房地产集团物业管理部职能

　　房地产集团物业管理部职能

　　1、向总经办负责。

　　2、起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。

　　3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。

　　4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。

　　5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。

　　6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。

　　7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。

　　8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。

　　9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。

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篇2：房地产公司物业管理规定

　　物业管理规定

　　(一)、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。

　　(二)、前期物业管理的工作设施方式

　　自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划，并按双方认可的计划书进行实施，定期派人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。

　　(三)、物业公司提供前期物业管理的内容

　　1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。

　　2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。

　　3、对整幢从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。

　　4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。

　　5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。

　　6、对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。

　　7、结合物业管理的实际经验、对**广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求;有无质检合格证;配件是否齐全;安装是否平整;是否便于维修;各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确;运转是否正常;辅机和工具是否安全。

　　8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。

　　9、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。

　　10、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。例如验收工作内容主要有;

　　(1)主体结构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水;

　　(2)屋面和楼地面;各类屋面必须符合国家建筑设计表准的规定，排水畅通，无积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏;

　　(3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查;

　　(4)电气:线路要求平整、顺直、牢固，过强和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪声振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全;

　　(5)水、卫、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不渗漏，管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证;

　　(6)附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

　　11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容：

　　(1)提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算;

　　(2)设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置;

　　(3)提交全套的

　　管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩条例、安全管理制度、员工培训计划;

　　(4)提交各岗位的制作范围和责任制度，及工作流程;例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服www.pmceo.com务、卫生、绿化、工程维护等等;

　　(5)建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程;

　　(6)设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位;

　　(7)协助房产公司组织开业庆典。

　　12、协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。

　　13、代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。

　　(四)、房产公司应尽的义务

　　1、房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行，及时为物业公司提供有关材料并清洗地表述其要求，尽最可能为物业公司工作提供方便。

　　2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题，理应及时通知物业公司。

　　(五)、付款方式

　　本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。

篇3：房地产前期物业管理控制程序

　　1.目的

　　通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。

　　2.范围

　　本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

　　3.职责

　　3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

　　3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。

　　4.2 接管验收

　　4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

　　4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在"物业管理接管验收记录表"中进行记录。

　　4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在"物业管理接管验收记录表"中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:

　　a)工程项目的整套技术资料;

　　b)工程质量保修书和工程使用说明书。

　　4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:

　　4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。

　　4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。

　　4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。

　　4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。

　　4.5 办理前期物业管理的入伙手续

　　4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:"入伙通知书"、"入伙手续书"和"收费通知书"。

　　4.5.2 做好住户入住的服务工作:

　　a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;

　　b)住户签定"管理公约";

　　c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;

　　d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订"装修管理规定",做好对住户装修的有关服务工作。

　　4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:

　　4.6.1 保洁绿化工作,执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。

　　4.6.2 治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　4.6.3 工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。

　　4.6.4 物业管理机构根据"管理公约"规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。

　　4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。

　　5.质量记录

　　5.1 QR23-01 物业管理接管验收登记表

　　5.2 QR23-02 入伙通知书

　　5.3 QR23-03 入伙手续书

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

篇4：降低房地产及物业管理消费中业主维权成本

　　降低房地产及物业管理消费中业主维权成本

　　序言：朝阳法院最近集中、批量的对欠交物业管理费且拒不执行生效判决的业主实施强制执行，这种挑选性执法行动，特别是动用司法强力的程度和执法效率的后果，是否利于构建社会(不同利益团体间的)和谐，相信各位有自己的看法。我个人的观点是：不能再靠外部强力来维持社会平衡。强力只是维持法律、规则的工具。因为如果司法强力和行政权力屡屡介入民事活动，则今天能以“为民做主”为由帮助业主，明天也能以“为民做主”为由强制拆迁。因此，要靠制度设计和实际操作技巧，使得弱势和强势利益团体之间达到平衡，这才能实现永久的和谐。

　　房地产的买卖活动，买受人在购买了其专有的部分以外，还同时购买了共有的部分，按公摊面积算这部分的价值大概在30%左右。因为公共面积上其实还含有公共设备设施，因此从实际价值上计算，大概占总合同价款的60%左右!而这部分财产的权利，单个业主如何维护呢?

　　物业管理活动，则更纯粹是单个业主(房屋买受人)共同归集资金聘请专业商业公司用于对物业的维护、保养，以及对居民的服务，使物业在安全、稳定、舒适的情况下运行，保障使用人的居住环境，保障物业的价值。物业管理活动几乎全部是在公共区域内进行，是物业管理区域内的公共活动，业主交纳的物业管理费，100%的用于该项活动，而物业管理企业在这个领域内的侵权，则表现在不按物业管理服务合同规定的责任义务进行工作，但仍然向所有的合同签约人(全体业主)按合同价格收取费用。

　　业主拒交银行按揭款项或者拒交物业管理费，大多是因为其不认可发展商在公共设施建设中的承诺不兑现和公共区域的物业管理质量导致的。其实是一种主动的抗辩行为，就是有些人所称为“先履行抗辩权”的一种活动。尽管我也认为欠交银行按揭款的对抗主体是银行而不是发展商，拒交物业管理费的对抗主体不是物业管理企业而是业主大会，也正因为如此必将导致业主欠费案件大多以败诉告终。

　　但是，我们必须看到，一个和谐社会，必须有足够有效、经济、可操作的权利救济渠道，特别是个体对一个侵害包括其自身权益份额在内的侵权活动的维权渠道。否则，当维权成本远远高于侵权者获得的利益时，权利被侵害则成必然。人大立法违法与否，只能指望那些人的素质，而公民中的专家则无法对立法决议提出任何违宪指控，尽管这些立法可能实际上侵害了宪法(全民)利益，有该公民的十三13亿分之一的份额。这种抗辩，已经实际上不是利益团体之间的利益冲突。而我国治国从军队主导、行政主导、行政立法、专家立法的历史沿革，都是建立在国民是阿斗、国民是羊群的基础上。而国民是公民，则应该是我国依法治国的基础。当国家财产属于皇帝或某个利益集团的时候，国民是臣民，没有立法权利;当国家财产属于全民的时候，国民是公民，不但有立法权利，也应该有质疑代议制民主制度下产生的法律的合法性的权利。即单个公民有权对侵害全民利益的行为(包括立法活动)主张救济的权利。而这个权利，我们现在还没有依法建立起来。

　　但是今天，我们有机会在物权层面讨论社区“公民”(共有财产的拥有者)如何以单个身份，去抗辩那些违反公共利益的行为(包括具体行为和业主大会、业委会、物业管理企业制定的社区制度等)的途径和办法。从而尝试在局部领域内实现公民的公益性权利(违宪审查、公益诉讼等)。

　　而当前法律规定的业主大会，似乎是“完美”的民主制度架构，似乎是法定、唯一的业主维护公共权利的途径，可好看不中用!

　　我们必须了解，业主大会，作为权利人集体要求改变现状时所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其决策具有最大的参与性和稳定性，决策者们也将为这种决策承担后果。从而我们看到在这个领域内是有效的和有利的。

　　但是，当业主大会，作为权利人集体要求维持现状时，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得维持现状的成本奇高，对相对较小的从内部或外来侵权行为，用业主大会的方式来维权，就是“拳头打跳蚤”。这些逐步改变现状的侵权过程是缓慢的、相对微小的，但是持久的，是致命的(清静明湖小区电梯中的地毯，已经跑到了另外一个项目的电梯中了，因为有字在上面)。也就是说对物业的管理保养不善，对物业的寿命和价值将有致命的影响。待多年后造成严重后果，业主大会再来维权，损失就是无法挽回的了!如果业主们不想改变现状，仅仅是想维持现状，有了低成本的救济手段，业主大会存不存在也无妨。

　　比如，本来物业管理企业应该维持并保障物业管理合同中其应尽的物业管理、养护责任和义务。可是物业管理企业在公共管理活动中的懈怠、不作为，甚至在账目上做手脚时。这难道也要业主大会决议才能救济?!

　　比如，物业管理企业、发展商对社区局部进行改造，在单个业主没有诉讼主体的愚蠢法律制度下，非要业主大会决议才能诉讼和救济?有人可能说：还有国家的行政管理嘛。恰恰是这种没有人民监督的行政体制，导致了物业公司可以用金钱搞定政府，可以“符合行政审批程序”的理由不经权利人同意就大胆的侵权!

　　比如，当物业管理企业侵害共有物业管理权利时，业委会拒不履行诉讼物业管理公司的责任(对物业管理公司是权利，对业主大会是责任)，单个业主如何能保障最终通过诉讼业委会而起动维护共有财产的物业管理权利呢?!难道也非要召开业主大会，改选或罢免业委会才能解决?!如果业委会拒不召开业主大会呢?“召集业主大会”的权利在业委会是《条理》的规定。且那如果新的一届业委会还不诉讼呢?......。

　　更有甚者，业委会未经法定程序的业主大会，就私下决定更换物业管理公司，这种情况下业委会对业主大会的侵权行为是相当恶劣和严重的，此时业主大会成员(业主)往往因业委会是邻居而不好意思，尽管这种合同自始无效，可单个业主用不履行这个无效合同的“低成本”办法却被法院判决无效，难道非要和业委会发生直面诉讼?这种人际关系上的高成本，实事上导致业委会违法、侵权的肆无忌惮。一个侵权行为，无论如何它都是侵权行为才对。总不能因被侵权人主动主张才可能构成侵权，而侵权人或者第三人因侵权实事形成的“理由”向被侵权人主张权利时，被侵权人抗辩就无效，侵权就不是侵权。这类从签订程序上违法但实体、形式似乎并不违法甚至还可能有“为民”的外衣的合同，实际上是公权利人滥用权利的问题，需要我们从物权的层面尝试解决它，从而解决国家权利被滥用的社会问题。(需要说明的是，我代理的朱明锳女士欠交物业管理费案件所遇到的情形，那个管委会私下签署的合同连合同形式上、主体上都不合法)。

　　说来更可笑，最近发生的静源居小区业主委员会诉讼发展商公共物权的案件，以不具有诉讼主体资格为由，被终审驳回起诉。我无奈的告诉大家，从我对法律的理解，法院的判决是十分正确的。这个判决结果，和法院无关，而和愚蠢的法律本身有关。这就又扯回到国家的立法体制和违宪审查问题中去了。

　　《物业管理条理》因其出台时上位法《物权法》的缺失，使得其不得不留下历史的遗憾：

　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　也就是说，《条理》仅仅是赋予业主们“物业管理”的权利。而公共物权的权属，就只能等待《物权法》的出台了。毕竟我们国家从49年以后逐步实现的完全没有私有财产的“理想”社会，又逐步回归到有私有财产且保护私有财产的现实、理性的社会，但被成百上千的个人购买的城市多层公寓类住宅的共有财产权利的归属和行使问题，无论是对旧中国的司法体制还是对新中国的司法体制，都是一个从来未涉及的领域。我们暂且需要等待《物权法》赋予业主大会共有财产物权主体的法律地位。否则，也就只能是“全体业主共同”行使(实际上是无法行使)权利了。

　　我不是个跟法律较劲的人，我的价值观和世界观不允许我用毕生的精力去为了一个立法条款而奋斗。说到底，我还需要活命。因此，如何利用现有法律最大限度的维护自己的权益是我的价值观。当然，法律本身的问题我必须清楚，能说就说，能改就改，至少绝对不去撞，自讨没趣。毕竟法律的钢性我是无奈的接受的，我不想拿起武器当反政府武装。其实，任何人的一生，都会对法律有这样或者那样的不满，而努力大多是为了后代。而后代，仍然有他们那个年代发生的问题和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作为借口，至少是理想化的考虑问题，而没有在现有法律下解决纠纷的能力的表现。

　　因此首先我主张，建议立法使得单个业主在房屋买卖合同中的公共利益份额的诉讼中，和业主对物业管理企业的侵权活动的诉讼中，还有业主对业委会决议、行为的侵权诉讼中，举证责任倒置。

　　而在立法不能解决这个问题之前。至少我们能够用合同的办法，部分实现这些“少数人”的权利。即在物业管理服务合同中约定“单个业主可以依本合同对物业管理企业提起民事诉讼，且举证责任倒置”;《业主大会议事规则中》中约定在一定条件下，一定数量的“业主可以在确定的监督程序下行召开罢免业委会某个或者全部委员和补选、改选业委会的业主大会，如果能够依法的程序和形式产生会议决议，决议有效”，“单个业主可以依本《规则》对业委会的决议和行为提起民事诉讼，且举证责任倒置”。

　　从事发前的监督角度研究防止被侵权行为的发生是必要的，也是目前被广泛认可和考虑的。

　　从低成本、有效的事发之后的救济角度研究防止被侵权行为的发生，更是侵权者害怕的。所谓“防不胜防”就是这个道理。而事后救济并不仅仅是为了实现事后救济本身，而是通过不特定人群个体和低成本的救济手段的设计，使得侵权人在侵权时无法对特定人群行贿以实施其侵权行为;对侵权行为永远有追索力(从知道被侵权之日起2年)。

　　有效的事前监督和低成本、不特定人群的事后救济的制度设计，才是构建稳定制度架构和公平权利博弈的基础，才是构建和谐的制度保障，才是对民事侵权活动的最大“震慑”和“威胁”。而仅仅靠“法律”条文来保障公民权利，不设计低成本的权利救济手段，实际上是遗留在立法者潜意识中的“法律工具论”在起作用，“违法必纠”，“违法必有人为受害人做主”等思维在作祟。

　　因此，我们不但要告诉公民社会，民事活动要权利人自己主张而不再是公诉，同时也要为社会设计一套利于权利人主张权利，对侵权人有震慑力的低成本的救济途径，而不仅仅是法律规定的高处罚条款。否则，法律规定的高处罚则条款不会对侵权人构成任何威胁──被侵权人无能力、无渠道使用这些法律。

　　谢谢大家。

篇5：房地产开发变革与物业管理困局及新理念

　　房地产开发变革与物业管理困局及新理念

　　中国房地产在其二十多年的发展过程中，经过了几次转折和变革，取得了脱胎换骨的进步。再加上国外先进理念的引进以及营销专业机构的进入，又极大丰富和推进了中国房地产市场，各种新理论、新思路应运而生并在实践中广泛运用，中国房地产市场呈现出前所未有的繁荣局面。然而，与此形成极大反差的是，与房地产业紧密相关的物业管理行业的发展却过于缓慢，特别是在思想观念上止步不前，从而导致诸多物管企业陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重视和思考。

　　一、新技术困局

　　房地产开发目前已经进入大量使用新技术的阶段。大批建筑采用了与以往完全不同的结构、建筑外形以及大量运用诸如环保低能耗的控温技术、优化设计的垂直及平面交通系统等高端技术，这要求日后的管理人员应及时掌握其新技术的发展动向、趋势，还要懂得对新技术设备的维护、管理。然而，现阶段物业管理行业内这样的人才少之又少，绝大多数物管企业对高端技术人才的储备严重不足，一旦遇到采用了新技术的项目，参与投标的物业管理企业大多手足无措，不敢竞标，写字楼领域尤为如此。因而许多开发商面对如此局面，只得采取以开发建设时的工程部为班底自行组建物业管理公司的方式解决后续管理问题，由此使得专业物业管理公司的进入障碍被无形中加大许多。

　　二、新生活方式困局

　　在 “以人为本” 理念的指导下，国外众多的城市、社区以及生活方式的研究理论被大量应用到建筑规划设计中去，新的建筑在给人们提供一个身处其中的空间时，也提供给人们一种崭新的生活方式。建筑空间被以各种有形或无形的方式引导为公开、半公开和私密的不同区域，社区被赋予了更多的精神意义，就是一条道路的曲直也成为大有讲究的事情。开发商和业主希望物业管理企业能够帮助他们把社区的精神意义延续下去，而物业管理企业却只是一味钻研如何将“保安守大门、保洁扫马路”的基本任务完成得更好，被开发商和业主责难地满腹委屈，却还不明白原因何在。

　　三、新社会阶层困局

　　社会的发展导致社会出现了不同的阶层，反映到建筑上，也就有了高、中、低档的写字楼和住宅的划分。不同档次的项目对物业管理的要求是绝不等同的，他们的区别决不只是保安巡逻和保洁清扫的次数多少，但大多数物业管理企业除了打出一个又一个令人眼花缭乱的旗号之外，实质上仍在以“一套方案打天下”，不同物业管理项目的管理方案除了名称不同、保安巡逻和保洁清扫的次数不同，其它内容大概没有多少区别，想得到开发商和业主的好评自然很难。

　　四、新业务流程困局

　　项目策划研究、区域规划、建筑设计、景观设计这些以往依次顺序展开的开发工作流程正在出现“集合”的趋势。越来越多的顶级建筑事务所开始提供“打包”服务，在项目总负责人的领导下，市场研究人员、规划师、建筑师、景观设计师开始共同工作。而大多数情况下，物业管理的所谓“前期介入”只不过是在销售和入住阶段为开发商和销售商打打下手而已。被整合的业务流程所遗忘，使得物业管理的声音愈加微弱，而当热闹过去，却只剩下物业管理企业独自面对种种仅凭微薄的物业管理收费根本就无法解决的缺憾和业主的不满。

　　五、新人才困局

　　能够满足旧的管理和服务方式要求的物业管理人员本就缺乏，更何况能够在房地产开发的巨大变革中适应新的局面的专业物业管理人才。

　　诸多的困局环环相扣，多数物业管理企业身陷其中无力自拔，不幸成为了房地产行业里“木桶上最短的那块木板”。

　　面对困局，物业管理企业需要注入新的理念以适应变革。

　　一、新技术跟踪理念。

　　写字楼往往是新技术的紧密追随者，而近年来，住宅与新技术的结合也愈加紧密。北京的“锋尚国际”和“MOMA” 两个楼盘都采取了把新技术的应用作为项目卖点的做法，销售市场的反映极其热烈。但是对于所有这些或多或少采用了新技术的写字楼、公共建筑或住宅而言，能否找到足以管理好这些技术设施设备的物业管理公司就成了能否使得这些技术正常发挥作用的关键，技术投入使用后的管理工作变得比以往任何时候都更加重要。所以，物业管理企业应当建立新技术跟踪研究和储备机制，对新技术在房地产开发建设中的应用情况进行跟踪研究，并提出应对新技术的管理预案，以备使用；同时加强对市场人员和管理人员的技术培训，使其掌握新技术应用的相关知识，满足开发商和业主的要求。

　　二、社区内涵理念。

　　通常情况下，物业管理企业所认为的社区建设就是把小区的绿化和治安搞好，再增加一些文体设施或者组织几场业主联谊活动。这些做法虽然没错，但这种观点却经常成为物业管理企业与业主思想和行动分歧的起点，并且导致物业管理企业的工作努力得不到业主的认可。良好的绿化和治安只是维系了物理意义上的社区--围墙内的建筑物，维系社区存在的最重要的因素是社区中的人群所共同感受到的精神氛围，这种精神氛围和建筑物本身以及身处其中的人群一起构成了社区的三个支撑点，而被良好的社区所推动的房屋增值才是社区成员的最深层追求。因此，社区应该是一个在具有可识别的清晰边界内的人群为了维护共同的房屋价值而结成的利益共同体。所以，物业管理企业必须从本质上认识到业主对社区的期望，才能找到与业主沟通的钥匙，其服务也才能得到业主最广泛的理解和认可。

　　三、差异服务理念。

　　许多物业管理企业为了应对市场要求，提出了“精品服务”、“五星级服务”、“酒店式服务”等等口号，但在实践当中，对于高、中、低档项目实行的仍然是多年不变的同一套管理方案，仅有的区别就在于增加了保安巡逻和保洁清扫的次数或者增加一些客户服务人员编制，其它内容并无区别。事实上，不同类别的项目其要求是绝不相同的，尤其是高端客户。以别墅区的保安巡逻路线为例：别墅客户因为其房屋的封闭性较差，且周围半公开的灰度区域较大，所以别墅客户对私密性的要求很高，保安方案中设定的巡逻路线就不能进入别墅客户的心理界线，但同时别墅客户对安全性的要求也很高，巡逻路线又必须处在别墅客户日常活动区域的视野之内，仅此一点，普通小区的保安方案就无法简单套用。曾经有建筑师戏言：没有住过别墅的建筑师盖不出好的别墅。此戏言的含义无非是指设计师应当充分了解自己的目标客户，同理，物业管理企业如果没有对不同类型客户心理和生活习惯的充分研究，就很难做到对各种不同类型的客户提供度身订做的差别性服务，也就很难得到客户的由衷欣赏。

　　四、尽早介入理念。

　　相信许多物业管理企业都有过为项目规划设计和建设施工期间遗留问题而头疼的经历，究其原因，无非是项目的规划设计和建设施工单位在开展工作时只满足本工序的要求而给日后使用遗留了诸多遗憾。解决这一困局惟一的出路就是物业管理人员尽早介入到开发流程中去，对规划设计和建设施工工作提出自己的意见。即便由于客观原因无法真正做到从头介入，也应该努力向规划设计和建设施工人员宣传物业管理理念，尽力避免给日后的管理运营工作带来先天遗憾。

　　五、新人才理念。

　　与开发行业相比，物业管理行业一直被认为是低薪低能微利的服务行业，许多房地产公司精简人员的去向都是下属的物业管理公司。这种印象对于物业管理企业而言，在招聘人员时的负面作用是不言而喻的，而缺乏高素质管理人才的现状又进一步加深了外界的这种印象，从而形成恶性循环。的确，物业管理公司从利润数额上是无法与开发公司相提并论的，但这只是由于企业财务计算标准的要求造成的，如果能够把优秀的物业管理对开发项目的促进作用给予量化，人们会对开发和物业管理环节的利润分布比例有新的认识，事实上，任何一个开发项目的成功都离不开任何一个环节的努力。物业管理企业必须摒弃自卑心理，确立新的人才理念，敢于首先在关键岗位高薪雇用高素质的管理人才，带动管理服务水平的全面提高，纠正社会的错误印象，进而脱离收费低、薪酬福利低、人员素质低、收费更低、薪酬福利更低、人员素质更低的向下循环轨迹，努力转向收费高、薪酬福利高、人员素质高的向上循环轨迹。

　　以上观点对于物业管理企业的诸多困局并未列举周全，也不一定就找到了解决困局的灵丹妙药。问题的关键在于物业管理企业是否能够意识到自己所处的房地产行业已经进入了大变革的时代，不思进取、无力顺应变革的企业必将被淘汰，只有积极迎接变革、勇于面对挑战的企业才能够在变革的大局中生存和发展。

　　文/赵晋蓉