房地产集团公司业务控制：项目发展类

　　项目发展类：主要包括新项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度和公示项目红线外不利因素操作指南等。

　　公司设立地产项目投资听证会制度，有效地保障地产项目投资决策的科学化和高效化。地产项目投资具体操作程序如下：

　　1、重点介入项目

　　重点介入项目是指子公司的在所接触项目中，条件较为成熟即土地权属情况清晰、法律手续完备、市场情况较为清晰的项目。子公司认为可以报请总部进入听证会程序。

　　子公司向企划部提交项目资料，并申请成立项目发展小组。企划部根据子公司上报的《新项目情况通报表》，对项目土地权属情况、法律手续情况、市场情况及项目初步收益情况进行初步审核并批准成立项目发展小组。项目发展小组成立一周内(视项目紧迫性可适当改变)，完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议。子公司根据项目发展小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并向项目发展小组提交《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。项目听证会召开之前，项目发展小组向由公司总经理、副总经理、各职能部门总经理及有关人员组成的“决策委员会”及其它与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、项目发展小组专业意见等资料，听证会与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。之后由管理层将通过听证委员会立项的项目的《可行性研究报告》和《董事会议案》等报公司董事会审议通过后方能实施。

　　2、大型的项目

　　大型的项目是指单个项目土地的购置额超过4.7亿元人民币的项目。

　　大型的项目除执行如(1)所述程序外，需报董事会决议通过后才可立项;特别大型的项目(单个项目投资额超过净资产50%的)，还需报股东大会通过后方能实施。

　　对通过立项的项目，在实施过程中建立了跟踪评估管理制度。

　　3、土地使用权的取得

　　鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范，通过投标、竞拍方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式，为推动和规范这两种项目用地取得方式，公司制定了《房地产开发用地投标、竞拍管理办法》。

　　在土地投标中对于单个投标项目，在投标、竞买底价4.7亿元人民币内授权董事长决定，向董事会通报有关情况，如超出4.7亿元人民币需向董事会报批。

　　项目发展类相关业务控制制度由集团企划部和审计法务部制定，并由集团企划部、营销部指导各一线公司进行项目发展和营销宣传等工作。(具体内容见附件3"业务控制"中的3-2-1--3-2-4)

　　(三)集团办公类：主要包括《集团投诉处理制度》和《文件管理程序》。(具体内容见附件3"业务控制"中的3-3-1--3-3-2)

　　(四)其它类：包括《安全责任制度》、《办公室环境布置及功能配置指引》、《万科集团标准职位说明书》等。(具体内容见附件3"业务控制"中的3-4-1--3-4-3)

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篇2：广州健生房地产项目发展管理办法

　　地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益。

　　1.1 地产投资管理

　　地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。

　　A、地产发展项目的立项

　　⑴ 地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档。

　　⑵ 对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。

　　B、地产项目的投资论证

　　经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下:

　　⑴项目产权及有关法律文件(包括《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、《红线图》、《征地许可证》、(来自:www.pmceo.com)《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料)。

　　⑵现场情况(现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等)。

　　⑶项目周边情况(周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等)。

　　⑷项目所在区域内的物业情况(包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等)。

　　⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。

　　⑹合营/转让单位资讯实力报告(财力、人力、经营操作等情况)及介绍人情况。

　　⑺合营/转让单位的期望要求。

　　C、地产投资项目的报批

　　在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。

　　D、地产投资项目的签约

　　项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。

　　E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。

　　F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段。

　　1.2 征地管理

　　在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下:

　　A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。

　　B、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》。

　　C、申请《规划设计要点》。

　　D、办理拆迁有关手续。

　　E、向区和市国土局办理用地结案手续。

　　F、向市房地局办理土地估价,签定《土地出让合同》。

　　G、向市房地局办理《建设用地批准书》。

　　1.3 项目实施前管理

　　项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。

　　A、项目规划设计管理

　　规划设计是项目实施阶段的首要工作,建设工程技术是否先进,经济上是否合理,设计将起着决定性的作用,设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。

　　⑴设计单位的选定,一般通过招标来确定。

　　⑵项目规划设计的招标与评选:

　　①根据公司的发展计划,由地产部编写设计任务书及设计招标文件,报公司总经理和主管副总经理审批。

　　②地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。

　　③召开设计方案的评审会,选中方案及设计单位,经公司总经理及主管副总经理审批。

　　⑶项目规划设计方案的确定

　　①地产部就入选方案征求各方面意见,指导设计公司修改方案,直至符合公司对该项目的发展设想,并通过政府有关部门的审批。

　　②督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计,直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。

　　③地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点,分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段,召集有关部门及专家对图纸进行详细会审,会审纪要报总经理和主管副总。

　　④按照发展计划,对设计进行必要的修改,重大修改须经主管副总及总经理审批,所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。

　　⑤上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的《建筑工程设计文件编制的深度规定》执行,并严格遵守国家有关设计规范及《广州市城市规划条例》与《广州市城市规划条例实施细则》等有关文件。

　　⑷ 内外装修与设备选型

　　根据公司制定的项目发展计划,从使用功能及建筑美观的角度,参与内外装饰材料及有关设备的选择。

　　①装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。

　　②装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下,首先考虑选用国产与合资产品,不能满足要求时再选用进口产品,并做到货比三家,主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。

　　⑸ 样板房的设计、施工管理

　　通过样板房的设计、施工的管理,为今后大面积的项目开展,提供必要的保证,减少不必要的浪费,应遵循下列准则:

　　① 地产部根据售楼的对象需求编制装修标准,报公司总经理及主管副总经理审批。

　　② 联系有实力的装修公司参加室内设计投标,在确定设计中标单位后,完成室内装修施工图设计。

　　③ 在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间,样板房的施工管理由地盘负责,地产部确定所有的装修标准、(来自:www.pmceo.com)材料及颜色等。

　　④ 会同工程部对样板房的造价进行结算。

　　⑤ 样板房的验收应由工程部牵头,地产部、物资部、地盘参加,以上部门联合发出整改意见供地盘参考。

　　B、项目报建管理

　　在做好项目投资决策、规划设计的基础上,地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下:

　　⑴向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续,取得省、市委对拟建项目的批文。

　　⑵办理《建设用地规划许可证》。

　　⑶申请规划设计要点。

　　⑷送审总平面方案。

　　⑸送审四图一书(道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书)。

　　⑹送审单体建筑设计方案。

　　⑺送审初步设计方案。

　　⑻各专业部门报建(包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等)。

　　⑼施工图报建。

　　⑽办理市政配套设施费、档案合同、报建费。

　　⑾办理《建设工程报建审核书》。

　　⑿办理《放线册》、《余泥排放证》。

　　⒀办理《建设工程规划许可证》。

　　1.4 市场调查管理

　　A、地产部应成立市场调研小组,多渠道、广 泛地收集有关房地产市场信息,特别是广州市的。在科学统计基础上,准确分析广州市房地产市场行情、消费取向,建立地产信息数据库,为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。

　　B、市场调研的主要方式及内容

　　通过各种调研方式,对房地产市场进行日常调查,如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等,并对已调查项目进行跟踪对比研究。

　　⑴收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅《广州日报》、《羊城晚报》、《南方日报》、《南方都市报》等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版,收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息,以及对房地产市场有影响的各类统计数据。

　　⑵采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会,力求全面了解楼盘信息,包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等,并对该物业做出综合评价。

　　⑶对于特定的任务进行专题调查研究或针对某一物业进行专门的调查研究。

　　C、市场调研信息的处理

　　⑴对于接触过的每一个地块项目要做详细记录,并整理归档,建立广州市地价信息库。以此为基础,分析相邻地块的经济收益。

　　⑵对于收集到的资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整理、归档,建立各类物业的信息库。在科学的统计基础上,分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场取向。

　　⑶将所有的信息、资料进行整理,建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。

篇3：房地产总部项目投资发展审核管理制度

　　房地产总部项目投资发展审核管理制度

　　1.目的：

　　规范总部项目投资管理工作，为总部战略发展提供土地储备支撑，实现投资决策的科学化和经营管理的规范化、制度化，使本公司在竞争激烈的市场经济条件下，稳健发展，赢取良好的社会效益和经济效益，

　　2.范围：

　　2.1适用范围：**地产总部及各项目公司。发布范围：总部发展中心。

　　3.名词解释：

　　投资发展工作是指进入房地产二级开发之前的所有工作，包括一级开发项目和二级开发项目。

　　3.1一级开发项目：是指取得土地后，须经过一级开发，再通过“招拍挂”取得一级开发收益或自挂自摘进行二级开发的项目。

　　3.2二级开发项目：是指取得土地后，不需要进行一级开发，直接进行二级开发的项目。4.职责：

　　4.1发展中心职责:

　　4.1.1项目拓展：总部发展中心可根据总部年度项目拓展战略，独立开展项目拓展工作。对收集的信息进行进行投资分析，并完成备案、立项等工作。

　　4.1.2投资管理：总部发展中心对各项目公司的项目拓展工作负有管理职责，各项目公司上报的项目进行立项备案，并在总经理办公会和投资决策会上参与投资项目审核工作，发表独立意见。

　　4.2各项目公司职责各项目公司按各自负责的区域独自开展项目拓展工作，并接受总部发展中心的业务指导。

　　5.作业内容：

　　5.1初选收集项目信息并审核掌握的有关资料，进行初步分析及调查研究后，认为可进一步跟踪的，进入可研阶段。

　　5.2：立项：

　　5.2.1各项目公司上报发展中心申请立项的资料包括：

　　1)、项目立项申请单

　　2)、项目建议书(可研报告)

　　3)、项目原始资料复印件

　　5.2.1立项项目必须有结案报告。在经过深入谈判后，各项目公司判断是否继续深入，若有必要，可以进入可研阶段;若没必要，须向发展中心上报立项项目结案报告及相关资料。

　　5.3可研

　　5.3.1.在经过深入谈判后，认为可以进行可研阶段的项目，由下属各项目公司编制详细可行性报告及实施方案，报送总经理办公会并抄报总部发展中心。由总部发展中心在可行性报告及实施方案的基础上提出审核意见。

　　5.3.2各项目公司并提前3周将可研报告及相关资料报送总部发展中心,总部发展中心对各单位报送的报告经调研后认为可行的，应尽快并报总经理办公会进入决策程序。

　　5.3.3各投资项目均应经过充分调查研究，并提供准确、详细资料及分析，以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性。

　　5.3.4总部公司发展中心对项目的合法性和前期工作内容的完整性，基础数据的准确性，投资分析的可行性及项目规模、时机等因素均应进行全面审核，并独立完成审核报告。必要时，可指派专人对项目再次进行实地考察，或聘请专家论证小组对项目进行专业性的科学论证，以加强对项目的深入认识和了解，确保项目投资的可靠和可行。

　　5.4决策

　　5.4.1各立项项目在充分论证的基础上，经总部主管领导可研初审后，上报总经理办公会，由总经理办公会决定上报决策委员会进行项目决策。

　　5.4.2各立项项目进入项目决策程序后，应向决策委员会上报详细可研报告及项目操作方案，并抄送发展中心。发展中心依据独立完成的审核报告发表意见与建议，决策委员会决定项目投资与否。

　　5.4.3通过决策委员会的项目，按照决策建议与意见进行相关法律文件签署。

　　6.奖惩条例:见项目拓展奖励制度

　　7.注意事项:

　　8.附件项目审核流程图

篇4：发展公司投资项目审批规定

　　**发展总公司投资项目审批规定

　　第一章 总 则

　　第一条为了规范中国EE发展总公司(以下简称总公司)的投资管理，加强事先审查，明确审批程序，有利于正确决策，提高投资项目的经济效益，根据国家有关规定并结合总公司实际情况，特制定本规定。

　　第二条本规定适用于总公司及专业公司、子公司(以下简称EE)投资的新建、扩建、技改、房地产开发及资产经营等项目，其它性质的投资项目参照本规定执行。

　　第三条总公司投资管理部(以下简称投资部)是总公司投资业务的归口主管部门，负责EE投资项目的审查管理工作。投资部在项目评估论证工作中，应邀请有关方面的专家参加。

　　第四条总公司设投资审查小组，对大中型投资项目进行联合审查。必要时，投资审查小组应提前介人投资项目的前期调研考察工作。投资审查小组由总公司分管领导、投资部、财务本部、人事本部、综合计划部、法规室派员组成。

　　第二章项目建议书的审批

　　第五条符合以下条件之一的项目应由项目主办单位向投资部报送投资项目申报表、项目建议书及其它相关资料一式四份：

　　(一)EE投资总额在人民币三百万元以上(不含三百万元)的项目;

　　(二)需要总公司投入资金或需以总公司名义执行的项目;

　　(三)除投入资本金外，EE还承担提供资金、担保或其它义务的项目;

　　(四)与私营企业、乡镇企业或外资企业共同投资的项目;

　　(五)境外(含港、澳、台地区)投资项目;

　　(六)需向国家有关部门申报的项目。

　　(七)其它需要报审的项目。

　　第六条本规定第五条所列项目经投资部审查通过后报总公司总经理批准，获准项目由投资部以总公司名义行文批复，项目主办单位据此开展下一阶段工作，项目建议书的审查一般应在项目报审之日起二十个工作日内完成，特殊情况可适当延长。

　　第七条投资部审查未通过或总公司总经理未批准的项目，由投资部负责将审查意见通知项目主办单位。

　　第八条本规定第五条以外项目的项目建议书由项目主办单位自行审批，报投资部备案。

　　第三章 可行性研究报告的审批

　　第九条所有投资项目的可行性研究报告均应履行审批手续。项目主办单位应向投资部提交项目可行性研究报告及有关资料一式十份供评枯审查。评估审查一般应在项目报审之日起三十个工作日内完成，特殊情况可适当延长。

　　第十条EE投资总额在人民币三百万元以下(含三百万元)的项目由投资部组织项目可行性研究报告的评估论证，提出评估报告及项目可行与否的审查意见，审查通过的项目报总公司总经理批准。审查未通过的项目，投资部应将审查意见通知项目主办单位。

　　第十一条EE投资总额在人民币三百万元以上的项目由投资部组织项目可行性研究报告的评估论证，提出评估报告，再提交总公司投资审查小组审查。审查采用会议方式，由投资部组织，除投资审查小组成员参加外，还应邀请项目主办单位的领导及项目经办人员列席会议，以备投资审查小组的提问和质询。审查通过的项目报总公司总经理批准。审查未通过的项目，由投资部将审查意见通知项目主办单位。

　　第十二条项目主办单位如对投资部或投资审查小组的审查意见持有异议，可提交总公司总经理办公会议复议，复议结论由投资部负责记录在可行性研究报告审批表中。复议通过的项目报总公司总经理批准。

　　第十三条投资项目的可行性研究报告经总公司总经理批准后，由投资部以总公司名义行文批复。在此之前项目主办单位不得对外签署任何实质性承诺文件。为不错过投资机会，经投资部及总公司法规室审核同意并报总公司领导批准，项目主办单位在项目可行性研究报告批复前可对外签署意向书或备忘录，但仍不能有实质性承诺。总公司总经理未予批准的项目，由投资部将审查意见通知项目主办单位。

　　第四章 签约审批

　　第十四条项目主办单位收到可行性研究报告的批复后，可正式实施该项目。需要成立项目公司的应立即着手准备。项目公司设立的合同及章程由投资部初审后交总公司财务本部、法规室初审，再由投资部负责将初审意见及时反馈到项目主办单位。经项目主办单位修订后的合同及章程由以上各部门进行复审，必要时，投资部可召集有关部门进行会审。经复审后的合同及章程由投资部提交总公司总经理审批。审批通过后，按总公司有关签约授权规定对外签约。

　　第十五条项目公司应按《中国EE发展总公司下属公司的注册、变更、注销管理办法》向总公司综合计划部牢请办理注册登记事宜。项目公司获准成立后，项目主办单位应将项目公司设立的合同及章程正本各～式二份、签约审批表及授权委托书正本各一式一份、项目公司营业执照复印件一份报送投资部。

　　第五章 附 则

　　第十六条按国家规定需政府有关部门审批的项目由投资部负责办理申报事宜。

　　第十七条项目主办单位在项目报审时，应对报审资料的真实性负责，如发现敷衍塞责甚至弄虚作假行为的，将追究项目主办单位领导及直接责任人的行政或法律责任。

　　第十八条投资项目建议书及可行性研究报告的评估审查所发生的费用，由项目主办单位承担。

　　第十九条本规定由投资部负责解释和修订。

　　第二十条原《中国EE发展总公司项目审核办法》废止。