新建物业移交和接管作业指导书

　　新建物业移交和接管作业指导书

　　1.作业目的

　　本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。

　　2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。

　　主办岗位　土建和设备工程师：具体经办本项作业。

　　3.紧前工作条件

　　大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。

　　4.作业描述：

　　4.1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。

　　4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。

　　4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。

　　4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。

　　4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收：

　　4.3.1 房地产权证；

　　4.3.2 竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；

　　4.3.3 质监站的竣工验收备案证明；

　　4.3.4 交付使用许可证（针对住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工图；

　　4.3.6建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；

　　4.3.7 沉降观察记录；

　　4.3.8 重大工程质量事故记录；

　　4.3.9 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；

　　4.3.10 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；

　　4.3.11 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；

　　4.3.12 开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范围清单。

　　4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：

　　4.4.1 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。

　　4.4.2 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：

　　4.4.2.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。

　　4.4.2.2 物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。

　　4.4.2.3 如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。

　　4.4.2.4 协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。

　　4.4.2.5 协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：

　　开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；

　　总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。

　　4.5 自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。

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篇2：项目接管物业维修基金管理规定

　　项目接管物业维修基金管理规定

　　1.0 目的

　　规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。

　　2.0 适用范围

　　适用于物业维修基金的管理工作。

　　3.0 职责

　　3.1出纳员负责物业维修基金的收取工作。

　　3.2行政/财务组相关人员负责物业维修基金的催缴工作。

　　3.3财务部会计负责维修基金的使用核算及管理、核算工作。

　　3.4财务部经理负责维修基金管理工作的监督。

　　3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。

　　4.0 程序要点

　　4.1物业维修基金的分类：

　　4.1.1公用设施维修基金，用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅共用设施的重大维修工程。

　　4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。

　　4.2物业维修基金的使用范围

　　4.2.1公用设施维修基金的使用范围：

　　a）小区内的道路；

　　b）小区内的路灯；

　　c）小区内园林绿化地；

　　d）小区内的地下排水；

　　e）小区内的文化体育场所；

　　f）小区内的停车场；

　　g）其他公用设施。

　　4.2.2房屋本体维修基金的使用范围：

　　a）房屋的承重墙的结构部位；

　　b）抗震结构部位；

　　c）外墙面；

　　d）楼梯间；

　　e）公共通道；

　　f）门厅；

　　g）公共屋面；

　　h）电梯；

　　i）机电设备；

　　j）本体消防设施；

　　k）公共天线；

　　l）本体上下水共用管道；

　　m）共用离盗监控设施；

　　n）其他房屋本体共用部分。

　　4.3物业维修基金的收取标准

　　4.3.1配备电梯的住宅：

　　a）发展商按每年平方米建筑面积成本价的4%交纳；

　　b）购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。

　　4.3.2不配备电梯的住宅

　　a）发展商按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；

　　b）购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

　　4.4物业维修基金的收取程序

　　新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：

　　4.4.1房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有机初始登记前按本规定3.1. a)和4.3.2. a)的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。

　　4.4.2购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本规定4.3.1. b)和4.3.2. b)的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。

　　4.4.3业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本规定4.3.2.a）的规定交纳维修基金，存入专户银行。

　　4.5物业维修基金的使用程序：

　　4.5.1管理公司根据实际情况需要使用物业维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

　　a）公司总经理签字并加盖管理公司或项目处章的使用申请；

　　b）相关项目的有关图纸、预算资料；

　　c）施工承接单位或人员资质资料。

　　4.5.2小区业主管理委员会在接到物业维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：

　　a）同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或项目处经理共同签字的《物业维修基金命名用申请表》，区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拨到公司帐户。

　　b）不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书通知管理公司。

　　4.5.3业主大会不同意使用维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请，业主管理委员会必须执行；

　　4.5.4业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监督，并按工程要求进行验收；

　　4.5.5维修基金帐目，应由下列单位每3个月张榜公布一次：

　　a）业主管理委员会；

　　b）管理公司或项目处。

　　4.6维修基金的管理程序：

　　4.6.1维修基金由小区住宅管理部门设立专门账户管理，小区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

　　4.6.2小区财务根据维修基金的收支单据编制记账凭证、登记帐簿，按相关规定进行独立的帐务处理；

　　4.6.3小区业主或其他相关人员及单位，如对维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：

　　a）业主管理委员会；

　　b）管理公司或项目处。

　　4.6.4管理公司或项目处接到质询后：

　　a）原则上应在7日内予以答复；

　　b）特殊情况另行处理。

　　4.7维修基金资料的保管：

　　4.7.1财务部会计应在每月31日将本月维修基金的发生凭据汇总、记帐并按相关规定进行帐务处理。

　　4.7.2财务部经理对维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。

　　4.8维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

　　5.0 记录

　　5.1《物业维修基金使用申请表》MPS-A2-06

　　5.2《物业维修基金使用情况公布表》MPS-A2-07

篇3：接管物业公司年度工作总结

　　接管物业公司年度工作总结

　　20**年对于我股份有限公司来说是喜事连连。9月16日我股份有限公司成功收购了橱柜厨具城并注册成立了物业管理有限公司，同时接管了原大厦的物业管理。并将橱柜厨具城更名为橱柜门业精品城，大厦更名为“中城大厦”。

　　金秋十月是收获的季节，也是我股份有限公司收获的日子。10月18日是我股份有限公司的家具行业旗舰式商城“家居”隆重开业的日子。同时也是我股份公司收购原橱柜厨具城更名为橱柜门业精品城后重新开业的日子。“新张之喜、重张之庆”，对于我股份公司来说可谓是双喜临门。在喜庆之余，我物业管理有限公司全体员工也在深思，如何将这份喜庆、来之不易的收获保持长久?

　　“中城大厦”“橱柜门业精品城”虽已交由我物业管理有限公司负责管理，但如何处理好原遗留问题?如何处理好原留用人员与我股份公司接管人员间的沟通与配合?如何协调各部门间关系?如何及时传达讲解股份公司的管理经营方针政策及人事管理规章制度?如何持续巩固发展商城?如何做好大厦的物业管理，这一切一切都成为我们我公司急待解决的事。

　　一、物业管理有限公司概况;

　　20**年10月8日“物业公司”正式注册成立，在20**年9月13日我股份公司与荣达企业代表人在股份公司五楼会议室正式办理了交接手续。9月16日股份公司正式入驻原“大厦”并由“物业公司”接管其所有工作。

　　(一)我橱柜门业精品城概况;

　　“橱柜门业精品城”位于______________，是我股份有限公司投巨资收购原“橱柜厨具城”。商城为业主和消费者提供了8部商用自动扶梯，3部商用货梯，方便消费者参观购物。商城全部采用自动化消防安全系统，配备了烟感报警、自动喷淋、自动监控，24小时保安服务。商城现有摊位94个，经营面积5514㎡，有近百家橱柜门业品牌入驻商场。

　　其中橱柜门业精品城建筑面积约为1.8万㎡。其中商城分为东西两区，东区为精品橱柜、厨具和电器用品，西区为精品门业。

　　“橱柜门业精品城”是区级标志性建筑。橱柜门业精品城的建设，是整体改造的重要组成部分，预计年交易额近亿元，上缴税费300余万元，同时可安排直接就业人员500余人，间接就业人员近千人，对于区域经济的发展，具有重要的现实意义。

　　(二)中城大厦概况;

　　中城大厦(原“大厦”)是由房地产开发公司投资兴建的。大厦建于20**年，主楼23层、群楼5层，占地面积约7，000㎡，建筑面积约2万㎡。现有商住272套，其中有251家已经入住，且大部分是对外出租。大厦设有商务中心、共享大厅、和三部客梯，并为业主提供水源热泵供暖、制冷及24小时保安服务。

　　(三)人员编制、部门设置:

　　“橱柜门业精品城”与“中城大厦”对外虽然是两个独的机构，但其所有的经营及物业管理由“物业公司”统一管理。所以我们的工作也依据这两个被管理的主体找到了侧重点。

　　1、人员编制

　　物业公司现有人员103人，其中集团委派管理人员5人、组织聘用人员16人、临时工82人。

　　2、部门设置:

　　因原荣达公司将工程部归由物业部统管，但工程方面的工作多而杂，工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室，归由物业部不利于管理。经张总及各部门负责人研究决定，将“工程部分”从原工程物业部剥离开，成为一个单独的部门。另将原财务部划出由我股份有限公司财务核算中心统一管理。研究后经集团领导批准，调整后的部门设置为:办公室、市场经营部、大厦物业部、工程部、消防保卫部，即四部一室的结构。

　　二、接管后的工作:

　　在正式接管后，物业公司在张总经理的领导下主要抓了四件大事。

　　(一)第一件大事(抓人员管理):稳定人心、建章、建制，为我公司选拔管理人才;

　　1、稳定人心、平稳过渡;

　　我公司接管原荣达大厦及北方橱柜厨具城时发现，决定继续留下来的原荣达员工，不论是中层干部还是基层员工，在很大程度上都以观望的态度观察我股份公司以怎样的方式接管他们。

　　20**年9月15日在中城大厦26楼会议室，召开了与全体原荣达留用员工的见面会。在会上，张述满总经理代表股份公司的主要领导讲话，传达了我股份公司接管荣达大厦及北方橱柜厨具城后的经营方针及对原有荣达员工的留用政策。尤其是当他们了解到我股份公司接手后，不但保持留用人员原岗位及工资待遇到20**年12月份前不做任何调整，而且还将保洁员的工资由原有的400元涨到500元，原有荣达员工都深深感受到了我股份公司接纳他们成为我股份公司一员的诚意。

　　2、建立健全管理制度;

　　原荣达各种管理制度虽然全面细致但过于苛刻，员工没有主动工作的意识。工作中经常出现领导督促了就干点，领导不说就等、靠、望的现象。

　　在交接过程中发现，当时荣达的日常管理工作基本处于停滞状态。与荣达大厦及北方橱柜厨具城相关的一些重要文件、证件、合约等均已被原荣达撤离人员带走。

　　接管后我们的首要工作就是建立健全各类管理制度，俗话说“没有规矩不成方圆”。原荣达的各种管理制度虽然全面，但据我们了解及原荣达留用员工反映这些规章十分苛刻，多数规章制度都是以处罚为主，少则十元多则上百元。这样的规章致使原荣达员工认为多做多错、少做少错、不做不错。所以表面上看各部门间、员工间沟通良好也很团结，但工作热情和积极性不高，工作效率也很低。为了不挨罚，很多工作都没人过问。

　　如何改变现状，我们认真分析了原荣达的各种规章制度、岗位职责、工作流程，经过认真研究由办公室起草经总经理办公会讨论通过编制了沈阳我物业管理有限公司管理手册。这本管理手册是以股份公司的各种规章制度为标准结合我物业的实际情况而制定，是一本集规章制度、岗位职责、工作流程、应知应会等于一体的一整套管理制度，这套管理制度的制定不仅遵循了股份公司整体管理的方针政策，也充分展示了股份公司对员工的人性化管理。

　　为认真学习贯彻管理手册的内容，我们还将此手册下发到各部门并组织各部门负责人进行学习，再由各部门负责人组织本部门员工进行学习。使每个人都对我物业的组织结构、基本情况、管理政策、规章制度做到心中有数。下一步我们还将要把对这本管理手册的学习了解情况列入到员工考核中，定期进行抽查切实地把各项管理制度落实到每个人。

　　(二)第二件大事(抓安全):企业繁荣、安全第一;

　　在我公司与原荣达交接时，由于原荣达人员对自己的去留还在未知，至使人心波动很大。我们接管时，荣达的各项工作早已处于停滞状态，这也给我们接管后的工作开展带来了相当大的困难。

　　尤其是原荣达的消防保卫部，原荣达保安不但工资为每月1000元同时还享受保吃住的待遇。当我们说明新的工资标准后，所有原荣达保安竟然在2天内集体辞职，这样一来给商城及大厦的安全保障带来了很*烦。为保证商城及大厦的安全，避免意外事件的发生，张述满总经理当机立断聘用临时保安人员负责商城及大厦的整体安全保卫工作。对重点部位还严令死看死守，同时还加强了干部值班制，当值干部编入夜间值班，主要夜间的安全保障，进行全面检查。

　　此外，在接管后我们还发现原荣达大厦消防监控设施不齐全存在着很大的安全隐患，经报集团领导批准，我们在今年11月底对消防监控设施进行了升级改造，共投入资金二十多万元。改造后的消防监控体系可实现对商城大厦全方面多角度的监控，真正的实现无盲区、无死角。从各个环节上确保商城及大厦的财产、业户的人身安全不受损失。

　　(三)第三件大事(公司上下总动员，做好重新开业前的准备工作)配合领秀家居开业，认真做好我橱柜门业精品城开业的准备工作。

　　“家居”、“橱柜门业精品城”于10月18日同期开业。根据股份公司安排，中城大厦作为参加开业典礼嘉宾的休息区。为配合“领秀家居”做好各级领导、嘉宾的接待工作，我物业上下齐动员，在认真做好“橱柜门业精品城”开业前的准备工作的同时，又从各部门中抽调了部分人员专门负责开业当天主要领导和嘉宾的接待工作。为此我们还进行了精心的布置，在休息区的每张小桌上摆放了鲜花，还为与会领导和嘉宾准备了茶水及香烟。使各位领导和嘉宾感受到我股份公司员工“物业人”的热情好客及良好的员工素质，充分展示了股份公司的整体形象。

　　(四)第四件大事(巩固商城的可持续性发展):“摸清家底”、重新规划，调整商城行业布局确保商城的可持续发展:

　　1、摸清家底，重新签订租赁合同;

　　接手原荣达“橱柜厨具城”日常管理后，我公司市场经营部首先对原有橱柜城业户资料、摊位面积、租赁期限、存在问题等情况进行的摸底调查。调查中发现原有摊位存在着使用面积与合同中所签订的面积不符、拖欠款费等问题，还存在着业户与原荣达间的产权纠纷等问题，如:1“方太”“迪嘉司”两户已签合同但款未交全。2原荣达与业主孙宏毅产权纠纷。3一楼“蓝图”“凯帝”两家售转租的问题。

　　在摸清这些情况后，我们为了强化对业户的管理，由市场经营部负责制定了一份租赁合同，并与所有在场经营的业户重新签订了租赁合同。

　　2、调整行业布局、繁荣商城业态;

　　现在商城内橱柜门业的布局很不合理。每层都是东区经营橱柜，西区经营门业，这样的布局不仅杂乱无章，并且不符合消费者的消费习惯，还影响到三层商场也活不起来，我们计划在原有业主租赁期(一年)满后，或在可能的情况下在春节前后实施调整改造。计划将现在的“东西区”一、二层全部调整为门业;三、四层全部调整为橱柜行业。我们预测这样调整有一定难度:一是橱柜的业户不愿意搬迁到三层经营，这需要我们去做工作(现没有征求意见)。二是需要适当补偿搬迁费;三是一、二层原有橱柜业户数较多，全部调整到三层一定容纳不下，为此还要采取些措施等等问题。

　　3、成立招商组、全力投入招商工作;

　　我橱柜门业精品城建筑面积近2万平方米，摊位使用面积为9千平方米(含4层)。现有业户95户，经营行业为橱柜厨具和门业，分布在1-3层，东区为橱柜、西区为门业(4层原百V已撤场，只剩2户，分别在南北扶梯口处，详情见“简介”附后)。

　　目前由于商城的行业布局不合理、橱柜门业的知名大品牌未进场、人性化管理不到位等客观原因，致使商城的人气不旺，业户的经营状况自然也不太好。

　　为保证商场的可持续发展，繁荣商城业态，吸引更多的消费者，增加客流量，把专业化的橱柜门业商城做大做强，经认真论证与考察，计划将商场四层全部面对橱柜行业进行招商。

　　(1)针对知名大品牌以省市为主，面向全国招商。实行“知名品牌”准入制;

　　(2)确定租赁费(含物业费)。我们认为每平方米70元/月较为合适;

　　(3)确定优惠政策。自“开业”之日起免交一年税费、延长装修期起租时间推后3个月。对于知名大品牌摊位面积较大者，实行一户一议一报批。实行“先进场，放水养鱼，再收费”的原则;

　　(4)委派专人专职负责对外宣传及招商工作;

　　(5)商城5层经营面积约为1500平方米，其东区将视情况面对厨具行业进行招商。主要有消毒柜、热水器、水槽、高档酒具等。此外，商城五层还将面向家装行业进行招商，我们预计引进5-7家装修公司入驻。我们会根据招商情况适时召开招商说明会。

　　三、工作中存在的不足;

　　在接管原荣达的工作中，我们遇到了不少困难，在面对这些困难时也显现出我们对突发事件的预见性不强，处理具体事务时对细节关注还不够。我们会在今后的工作中从认真总结经验教训，从自身找原因，加强管理队伍及员工队伍建设，不断提升管理水平及员工素质，向管理要效益。

　　沈阳我物业管理有限公司是一个刚刚成立的新公司，是我股份公司中最年轻的一个新成员。在工作经验难免不足，但我们认真的工作态度、务实的工作精神将永远保持。我们将团结一致，在工作中汲取经验，认真总结不断学习，把“我公司”这支团队打造成为综合能力强、有较高管理水平的优秀团队。为我物业管理有限公司早日成为同行业中的领头羊而贡献全部力量!

　　物业管理有限公司

篇4：物业前期介入和接管验收知识问答

　　物业前期介入和接管验收知识问答

　　一、前期介入篇

　　1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

　　答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

　　（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

　　（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调冷凝水管。

　　从99年开始建设部就要求对于新建商品房必须要留有空调外机隔板和冷凝水管的要求。

　　（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

　　（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

　　（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

　　（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

　　（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

　　（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

　　（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

　　（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

　　现在新建商品房的绿化率不的低于35%，如果项目名称中带有”花园“的绿化率不的低于50%。

　　（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

　　（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

　　（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

　　（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

　　（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

　　（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

　　（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

　　（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

　　（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

　　（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

　　（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

　　（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

　　（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

　　（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

　　（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

　　（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

　　（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

　　（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

　　（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

　　（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

　　（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

　　（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　　（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

　　（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

　　（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

　　（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

　　（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：

　　（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

　　（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

　　（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

　　2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

　　答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

　　（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

　　（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

　　（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

　　（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

　　（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供供货或者是安装合同、清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

　　（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

　　（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

　　（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

　　（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

　　（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

　　3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？

　　答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免*年管理费或只按多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供**会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

　　二、接管验收篇

　　1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？

　　答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

　　（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

　　（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

　　（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

　　（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

　　（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

　　（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

篇5：物业公共设施、机电设备接管验收重点内容

　　物业公共设施、机电设备接管验收重点内容

　　1、机电设备验收需要哪些资料？

　　答：机电设备验收时需验证机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文版本）、机电设备安装，调试报告、设备保修卡、保修协议等资料。

　　2、机电设备接管验收都有那些项目?

　　答：可分为电梯、发电机、中央空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、防越界攀爬远红外报警系统、公共天线系统等。

　　3、接管验收时供配电系统有哪些注意事项？

　　答：接管验收时供配电系统要注意，各开关柜容量及母排联络是否与竣工图纸相符；高、低压各开关柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫（耐压500V及以上）、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电表有无漏装接地线是否连接，线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理（例如：烟感数量、分布情况等）；电容柜自动，手动是否工作正常，面版显示与实际是否相符，有无过补或滞后现象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题？

　　答：摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要灵活轻快、核验水泵的使用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料；手动、自动启、停水泵，控制部分无杂音，无接触不良现象；启动水泵仔细倾听有无杂音，有无震动；测量空载电流和满载电流是否与说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏水是否符合标准。

　　5、干式变压器验收时要注意哪些问题？

　　答：验收时要注意：核验说明书与变压器型号、规格是否相符及耐压实验报告等其他文字资料；保护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排与变压器出线是否连接紧密牢固、通风散热情况是否良好、接地母排是否连接良好；高压进线有无安全隐患、空载时的声音是否正常、电流，电压与说明书是否相符、有无温度测量装置使用是否正常等。

　　6、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收？

　　答：由市政相关专业部门或公司验收。

　　7、公共给水管道验收时应注意什么问题?

　　答：验收时注意与市政管道接驳处接口是否牢固；水表安装方向是否正确；排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否与竣工图纸相符等。

　　公共排水管道验收时要采用《乒乓球试验法》。

　　8、室内公共设施包括哪些内容？

　　答：室内公共实施包括：所有的公共装饰面、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。（消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验）

　　9、内墙饰面验收时应注意什么问题?

　　答：内墙饰面验收时要注意：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。

　　10、瓷砖饰面验收时应注意什么问题？

　　答：瓷砖饰面验收时要注意：瓷片粘贴牢固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直。

　　11、顶棚抹灰面验收时注意哪些问题？

　　顶棚抹灰面要平整、面层涂料均匀、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。

　　12、公共门窗验收时应注意什么问题？

　　答：公共门、窗验收时应注意：门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形；门锁、窗铰链开启灵活、窗销连接牢固；玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤；油漆均匀、色泽光亮新鲜；不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。

　　13、公共楼梯扶手验收时应注意什么问题？

　　答：楼梯、扶手验收时应注意：钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽均匀表面平滑。

　　14、木装修工程验收时注意什么问题？

　　答：木装修工程验收要注意：表面光洁五毛刺、线条顺直、色泽均匀、无起泡、开裂现象、油漆完好。

　　15、公共电气部分验收时应注意什么问题？

　　答：电气部分验收时应注意：电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定、电源接通正常、接地线连接良好；开关安装牢固，完好无损、开关灵活、接触良好；灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。

　　16、防盗网验收时应注意什么问题？

　　答：防盗网验收时注意：安装要牢固、焊接密实无虚焊、无扭曲变形。

　　17、室外给排水验收是可分为几部分？

　　答：可分为化粪池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面图等。

　　18、业主室内给水管道验收时的注意事项？

　　答：室内给水管道验收时注意屋内各种设施安装是否牢固、管道有无渗漏有无锈迹、水流是否畅通、是否有足够压力。

　　19.设备机房接管验收要注重的事项：

　　1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。

　　2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。

　　3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。

　　4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。

　　5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

　　6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。

　　7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

　　20公共配套设施接管验收标准

　　1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

　　2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。

　　3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

　　4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

　　5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　6、道路：

　　1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；

　　2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

　　4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。

　　7、室外消防栓：

　　1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；

　　2）消防设施配件齐全，摆放整齐；

　　3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

　　8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

　　9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。

　　10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。

　　11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

　　12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。

　　13、车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。

　　14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

　　15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

　　16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

　　17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

　　18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。

　　19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。