房产销售部特殊业务审批权限流程

　　房产销售部特殊业务审批权限及流程

　　1、临定

　　1)定义：指客户由于认购时所带定金不足或暂时未能最后下定决心购买，所以交纳不足额定金，约定在一定时间内临定单位不出售给他人，该客户有权优先购买。如该客户在期限内决定购买，则补足定金，并办理相关认购手续；如该客户逾期未作出决定或决定不购买，则所交部分定金由发展商没收，该单位可另行出售。由于临订结果的不确定性，所以应注意控制。

　　2)适用规定：

　　A、批准人应尽可能缩短临定的期限（原则上不得超过3日），逼迫客户尽早补定成交。

　　B、根据临定金的多少确定临定期限的长短。原则上每日的临定金不得少于足额定金的10%。

　　3)审批人及审批权限：

　　A.对符合上述条件的临定由项目经理负责审核批准。

　　B.对超出上述范围的临定决定由项目经理酌情批准。

　　C.如销售经理因故不在现场，由项目经理负责。对符合上述条件的临定可直接代为批准；对超出范围的临定申请在电话请示项目经理后代为签署批准。

　　D.所有临定批准文件应由项目销售部助理集中存档，销售部将视情况进行核查。

　　4)操作流程

　　符合条件的超出条件的

　　2、预留：

　　预留指客户不支付任何定金而与发展商约定在一定期限内不将某单位出售给其他客户，由该客户决定是否优先购买。除非经销售部总监以上领导批准外，原则上不予预留。

　　3、保留：

　　保留指公司由于特定原因（主要是销控需要，如假销控）将推出货量中的部分未售单位不予出售或停止出售。保留需由销售部总监以上批准，由项目销售部负责执行。如是假销控须严格保密。

　　4、退房：

　　除重要关系单位、关系人或有其它特殊原因（主要指我方确有过错，如证照不齐等）外，其它情况一律不得办理退房。

　　客户要求退房，经办售楼员应了解情况，作好说服工作。如确有上述情况，客户执意退房，可口头上报项目销售经理。由项目销售经理进一步了解和核实情况，对符合条件且无法说服的可决定上报，填写销售部业务审批单，注明原由，逐级上报主管销售的副总批准后，凭批单由销售部、财务部办理取消交易及退款手续。

　　（代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的，可依此原则协商一致后执行）

　　售楼员说服无效

　　符合条件的

　　5、换房：

　　根据公司规定，客户在签定认购书或保留书后原则上不允许换房，除非属于下列情况：

　　1)将小面积单位换大面积单位

　　2)将总价低的单位换成总价高的单位

　　3)将旺销单位换成非旺销单位

　　4)客户为重要关系单位或关系人

　　?如属以上情况，售楼员可上报项目销售经理，经项目销售经理批准后，方能办理。

　　?对不符合上述条件的，原则上不予办理，如确有特殊情况，由项目经理酌情考虑是否批准。

　　?如销售经理因故不在现场，由项目经理负责。对符合上述条件的可直接代为批准；对超出范围的应在电话请示项目经理后代为签署批准。

　　?所有批准文件应由项目销售部助理集中存档，销售部将 视情况进行核查。（代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的，可依此原则协商一致后执行）

　　?原则上不予换房，视特殊情况而定

　　6、更名：

　　这里的更名指转让性质的业主变更。只要在正式签署《商品房买卖合同》之前，原则上都允许更改。

　　是否要收取一定的更名手续费用由项目销售经理提出意见交发展商确定。如属直系亲属之间的更名、重要关系户更名或有其它特殊情况需要减免手续费的，由项目经理酌情批准交财务执行。客户在签署《商品房买卖合同》之后要求更名的，原则上不予办理，客户可自行委托律师办理。

　　（代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的，可依照执行）

　　7、增减名

　　指业主在签署《商品房买卖合同》之前，对认购书中的业主人数或名称作出部分变更，包括增加业主、联名购买人减少业主、联名购买人变更其中部分业主等几种情况。

　　客户要求增减名可直接由售楼员填写销售变更审批单，交项目经理审核后直接办理。

　　客户在签署《商品房买卖合同》之后要求增减名的，原则上不予办理，客户可自行委托律师办理。

　　（代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的，可依照执行）

　　8、变更付款方式

　　业主在签署商品房买卖合同和银行按揭合同之前，可以要求变更签署认购书时所选定的付款方式，但一定要在发展商确定的各种付款方式的范围中进行选择。不需额外审批，直接由操作人员根据客户要求，重新打印认购书/保留书交客户签名确认即可。

　　如变更要求超出付款方式规定的，由项目销售经理结合公司规定及项目销售情况酌情确定是否批准。

　　（代理项目的发展商有不同的规定和审批要求的，可依照执行）

　　流程

　　9、额外折扣或优惠：分权限控制折扣比例

　　1)必须确定客户确有购买意向，只待折扣确定便可成交，如尚存在其它成交障碍，不得进行折扣申请。

　　2)对符合下列条件的，且客户确以折扣作为成交条件的，可逐级报请有权上级批准给予相应折扣成交。

　　A.多单认购

　　B.公司或公司高层的特殊关系客户

　　C.认购部分销售难度较大的单位

　　对不符合相应条件的折扣申请，经办人不得上报

　　3)对符合折扣条件的客户，经办售楼员应先逐级口头向有权上级进行请示，在获得有权上级初步认可后，填写《销售部业务审批单》，逐级报请有权上级批准后方能执行。

　　4)在折扣未被批准之前，经办售楼员应尽量引导客户先交足定金，并按正常付款方式的折扣签定认购书，待折扣批准后再按新的折扣重新签定认购书。

　　5)项目的具体折扣幅度和权限由各项目销售经理根据实际情况制定建议性方案，逐级上报公司批准后执行。

　　10、补充规定

　　1)售楼员不得采取隐瞒或歪曲事实真相或公司相关规定，引导客户作出违背客户利益或违背公司利益的决定。

　　2)售楼员在未经有权上级批准前不得私自向客户作出许诺，否则部门将严肃处理。

　　3)销售经理应严把审核关，要对业务的真实性和合规性负责，如由于自身的失职或违规行为导致业务中出现违规现象的，要追究销售经理相应责任。

　　4)销售经理必须对上述特殊业务的办理过程进行监控，确保中间不存在违规违纪行为。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：业务用餐费用支出的审批程序和费用标准

　　业务用餐费用支出的审批程序和费用标准

　　根据常依办发(20**)46号“关于招待费报销申报规定”，为严格控制各项费用的开支，结合本公司实际，就有关业务执行费支出的审批程序和费用标准如下：

　　一、用餐程序及标准

　　凡外单位(人员)来公司联系工作、洽谈业务等需要安排就用餐时，按下列程序办理：

　　由业务部门(人员)到综合办填写用餐申请单(必须注明用餐事由、用餐人数)，经部门负责人签字，送综合办审核后分三种情况安排：

　　⑴ 客饭 标准：5元/份，凭综合办发就餐券到食堂用餐。

　　⑵ 桌餐 标准：20～30元/人(需经分管领导批准，超过部份另批后方可予以报销)。

　　用餐地点：原则上在指定餐馆(新园春酒家)，凭综合办签发的用餐单用餐。

　　⑶ 确因需要到其他地方就餐的，由部门提出申请，部门负责签字后，由综合办转公司主要领导审核批准后方可就餐。就餐采取即时付清，报销凭证由使用人签字、部门负责人签字、综合办主任审核，经董事长签批后，财务价格部方能给予报销。

　　二、专项费用

　　因工作需要使用专项费用的，按下列程序办理：

　　由项目实施部门负责人提出项目活动经费预算申请报告，详细说明所需费用的列支(会务、接待、住宿、差旅费、礼品、咨询费等)，预算费用报告送综合办，由综合办交董事长审批后统一负责实施，特殊情况事后立即补办手续。

　　三、其他有关事宜

　　1.来宾需住宿的，原则上由来宾自理，确需由本公司负责报销的，一律由综合办负责(按有关审批手续)办理。

　　2.需赠送礼品的标准严格按省、市纪委的有关规定执行。

　　3.严禁任何个人用公款招待亲属、朋友，一经发现，按所花费用的三倍在本人的工资中扣除。

　　4.凡在外用餐不办理用餐申请手续的(擅自在用餐饭店签字无效)，一律由用餐人(或部门)自行承担。销售业务的用餐按销售承包额定数规定使用。

　　以上规定经董事长批准后执行。

篇3：（企业）业务招待相关费用审批使用管理规定

　　公司(企业)业务招待相关费用审批使用管理规定

　　为加强管理，节约开支，杜绝浪费，有效使用业务招待费，特制订本规定。

　　一、本规定所指业务招待费包括：公司在经营、管理等对外经济业务往来、公务接待活动以及各类会议中所发生的餐宿、烟酒、糖茶、水果、饮料、礼品等费用。

　　二、公司业务招待费计划指标，

　　由公司办公室会同计划财务部统一下达，并由公司办公室负责日常管理签批工作。

　　三、除必要的公务活动和经营业务往来应酬以外，一律不准宴请和变相请客送礼，如确实需要宴请和赠送礼品时，也应本着从简而不失礼节的原则，严格控制费用支出。

　　四、公司各部门接待来宾原则上在公司餐厅安排餐饮，公司餐厅必须按照成本价格进行安排和核算。

　　五、关于公司餐厅成本价格核算：

　　1、烟、酒、水、饮料等按照采购价核算;

　　2、食谱菜肴价格成本包括原材料、油盐调料、燃气等辅助材料、餐具物品消耗、人工、水电、采购运输;

　　3、其中餐具物品消耗、人工、水电、采购运输等费用由公司承担，食谱菜肴的成本结算价格只包括原材料、油盐调料、燃气等辅助材料;

　　4、公司餐厅按公司办公室签批《业务招待费用审批表》的餐饮标准安排就餐，超出总额部分总经理办公室不予核算，由就餐人员自行承担;

　　5、每月上旬公司餐厅持《业务招待费用审批表》、主要陪餐人员签字的食谱价格清单到公司办公室结算上月餐饮费用，经公司办公室按照成本结算价格核准签批后，到财务部门办理结算业务;

　　6、公司办公室将按照成本结算价格内容，对公司餐厅成本结算价格进行审核和批准。

　　六、使用业务招待费必须认真履行审批手续，即计划招待客人时，必须事前向公司办公室提出申请，填写《业务招待费用审批表》，经部门主管副总经理同意后，再到总经理办公室办理有关手续，并严格按照总经理办公室审批标准，到指定地点餐宿。特殊情况下，需要在外地临时招待客人，事前也必须取得公司办公室的批准，事后及时补办相应的审批手续。

　　七、公司餐厅和指定餐宿单位发生的所有招待费用，全部由公司办公室统一与餐饮单位结算，结算手续包括《业务招待费用审批表》和经手人签字的餐饮住宿原始单据，两单缺一不予报销。

　　八、各单位、部门在接待客人过程中，必须严格按公司办公室规定的标准(包括酒水)执行。超出批准总额部分由招待部门或当事人自行承担。

　　九、各单位、部门需向客人赠送礼品，必须报请公司总经理批准，然后到总经理办公室备案并登记消费金额，礼品由各部门自行组织采购。公司内部各单位业务往来一律不准吃请和送礼。

　　十、各单位、部门在公司以外主办的各类会议所需会务费，事前必须经总经理批准，同时到公司办公室备案后施行，包括接待客人所需的宿费等也必须履行规定的审批手续。

　　十一、公司各单位、部门要依据本规定，严格执行。

　　十二、本规定自下发之日起执行，本规定由公司办公室会同计划财务部共同监督执行，本规定所涉及的招待消费项目未到公司办公室审批备案的，公司计划财务部不予核准报销。

　　未尽事宜由公司办公室负责解释。

　　二○**年七月**日