责。续筹与审核住宅专项维修资金及使用情况，检查考核物业服务质量，监督物业管理项目交接等工作。牵头组织业主大会召开和业主委员会的成立与换届，做好业主大会、业主委员会的日常运作、监管和备案。对不具备市场化条件的老旧小区提供有偿的基本物业服务。
区住建局：研究制定物业管理的行业政策和服务标准，履行物业管理的监督检查、业务指导和相关人员培训职责，负责物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、监督物业服务企业信用管理和住宅专项维修资金。对占用公共空间违法行为进行行政查处。在区住宅小区物业管理领导小组领导下，对街道(乡镇)物业管理工作情况进行绩效考核。
城管分局：负责查处楼体外部乱搭乱建，建筑物内擅自新建地下建筑物、构筑物擅自改变外立面、在非承重墙上开门窗等行为;依法查处饲养家禽、乱贴乱画、毁坏绿化等行为;负责查处制造噪音污染、排放油烟等违规行为。
公安分局：牵头负责物业管理区域内汽车停放监管和内部交通管理，调解处理车辆停放引发的矛盾纠纷，负责对物业管理区域内的治安防范队伍建设和督促指导开展日常防范工作。
消防大队：指导和督促小区物业织密消防组织网络，落实各项消防安全责任制度，加强居民小区消防设施建设、维护、管理、监督等工作。
区物价局：负责物业收费政策落实和日常监管。对普通住宅物业管理收费标准进行备案，对物业服务企业未按规定进行收费公示、收支公开和公示失实信息等价格违法行为进行查处，受理物业管理收费价格咨询和投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
区市场监督管理局：负责小区电梯安全监管，督促使用单位对电梯安全管理和做好维护保养工作，按规定进行维护保养和定期检验。对物业区域内超期未检的电梯、锅炉等特种设备督促及时整改到位或责令停止使用，并向街道(乡镇)和社区进行通报，督促业主及时办理相关手续。对利用小区内宣传栏、显示屏等发布虚假违法广告进行查处。
区财政局：负责制定老旧小区物业管理的专项财政经费，以及政策性补助和考评奖励资金，纳入年度财政预算。
规划分局：负责编制中心城市核心区小区出新改造的规划，负责办理建筑物的新建、改扩建的审批。
环保分局：对物业管理区域及周边工业污染源依法实施监督管理，对违反环保法律的行为依法进行查处。
区经信局：探索建立业主(使用人)居住信用管理制度，有效遏制个别业主恶意欠费行为。将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金等违规违约行为录入区公共信用信息中心平台，并依法面向社会提供查询。
住建、城管、公安、物价、市场监督、环保、规划、人防、水务及其他有关行政管理部门，按照各自职责，加强物业管理区域内的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、环境卫生等方面监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式。
五、保障措施
(一)加强组织领导。成立宿城区住宅小区物业管理工作领导小组，区政府分管区长任组长，区住建局、公安分局、城管分局、物价局、市场监督管理局、财政局等部门及各街道(乡镇)为成员单位，统筹解决物业管理工作中的难点问题，领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，负责统筹日常工作。
(二)加大资金投入。为解决部分老旧(安置)小区物业管理征缴标准低、低收入困难人群多、管理难度大等问题，区财政自20**年起，对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区(交付使用满15年)，按建筑面积每月0.15元/平方米予以政策补助。
(三)加强宣传引导。各街道(乡镇)、各单位应通过多种形式，加大物业管理法规宣传力度，引导住户树立“花钱买服务”的消费观念，协助物业服务企业收取物业服务费用，破解长期欠费问题，形成良好的物业管理氛围。
(四)完善考核机制。建立“区、街道(乡镇)、社区”三级住宅小区物业管理考核网络。区政府将住宅小区物业管理工作纳入全区目标管理考核，并每年设立300万元专项资金，对各街道(乡镇)物业管理工作进行考核奖惩，促进小区物业管理水平稳步提升。
篇3：黑龙江省关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见（2017年）
关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见(20**)
黑建规范〔20**〕1号
各市(地)、县(市)房产局(住建局、城管局)、大庆市城管委，省农垦总局、森工总局住建局：
为规范物业管理，提升服务水平，改善人居环境，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)等法律法规，结合我省实际，现就加强和规范全省物业管理工作提出如下指导意见：
一、指导思想
认真贯彻党的十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以法制为统领，以改革创新为驱动，以服务业主为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，提高认识、强化措施，着力加强制度建设，完善服务标准规范，健全监督管理体系，建立信用管理体系，推动行业自律，强化事中事后监管，提升物业服务品质和物业管理水平，着力构建管理规范、服务优质、竞争有序、健康发展的物业服务业体系。
二、发展目标
到20**年底，全省建立和完善物业服务管理法规政策体系、行业服务标准体系和网格化管理体系，物业市场发育程度和物业管理水平明显提高。
(一)健全物业管理法规体系。20**年底前，具有立法权的设区城市全面启动物业立法工作，其他市、县加快制定《物业管理办法》或《物业管理实施细则》，力争到20**年底，各市、县普遍建立健全物业管理法律法规体系，依法依规规范物业管理。
(二)建立物业服务质量考核机制。20**年底前，各市县制定出台物业服务质量考核标准，物业行政主管部门指导街道、社区定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核，到20**年底，各市县实现年度考核全覆盖。不断提升物业服务水平，依法解决物业服务纠纷，物业服务群众满意度明显提高。
(三)建立企业经营信用管理体系。20**年底前，全省所有物业服务企业建立完善企业诚信档案，各市县要建立物业服务企业信用信息平台，实现企业信用信息情况公开。
(四)物业服务覆盖面持续扩大。不断加大物业服务覆盖面，到20**年底，设区城市住宅物业服务覆盖率达到90%以上，其他县(市)物业服务覆盖率达到85%以上。
三、规范管理内容
(一)加快建立物业管理体系
1、健全完善管理体系。各地要按照属地管理、重心下移的原则，逐步建立“市、区、街道、社区”四级物业服务管理体系，充分发挥街道和社区在物业管理中的积极作用。
2、落实管理职责和义务。各市、县政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定和落实扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。街道办事处和乡镇人民政府要切实加强对本辖区内物业管理的指导、协调和监督，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理工作，社区居民委员会应当积极参与并发挥主要作用。各市、县人民政府物业行政主管部门要切实履行物业管理的监督管理职责，其他有关行政主管部门依法按照各自职责，做好物业管理的相关工作。
3、建立联席会议制度。街道办事处、乡镇人民政府应有专职人员负责辖区内的物业管理工作，建立由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理与社区管理相关事宜，依法解决物业企业和业主委员会等有关单位不依法履行职责等问题。
4、建立物业服务纠纷速裁、调解工作机制。充分发挥行政和司法速裁、调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，鼓励市县政府在街道办事处设立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及时受理物业纠纷，简化工作程序，提高仲裁效率。
5、发挥行业自律作用。加强物业服务行业协会建设，扩大行业协会覆盖面，强化行业协会自我建设、自我发展和自我约束能力。各级物业行业协会要制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。
(二)明确物业管理区域以及相关配置
1、物业管理区域划分的原则。物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。
2、物业管理区域备案管理。建设单位应当在商品房预售或现售前，向物业所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处或乡镇人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。
3、配套建筑与设施设备管理。物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权
文章属登记手续，不得擅自改变用途。
4、物业管理用房的面积标准、功能和位置。各市、县要依法设定物业管理用房建设面积标准。建设单位应当按照规定在住宅物业管理区域内配置能够满足物业管理需求的物业管理用房，并无偿移交物业管理用房。业主委员会用房在物业管理用房中调剂。物业管理用房应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供电、供热以及通风、采光等使用功能。
5、物业管理用房的保障措施。城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业管理用房。物业管理用房产权归全体业主，未经业主大会同意，不得改变其用途。
6、配套建筑的权属。按照规划要求在物业管理区域内配套建设的幼儿园、休闲健身用房等，应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权证明文件，并优先为业主提供服务。
(三)加强业主、业主大会及业主委员会建设
1、业主及其权利义务。房屋的所有权人为业主。因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。业主可以委托代理人参加业主大会会议;委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。
2、首次业主大会会议的召开条件。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(1)交付房屋建筑面积超过建筑物总面积50%的;
(2)交付房屋套数超过总套数50%的;
(3)前期物业服务合同依法解除或合同期限即将届满的。
3、首次业主大会筹备组的组建。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会筹备组。筹备组由业主、建设单位、街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组成员人数应当为七人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组应当自组建之日起七日内，将成员名单在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调处理。
4、首次业主大会筹备组的职责。首次业主大会筹备组履行下列职责：
(1)确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容;
(2)拟定业主大会议事规则草案、管理规约草案和业主委员会工作规则草案;
(3)确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(4)拟定选举办法草案，核查业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人资格，并确定候选人名单;
(5)确定首次业主大会会议表决规则;
(6)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对上述规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对前款第二项至第五项规定的内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
5、业主委员会委员有关规定。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：
(1)具有完全民事行为能力;
(2)遵守有关法律、法规;
(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(5)具有一定的组织能力;
(6)具备必要的工作时间。
业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。业主委员会委员资格的终止，按照国家有关规定执行。
6、业主委员会成立日期和业主大会议事规则、管理规约生效时间。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期，并应当自成立之日起十日内在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员和候补委员名单。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。
7、业主委员会的改选。业主委员会不能正常开展工作的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议，依法改选。
8、建设单位配合筹备首次业主大会会议的义务。建设单位应当将房屋交付情况及时报送街道办事处或乡镇人民政府，并按照街道办事处或乡镇人民政府的要求，提供筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域划分，建筑物、构筑物、配套设施设备、相关场地明细，业主名册，建筑规划总平面图，以及物业管理用房配置等相关材料。筹备召开首次业主大会会议所需费用，由建设单位承担。
9、业主组织的工作经费来源。除首次业主大会会议外，支持鼓励实行工作经费和工作补贴，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补助，可由全体业主分摊，或从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当每年在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补助的筹集、管理和使用情况。
10、社区居民委员会与业主组织的指导和监督关系。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，接受其指导和监督，共同做好与物业管理有关的社会管理工作。
11、鼓励实行业主组织职责临时代行工作机制。具备成立条件但未成立业主大会，经街道办事处或乡镇人民政府指导后仍
文章不能成立业主大会的和不具备成立业主大会条件的住宅物业管理区域，鼓励街道办事处或乡镇人民政府指定社区居民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责，并接受街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督。
12、鼓励实行业主小组的业主组织管理模式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：
(1)推选业主代表参加业主大会会议;
(2)决定本幢、单元范围内住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(3)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
(四)加强前期物业管理
1、前期物业服务企业的选聘。建设单位应当在商品房预售或现售前，通过招投标方式选聘信誉好的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人不足三人或建筑物总面积在二 万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘信誉较高的物业服务企业。
2、前期物业服务合同。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，将前期物业服务合同、临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案材料及时转告街道办事处或乡镇人民政府。
3、前期物业服务费用的承担。前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用，由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。
4、新建住宅物业交付条件。新建住宅物业具备下列条件后，建设单位可以办理物业交付：
(1)建设工程竣工验收合格;
(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具;
(3)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;
(4)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;
(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;
(6)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;
(7)法律、法规规定的其他条件。
5、前期物业服务企业参与住宅物业开发建设。前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设，对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与住宅物业管理有关的建议。建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。
6、前期物业的承接查验。物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，查验记录由双方参加查验的人员签字确认。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门备案。住宅物业专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出;业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当承担维修责任。
(五)强化物业服务管理
1、物业服务企业选定和物业服务合同。选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案的物业服务合同及时转告街道办事处或乡镇人民政府。物业服务企业在物业服务合同内容之外的服务项目和内容，涉及到全体业主的，应当经全体业主表决同意，并约定相关收费标准。
2、物业服务内容和物业服务企业履约义务。物业服务内容主要包括下列事项：
(1)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
(2)公共区域环境卫生的维护;
(3)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(4)公共绿化的维护;
(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;
(6)物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理;
(7)物业档案的保管;
(8)物业服务合同约定的其他物业服务事项。
物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量，全面履行服务义务。
3、物业服务项目经理。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示项目经理姓名和联系方式。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目经理;要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域显著位置公示。
4、物业服务收费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费可以采取菜单制、包干制或酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。具体收费办法由我厅配合省价格行政主管部门另行制定。
5、安全隐患的防范和消除。物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取防范措施，并及时消除安全隐患;物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知管理单位，管理单位应当及时消除安全隐患。不及时消除的应当向政府主管部门报告。
6、物业服务合同解除和续聘
文章。物业服务合同任何一方当事人可依法提出解除物业服务合同，物业服务企业在物业服务合同未到期时不得擅自解除合同，业主在物业服务合同有效期间提出解除物业服务合同的，应当经专有部分占建筑面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。解除物业服务合同除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外，还应当履行通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知，并在物业管理区域显著位置公示。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。
7、物业服务交接。业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕移交手续，退出物业管理区域;退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。被解聘的物业服务企业应当与业主委员会，或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：
(1)移交物业档案;
(2)移交占用的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产;
(3)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;
(4)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务仍对双方具有约束力。
8、物业管理移交监管。物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督。对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在地县级物业行政主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。
9、诚信履约监督机制。县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。
10、纠纷处理方式。业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷，可以向街道办事处、乡镇人民政府或县级以上物业行政主管部门投诉或申请调解，也可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。
11、业主自行管理。各市、县政府应当把业主自行管理纳入监管范围。经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。业主自行管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式等事项，由业主共同协商确定。业主自行管理的，业主委员会应当按照约定的期限在物业管理区域显著位置公示服务费用的收支情况;未约定期限或约定不明的，应当每半年公示一次。业主对收支情况提出询问的，业主委员会应当及时答复。
(六)加强老旧住宅的改造和管理
1、老旧住宅改造。设区的市、县级人民政府应当编制和实施老旧住宅和弃管楼改造规划，有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差和多层楼房需要加装电梯的老旧住宅(弃管楼)进行改造，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制。老旧住宅的范围，由设区的市、县级人民政府确定。市县政府可以采取市场化运作方式，引进有实力的大型企业参与老旧小区综合改造。
2、配建经营用房和设备。改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房、经营用房和加装电梯。经营用房的经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。
3、老旧住宅物业管理。未选聘物业服务企业管理或未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地物业行政主管部门可以选择信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳物业服务费。老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。
4、政府保底服务。对无人管理的老旧小区和改造完后仍无人接管的，市县政府要“兜底”服务，以购买服务方式指定物业服务企业或将公益岗位分配给指定的物业企业或街道、社区，为弃管小区提供保洁、维修等基本物业服务，保障群众正常生活。
(七)严格物业的使用与维护管理
1、物业使用与维护的一般要求。业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会决定，不得有下列行为：
(1)擅自改变物业规划用途、设计用途;
(2)损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构;
(3)违法搭建建筑物、构筑物;
(4)擅自改变、破坏房屋外貌;
(5)非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;
(6)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或超负重物品;
(7)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;
(8)制造超过规定标准的噪音、振动、异味;
(9)影响其他业主正常采光、通风;
(10)任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物;
(11)擅自摆设摊点、占道经营;
(12)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(13)违反规定饲养动物;
(14)法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。
发生上述行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。
2、物业共用部位等的经营收益。利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营的收益，属于全体业主，可以由业主委员会或物业服务企业负责管理，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，并应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。
3、临时占用物业共用部位。
文章施工单位临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，应当与业主委员会或物业服务企业签订施工协议;进入业主专有部分施工的，应当征得业主同意。施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划，按照施工协议施工，并采取安全保障措施。施工结束后，物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。
4、房屋装饰装修。业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为、注意事项，并进行现场监督。除垃圾清运费外，物业服务企业不得收取其他任何费用。业主违反房屋装饰装修或安全使用规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正;经督促不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。
5、停车管理。占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，经营收益属于全体业主。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道，不得占用在空间范围和地面覆盖材料等方面不具备停放车辆条件的道路和场地，不得影响其他车辆和行人通行。工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放，但因工程建设或设施设备维修等确需停放的除外。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。
6、物业维护配合义务。物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当配合;因其妨碍维修、养护、更新和改造，给其他业主、物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。
7、有特定要求的设施设备的维护。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。
8、二次开发、改造要求。住宅物业需要使用共用部位进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
9、应急维修机制。住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域发生下列危及住宅物业或人身、财产安全，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的，物业服务企业应当及时组织应急维修：
(1)屋面渗漏的;
(2)电梯严重故障的;
(3)楼体外立面脱落或有脱落危险的;
(4)危及住宅物业或人身、财产安全的其他情形。
物业服务企业未及时组织应急维修，或未选聘物业服务企业的，业主委员会或相关业主应当组织应急维修。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，应急维修费用应当经设区的市级或县级人民政府确定的代管机构审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支;住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应急维修费用应当经业主委员会审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的，由负责管理该资金的部门审核后列支。
10、专有部分事故防范措施。专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务企业，并与物业服务企业对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
11、物业档案。物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息;业主自行管理的，业主委员会履行保管义务。
12、相关部门监管职责。市、县人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动的监督管理行政主管部门，并依法公示。负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。
四、强化组织保障
(一)成立协调推进机构。县级以上人民政府要建立由住建部门(物业主管部门)牵头，公安、民政、司法、财政、税务、人社、工商、法制办、质监、安监、物价、信访等部门和单位参加的强化物业服务管理、促进行业健康发展的联席会议制度，定期召开会议，加强对物业行业发展的统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在物业主管部门。联席会议各成员单位要按职责分工，各司其职、密切配合，共同推进本地物业管理水平和物业服务质量的提升。
(二)强化属地政府责任。各市、县(市、区)政府要按照本《意见》精神，加强对物业服务业发展的统筹规划，加快完善物业管理法律法规体系，完善相关配套政策，制订落实更加具体的扶持政策，促进物业服务业持续健康发展。各地要把提升物业服务管理水平纳入本地政府工作目标责任考核体系，确保各项工作落实到位。
(三)加大规范整治力度。各地物业行政主管部门要强化事中事后监管，加大规范整治力度。严格履行招投标程序，前期物业和成立了业主大会小区重新选聘物业的，均应采取招投标方式公开选聘，加大违反招投标行为的查处力度，规范市场准入。加大物业服务质量考核力度，定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核评分，将考核评价情况进行通报和公示。强化物业市场监管力度，采取 “双随机、一公开”的方式，加大对物业服务企业违法违规行为以及超越职权管理行为的查处力度，不断整治和规范市场主体行为。强化企业违规收费行为的清理整治力度，联合物价主管部门开展物业服务企业非法侵占本应属于广大业主所有的，利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营收益，以及借规范管理之故违规收取或高价收取门禁卡、电梯卡等行为的整治行动，维护业主权益。强化信用管理，及时将企业信用情况在政府主管部门网站进行公示，对被列入“黑名单”的企业，实施“黑名单”企业清退制度。
(四)加强舆论正确引导。各地要切实加强舆论引导，通过专栏、专题报道、以案说法等多种渠道、多种方式普及物业知识及法律法规，大力宣传物业服务业的重大意义，促进全社会物业服务管理法规意识，营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。各级物业主管部门要积极与新闻宣传部门沟通，建立舆情应急机制，引导各类新闻媒体坚持正面宣传为主，客观公正报道物业服务纠纷事件，强化广大业主依法理性维权意识，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。
黑龙江省住房和城乡建设厅
20**年6月2日
篇4：太原市物业管理条例
山西省太原市人大常委会
（20**年3月30日山西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过）
山西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十七次会议审议了太原市第十三届人民代表大会常务委员会第四十五次会议于20**年12月14日通过的《太原市物业管理条例》，决定予以批准。
太原市物业管理条例
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业管理应当坚持政府监管、专业服务、业主自治的原则。
第四条 市房产主管部门负责本市物业管理活动的指导、监督和管理工作。
县（市、区）房产主管部门按照规定职责具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理工作。
发展与改革、经济与信息化、住房和城乡建设、城乡管理、公安、财政、审计、城乡规划、环境保护、园林、人民防空、市容环卫、工商行政管理、质量技术监督等部门按照各自职责，做好物业管理的相关工作。
第五条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作。
社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理活动。
第六条 建立物业服务第三方评估制度。业主委员会、开发建设单位、物业服务企业可以依照约定委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准、调价费用测算、消防安全和物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定进行评估，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第七条 物业服务行业组织应当加强行业自律，协助有关部门调解处理物业管理纠纷，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。
第二章 物业管理区域
第八条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共有设施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素。
第九条 新建房屋出售前，开发建设单位应当将房产主管部门确定的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并按照规定向市房产主管部门备案。
已投入使用但尚未备案的物业管理区域，由县（市、区）房产主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府征求相关业主意见并公示后确定，并按照规定向市房产主管部门备案。
第十条 县（市、区）房产主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、开发建设单位以及其他需要载明的事项。
第十一条 开发建设单位应当在物业管理区域内按照规定配置建设物业管理用房（包括业主委员会工作用房），满足物业管理的使用。
新建物业项目的开发建设单位应当在项目首期开发阶段按照规划技术标准，明确配置物业管理用房的位置、面积。物业管理用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则，并具备通风、采光条件及水、电、暖等基本使用功能。
第十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议。
物业服务企业接受前款委托的，可以向委托单位收取手续费等费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
第十三条 开发建设单位应当在新建物业项目依法交付使用后三十日内，向前期物业服务企业移交下列资料，并履行移交手续：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业在服务合同终止后十五日内，应当将前款所列资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业，因特殊情况不能移交的，由所属街道办事处、乡（镇）人民政府代为保管。
第十四条 物业管理区域内开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员，应当履行职责，防止资料遗失和信息泄露。
第三章 业
主、业主大会和业主委员会第十五条 房屋的所有权人为业主。
业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。
第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议七日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
第十七条 符合业主大会成立条件的，由该物业管理区域内百分之二十以上的业主依法向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。
街道办事处或者乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起三十日内，组织、指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组人数应当为单数，由业主、居（村）民委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府、公安派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府派员担任。业主成员由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之五十。
第十八条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）确认业主身份和投票权；
（三）拟定管理规约和业主大会议事规则草案；
（四）拟定业主委员会委员候选人条件和选举办法；
（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；
（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
前款规定应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，业主对公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当在收到书面意见之日起七日内决定是否采纳并书面答复。
业主大会成立后，筹备组自动解散。
第十九条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业服务内容和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用物业住宅专项维修资金，制定物业住宅专项维修资金管理制度；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共用部位、共用设施设备的用途；
（九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；
（十）听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告；
（十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；
（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。
决定前款第（六）项、第（七）项和第（八）项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第二十条 业主委员会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府，并按照规定开展换届选举工作。
第二十一条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的；
（三）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等有关费用；
（五）拖欠或者拒不交纳物业服务等有关费用；
（六）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
（七）组织、煽动业主进行违法活动；
（八）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，提请业主大会会议决定终止其委员职务。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）因房屋转让等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（五）连续三次无故缺席业主委员会会议的；
（六）业主大会议事规则约定的其他情形。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十三条 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，书面向业主大会报告工作，接受业主质询；
（三）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；
（五）监督管理规约的实施；
（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（七）其他职责。
第二十四条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
业主委员会不按时移交的，所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令其限期移交。
第二十五条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，工作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
业主委员会应
当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。第二十六条 业主大会可以根据工作需要设立业主监事委员会，具体产生办法、工作职责、所需经费由业主大会确定。
第四章 物业管理服务
第二十七条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标的方式选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。
第二十八条 物业服务企业承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在问题的，应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。
第二十九条 新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下内容：
（一）选聘的物业服务企业；
（二）前期物业服务合同；
（三）临时管理规约；
（四）物业管理区域备案资料；
（五）其他依法应当明示的内容。
第三十条 选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。
业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。
第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：
（一）物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）物业服务费用交纳情况、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等；
（五）其他应当公示的信息。
第三十二条 物业服务项目实行项目负责人责任制。
物业服务企业根据物业服务合同的约定，实施物业管理，收取物业服务费用。物业服务企业可以选聘专业性服务企业承担专项服务业务。
第三十三条 物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：
（一）接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账；
（二）加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理，并委托专业机构进行及时维修养护，协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作；
（三）按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息；
（四）对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，及时向属地相关部门报告；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人；
（二）擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营；
（三）强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品；
（四）物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产；
（五）物业服务企业未按照服务合同约定，擅自退出物业管理区域；
（六）擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动；
（七）违反法律、法规规定的其他行为。
第三十五条 物业管理区域内发生下列情况的，物业服务企业应当及时向相关部门、专业经营单位报告：
（一）建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人以及建筑物安全的；
（二）发生群体性事件的；
（三）发生重大伤亡事件的；
（四）其他应当报告的情况。
有关部门、专业经营单位在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为予以制止或者依法处理。
第三十六条 物业服务企业退出物业服务项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交物业服务用房以及下列资料：
（一）建设单位按照本条例第十三条规定移交的资料；
（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；
（三）物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料；
（四）物业服务期间配置的固定设施设备资料；
（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；
（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；
（七）业主名册等相关资料；
（八）其他应当移交的资料。
第三十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁，经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人不良信用档案。
第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级基准价以及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业管理主管部门统一制定。具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第五章 物业的使用和维护
第三十九条 业主、物业使用人和物业服务企业，使用物业应当遵守有关法律、法规、规章、临时管理规约和管理规约的规定。
第四十条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）违反规定进行装饰、装修，损坏或者擅自改变房屋主体、承重结构和门窗位置；
（二）擅自在建（构）筑物上悬挂、张贴物品或者涂写、刻划；
（三）违法搭建建（构）筑物；
（四）侵占、破坏共用部位和共用设施设备；
（五）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质等危险性物品；
（六）制造超过规定标准的噪音、振动；
（七）擅自在楼道等业主共有区域堆放物品；
（八）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；
（九）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；
（十）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为和侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第四十一条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。
第四十二条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。
物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
第四十三条 利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。
第四十四条 物业管理区域内车位、车库不足的，经百分之二十以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下，经规划部门审核后，可以在物业管理区域内增建车位、车库。
第四十五条 物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。
经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。
第四十六条 开发建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责，有约定的，从其约定；共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担，维修费用由相关业主按照专有部分建筑面积比例分摊。
发生危及房屋使用安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府及相关部门，并组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。
第四十七条 开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前，按照物业总建筑面积以及交存标准向市、县（市）房产主管部门统一交存住宅专项维修资金。物业交付使用时开发建设单位按照专有部分建筑面积以及同一交存标准向业主收取住宅专项维修资金，其余部分的住宅专项维修资金由开发建设单位承担。
物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准。交存标准由市房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市人民政府批准后公布实施。
第四十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。
本条例实施前，业主未交存住宅专项维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照专有部分建筑面积的比例分摊。
第四十九条 住宅专项维修资金由市、县（市）房产主管部门确定的住宅专项维修资金管理机构管理。住宅专项维修资金管理机构所需的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支。
第五十条 在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，申请使用住宅专项维修资金：
（一）电梯故障；
（二）消防设施故障；
（三）屋面、外墙渗漏；
（四）排水设施堵塞、爆裂；
（五）楼体外立面存在脱落危险；
（六）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位持相关专业机构出具的鉴定报告向市、县（市）住宅专项维修资金管理机构提出申请。
没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，由社区居（村）民委员会提出申请。
住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。
住宅专项维修资金管理机构应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。
第六章 保障措施
第五十一条 市、县（市、区）人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第五十二条 市房产主管部门负责制定全市物业管理活动的相关政策措施，研究制定物业服务标准规范。对前期物业服务项目招投标进行管理，负责物业管理区域备案和专项维修资金使用的监督管理。
第五十三条 县（市）房产主管部门确定本辖区内物业管理区域的划分。县（市、区）房产主管部门做好以下工作：
（一）负责物业管理项目备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；
（二）对物业服务企业进行监督检查，开展物业服务质量专项检查；
（三）组织开展物业管理项目调查，建立相关物业管理档案；
（四）指导和监督物业管理纠纷的调解和处理；
（五）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；
（六）法律、法规、规章规定的其他职责。
第五十四条 街道办事处或者乡（镇）人民政府应当做好以下工作：
（一）建立物业管理矛盾投诉调解机制；
（二）指导和监督辖区内业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等活动；
（三）指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；
（四）法律、法规、规章规定的其他职责。
第五十五条 市、县（市、区）相关部门应当按照各自职责，做好以下工作：
（一）发展与改革部门负责信用信息的管理和物业服务收费的监督检查；
（二）经济与信息化部门负责供电企业的监督检查和通讯企业的协调指导；
（三）住房和城乡建设部门负责房屋建筑工程保修期内对开发建设单位履行质量保修责任的监督；
（四）城乡管理部门负责供水、供暖和供气供给的监督管理、检查；
（五）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、宠物饲养、车辆停放、房屋租赁等开展监督检查管理工作；
（六）财政部门负责住宅专项维修资金等的监督工作；
（七）审计部门负责住宅专项维修资金等的审计工作；
（八）城乡规划部门负责物业管理区域内新建、改建建（构）筑物以及加装电梯、增建车位、车库的审核和违法搭建建（构）筑物等的查处；
（九）环境保护部门负责违法排放水污染物、燃煤设施、噪音污染、危险废弃物等的监督检查；
（十）园林部门负责对园林绿地及其附属设施养护管理的监督检查，负责对擅自伐移树木、损毁绿化成果行为的监督检查，负责对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为的监督检查，同时会同相关部门进行依法查处；
（十一）人民防空部门负责人防工程设施违法行为的监督检查；
（十二）市容环卫部门负责对小区垃圾清运等的监督检查；
（十三）质量技术监督部门负责电梯等特种设备的安全监察工作。
第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，依法承担管线和设施设备维修、养
护工作。业主、物业服务企业或者其他管理人员应当予以配合。第五十七条 街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立联席会议制度。
联席会议由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织，社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位人员参加，协调化解辖区内物业管理服务中的矛盾纠纷。
第五十八条 相关单位和个人可以通过政务热线或者有关部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法、违规行为投诉、举报。
有关部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在十日内予以回复。
第七章 法律责任
第五十九条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要物业管理用房的，由县级以上房产主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。
第六十条 开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产主管部门处以五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 开发建设单位不履行保修义务的，由住建部门责令限期改正，按照相关规定予以处理。
第六十二条 开发建设单位、物业服务企业及其工作人员泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的，按照相关法律法规予以处理。
第六十三条 物业服务企业有下列行为之一的，由房产主管部门责令限期改正，依法给予相应的处罚。
（一）将物业服务合同约定的全部服务项目委托给他人的；
（二）擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营的；
（三）物业服务合同终止后，拒绝移交相关资料资产的。
第六十四条 业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的，由房产主管部门责令改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十五条 业主、物业使用人违法搭建建（构）筑物的，由规划部门依法予以处罚。
第六十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第六十七条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）专有部分：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）专有设备：是指门户（户表）以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表设备等；
（三）共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共阳台、疏散通道、安全出口、消防车通道内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室、消防设备用房等；
（四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、电梯、房屋的排水管道、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。
第六十八条 各开发区管辖区域内的物业管理及其监督活动，参照本条例执行。
业主通过选聘其他服务主体按照合同约定或者业主、企事业单位通过自行管理等方式进行物业管理的，参照本条例执行。
第六十九条 本条例自20**年5月1日起施行。
篇5：关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）
嘉兴市人民政府办公室
关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)
嘉政办发〔20**〕25号
各县(市、区)人民政府，市政府各部门、直属各单位：
《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》已经七届市政府第66次常务会议同意，现印发给你们，请认真组织落实。
嘉兴市人民政府办公室
20**年4月12日
(此件公开发布)
关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)
为进一步贯彻落实《浙江省物业管理条例》，加强住宅小区物业服务规范化管理，切实提升服务水平，改善广大业主的居住环境，特制定本实施意见。
一、总体目标
建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。
二、基本原则
(一)条块结合，齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责，健全属地管理机制，充分发挥街道(镇)、社区(村)和业主自治组织的作用，增强工作合力。
(二)多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。
(三)市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。
三、主要措施
(一)加强住宅小区配套设施建设与维护管理。
1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。
2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。
3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。
4.建立维修资金应急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地街道(镇)等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;建设(物业)主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。
5.创新电梯安全管理方式。积极探索引入保险机制，对电梯运行和维保实施风险管理，构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制，保障业主人身和财产安全。
文章来源自 房地产 e 网 > (二)加强对物业服务的监督管理。
1.通过公开招投标方式选聘物业服务企业。进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当按照建设(物业)主管部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。
3.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。
4.加强行业动态检查。加强对物业服务企业的动态检查，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强。建立全市物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案。
(三)加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理。
建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。各级人民政府落实各项政策性奖励措施，鼓励物业服务企业参与老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区的服务。
(四)加强业主委员会建设。
1.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。
2.扩大业主委员会成员组成。业主委员会成员由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会成员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。
3.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应当严格遵守住宅小区业主管理规约，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。
四、保障机制
(一)加强组织领导。
成立全市住宅小区物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市人民政府办公室(法制办)、市督考办、市发展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市国土资源局、市环保局、市市场监管局、市质监局、市综合执法局、市人防办、人行嘉兴市中心支行、嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区、市消防支队、各县(市、区)政府等部门(单位)负责人组成。领导小组下设办公室(设在市建委)，负责研究制定全市住宅小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区也要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。
(二)明确职责分工。
强化各级人民政府及相关部门住宅小区物业管理工作职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。
发展改革(物价)部门负责做好住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，依法查处物业项目擅自提高收费标准以及违规收费等行为。积极建立物业服务价格和物业服务成本、费用相联系的价格动态调整机制。
公安(消防)部门负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为;负责对住宅小区进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。
民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。
司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。
财政部门负责为推动嘉兴市住宅小区物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，做好老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理、以奖代补资金的预算、安排、审核等工作。
国土部门负责对住宅小区内已移交业主委员会的公共物业服务用房、设施设备配套用房等依法办理不动产登记。
环保部门负责对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。
建设部门应当设立专门的物业维修资金(保修金)管理机构，负责研究制定物业行业管理制度和服务标准，建设统一的信息管理平台;负责指导监督物业专项维修资金(保修金)管理、首次业主大会成立及业主委员会换届工作、前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员、物业服务企业日常监督管理等工作的开展;引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备;负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行
文章来源自 房地产 e 网 监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题;负责监督开发建设单位组织各方主体进行竣工验收;负责对住宅小区供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及住宅小区内共有设施设备的移交工作。
综合行政执法部门负责对住宅小区侵占公共绿地、乱搭建、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处，对无证饲养犬类进行监督管理。
人防部门负责对住宅小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库(位)的行为进行查处。
市场监督管理部门负责对住宅小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。
质监部门负责依法实施对涉及住宅小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。
人民银行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。
按照属地管理原则，各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调。
属地建设(物业)主管部门应当积极开展物业管理日常工作，建立日常检查考核机制，对物业服务不到位、整改不到位等情况建立行业通报制度，通过优胜劣汰的机制，提升行业整体水平，并对辖区内街道(镇)及社区(村)的物业管理工作进行指导;其它相关部门按照市有关部门的要求，做好辖区内住宅小区物业管理工作。
街道(镇)要根据本辖区住宅小区物业管理工作实际，建立物业管理工作机构，落实物业管理专职人员，具体负责本辖区的住宅小区物业管理工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;负责协调社区(村)管理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷;负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。
社区(村)落实物业管理协管员，协助街道(镇)指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作。
(三)加强督查考核。
各地要将住宅小区物业管理工作作为重点工作，市住宅小区物业管理工作领导小组定期组织对市级相关部门及各县(市、区)政府进行专项督查，并将督查结果进行通报。
五、附则
本实施意见自20**年6月1日起施行。
文章来源自 房地产 e 网
精彩专栏
