项目管理工作指导
项目管理工作指导
项目是一次性、多任务的工作，具有明确规定的开始和结束日期、特定的工作范围、预算和要达到的特定性能水平。项目管理是对那些为达到项目目标必须执行的活动进行计划、进度和控制。项目经理是对保证按时、按照预算、按照工作范围以及按所要求的性能水平完成项目全面负责的人。 要有效、良好地完成项目，必须要一个优秀的项目经理和进行有序的项目管理才能够实现。一个有序的项目管理是由许多方面组成的。它包括项目整体管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量控制、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理、项目采购管理。项目整体管理是用以保证各种项目要素能够相互协调所需要的各个过程，由项目计划制订、项目计划实施和综合变更控制构成。
项目计划是一项综合性工作，它由范围管理计划、进度计划、成本计划、质量计划、人力资源计划、沟通计划、风险管理计划、采购计划和文档管理计划组成。项目范围管理是用以保证项目包含且只包含所有需要完成的工作，以便顺利完成项目所需要的各个过程，由范围计划、范围定义、范围核实和范围变更控制构成。范围是指合同所定义的项目所要达到的各种效益指标，如建筑实体指标、质量指标和公司内部要求的经济指标。只有项目范围得到明确，才能制定相应的各种计划并使项目成员明确目标。在制定范围计划前先要进行合同评审，了解合同定义的工作范围，如建筑构造、面积、造价、质量要求，这些都是合同要求完成的工作内容即“项目范围”。相应的范围计划也就应运而生，如进度计划范围——开始和结束时间。
同时项目范围包括工作分解结构，既将工程实体分解成实际需要分解的各种阶段并进行细化和定义，使整个工程可以通过范围计划清晰地呈现出来。在项目范围计划中必须包括范围变更控制措施，一个项目从开始到结束多少都会发生一些范围变更，如实现没有对变更有一个应对方案，一旦变更出现就会应接不暇，出现变更得到实施，但由此引起的费用和进度方面的调整无法及时得到更正确认，导致项目完成后在经济利益和时间利益上受到损失。项目时间管理是用以保证能够按时完成项目所需的各个过程，由活动定义、活动排序、活动历时估算、进度计划编制和进度计划控制构成。
活动定义和排序就是将整个工程分解成能够控制的一些细分的节点，然后根据这些节点的工作内容推算出每个节点的用时从而编制出进度计划。进度计划编制出后还要有相应的控制措施以保证计划的实施，如劳动力计划、设备使用计划等都是必不可少的，同时进度计划必须得到及时的调整。一个理想的工程进度计划应该是可以得到随时调整并且不影响最终的结束时间，这就需要一个合理的劳动力计划和设备使用计划予以支持。一个工程的施工区域是有限的，不可能只通过调整劳动力或机械设备就能够满足工程要求。因此就要求在编制进度计划时要合理地安排各种计划使一旦需要调整可以得到及时满足。F.P.布鲁克曾说过：向一个已经滞后的项目增加人员，可能会使项目更加滞后。因为新的人员必须得到培训，而该培训期会使生产率下降，并且过多的人会使单位面积生产率下降。因此一个好的进度计划应该是劳动力和机械的良好结合。
项目成本管理是用以保证在批准预算内完成项目所需要的各个过程，由资源计划、成本估算、成本预算和成本控制构成。项目成本是一个项目关注的重点，之所以要承接项目的最终目的是为了取得赢利。因此成本控制的好坏直接反应了一个项目的成功与否。那么如何对成本进行管理呢，首先就是成本计划，然后才是成本控制。在项目成本正式投入之前，应该有一个成本计划，该计划反应了项目根据合同范围，能够获得的利益和需要支出的费用，并且各种费用均得到细分，可以很直观的知道在哪些方面我们的赢利大于支出，哪些方面赢利小于支出，这样我们就可以有针对性的提出一些降本计划。同时成本计划中还应该包括一些可预见的或根据经验推断出的对于成本控制有影响的方面，把这些方面作为成本控制过程中需要引起重视的或制定相应的应对措施。
成本计划完成后工作的重点应该放在控制过程中，成本控制是贯穿与整个项目过程中的。现在有一句常用语“增大进水口，缩小出水口”，非常生动地反应了工程中成本控制的重点和方法。进水口指的是从项目投资人处获得更多的投入，方法有：直接获得项目变更通知，即项目范围的变更；在现有范围内通过变更部分项目内容的方法获得更多，如改变使用的材料；在业主未发出变更时根据合同提出变更从而获得利益，如工期顺延变更不但可以获得更多的施工时间，可能还会获得经济上的补偿。成本控制过程中在扩大进水口的同时要注意缩小出水口，这也是一个十分重要的方面。也就是刚才在成本计划中提到的降本计划和措施所对应的内容，成本计划可以清晰地反应出在哪些方面支出较大，就可以针对这些方面采取相应的措施并在过程中有的放矢地严格控制，比如各种现场不可预计人工费用的支出。成本控制是项目成败的关键。项目质量管理是指用以保证项目满足其所执行标准的要求而所需要的各个过程，由质量计划、质量保证措施和质量控制构成。质量计划是质量管理的起始点，质量计划需要反应项目质量管理中的各个方面。首先要明确本项目的质量目标，以质量目标为起点，制定出各阶段和项目各方面所需要达到的质量要求和执行的质量标准，根据这些要求和标准制定相应的保证措施，使施工的各阶段所采用的技术都在质量计划所制定的措施的控制范围内，使各阶段的施工质量目标都是明确的有据可寻的。
质量控制的目的就是根据质量计划中明确的目标和措施进行现场监控，使施工各阶段都在质量目标要求的范围内，一旦发现质量目标有偏差可以及时得到信息反馈并且及时得到更正。同时在质量控制过程中要注意质量活动的记录。质量管理的全过程就是“写你要做的，做你所写的，记你所做的”。项目人力资源管理是用以保证参加项目的人员
计划的另一个作用是可以充分调整项目成员的组成体系使其在所在岗位能够充分发挥其作用。施工人员的选择也是致关重要的，在现在买方市场下，工程质量是致关重要的，虽然质量的保证主要是取决于措施的制定和落实，但是建筑工程是由人来完成的，人的因素还是非常重要。措施的落实和实施是由施工人员来完成的，他们对措施的理解程度和落实程度直接反映出来的就是实物的质量。项目沟通管理是用以保证项目信息能够被及时、正确地产生、收集、发布、储存和最终处理而所需要的各个过程，由沟通计划、信息发送、绩效报告构成。沟通是多方面的，包括与业主、领导和项目成员的沟通。与业主的沟通是为了使其了解项目的进展情况，及时获取业主对项目的最新要求。与业主的沟通是十分重要的，因为通过良好的沟通使业主对你建立起良好的印象，对项目发展的各方面都是十分有利的，比如在工程款的支付方面，对项目变更索赔的认可和支付方面，都会对你有所帮助。
与领导的沟通同样是为了得到最有利的支持，获得领导的支持是十分重要的，这样可以使你在同等条件下获得最有利的资源配置。与项目成员的沟通是为了了解项目最新的进展情况并听取他们对项目发展的意见，同时使项目成员了解业主和领导对项目的最新要求和看法，可以采用最有利的方法调整项目的状态，使其向最好的方向发展。沟通的方式有许多种，最常见和最有效的方式是：会议制度，可以定期和不定期地召开会议进行沟通，形成的会议记录是十分有用的；报告制度，对业主和领导的报告，可以将大量的信息发送的他们手中，该报告同样可以使项目成员获得大量信息，项目成员对项目经理的报告是项目经理获得最新最多信息的最有效手段；面对面的沟通，Face To Face往往会获得令你意想不到的最有用的信息，特别在与业主和领导的沟通中，用这种方法也可以使你与项目成员达成一种意想不到的默契。项目风险管理是有关识别、分析和应对项目风险的各个过程，
由风险管理计划、风险识别、风险分析、风险应对和风险监控构成。风险是各方面，有可预见的，如合同明确的质量风险和成本风险，有不可预见的，如项目过程中不可预见部分，这需要经验来判断。风险的识别、分析和应对措施是风险计划的组成部分，事前的预判越详细、越周到，风险发生的概率就越底。风险的监控不但需要对已知风险的监控，更重要的是对过程风险的监控，因为这种风险是不可预知，一旦发生它的破坏力更大。风险的监控是非常重要的。项目采购管理是用以从执行机构以外获得物资和服务的各个过程，由采购计划、询价计划、供方选择和合同管理组成。采购不但包括物资的采购，还包括劳动力的采购，即分包方的采购，一份好的采购计划和询价计划可以为项目节省许多人力和物力，计划越详细准备越充分项目实施就越顺畅，同时“出水口”就越小。
通过询价确定供方后合同就放到了第一位，一份好的合同不但可以使需方获得最大的利益，而且可以节省许多管理资源。合同管理是非常重要的，它是获得最终结果的关键，在项目过程中它是指导管理人员对分包方进行管理的依据，是完成项目后对项目进行最终结算的依据，因为在项目过程中对合同的管理，包括对合同部分内容的增加和减少，是合同管理的重点。文档管理一般被认为是无关痛痒的，但实际文档是十分重要的，不但在竣工完成后的档案资料是必不可少的，过程中的各种会议纪要是工程索赔和合同管理的重要组成部分。现在越来越多的工程中文档管理被单独作为一个岗位存在。项目管理是一门科学，它越来越被人们所重视，作为一名项目经理要做好一个项目不但在各种管理上要有所建设，在沟通环节上也是不可忽视的。项目经理是项目中承前启后的关键人物。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：物业项目管理处费用收取作业指导书
物业项目管理处费用收取作业指导书
1.0目的
规范服务收费，确保各项收费的合理和用户满意。
2.0适用范围
管理处为业主提供的有偿服务收费和管理费、水费及其它费用的收取。
3.0职责
3.1收费员负责办理各项费用核算、收取工作。
3.2管理处主任助理负责费用催缴工作。
3.3管理处主任对费用收取各项工作进行监督与指导。
4.0工作程序
4.1各项费用产生的记录、依据
4.1.1管理费收取根据《物业管理委托合同》规定执行。
4.1.2业主购买桶装饮用水由送水队员填写《业主送水清单》，经业主签字确认。
4.1.3业主使用会所设施时，由监控中心队员填写《会所娱乐单》，注明娱乐项目、时间、费用金额，由业主签字确认。
4.1.4为业主提供的室内清洁服务由清洁人员填写《清洁服务单》，注明单元、时间、费用金额，由业主签字确认。
4.1.5为业主提供的维修服务，由维修人员填写《维修单》，注明维修项目、时间、材料清单、材料费用、人工费用，由业主签字确认。
4.1.6为业主提供的私家花园绿化养护、泳池养护，根据养护协议按月收取费用。
4.1.7维修人员每月底抄写业主水表行度，统计用量，由收费员核算水费。
4.2核算、打印《收费通知单》
4.2.1每月初由收费员根据4.1各项费用单据核算各单元应缴费用。
4.2.2每月5日打印《收费通知单》，核算无误后由护管队送发至各单元。
4.3费用收取
4.3.1每月10日进行第一次银行托收，根据托收成功的金额给各单元填开票据。
4.3.2收费员核算《未缴费单元清单》，由管理处主任助理联系未缴费单元，通知业主及时缴纳费用。
4.3.3每月20日后进行第二次银行托收，根据托收成功的金额给各单元填开票据。
4.3.4每月底核算《欠费清单》，由管理处主任助理向欠费单元发放《费用催缴通知单》。
4.4收费标准：
4.4.1管理费：别墅：7元/M2，公寓：5元/ M2。
水费排水费计费标准
自来水价格增值税加压费合计
25 m3以内1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3
26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3
30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3
4.4.2水费、排水费：水费采用三级式收费标准，排水费为0.5元/m3。
4.4.3会所娱乐收费标准：
消费项目消费时段收费标准（元/小时）备注
打网球9：00~17：0030不开灯
17：00~24：0050开灯
麻将9：00~17：0020
17：00~24：0025
乒乓球9：00~17：0010
17：00~24：0025
桌球9：00~17：0020
17：00~24：0030
游泳101.20米以上人员
51.20米以下人员
4.4.4桶装饮用水：矿物质水：18元/桶，纯净水：16元/桶。
4.4.5室内清洁费：15元/人/小时（清洁人员自备毛巾、桶）。
4.4.6私家花园绿化养护：以与业主签订的协议为准，零星作业时20元/人/小时，提供剪草机为5元/小时。
4.4.7维修收费标准：
序号项目规格工时
（分钟）材料费人工费
1铺设电话线明铺1.00元/米2.00元/米
2铺设CATV线明铺-6#、-7#3.00元/米
3更换电话插座10自备10.00元/只
4更换电视信号插座30
5换日光类40W飞利浦1025.00元/支5.00元/支
6换日光灯20W飞利浦20.00元/支
7换环形灯管22W、32W国产1530.00元/支
8换普通灯泡40W、25W飞利浦105.00元/支
9换启辉器飞利浦105.00元/支
10换空气开关30自备10.00元/只
11换漏电开关30
12换镇流器40
13更换排气扇3010~30元/台
14更换玻璃门、窗滑轮4025.00元/个20~40元/扇
15清洗排风扇6020~50元/次
16清洗抽烟机12050~100元/次
17清洗空调过滤网4010元/台
18安装玻璃自备5~50元/次
19安装洗衣机7010~60元台
20安装抽油烟机10025~50元/台
21挂画、镜框、对联155~10元/幅
22安装空调窗式自备250~400元/台
23分体350~500元/台
24安装音响等家用电器120**~100元/次
25安装灯具、门铃及检修60自备10~20元/个
26安装窗帘6010~50元/次
27安装毛巾架、晒衣绳等4010~40元/次
28安装热水器强排式9060~100元/台
29安装热水器普通式/电热90自备30~60元/台
30分体空调加雪种R2212080元/Kg100元/台
31清洗翅片100
32更换压缩机≤5匹180自备250元/台
33拆空调≤5匹60100~300元/台
34拆热水器、抽油烟机6010~50元/台
35检修电路自备
50~200元/次
36修理防盗门5025~35元/扇
37修理家具配件3010~100元/次
38修理、更换水龙头单阀1010元/次
39修理、更换水龙头双阀（冷热）4050~100元/个
40更换门锁、信报箱锁等1010~50元/次
41修理洗脸盆、洗菜盆下水道3010~20元/次
42修理、安装马桶浮球2030~50元/次
43疏通座厕40~80100元/次
44疏通地漏20~60
45疏通浴缸不开检查口40~80
46疏通洗脸盆、洗菜盆20~50元/次
47疏通下水管道主管2050~200元/次
48疏通下水管道支管1010~100元/次
49渗水处理10~50元/次
50修理、更换水表40自备20~100元/次
51调节、调试家电免费
52可视对讲检修服务240
53检修及更换住户主电源线自备100元/次
注：
1、上表所列维修工时为一般情况下的维修时间，特殊情况下视维修量而定；
2、收费低于5元时，按5元收费；上表未列出的维修项目，按工时收费。以30分钟/次计价，每30分钟收费25元/人。
5.0记录表格
《收费通知单》
《业主用水统计表》
《业主送水清单》
《会所娱乐单》
《清洁服务单》
《维修单》
篇3：项目管理处仓库管理作业指导书
项目管理处仓库管理作业指导书
1.0目的
通过对仓库实话严格、规范、安全、有效地管理，合理地调节物品的使用提高物品的使用率，降低成本，达到控制物品质量完好、库房安全和相关人员的健康安全，防止环境污染，保证应用于物业管理服务中的物品质量合格。
2.0适用范围
适用于**居管理处仓库管理。
3.0职责
3.1监控中心值班员负责对仓库物品的领用管理；
3.2管理处主任助理负责物品的入库验收、汇总、统计工作；
3.3管理处主任助理负责库存物品的标识、安全和防护等工作；
3.4管理处主任助理负责仓库的安全管理（防火、防盗）和库房的环境控制（防潮、防腐、防霉、防污染等）。
3.5监控中心值班员负责监督员工遵守物品搬运、取用等相关要求，制止违规操作，防止物品损坏及人员伤害。
4.0作业用具
4.1记录单据：《入库单》、《物品标识卡》、《领料单》、《物品申购单》、《工具领用登记表》
4.2作业工具：平板车、手电筒
4.3清洁用品：扫把、垃圾斗
4.4消防用品：安全警告标识、灭火器
4.5劳保用品：防护手套、口罩等
5.0作业准备
5.1搬运贵重物品和易碎物品时，应熟悉物品的注意事项、准备好防震、防碰措施及搬运工具；
5.2搬运有毒有腐蚀性的化学药品时，应戴防护手套和口罩；搬运有毒气体时应检查有无泄漏情况。
6.0作业内容：
6.1库房管理作业内容：
6.1.1仓库内物品根据数量、大小、性质选用合适存放方式，存放方式主要有：垫板式、货架式、储柜式等。
6.1.2物品采购到库后，管理处主任助理要根据《申购单》物品的数量、规格、型号进行外观检查和技术资料的检查，然后通知申购班组、使用人对物品进行质量的验收；
6.1.3物品验收合格后，由主任助理填写《入库单》，并由使用人详细填写《领料单》进行领用。领料人在领用物品时要认真清点，检查物品的数量和质量。对贵重、易碎、易爆、腐蚀性强的物品领用时，监控中心值班人员应督促领用人在搬运时谨慎，做好防护措施，防止物品损坏或人员伤害；
6.1.4所有更换的废旧品和工具回收时应登记在《废旧品回收单》；
6.1.5一般情况下，物品领出后三周内发现质量不合格的可进行退换货，因超过规定期限而千万不能退货的，责任由领用人承担。
6.1.6对有毒的药品、气体应做好隔离、密封工作，防止药品、气体泄漏，保证仓库环境无污染。
6.2制度管理作业内容
6.2.1借用仓库工具设备时应填写《工具借用登记表》，归还时监控中心值班员要对物品进行检查，发现损坏或丢失应作好记录，并由归还人签名认可，填写归还日期。
6.2.2监控中心值班员应保持库房的清洁，对忌尘、裸露的物品应每天小扫一次，每周大扫一次，防止积尘过多。
6.2.3仓库内应设置"严禁烟火"等警告牌，应配备足量的灭火器，无关人员严禁随意进入仓库，仓库内严禁吸烟或携带火种入内。
6.3物品管理作业内容
6.3.1贮存的物品要做好防腐、防潮、防火、防污染等工作，对有特殊贮存要求的物品，应昼保存在适宜的环境中，对化学危险品和有毒药品应按其贮存要求和注意事项进行存放，并做好相应安全措施。
7.0异常情况处理
7.1搬运时，发现贵重物品挂应请专业人员进行检测，并向管理处主任汇报；
7.2搬运时，发生碰、压伤人员时，伤势轻可先作外表消毒和包扎处理然后再送医院治疗，如果伤势较重应立即送往附近医院诊断治疗。
7.3搬运时，如果有毒有腐蚀性液体不慎接触人体皮质时，如熟悉物品的性质，对人体伤害程度不大时可自行作出相应处理当不能自行解决或不熟悉物品性质或对人体已千万较大伤害时应立即送往医院诊治。
7.4当仓库遇小的火情时，应根据使用灭火器进行灭火，并隔离其它未燃的可燃物。如果火情无法控制有危险时应立即报火警，并立即报告上级领导。灭火后应及时清理现场，进行通风，查找原因。
7.5当仓库内发现有毒气体泄露严重时，应立即打开仓库门，开启所有通风设备，加强通风。同时人员应佩戴防毒面具进入库内查找原因，尽快切断有毒气源。
8.0质量记录
8.1《物资申购单》
8.2《领料单》
8.3《入库单》
8.4《废旧品回收单》
8.5《工具领、借用登记表》
8.6《物品标识卡》
篇4：物业项目管理方案编制评审作业指导书
物业项目管理方案编制及评审作业指导书
1.0目的
通过有计划的统一编制及经过评审，使方案专业，能体现公司的精髓并适
应顾客的需求
2.0范围
适用于公司《物业管理方案》的编制和评审工作。
3.0职责
3.1拓展部负责《物业管理方案》的组织编写工作。
3.2公司相关领导负责审阅或由分管领导组织评审会议对《物业管理方案》实施评审。
3.3拓展部根据审阅或评审结论、意见或建议对《物业管理方案》进行修改、补充和完善。
4.0 内容
4.1拓展部负责对经授权的物业项目组织编制《物业管理方案》。
4.2《物业管理方案》的内容主要包括：物业项目概况、对项目的理解和工作定位、工作思路或构想、工作计划与实施、经费收支预算、相关附件等。
4.3《物业管理方案》一经批准则视为公司在本项目上向招标方传达管理思想、工作计划的唯一合法文件，不得随意变更，公司另行授权修改、补充的除外。
4.4报批《物业管理方案》按照文件急缓程度分为5个等级。第一级文件要求公司在一个工作日内做出批复意见；第二级文件要求公司在两个工作日内做出批复意见；第三级文件要求公司在三个工作日内做出批复；第四级文件要求公司在四个工作日内做出批复；第五级文件要求公司在五个工作日内做出批复，以保证项目顺利进行。
5.5 《物业管理方案》批办的缓急级别由拓展部根据项目跟进的实际情况确定。项目经理在上报《物业管理方案》审批时需注明文件报批的等级。
5.6《物业管理方案》一经批准，拓展部负责在1个工作日内送达对方，外地客户可根据缓急程度在4个工作日内邮递送达。
5.7《物业管理方案》编制过程中需其他部门配合完成的工作由拓展部提出计划内容和要求，经公司领导批准后传达至相关部门实施；拓展部有权就各部门的配合工作及其成果进行调配、审查和评估上报。
5.8经批准的《物业管理方案》应在公司档案管理部门备案（书面及电子文档各一份）；未经公司同意，任何人不得擅自将最终方案向第三方传播。
5.9标书编制流程图
成立编标小组--研读招标书--标书编制意见汇总--标书大纲编写--审定标书大纲--编标小组分头编写--标书主编合成初稿--标书审议修改--标书修改--标书评审--标书定稿
6.0相关记录
6.1《物业管理方案》
6.2《合同评审记录》
6.3《相关部门配合工作记录》
6.4《方案备案与传播记录》
篇5：呼和浩特市物业管理企业退出物业项目管理指导意见
呼房办发[20**]32号20**年4月21日起施行
第一条 为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,做好物业项目管理在退出中的交接工作,保障物业管理活动依法正常进行,根据《物业管理条例》等有关法律法规的规定,制定本意见。
第二条 本市行政区域内物业管理服务合同期满未续约、依据法律规定或合同规定提前解除合同,物业管理企业退出物业项目管理的,适用本意见。
第三条 退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失上产的原则进行。
第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理企业退出物业管理过程的监督工作。旗(县)区物业管理主管部门负责本辖区内物业管理企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。
第五条 物业管理企业退出物业项目管理的,应依法接受物业项目所在的旗(县)区物业管理主管部门和相关部门的指导监督。
第六条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责,依法作好物业管理交接工作,保持物业项目管理的连续性。
第七条 业主、业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业管理企业的决定,并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性,积极维护社会稳定。[[
第八条 物业管理服务合同期满,物业管理企业不再续约或者提前解除合同,业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作:
(一) 在解除合同90日前,物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会,就退出事宜进行协商,并以书面形式在物业管理区域内公告15日。同时,物业管理企业应当拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在地旗(县)区物业管理主管部门备案,填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》,并书面告知街道办事处(乡镇人民政府)社区居民委员会。
(二) 拟退出物业项目管理的物业管理企业,在未正式推出前,应当即按照物业服务合同的约定作好物业服务,积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。
(三) 实行物业服务收费酬金制的,物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况,并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。
(四) 物业管理企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会办理下列移交事宜:
1、 竣工验收资料。包括竣工总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料;
2、 技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料;
3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、 实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料;
5、 物业使用、维护、管理所必需的其他资料。如物业的规则、建设的有关资料等;
6、 专项维修资金的节余;
7、 所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房;
8、 受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。物业管理企业在征得业主委员会同意后,也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交,物业管理企业之间应做好交接工作,并由业主委员会监督确认。
(五) 新的物业管理企业接管后,业主委员会应该将本条第(四)项所列事宜移交新的物业管理企业。
第九条 物业管理服务合同期满,业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同,业主大会重新选聘物业管理企业接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作。
(一) 在解除合同90日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前,将载明表决与物业管理企业续约等会议内容的会议通知书送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二) 按业主公约,业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的,业主代表在参加业主大会会议3日前,就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同,反对,弃权、的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时,应将业主本人签字后的投票意见如实反映。经三分之二以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因和时间书面告知物业管理企业,并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地旗(县)区物业管理主管部门备案,填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。
(三) 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招标方式选聘物业管理企业的,业主委员会应依法组成评标委员会;业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的,业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会,由业主大会以会议表决通过;业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业管理企业签定物业管理服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业管理企业工作。
(四) 业主委员会按照本意见第八条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜。新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、帐册、财物等移交新的物业管理企业。
第十条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同,暂未选定新的物业管理企业接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作;
(一) 在解除合同60日前,业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业,原物业管理应当及时到物业项目所在地旗(县)区物业管理部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。
(二) 旗(县)区物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见,并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的,可暂由业主委员会和相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实缴纳。
(三) 原物业管理企业应在退出之日起10日内,按照本意见第八条第(四)项的规定向业主委员会办理移交事宜。新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。
第十一条 因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同,业主大会未成立的,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一) 在解除合同60日前,原物业管理企业应当及时到物业项目所在的旗(县)区物业管理主管部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会.
(二) 旗(县)区物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)到物业项目听取业主、物业管理企业等的意见,并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的,可由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会组织在旗(县)区物业管理主管部门指导下依法按规定成立业主大会,或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实交纳。
(三) 原物业管理企业应当在退出之日起10日内,按照本意见第八条第(四)项的规定,在旗(县)区物业管理主管部门的监督指导下,将相关资料、账册、财物等移交给业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。
第十二条 物业管理企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的,记入企业信用档案作为资质管理的依据之一,并作为不良行为记录向社会公布;给业主造成损失的,还应承担相应的法律责任。 ::
第十三条 业主大会、业主委员会做出决定违反法律、法规的,物业所在地旗(县)区物业管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;导致物业管理企业受损失的,由全体业主承担相应的法律责任;业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。
第十四条 因物业企业退出物业管理项目所引发纠纷的,当事人可及时将纠纷依法提交给人民法院解决。
第十五条 在物业管理活动中,因开发建设单位原因造成的遗留问题,开发建设单位应依法予以处理,业主也应依法维护其合法权益。
第十六条 本意见由呼和浩特市房产管理局负责解释。
第十七条 本意见自发布之日起施行
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