房地产按揭中的风险控制对策与建议

　　史曰:“天下熙熙,皆为利来;天下壤壤,皆为利往”,在现代商业社会中,追求利润是每一个经济实体的目标。然而对市场道德并不完善的中国当代社会,尔虞我诈的商业交易仍然很普遍,房地产市场尤其严重。发展商考虑的是如何将风险转稼给银行,如何套取银行的信贷资金,甚至与银行内部的人联手,一房多卖,做假按揭,骗取银行的钱后溜之大吉。反之,银行考虑的是如何在激烈的按贷市场中与发展商做成生意,并将风险降低,或将风险转移给发展商。

　　银行将风险转移给发展商的现象很普遍:

　　一、为了能做成生意,往往在与发展商交往时口头承诺给发展商多少贷款额度,给予如何如何的服务,放贷时间及其他条件都很诱人,待发展商与其真正做起业务后,才跟发展商谈各种放款条件,部分主动权此时已掌握在其手中,发展商骑虎难下;

　　二、将风险转给发展商后,银行并不认真跟踪客户的供楼状况,甚至有些银行在客户没有供楼或短供后,故意不告诉客户和发展商,不采取任何行动,尽量拖延时间以获得更高的利润--罚息,让客户和发展商最终买单,我司早期的按揭(96、97、98年)有过这样的教训;

　　三、客户供不起楼后,银行不采取法律行动或迟迟不采取法律行动,最终由发展商承担回购责任和高昂的罚息,一举两得,聚福花园二期就存在这样的现象,客户已两年不供楼,仍不起诉,或起诉而迟迟不判决,仅仅一个小楼盘,我司由此造成的损失将达20~50万元。

　　上述存在的问题由于在与银行做按揭前没有明确责任,最终的经济责任由发展商承担,但处理这些问题或采取法律行动都要以银行的名义进行,发展商没有起诉或对客户采取直接行动的权利,主动权全部掌握在银行手中!!

　　由鉴于此,建议:

　　一、公司尽快成立一个跟踪客户供楼情况的专职小组,工行、中行、发展行给我司做的按揭,应每月提供全部客户供楼的情况给我司,我司应主动每月跟踪客户的供楼情况,而不是被动的让银行通知,一旦供楼出现异常,应根据情况迅速采取行动;

　　二、应与银行进一步完善责任机制,如果是银行故意不通知或故意不采取行动的应由其承担责任,要形成书面协议分清责任;三、对客户确实供不起楼的情况,宜分别处理:跟客户解除合同,不用退钱是上策;跟客户解除合同,退一点钱(让点小利)是中策;起诉让法院判决是下策。对确实要起诉才能处理的,我司律师应迅速界入,银行应积极配合,不要等银行起诉。

　　由是观之,在做按揭前与按揭银行谈妥各种条件并形成一定的责任机制(书面协议)是非常重要的一环。

　　另,部分客户欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,关键是我司能使用的手段不多,法律起诉用处不大,法院判决后客户拒不执行,我司也没有其他办法。此种情况应分别处理;一、对已装修入住的,应果断采取一些强硬的手段,触及其利益,如停水、停电,不能让其住得过于安乐;二、对未装修、未入住的,则应诱之,了解其苦衷,然后再采取相应措施。对这类欠款,不采取非常手段是难以见效的!!

　　追逐利益,是每个人的本性,所谓“千金之子不死于市”。在商业交易中风险和收益应该是对等的,我们固然要有一定的社会责任感,要有良知和市场道德观念,不能做诈骗式交易,所谓“害人之心不可有”;同样,我们也应该防范一些银行和某些银行一部分动机不良的人,未雨绸缪,把风险控制在自己手中。公平来说,不能把所有风险转稼给银行,同样,银行也不应把所有风险让发展商承担。

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篇2：房地产信托的多元化与国际化路线

　　房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制的不健全,银行业长期处于高度垄断地位,这一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也给房地产业的发展带来了影响。随着20**年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放,地产金融市场也必将随之发生深刻的变化。必须树立中国地产金融的***,加大金融体制改革的力度,建立多元化的金融体系,积极推进国际化进程。而信托作为一种极具优势的制度,将会成为未来地产金融进化的逻辑主线。

　　一、调控的目的是要减少或化解金融风险资金和土地是与房地产业的发展关系最密切的两个重要因素。近年来,随着中国房地产业的迅速发展,我们往往会看到一种现象,每当房地产业发展到一个高峰的时候,国家就会出台政策加强管理,其中一个很重要的措施就是紧缩银根。金融是现代经济的核心,而资金是房地产中不可缺少的因素,所以金融与房地产必然会产生紧密的联系。

　　实际上,房产开发商在开发时用到的自有资金平均不到30%,他要大量借助银行的、信托的资金,其中银行资金起到支撑作用。房地产业的风险,说到底是金融的风险。所以当房地产市场出现问题的时候,国家就必须加强监管,进行调控。从20**年开始,国家就开始对钢铁、水泥、电解铝等一些与房地产业发展关系密切的行业进行调控,20**年又专门针对房地产市场出台"国八条"和"七部委意见",这是因为在中国房地产的区域市场出现了很大的泡沫,特别是在上海、温州、杭州等一些地区,如果不及时化解这些泡沫,后果不堪设想。最近许多部门也在一直推出各种政策调控房地产市场,以利于房地产的健康、持续发展。

　　二、两大经济学理论支持调控房地产业作为国民经济的一个支柱性产业,加强宏观调控和促进房地产业的发展两者之间并不矛盾。房地产业作为国民经济的支柱产业,在目前来说还有很多不规范的地方。国家出台宏观调控政策,提高信贷条件,就是要使房地产市场更加规范化。如果一任某些地方的泡沫继续下去,房地产市场的泡沫就有可能崩盘,将会导致国民经济颠覆性的衰退,人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。

　　国家为什么要调控?我认为有两大经济学理论支持它

　　第一,住宅不但是商品,而且也具有公共产品的属性。

　　因为住宅是人们生活的必需品,它虽然是商品,但是对于其公共产品的属性来讲,政府是有权力进行调控的。

　　第二,市场失灵理论。

　　无论是市场经济国家,还是计划经济色彩比较浓厚的国家(中国目前还带有一定的计划经济色彩,但正在向市场经济转轨),从纯市场经济理论的角度来讲,市场是可能失灵的。在市场失灵的情况下,为了扭转不良的局面,政府必须进行调控。当年的香港,索罗斯要袭击港元、袭击联席汇率制度的时候,香港特区政府就动用资金成功狙击了索罗斯。在特别法制化、市场化的香港,都会动用行政力量来干预金融市场。所以,在房地产市场发展不健康的时候,调控就成为必然。

　　三、未来地产融资必须实现多元化、国际化房地产和金融市场的发展应该是健康有序的,"市场要细分化"。

　　目前中国的房地产市场结构不合理,房地产价格扭曲,因此就要进行结构性的优化调整。在这种情况下,应该加大中低档住宅的供应量,适当控制高档住宅,因为高档住宅以中国目前的购买力来说是不足的,即有效需求不足。因此,把虚高的中高档住宅的房价降下来,这是很迫切的。

　　对于目前的房地产金融问题,未来的解决之道就是要设法减少银行的系统性风险,把主要靠银行融资转向寻求多渠道进行融资,这也是未来的一个发展趋势。

　　地产的融资不能被银行垄断,应该有更多的融资渠道。例如,虽然现在信托已经进入了房地产市场,但规模还比较小,今后在房地产投资信托方面必须要加大力度。另外,境外的投资银行、基金、境外地产基金、境外直接投资机构等都可以成为房地产融资的渠道,特别是在20**年中国金融业全面开放后,应该会有更多的金融工具、金融产品、金融机构来为我们服务。目前,新加坡、香港政府纷纷争取内地的物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金(REITs),美国、新加坡、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产,这就充分说明了地产金融市场的多元化、国际化是大趋势。单一化的系统性风险很大,所以必须改变这种局面,形成比较合理的地产金融体系。

　　四、信托是地产金融进化的逻辑主线信托是地产金融及其创新的逻辑主线,要以信托为主线,实现地产融资的多元化。

　　随着20**年7月18日,信托业的"一法两规"(《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的完全出台,它在中国的发展可谓是方兴未艾。但信托业还有很多瓶颈,比如说信托规模受200份的限制,这样它的资金募集金额就不会很大。另外,信托工商登记制度、外汇信托管理办法还没出台。

　　地产金融的创新,信托是个生力军。中国目前的现状就是金融体系不健全,银行处于高度垄断的地位,加大金融体制改革的力度、建立多元化的金融体系就显得非常重要。目前中国金融业的资产总共是30万亿,其中商业银行资产就占了28万亿,信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司),它们的金融资产的总和才2万多亿,不到商业银行的1/10,这样就凸现了中国银行业的系统性风险。国外的信托投资公司管理的信托资产跟商业银行是并驾齐驱的,两者平分秋色,而中国与之的差距却非常大。在未来十到二十年内,中国的信托机构有可能会管理成千上万亿的资产,中国的信托时代必将来临。

　　信托是一种极具优势的制度。英国的法学家梅特兰说过"如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么,那就是历经数百年发展起来的信托理念......这不是因为信托体现了基本的道德原则,而是因为它的灵活性,它是一种具有极大弹性和普遍性的制度"。作为信托公司,可以做货币市场业务,进行金融同业拆借、金融同业往来;在资本市场,它可以发起成立基金公司、证券公司,承销债券,还可以做各种投资银行业务。特别重要的是,它也可以直接投资产业市场,直接投资房地产,或者用信托基金来投资房地产,这就是它的优势,其它的金融机构都不能直接投资房地产,不能投资实业。

　　例如,委托人把1亿的资金委托信托公司来投资地产,这1亿的资金就独立于信托公司的帐户,既不是信托公司的负债,也不是信托公司的资产,它受《信托法》的保护。如果说这1亿资金投资房地产失败,原因是信托投资公司违法乱纪,那《信托法》就要求恢复原状,要求信托公司赔偿委托人1亿。但是一般来讲,信托投资公司是做信用增级的,它必须要设立很多"防火墙"来规避投资风险。如信托投资公司会要开发商的双倍资产做抵押,还需要担保方。一旦失败的话,抵押品就可以拍卖,或者由担保方偿还资金。

　　在宏观调控下,一些资质好、实力强的地产商凭借他们的良好信誉及雄厚资金会实现良性发展,而一些中小地产企业就有可能面临倒闭或者转业的局面。信托进入地产后,由于它的准入门槛相对比较低,可以给很多中小企业提供更多的融资机会,这有利于房地产结构的优化调整。对于中小企业的融资,目前确实缺少中小企业融资的信用体系和保证体系以及金融体系。而多元化就可以很好地解决中小企业的融资问题,届时我们将建立专门的房地产产业基金为中小房地产企业服务。

　　五、地产金融及其四个逻辑层次

　　第一个逻辑层次,商业银行目前仍然是中国地产金融的主流载体。因为它的金融市场很大,同时它的开发贷款、流动资金贷款、按揭贷款占据了99%的份额,其它所有的金融类融资(不算股权直接投资)包括信托仅仅占1%,商业银行仍然是一个主流的平台。

　　第二个逻辑层次,信托是中国地产金融创新的主流范式,这是由于信托的特殊优势造就的。因为信托有财产隔离功能、政策规避功能、避税功能等,核心是财产隔离功能,也就是风险隔离、破产隔离、权益重构,这是信托创新的制度优势。信托在地产金融创新方面是一个主导力量,它可以设置成股权投资信托、财产信托或者优先购买权信托,甚至还可以做表决权信托,受益权转让信托等。

　　第三个逻辑层次,"信托+银行+REITs"是中国房地产金融的主流模式。银行的资产量很大,但是不灵活;而信托很灵活,但是资产规模很小,因此可以把两者结合起来。例如,某个项目按照"121文件"的要求,开发商必须有30%的自有资金,但是开发商自己只有20%,那么,这时就可以通过信托做前期融资,补足另外10%的资金,然后再有其它的有效担保条件即可,这样,"银行+信托"的模式就把两者的优点有力的结合了。

　　此外,REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆,REITS是一个标准化的金融信托产品,它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信 托发展的一个方向,中国的房地产信托概念是比较宽泛的,它包括REITS,REITS主要可以投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳的租金收益的物业。据悉台湾已经出现了投资开发性物业的REITS,笔者认为未来中国的REITS也会投资开发性物业,而更具有中国特色。

　　未来信托公司的信托业务模式要实现提升和转变

　　第一,信托公司要从融资型向理财型转变。信托法颁布以后,房地产信托已经为中国的房地产事业作出了巨大的贡献,去年公开的北京房地产信托融资达到20多个亿。由于信托制度的优势,未来信托投资公司将优先建立起一个有效的资金平台与资金池,受人之托,代人理财,可以优先选择地产项目,从被动转为主动。

　　第二,信托公司要从佣金收入型向投资收益型提升。未来的信托不是简单地给房地产项目提供资金,然后收取一定的信托管理费,而是信托投资公司看中某个房地产项目后,会一起与房地产开发商合作,以股权的方式进行投资,风险共担、收益共享。这就是未来的房地产信托投资基金,或者叫房地产产业信托资金。目前由于法制的障碍,还没有房地产产业基金的说法。但房地产信托投资基金将来一定会出现,它将比银行更灵活有效且直接的深入房地产市场。

　　第四个逻辑层次,外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。20**年底,北京的外资银行已经可以开始做人民币业务了。境外地产基金也纷纷进入中国,目前是从股权投资入手,还不能直接进行金融运作。在20**年中国金融全面开放后应该是势不可挡,外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都会大显身手。

　　信托是灵活的,它的资金成本可高可低,主要看资金来源。目前信托的资金成本比较高,委托人要收取较高的回报。相对来说,银行的资金成本就很低,储户把钱存到银行一年才2%的利息。未来,当房地产信托基金建立起来以后,有很多低成本的资金被信托公司所掌握的时候,房地产信托的成本就降下来了。

　　可以说在诸多金融手段之中,信托具备多种平台优化组合优势,以信托高级形态为核心,通过信托的串接,将多种金融工具进行优化整合,实现一揽子组合融资解决方案,将成为地产融资的主流模式。

篇3：房地产项成功开发的要素研究

　　1 解析房地产成功开发的九大理念

　　房子的价值是价位最关键的热点,老百姓认为不值,不管怎样吹嘘,怎样用物去弥补都是徒劳的

　　变幻莫测的房地产市场,包含有:"环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期,价位"等九大理念。 要占领市场,百分之百地赢得市场回报,必须坚持切实惠民的理念。

　　环境--在开发商的共识中称为包含交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。开发什么样的品牌,其内涵应该是以人为本,创造优质优势来适应各层次的需要。比如打造住宅品牌,一定要给人以环境的安居气氛,绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛,这样不太符合大众的正常心理。

　　外观--在一些开发商的眼里是:闭门造车,即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。其实,应该尊重购房者的欣赏品味,用高低结合的方法来进行认可。比如怎样运用欧式建筑外观设计,怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到"大方明快"上,也不能忽视"民族共识同赏"的习惯。

　　质量--部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素,就工程项目开发而言,质和量是两个概念。从建设上来讲,真正的质必然要物有所值;其二,建筑的面积和物看成全量,让老百姓自我考核。老百姓的了解认可值是更高的,不然谁也不会掏钱的。购买力是质和量最认可的检验?quot;

　　户型--市场上,开发商由于受流行风的误导,单一化发展已经成了通病。把户型置入大众化习惯性认可范围之内,让户型布局多样化,使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的房子。这才是开发商应当做的。

　　适用--有一部分开发商自作主张,将 自己的意识强加给消费者,这是不可取的。适用是购房者的鉴定表态,开发商不能自己说了算。开发企业要在适用上下功夫去考虑,去了解百姓需要什么样的房子,然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。

　　方便--个别开发商认为是交通。其实是传统的生活方式及行为习惯等,比如采光、走绕、床设、厨位等。

　　随意--不是任意设想。有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。其实可以在套房内增加恰如其分的浪漫感,以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。

　　工期--是到时竣工交房。这是对购房者的承诺,也体现了企业经济运作和管理实力,工期的准时和提前是给购房者的"慰心丸",是企业的荣誉。

　　价位--一般开发商很看重价位。因为对开发商来说是赢利的关键,对老百姓来说是房的价值。老百姓会用走数字的方式来衡量房的单位值,不确实不会去买的。贝迪业主认为,房子的价值是价位最关键的热点,老百姓认为不值,不管怎样吹嘘,怎样用物去弥补都是徒劳的。

　　2 为现代房地产企业家定格

　　决策者必须培养感性、情性及悟性,来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策

　　现代房地产企业家除了具有企业家的一般特征外,还应具备一些专门的技能与素质:

　　一、具有强烈的经营意识与高超的管理技能。 新世纪之交的房地产行业,各种合力把房地产企业家推向一个无可选择的地步,逐 渐融入全国经济一体化乃至全球经济一体化的范围。市场对企业最大的挑战也在于竞争性。虽然人们不时以"不以成败论英雄"的理念告诫自己,但市场竞争法则却把人们信仰"胜者为王,败者为寇"表现得淋漓尽致。输,意味着企业生命的结束;赢,体现企业的生存空间。在新一轮房地产战略中,市场呼唤具有大智慧、大气魄的房地产企业家用大手笔勾画房地产发展蓝图。从这层意义上说,房地产企业家不一定是技术型,但必须是经营型,以市场或客户为中心,商业天赋是企业家的本性。世界著名的IBM公司首席执行官兼总裁郭士纳,在其上任之前,IBM公司亏损50亿美元,郭士纳上任第二年,IBM公司魔术般地盈利30亿美元,使人们更为吃惊的是,郭士纳本人对电脑完全是外行,"我们的责任是把当地的所有IBM的队伍整合起来,提供整合的解决方案,给外面提供整合的IBM形象"。房地产行业实践也证明:像万科集团董事长王石、北京现代城总经理潘石屹都非房地产科班出身,但特有的商业经营意识是他们的共同特点。

　　二、具有战略头脑,对大势判断的前瞻性与智慧决策的正确性。 房地产业发展至今,市场透明度、成熟度已较高,仅靠人际关系、特权开发房地产的时代一去不复返了。土地有基准价格,建筑有定额,各种费税有标准。换言之,无论你在何处开发房地产,固定成本与变动成本都是相差无几,大多发展商深知其中奥秘,都想方设法在楼盘的附加值上做文章。新开盘的广告一幅比一幅漂亮,环境、户型、智能化等都不断在升级换代。但从战略角度看,一个优秀企业家首先应对国民经济运行走势审时度势,对房地产发展有独特悟性与理性判断。正是这点构成行业发展伊始,众?quot;豪杰"与现代企业家的重要分水岭。加之房地产投资巨大而且具有不可逆转性,不能像一般产品那样可以批量试用,所以投资决策正确性显得尤为重要,一旦决策失误,后果惨重。值得一提的是:投资决策是一个非常痛苦的过程,决策总是与风险同在。北京现代城总裁潘石屹的成功,不只是豪华楼书的创意,也不是独特的设计风格,恰恰是他对大势判断的准确性与及时性,在房产走势这条经济链上,他这一拍踏准了。但做决策的毕竟是人,是情感动物,不可能完全是一个理性决策,在实践中还是要提高理性决策的效率,决策者必须培养感性、情性及悟性,来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策。

　　三、特有的应变能力与不可替代性。 房地产成功的一个重要方面在于"变",变规划、变环境、变房型、变结构、变营销手段等。变的目的固然在于制衡,即在一个充满变数的环境中,实现永续经营目标,从管理哲学分析,变是一种现象,任何房地产企业遇到的变数是各不相同的,但其中有一条不变是相同的,即自我巩固,永立于不败之地的要求与努力,万变则是指环境、房型结构等种种变化。但在不变的过程中,企业会借外来变数来充实、强壮自己,以培养应变的能力。 房地产开发经营在我国涉及面甚广,自始至终的126个图章本身说明了纵横交叉的人际关系、公共关系、平衡关系、协调关系、制衡关系、权术策略,非一般人士所能替代。这就要求房地产企业家不仅要有对行业走势纵向的认识深度,还要有横向的交际广度。正如一个坐标中,四个区位都要发挥作用。

　　3 房地产经营的决策要素

　　检验房地产经济运行质量的标志是综合效益,即社会、经济、环境效益的反映

　　房地产企业在经济体制转轨时期,经历了"大喜大悲"的阶段以后,比较理智、实际地从经营角度,总结、研究中国式的社会主义房地产市场,主要应当把握好以下几点:

　　一、投资决策的科学性 房地产投资经营资金额巨大,投资周期长,是其他经营行为不能比的。投资行为的成功与否,首先取决于项目选择的优越性和不同时期市场需求的准确把握。这就为科学的投资决策提供了保证和依据,所以,认真编报、审阅(论证)、批准建设项目的可行性研究是至关重要的。凡实施顺利和取得较好市场效果的项目,一般都能体现出项目决策思想的正确性和可操作性。

　　二、开发结构的合理性 房地产投资开发可以是单一(单元)开发,也可以是综合(多元)开发,从经营角度上可以是一级市场开发,也可以是二、三级市场的开发。房地产投资开发的结构思想应该是满足市场的有效供给。结构的合理性往往会最终体现在满意的投资效果上。所以,不必局限于投资结构的理论讨论,而要从市场去把握、从市场中所收集到的消费心理和实际需求能力的最佳结合点来分析、研究和定位,最终确定房地产开发项目的规模、性质、类型、档次、规格等的结构和比例。房地产企业的经营结构同样必须合理,在不同的时期,确定不同的经营方式和开发重心。如劳务型的前期开发,服务型中介咨询,社会型的物业管理,辅助型的装潢工程等都可以因地制宜、因时制宜开展。这样才能取得较好的社会、经济和环境效益。

　　三、项目管理的先进性 经过科学决策,确定了结构比较合理的项目以后,实施阶段还必须靠先进的管理措施来保证,这个环节实在是很重要。投资项目管理与其他类型的管理行为有一定的不同,它有其较大范围和深度。但归纳起来,主要集中在经济和技术两大方面。经济方面:首先要紧紧抓住投资成本的有效控制,要以公平、公开、公正的竞争原则确定工程投资预算成本,然后要以投资包干使用的形式落实双方的责任制,保证预算执行、监督的严肃性。其次,要抓紧投资项目结算的及时性和准确性。结算是否及时和准确将直接影响成本控制。项目结算及时能从时效上保证成本的有效控制,结算的准确性则体现了成本控制的质量。这也是投资项目管理中的难点,一定要充分予以重视。除此之外,还要按国家规定,项目报送审计,自觉服从审计结论。技术方面,要执行国家对投资项目的各项管理规定。比如;工程技术监理、质量监督、安全监管、预算执行监督、效能监察等等。各道环节都要各司其责,严格执行国家的有关 规范、标准。

　　四、营销方式的灵活性 检验房地产经济运行质量的标志是综合效益,即社会、经济、环境效益的反映。而综合效益的反映只有通过营销行为或者说市场占有份额(复盖率)来体现。其中,广告媒体的作用是重要的。房地产的销售能力越来越被看成是衡量一个企业素质的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以旧换新、以小调大等等,只要不违反国家大 的方针政策规定,都要从理论和实践上有所突破。

　　五、经营服务的完美性 房屋销售既是满足人们基本生活需求的一种服务,却又是一桩价值量很高的大宗买卖。因此,完美、周到、一流的销售服务是必须的。这样,才能使售房消费者有一种信任感、安全感和满足感、随着住房制度改革的不断深化,住房分配货币化和住房商品化的到来,房地产企业除了应配置、能提供现代化服务的硬件设施以外,服务人员还必须具备熟悉政策,能解答购房者提出的一切问题;热情服务,能帮助购房者解决在购房过程中的一切困难;精通业务,尽可能满足购房者要求的能力和水平。有条件的房地产开发企业还应提供服务高质量,收费合理的售后物业管理,实行配套服务。

　　六、政策超前的敏感性 我国房地产业是在经济热潮中崛起的,房地产市场还处于发育和逐渐成熟阶段。因此,房地产开发经营行为还必须靠国家先后出台的政策法规来约束和规范。政策法规的制定和完善是以市场行为中必须纠偏为依据,有较强的针对性和现实意义。因而,要善于从政策角度对实践进行思考、总结和展望,形成政策出台的超前意识,才能在时间和掌握尺度上不偏不倚,最大限度运作。所以,要把握好机遇,除了要有敢为天下先的勇气和胆略外还要有政策超前的敏感性。

　　4 房地产开发中的几个问题分析

　　工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常不可取的

　　随着房产销售的日益升温,房产开发的规模越来越大。但是,楼盘开发中其中存在着一些影响行业发展的问题,很值得关注。 工程的前期策划工作 工程前期的方案和初步设计工作时,方案阶段周期明显过长。主要有以下几个原因:

　　首先,由于开发商的决策水平不高,职业素质不精,把握不准市场运行方向,因此常常表现为犹豫不定。

　　其二,受开发条件的限制,诸如存在资金不到位或者市政府配套设施不完善、开发条件不成熟等条件限制,因而出现工期拖延情况。

　　其三,目前国内设计方案阶段收费过低,导致市场恶性竞争。一些设计单位为了抢占市场,搞一些高成本、低回报的项目跟踪。而开发单位对方案设计采取相当随意性的态度,没有时间、效率和责任的概念;有的开发单位则表现为不切实际和一意孤行。这些现象不仅给设计单位造成了很大的压力,而且还造成设计资源的浪费,给社会和国家酿成了不应有的损失。

　　其四,缺乏合理的制约和收费制度。要想杜绝这种现象,首先要制定合理的收费制度,提高方案阶段的收费标准,用经济手段制约开发单位的不合理行为。 其次,要对恶性竞争行为加大整治力度;设计行业应加强职业道德教育,并制定出相应的惩罚性措施,从源头刹住这股歪风。

　　其五,目前国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距,导致了设计方案比较落后,施工周期过长,资源浪费等情况。 施工图阶段的策划工作 在这一阶段里,开发单位对施工图设计明显重视不够。施工图设计周期过短,这也可能是目前国内房地产开发单位的通病它往往使设计人员为了赶工期,没日没夜的加班加点,或者将设计转包出去,因而,设计质量得不到保证。特别值得一提的是,工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常不可取的。因为在目前的项目开发中,开发单位往往把工期卡死。而为了赶工期,就有可能出现施工和设计同步进行的现象。 虽然目前开发项目都聘请了监理公司,它同设计单位一样,承受着开发单位的压力。因此,在压力之下,有些监理工作往往流于形式。这也是出现房屋质量问题的一个原因。

　　目前,有关部门已经出台了一系列关于施工图设计的管理措施和规定。但许多开发单位却无视相应的规定,我行我素。设计单位迫于开发的压力,也只能睁一只眼闭一只眼。 鉴于此,开发单位和设计单位应该加强相互之间的协调工作,不仅应该制定合理的工期,还要注意设计和施工质量的提高。 工程的市政配套协调工作 这是房产开发中比较难做的工作,因为牵扯着很多的行业、部门和 行政机关,加之目前社会上存在着一些效率不高、官僚主义以及腐败现象,从而使这项工作变得比较复杂。比如,在甲盘项目中,由于同一主管机关的某监查和营业两个部门对系统的说法不一,造成图纸改来改去,最后延误了工期。还有一些部门利用其行业的特殊性,对某些产品和机电安装进行垄断经营,从中抬高价格,谋取不正当的利益。一些工作人员利用工作之便,迫使开发单位出资,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些开发单位为了使自己的不合理的做法得到有关部门的批准,采取不正当的手段对有关工作人员进行贿赂。这些现象严重败坏社会风气,同时,也助长了一些部门的不正之风。

　　因此,应该不断地向有关部门呼吁,必须进一步加强市政配套行业的综合治理,改善这些部门的工作作风,杜绝腐败现象,才能避免失误或损失。 工程中的施工配合工作 项目施工任务的划分应该是比较清楚的,但执行过程中却显得比较僵硬。两家的衔接以及他们与设计单位、开发单位之间的配合往往出现一些不和谐,多多少少也影响了工程进度。这个问题很值得进行细致的研究,以便制定出切实可行的制度和措施来解决出现的类似问题。 另外,在工程建设过程中,开发单位的工程技术人员和设计单位的设计人员常常在一些问题上出现分歧。但为了解决分歧,相互之间常常施加额外的压力,这是很不应该的。无论是开发单位的工程技术人员还是设计单位的设计人员,都应该搞清自己的职责范围,做自己该做的事。这样会更利于工作。

　　5 房地产项目开发应注意的几个问题

　　这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏

　　房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?

　　一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。

　　二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看,有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态,在房型上,如何确定不同房型的比例分配,各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手,进行相关市场分析,不能仅凭经验判断,要以数据为依据,以市场需求为导向,再加以科学合理的市场预测。

　　三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。

　　四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况: 1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);

　　2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);

　　3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。

　　总之,房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程,受政策、市场等各方面因素影响较大,这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。

　　6 开发企业需考虑的问题

　　而现在到了发展商强化包装、策划、销售概念这个阶段。这是开发商逐渐成熟的标志,也是市场推着发展商这么走的

　　开发企业的发展应该追求什么? 房地产业链很长,从土地、拆迁、规划、设计、施工,预销售、产权登记发证到物业管理,产业链很长,原来发展商把思想集中在产业链的各个环节里面,只要打通了哪个环节,就可以得到钱,如土地环节,地价便宜就可赚钱,这是原始积累阶段发展商追求的目标,只要把土地局搞定便可获利;拆迁规划等方面也如此。过去有不少发展商钻了管理不完善的空子。现在随着法律、法规及政策管理的进一步完善,发展商开发逐渐注意到楼盘、地理位置、环境,由此发展到注意环境加设计。

篇4：房地产开发项目行政许可办理简明流程

　　为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解,现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

　　一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

　　第一部分,房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

　　第二部分,行政审批部分

　　根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

　　> 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。

　　五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。

　　六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。

　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:

　　1、以下证明材料:

　　(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。

　　第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

　　2、开发商应提交材料:

　　(1)申请书;

　　(2)企业营业执照;

　　(3)用地证明文件或者土地使用权证;

　　(4)建设用地规划许可证;

　　(5)建设工程规划许可证;

　　(6)施工许可证;

　　(7)房屋竣工验收资料

　　(8)房屋测绘成果;

　　(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

　　以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计

篇5：房地产项开发目启动与计划阶段的主要风险

　　房地产开发项目,本身就是一个项目,因此,房地产开发项目就有项目的一些属性,一次性,有明确的开始和完成时间,所有是暂态性的;房地产开发项目是独特的产品、服务或结果;同时房地产开发项目又是一个渐进的认识过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实施过程和工程交验过程。

　　由于房地产开发项目具有上述特性,因此,房地产项目在开发目过程中,具有很多不确定性,所以房地产项目风险无处不在。

　　首先,我们找出在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的10大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。

　　启动:是组织承诺批准项目或项目阶段。

　　对于一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有:地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。

　　这一阶段的可交付成果是:地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。

　　这一阶段的风险是:1、地块、地段选择失误,2、地块价格与价值相背离,3、地块不利于设计规划,4、地块整治费用太大,5、市场调查内容与地块适应的业态出现偏离,6、调查的方法和途经有误,7、调查对象有误,8、购房者心理和行为分析出现偏差,9、产品的市场客户群判断失误,10、产品市场定位失误。

　　在主要风险识别出来后,紧接着进入评估过程,风险评估包括定性评估和定量评估,对评估出来的风险按其对项目影响的得失量大小进行排序。对排在第1位的风险,建议采取规避手段进行解决。当然对风险应对措施与项目发起人对风险的态度和风险承受程度有关,因为高风险常伴随高回报。项目启动阶段识别出来的风险,在整个项目中,均属于高风险。在采取如下应对措施:规避、转移、缓和、接受的选择中,要特别小心谨慎。如项目地块选择失误,将导致项目在后续运作过程中,处于被动局面。在房地产开发项目中,这一阶段特别重要。因为,任何一个房地产开发项目都是将做从未做过的事情,所做计划工作的多少,必须与公司的规模和项目的规模相适应。如某公司有意投资房地产开发项目,首先决定要开发的项目量有多大,这必须与公司的资金实力匹配;其次是地块的选择,为了从经营角度和运作角度考虑,在地块选择时,最好选择三个以上不同地块,分别对它的相关经济指标和技术特性进行前期初步比较,同时与三个土地提供单位进行洽谈。

　　计划:界定和改进目标,从各种备选的行动方案中选择更好的方案,以实现所承担项目所要达到的目标。

　　在计划阶段的风险是,1、对公司的经营战略理解不透;2、项目开发的目标(质量、进度、成本)设定不准;3、缺乏历史信息;4、开发项目无准确的产品描述;5、没有工作分解结构(WBS);5、项目开发的约束条件(人员、资金、技术、设备等)识别不够;6、无备选方案或备选方案雷同;7、项目团队人员缺乏相关的技能和知识;8、信息沟通不畅;9、高层不支持计划工作;10、对计划的本身认识有误。

　　界定目标,在房地产开发项目中,如何界定目标?首先,必须明确公司的战略意图,公司战略大致分为:维持型战略、发展型战略、衰退型战略、退出型战略。知道了公司级的战略定位,开发项目的战略定位。再进一步明确业务层的竞争战略和职能层的职能支持战略,如采购战略、生产开发战略、房地产营销战略、物业管理战略、财务战略、人力资源战略、开发项目的技术战略、品牌战略等。在了解上述战略的基础上,识别项目开发的目标。

　　因此,目标是为战略服务的,具体操作方案、运作措施是为目标服务的。没有目标的运作措施是无源之水、无本之末。他们的关系是:公司战略→项目战略→业务战略(职能战略)→目标→实现目标的方案或措施。

　　从各种备选方案中选择最好方案,就是多方案比较和决策的过程。在房地产开发项目中的理解是:多候选地块比较;多策划单位比较;多策划方案比较;多规划设计单位比较;多规划设计方案比较;多施工图设计单位比较;多种结构形式比较;多种设计用材比较;多个监理实施单位比较;多个施工单位实施比较;多个承包模式比较;多个合同形式比较;多种施工方案比较;多种付款形式比较;多种结帐方式比较等等。

　　以实现承担项目所要达到的目标,就是在进行房地产项目开发时,项目团队在理解项目投资人的开发战略后,准确的设定总目标。并针对项目总目标根据项目实际情况对目标进行细分,从而制定实现分目标的方法和措施。所有的方法和措施是一个动态的管理过程,它随项目的阶段发展而作适当的调整。但项目总目标一经批准,就应该保持不变。