福州市物业管理若干规定(2005)

　　福州市物业管理若干规定

　　(20**年8月31一日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过

　　20**年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)

　　第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》,结合我市实际,制定本规定。

　　第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　县(市、区)房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　街道办亨处(乡镇人民政府)负责指导监督日常物业管理活动。

　　第四条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中,享有下列权利:

　　(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议,行使投票权:

　　(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

　　(一)遵守社会公德、业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。

　　物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　第七条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村(居)民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下,根据需要与合理原则划定物业管理区域,逐步实行规范的物业管理。

　　第八条 在一个物业管理区域中,业主入住率达百分之五十以上或者首套房屋交付使用满两年的,经百分之十以上业主或者建设单位书面提议,在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下,由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定,以每平方米为一个投票权数,投票权数累加甘算,不足一平方米的不计算。未售出房屋的建设单位所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十。

　　首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则的规定确定。

　　第九条 物业使用人根据业主的书面委托,可以代理业主行便投票权和物业管理相应的权利和义务。

　　第十条 同一个物业管理区域内业主超过二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)的,可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。

　　同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

　　第十一条 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会每届任期不超过三年,业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作报告业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任,业主委员会委员可以连选连任。

　　在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷;经全体业主投票权三分之三以上决定授权,业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利。

　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会 委员名单等材料向物业所在地的县(市、.区)房地产行政主管部门备案,县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

　　业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。

　　第十三条:在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行直治管理职责,支持村(居民委员会开展工作,并接受其指导监督。

　　村(居)民委员会应当协助有关部门调处业主与业主、业主物业管理企业之间的纠纷。

　　第十四条 物业管理企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。

　　第十五条 物业管理企业的基本权利:

　　(一)按物业服务合同的约定收取费用;

　　(二)劝阻和制止违*公德、业主公约和物业管理制度行为。

　　(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

　　(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷

　　(五)法律、法规规定的其他权利。

　　第十六条 物业管理企业的基本义务:

　　(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业管理服务,建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督;

　　(二)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

　　(三)每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况;

　　(四)合同终止之日起三十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

　　(五)法律、法规规定的其他义务。

　　第十七条 物业服务应当包括下列基本内容:

　　(一)房屋及其附属设施的维修、养护;

　　(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;

　　(三)道路维护,车辆停放秩序管理;

　　(四)安全防范和维护公共生活秩序。

　　第十八条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理;并按照规范签订前期物业服务合同。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第十九条 建设单位在销售物业前,应当制定业主临时公约,并将业主临时公约报物业所在地的县:(市弋区)房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。

　　第二十条 物业管理企业承接物业服务时,建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单,并共同对共用部位、共用设施设备进行查验,具体验收程序和标准按照国家有关规定执行,建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验

　　结束后,双方应当按照规定签订承接验收书。

　　第二十一条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建 筑面积十万平方米以下的按照不少于总建、筑面积千分之四配置,不足五十平方米的,应当按照五十平方米配置;建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时,应当予以核实。

　　按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

　　第二十二条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有:

　　(一)物业管理用房;

　　(二)垃圾集散间、厕所;

　　(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

　　(四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

　　(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

　　第二十三条 利用物业的部分共有部位获取的收益,归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共有部位获取的收益归全体业主所有。

　　获取的收益主要用于补充专项维修资金。

　　第二十四条 车辆在公共停车场所的停放、收费和管理等事 项,前期物业管理期间,可以在前期物业服务合词冲约定,业主大会成立后,由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的,由业主和物业管理企业另行签订保管合同。

　　治安、消防、抢险:、救护、环卫、执法争特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

　　第二十五条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金削等形式约定物业服务费用。

　　物业交付业主前,物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后,物业服务费由业主承担,自物业交付之日起交纳。

　　物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的,应当征得业主同意。

　　第二十六条:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价按有关规定制定,定期公布。

　　物价部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

　　第二十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用,业主使用的向业主收取;物业管理企业使用的向物业管理企业收取;公共使用的由业主分摊。

　　物业管理企业可以接受委托代收前款费用,但不得向业主收取任何额外费用。

　　未经双方约定,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业管理企业收收代付有关费用,不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。

　　第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。

　　第二十九条 物业服务合同终止时,业主委员会与新、旧物业管理企业应当在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组,负责处理物业管理的相关事务,监督旧物业管理企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后旧物业管理企业应当及时退出该物业管理区域。

　　第三十条 移交小组认为清理债权债务有困难时,可以委托有资质的中介机构进行清算,费用由1日物业管理企业、业主按照。职责承担。

　　第三十一条 在国家规定的保修期内:物业的维修由建设单位负责;保修期满后,业主对其专有的部分实施维修、管理,物业管理企业依照本规定对共用的部分设施≮设备负责维修、管理。

　　物业管理企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时,相关业主和使用人应当给予配合。

　　第三十二条 物业管理应当建立专项维修资金制度,专项维修资金属业主所有。

　　物业买受入缴交的专项维修资金,由市、县(市)房地产行政 主管部门指定的银行专户。代为储存;业主大会成立后,房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

　　专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受市、县(市)房地产行政主管部‘门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业 共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用和管理具体实施办法由市人民政府 依照国家有关规定另行制定。

　　第三十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守法律法规的有关规定。

　　第三十四条 在物业管理区域内,对违反物业装饰装修和使用、治安、环境保护、计划生育等法律法规的行为,物业管理企业应当劝阻制止,并及时向有关行政部门报告,有关行政部门应当及时依法处理。

　　第三十五条 违反本规定,物业管理企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备,擅自撤出小区物业管理的,或者原物业管理企业拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域正常物业管理的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令限期改正,逾期仍不改正的,处以五万元以上十万元以下的罚款,并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。

　　第三十六条 违反本规定,物业管理企业未依法备案物业服务合同,由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令限期报送备案,逾期不报送备案的,处以五千元以上一万元以下的罚款。

　　第三十七条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限,侵害业主合法权益,造成损失的,应当承担相应的法律责任。

　　第三十八条 违反本规定,建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令其限期重新制定,逾期仍不改正的,处以五千元以上五万元以下的罚款。

　　第三十九条 违反本规定其他规定的,依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚。

　　第四十条 本规定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：成都市物业管理区域秩序维护暂行规定(2006年)

　　成都市物业管理区域秩序维护暂行规定(20**)

　　成物协〔20**〕10 号

　　各会员单位、协会各部门：

　　为进一步规范物业管理秩序维护行为,加强行业自律，提高我市物业管理区域公共秩序维护工作水平，构建文明、安全、和谐的物业管理区域，根据国务院《物业管理条例》、《企事业单位内部治安保卫条例》等相关法规政策规定，我会制定了《成都市物业管理区域秩序维护暂行规定》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我会联系。

　　附：成都市物业管理区域秩序维护暂行规定

　　二OO六年八月十八日

　　附：

　　成都市物业管理区域秩序维护暂行规定

　　第一条 为加强我市物业管理区域公共秩序维护工作，切实维护公民的合法权益和人身、财产安全，根据国务院《物业管理条例》和《企事业单位内部治安保卫条例》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条 在本市行政区域内从事物业管理区域秩序维护的，适用本规定。

　　第三条 本规定所称物业管理区域秩序维护(以下简称“秩序维护”)，是指业主选聘物业管理企业，双方依据物业服务合同为维护物业管理区域内公共秩序而实施的防范性、服务性安全保卫活动。

　　第四条 本规定所称物业秩序维护员，是指受聘于物业管理企业，按有关规定、行业规范(标准)或物业管理企业规章制度，具体实施维护物业管理区域公共秩序的工作人员。

　　第五条 物业秩序维护员来源：

　　(一)从合法保安机构聘请的专业保安人员;

　　(二)退役、复员军人;

　　(三)城镇再就业人员;

　　(四)农村剩余劳动力转移人员;

　　(五)其他来源。

　　行业提倡物业管理企业从合法保安机构聘请专业保安人员，担任秩序维护任务。

　　第六条 物业秩序维护员应符合以下条件：

　　(一)初中以上文化程度;

　　(二)身体健康，品行端正，作风正派，具备执行行业服务规范(标准)的基本条件;

　　(三)具有完全民事行为能力，无精神病史;

　　(四)遵守法律法规规定，无违法犯罪记录;

　　(五)依法规定的其他条件。

　　第七条 市物业管理协会建立全市统一的物业管理区域秩序维护员名册(以下简称名册)，并予以公告，供社会监督、选择。

　　申请成为名册成员的，应当参加全市统一的培训、考核;经考核合格的，由市物业管理协会纳入名册监督管理并出具名册证明。

　　名册证明是物业秩序维护员的执业证明之一，由本人保管和使用。

　　第八条 物业秩序维护员应积极配合房产管理部门和公安机关对物业秩序维护的指导和监督工作。

　　市物业管理协会建立物业秩序维护员执业信用档案，对其优良行为、不良行为报请市房产管理部门记入信用档案，予以公示;对表现优秀的物业秩序维护员，报请市房产管理部门纳入我市物业管理专业人才库统一管理。

　　物业秩序维护员执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。

　　第九条 物业管理企业选聘物业秩序维护员时，可核查拟聘人员在名册中的相关记载。

　　第十条物业管理企业应当自聘用名册成员之日起30日内，持物业秩序维护员名册证明、身份证、照片、双方签订的物业秩序维护服务合同复印件等向市物业管理协会办理备案手续。

　　物业管理企业将物业管理区域内的物业秩序维护专项委托给合法保安机构的，物业管理企业持双方签订的物业秩序维护专项委托合同向市物业管理协会备案。

　　第十一条物业秩序维护员因故离职的，物业管理企业应将物业秩序维护员服务期间的执业情况及离开原因，以书面形式报市物业管理协会、区(市)县片会。

　　第十二条 物业秩序维护员的着装、标识在本市行政区域内实行统一，不得着仿警服。

　　非合法保安机构监督管理的，不得称保安人员、穿着保安服装。

　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第十三条物业秩序维护员应当履行下列职责：

　　(一)严格执行行业服务规范和物业秩序维护员服务行为规范，维护业主在物业管理中的合法权益;

　　(二)协助业主、街道办事处、社区居委会、有关主管部门和公安机关，共同做好物业管

　　理区域安全防范工作;

　　(三)向业主、使用人宣传安全防范、公共秩序维护等的法规政策和相关知识;

　　(四)落实防火、防盗、防爆、防破坏等治安防范措施，发现物业管理区域内存在治安隐患，应当迅速向有关行政管理部门报告，并采取临时防制措施;天下房地产法律服务网编辑出版

　　(五)对发生在物业管理区域内的违法犯罪行为等立即采取措施予以制止，及时报告公安机关及有关部门，并保护现场和协助救助、调查，对现行违法犯罪嫌疑人应当扭送公安机关处理，预防、发现、制止影响物业管理区域公共秩序的行为;

　　(六)按规定做好物业管理区域内犬只管理的相关工作;

　　(七)实施物业服务合同约定的其它物业秩序维护服务。

　　第十四条 物业秩序维护员不得有下列行为：

　　(一)剥夺、限制公民人身自由;

　　(二)搜查他人携带物品或者扣押他人证件、财产;

　　(三)侮辱、殴打他人或者唆使殴打他人;

　　(四)阻碍国家机关工作人员依法执行公务;

　　(五)工作时间内为业主、使用人或本单位追索各类债务或者解决劳务纠纷;

　　(六)侵犯服务对象的商业秘密或个人隐私;

　　(七)擅离职守或酒后执勤;

　　(八)其他违反法律法规规章政策的行为。

　　第十五条 物业秩序维护员在受聘服务期内，经认定有下列情形之一的，由市物业管理协会注销其名册成员资格并记入其信用档案中：

　　(一) 不能执行行业服务规范，履行规定职责的;

　　(二)因服务失职，造成重大事故或严重不良影响的;

　　(三)利用服务条件，侵犯业主、使用人、物业管理企业等的合法权益的;

　　(四)对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的;

　　(五)一年内经查属实被业主、使用人投诉在5次以上或对同一事项重复投诉3次以上的;

　　(六)在受聘从事物业秩序维护服务合同期内，被媒体负面报道2次以上情况属实，影响重大的;

　　(七)其他应予注销名册成员的情形。

　　第十六条 物业秩序维护员被注销名册成员的，自注销之日起两年内，物业管理企业一般不得聘请其从事物业管理服务活动。

　　第十七条 物业管理企业应当履行下列物业秩序维护职责：

　　(一)接受物业管理相关主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导、监督;

　　(二)按规定聘请物业秩序维护员，加强对物业秩序维护员的日常教育和管理;

　　(三)结合实际依法建立健全并落实物业管理区域内各项物业秩序维护管理制度，组织物业秩序维护员参加全市统一的专业培训;

　　(四)执行成都市物业管理区域公共安全防范指导意见;依据(前期)物业服务合同组织实施防火、防盗、防爆、防破坏等安全防范活动，定期开展安全防范演练;

　　(五)依法配置必要的安防器材，并依照(前期)物业服务合同对物业管理区域内配置的安防设施设备和器材进行检查、维护和保养，确保其完好有效;

　　设置有安全防范手段的，应当向物业所在地公安机关备案，接受其指导和监督;

　　(六)根据受聘提供物业服务的物业管理区域的实际情况，对无自动安防设施的物业管理区域出入口等重点部位，配备必要的物业秩序维护员;

　　(七)依法履行物业秩序维护服务中的报告、配合、劝阻和制止义务;

　　(八)定期在受聘提供物业服务的物业管理区域开展安全防范检查，及时发现并消除安全隐患;同时根据有关主管部门下达的整改要求，及时整改;

　　(九)按规定、约定协助搞好物业管理区域的消防管理工作;

　　(十)根据物业服务合同约定做好其它物业秩序维护服务。

　　第十八条 物业管理企业应当制定包括日常防范和应急预案在内的公共区域安全防范方案，其主要内容应当有：

　　(一) 公共区域安全防范的范围;

　　(二)公共区域安全防范的责任;

　　(三)公共区域安全防范的措施;

　　(四)公共区域安全防范的效果评估和检查考核。

　　第十九条 物业管理企业应当加强对物业的养护和维修，定期检查消除隐患;对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标识，告示注意事项，明确禁止行为;并对下列部位强化防范措施：

　　(一)水景、亲水平台：标明水深，照明及线路应有防漏电装置。

　　(二)儿童娱乐设施、健身设备：由生产企业在醒目位置设置使用说明标牌，注明使用方法、生产企业名称，提供质保承诺和维修电话。

　　(三)假山、雕塑：标明禁止攀爬等行为。

　　(四)楼宇玻璃大门：有醒目的防撞条等防护措施及警示标识。

　　(五)电梯：设有安全使用和故障注意事项的标识，维修养护时应设置围护措施。

　　(六)电表箱、消防箱：保持箱体www.pmceo.com、插销、表具和器材完好，设置警示表识。

　　(七)水箱、水池：加盖或加门并上锁。

　　(八)窨井、化粪池：保持盖板完好，维修养护时应设置围护和警示标识。

　　(九)垃圾堆放：规定生活和建筑垃圾分类堆放，建筑垃圾实行袋装化。

　　(十)挖沟排管：标明

　　施工期、设置围护和警示标识。

　　(十一)脚手架：确保稳固、警示标识明确、行人出入口有防护、底挡笆牢靠。

　　第二十条 物业管理企业对需业主、使用人自我检查防范的，应当予以告示，对雨蓬、花架、晾衣架、空调室外机架等部位和阳台搁置物、悬挂物等行为，进行安全警示。

　　第二十一条 物业管理企业应当根据实际情况的变化及时修订物业管理区域内的公共区域安全防范方案，对安全防范应急预案进行全面检查、调整完善，明确安全防范应急处理程序。

　　第二十二条 物业管理企业应当组建安全应急防范抢险预备队伍，每年组织开展安全防范知识培训和对突发事件处理的实战演练，并结合所在物业管理区域实际，配备常用应急抢险器材，平时加强检查和补充，防止失效。

　　第二十三条 物业管理企业应当加强对公共区域安全防范重点部位的日常巡查，发现问题及时整改，不留隐患。

　　第二十四条 市物业管理协会对物业管理企业未能履行(前期)物业服务合同导致业主人身、财产安全受到损害的，在给予及时通报批评的同时，报请主管部门予以不良行为记入其信用档案中。

　　市物业管理协会可定期会同有关部门组织力量加强对物业管理区域安全防范工作的检查和指导，对发现的安全隐患加强督促，限时整改。

　　第二十五条 本规定由市物业管理协会解释。

　　第二十六条 本规定自20**年9月1日起施行。

篇3：台州市城市住宅小区物业管理规定(1998年)

　　市政府令第52号

　　颁布日期:1998-11-18

　　第一章 总则

　　第一条 为加强城市住宅小区的物业管理,维护住宅小区的生活秩序,为居民创造整洁、文明、安全的居住环境,明确业主、物业管理企业和业主大会的权利与义务,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。

　　第二条 本规定适用于本市行政区域内城市住宅小区物业管理。

　　第三条 物业管理按照专业服务与业主自治相结合,行业管理与属地指导相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、规模型管理。

　　住宅小区物业管理应积极创建全国和省级物业管理示范、优秀小区和先进小区。

　　第四条 新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本。http://www.pmceo.com/

　　第五条 台州市建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门。县(市、区)建设行政主管部门主管辖区内住宅小区的物业管理工作。其主要职责是:

　　(一)根据有关物业管理的法律、法规和规章,制定具体的实施细则;

　　(二)负责物业管理企业的资质管理;

　　(三)监督和检查住宅小区房屋维修专项资金的缴纳、使用;

　　(四)负责物业管理专职人员的培训;

　　(五)负责住宅小区物业管理创优评比工作。

　　公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。

　　街道办事处(居民委员会)应积极支持住宅小区实施物业管理。

　　第二章 住宅小区物业管理机构

　　第六条 住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时,建设行政主管部门应当会同住宅小区开发建设单位、所在地街道办事处负责组建住宅小区业主委员会并召开第一次业主大会或第一次业主代表大会。

　　第七条 业主大会由住宅小区的全体业主组成;业主代表大会由每个住宅单位推选业主代表一人组成。

　　第八条 业主大会或业主代表大会是业主行使物业管理权利的机构。业主大会或业主代表大会行使下列权利:

　　(一)推选产生业主委员会;

　　(二)批准业主委员会章程;

　　(三)通过或修改业主公约;

　　(四)批准住宅小区物业管理计划;

　　(五)监督业主委员会的各项工作;

　　(六)决定其他有关业主权益的重大事项。

　　业主大会或业主代表大会决定问题,以组成人员的过半数通过。

　　第九条 业主委员会由业主代表和居民委员会等有关方面人员组成。其中,业主代表的比例不低于百分之八十。

　　业主委员会组成人数根据住宅小区规模确定,一般不得少于五人。业主委员会推选主任、副主任主持日常工作。

　　业主委员会决定问题,以组成人员的三分之二通过。

　　有条件的业主委员会可聘请建设行政主管部门、供水、供电、通讯等部门和公安派出所等有关单位人员担任顾问。

　　住宅小区已设立居民委员会的,业主委员会可以与居民委员会合署办公。

　　第十条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集和主持,每年至少召开一次;经业主委员会或百分之十以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。涉及全体业主利益的重大问题,业主委员会应提请业主大会或业主代表大会讨论决定。

　　第十一条 业主委员会是业主行使业主管理权利的日常办事机构,其工作职责:

　　(一)维护业主的合法权益;

　　(二)制订业主委员会章程和业主公约;

　　(三)决定选聘或续聘物业管理企业,负责签订物业管理委托合同;

　　(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

　　(五)监督物业管理企业履行物业管理合同;

　　(六)定期向业主大会或业主代表大会报告工作,并接受监督;

　　(七)督促落实业主对物业管理的意见和要求;

　　(八)协助物业管理企业落实各项管理措施;

　　(九)接受当地政府、建设行政主管部门、街道办事处及各有关专业管理部门的监督、指导;

　　(十)督促业主及使用人遵守业主公约及其他有关规定。

　　第十二条 业主公约对全体业主具有约束力。

　　业主公约按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。

　　第十

　　本文提要：新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本.公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。

　　三条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定,不得与国家法律、法规和政策相抵触。

　　第十四条 物业管理委托合同应包括以下主要内容:物业管理的事项、标准、权限、期限、收费标准及收取办法、双方权利和义务、违约责任、合同期满财产和技术资料的移交等条款。

　　物业管理委托合同按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同应报所在地县级建设行政主管部门备案。

　　第十五条 物业管理应提前介入住宅小区的前期管理,在核发建设工程用地许可证时,由建设行政主管部门征询开发建设单位意见,确定一家具备相应资质的物业管理企业开展前期管理,并与开发建设单位签订物业管理合同。前期物业管理所需费用由开发建设单位负责。

　　住宅小区经综合验收并交付使用后但入住率不到50%的,由已确定的物业管理企业继续实施物业管理。物业管理成本的不足部分由开发建设单位负责。

　　业主委员会成立后,由业主委员会决定物业管理企业的续聘或改聘,在同等条件下应优先续聘先前已实施管理的物业管理企业。

　　第十六条 住宅小区开发建设单位应通过批准该建设项目的县级以上建设行政主管部门向该住宅小区业主委员会移交下列住宅小区工程建设技术资料:

　　(一)住宅小区规划图、竣工总平面图;

　　(二)单位建筑、结构、设备竣工图;

　　(三)住宅小区地下管网竣工图;

　　(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;

　　(五)住宅小区竣工综合验收资料;

　　(六)物业管理所必需的其他工程建设技术资料。

　　业主委员会应将工程技术资料无偿提供给物业管理企业使用。

　　第三章 物业管理企业

　　第十七条 设立物业管理企业应具备相应的专业技术和管理人员,并经所在地建设行政主管部门资质审查,报台州市建设行政主管部门审批,领取物业管理企业资质证书。具体条件和标准按省、市建设行政主管部门制订的资质标准执行。

　　物业管理企业应凭物业管理企业资质证书向工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理业务。

　　第十八条 物业管理企业的权利:

　　(一)根据物业管理委托合同和国家、省、市有关规定对住宅小区实施物业管理;

　　(二)受业主委员会委托监督业主公约的执行;

　　(三)依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理费用;

　　(四)劝阻、制止损害他人物业或防碍住宅小区物业管理的行为,并对造成的损害要求赔偿;

　　(五)有权要求业主委员会协助管理;

　　(六)开展多种经营和有偿服务,选聘专营公司或聘用专人承担专项服务。

　　物业管理企业的义务:

　　(一)以为业主服务为示旨,严格履行物业管理委托合同,为业主提供日常的便民服务;

　　(二)接受业主委员会和业主的监督,重大的管理措施应提交业主委员会审议决定;

　　(三)接受建设行政主管部门、有关专业管理部门及所在地街道办事处的监督指导;

　　(四)发现违法行为,及时向有关部门报告。

　　第十九条 物业管理企业根据物业管理委托合同对住宅小区实施物业管理,提供下列有偿管理服务内容:

　　(一)房屋公用部位、共用设施、设备的维修与养护;

　　(二)住宅小区公用设施和场地的维修、养护与更新;

　　(三)房屋公用部位、道路、绿地等公共场所的清扫保洁;

　　(四)绿地、花草树木的养护、管理,绿化设施的维修、养护;

　　(五)维护公共秩序,日常治安管理;

　　(六)车辆进出及停放的管理;

　　(七)业主委员会与物业管理企业商定的其他管理服务事项。

　　第二十条 住宅小区内的管道燃气、通讯以及户外水电、有线电视的管线、设施、设备的维修与养护,由各有关专业单位负责;专业单位也可委托物业管理企业负责,维修与养护费用由各专业单位支付。

　　住宅小区内路灯设施,由开发建设单位统一配套建设;路灯电费由电力部门在公用事业附加中支付。

　　第二十一条 物业管理企业应当配备具有房地产、建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的专业人员。

　　第二十二条 物业管理企业的保安人员,经县级以上公安机关培训后持证上岗,并接受所在地公安机关的监督和业务指导。

　　公安机关应督促物业管理企业建立治安管理制度,落实安全防范措施,并进行监督检查。

　　物业管理企业的保安人员对住宅小区内违反治安管理的行为和犯罪行为,有责任予以制止,并及时报告公安机关。

　　第二十三条 物业管理企业应配合住宅小区所在居民委员会做好社会工作,协助开展各项社区性服务。对业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务的项目,居民委员会不得提供有偿服务。

　　第二十四条 物业管理属于服务性物业,物业管理企业可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。除经营性收人外,物业管理费和代收代缴费按照省、市政府规定免缴有关税收。

　　第四章 管理经费和管理用房

　　第二十五条 住宅小区房屋维修专项资金按以下规定提取和筹集:

　　(一)住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按该住宅小区建筑安装工程造价的2?3%比例提取,具体比例由县级人民政府确定;台州市本级由市建设、财政、物价部门确定。住宅小区房屋维修专项资金在领取商品房预售证时预缴,住宅小区竣工综合验收合格后结清。

　　(二)集资随着建的住宅,由集资建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴,工程竣工验收合格后结算。

　　(三)住房制度改革出售的房屋,其房屋维修专项资金应在房改房出售之月起三个月内,由住房制度改革机构负责划转。

　　第二十六条 房屋维修专项资金的所有权属业主,由业主委员会委托建设行政主管部门专户储存,专项管理,并负责保值增值,增值额度不得低于人民银行规定的同期年利率。

　　房屋维修专项资金,用于房屋共用设施、设备以及共用部位、住宅小区内公用设施的维修、养护与更新。增值部分经业主委员

　　本文提要：新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本.公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。

　　会同意,可用于物业管理成本贴补。

　　房屋维修专项次金的收取、管理和使用,按省建设、财政、物价部门制定的办法执行。市、县(区)财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、管理和使用进行监督、检查和审计。

　　第二十七条 物业管理企业使用房屋维修专项资金,应提出年度使用方案,经业主委员会审核同意,报受托的建设行政主管部门。建设行政主管部门应在接到报告后七个工作日内将该住宅小区房屋维修专项资金划拨给住宅小区物业管理企业。

　　第二十八条 住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人应按住宅小区房屋总建筑面积1%?3%的比例同步建设物业管理用房,提供给选聘的物业管理企业使用。物业管理用房免交城市建设配套费和相应的土地出让金。

　　住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人在住宅小区验收合格时,应按房屋建设成本价提供住宅小区房屋总建筑面积或房屋建设造价的4%的比例建设商业用房。住宅小区内商业用房应合理布局,其所需费用在该住宅小区的房屋维修专项资金中列支。商业用房由该小区业主委员会租赁给物业管理企业使用,租金标准由物业管理企业与业主委员会商定。租金经业主委员会同意,可用于该住宅小区物业管理费用的补贴。

　　物业管理用房和商业用房产权属该住宅小区的业主委员会。物业管理用房和商业用房不得转让或改变用途。

　　第二十九条 住宅小区付使用时,开发建设单位可以委托物业管理企业承担保修责任,并签订委托合同。保修经费根据委托合同的约定划给物业管理企业管理和使用。

　　第三十条 房地产开发建设单位缴纳的房屋维修专项资金、物业管理用房和业主委员会成立前支付的前期物业管理费,列入该房地产的开发成本。

　　在本规定实施前已建成使用的余额小区可由房地产开发建设单位与业主委员会在建设行政主管部门的指导下,共同协商提取或分担房屋维修专项资金。

　　第三十一条 物业管理服务费根据所提供的服务性质、特点等不同情况和保本经营、略有微利、以业养业的要求,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

　　第三十二条 为物业所有权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性有偿服务,实行政府定价。

　　政府定价的物业管理服务费应根据住宅小区封闭管理与否、管理水平优劣和物业管理企业资质等级实行不同的价格标准,具体办法由市建设和物价部门制定。

　　政府定价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据服务项目和各项开支情况,向物价部门申报,由市、县物价部门征求同级建设行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。

　　第三十三条 实行物业管理的住宅小区内空置的住宅,由开发建设单位按核定标准的50%支付物业管理服务费。

　　第三十四条 为物业所有权人、使用人提供代收代缴水电费、燃气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府指导价。政府指导价由市、县物价部门会同同级建设行政主管部门制定。物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

　　第三十五条 为物业所有权人、使用人提供的特约服务或专项服务,其服务收费标准实行经营者定价。

　　实行经营者定价的物业管理服务收费由物业管理企业与物业所有权人、使用人协商议定并签订服务合同。

　　第三十六条物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,提高服务质量,提供质价相称的服务,不得只收费不服务或多收费少服务。

　　第三十七条 实行物业管理的住宅小区,物业所有权人、使用人应按核定的收费项目和标准按时向物业管理企业缴纳物业管理服务费;不按规定缴纳管理服务费的,物业管理企业有权按照服务合同要求追偿。

　　第三十八条 物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共服务费的,其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。

　　第三十九条 物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理服务费的收支情况,接受业主委员会的监督,物业管理企业应当每半年向业主公布一次。

　　第五章 责任

　　第四十条 物业管理企业不履行物业管理委托合同或履行合未达到约定标准的,业主委员会有权有要求其限期履行或采取补救措施。双方争议不能协商解决的,可向建设行政主管部门申请调解,也可根据合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,或直接向人民法院起诉。

　　第四十一条 物业管理企业有下列行为之一的,业主有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;县级以上建设行政主管部门根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

　　(一)管理制度不健全,管理混乱的;

　　(二)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

　　(三)私搭乱建,未经批准改变住宅小区内房屋和公用设施用途的。

　　第四十二条 违反本规定,有下列行为之一的,由县级以上建设行政主管部门按照省有关规定处理:

　　(一)未经建设行政主管部门资质审查擅自承担住宅小区物业管理业务的;

　　(二)住宅小区开发建设单位或集资联建产权人违反本规定,不交纳房屋维修专项资金或不按规定提供物业管理用房或商业用房的;

　　(三)物业管理企业转让或改变物业管理用房和商业用房用途的。

　　第四十三条 对违反业主公约的行为,物业管理企业有权根据业主委员会的委托予以制止、批评教育、通知责任人限期改正;逾期仍不改正的,提请有关部门处理。造成损失的,责任人应承担赔偿责任。(来自:www.pmceo.com)

　　第四十四条 违反本规定,截留、挪用住宅小区房屋维修专项资金的,除责令限期退回款项外,由财政、物价、审计等有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第四十五条 本规定发布前已建成使用的住宅小区,应按本规定逐步实行物业管理。

　　本规定发布前已建成使用的住宅小区,应创造条件实施封闭管理,封闭设施所需资金由原开发建设单位负担,城市建设配套费可予适当补助。

　　第四十六条本规定适用中的具体问题,由台州市建设规划局负责解释。

　　第四十七条本规定自发布之日起施行。

篇4：浙江省物业管理公司经营资质审批规定

　　浙江省物业管理公司经营资质审批规定

　　物业管理公司是专门从事地面不动产及其附属设施和环境的科学管理，采取有偿方式为业主、用户提供良好的工作或居住环境，具有独立法人资格的经济实体。物业管理是一个新兴行业，为扶植物业管理行业的发展，加强对这一行业的管理，现对我省物业管理公司经营资质的审批作如下规定。

　　一、房地产管理部门是物业管理公司的行业主管部门，负责对全省物业管理公司经营资质的审批。省级单位组建的物业管理公司由省城乡建设厅审批，市、县级单位组建物业管理公司由市、县房地产行政主管部门批准。

　　二、物业管理公司设立的审批条件：

　　1.有20万元以上的货币注册资金;

　　2.有合法的管理章程;

　　3.有固定的注册及经营地点;

　　4.有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建设面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10万平方米的不得少于5人，其中有中级以上专业技术职称的人员不少于3人。

　　三、物业管理公司申报经营须提供下列资料：

　　1.申请物业管理公司经营的报告;

　　2.法人代表、自然人任命书和身份证明;

　　3.管理章程;

　　4.验资证明;

　　5.注册及经营地点证明;

　　6.拥有或受托管理物业的证明材料;

　　7.具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;

　　8.中外合资的还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的批准文件，外商独资企业需委托本市县有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项;

　　9.其它有关文件、资料。

　　四、在本规定前未经房地产管理部门审核批准的物业管理公司，或兼有物业管理业务的综合性公司，须按规定补办报批手续。

　　五、各市(地)县(市)房地产行政主管部门要根据各自的具体情况，制定相应的管理办法。

　　六、本规定自发文之日起实施。

篇5：广州市物业管理专家管理规定(2004年)

　　穗国房字〔20**〕76号

　　(广州市国土房管局20**年2月4日发布,20**年4月1日起实施)

　　广州市国土资源和房屋管理局

　　二○○四年二月四日

　　第一条 为规范我市物业管理,促进物业管理行业发展,维护物业管理企业、业主及非业主使用人等的合法权益,建立物业管理专家系统,引导物业管理各方主体正确行使权利、履行义务,制定本规定。

　　第二条 广州市行政区域内物业管理专家的管理,均适用本办法。

　　第三条 物业管理专家从事物业管理活动应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。

　　第四条 物业管理专家应由专业从事物业管理行业的人员担任,行业相关行政主管部门的在职工作人员不得担任物业管理专家。

　　第五条 符合下列条件的物业管理从业人员可向广州市物业管理行政主管部门提出申请,担任广州市物业管理专家:

　　(一) 工作单位为广州市(区)物业管理协会会员单位,且具备三级(包括三级)以上物业管理资质;

　　(二) 从事物业管理工作八年以上且担任项目经理(物业管理处主任)三年以上;

　　(三) 具有中级以上职称和本科以上学历;

　　(四) 热心物业管理行业发展,具有良好的道德品质以及较高的声誉。

　　第六条 经广州市物业管理行政主管部门考核(来自:www.pmceo.com),确定符合条件的物业管理专家,受当事人委托,参与以下工作:

　　(一) 广州市物业管理示范项目考评工作;

　　(二) 广州市物业管理招投标评标工作;

　　(三) 广州市物业管理企业业绩的评定工作;

　　(四) 广州市物业管理行政主管部门组织的物业管理行业指导工作;

　　(五) 物业管理重大纠纷案的协调工作;

　　(六) 物业管理政策法规的调研和宣传工作;

　　(七) 受委托的其他物业管理工作。

　　第七条 广州市物业管理行政主管部门应将广州市物业管理专家名单向社会公布。

　　第八条 凡符合下列情形之一者,经广州市物业管理行政主管部门审定,取消其物业管理专家资格:

　　(一) 本人自愿退出的;

　　(二) 丧失民事行为能力的;

　　(三) 不再从事物业管理服务的;

　　(四) 无正当理由放弃当事人委托的事宜累计三次以上的;

　　(五) 严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则,或发生经物业管理行政主管部门确认的物业管理重大投诉事件的;

　　(六) 徇私舞弊,获取不正当利益的;

　　(七) 被行政机关行政处罚或被职能机关认定有犯罪行为的;

　　(八) 其他不适宜担任物业管理专家的情形。

　　第九条 物业管理专家因故不能参加物业管理项目考评、招投标评标工作的,应及时向邀请方书面说明原因。

　　第十条 物业管理专家有下列情况之一的必须回避www.pmceo.com,当事人也有权提出回避申请:

　　(一) 是当事人的近亲属;

　　(二) 与受委托参与的工作项目有利害关系的;

　　(三) 与当事人有下列关系,可能影响公平原则的:

　　⒈当事人事先提供咨询或者顾问服务的;

　　⒉当事人在同一单位工作的;

　　⒊法律规定的其他关系。

　　第十一条 物业管理专家在受委托参与的工作项目中不正当收受财物或获取其他不正当得益的,视情节轻重,由行政主管部门给予警告或取消其物业管理专家资格,并责令返还不正当得益;构成犯罪的,由司法部门依法追究其刑事责任。

　　第十二条 物业管理专家不得向外界透露参与工作项目的商业秘密及招投标等情况。

　　第十三条 县级市国土资源和房屋管理局参照执行。

　　第十四条 本规定自20**年4月1日起施行。