项目房产销售及物业管理制度

　　项目房产销售及物业管理制度

　　1目的

　　为加强对销售事务的管理，明确责任，特制订本制度。

　　2适用范围

　　本制度适用于公司内部整个营销系统。

　　3房产销售管理

　　3.1对房地产开发项目的销售工作应提前介入。在可行性研究阶段，开发部就项目的销售前景、预期售价提出意见，并对项目进行市场定位即确定项目的主要销售对象。在规划设计阶段，开发部应根据市场定位和掌握的市场信息，对项目的户型设置、面积大小、内部设施、设计标准等提出相应的意见。

　　3.2项目的规划设计一经批准，开发部应会同相关部门编制销售计划，包括销售策略、销售方式、平均售价、销售进度等，制订详细的销售方案，确定每楼层、每单元的明细价格，定出底价，报公司主要领导审批后实施。

　　3.3开发项目开工前后，开发部应办理商品房预售登记手续，领取商品房预售许可证。为促进销售，有条件的还可与银行联系，办理按揭委托。

　　3.4开发部应采取各种方式促销商品房，如在报纸、期刊、广播电视等新闻媒介上发布广告，制作售楼说明书向潜在客户分发，在现场制作广告牌，有目的地上门推销，委托代理销售等等。

　　3.5销售开始后，应随着项目建设进度并根据市场反应、销售情况对售房价格进行相应调整。

　　3.6商品房的销售，除预售时或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有优惠。特殊情况需要予以优惠的，须经公司领导集体研究批准。

　　3.7销售商品房必须签订书面合同，合同须具备以下基本内容：

　　3.7.1所售房产的位置、面积、标准、附属设施、交付时间;

　　3.7.2房产单位售价、总价款、付款方式和定金;

　　3.7.3合同双方的权利和义务;

　　3.7.4违约责任和惩处方式;

　　3.7.5争议解决办法及其他约定的条款。

　　3.8任何购房业主若未按合同约定付清房款，一律不得将所购房产交付其使用，违者对责任人就所造成的损失给予处罚。

　　3.9开发项目通过竣工验收后，开发部应为购房业主办理产权证书。

　　3.10房产销售基本结束后，由开发部、财务部共同写出开发项目投资效益总结报告，上报公司领导。同时，开发部还应配合财务部编制开发项目决算报告，对项目收益情况加以认真分析。

　　3.11公司在资金情况允许的条件下，可将所开发的重要位置的商业用房、写字楼留作固定资产，用于对外租赁，获得长期的租金收益。

　　4物业管理

　　4.1开发项目在进行房产销售之前，公司应根据项目情况选定物业管理单位，由其承担项目建成后的管理。任何开发项目，既可由公司控股的物业管理公司承担管理任务，也可委托非公司控股的物业管理公司进行管理。公司要与选定的物业公司签订合同。

　　4.2物业管理公司对项目验收接管后，负责所管理项目的房屋设备、市政公用设施、生活服务设施的日常管理和维护维修，并可按实际情况相应负责园林绿化、环境卫生、保安等事务，还可为居民(用户)提供其他无偿或有偿的服务。

　　4.3工程竣工后，在工程保修期间，物业管理公司发现工程质量等问题，应及时向公司工程部反映，由工程部责成施工单位及时修缮;或自行修缮，并会同相关部门按实扣除施工单位保修金。

　　4.4物业管理公司按《业主须知》规定定期向服务区内的业主收取有关费用。

　　4.5开发建成区居住业主数达到一定规模，应成立业主委员会，由业主委员会决定物业管理的委托事宜。

　　5附则

　　5.1本制度自正式颁布之日实施。

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篇2：北京市物业管理人员实行岗位培训持证上岗制度管理办法

　　北京市物业管理单位经理、部门经理、管理人员实行岗位培训持证上岗制度管理办法

　　北京市房屋土地管理局

　　一、为加强本市对物业管理人员的管理，提高物业管理人员素质，保证物业管理单位的服务质量，促进物业管理行业健康发展，根据建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》(建教培〔1996〕41号)，制定本办法。

　　二、岗位培训的目的，是使物业管理单位经理、部门经理、管理人员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。

　　三、培训对象为具有大专业以上文化程度(或同等学历)的物业管理单位经理;具有中专以上文化程度(或同等学历)，直接从事物业管理或相关管理业务的部门经理和管理人员。

　　四、物业管理人员参加岗位培训，并经考核合格后，由北京市市政管理委员会颁发岗位合格证书。取得岗位合格证书的人员方可从事相应的物业管理工作。

　　五、取得岗位合格证书人员只能在一家物业管理单位任职。

　　六、岗位合格证书实行复检制度，有效期三年。有效期满，证书持有人须参加新一轮的培训。

　　七、证书持有人平均每年必须接受不少于30学时的继续教育。有效期满，未完成继续教育规定总学时或抽查时实际水平未达到任职资格要求者，发证机关注销其证书。

　　八、岗位合格证书不得交易、涂改、伪造;遗失者须向发证机关申明作废，方可补办。

　　九、物业管理人员岗位培训持证上岗情况，作为物业管理单位取得资质合格证书和参加资质等级评定的重要依据。各单位应在1999年年审前，使本单位取得岗位合格证书人员不少于应参培人员的30%，20**年到达100%。未达到标准的单位，责令限期达标;逾期仍未达标

　　者，予以降低资质等级，或吊销《北京市物业管理资质合格证书》。

　　十、北京市居住小区管理办公室负责监督检查岗位培训持证上岗制度的实施情况。北京市房地产行业专业管理人员岗位考评办公室负责制定岗位培训办法，组织培训，进行考试、考核。

　　十一、物业管理人员应严格遵守国家有关法律、法规和规定，信守职业道德。违法违纪者，发证机关有权吊销其岗位合格证书。

　　十二、本办法由北京市居住小区管理办公室负责解释。

　　十三、本办法自公布之日起实行。

　　1997年7月31日

篇3：小区物业管理收入管理制度

　　小区物业管理收入管理制度

　　为规范小区物业项目业务流程，加强小区物业收入管理及预算监控，依据集团财务管理制度有关规定，制定本制度。

　　一、项目承接

　　1、合同管理

　　1.1物业承接项目并签订合同后，应及时将合同复印件交财务备案。

　　2、收费项目及标准

　　2.1管理处主任接收小区项目后，整理小区档案，将楼盘数量、面积、入住情况及收费标准等资料报财务备案。

　　2.2管理处主任按合同约定确定本小区的收费项目，包括：物业管理费、车位费、代收水电费、装修押金等，将收费项目及收费依据等情况报财务备案。

　　2.3管理处主任需结合小区特点，制定小区收费管理办法，明确收费周期（按月、按季、半年或一年预收等），报财务备案。

　　二、小区物业管理费

　　1、管理处主任职责

　　1.1应收确认

　　1.1.1按合同约定的收费标准，以户为单位制作"业主收费测算表"，汇总计算年度收入规模，经业务领导签批后，报财务备案。

　　1.1.2管理处主任每月初提报业主收费标准变动情况说明，经业务领导签批后，报财务备案。

　　1.2收费

　　1.2.1安排专人负责小区收费，并将收费员名单报财务。

　　1.2.2每日检查收费员收费及开具收据情况，监督收费员将收取的现金交存银行，妥善保管由收费员交回的"现金交款单"及收据，核对交款数与收据开具数及"现金日记账"是否一致，并在"现金交款单"上签字确认。

　　1.2.3经物业总经理授权，管理处主任有一定的物业费打折权限，按规定由业主填写"物业费打折申请表"，经管理处主任签字确认后，交收费员，由收费员按打折后标准收费。（该表要存档，以备核查）

　　1.2.4开发商补贴及赠送部分，管理处主任编制"开发商补贴及赠送物业费测算表"，经开发商签字确认后，交业务经理审核签字。

　　1.2.5管理处主任凭审核后的"开发商补贴及赠送物业费测算表"填写"发票开具申请单"到财务开具发票。管理处主任负责将发票转交给开发商，并及时向开发商收取款项，直接由开发商将款项电汇至公司账户。

　　1.2.6每月30日，管理处主任与收费员对账，核对交款金额与"现金交款单"、"现金日记账"是否一致。并将"现金交款单"及收据交财务，填写"发票开具申请单"，经财务核对后开具发票，确认收入。

　　1.2.7每月30日，管理处主任应提报小区收费月度说明分析，对实收金额与收费进度应收金额进行分析。

　　1.2.8每季度末，管理处主任提报收费情况说明，对实收金额与收费进度应收金额进行分析，报物业总经理审批。

　　2、收费员职责

　　2.1依据"业主收费测算表"的收费标准，制作"物业管理收费明细表"。

　　2.2收费员负责及时向业主收费，按规定开具收据，认真逐笔登记"现金日记账"，在摘要中注明房号、业主姓名、缴费期间等。

　　2.3对符合物业费打折条件的业主持经管理处主任签字的"物业费打折申请表"，由收费员核对后收费，在"现金日记账"及收据上注明打折优惠金额，妥善保存"物业费打折申请表"备查。

　　2.4每日终了，由收费员将现金交存银行，将"现金交款单"、所开收据与"现金日记账"交管理处主任，由管理处主任核对"现金交款单"、"现金日记账"与所开收据金额是否一致，核对后在"现金交款单"签字确认。

　　2.5每月30日，与管理处主任对账，核对交款金额与"现金交款单"、"现金日记账"是否一致。

　　三、其他收费项目管理

　　1、车位费

　　1.1管理处主任于年初初步预计车位费收取规模，并于每月提报车位费变动情况，以此为依据确认预算收入。

　　1.2车位费收取期间与物业费保存一致，收费管理按物业费管理办法执行。

　　1.3车位费的开票项目于物业费分开。

　　2、装修押金

　　2.1业主需装修时，按规定交纳装修押金。

　　2.2管理处收取装修押金后开具收据，按规定及时将款项存入公司账户。

　　2.3退装修押金时，需填写"退还押金申请单"，经管理处主任签字后凭收据退回装修押金。

　　四、财务监控

　　1、收入确认

　　1.1财务依据合同，审核"业主收费测算表"收费标准及年度收入规模。

　　1.2对向小业主收取的物业费，每月30日与管理处主任对账后，由管理处主任填写"发票开具申请单"，及时开具发票，确认收入。

　　1.3对开发商补贴的物业费，由管理处主任凭审核后的"开发商补贴及赠送物业费测算表"填写"发票开具申请单"到财务开具发票，确认收入。

　　1.4对收取的车位费，按规定以"特约服务费"形式开具发票，确认收入。

　　1.5对收取的装修押金，以押金形式入账管理，退还押金时由交款人填写"退还押金申请书"，经管理处主任签字后支取。

　　2、收据管理

　　2.1每月审核由管理处主任交回的收据，查看编号是否连续，金额是否正确，开具是否准确规范。

　　2.2不定期抽查收费员收据开具情况，检查其是否准确规范开具收据，是否逐笔开具收据。

　　3、现金管理

　　3.1财务加强对小区物业收费现金的管理，要求管理处主任及时督促收费员将收取的现金交存银行。

　　3.2要求管理处主任每日、每月定期与收费员对账。

　　3.3不定期抽查收费员现金收费操作流程是否规范，现金是否及时交存银行，是否逐笔登记"现金日记账"，收取款项是否与"现金日记账"一致。

　　4、对账

　　4.1财务每月与管理处对账，截止日为每月30日。与管理处主任核对实际交款数与"现金日记账"、所开收据金额是否一致。

　　4.2财务每季度末对账后，要求管理处主任提报季度费用收取情况说明，分析费用收取情况、预算完成情况、差异因素分析及整改措施等。

篇4：浙江z物业管理公司财务管理制度

　　浙江z物业管理公司财务管理制度

　　第一章 总则

　　第一条 为规范财务管理，维护财经纪律，加强财务监督，保障股东和债权人的合法权益，不断提高经济效益，进一步完善财务为中心的财务管理模式，特制定《浙江zz物业管理有限公司财务管理制度》（以下简称《本制度》）。

　　第二条 本制度根据《公司法》、《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》、《企业财务通则》等法规制定。

　　第三条 本制度适用于浙江zz物业管理有限公司。

　　第四条 公司按照相关法规做好会计工作，按期出具财务报告，并经执业注册会计师出具审计意见。

　　第五条 公司要发挥财务计划、财务决策、财务控制职能，加强筹资、投资、利润分配工作，及时完成财务分析供经营管理决策参考，控制成本费用，提高资金使用效益，确保公司资产安全完整。

　　第二章 财务计划

　　第一条 加强计划管理是为了使资金运作更加规范，加速资金周转，控制费用支出，不断提高经济效益。

　　第二条 财务计划主要有预算报告，包括营业收入计划、营业成本计划、资金收支计划、投资及收益计划、经营管理费用计划、贷款和还贷计划、财务费用计划、利润及利润分配计划、员工分配计划等，财务计划须按月度和年度分别编制并纳入预算报告。

　　第三条 月度财务计划

　　1、营业收入计划、营业成本计划、资金收支计划、投资及收益计划、经营管理费用计划、财务费用计划由各相关部门在每月20日前提出下月计划报财务部，经财务部平衡后汇编入月度预算。

　　2、月度利润计划，根据董事会确定的经营目标和上述相关计划编制，财务部对月度执行情况进行预测、检查、分析。

　　3、按年初制定的年度员工分配计划，编入月度计划分月发放。

　　4、固定资产购建计划由使用部门提出，根据制度规定程序进行审批后，由财务部汇编入月度预算。

　　5、月度预算报告由财务部编制，报主营公司审批执行。

　　第四条 年度财务计划的要求

　　1、对公司内外部经营环境进行预测分析；

　　2、提供上年度经营概况和本年度经营计划和投资方案的说明；

　　3、应提供经营指标实现的可能性分析（包括技术上、营销上、资金上、管理上的支持）；

　　4、对各项经营指标进行按月分解，并确定责任人，以利于考核。

　　5、应提供符合要求的报表，对各项指标的构成与编制依据解释说明；

　　6、应注意保密性。

　　第五条 年度财务计划的内容和编制程序

　　1、确定年度经营计划和投资方案；

　　2、编制年度营业收入计划、营业成本计划、固定资产投资计划、对外投资计划、员工分配方案；

　　3、根据年度投资政策、投资计划、经营工作计划及费用开支标准编制经营管理费用计划；

　　4、编制贷款计划、偿贷及财务费用计划；

　　5、根据投资计划及预期收益率编制投资收益计划；

　　6、根据营业收入、营业成本、费用计划编制利润计划；

　　7、根据税收法规及政策编制税收计划；

　　8、根据利润分配政策编制利润分配计划；

　　9、编制资产运营计划及现金流计划；

　　10、编制现金收支预算及预期资产负债表；

　　11、编制当期财务预算报告。

　　第六条 年度财务计划的批准

　　1、年度预算报告由财务部编制，经董事会审核；

　　2、根据董事会的审核意见，对年度预算修订后再上报股东会审定；

　　3、董事会在每年12月底前召集股东大会审议年度预算，（如未通过，则根据股东大会意见修订再次提交股东大会审议）；

　　4、已获批准的年度预算报告报送执行董事(或董事长)和监事长。

　　第三章 筹资管理

　　第一条 资金来源包括负债和所有者权益。

　　第二条 公司可运用负债方式满足资金需要，负债包括流动负债和长期负债。流动负债是指期限不超过一年的负债，主要包括短期借款、商业信用（包括应付帐款、应付票据、预收帐款等）等；长期负债是指期限超过一年的负债，主要包括长期借款和债券等。

　　第三条 优先充分运用商业信用手段增加流动资金，在向银行和其他非银行金融机构借入借款应遵守国家法律、法规、政策，在平等协商的基础上与借款方签订借款合同后办理借款。

　　第四条 借款相关费用的处理：

　　1、流动负债性质的借款费用或虽然是长期借款性质但不是用于购建固定资产的借款费用，直接计入当期损益。

　　2、债券发行费是指与债券发行直接有关的费用，包括债券承销费、印刷费、律师费、发行手续费以及其他直接费用。不是用于购建固定资产的债券发行费直接计入当期损益。

　　3、购建固定资产发生的债券发行费和借款费用，在尚未交付使用前计入在建工程的成本；在固定资产交付使用后计入财务费用，具体可根据额度和使用期限确定可采用一次性计入财务费用或分期摊销。

　　4、筹建期间发生的借款费用计入长期待摊费用。

　　5、清算期间发生的借款费用计入清算损益。

　　第五条 所有者权益是保证公司稳定经营的重要资金来源，主要包括股本、资本公积、留存收益等。公司可以根据国家法律法规的规定，通过吸收社会法人、外国资本和职员投资等方式不断增加资本总额，以增强公司实力。

　　第六条 股票发行费是与股票发行直接有关的费用，包括股票承销费、注册登记费、律师费、公关及广告费、印刷费及其他直接费用。股票按面值发行，发行费计入当期费用；股票按溢价发行，发行费先从本次股票发行的溢价中扣除，其余溢价部分计入资本公积，发行费用大于本次股票溢价而未能抵扣的部分，列入财务费用。

　　第七条 公司发行债券和增发新股由董事会制定相关方案，经股东大会审议通过后才能实施。

　　第四章 流动资产管理

　　第一条 流动资产主要包括现金、应收帐款和存货等。流动资产管理的目标是以最低的成本满足经营周转的需要。

　　第二条 流动资金是指投放在流动资产上的资金，流动资金控制权属总经理，由财务经理掌握使用。

　　1、员工因公需要可允许领用适量现金，除此以外不得借款、领款。

　　2、员工报销费用须经所在部门负责人、费用主管部门负责人、主管财务的副总裁（或其授权人）、总经理（或其授权人）签字审核后方可报销。

　　3、对外部单位赞助费、资助费等社会性支出，由执行董事（或董事长）审批。

　　4、未按第1、2、3款规定办理的，出纳人员应拒绝支付。

　　第三条 做好现金收支管理工作。

　　1、现金使用范围按国家有关部门法律法规规定执行。

　　2、出纳必须对每笔经济业务逐笔登记现金日记帐，每日对库存现金进行结帐、盘点，做到帐款相符，每月终了，现金日记帐与现金总帐科目的余额核对相符。

　　3、支付外单位的业务往来款项，现金支付限在1000元以内，无特殊情况不得突破，超过限额应以转帐方式支付。

　　4、库存金额最高限额为6000元，超过限额部分应及时交存银行。

　　5、不得坐支现金和以白条抵库。

　　6、不准出借帐户和以公司的名义为他人套取现金。

　　第四条 有外币收支时，应分人民币现金、外币现金的币种设置帐户进行明细核算，加强对外币业务的管理。

　　第五条 流动资金的使用实行计划管理，主要通过预算管理来实现，具体根据预算管理制度办理。

　　1、各部门需根据年度预算总额，分月填报月度用款计划，并于每月20日前把次月用款计划报财务管理部。

　　2、用款时由经办人填写用款申请单，经所在部门负责人、财务经理、总经理审批后，出纳人员方可付款。

　　3、对流动资金占用相关责任人应制订考核奖惩办法。

　　第六条 应收款项包括应收帐款、其他应收款、应收票据等，公司根据《坏账及存货报损的处理规定》做好坏帐的确认工作，坏帐损失采用备抵法核算，坏帐准备金按应收款项期末余额4‰的比例提取。

　　第七条 存货是指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储备的物资，包括材料、低值易耗品等。

　　1、购入物资应办理入库手续，由仓库统一验收、管理。领用材料时，应由经办人填写领料单，经相关程序批准才可领用。特种商品必须经总经理批准后方可领用。

　　2、低值易耗品等物资的领用，由使用人填写领料单，经低值易耗品管理者登记，由所在部门经理签字，仓库才可发货。

　　3、应以旧调新的物料或低价财产，应以废品物料抵交后领新。

　　4、存货按实际成本计价，采用加权平均法核算。

　　5、存货的盘盈、盘亏、毁损的按相应报损程序报损后的净损失，计入当期损益。

　　第五章 投资管理

　　第一条 按变现能力和投资目的可分为长期投资和短期投资。短期投资指能够随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，长期投资指短期投资以外的投资。

　　第二条 根据国家有关法律、法规的规定，公司可用现金、实物、无形资产等对外投资。对外投资批准权属董事会。

　　第三条 短期投资成本和损益确认

　　1、短期投资成本是指取得短期投资实际支付的全部价款，包括税金、手续费等相关费用，但不包括短期投资时已宣告而尚未领取的现金股利和已到期但尚未领取的债券利息。

　　2、短期投资取得时实际支付价款中包含的已宣告尚未领取的现金股利或已到期尚未领取的债券利息，作应收股利或应收利息。

　　3、短期投资持有期间所获得的现金股利或利息，作为投资成本的收回，冲减投资的帐面价值。

　　4、短期投资处置时，按处置收入与短期投资帐面价值的差额确认为当期投资损益。

　　第四条 短期投资跌价准备。短期投资在期末资产负债表上反映的价值采用成本与市价孰低法计价，另设"短期投资跌价损失准备"科目进行核算。处置短期投资时，短期投资跌价准备一并进行调整。

　　第五条 长期债权投资成本是指取得长期债权投资时支付的全部价款，包括税金、手续费等相关费用，已到期尚未领取的利息作应收利息。

　　第六条 长期债权投资利息

　　1、分期付息的长期债权投资，按期计提的利息计入当期投资收益，同时作为应收利息单独核算，收到利息时相应冲减已计的应收利息。

　　2、一次性还本付息的长期债权投资，按期计提利息计入当期投资收益，同时增加长期债权投资，收到利息时相应冲减长期债权投资。

　　3、长期债券投资的溢价或折价在债券购入后至到期前的期间内按直线法摊销，与确认相关债券利息收入同时进行，调整各期的投资损益。

　　4、处置长期债权投资时，按处置收入与长期债权投资帐面价值的差额确认为当期投资损益。

　　第七条 长期股权投资成本指取得长期股权投资时支付的全部价款、或放弃非现金资产（实物、无形资产等）的公允价值、或取得长期股权投资的公允价值（按评估价值确认或按合同、协议约定价值），包括税金、手续费等相关费用，但不包括为取得长期股权投资发生的评估、审计、咨询等费用，也不包括实际支付价款中包含已宣告而尚未领取的现金股利。

　　第八条 长期股权投资核算

　　1、对被投资单位没有实际控制权、或不准备长期持有的、或受限制条件下经营的情况应采用成本法核算，其帐面价值不随被投资单位净资产的变化而发生增减；

　　2、对被投资单位具有实际控制权、共同控制或重大影响的应采用权益法进行核算，根据其投资比例分摊其净资产的增减数计入投资损益，同时增加或减少长期投资的帐面价值；

　　3、在以成本法核算长期投资的情况下，从被投资单位所分回的利润、股利或利息，计入投资收益；

　　4、在以权益法核算长期投资的情况下，随着投资单位所有者权益的变动相应调整长期股权投资的帐面价值，被投资单位所分回的利润、股利或利息，应冲减长期投资帐面价值；

　　5、在权益法核算情况下，长期投资股权成本差额应按一定期限（按合同规定的投资期限，或按不低于10年期限）平均摊销，计入投资损益。

　　6、收回长期投资与帐面价值的差额计入当期投资损益。

　　第九条 长期投资减值准备按照《企业会计制度》计提，并直接计入当期损益。

　　第十条 公司可以全额资本金对外进行投资。

　　第十一条 长期投资的程序性政策规定与管理标准根据投资管理有关规定办理。需要对新项目投资进行评价和可行性分析，计算有关项目预计收益，预测投资项目现金流量。

　　第十二条 对已经投资项目或正在实施的项目，采取系统网络管理，对各投资企业生产、经营、管理进行全方位监督，保证投资项目正常运行。

　　第六章 成本费用管理

　　第一条 经营活动各项耗费根据各项财务制度计入成本费用。主要包括营业成本、营业费用、管理费用、财务费用等。

　　第二条 下列支出不得列入成本费用：

　　1、购置和建造固定资产支出；

　　2、购建无形资产的支出；

　　3、对外投资的支出；

　　4、被没收的财物；各项罚款、赞助、捐赠支出；

　　5、归还固定资产投资借款的本金和在固定资产投入使用前发生的借款利息和外币折算差额；

　　6、在职工福利费中开支的福利费；

　　7、向股东发放的股利；

　　8、 偿还债务本金;

　　9、国家规定不得列入成本费用的其他支出。

　　第三条 经营活动中发生的差旅费、业务招待费，分别按公司制定的《因公出差管理制度》、《经营业务费管理制度》严格执行。

　　第四条 员工工资由综合部造册，相关负责人审核，经总经理审批后，由财务部发放。

　　第五条 福利费每月按职工工资总额的14%的比例计提、工会经费每月按职工工资总额的2%计提、职工教育经费每月按职工工资总额的1.5%计提，养老金等按有关规定计缴。

　　第六条 经营活动当期所发生的营业费用、管理费用、财务费用，不计入成本内，营业费用直接从营业收入中扣除，管理费用和财务费用计入当期损益。

　　1、营业费用包括业务人员的工资补贴和福利费、广告费、展览费、租赁费（不包括融资租赁费）、差旅费、经营业务费等。

　　2、管理费用包括行政管理人员的工资补贴和福利费、折旧、工会经费、业务招待费、职工教育经费、研究开发费、技术转让费、无形资产摊销、坏帐损失、办公用品、水电费、物料消耗、房租费、会议费等其它因管理需要所支付的费用等。

　　3、财务费用包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、银行手续费等。

　　第七章 固定资产管理

　　第一条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械、运输工具、以及其他与经营活动有关的设备、器具等；不属于经营活动主要设备的物品，单位价值在2000元以上、使用年限超过二年的也作为固定资产。

　　第二条 固定资产的管理范围为符合上述条件的在用、不需用、未使用的固定资产，包括在建工程。固定资产的购置、转让和报损应按规定程序报批。综合服务部和财务部应分别设立固定资产管理台帐和明细帐登记，妥善管理。

　　第三条 固定资产按以下方法计价：

　　1、自行建造的固定资产，按建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出计价。

　　2、购入的固定资产，以买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装费和交纳的税金等计价。

　　用借款和发行债券购建固定资产时，在购建期间发生的利息支出和外币折价差额，计入固定资产价值。

　　3、融资租赁的固定资产，按租赁合同的价款加上支付的运输费、途中保险费、包装费、利息支出等计价。

　　4、股东投入的固定资产，按评估确认的价值计价。

　　5、扩建、改建的固定资产，按固定资产的价值加上扩建、改建该项资产达到预定可使用状态前发生的实际支出扣除扩建、改建过程中产生的变价收入后的金额计价。

　　6、接受捐赠的固定资产，按所附发票或验收清单所列金额计价。无发票帐单的，根据同类固定资产的市价计价。

　　7、盘盈的固定资产，按照同类固定资产的重置价值计价。

　　8、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，按实际抵债部分的账面价值加上应支付的相关税费计价。

　　9、已投入使用，但尚未办理竣工手续的固定资产，应先按估价记帐，并计提折旧，待确定实际价值后，予以调整原估价和已计提折旧。

　　第四条 固定资产修理改良支出是指能增加固定资产效用或延长其使用寿命的修理、改装和改建支出等。

　　1、固定资产修理支出，固定资产经常性修理支出作为收益性支出处理；修理费用发生不均衡且数额较大的，可以采取分期摊销或者预提的办法，但须报经相关部门同意。

　　2、融资租入固定资产改良支出列入融资租入固定资产成本；

　　3、经营租赁固定资产改良支出在受益期限内摊销，如受益年限大于租赁期限，则应在租赁年限内摊销。

　　第四十八条 固定资产的折旧采用以下方法：

　　1、固定资产折旧采用平均年限法，残值率为3％，一般情况下折旧年限按照国家规定的最低年限。

　　2、本月转入的固定资产从下月起计提折旧，本月转出的固定资产本月照提折旧。

　　3、虽已交付使用，但尚未办理竣工决算的，按照工程的预算或协议等资料估价转入固定资产，并计提折旧，待确定实际价值后，再行调整。

　　第五条 员工有责任维护、妥善使用财产，使用不当或无故损坏者应予以赔偿，对爱护财产、避免重大损失者应给予奖励。

　　第八章 无形资产、长期待摊费用管理

　　第一条 无形资产是公司的重要资源，是指企业长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

　　第二条 自行创造或外部购入的无形资产归公司所有，经董事长审批后，可向外转让无形资产的所有权或使用权，公司商标权归属公司。

　　第三条 无形资产计价：购入的无形资产，按实际成本记帐；接受投资取得的无形资产，按照评估确认或者合同约定的价格记帐；自行开发并按法律程序取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请的律师费等费用，作为无形资产的实际成本。

　　第四条 无形资产的摊销

　　1、无形资产从开始使用之日起，按照预计使用期限内分期平均摊销，未摊销余额在会计报表中列示。

　　2、若预计使用期限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限的，无形资产摊销年限按以下方法确定：

　　1、法律、合同或者申请书分别规定了有效期限和受益年限的，以法定有效年限与合同或申请书中规定的受益年限中较短者作为上限。

　　2、法律中规定了有效年限，合同或者申请书中未规定受益年限的，以法定有效年限为准。

　　3、法律中未规定有效年限，合同或申请书中规定受益年限的，以合同或申请书规定的受益年限作为上限。

　　4、法律、合同或者申请书均未规定有效期限和受益年限的，以10年作为上限。

　　5、摊销年限一经确定，不得任意变更。

　　第五条 无形资产可使公司在竞争中处于特殊的有利地位，可得到额外经济利益，应对无形资产进行维护和提高。

　　1、专利权或商标权到期前，应办理相应法定手续得以延期使用；

　　2、非专利技术应有相应的保密措施，严防非专利技术泄密给公司造成损失；

　　3、专利权、著作权或商标权受到侵犯，应及时加以制止；制止无效，应进行法律诉讼，以维护无形资产不受侵犯。

　　第六条 长期待摊费用是指已经支出但摊销期限在1年以上（不含）的各项费用，包括固定资产修理支出、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在1年以上的其他待摊费用。

　　第七条 在筹建期间内发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等，应当在开始生产经营的当月一次性计入损益。

　　第九章 利润分配

　　第一条 利润分配的项目包括提取公积金和分配股利二部分。

　　第二条 公积金主要用于弥补亏损、扩大经营和转增为股本。公积金根据股东决定按一定在当年税后利润中提取。

　　第三条 股利是指向投资者分配的利润，原则上应从累计盈利中分派股利。

　　第四条 利润分配应按下列顺序进行：

　　1、弥补以前年度亏损。

　　2、支付到期债务本金。

　　3、按股东会决定提取相应的公积金。

　　4、向股东支付股利。

　　第十章 报表管理

　　第一条 报表管理是指对外的财务及有关经济指标报表的管理，包括资产负债表、利润表、现金流量表、主要经济指标汇总表、决算报告等。

　　第二条 编制报表必须以国家财务、统计等制度法规为依据，做到数字真实、计算正确、内容完整、说明清楚、报送及时。已报出报表中发现有误，应及时予以更正。

　　第三条 会计报表的月结期为月末，年报为12月31日。

　　第四条 报表编制日期如下：

　　资产负债表，损益表，现金流量表，次月的4日内。

　　下月的综合工作汇编、预算报告在当月的25日以前。

　　上月的计划执行情况、决算报告在本月5日以前。

　　其他需要上报的报表按照送达部门要求及时报送。

　　第五条 在报送报表的同时，应编写财务分析，说明在经营期间、生产经营、资金周转、利润与分配、税金交纳、存货变动，对本期或下期财务发生重大影响等事项。

　　第六条 财务报表须经财务经理、总经理签章和公司盖章后有效。

　　第七条 财务报表反映着公司综合经济实力和企业的经营状况，对外报表一律由财务管理部提供、报送，任何部门不得随意向外提供，需要财务报表的，需有公司总经理同意对外提供的批件，财务管理部方可提供。凡收到报表的部门和个人都不得随意堆放、应注意保密。因保密不善而泄密对公司带来损失的，按损失大小给予处罚。

　　第十一章 发票管理

　　第一条 发票管理是指对增值税专用发票、工商企业统一发票、工商企业统一收款收据的管理。

　　第二条 财务管理部应指定专人管理、领购、保管发票，发票管理人员应做好登记、发放、调换等工作。

　　第三条 对外经济往来中，凡购买商品或接受劳务所需支付款项，都必须取得对方发票或收据（属于增值税项目的应取得增值税专用发票）。

　　对外供应货物、提供劳务等可取得收入的都必须开具发票（或收据）。开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖公司财务专用印章或发票专用章。

　　第四条不得转借、代开发票，不得将发票带往公司所在行政区域以外开具。

　　第五条 发票采用以旧换新的方法领用，发票管理人员应将原发票存根清点，如有违反规定的，不予调换。

　　第六条 无特殊情况，不得开红字发票，不得作废，确需开红字发票的，须经财务部经理签字同意。

　　第十二章 会计档案管理

　　第一条 会计档案管理根据国家档案管理的有关规定，结合具体实际，建立会计档案管理制度。

　　第二条 财务管理部负责会计档案的整理、组卷、归档工作。平时逐月做好记帐凭证、报表的装订工作并加盖有关人员的印章。按照档案标准要求，年度终了后，在次年三月以前做好报表、帐簿的立卷、装订工作，按报表、帐簿、凭证顺序排列，编好案卷号，抄写案卷目录一式三份，一份会计部门保存，一份存入档案箱，一份随同档案移交档案室保管。

　　第三条 会计档案由财务管理部保存一年后，移交档案室保管，移交时，双方在移交清单上签字，明确责任。

　　第四条 会计人员和档案管理人员调动工作，必须办好移接交手续后才能离职。

　　第五条 会计档案应做到科学管理，即：存放有序、查找方便、防蛀、防鼠、防霉，防火，确保档案资料的完整、安全。

　　第六条 非财务人员查阅档案，须经财务部及档案管理人员同意；财务部人员查阅，须经档案管理人员同意；外单位查阅应凭该单位介绍信，经档案主管部门领导批准方可查阅。查阅档案应办理必要的登记手续。会计档案不得外借，特殊情况须经总经理批准可提供复印件。

　　第七条 会计档案保管到期，由档案室提出销毁意见，会同会计部门审查鉴定，编制会计档案销毁清册，由公司总经理签署意见。同时将需永久保存的有关凭证抽出组成永久案卷保管。

　　第八条 销毁档案时应由会计机构、档案机构共同派员监销参加，参加人员应对批准销毁的会计档案进行清点、核对，并在销毁清册上签字，并将监销情况报告总经理。销毁清册列入会计档案作永久保存。

　　第十三章 财务分析

　　第九条 财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，主要为投资人、债权人、企业经营管理的决策参考。

　　第十条 财务分析主要有偿债分析、利润分析、报表分析、发展分析、风险分析、投资可行性分析、资信分析等。

　　1、偿债分析。反映偿债能力指标包括：速动比率、流动比率、负债比率、已获利息倍数等。

　　2、利润分析。反映利润能力的指标包括：资产报酬率、净资产报酬率等。

　　3、发展分析。发展分析指标一般包括：利润增长率、成本费用下降率、平均投资收益增长率、资本增值率等。

　　4、报表分析。报表分析内容一般包括：资产结构分析与利润分析，同时可将偿债分析与经营能力分析综合反映。

　　5、风险分析。风险分析是指对因各种原因的存在使控制公司效益发生不确定变化的可能性分析，包括财务风险分析、投资风险分析、外汇风险分析等。

　　6、投资可行性分析。投资可行性分析内容包括：投资支出的分析、筹资分析、现金流量分析、收益分析、风险性分析以及敏感性分析。主要使用以下几种方法：投资回收期法、获利性指数法。

　　第十一条 资信分析。与外单位发生重大经济业务时，一般应进行资信分析。资信分析包括：合作单位的资产结构是否符合其经营情况、该单位的偿债能力、该单位的盈利能力、该单位的资产经营能力、该单位的相关业务合同履行情况等。

　　第十四章 清算业务

　　第一条 清算是指公司及所投资公司破产、解散和被撤销，正常经营活动终止，依照法定程序收回债权、清偿债务、分配剩余财产的行为。

　　第二条 公司及所投资公司破产、解散和撤销应当成立清算机构，具体清算程序根据《公司法》等法律、法规和《公司章程》的相关规定办理。

　　第三条 清算财产包括宣布清算时全部财产以及清算期间取得的资产。已作为担保物的财产相当于担保债务的部分，不属于清算财产，担保物的价款超过所担保的债务数额的部分，属于清算财产。

　　第四条 清算的会计期间、财产清偿顺序按相关法律法规执行。

　　第五条 清算会计期间的开始，应编制可实现净值为基础的清算开始日的清算资产负债表、净资产变动表、清算财产表、清算财产分配表。清算期间跨年度的，应于年度终了时编制相关报表。

　　第六条清算会计期间终了之前，清算组编制财产分配表，在清算程序中多次进行债务清偿或财产分配的，还应于每次清偿债务或分配财产后编制财产分配表。

　　第十五章 附则

　　第七条 本制度由公司财务管理部负责解释。

　　第八条 本制度自颁布之日起执行。

篇5：物业管理处收费管理制度

　　物业管理处收费管理制度

　　为实施有效监督，确保各项收费合理、准确无误码，保证资金的及时回笼，确保公司财产的安全完整，根据公司财务制度，特制定以下收费管理制度：

　　一、管理费的收取应按照小区收费标准，管理处每月10日前将上月的水电费及当月综合管理费等各项应收款项的收费通知单发至住户信箱。

　　二、日常现金收款均应开具正式收据或电脑打印收据（加盖公章），有收付款人签名确认（注明时间）。

　　三、当日收款当日送存银行，如未能及时送存银行，现金须妥善保管，于次日送存银行。金额超过3000元的须送存夜间银行。不坐支现金，因特殊情况需要，应事先征得公司财务管理部同意。

　　四、办理现金收付坚持当面点清，及时开具收据，每笔收付均加盖现金收、付讫印章，并当天入帐。

　　五、收到支票后应开具回执，及时将支票送到公司，待公司到帐通知后，开具收据给客户。

　　六、每月定期作好当月的财务核算、报帐、对帐、结帐工作，作好有关帐目的登帐工作，作到日结月清，帐目清楚。

　　七、建立收据、发票的领用、发放、核销记录。

　　八、建立清晰、准确的收款明细，每月编制拖欠款的清缴记录。

　　九、每季度进行财务分析，向经理汇报本部门经营情况，以本部门帐本为依据，以财务部提供的经营明细表为参考，作好《管理报告》的公布。