对物业管理前期介入的若干思考

　　随着物业管理的专业化、标准化和规范化,物业管理前期介入势必成为一种趋势,这是搞好物业管理的基础,是物业后期管理顺利运行的关键所在,同时也有利于完善物业的使用功能、确保物业建设质量。

　　维护好开发商、物业管理公司、业主三者的利益,是物业管理前期介入的核心问题,只有三者达成一致,各得其所,才能实现“三赢”。在这个过程中,由于利益的不完全一致性,物业管理公司在与开发商的配合上,还必须注意以下两个问题:

　　一、规划设计方面的问题

　　由于开发商与物业管理公司的立足点不同,开发商往往为了吸引购买者而在景观设计、配套设施上下大功夫,追求气势及效果上的特色作为主要卖点。但在谋求外在“面子工程”的同时,往往忽视了日后管理成本的问题,小区配套设施及环境的定位与居民实际消费能力之间的落差,成为小区管理亏损的主要原因,甚至部分项目设计上的不成熟给后期管理带来诸多矛盾。

　　举例来说,由于国家没有权威性的弱电技术标准,弱电技术更新换代的速度又很快,加之发展商在弱电系统选型、安装中缺乏经验,部分小区弱电系统因此无法正常使用,甚至处于瘫痪状态,无法担负起小区管理和安全技防的作用。而这些弱电系统又往往与业主的日常生活紧密关联,如门禁对讲系统、电梯智能化控制系统等,一旦出现问题,难免会降低业主对物业管理公司管理技术水平的认可程度,引起业主对物业管理公司的不满。如果某项智能化系统还作为小区销售的主要卖点,更会给物业管理公司带来很大的工作压力。

　　又如,有的开发商为了促进楼盘销售,在设计上盲目追求高档次,却一味降低物业管理费的标准,造成了楼盘品质不断提高,维护成本水涨船高,但物业管理费却只降不升的怪现象。物业管理公司为了维持收支平衡,只能减少水景开放时间,甚至停止使用,又造成业主对物业管理公司的误解。

　　由此可见,由于设计人员受所从事专业的限制,基本上是从技术角度考虑问题,对于后期物业管理的成本往往考虑不足。所以,在规划设计阶段,物业管理的前期介入需要使设计人员在设计中考虑到小区设计的合理性、实用性和经济性,从而有效避免因设计不合理,给业主的使用和管理带来不必要的麻烦。

　　对于物业管理公司而言,一味被动接受,往往会造成后期管理成本过高,以至不堪重负。所以,物业管理公司要逐步从事务性的管理转向科学、理性和程序化管理的方向,并主动出击,积极参与物业项目的规划、设计,在工作中大量地积累经验,总结提高。只要物业管理公司的意见实用、有理,真正为物业的管理和保值、增值考虑,就一定能够得到发展商的重视,也进一步体现了物业管理的专业性和价值。

　　二、工程质量方面的问题

　　工程的质量是否过关,与物业管理公司能否进行有效管理休戚相关。由于建筑行业的特殊性,商品房交付使用以后经常出现一些质量问题。一旦房屋质量出了问题,由谁来负责。许多业主的第一反应是找物业管理公司,并与物业管理公司反复交涉,其结果是既过了房屋的质保期,又解决不了实际问题,还和物业管理公司产生了矛盾。作为物业管理公司,直接面对的是广大业主,业主房屋出现问题,物业管理公司应急业主之所急,尽全力帮助业主解决实际问题。但在实际操作中,疑难杂症接踵而来,如房屋墙体裂缝、渗漏、墙体空、墙皮脱落、门窗密闭性差、变形、公用设施设计不合理、质量不过关等问题,使得物业管理公司疲于奔命。因此物业管理公司在介入前期物业过程中,要积极参与工程监理工作,从物业管理的角度协助开发商对工程施工、设备安装的质量进行监控。

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篇2：物业管理前期介入的研究

　　物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前,就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

　　一、物业管理前期介入的理论基础

　　(一)从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性

　　1.物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向

　　在市场经济条件下,每个公司都有自己的经营导向,公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作。所以选择适当的经营导向显得非常重要,决定了企业的生死存亡。房地产企业有以下经营导向可供选择:

　　(1)以生产为导向

　　这类企业专门注重生产,以完成一定量的生产任务为目标,而不注重产品的质量、形式,也不注重产品的销售。在计划经济年代,大部分企业的经验导向都是这种形式。

　　(2)以产品为导向

　　这类企业重视生产的产品,关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或许很完美,但不注重销售,而且也不知消费者是否对产品感兴趣,所以这类企业有一定的局限性。假如它生产的产品有市场需求,由于产品的质量非常优秀,在市场中会很有竞争力;假如消费者对它的产品不感兴趣,尽管产品很完美,在市场中也不能获胜,所以这类企业的经济效益很难确定。

　　(3)以销售为导向

　　这类企业重视产品的销售,运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售来获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系,但是还做得不够,没有按照消费者的需求来生产,而是先生产出产品,再努力地销售给消费者。

　　(4)以营销为导向

　　这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分,确定目标市场;按照目标市场的需求,确定整体营销策略(产品策略、价格策略、促销策略、分销策略等)。使用户满足来实现企业的利润。

　　对以上四种经营导向的特性进行分析,可知以营销为主导的经营导向是比较科学和先进的,被实践证明是有效的。考察我国房地产业的发展,可以更清楚地表明这一点:1992年房地产业刚开始起步时,全国正处于房地产热的阶段,物业供不应求,物业只要开发出来,就能销售出去,获得利润,因为生产越多利润越高,房地产公司都以生产为导向;到了房地产市场开始疲软阶段,房地产公司才开始加强销售,运用各种促销手段实现资金回笼,房地产公司开始走以销售为导向;到了房地产萧条阶段,物业积压很多时,房地产公司才开始考虑市场需求问题,纷纷以营销为导向,以避免空置房的增多。可见,房地产企业为了实现企业经营的社会效益和经济效益,就应该以营销导向作为企业日常运行的准则。营销导向的日常运作如图3-1-1所示。

　　图3-1-1 企业营销导向的日常动作

　　在这里,用户呼声和市场需求处于最重要的地位。它们决定了以后的一切经营行为,是以后经营的出发点和立足点。企业还根据用户呼声、市场需求和本企业的实际情况来制定企业战略。因为只有考虑到用户的呼声和实际需要,才能有市场需求,再结合本企业的实际情况,这样制定出来的企业战略才有实际价值,并且易于在日后经营中得到贯彻和落实。根据用户呼声、市场需求和企业战略,这样才能确定项目,编写项目可行性报告,然后才能筹措资金、开发物业、施工监理.

篇3：让前期介入为后期物业管理开路

　　物业管理是一种针对物业的全过程的管理,它同物业的形成过程,即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点,物业管理一定要有超前性,即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求,充分利用物业管理的专业知识和丰富经验,从物业管理的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,使规划设计更符合使用和管理的要求。

　　一、前期介入

　　物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。 《 物业管理条例 》 规定,房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天,各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而物业管理前期介入的最大好处,就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议,从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。

　　二、前期介入的两个重要作用

　　1、完善规划设计,节省投资成本

　　设计人员在进行小区规划设计时,往往较注重技术规范或技术含量,对于今后是否迎合业户使用要求,是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案,使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置,了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用,从而避免了开发商的不必要、无意义投资。

　　2、提高建造质量,提升维修管理

　　在我国,工程质量不理想已是普遍现象,因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管,是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者,必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段,通过现场踏勘,提供详细的照片资料及顾问报告,明确指出缺陷及质量问题,并提出整改意见,减少了竣工验收中的整改工作量。

　　此外,现代建筑物内的管线错综复杂,虽有图纸,但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外,大部分与管线有关,在前期介入阶段,物业管理人员就可以从图纸开始,全部参与施工过程。

篇4：物业管理前期介入思考

摘要:物业管理公司的前期介入,能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑,依据其丰富的管理经验,为开发商和业主提供前期的专业性服务,使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园,提升物业使用的附加值,形成开发商的新卖点,有利于开发商建造精品物业和房屋促销,更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

一、物业管理公司前期介入的作用

房地产开发商要建精品楼盘,不仅要从地理位置、交通状况、建筑设计、设备选型、材料选用、环境营造、配套设施等方面下功夫,更要有好的物业管理公司。新开发的楼盘将随着物业管理公司的前期介入而得以提升,正规完善的物业管理和服务将促进物业的保值增值,促进房地产企业的房屋销售,房地产企业的社会信誉和品牌知名度也将会随着物业管理水平和服务质量的提升而进一步扩大。

物业管理公司前期介入是指开发商聘请专业物业管理公司或资深物业管理人参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议。一般是从物业管理服务的角度为开发商提出小区规划、房屋设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管甚至房屋销售、租赁等多方面的建设性意见,并制定物业管理方案,以便为日后的物业管理工作打下良好的基础。

以多年从事物业管理和开发商顾问的经验,笔者深深感到了在规划设计之初,专业物业管理人士前期介入的重要性。物业管理公司或物业管理人的提前参与,能有效地避免设计考虑不周带来先天不足或影响今后业主使用功能,使物业更符合业主使用要求。

比如空调外机的定位 , 设计时不能占用阳台或露台,尤其是在南方,会影响业主在阳台和露台上的休闲活动。在成都一个楼盘的设计初期,设计师不听物业管理顾问的建议,坚持要将空调外机定位在阳台上,卖房时有购房人为此不签购房合同,业主装修时坚决不按设计定位安装,不仅造成物业管理公司的管理困难,业主也十分不满,后来不得不重新定位,但又影响了外立面。

开发商的设计师都特别看重外立面,他们都会把它作为自己的作品来对待,但房子是修建给人住的,我们不能只追求立体效果,如不认真考虑其使用功能,再漂亮的外表,也会被业主在装修时改变或破坏,最终达不到我们的主观愿望。因此,设计师不能一味地满足自己的创意,而应该考虑今后的管理和业主的使用。

从物业管理的角度更是这样,同样一个楼盘,笔者给设计师建议 : 水景一定要流动,泵池一定要设在水景的外面,否则水面不清洁,泵不好维护。但这位设计师坚持不采纳,结果修出来的湖,死水一潭,还得物业管理公司来改,造成资源浪费。因此,物业管理公司一定要从管理与运行的角度,为开发商提供多方面建设性意见,引导设计人员优化设计,克服先天缺陷,避免日后再改造完善,造成资源浪费。

从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑,物业管理公司的早期介入,依据其丰富的管理经验,为开发商和业主提供前期的专业性服务时,使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园,提升物业使用的附加值,形成开发商的新卖点,有利于开发商建造精品物业和房屋促销,更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

二、物业管理公司前期介入的内容

1 .项目定位、规划设计、建筑布局、道路交通、人流物流。
 

篇5：物业管理前期介入

浅议物业管理的前期介入 文:李晓林
远达文化大厦,是远达企业精雕细刻的一件作品,是公司今后发展的一个品牌。"以人为本,科学发展,无远不达"是企业倡导的文化和精神,为了更好的体现公司领导的意图,发扬光大企业的文化,为公司今后的发展奠定良好的基础,树立"以服务为宗旨,以经营为手段,以效益为目的"的物业管理理念,把大厦的物业做成高端物业,前期物业管理就显得尤为重要。

前期物业管理分为前期施工介入、前期管理介入。
(一)前期施工介入
从物业管理角度出发对施工、设备安装的质量配合监理方进行全面的临近,发现问题及早解决。如果没有前期设计介入,通过这一阶段介入可以发现设计中的不合理问题,把问题排除在萌芽阶段。
在物业施工建设阶段,按照法定程序虽然有监理单位进行监管,但监理单位与多数开发商一样,往往只注重房子的重大安全质量问题,对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够,另外,开发商与施工商不是一个单位,施工商在施工中采取不负责任报复建筑商的现象也时有发生。随着物业本身档次不断提高,特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现,在安装施工过程中,任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难,给后续的物业管理带来一些难以解决的问题。

(二)前期管理介入
前期管理介入始于物业竣工验收合格后,业主开始入住的时候,而止于业主大会成立,新的物业管理委托合同签定之前。
前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时,物管企业面对的不仅是业主,还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始,设计、施工等问题逐渐显现出来,而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题;此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期,使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋,甚至代开发商、::建筑商受过。本阶段,物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外,首先对员工进行物业管理相关知识培训,使员工们明确本阶段的工作重点,经常同业主取得联系,加强对业主室内装修的监督指导,对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总,并同开发商保持密切的联系,或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系,使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候,得到及时处理和排除。

前期管理介入工作的中心是业主,重点是做好为业主排难解困,对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系;对于室内装修,要加强监督、检查和指导,让业主真正体会到物业管理是为他们着想,是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中,加深业主对物业管理的了解,使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体,而不是相互对立。
作为物业管理企业要十分重视前期管理介入阶段,它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价,而且是高端物业的开路先锋,起到为高端物业排除困扰铺平道路的作用。