房地产商的自我剖析

　　房地产业作为国民经济的支柱产业,肩负着重要的历史使命。同时,地产商因其特殊的社会地位而招致褒贬,尤其在房价高涨、行业投诉猛增的景况下,开发商的社会形象史无前例地被推到批判席上。上至全国两会代表委员的提案,下至普通购房者,大多把开发商当成负面形象,“暴利之首”、“哄抬房价”、“为富不仁”、“要挟中国经济”等一些贬义词罩在地产商的头上。

　　为此,北京某企业副董事长谢强,北京某投资董事长张民耕,某集团总裁魏建军针对笼罩在地产商头上的雾纱,进行了生动的自我剖析。

　　到底有没有暴利

　　谢强:房地产不是暴利行业,北京尤其不是。个别的城市房价比较高,原因很多,第一是我国经济增长过快,第二是居民没有一个合理的投资渠道,还有一个原因就是我们商品房的结构不合理。北京、上海、广州、深圳这四个城市的房价应该单列出来,因为它们是特殊城市,与其他城市不一样,在评判房价的过程中,应该更有普遍性,而不应该仅仅把眼光局限在有限的区域内。市场是第一位的,你建的房子,价格高不高由市场决定,如果没有人买,你喊得再高也不行。

　　张民耕:房价很有趣,房价就像公共汽车踏脚板,你只要踏上去,就要变形,你踏上去了,就希望每年都要涨一点,这与国民经济的GDP差不多。为什么不能涨得太快,最大的问题就是社会的劳动力价值提高的不快。房子是耐用消费品,它要用几十年,一辈子,另外它还是社会保险品,居者有其屋,不是说居者都要买新屋,很多国家政府是提供廉租屋,而且对于住廉租屋有促进作用,大学毕业你住着廉租屋没有什么问题,但是住五年十年,就难为情,政策会激励你积累钱买房子。所以咱们要抱着平稳的心,涨价涨得慢一点。

　　魏建军:房地产价格组成很复杂,地价的上升和降落,客观上说明劳动生产力的水平,和东京、纽约同类城市比,我们中国的大城市的房价偏低,但你不能拿一个相当于青海、吉林的城市比,当然那边低,可你为什么不去买呢?那里的生产力水平决定了那里的房价水平。

　　记者点评:尽管地产商众口一词,但老百姓听了仍是心有不甘,房地产市场由于长期处于卖方市场,老百姓的意志还很难对高高在上的房价产生实质影响。而要辩明自己的“清白”,地产商们的“房价说”还须更加有理有据。

　　为什么要给富人盖房子

　　谢强:富力城是富力集团在北京拍的第一块地,价值31.58亿。到现在的单位成本是6668元/平米,均价7500元/平米开盘,现在已经升至9000多元,我们一期的房子实际卖的比较便宜,现在我们的房价涨了,但是装修的标准也变了,比如电梯等都做了更新换代,另外容积率在三环也比较少。现在卖的不是原来的东西。关键是成本,一期比一期好,但一期比一期成本高,所以我们有理由涨价。而这样一来,就肯定要牺牲一部分购买群体,而另外更有需求的购买者才会填充进来。

　　张民耕:我盖的房子也不是给穷人住的,我开始做康城的时候,还有一个梦想--要给白领盖别墅。中国人多地少,实现不了,就降一下标准,就是联体别墅,但是做着就做不下去了,为什么?由于康城在郊区,那个地方水电全部要由几公里外牵过来

　　"道路也没有,京通路、京沈路都离三公里,这样一算,价钱都上去了,原来我计划每套房一百万以下,后来发现做不下来。市场往往比计划聪明一万倍。但我的念头不灭,我还在郊区找地,只要这个地价一亩地三十万之内,我还想办法给白领盖别墅。

　　魏建军:给富人盖房子是社会再分配的模式。给富人盖房子,比给穷人盖房子,对社会贡献大。解决个体无力购买房子的问题,这是政府的事情,每个国家都有这个责任,这是国力的表现。房子三千盖出来,两百租给穷人,这是政府财力所在,政府的财力从哪来,就需要房地产企业,地产企业要发展,才能供应大量的税收给政府,政府才有能力给根本无力购房的人制造房子。所以没有钱买房子的人,不应该由市场解决,应该是市场发展以后,二次分配去解决。所以说给富人盖房子,已经解决了一部分二次分配的问题。

　　记者点评:魏建军阐述了“二次分配论”希望这位“豪宅专业户”也能为穷人们造称心的房子,为什么二次分配不能在一次分配时就完成呢?

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篇2：中国房地产商业创新模式

　　创造流行300多年“土地是财富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通过对英国经济的实证研究,揭示了支配产业结构变迁的深层原因,就是资本总是倾向于向获利多的产业转移, 告诉人们驱动商业模式变迁的动力是资本逐利的本质,提出了产业分析的“配第--克拉克经济法则”。

　　以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因,可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中,百姓们争相讨论房价,经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫,政府接二连三颁布调控措施,可以说无论是“国八条”、“地产新政”、 “人民币升值”, 还是社会舆论对房地产业的质疑,不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期,而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化,使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功,寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。

　　房地产企业选择何种商业模式,决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期,单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位,开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量,而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金,让工程公司垫资修建;他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链,靠关系拿土地,靠关系银行拿钱,他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累,为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下,最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比,这种模式现在已经暴露出诸多弊端,不仅投资结构不合理,而且潜藏着巨大的信贷风险。

　　从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新,成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲,是企业发展的根本,是一切经营活动的重心,其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化,要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控,大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”,传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、 采用与市场相适应的商业模式,已成为企业能否生存发展的命脉。为此,本刊通过大量采访和调研,推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式,以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉,为房地产业的健康持续发展建言献策。

篇3：房地产企业如何规避风险

　　据中央电视台经济栏目报道:在沪深股市上市(含借、买壳)的房地产企业中,三分之一业绩亏损,平均利润比上市公司总平均利润低30%;房地产股价也普遍偏低,即使是龙头老大万科,也始终突破不了20元大关。其他绝大多数的股价还不如ST、PI股,这与目前各大城市房地产景气指数不断攀高的现象形成明显反差。房地产行业确实存在泡沫和风险,这是不争的事实。另一方面,在世界500强中没有一家是主营房地产的,这一点也值得人们关注。房地产企业应如何回避风险呢? 一、不可盲目做大 提起家电业,以彩电、空调为代表,大家都知道,其竞争十分激烈,重复投资,产品过剩,生产力过剩。就空调来说,那些大大小小的品牌不管它们愿意与否,在3到5年内会逐渐减少一大部分。竞争的过程实际上也就是一个企业、资源、项目整合的过程。房地产现在也面临着整合的问题。有人一提回避风险,就想到做大,做大是回避风险的有效途径,可是,如果大家都盲目做大,势必造成整个行业的巨大泡沫,供过于求,竞争加剧,平均利润下降,最后是你死我活,并且全面走进低谷。因此说,房地产企业想做大是对的,但势必要通过对现有房地产企业、资源、项目进行整合,集团化、集约化经营,以求保证供需基本平衡和相对利润的稳定。房地产企业、资源、项目整合过程中央和地方政府要有清醒的认识,必要时介入,出台政策进行引导。

　　二、学习买方市场的运营模式 房地产企业目前进入买方市场阶段,可运营模式大多还停留在卖方市场阶段:先建好一个或几个大楼或小区,然后去打广告,吸引(其实是等待)买主上门。很多房地产企业陷入困境都是由于其经营模式所造成的。最近中国住宅联合会牵头搞了一个所谓的整体厨卫一次性装修到位,并称之为一场革命。但有部分业界人士认为,这是卖方市场幽灵在做怪。需求决定供给,把握买方市场的关键,就是要把握需求的差异性及多样性。如果整体厨卫一次性装修在一两个项目上成功,那也只不过是迎合了市场需求的阶段性,全面铺开就违背了“人本主义”精神。那些盲目搞大型、超大型社区的房地产企业老总们,切不要给自己挖一个大坑,断送多年的心血。

　　三、不要所有问题都自己扛 大家都知道,万科物业做得好,万科正是通过其物业的努力打开了市场。可代价也是沉重的,万科物业需要大量的资金补贴,在快速发展阶段,这种补贴没问题,如果地产项目或行业出现低谷,补贴的钱从哪里出?物业不像地产开发那样是一次性经营,物业管理是要持续下去的,万科地产好比是巨无霸的火车头,万科物业则是车厢,车厢越来越多,发展的速度越来越快,如此下去,万科地产这个巨无霸带动的车队势必越走越慢。因此,地产公司一定要适时把物业管理推向市场,让其自负盈亏。从某种意义上说,物业管理行业能否成长壮大,是地产行业能否持续昌盛的一个瓶颈。物业管理行业必须尽快地得到中央和地方及地产行业的大力扶持,扶持的目标是走市场化、专业化经营之路。

　　四、多元化投资仍有意义 房地产运行得好,利润是可观的,一般房地产企业家正是看到了其利润的快捷性,积累的资本会毫不犹豫地全部甚至更大规模融资地投入进去,很少考虑投资其他行业。世界上任何一种行业,任何一种产品都不可能是经久不衰的,经济学家归结为“疯狂野猫、明日之星、摇钱树和落水狗”四步循环。当你的地产项目或企业正处于“摇钱树”阶段的时候,很可能离“落水狗”已经不远。因此,有眼光的企业家,在完成积累后就要积极考虑投入新的行业及新兴产业,以寻求更大的发展。俗话说,东方不亮西方亮,只有东、南、西、北都有亮点,您投资的任何一个项目风险就减少了,主营房地产企业对此应多加思考。

篇4：房地产投资策划与经营策略透析

　　一、投资策划

　　投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(如项目选址、资金筹措、配套设施等),然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。

　　投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么?卖给谁?卖多少钱?就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥了地块的最大价值。

　　1、建什么? 究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。

　　在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西,做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。

　　2、卖给谁? 投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。

　　要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。

　　了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。

　　3、卖多少钱? 判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:①节约自有资金是最安全的;②如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;③资金什么时候使用,应有用款计划;④对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。

　　二、经营策略

　　据有关资料介绍,每年由于管理失误造成的损失触目惊心。不少房地产开发商,因缺乏经营管理基本常识和管理技能,致使企业几千万元的亏损。因此,房地产公司应更多地把注意力投向经营管理。

　　1、应从一般的市场分析,转向在宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。

　　目前,在房地产项目投资可行性研究中,往往只是集中在大的、宏观方面的研究,如全国房地产市场走势、广州市房地产市场分析、房地产项目总体可行性分析等。严格来说,这些研究大都缺乏科学和有针对性的细化分析,如对某一小区(或地块)、某一类型、甚至某一楼价的变化,进行具体分析的却很少,对这些方面采取粗浅的赁经验去判断是造成投资失误及偏差的主要原因。

　　2、应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业化、系统化和整体化经营理念。

　　对于个别大型公司来说,目前存在着每个开发项目各自为政的情况,造成人力等资源重复浪费,如采用先进的管理方法,进行“同类项合并”,利用整体化经营理念,将降低成本和风险。

　　大型公司企业规模、投资项目庞大,可能会造成市场反应迟钝(或不能适当超前),在项目投资和操作上,发生失误和偏差,分析这些失误和偏差,总结制定出能够适应(超前)市场的切实可行的开发经营策略,有着极其重要的意义。

　　3、改变延误时机及对成本控制不力的状况。

　　大型公司处理问题的策略往往比较保守,与瞬息万变的市场不相适应,也造成时机的延误。如某些高价盘,在明知市场需求有问题且其它条件明显很难改变的情况下,不能及时采取唯一的降价手段(或采用不符实际的温和降价措施),造成此类楼盘因功能折旧而实际价值降低,因利息等支出增加而导致实际成本升高,而且滞销会使公司形象受到较大的影响,必须改变这种情况。

　　4、有效地发挥自身品牌的优势。

　　由于住宅商品是一种综合性的商品,作为行外人的购买者,在诸多方面无从知晓及判断所选择的住宅商品是否符合自己需求,物业管理等服务是否可保持其商品的保值增值,以及满足其居住需求。而这一切相当程度上掌握在发展商及物业公司手里,故这种复杂的商品存在着“信息不对称、。越是“信息不对称”的商品,消费者的品牌认同率越高,品牌形象良好的发展商将给自己的楼盘销售带来“超额利润”。目前,房地产公司不是没有认识到这一点,而是对这一点的重要性认识不足,缺乏从长远眼光培育企业品牌形象的总体战略,以及连续性的形象策划操作。这方面需根据自己的情况,运用针对性的房地产CIS(企业形象设计系统),注意把“开发”与本企业品牌结合,有培育市场形象的一整套完善的计划,领先于其它企业制造“品牌卖点”,必将在房地产市场上领先一点,获得理想的“品牌利益”。

　　5、开发要超前,要加强管理。

　　消费者的消费需求是不断“进化”的,人才众多、资金充裕的房地产公司的开发也应随之不断“进化”。“进化”速度甚至可以略超前一些,因为中高档楼盘,开发周期较长,更需要超前,这对销售和企业形象将更为有利。

　　另外,房地产开发公司还要注意对人的管理;加强财务成本核算管理;加强以人为本对住宅居住性、舒适性、安全性和可改造性等方面进行规划管理和设计管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和质量,最大限度地降低消耗;加强售后服务,提高物业管理质量和水平,实现企业最佳的整体效益。

篇5：浅析房地产项目的投资成本

　　房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂,在目前房产开发形势较为严峻的情况下,控制好房产项目投资成本就更为重要了。

　　一、房产项目投资成本组成

　　以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例,其房产项目投资成本主要有以下部分组成:

　　(一)土地费用

　　从20**年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,已不含相关动迁费用。

　　(二)独立费

　　1.建设单位管理费

　　会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。

　　2.办公及生活用具的置费。

　　3.工程监理费。

　　4.建设场地完工清理费

　　5.施工图编制费

　　(三)勘测、设计费

　　1、勘测费:含初勘和净堪费用。

　　2、设计费:

　　含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。

　　(四)政府规费

　　含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。

　　(五)房屋建安工程费

　　1、基工程费:含检测费

　　2、土建和安装工程

　　含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。

　　3、交通标志和标识

　　4、会所装修

　　5、甲供料

　　一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。

　　(六)小区公共设施费

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。

　　(七)销售费用

　　含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。

　　(八)财务费用

　　含贷款利息、税金(营业税、调节税、印花税等)、税务

　　(九)不可预见费

　　二、房产项目投资的成本控制

　　(一)土地获得前

　　在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价-房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)-合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。

　　(二)项目开工前控制

　　1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院,用足容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,选择出众的外立面,房型和相关建材设备。

　　2、通过招标选择优秀的工程监理公司。

　　3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。

　　4、力争减免相关规费。

　　(三)项目过程中的控制

　　1、合理控制工期

　　特别是控制相关节点工期,如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。

　　2、合理控制质量

　　通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收,将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。

　　3、合理控制工程变更

　　无论是设计变更,还是工程量增减都要严格控制和审核。

　　4、材料和设备的招标

　　通过招标形式,对相关甲供料(材料和设备)进行货比三家,尽可能选择质优价廉的产品。

　　5、力争减免相关规费

　　特别是预售时和综合验收时的相关规费。

　　(四)项目完成后的控制

　　特别是在工程结算、决算以及审计时,严格控制项目总费用,一般力争不突破项目原有的总预算,为今后项目成本预测创造新的参考依据。

　　房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。

　　房产项目投资成本的预测,是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制,是房产企业领导贴近市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终控制,是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程控制的优劣,是衡量一个房产企业的成功标志。