用金融方法经营房地产？

股票及土地价格的膨胀导致了日本泡沫经济的产生，从此开始了日本“失落的十年”。从疯狂的价位回归到其应有的价值，这“失落的十年”让很多日本房地产企业开始寻求新的土地经营方式，他们纷纷把金融学、信息学的方法，运用到土地经营中。

迈克房地产公司总 裁樽井常一是日本战后最早去北美留学的企业家之一。在日本泡沫经济崩溃后，其企业的房地产交易量仍然能维持在1300亿日元(约85亿人民币)以上，最主要的业务不是进行土地买卖，而是通过对房地产的经营来扩大企业的收益。金融方法提高土地收益

日本也有一个经济发展相对落后的东北地区。在那里，工业不够发达，农渔业收入不高，有些土地、园林已经荒废。樽井总裁看到，有些地方的农民在没有收获之前就已经提前把农产品卖给了特定的顾客，这样一来，不管一年的最终收成如何，农民都能稳定地获得现金收入。而对城里人来说，只要保证是绿色食品，又不用花太多的钱，他们也愿意提前向农民支付钱。有了固定消费者以后，农民也没必要大量施用化肥、打农药了。这种模式使农民和城市的人实现了“双赢”。

受到启发，樽井总裁也开始对房地产进行收效评估：在确定了一个收益率后，从土地、房产所有者那里租赁土地或建筑物，通过建筑房屋或者通过对现有房地产进行重新装修，提升房地产的收益率，让房地产所有者能稳定地获得收益，而樽井的企业则能获得房地产开发、房地产经营的双丰收。

“那些死守房地产基业的人，在泡沫经济崩溃后，很多人损失惨重，但用金融的方法来经营土地的企业，在这一过程中实现了新的增长。”樽井总裁对记者说。房地产成了信息产业

信息是否灵通，对于从事房地产开发的人来说，比资金是否充足更加重要。

“日本大型企业的投资动辄都在数千亿日元，等这个信息白纸黑字地印在了报纸上，地方政府再去找企业谈投资问题，给再高的优惠条件，也已经没有成功的可能性了。”樽井总裁说。

因此，参加和组织各种协会、与日本国内外各个行业的人打交道，成了樽井总裁获取信息的一个重要方法。他本人在北美留学过，与北美国家的上层有很深的关系，为国外的驻日使节建设使馆等又让他拥有了与北美以外国家的交往经历。与日本国内各个行业人士的交往，也让樽井对企业经营模式能迅速地进行改革。

“房地产企业可以归入信息行业中，人脉就是金脉。”樽井总裁对笔者说。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：经营部工作安排佣金提成制度

经营部工作安排及佣金提成制度

目前步行街招商已进入最后冲刺阶段，公司会在工程方面加快进度，保证招商工作能顺利进行。为了更好利用现有的人力资源，加强工作积极性，特对目前的工作安排及佣金提成制度作以下调整。

一、工作时间
1、上班时间08：30-21：00
2、由本月起三个月内，每月放假二天。

二、工作安排
1、将目前招商、招租两组整合为一组，招商、招租一起跟进。招租员轮流在展厅接待客户及外出联系客户，即每天除保证有五位招租员留在展厅接待外，其余的均需外出联络客户。
2、设值班经理制度，值班经理暂由吕玮桾、温秀娴、方雄负责，每人二天轮值。值班经理负责当值当天的人员工作安排，客户接待、来访登记，商铺销控情况等。

三、奖惩制度
1、人员工资按现时工资计算不变。
2、每人每月基本任务4间，值班经理需完成集体任务为每月32间。
3、完成基本任务后每间提成300元。
4、不完成基本任务在工资中按未完成数每间扣150元，如每月一间都没有完成的不发工资，只支付三百元生活补贴。
5、值班经理每月需带领组员完成每月的任务，如能完成每月的任务，另外每人职务补贴一千元，及其跟进的客户也可计算提成（即如本人完成3间，部门总体完成32间，都可以计提成）。如部门不能完成每月任务，值班经理本人已完成的不计提成。
6、招租员连续三个月不完成任务即予辞退。
7、值班经理连续二个月完成部门任务不达到90%，及不服从公司规章制度，造成公司损失、虚报、瞒报情况的，予以撤职。撤职后由连续二个月完成任务最高者担任。
8、个人任务完成后，每月超出10间，除原有的奖金外，公司对超出者另奖励1000元，此款当月结算。
9、全组每人每月平均超出5间，当值经理能完成自己的基本任务，当值经理每人由公司另奖励1000元（不计算在职务补贴内）。

四、跟客制度
1、自己上门的客户不论投资或租，按提成标准300元提成。
2、招租员外出联系客户，需将客户的名称、公司电话、联系人上报公司登记。
3、属于招租员外出联系的客户，需由招租员带上门，或客户已预约招租员到现场时间，或到现场指定找该招租员接待。成功签约后，可再额外奖励300元提成。
4、如招租员外出联系的客户，到现场没有指定找该位负责人，而由另外一位人员接待跟进，经查实该招租员已作客户登记的，佣金分配为第一联系人300元，现场接待人300元。
5、在现场负责接待的招租员，在接客过程中遇到问题，需找值班经理负责。外出联系客户的招租员，如遇到问题可找值班经理，或其它不当值的经理。
6、值班经理不当值时不能在展厅轮候接待客户，如因客户较多，需要支援等情况例外。

五、其它费用
车费、电话费由各人自行负责，公司不予报销。
六、此制度仅适用于公司商铺，如二手委托出租的商铺按原定的委托手续费的10%计算提成（即二千元的10%，二百元/间）

董事长：
二OO三年三月十七日

篇3：资产经营管理公司子公司财务管理办法

资产经营管理有限公司子公司财务管理办法

第一章总则

第一条为加强对成都**资产经营管理有限公司（以下简称总公司）下属全资及控股子公司（以下简称子公司）的管理，确保子公司规范、高效、有序运作，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计制度》、《企业财务通则》、《成都市国有资产监督管理委员会关于加强市属监管企业财务管理的通知》及国家相关法律法规的要求，结合本公司实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称子公司是指依法设立的具有独立法人主体资格的全资子公司（总公司持股比例为×××%）、控股子公司（总公司持股比例超过××%）及相对控股子公司（总公司持股比例低于××%但对该子公司拥有实质控制权）。

第三条总公司各职能部门应依照本办法及相关内控制度，及时、有效地对子公司做好管理、指导、监督等工作。总公司委派至子公司的董事、监事、高级管理人员对本办法的有效执行负责。

第四条各子公司可遵循本办法规定，制定符合自身行业特点及管理要求的财务管理实施细则，报总公司财务融资部备案后实施。子公司控股的其他公司，应参照本办法的要求逐层建立对其控股子公司的财务管理制度，并接受总公司的监督。

第二章财务管理组织机构

第五条本公司实行“统一管理、分级核算、层层负责”的内部财务管理体制。建立以总公司财务融资部为中心，对各下属子公司财务部进行业务管理及指导，各下属子公司财务部在本单位总经理领导下依法对财务管理及会计核算进行有序管理的财务管理体系。

第六条子公司的财务负责人实行由总公司派驻管理，对其实行双重考核，即由总公司财务融资部考核其综合业务工作能力，总公司人力资源部定期向子公司有关领导了解其工作表现，二者相结合得出子公司财务负责人的考核结果。其具体考核办法由总公司人力资源部制订。子公司财务负责人实行轮岗制，由总公司财务融资部根据工作需要提出轮岗意见。

第七条每月财务报表编制完成后，子公司财务负责人需向总公司财务融资部经理述职，述职内容由总公司财务融资部规定。总公司财务融资部定期召开公司财务工作会议，以指导子公司的财务工作。

第三章会计制度

第八条公司统一执行中华人民共和国《企业会计制度》及其补充规定。

第四章资金管理

第九条库存现金管理
现金出纳必须做到日清日结，随时清点库存现金，不得挪用现金、坐支和以白条抵库。现金支取必须依照合法票据并通过公司审批程序，超过现金结算起点的应通过银行划转。严禁私设小金库。

第十条银行存款管理
（一）子公司银行账户必须按国家相关规定开设和使用，且仅供本公司经营业务收支结算使用，严禁出借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转账套现。
（二）公司所有银行账户的开立与撤消必须经总公司批准，本办法执行前已经开立的需报总公司备案。

第十一条资金计划管理
（一）公司实行资金使用计划管理，总公司根据各子公司具体经营特点及管理要求，下达各子公司总经理审批权限。子公司预算内资金的使用由子公司总经理及财务经理签批，预算外开支及超出子公司总经理审批权限的资金使用，须经过总公司审批后方可执行。
（二）子公司月度资金使用计划须结合当月财务预算在年度预算范围内按部门和项目编制，子公司财务部汇总平衡上报总公司审核批准后下达执行。

第十二条应收款项管理
（一）各子公司需根据内部会计控制规范的要求，建立健全适合本单位财务特点及管理要求的应收款项及预付款项内部管理制度，并将其报总公司备案。
（二）企业发生因清理追收不力，造成坏账甚至造成损失的，应依情节轻重和损失大小对有关责任人予以经济和行政处罚，情节严重，损失巨大的，要追究法律责任。

第五章筹资管理

第十三条总公司对各子公司筹资实行总量控制，子公司筹资项目是年度资本项目预算的重要组成部分，子公司年末在充分考虑自身偿债能力和盈利能力的基础上，确定下年度筹资规模和筹资结构，并编制下年度筹资预算及筹资方案（包括筹资渠道、用途、借款期限、还款来源等）上报总公司。总公司对各子公司财务状况及经营成果进行总体平衡后，确定各子公司的筹资规模和方式，并下达给各子公司。

第六章对外投资管理

第十四条子公司应严格按照《成都市国有企业投资管理暂行办法》的要求进行各项对外投资管理。

第十五条总公司实行投资项目审批和备案制度，子公司对外投资的相关事项，按照总公司相关制度执行。公司对外投资行为统一由总公司战略投资部负责，对外投资必须事前进行可行性论证，投资申请附可行性研究报告经总公司审核后报市国资委审批。

第七章对外担保行为管理

第十六条公司对外担保必须符合《中华人民共和国担保法》及市国资委的相关规定，经总公司审查并报市国资委批准后方可执行。

第十七条贷款担保是企业的潜在负债，预期可能会给公司带来一定风险，故各子公司不得擅自为任何单位或个人提供贷款担保。

第十八条总公司财务融资部建立对外担保登记、跟踪检查制度，定期对子公司担保事项进行核查，并跟踪其发展变化。各子公司财务部应建立本单位担保项目明细档案，并进行跟踪监督。

第八章财务预算管理

第十九条财务预算管理体系
公司实行全面预算管理（具体内容见总公司相关文件），总公司预算管理委员会负责审查批准子公司财务预算方案，协调预算的执行、调整、检查、考核工作，总公司财务融资部负责预算管理的日常工作。各子公司财务部为本单位预算管理部门。

第二十条子公司预算内容和编制要求
（一）子公司预算内容

子公司预算分年度、季度、月度，预算体系包括业务预算、筹资预算、资本预算及财务预算（利润预算、资产负债预算、现金流量预算）。
（二）子公司年度预算编报时间要求
×、各子公司在每年××月底之前编报下一年度预算草案；
×、总公司在每年××月××日前，确定各子公司下一年度目标利润、资产负债率、资产回报率、坏账损失率和投资收益率等预算指标，并下达给各子公司；
×、各子公司按照总公司批复的各项预算指标，对预算草案修订后，于××月××日前上报总公司。
（三）子公司月度预算编报时间要求
×、各子公司在预算月份前一月××日前，向总公司编报月份预算草案；
×、总公司预算管理委员会在每月××日召开预算审核会议，确定各子公司预算月份指标，并在每月××日下达。

第二十一条子公司预算执行情况分析与考核
（一）预算执行情况分析。子公司财务部对预算的执行情况按季度进行分析，对当期实际发生数与预算数之间存在的差异，不论是有利还是不利，都要认真分析其成因，而且要写明拟采取的改进措施。
（二）预算执行情况考核。总公司预算管理委员会及相关职能部门负责对预算执行情况进行考核，考核的内容包括预算完成情况、预算编制准确性与及时性等指标。具体考核办法总公司另行下发。

第九章资产管理

第二十二条子公司每年应对各项资产进行全面清查，编制财产清册和债权债务清单。总公司对子公司资产清查工作进行定期和不定期检查。

第二十三条子公司的小额物资及办公用品在核定预算内自行购买，但必须双人经办。对固定资产和低值易耗品的管理必须办理出、入库手续，建立管理台账。

第二十四条子公司按照财政部有关规定，制定具体的存货及固定资产管理办法，报总公司批准后执行。

第二十五条子公司发生的资产损失，包括坏账损失、存货损失、股权投资损失、固定资产及在建工程损失、担保（抵押）等损失，应及时予以核实，查清原因，分清责任，按照现行财务制度做好账务处理工作，并报总公司备案。经政府有关部门及总公司审批的具备资产核销条件的资产，应及时进行账务处理。

第十章中介机构聘用管理

第二十六条公司根据经济活动的需要，聘用中介机构进行审计、评估、提供咨询及法律服务等，统一按照成都市国有资产监督管理委员会《中介机构聘用管理暂行办法》的要求进行。

第十一章重大事项报告制度

第二十七条子公司经营管理中的重大财务事项（包括合并、分立、转让、注册资本变动、重大投融资、对外担保、固定资产处置、工资总量及分配原则、财务预算、利润分配等），报总公司审核确认后，再按公司章程规定的程序批准、执行。

第二十八条由于关联交易行为不存在市场竞争性的自由交易条件，其交易可能带来较大的财务风险，故各子公司在关联交易发生前须专项报告总公司，经审批后方可执行。

第十二章利润分配管理

第二十九条总公司依法审定子公司税后利润分配方案。

第十三章财务报告

第三十条公司按照《企业会计制度》的规定，定期编制财务报告，各下属子公司须定期向总公司进行财务汇报，其具体要求如下：
（一）财务报告包括会计报表及其编表说明。会计报表应包括：主表、附表、附注。编表说明应对表列项目显示的重要和重大变动情况以及资产、负债、权益结构比例的主要项目做出明确注释。对于资产抵押、担保、诉讼、票据贴现等或有事项作表外事项随同会计报表一同报送。
（二）子公司会计报表应包括如下几种：
×、资产负债表(年、季、月)
×、利润表(年、季、月)
×、现金流量表（年度）
×、主要销售利润明细表（年、季，商业企业填报）
×、主要业务收支明细表（年度、工业及服务型企业填报）
×、企业资金运用月报表（年、季、月）
×、贷款偿还情况表（年、季、月）
（三）会计报表月报必须在月度终了××日内上报，季度终了后××日内上报，半年报、年报在半年度、年度终了后××日内上报。
（四）各子公司财务部在季度财务报表编制完成后，须编制相应的财务分析报总公司。季度财务分析应随同财务报表同时上报，半年度及年度财务分析在半年度或年度终了后××日内上报。

第十四章罚则

第三十一条总公司对各子公司违反本办法的相关经营管理人员追究责任并进行相应的处罚，具体罚则见总公司相关考评制度文件。涉及违反有关法律法规者，追究法律责任。

第十五章附则

第三十二条本办法制定、解释、修改权归总公司财务融资部。

第三十三条本办法自总公司总经理办公会审议通过之日起执行。

篇4：经营部经理岗位工作职责

经营部经理岗位职责

职务：经营部经理

呈报上级：物业公司总经理（以下简称总经理）

指导下级：经营部所有员工

一.负责参与制定招租、招商经营计划,定期向公司汇报租赁情况，带领下属员工共同完成招租、招商等工作。

二.协调客户与公司之间联络及关系，及客户租后与客户中心协调，保持公司专业形象。配合及督察客户投诉事项处理情况。

三.编制部门管理制度、岗位职责、项目经营成本核算、工作任务、奖惩制度及考勤表。

四.调查市场近期走向，统筹客户的信息反馈予公司，调整租赁策略。

五.监督指导属下员工的工作情况，计划落实及合理分配工作，并定期考核、奖惩。

六.负责提高本部门人员的文化素质，工作能力及业务技能。

七.部门内部管理，客户档案管理、文书工作。

八.策划商业宣传推广活动,节目布置为商户营造良好的经营气氛，让公司的经营持续发展。

九.参与公司物业的经营开发，为公司创收效益。

篇5：房地产经营不是销售房子

观点:房地产经营不是卖房子

“建房建成房东”被人戏称为四大傻之一。可不是嘛,房地产商筑楼建房不是为了自己住,而是为了把它卖出去;但是,很多楼房盖好了以后却卖不出去。房子卖不出去怎么办?加大广告力度。于是售楼广告铺天盖地而来。然而,收效不大,很多楼房还是卖不出去。这些房地产究竟“傻”在何处?依笔者看,最主要的是没有正确的营销观念,认为房地产经营就是“建楼-卖房”。
以现代市场营销观念来看,房地产经营不是卖房子,而是为满足消费者的安家需要而建楼。房地产商应该把“建楼-卖房”简单思维,转变成“安家—买房—卖房—建楼”的营销观念。从安家的角度来看,就找到了房子的市场。据调查,目前居民住房私有化比例已达59.3%。在已拥有产权房的家庭中,23.3%预计五年内购房,21.1%预计近期购房。五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9%。由此可见,房地产市场不可谓不大。但大多数房地产商并没有真正地面对市场,对市场缺乏必要的调查研究,不了解消费者究竟需要什么样的房子?一般的情况是,十几个人关起门来进行讨论,按自己的美好想象设计方案。楼房建好以后,自己怎么看怎么顺眼,而一到市场去销售,才知不是那么回事。于是,千方百计和千辛万苦去推销,其中不乏夸大其辞的虚假,引起不可避免的纠纷,甚至诉诸公堂。

房地产营销首先要明确房子是给谁盖的?偌大的市场,消费者对房子的需求是千差万别,不能等同待之。建楼之前必须进行认真的调查研究,在此基础上进行市场细分,选择目标市场,针对所选定的目标市场制定营销策略。目前,我国居民购房所考虑的首要因素是价位。对于房地产营销来说,价格策略也是最重要的策略。中国消费者协会调查资料显示:居民能够承受的商品房最高价20万元的占42.3%,20—30万元的占26.9%,100万元的占5.9%;可承受的首期付款10万元以下的占62.4%,10—20万元的占24.7%,20万元以上的12.4%。然而,现实楼房价格与居民对房价的承受能力大相径庭。价格是我国房地产市场的最大瓶颈。房地产商,你是为哪个收入阶层盖的房?他们是否有相应的购买能力?只有他们买得起,你的房子才能卖得出去。

由于消费者的个性差异性(年龄、职业、文化水平、价值观念、性格特征、婚姻状态等),对房屋的户型、楼层、使用面积、交通状况、周边环境、建筑风格有各式各样的需求。例如,零点调查公司的一项调查显示:年龄越轻、文化水平和收入水平越高的居民,对于户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风格、智能化水平、配套娱乐设施等因素关注程度越高;年龄越大、文化水平和收入水平越底的居民,则对房屋面积、房屋朝向、价格等因素关注程度越高。此外,不同地区居民购买房子有不同的关注点。例如,北京居民最关注的因素是交通便利性(58.6%);上海居民最重视的因素是户型设计(53.3%);广州居民最为重视的因素是绿化、空气等环境因素(54.2%)。面对需求各异的房屋消费者,现在所建的房子太“统一”了。房地产商,你是为什么样居民盖的房?能否满足他们的个性要求?只有他们满意,你的房子才能卖得顺利。

售房是需要做广告的,但不能盲目地做广告。房地产商要明确现代广告不是在推销房子。你的楼房价格与居民对房价的购买能力相符,又能满足他们的个性要求,何必要推销呢?售房广告应该是有效地沟通信息,把你的房屋能够给你的目标市场带来得满足告诉给他们。然而,现在许多房地产商仍在大做推销广告。为了把房子推销出去,自卖自夸,夸大其辞,诱惑购买者上钩。其结果是房子卖的不多,官司打的不少。买房与买一盒保健品不一样,买一盒保健品送礼,比较容易受广告的诱惑;买房是消费者的重大购买决策,不仅要从广告了解信息,还要进行实地考察,进行反复比较评价,夸大其辞的广告是骗不了他们的。售楼广告只有准确地向消费者传递信息,才能发挥其应有的作用。

售房也需要推销,但不能硬性推销,千方百计地把房子买给顾客。现代推销观念认为,推销是用适当的方法,阐明房屋给购房者安家需要所带来的具体满足,在满足购房者的需要中获得企业利益。然而,现在的许多售房人员,就是为了卖房子而千方百计地推销,不分析不同购房者不同的安家需要,一味地夸耀自己的房子如何如何的好,不负责任地承诺许愿,甚至采取诱骗手段引顾客入套。此种推销不仅引发纠纷和官司,更为严重的后果是败坏企业的信誉,购房者逐渐弃之而去。

随着住房政策改革的深入,居民对房屋需求将逐渐增大,房地产市场有很大的发展潜力,如何占领房地产市场是一个重要的课题。愿我们的房地产商能够以现代市场营销的战略和策略开拓房地产市场。