工程项目款支付管理流程

　　工程项目款支付管理流程

　　(一)、支付管理

　　付款控制是建设项目控制的重要一环。目的是使建设项目投资的发生控制在批准的限额内，随时纠正发生的偏差。工程承包合同实施阶段的投资控制的主要手段主要是做好支付管理工作，通过工程的计量支付来控制合同价款，约束承包商的行为，发挥监理工程师在施工各个环节上的监督和管理作用。工程承包合同实施阶段监理工程师的计量支付管理主要工作内容包括以下几个方面。

　　1.支付的文件依据

　　支付的主要合同文件依据一般包括：

　　1)招标文件。

　　2)投标文件。

　　3)业主与承包商签订的工程承包合同(主要内容包括：合同协议书、合同专用条款、合同通用条款，有些合同还包括合同特别条件、合同协议备忘录等)

　　4)技术规范。

　　5)工程师批准的施工图纸。工程变更令。

　　6)索赔费用评估报告。

　　7)合同实施过程中业主和承包商签订的补充协议等。

　　2、支付内容

　　一般应支付给承包商的款项

　　1)工程预付款。

　　2)材料预付款。

　　3)工程款，即工程量清单(工程量报价表)项目。主要包括已完成的永久工程的价值、已完成的允许单独计量的临时工程及总价支付的项目。

　　4)变更、索赔、计日工等。

　　5)价格调整。包括劳务调差<即人工单价调整)、材料调差(包括材料运费调差)。

　　6)其他款项。有由后继法规引起的费用增减、误工补偿、赶工奖励、财务支持暂付款、挂账支付以及其他各种应付款项等。

　　7)退还保留金。缺陷责任期满，经验收合格，退还保证金。

　　一般应扣除的款项

　　1)工程预付款。

　　2)材料预付款。

　　3)保留金。根据合同规定的保留金扣除比例及计算办法，逐月扣除保留金，直到达到保留金限额为止。

　　4)由于承包商责任造成的工期拖期罚款及损坏业主设备、设施方面的赔偿款。

　　5)租用业主设备、设施费用，业主提供水、电等服务费用。

　　6)业主和承包商双方协商的有关款项，如借款、挂账支付、支持性暂付款等。

　　3、支付条件

　　工程预付款支付条件

　　1)承包商与业主己签订合同协议书。

　　2)承包商向业主提供工程预付款保函。

　　3)承包商向业主提供履约保证金或银行出具的履约保函。

　　工程款支付条件

　　除上述支付条件外，还应具备：

　　1)施工总进度计划已经监理工程师、业主工程师批准。

　　2)申请支付的单项工程开工报告已经监理工程师、业主工程师批准，完成工程量经监理工程师、业主工程师审核确认。

　　此外，变更支付须有工程师发布的变更令，或工程师确定的暂定价格。

　　对于总价支付的项目，除在技术规范或工程量清单中规定的按分期付款支付项目外，其他项目，承包商应在合同签订后，尽早提出总价支付的详细支付计划，取得工程师批准后，方可在月支付证书中按项目或分阶段支付。

　　4、支付程序

　　由工程师根据上程承包合同相关内容，指定相对固定的能全面反映各项支付款项的格式。各项支付内容应反映截止上期末累计支付、期支付和本期末累计支付。常采用按月工程进度付款的方法，即分工程预付款、中间月进度付款、竣工付款、最终付款。支付申请报表的审查一般分三个步骤。

　　(1)、承包商按工程师指定格式申请

　　承包商在每个月末(或*日)按工程师指定的格式和规定的份数提交“月支付申请报表(或工程量申报表)”，每一份均应有经工程师批准的承包商驻工地代表签字，报表应包括承包商应得有关款项的说明及计算资料。

　　(2)、工程师审查开具支付证书

　　工程师按收到上述承包商“支付申请报表(或工程量申报表)”之后，应在规定时间内(14天或21天内完成，具体情况按合同规定)对承包商的支付申请进行认真审查，并向业主开具支付证书。审查内容主要包括：已完成的永久和临时工程量是否经过联合计量，质量是否达到技术规范要求，单价套用和计算有无问题，各种支付款项是否满足支付条件，材料预付款有无详细的工程师验收单、购货发票等证明材料等。对劳务、材料、外币调差的计算，根据合同有关规定及所附详细资料，逐项核对，必要时须得到业主的专门批准。

　　对变更的支付，应有工程师已发出的变更令及变更工作已施工并验收合格的证明。对所有索赔的支付，工程师应提出评估意见经业主批准后进行支付。对各种支持性支付，必须有业主的批示。对各种扣除款项，必须附有计算说明。

　　经过认真审查并扣除保留金之后，净金额能达到投标书附件规定临时支付证书的最小限额，并满足合同规定的支付条件时，工程师在规定的时间内，按规定的份数

　　向业主开出对承包商的进度付款证明书，即支付证书。此证书应有负责该项目的经理理工程师签字，并送交业主的计划、财务部门。工程师对所开具的支付证书，在计算上、资料上应保证准确、完备，如果报出之后.对任何工作执行不满，可随后修改已发出的支付证书。

　　(3)、业主付款

　　财务部审核

　　财务根据工程承包合同等文件以及账簿中付款情况，对支付申请报表(或工程量申报表)需支付款项进行审核，包括金额、期限、收款单位等。

　　总经理审核

　　总经理对经审核后的支付申请报表(或工程量申报表)进行再次重点复核，并签署意见，最终确定款项是否支付。

　　财务部付款

　　业主的财务部门在经总经理签字确工程师递交的对承包商的临时支付证书后，在合同规定的时间内(一般为42天，或28天，56天)，应按临时支付证书开出的金额支付给承包商。业主因资金或其他方面原因未能在合同规定的时间内支付给承包商应得的款额，那么业主应按投标文件或合向规定的利率从应付之日起计算向承包商补偿支付全部迟付款额的利息。

　　(二)、竣工报表的编报及审核

　　工程竣工，颁发移交证书之后(合同规定的时间内)，承包商应向工程师递

　　交一份竣工报表，该报表应有技工程师批准的格式编写的证明文件，详细地说明以下内容：

　　1、到移交证书注明的日期为止，承包商根据合同所完成的所有的最终价值，包括原合同中工程量清单的数量、工程设计变更增加的数量、现场条件变化及工程师指示增加的数量及计日工、调差计算值。

　　2、合同实施阶段所发生的所有索赔事件汇总，及进一步的索赔款项的估算值。

　　3、承包商认为根据合同将要支付给他们的价格调整款项、各种补偿支付、提前完工奖金等的估算值。

　　4、退还保留金的计算。

　　工程师在收到竣工报表后，首先检查承包商编报的竣工报表中所有已完成工作的最终值与开工以来临时支付证书汇总数的差异，无论各项已完工程的数量最终签认量比以前临时支付证书的量多或少，都以最终签认数量为准，对以前临时支付证书的数量、金额进行调整。增减的金额，在竣工支付证书中注明。

　　5、对承包商所估算的认为还应该得到的支付项目及金额，在审核相关资料手续之后，决定应支付的金额。把对已完工程的调整金额和对新报项目的审核金额合在一起，按照合同规定开出竣工结算支付证书，包括所有应付款项的金额及所有应扣除款项的金额。业主接到竣工结算证书之后，应在原合同规定的时间之内支付给承包商。工程师自己对所监理的工程支付工作，也应整理写出报告，说明各项目结算情况，包括合同价、最终结算价、增减原因、发布工程变更总的情况、工程量变化情况以及颁发移交证书后到竣工结算支付证书开出时与承包商之间还存在的争议、在工程缺陷方面和在合同支付方面还遗留的问题等。

　　6、最终报表及最终证书

　　承包商在得到颁发缺陷责任证书的合同规定的时间内，如果认为所有问题已经解决，放弃了进一步索赔的权利，他应向工程师提交一份最终报表草案供工程师考虑，该草案应附有按工程师批准格式编写的证明文件，详细地说明下列内容：根据合同所完成的所有工作价值以及根据合同认为还应支付给他们的任何款项。工程师不同意或不能证实报表草案的一部分，则承包商应根据工程师要求提交进一步的资料，并对草案进行修改，使工程师满意。达成一致后，承包商编制正式报表，提交工程师。在提交最终报表的同时，承包商应结业主一份书面结清单，进一步证实最终报表的总额，包括所有己完工程的价值和由合同引起的或与合同相关的全部和最后确定应支付给承包商的所有金额。工程师在接到最终报表和“书面结清”后的合同规定时问内，向业主发出一份最终支付证书。并附有详细的说明，包括工程师认为按照合同最终应支付的款额，以及根据有关合同条款进行扣除之后，业主还应支付给承包商，或者承包商还应支付给业主的余额。最终报表一旦递交，承包商根据合同进行索赔的权利就终止。承包商得到退还的履约保证书后，结清单生效，业主和承包商的合同关系终止。

　　(三)、支付管理的基础(工程师对工程的计量)

　　1、计量的目的

　　计量是对承包商进行中间和竣工文件的需要，是对工程投资控制的需要。合同报价中开列的工程量是估算的工程量，一般只作为评标的依据。合同实施过程中，实际情况变化是正常的。为了合理地对承包商进行进度付款及对业主资金的合理使用，实事求是地进行对已完工程的计量是很有必要的。

　　2、计量的方式

　　采用由工程师和承包商共同联合测量计量的方式。工程师与承包商各委派专人组成一个测量计量小组，负责对承包工程的测量计量工作。测量后双方签字认可的工程量，作为支付计量的依据。

　　3、计量的依据

　　工程师发布和批准的施工图、变更通知和现场发布的书面指令，以及技术规范中对计量的具体规定。还有开工前双方联合测量的原形地貌图，施工过程中，对土、石分界确定的界线等。

　　4、计量的程序

　　根据合同条www.pmceo.com款的规定，每月月末由承包商提出对已完工程的计量申请，现场工程师和计划合约部及利比测量师行测量专业工程师对承包商申请计量的项目及内容进行核对，确定是否符合计量条件。对符合计量条件的项目及内容，通知测量计量小组进行必要的联合测量和室内计算工作，对承包商申请逐项复核签字后，返给承包商。承包商按双方签字的各项目本月完成的工程量，正式提交支付申请月报。

　　5、计量工作的具体问题处理

　　1)总价项目的计量。根据合同的规定，对于一些以总价形式列项的临建工程，或某单项工程，注意有没有分阶段支付的说明，及对分阶段达到的目的、要求，在承包商申请支付时，工程师审查的重点是各阶段达到的目的及合同要求。

　　2)土方和石方的分界线。工程师应根据支付规范规定的试验方法，通过试验确定完整岩石后，工程师和承包商测量小组进行联合测量，确定土、石分界线的具体位置，对土方和石方进行分别测量。

　　总之，对承包合同中所列工程项目及增加的变更项目和工程量如何计算，要按合同条款和技术规范的具体规定，弄清完成工作包括的工作内容、计量方法、计量单位，公平合理地进行计算各项已完成工程量。

　　6、计量资料的整理归档

　　(1)、为了使对工程的计量做到客观公正，不出现重复计量和漏计的现象，测量和计量人员应做好已完工程统计台账。对所有参与计量支付的工程量计算必须有依据，列清工程项目名称、部位、桩号.并附上测量断面、计算草稿等，以备复查，同承包商计算口径应一致.减少统计工程量工作中的不必要的争执。

　　(2)、各单项工程竣工后，应把所有统计资料分类汇总，并清理以往计算中

　　的错误，进行调整，以便正确地办理竣工结算。在统计汇总过程中应把合同中工程量清单项目的计量与合同实施过程中所发布变更的项目，或发布指示增加的工程量分开统计，为承包工程实际投资的分析打下基础。同时，将所有记录资料整理归档。

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篇2：房地产销售代表提成结算流程及业绩申报说明

　　房地产销售代表提成结算流程及业绩申报说明

　　一、销售费及销售代表提成结算流程

　　1)每日由项目经理或其指定人员填写现场销售流水帐(表七)，并于次日9：30分前传真回公司总销控处;

　　2)每月21日销售代表向项目经理申报当月业绩;

　　当月是指上月21日--本月20日(含20日)，业绩以交首期款及签署买卖合同为准。

　　3)每月21日项目经理根据表七和销售代表业绩申报单填制表八;

　　4)每月25日前项目经理执表八与发展商核对结算数额，核对完成后要求发展商核对人员签名并加盖公章。项目经理同时也应签名，并注明未能结算的单及相应原因;若发展商有自己的表格形式则两份表格装订在一起。

　　5)项目经理每月26日将经发展商核对并签名后的表八(两份)送业务管理部(总销控);

　　6)总销控接表八(两份)后立即送一份至财务部核准数目并开出发票，由项目经理取回支票;另一份由总销控与每日记录进行核对，如有不同，向项目经理及有关人员落实并记录。

　　7)总销控根据已核实的表八数据，计算出每位销售代表的销售额及创收额，明细表于每月31日前交财务部。

　　8)计算提成以支票进帐时间为准，当月27日之前为当月提成，逾期计入下月。

　　9)财务部根据总销控提供的明细表计算出每个销售代表的具体提成数额并制作明细帐，返回项目经理给销售代表签字，并于次月6日前交财务部计发销售代表当月奖金。

　　二、销售代表业绩申报说明

　　1)每月20日为业务完成申报日。

　　2)销售代表按首期(或全款)交付，并签署买卖合同的成单作为申报业绩。

　　3)销售代表申报后业绩由项目经理统一填报，并与发展商核对、结算。

　　4)项目经理将核实后并结回销售费的业绩单与每月26日报业务管理部，公司财务在提成发放前将个人业绩返回项目经理。

　　5)销售代表的提成核实直接向项目经理查询，不得直接向财务查询

篇3：楼盘案场每日工作流程

　　楼盘案场每日工作流程

　　1.考勤

　　现场员工每天依照案场部考勤制度按时出勤签到。

　　2.卫生清扫

　　现场员工每天在上班半小时内按清洁分工表安排进行卫生清扫，保持良好的工作环境。

　　3.晨会时间：接待上海看房团的当日上午 (上班1小时内)

　　地点：专案现场

　　现场召集人：案场经理、销售主管

　　会议内容：

　　(1) 安排案场接待工作明细。

　　(2) 检查看房接待工作准备。

　　(3) 鼓励、动员案场销售人员积极性，检查人员仪态、着装及售楼处环境。

　　4.电话轮接

　　(1) 现场电话接听可安轮排。

　　(2) 业务员接听来电话后要完整记录于来电登记表上，并在十分钟之内将来电表返回文件栏。

　　5.客户接待

　　(1) 现场客户接待实行销售桌轮排，轮到的业务员坐在接待区内。

　　(2) 客户接待完毕及时填写来人登记表，并将客户情况登录于业务员自己的客户资料卡。

　　6.业务检讨会：

　　时间：每日下午 5:00-5:15

　　地点：专案现场

　　召集人：案场经理、主管

　　会议内容：

　　(1) 总结当天销售状况。

　　(2) 处理当天发生事件。

　　(3) 对现场业务员表现予以褒贬。

篇4：地产销售工作流程内容之现场接待

　　二、现场接待

　　1、接待客户十要素

　　1)及时，客户来访时应放下其他工作，先接待客户，不让客户等待。

　　2)礼貌，主动问候，客户走时应送至办公门口，与客户再见。

　　3)尊敬，尊称来访客户"先生"或"小姐"，指第三者时不能说"他"，应称呼"那位先生(小姐)"。

　　4)亲切，与客户交谈，声调要自然亲切，并眼望对方注意聆听客户说话，不走动，不随意插话。

　　5)用敬语，客户讲"谢谢"时，要回答"不用谢"。

　　6)对于不清楚的事，不许随意答复，一定要核对确定后再作答复。

　　7)与客户交谈时，注意不影响他人;如有客人走近，应立即示意，则表示已注意到他(她)的来临。

　　8)须暂时离开面对的客户，应讲"对不起，请稍候";如果离开时间较长，回来后要讲"对不起，让您久等了"。

　　9)当为客户完成一项服务后应主动询问是否还有其它事需要帮助。

　　任何情况下，不得与客户争辩，与客户开过分的玩笑;不得讲"喂"或说"不知道";不许在客户面前议论诋毁其它楼盘、其它客人、同事、上司、及公司内部情况。

　　2、基本动作

　　1)客户进门，马上迎上前问候"您好"，并询问"您是来看铺位的吧?"。

　　2)根据事先安排好的路线，全面而有重点的进行。此时侧重点应放在项目的整体优势方面。

　　3)通过交谈，掌握客户姓名，并基本把握客户的真正需求，以迅速制定自己的应对策略。

　　4)客户要求带看现场时，结合工地现状，边走边介绍，尽量多说话，让客户始终为你所吸引。

　　5)回到销售大厅后，引客户入座，其他同事可帮忙倒茶，体现销售人员团结协作的作风。

　　6)再次试探客户意向，在肯定的基础上作更详尽的说明及相关答疑，帮助其克服购买障碍。

　　7)提供相关资料，帮客户计算房价及各项费用。

　　8)若客户对产品有70%的认可度或流露出购买信息，抓紧机会，说服他下定金购买。

　　9)互留联系方式，以日后追踪，同时承诺为其做义务购房咨询，若客户有意，可约定下次看房时间。

　　4、注意事项

　　1)接待客户时仪表要端正，态度要亲切。

　　2)通过随口招呼，了解客户来自区域及接受的媒体。

　　3)备齐销售资料及工具，随时应对。

　　4)不以貌取人，任何来访者都是潜在的客户，哪怕是真的市调人员，也要做到简洁、热情的接待。

　　5)对业务知识熟知的准备会体现销售人员的专业素质。

　　6)介绍产品时态度诚恳、热诚，努力与客户建立相互信任的关系。

　　7)对产品的解释不应有夸大、虚构的成份。

　　8)若来访者超过一人时，注意区分其中决策者，把握他们相互间的关系。

　　9)若客户未提出要求，就先不提供房型图，即使提供也不要全部拿给客户。

　　10)带看现场时，事先抓住每一个户型的优点，按照参观路线顺序介绍。

　　11)不带看过多户型，以免客户看花眼。

　　12)随时了解工地状况，事先规划好路线。

　　13)重返销售大厅后，正确判断客户的诚意，购买力及成交概率。

　　14)注意营造现场气氛。

　　15)不论客户购买意向如何，销售代表的态度应始终如一。

篇5：地产销售工作流程内容之客房追踪

　　三、客房追踪

　　注意事项：

　　1)追踪时间间隔以二、三天为宜，追踪时讲究切入话题的选择，注意勿给客户造成销售不畅或死硬推销的印象。

　　2)交谈时随时灌输本物业优点，传递项目建设进度。

　　3)作好追踪记录。