成都市物业管理行业服务文明用语

　　成都市物业管理行业服务文明用语

　　一、接待人员接听电话时：

　　您好，××物业，请讲。

　　请稍候。

　　再见。

　　二、客户服务人员接待客人来访、投诉时：

　　您好，有什么需要帮助的?

　　对不起请您稍等，我了解一下再告诉您好吗?

　　请您原谅。

　　我们会尽快为您处理。

　　别客气，这是我们应该做的。

　　三、维修人员到住户家中维修服务时：

　　先生/小姐，您好!我是物业服务中心的维修人员，请问是您报修了吗?

　　请问现在可以开始吗?

　　我会尽快做完。

　　我已经修理好了，麻烦您检查一下。

　　对不起，我再重新处理一遍。

　　谢谢，麻烦您确认一下，在报修单上签字。

　　四、物业秩序维护员对外来人员进行服务时：

　　您好，请问您访问谁?

　　请您稍等一下。

　　对不起，您要找的人不在，请改天再来，谢谢。

　　请走好，欢迎再来。

　　五、物业秩序维护员对车辆进行指挥管理时：

　　您好，请办理临时停车手续。

　　对不起，请您按规定方向行使。

　　对不起，请您将车停在车位上，谢谢您的合作。

　　您好，您停车的收费是××元，这是您的停车费收据，请收好。

　　六、环境维护员进行环境维护时：

　　对不起，请您让一让。

　　对不起，我在这里清扫，打搅您了，请您关好门窗。

　　请您不要随地扔垃圾。

　　地面刚拖洗，请您注意安全。

　　七、电梯驾驶员在电梯厢内工作时：

　　您好，请问到几层。

　　对不起，上下班高峰，请往里走一走。

　　××楼层到了，请走好，再见。

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篇2：成都市龙泉驿区关于做好全区物业管理工作的实施意见（2012年）

　　关于印发《成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见》的通知

　　龙府办〔20**〕86号

　　各街道办事处、镇(乡)人民政府，区政府各部门：

　　《成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　成都市龙泉驿区人民政府办公室

　　20**年8月27日

　　成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见

　　为进一步规范我区物业管理工作，提升物业服务水平，根据《成都市物业管理条例》(以下简称《条例》)、成都市人民政府办公厅《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》(成办发〔20**〕11号)(以下简称《意见》)，结合我区实际情况，提出如下意见：

　　一、总体思路

　　坚持以*理论和“***”重要思想为指导，深入贯彻落实***，紧紧围绕建设宜商、宜业、宜居的国际化生活品质城奋斗目标，坚持“整体联动、齐抓共管、综合协调”工作思路，以“便民、利民、惠民、为民”为宗旨，规范全区物业管理工作，充分发挥物业管理在改善人居环境、强化城市管理及城乡环境综合治理中的积极作用，加快建立“服务规范、管理有序、环境优美、和谐文明”的物业管理长效机制，不断提升物业管理科学化水平，让全体居民共享更有安全感、尊严感、幸福感和归宿感的生活。

　　二、目标任务

　　(一)20**年，全区建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明的物业管理长效机制。全区100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率60%，老旧小区(院落)物业管理规范化达标率60%。

　　(二)20**年，全区城乡物业管理实现全覆盖，行政监管职责全面落实，社会基层治理明显加强，业主民主管理进一步优化，矛盾纠纷明显减少，物业服务水平全面提升。

　　三、主要内容

　　(一)加强业主大会建设

　　1、成立工作机构。各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，成立物业管理工作机构，配备物业管理工作人员，明确工作职责，加强政策法规宣传，指导、监督本辖区内物业管理区域业主大会建设工作。区房管局要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理依法有序开展。

　　2、明确工作任务。要按照“应建尽建”原则，对符合业主大会设立条件的物业管理区域，各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，确保业主大会设立率20**年达60%，20**年达到80%。

　　(二)加强房屋安全监管和社会治安综合治理

　　1、加强房屋使用安全监管。区房管局要依法履行监督管理职责，对物业管理区域房屋结构安全实施严格管理，监督物业服务机构严格按照规定对违法违规行为进行劝阻、制止和报告。

　　2、加强预防和处理违法建设行为。区规划局负责加强对全区物业管理区域内的违法建设行为的有效预防和处理。对物业管理区域内违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，由物业服务机构、业主委员会或相关业主向区规划局报告，同时书面告知当地街道办事处、镇乡人民政府，区规划局应及时依法查处;对尚未依法整改违法行为的单位和个人，由区规划局书面告知区房管局、区工商分局、区民政局，暂缓办理房屋产权登记(含房屋产权转移登记)、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业(含个体工商户)注册登记和社会组织登记。

　　3、加强社会治安综合治理。区房管局要加强物业管理区域内房屋租赁市场监管;区公安分局要加强物业管理区域内流动人口的管理，指导、督促物业服务机构加强物业管理区域内的安全防范工作，消除各类治安安全隐患;各物业服务机构对存在的安全隐患应及时整改，对整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，区房管局将依法对相关物业服务机构给予信用记分、通报批评、依法撤销资质等处理。

　　(三)加强物业管理区域基层民主自治建设

　　1、加强社区组织建设。区民政局要指导各街道办事处、镇乡人民政府设立便于实施物业管理的居民自治单元，夯实社会基层治理基础。对符合社区建设相关条件的区域，要设立社区，依法选举产生居(村)民委员会;对不符合条件设立社区的，要按照居(村)民小组尽量与物业管理区域相一致的原则，建立居(村)民小组。居(村)民委员会成员、居(村)民小组组长为物业管理区域业主的，可推荐为业主委员会委员候选人参加选举。

　　2、加强矛盾纠纷调处。健全和完善区、街镇乡、社区“三级调解”机制，定期组织召开本辖区内社区居委会、物业服务机构、业主委员会参加的物业管理工作联席会议，加强沟通，及时了解物业管理工作中的热点、难点问题，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。区司法局要指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，发挥人民调解在预防和化解物业管理纠纷中的积极作用。

　　(四)加强老旧小区(院落)物业管理

　　1、完善老旧小区(院落)公共设施配套。各街道办事处、镇乡人民政府按照“属地管理”原则，完善所在辖区老旧小区(院落)的基础设施和公共服务设施的配套，改善老旧小区(院落)的人居环境质量，为老旧小区(院落)实施物业管理提供基础条件。

　　2、组建社区物业服务中心。各街道办事处、镇乡人民政府要指导成立社区物业服务中心，积极推行物业服务其他管理人制度，加强老旧小区(院落)物业管理工作。

　　3、加强业主民主管理。对不具备成立业主大会条件的老旧小区(院落)，由社区组织业主推选代表成立小区“管委会”，代行业主委员会的职责，加强老旧小区(院落)民主管理、规范化管理。

　　4、建立物业服务质量标准。在充分征求小区业主、街道办事处、镇乡人民政府和辖区居(村)委会意见的基础上，由区房管局牵头制定老旧小区(院落)物业服务质量标准细则，确保安防措施到位、环境卫生整洁、秩序维护井然、车辆停放有序、设施维保准时、绿化养护良好、道路保养畅通、维修服务及时。

　　(五)加强物业服务机构行政监管

　　1、实行属地检查通报制度。区房管局要加强资质审核，严把准入关，加强对物业服务机构服务质量及从业行为的日常监督检查，加强对全区业主委员会委员、物业服务机构、项目经理以及其他从业人员的信用监管。

　　2、加强物业服务活动监督。区房管局要加强房屋专项维修资金的使用管理，提高工作效率。同时，监督指导物业服务机构在物业管理区域内，定期公布其依法利用共用部位、共用设施设备开展经营所得收入的分配、使用情况及物业服务收费情况。

　　3、推行项目经理负责制。依照《条例》规定在物业管理区域内推行项目经理负责制

　　。在我区行政区域内从事物业服务的项目经理必须持有国家《物业管理师注册证》、物业服务项目经理证书或其它相应的执业资格证。项目经理对任职的物业服务项目负有依照物业服务合同的约定及物业管理服务的相关规定实施管理和服务的责任。 　　(六)优化物业服务发展环境

　　1、实行制度化的服务管理。物业服务机构要按照法律、法规的规定和物业服务合同约定为业主提供服务，同时自觉接受主管部门、职能部门、街道办事处、镇乡人民政府、辖区居(村)委会的检查、指导和监督，主动配合街道办事处、镇乡人民政府、辖区居(村)委会相关工作，积极参加社区建设，不断提升服务水平，树立企业良好形象。

　　2、制定科学化的等级标准。区房管局要严格按照物业服务等级标准，对我区物业服务费用可按物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调整。

　　3、推行市场化的定价机制。区发改和经信局要按照《意见》规定配合研究建立城乡统筹、科学合理的物业服务定价机制，进一步提高全区物业服务的市场化水平。住宅物业实行等级服务收费。商品住宅(不含别墅)前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费实行政府指导价，指导价由价格主管部门会同区房管局定期公布。

　　四、职责分工

　　(一)各街道办事处、镇乡人民政府：按照“属地管理”原则，作为辖区内住宅小区物业管理工作的责任主体，具体组织辖区内物业管理工作。加强物业管理监管队伍建设，保证有专门机构、具体人员负责物业管理监管工作，把物业管理纳入社区管理范畴;加强对物业管理工作的指导、协调和监督;积极指导居(村)民委员会更好地发挥对业主大会、业主委员会的指导、监督作用;加强对筹备成立业主大会工作的研究，进一步促进业主对物业的依法维权、有序参与、民主管理、民主监督;与区房管局共同建立健全物业管理利益协调机制、诉求畅通机制、纠纷预警预报和调解机制，积极配合调解处理物业管理中的投诉;定期组织召开相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理区域内物业管理中的综合性问题，并落实考核工作;主动掌握辖区内各类物业的管理、使用、服务情况，及时发现这些活动的重点、难点和热点，认真把握这些活动的规律，积极采取有力措施促进辖区内物业管理效能最大化，切实维护好业主的合法权益。

　　(二)区房管局：负责物业管理活动的监督管理工作，切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极会同有关部门将相关制度贯彻落实好，认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范，积极宣传，认真培训，尤其是对开发建设单位、物业服务机构等与物业管理活动有关的从业人员的培训;加强对物业管理行业协会的指导和监督，强化行业自律管理，不断促进行业协会的健康发展;依法查处物业管理中的违法行为;加快房地产行业信用体系的建设，为社会提供信息查询和市场监管服务。

　　(三)区建设局：负责在建物业施工过程中的质量监督和管理;依法受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉;负责理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造，全面提高供水水质。

　　(四)区规划局：负责新建物业管理区域的统一规划，按规定配置包括车库(位)、物业服务用房等在内的建筑物附属设施;配合房产管理部门做好物业管理区域的划分工作;协调解决物业管理区域内涉及规划的历史遗留问题;查处擅自改变专有部分使用性质的行为;对物业管理区域内在公共绿化、道路等场地擅自搭建建(构)筑物的查处。

　　(五)区发改和经信局：负责适时调整公布的物业服务费用政府指导价;对物业管理活动中的各项收费进行监督、检查，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　(六)区工商分局：加强企业登记中对住所的审查，不得为将住宅擅自改变房屋使用性质作为住所(经营场所)的企业(个体工商户)办理登记;经规划管理部门批准同意改变房屋使用性质的，工商行政管理部门在办理营业执照时应当查验规划管理部门的批准文件;牵头负责召集相关部门加强对物业管理区域内无照经营行为的查处。

　　(七)区公安分局：负责指导、督促物业管理区域内的安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件;加强对物业管理区域内流动人口和犬只的管理。

　　(八)区城管局：负责对破坏临街房屋外貌的查处;对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;对物业管理区域内的环境卫生进行检查、指导和监督;加强对物业管理区域内户外广告设置的监督管理;对临街安装空调等的投诉和纠纷进行调查处理。

　　(九)税务部门：认真落实国家统一出台的税收减免政策，促进物业服务机构健康发展。

　　(十)区民政局：指导街道办事处、镇乡人民政府及居(村)民委员会加强对业主大会的指导、监督和日常管理。

　　(十一)消防部门：负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

　　(十二)区卫生局：负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。

　　(十三)区环保局：负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。

　　(十四)区质监分局：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　(十五)区计生局：负责物业管理区域内人员的计划生育管理工作。

　　(十六)区气象局：负责物业管理区域内防雷装置以及气象特种设备的定期检测、安全监察;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。

　　(十七)区信访局：负责做好物业管理区域内的信访管理协调工作。

　　(十八)区安监局：负责做好物业管理区域内安全生产的指导监督工作。

　　(十九)区司法局：指导基层人民调解组织积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷。

　　(二十)供水、供电、供气、供热、信息等专业单位：应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备的维修、养护责任;协助物业服务机构、街镇乡、社区检查、处理相关管线和设施、设备跑、冒、滴、漏等情况。

　　(二十一)各部门负责协调处理涉及本部门职责范围内的投诉事件。

　　五、保障措施

　　(一)加强组织领导。成立“成都市龙泉驿区物业管理工作领导小组”，统筹组织推进全区物业管理工作。各成员单位要在领导小组的统一领导下，按照任务分工，各司其职，相互配合，联动推进。各街道办事处、镇乡人民政府具体负责本辖区物业管理工作，区房管局负责监督和指导。

　　(二)加强统筹协调。按照“分层管理、分级投入”原则，加强人力、物力、财力投入，确保有专门机构、具体人员抓物业管理工作。区财政每年安排一定的专项资金，主要用于改善老旧小区(院落)的基础设施和功能配套，补助低保家庭和困难家庭的物业服务费用，奖励优秀物业服务机构，补贴各街道办事处、镇乡人民政府、社区居委会的日常工作经费。区级相关职能部门要根据有关法律、法规规定，研究制定推进全区物业管理服务工作的就业、价格、税收等具体政策和措施。

　　(三)加强目标考核。将物业管理工作纳入全区综

　　合目标管理体系，对各街道办事处、镇乡人民政府进行年度目标考核。目标督查部门要会同区房管局，加强对目标任务落实情况的督查、管理和考核。 　　本实施意见由区城乡房产管理局负责解释，自印发之日起30日后施行，有效期5年。

篇3：成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法(2009年)

　　文号:成房发[20**]123号 签发单位: 成都市房产管理局

　　成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法》的通知

　　各区(市)县房产管理局,高新区规划建设局,市物业管理协会,各物业服务企业或其他管理人,相关物业服务机构:

　　为进一步规范我市物业管理服务行为,加强物业管理专业服务人员执业名册建立及其监督管理,提升物业管理专业服务人员的综合素质,维护业主合法权益,我局根据国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理条例》等相关法规政策规定制定了《成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。

　　特此通知。

　　附件:成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法

　　二〇〇九年七月三十日

　　附件:

　　成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法

　　第一条 为进一步贯彻《成都市物业管理条例》,适应统筹城乡物业管理发展,加强物业管理专业服务人员(以下简称专业服务人员)执业名册监督管理,提升物业管理专业服务人员的综合素质,提高全域成都物业服务水平,维护业主合法权益,特制定本办法。

　　第二条 执业名册是记载在本市行政区域内曾经或正在受聘从事物业管理相关专业人员的身份、执业、培训、业绩、行业惩戒等信息的记录簿。

　　第三条 在本市行政区域内受聘从事物业管理服务的人员,应当持有证明其列入执业名册的名册证书。

　　第四条 名册证书记载专业服务人员的姓名、性别、身份证号码、岗位类别、领证日期、有效期限等,并有发证机关印章和持证人员照片。岗位培训考核和继续教育情况、职业记分和信用状况,在“成都物业”网的名册中予以披露。(房地产E网:www.pmceo.com)

　　第五条 名册证书由市房产管理部门统一印制。市物业管理协会受托进行名册证书的填发工作。

　　第六条 名册证书由聘用专业服务人员的组织(以下统称聘用人)负责向市物业管理协会免费申办领取。在申办名册证书时,应当履行下列手续:

　　(一)填写《物业管理专业服务人员执业名册证书信息记录表》;

　　(二)交纳免冠一寸照片3张;

　　(三)交验合法有效身份证明原件和复印件(包括居民身份证,暂住证明,军人复员、转业、退伍证明,退休人员的退休证明,再就业人员的就业证明等);

　　(四)特殊岗位需具有岗位资格证书的,交验其资格证书原件和复印件。

　　第七条 市物业管理协会应当自受理申请之日起七个工作日内,对聘用人提交的材料进行审核,并审查提交材料的信息与信息系统上的信息是否一致。审核合格的,颁发名册证书;对不符合规定条件的,不予颁发,并向聘用人说明理由。

　　第八条 《物业管理专业服务人员执业名册证书信息记录表》作为名册证书的登记资料,一式两份,一份由市房产管理部门保存,一份由市物业管理协会保存。

　　名册证书记载的信息发生变动时,登记资料也应作相应注明。

　　第九条 接受继续教育是专业服务人员的权利和义务。聘用人应当督促所聘专业服务人员参加继续教育,并为其提供带薪学习、时间等必要支持。

　　继续教育可采取自学、企业辅导、行业培训等方式进行。行业培训具体由市物业管理协会实施。

　　第十条 名册证书有效期为四年。名册证书有效期届满需要继续从事物业经营管理与服务的,应当在有效期届满前30日向市物业管理协会申请延续有效期。

　　第十一条 持有名册证书的专业服务人员在从业过程中有违反物业管理法律法规政策以及行业规范,受到聘用人处分的,聘用人应当在作出处分之日起30日内将相关信息向市、区(市)县房产管理部门报告。

　　第十二条 区(市)县房产管理部门应结合日常物业管理监督工作,检查从事物业管理与服务的人员持证与从业情况。发现从业人员未持有名册证书的,责令聘用人限期整改;逾期不整改的,依规定作出信用记减分处理,予以行业通报,并在建筑区划内公告,同时将相关信息上报市房产管理部门。

　　第十三条 市房产管理部门于每年三月三十一日前公布上一年度专业服务人员的物业管理信用记分、职业记分情况以及行业奖惩等激励与惩戒情况。

　　第十四条 有下列情形之一的,由市物业管理协会注销其名册证书:

　　(一)违反国家法律法规,违背职业道德规范和行业诚信,造成重大影响的;

　　(二)名册证书有效期届满,经市物业管理协会两次以上网络、报纸公告或电子短信提示仍未申请延续的;

　　(三)在成都市物业管理信用信息记分中低于75分的;

　　(四)在专业服务人员职业记分中累计记分达到15分的;

　　(五)其他应当注销名册证书的情形。

　　具有前款所列情形之一的,聘用人应负责收集专业服务人员名册证书送交市物业管理协会。

　　市物业管理协会应当定期将名册证书注销情况书面报送市房产管理部门,市房产管理部门应当及时在执业名册上予以相应除名。

　　第十五条 对被从执业名册上除名的人员,自被除名之日起两年内聘用人、物业服务的委托人可不聘用其从事物业经营管理与服务工作。

　　第十六条 聘用人、物业服务的委托人有权要求专业服务人员出示名册证书或查询名册证书内容。

　　在对物业服务企业进行资质核定和资质升级推荐、或在对其他管理人、服务机构进行监督管理、或在对派驻物业项目的物业服务力量考核与监督时,专业服务人员的持证情况将作为参考。

　　第十七条 名册证书遗失或因损毁影响使用的,可向市物业管理协会申请补发或更换新证书,原证书应当收回报废;补发或更换的新名册证书证号与原名册证书一致,有效期限同原名册证书记载的时期。

　　名册证书持有人发现证书信息与名册中相关内容不一致时,

　　第十八条 对持有虚假名册证书的,一经发现,由市物业管理协会收回、销毁;并在执业名册上除名的同时,按相关规定予以处理。

　　第十九条 聘用人不按照规定将其聘用的物业管理专业服务人员信息录入执业名册,或在申办、退交名册证书过程中,弄虚作假、徇私舞弊的,由市房产管理部门予以信用记减分,纳入全市物业管理信用体系披露。

　　第二十条 物业服务企业或其他管理人不按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作的,依照《成都市物业管理条例》第八十六条的相关规定予以处理。

　　第二十一条 名册证书在本市行政区域内有效。

　　成都市与其他地区之间对名册证书有相互认可协议的,按协议办理。

　　第二十二条 本办法与《成都市物业管理专业服务人员执业名册建立办法》、《成都市房地产行业信用信息管理办法》、《成都市物业管理专业服务人员职业记分办法》配套施行。

　　第二十三条 名册证书的印章、证书式样,由市房产管理局统一制订。

　　第二十四条 本办法由市房产管理局负责解释。

　　第二十五条 本办法自20**年9月1日起施行。

篇4：南充市物业管理招标投标实施办法(2006试行)

　　南充市人民政府关于印发《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》的通知

　　南府发〔20**〕103号

　　南充市人民政府关于印发《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》的通知

　　各县(市、区)人民政府,市级各部门:

　　《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》已经市政府同意,现印发你们,请遵照执行。

　　二○○六年七月七日

　　南充市物业管理招标投标实施办法(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为引导和规范本市物业管理招标投标活动,维护业主、物业管理招标投标活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国招投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《南充市物业管理实施细则》(试行)的相关规定,结合我市实际,制定本实施办法。

　　第二条 本实施办法适用于本市行政区域内的前期、后期物业管理招标投标活动及其监督管理。

　　第三条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。招、投标双方不得弄虚作假,恶意串通,损害双方或其他投标人的合法权益。

　　第四条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　政府鼓励业主、业主大会通过招投标方式选聘具有资质的物管企业。

　　第五条 南充市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的指导、监督和管理;直接负责市辖三区物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县(市)

　　房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和管理。 第二章 招 标

　　第六条 物业管理项目的招标人(以下简称"招标人")是指依照本实施办法进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主大会或相关物业产权人。

　　业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的,必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。

　　第七条 住宅和同一物业管理区域内非住宅建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的,均应采用招标投标方式。

　　但符合下列条件之一并经当地物业管理主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业:

　　(一)在物业管理区域内,物业建筑面积不足3万平方米的住宅小区;

　　(二)物业产权单一并由产权人自用的;

　　(三)在保密或安全等方面有特别要求的;

　　(四)国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

　　任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

　　第八条 通过招标投标方式选择前期物业管理企业的,招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作:

　　(一)新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成;

　　更换物业管理企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。

　　第九条 招标人可以委托市物业管理中介机构代理招标事宜,或组建招标工作小组自行组织实施招标活动。

　　招标人自行组织实施招标活动的,应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力,按下列规定组建招标工作小组:

　　(一)招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的,其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组。

　　(二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

　　第十条 物业管理招标活动一般

　　实行公开招标;住宅规模较小的,也可以实行邀请招标。 第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成物业管理招标文件的编制。物业管理招标文件应当包括以下主要内容:

　　(一)招标人名称和地址,招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式;

　　(二)物业基本情况,包括物业名称、座落、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案、出售情况、入住率等;

　　(三)物业管理用房的安排;

　　(四)物业管理服务的内容及要求;

　　(五)投标人的资质与条件;

　　(六)投标书的编制要求;

　　(七)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

　　(八)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式;

　　(九)开标、询标的时间,地点,方法与程序;

　　(十)投标报价要求及评标标准;

　　(十一)拟签订合同的主要条款;

　　(十二)其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

　　第十二条 物业管理招标投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报房地产管理部门备案:

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标公告或者招标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　房地产管理部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

　　第十三条 招标人采取公开招标方式的,应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告;招标人采取邀请招标方式的,应向3家以上的具有相应物业管理资质

　　和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应包括以下内容: (一)招标人的名称、地址和联系方式;

　　(二)招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间;

　　(三)投标资格条件、报名的地点和期限;

　　(四)获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

　　第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十五条 招标文件要求由投标人缴纳投标报名费、保证金的,投标人应当缴纳;中标人确定后30日内,招标人应将报名费退还给未中标人,投标保证金退还给投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的,招标人应当支付。

　　第十六条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间,不得少于20日。

　　第十七条 招标人可召开招标文件答疑会议或组织现场踏勘,就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的,招标人应在截标日前15天,以书面形式告知所有招标文件收受人。

　　招标人对已发出的招标文件进行修改的,应在截标日期前15天,将修改后的投标文件以书面形式送达所有招标文件收受人。逾期送达的,投标文件送达截止期日相应顺延。

　　第三章 投 标

　　第十八条 具有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》三级以上(含三级)的物业管理企业均可参与本市物业管理投标活动。但与招标人有利害关系的物业管理企业不得参与投标。

　　第十九条 参加招标投标时投标人应提供下列投标文件:

　　(一)企业营业执照、物业管理资质证书及其他招标书中指定的有效证明;

　　(二)企业简历;

　　(三)近年来本企业物业管理的主要业绩;

　　(四)投标书。

　　第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标书,投标书应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。

　　投标书应当包括以下内容:

　　(一)投标函; (二)投标报价;

　　(三)物业管理企业的管理机构设立方案,运作流程及各项管理规章制度;

　　(四)管理服务人员配备方案;

　　(五)管理服务用房及其他物资装备配置方案;

　　(六)管理服务费用收支测算报告;

　　(七)管理服务分类标准与服务承诺;

　　(八)社区文化与精神文明服务方案;

　　(九)管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等;

　　(十)档案资料的建立与管理;

　　(十一)愿意承受的有关奖罚;

　　(十二)招标人要求的其他内容。

　　第二十一条 投标人应在截标期日前,将加盖投标人企业法人印章或法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后,应出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥为保存投标文件,在开标之前,不得启封投标文件。

　　投标人在截标期日前,可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

　　投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件,招标人应当拒收。

　　第二十二条 投标文件发生下列情形之一的,投标文件无效;

　　(一)未密封;

　　(二)未加盖投标人的企业法人印章或法定代表人印章;

　　(三)未按招标文件要求编制;

　　(四)逾期送达。

　　第二十三条 投标人在物业管理招标投标活动中,享有下列权利:

　　(一)有权按照招标文件的要

　　求自主投标; (二)根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争;

　　(三)根据本企业的经营情况和资质等级,有权确定自己的投标报价。

　　第四章 开标、评标、中标

　　第二十四条 开标由招标人主持,并邀请所有投标人参加。

　　开标时,由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。经确认无误后由招标工作人员当众拆封,宣读。

　　招标人在截标期日前收到的所有投标文件,都应在开标时当众予以拆封,宣读。开标过程应当记录,并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

　　第二十五条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中,招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。

　　物业管理投标评审专家由招标人从房地产行政主管部门提供的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

　　评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

　　第二十六条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

　　评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准,对投标文件进行评审和比较,可采用下列两种方式确定中标人:

　　1.综合评分,以分数最高者中标;

　　2.综合评议,经评委有记名投票决定。

　　第二十七条 一般项目的评标活动应在投标截止后3日内完成,重点工程项目可在7日内完成。项目中标人确定后,招标人应当及时向中标人发出《中标通知书》,并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人,招标人应退回其投标文件。

　　第二十八条 招标人应自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标、评标过程,确定中标人的方式及理由,评标委员会的评标报告,中标人的投标文件等资料。

　　招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。

　　第二十九条 经评标委员会评审,所有投标都不符合投标文件要求的,可以否决所有投标。招标人可依照本暂行规定重新招标。

　　第三十条 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果,或中标人放弃中标项目的,应承担赔偿责任。

　　; 第三十一条 招标活动结束后,招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标人: 1.项目竣工总平面图;

　　2.单体建筑、结构、设备安装竣工图;

　　3.附属公建配套设施、地下管网工程竣工图;

　　4.有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

　　5.各单项工程竣工验收证明材料;

　　6.房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;

　　7.房屋销售清单和产权资料;

　　8.公共配套设施的产权及收益归属清单;

　　9.物业管理所必需的其他资料。

　　第三十二条 物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布,文件编制,劳务,交通等费用由招标人和投标人协议承担支付。

　　招标人为业主大会的,其在招标过程中承担的相关费用可自行筹集,也可经业主大会决定在物业管理配套设施收益或其他收益中列支。

　　第五章 附 则

　　第三十三条 本办法中的住宅物业区域的建设单位,未通过招标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采取协议方式选聘物业管理企业的按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。

　　招投标活动中的违规、违法行为,依照有关规定处理。

　　第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合实施细则有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。

　　第三十五条 本细则中有关专业用语的含义

　　(一)物业管理招标投标,是指招标人以招标的方式,将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、安全护卫、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目,一次性发包,由投标人通过竞标承接管理、提供服务的活动。

　　(二)新建物业是指尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的物业。

　　(三)前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企

　　业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 第三十六条 本办法由南充市房地产管理局负责解释。

　　第三十七条 本办法自公布之日起正式实施,办法中未尽事宜按照国家相关规定执行。

篇5：常德市住宅物业管理招标投标办法

第一章 总 则
第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动,保护国家利益、社会公共利益和招标投标当事人的合法权益,根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和有关法律、法规、规章的规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本市住宅区选聘物业管理企业实行招标投标的,均适用本办法。
第三条 物业管理招标投标,是指住宅区的开发建设单位、原房屋产权单位或业主委员会,为管理正在建设或已投入使用的物业向社会公开招聘确定物业管理企业以及物业管理企业投标竞争的活动。
第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
第五条 市房地产管理局(以下简称市房管局)是全市物业管理招标投标的行政主管部门,市房管局开发和物业管理科具体负责物业管理招标投标的管理工作。

第二章 招 标
第六条 招标单位是依照本办法规定提出招标物业管理项目,进行招标的物业开发建设单位、原房屋产权单位或业主委员会。前期物业管理招标,由物业开发建设单位或原房屋产权单位负责组织;业主委员会已经成立,由业主委员会负责组织。
第七条 招标单位可自行组织物业管理招标,也可成立招标工作小组,委托其制定招标投标方案并负责招标、评标、定标工作的具体组织实施。招标工作小组一般由招标单位和物业管理[[、工程技术、经济、法律专家组成,成员人数为7人以上单数,其中管理、技术、经济、法律等方面的专家不得超过成员总数的三分之一。
业主委员会组织招标投标活动,招标投标方案,应经业主大会或业主代表大会讨论通过。
第八条 招标可采用下列方式:
(一)公开招标:由招标单位以通过新闻媒介发布招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业组织投标。
(二)邀请招标:由招标单位以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业组织投标。
参加公开招标的投标单位不得少于五家;被邀请投标的单位不得少于三家。
第九条 物业管理采取公开、邀请方式招标,招标单位或招标工作小组应按照下列程序进行:(一)填写招标中请书,编制招标文件,并报市房管局审查。
(二)发布招标公告或发出投标邀请书。
(三)审查投标单位资质。报市房管局确认后,向合格的投标单位分发招标文件并收取投标保证金。
(四)发出招标文件后5日内,组织投标单位现场堪察,进行答疑。答疑纪要作为招标文件的补充并以书面形式告知所有投标单位并报市房管局备案。
(五)编制标底,标底一经确定,应密封保存,开标前任何人员不得泄露标底,若有泄露,须重新组织招标。一个物业管理项目只能有一个标底。
(六)投标单位报送投标书。
(七)召开开标会议,组织开标、评标,决定中标单位。
第十条 招标文件应包括以下主要内容:
1、物业规划建设的基本情况,包括占地面积、建筑面积、产权状况、办公及经营用房、维修基金、共用设施、设备及公共场地情况;
2、物业管理内容和标准;
3、组织解释招标文件及实地堪察的时间地点;
4、投标文件的编制要求;
5、投标报价要求;
6、评标标准和办法;
7、拟签订合同的主要条款;
8、其它需要说明的事项。
招标文件一经发出,其内容一般不能变更或补充;确需变更或者补充,应在投标截止7日前以书面形式通知投票单位并报市房管局备案。
第十一条 招标公告或投标邀请书应当载明招标单位名称和地址;物业管理项目的名称、类别、用途、座落位置、建筑面积;投标单位资质要求和条件;投标的地点和期限;获取招标文件的办法、时间、地点等。
第十二条 招标文件发出后,招标单位除不可抗力外,不得中止招标活动。如中止招标活动,应返还投标保证金,造成投标单位损失的应予以赔偿。

第三章 投 标
第十三条 投标单位是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
第十四条 投标单位应当按照招标公告或投标邀请书的规定时间向招标单位报送投标申请书,并提供企业营业执照和资质证书以及银行出具的资信证明或有关部门出具的验资证明。
第十五条 投标单位应当按照招标文件的要求编制投标文件::。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,并写明拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机