地产金融多元化是大势所趋

　　国务院发展研究中心金融研究院副所长巴曙松认为房地产金融多元化是必然的趋势,开发企业应该积极扩宽新的渠道,尤其是利用老百姓的资金,既可以解决开发企业的资金困顿,也可为老百姓拓宽投资渠道。因此,应该开发新的品种和渠道让老百姓投资房地产业,其中基金和信托首当其冲。

　　房地产应拓宽融资渠道

　　巴曙松提到,资金在20**年内成为影响房地产行业一个非常重要的因素,宏观调控使得5万家房地产企业面临一个重新的洗牌。而记者在采访中也明显感受到,由于近年来银行不断对房地产开发贷款设限,开发商所依赖的资金中订金、预付款等比例逐年增高,在今年更是超过了五成。在国家有意取消预售制度之时,开发商的这一融资渠道并非长久之计。

　　巴曙松认为,目前我国的银行正在经历一个非常深刻的转型,“这个转型就是资本充足,资本充足是指银行每做一笔贷款要配置的资本,现在我们银行业整个资本充足率不到5%,未来要上升几个点,除了大规模的扩张资本之外,一个很重要的就是进行资本结构的调整,”巴认为银行很明显地在大幅度减少信贷,减少相对风险比较高的开发贷款,而转向住房贷款,风险权重相对比较低的住房按揭等环节。

　　“我们经常说房地产开发资金多元化,现在对银行的资金依赖减少了,现在对房地产行业来说很关键的是这扇门关上了要打开另外一扇门,包括房地产资金、信托等。”巴曙松表示中国的市场并不缺资金,房地产企业的资金短缺,完全可以利用大量的市民储蓄。

　　巴曙松认为,对照国外房地产市场的发展规律,开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和证券市场,他肯定在今后的几年里,房地产投资市场的形成必然促进房地产业的更大发展。

　　可促房地产市场升级

　　巴曙松认为目前国内房地产公司对银行资金的依赖已经减到60%这个程度,已经是国际水平了,下一个阶段,应要允许房地产企业有新的融资渠道,尤其鼓励专业基金和信托公司,鼓励从老百姓处开辟新的投资房地产的投资品种和投资渠道。他同时认为房地产融资的多元化会推动中国房地产行业的转型升级,原来过分的依赖银行的贷款,本身也并不利于整个房地产行业的健康发展。

　　“他们是专业人士对专业人士”巴曙松称房地产基金一般委托一些房地产的专家来对房地产项目进行投资,因此可以促进房地产企业改善内部管理,进行投资质量、户型设计、市场的细分,从而推动中国房地产市场的转型和升级。他认为,届时房地产市场会从散户为主的投资者、购买者,转向机构投资者、专业投资者比重越来越大。早期杠杆的投资,进入到一个实力投资的阶段,本身会促进中国房地产行业的发展,“这是一个必然要经历的调整过程,这个过程可能比较痛苦,但是是中国房地产行业产业升级必经的一个阶段。”

采编：www.pmceo.cOm

篇2：如何用金融方法经营房地产？

　　股票及土地价格的膨胀导致了日本泡沫经济的产生，从此开始了日本“失落的十年”。从疯狂的价位回归到其应有的价值，这“失落的十年”让很多日本房地产企业开始寻求新的土地经营方式，他们纷纷把金融学、信息学的方法，运用到土地经营中。

　　迈克房地产公司总 裁樽井常一是日本战后最早去北美留学的企业家之一。在日本泡沫经济崩溃后，其企业的房地产交易量仍然能维持在1300亿日元(约85亿人民币)以上，最主要的业务不是进行土地买卖，而是通过对房地产的经营来扩大企业的收益。金融方法提高土地收益

　　日本也有一个经济发展相对落后的东北地区。在那里，工业不够发达，农渔业收入不高，有些土地、园林已经荒废。樽井总裁看到，有些地方的农民在没有收获之前就已经提前把农产品卖给了特定的顾客，这样一来，不管一年的最终收成如何，农民都能稳定地获得现金收入。而对城里人来说，只要保证是绿色食品，又不用花太多的钱，他们也愿意提前向农民支付钱。有了固定消费者以后，农民也没必要大量施用化肥、打农药了。这种模式使农民和城市的人实现了“双赢”。

　　受到启发，樽井总裁也开始对房地产进行收效评估：在确定了一个收益率后，从土地、房产所有者那里租赁土地或建筑物，通过建筑房屋或者通过对现有房地产进行重新装修，提升房地产的收益率，让房地产所有者能稳定地获得收益，而樽井的企业则能获得房地产开发、房地产经营的双丰收。

　　“那些死守房地产基业的人，在泡沫经济崩溃后，很多人损失惨重，但用金融的方法来经营土地的企业，在这一过程中实现了新的增长。”樽井总裁对记者说。房地产成了信息产业

　　信息是否灵通，对于从事房地产开发的人来说，比资金是否充足更加重要。

　　“日本大型企业的投资动辄都在数千亿日元，等这个信息白纸黑字地印在了报纸上，地方政府再去找企业谈投资问题，给再高的优惠条件，也已经没有成功的可能性了。”樽井总裁说。

　　因此，参加和组织各种协会、与日本国内外各个行业的人打交道，成了樽井总裁获取信息的一个重要方法。他本人在北美留学过，与北美国家的上层有很深的关系，为国外的驻日使节建设使馆等又让他拥有了与北美以外国家的交往经历。与日本国内各个行业人士的交往，也让樽井对企业经营模式能迅速地进行改革。

　　“房地产企业可以归入信息行业中，人脉就是金脉。”樽井总裁对笔者说。