房地产融资国际化

业内普遍认为,20**年是宏观调控的“政策年”,也是房地产行业实行企业重整的“企业年”,接下来的05、06年将逐渐显示政策调控的效应——企业并购大潮的风起云涌。面对金融政策和行业环境的变化,市场将回归理性,在众多房地产企业中,不乏靠关系或有限资金短平快经营的企业,这些企业要么发展壮大,要么与别人合作,要么被淘汰,行业面临洗牌重整的机遇,将在整合中获得更大的发展空间。

在房地产开发过程中,资金的重要性不言而喻。国内房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金和客户资金。这几种间接融资方式受政策的影响都很大。“121”文件出台以来,使借贷为主的开发商资金链很快绷紧。在形式严峻的现状下,很多开发商被迫开始考虑其他的融资方式,包括信托、基金甚至典当。对于大型开发商而言,虽然手中余粮不至于很快捉襟见肘,但居安思危,风险当前,也要努力拓展新的融资方式,以备不时之需。融资,对强势企业来说,成为竞争中的重头砝码。

先来看看万科。20**到20**年,万科在金融市场上频频出招,其融资渠道涵括从股权融资、债权融资到信托产品的各种方式。20**年度,万科获得大额度融资总额将近28亿元以及农行46.9亿元授信。包括获得19.9亿元可转换公司债券的发行;获得新华信托1.99亿元用于深圳万科17英里项目开发,获得新华信托2.6亿元和深国投信托发行1.5亿元用于深圳万科东海岸项目的开发;获得 1.5亿元港币香港永亨银行贷款用于天津万科发展;获得国际房地产投资银行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后续贷款2310万美元(约合人民币1.9亿)用于中山万科项目发展。20**年11月8日,中国农业银行向万科提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度,这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信。

在宏观调控的大背景下,像万科这样的优质企业同样面临资金压力。以万科的品牌优势、管理操作能力和强大的融资能力,融资国际化成为一个必然的选择。

再来看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集团力邀了八大国际著名的投资者作为策略性股东,包括惠理基金、渣打银行、花旗亚洲、新加坡美罗控股及捷成洋行等向瑞安房地产发展注入4亿美元现金,同时将原属瑞安集团的瑞虹新城和太平桥发展项目通过换股方式投入,成立注资总额达到约10亿美元的瑞安房地产发展。新成立的瑞安房地产发展公司吸引了海内外众多投资机构加入,显示了瑞安的国际性声誉和融资能力。瑞安房地产发展成立之后,开始大举向中国内地发展。继重庆化龙桥项目之后,20**年4月,瑞安房地产发展以33.9亿元高价拍得武汉汉口的永清片地块,按计划总投资将高达100亿元。身为目前最为国际化的房地产公司,瑞安房地产发展的前景值得期待。

金地,素以低调和稳健著称,20**年不仅以信托、增发等形式成功实现融资,更与境外实力投资机构合作,大胆介入不良资产处置业务,而其与境外其他基金机构的接触也从未停止过。20**.6月,公司决定以武汉格林小城项目与平安信托投资有限责任公司发行信托产品,融资2亿人民币。20**年金地与摩根士丹力房地产基金IV、上海盛融投资有限公司合作,投资处置不良资产。项目公司注册资本约为人民币5亿元,其中公司出资约7500万元,占注册资本的15%。MSREF出资2.75亿元,占55%股份,上海盛融出资1.5亿元,占30%。合资公司将在未来两三年内处理完毕28.5亿元的不良资产包,根据大摩测算,内部收益率可以达到20%多。20**年1月,金地成功增发1亿股新股,总股本由2.7亿股增加到3.7亿股,募集资金8.98亿元。在证券市场极度低迷的情况下,金地增发新股或的投资者尤其是机构投资者热捧,认购倍数达到33.84倍。

综合来看诸多企业的海外融资方式,可以发现有以下特征:

1、海外基金是首选,寻求长期、伙伴型合作关系

20**年7月5日,首创与新加坡政府投资公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合资成立“新创地产投资”。该合资公司注册资本为1.65亿美元,首创置业与RZP分别占51%和49%的股份,经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业,并从事与房地产相关的投资、收购。在7月1日,万科发布公告称,其与新加坡RZP约定,投资1亿美元创立一家投资性公司,在中国境内进行房地产项目投资。国内两大房企巨头逆市中先后紧攥新加坡RZP之手,并尝试一种全新的合作方式———建立投资性的合资公司。目前这种合作方式还比较少见,这意味着海外地产基金的逐利方式开始改变,从单纯的、单个项目的短线套利模式向长期合作转变。同时,由于单纯购买现房的利润已经非常薄,一些海外基金纷纷转向,与开发商合作开发新项目,试图挖掘更多利润。

2、把房地产当金融产品

从金融的角度来看房地产的——把房地产当作一种金融产品,企业的运转是由“投资、运营、收益、变现、重组、上市”这一系列环节环环相扣而成。经过多年的资本市场浸营,首创可谓深谙资本市场知道。在引入海外资金方面,首创领先一步,早在1994年,首创即与荷兰国际集团(ING)合作发起了“ING北京基金”,融资5.4亿港元。

20**年9月,ING与首创集团合资在百慕大注册成立“中国房地产开发基金”,基金规模超过2亿美元,主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构,成为首家进入北京的海外地产基金。20**年,首创置业与新加坡政府投资有限公司达成协议,合作开发两个中高档住宅项目,总投资额约28亿元,首创分别占50%和55%的股份。GIC还入股首创置业,成为第二大股东,拥有9.2%的股份。20**年6月,“中国房地产开发基金”宣布,该基金在北京的首个控股项目--持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。20**年,首创置业还成功从新加坡星展银行获得了3200万美元的贷款。首创正朝着成为一个行业内举足轻重的产业金融集团的方向前进。

3、通过海外推介渠道拓展企业的国际品牌知名度

国外备受资本青睐的大地产商,其特点通常是“手里拿着大量的黄金土地、进行组合式开发以及手里捏着大量物业不卖”。这种模式的典型例子就是美国的汉斯集团。首创深谙此道。一方面,短期内迅速扩大土地储备,而且不少在北京黄金地段,同时进行住宅、写字楼、商场组合式的均衡开发。另外在产品的海外推广中,更侧重于公司品牌的宣传,展示项目和讲解公司管理形态,而相对看轻主动销售项目。比如通过哈佛中国商业评论的邀请,游走于美国的各种商业俱乐部和哈佛大学之间,到处发表演讲约见欧美地产行业人士,以及相关文化交流活动。首创董事长刘晓光认为,前几年还在考虑是做项目还是做公司,现在决定要先做好公司。进行广泛的海外接触,提升公司的品牌知名度,是公司能够吸引海外投资者眼球,吸纳海外资本的基础工作,要让国际投资者接纳或者看得懂公司的管理方式。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：房地产信托多元化国际化路线

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制的不健全,银行业长期处于高度垄断地位,这一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也给房地产业的发展带来了影响。随着20**年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放,地产金融市场也必将随之发生深刻的变化。必须树立中国地产金融的***,加大金融体制改革的力度,建立多元化的金融体系,积极推进国际化进程。而信托作为一种极具优势的制度,将会成为未来地产金融进化的逻辑主线。

一、调控的目的是要减少或化解金融风险资金和土地是与房地产业的发展关系最密切的两个重要因素。近年来,随着中国房地产业的迅速发展,我们往往会看到一种现象,每当房地产业发展到一个高峰的时候,国家就会出台政策加强管理,其中一个很重要的措施就是紧缩银根。金融是现代经济的核心,而资金是房地产中不可缺少的因素,所以金融与房地产必然会产生紧密的联系。

实际上,房产开发商在开发时用到的自有资金平均不到30%,他要大量借助银行的、信托的资金,其中银行资金起到支撑作用。房地产业的风险,说到底是金融的风险。所以当房地产市场出现问题的时候,国家就必须加强监管,进行调控。从20**年开始,国家就开始对钢铁、水泥、电解铝等一些与房地产业发展关系密切的行业进行调控,20**年又专门针对房地产市场出台"国八条"和"七部委意见",这是因为在中国房地产的区域市场出现了很大的泡沫,特别是在上海、温州、杭州等一些地区,如果不及时化解这些泡沫,后果不堪设想。最近许多部门也在一直推出各种政策调控房地产市场,以利于房地产的健康、持续发展。

二、两大经济学理论支持调控房地产业作为国民经济的一个支柱性产业,加强宏观调控和促进房地产业的发展两者之间并不矛盾。房地产业作为国民经济的支柱产业,在目前来说还有很多不规范的地方。国家出台宏观调控政策,提高信贷条件,就是要使房地产市场更加规范化。如果一任某些地方的泡沫继续下去,房地产市场的泡沫就有可能崩盘,将会导致国民经济颠覆性的衰退,人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。

国家为什么要调控?我认为有两大经济学理论支持它

第一,住宅不但是商品,而且也具有公共产品的属性。

因为住宅是人们生活的必需品,它虽然是商品,但是对于其公共产品的属性来讲,政府是有权力进行调控的。

第二,市场失灵理论。

无论是市场经济国家,还是计划经济色彩比较浓厚的国家(中国目前还带有一定的计划经济色彩,但正在向市场经济转轨),从纯市场经济理论的角度来讲,市场是可能失灵的。在市场失灵的情况下,为了扭转不良的局面,政府必须进行调控。当年的香港,索罗斯要袭击港元、袭击联席汇率制度的时候,香港特区政府就动用资金成功狙击了索罗斯。在特别法制化、市场化的香港,都会动用行政力量来干预金融市场。所以,在房地产市场发展不健康的时候,调控就成为必然。

三、未来地产融资必须实现多元化、国际化房地产和金融市场的发展应该是健康有序的,"市场要细分化"。

目前中国的房地产市场结构不合理,房地产价格扭曲,因此就要进行结构性的优化调整。在这种情况下,应该加大中低档住宅的供应量,适当控制高档住宅,因为高档住宅以中国目前的购买力来说是不足的,即有效需求不足。因此,把虚高的中高档住宅的房价降下来,这是很迫切的。

对于目前的房地产金融问题,未来的解决之道就是要设法减少银行的系统性风险,把主要靠银行融资转向寻求多渠道进行融资,这也是未来的一个发展趋势。

地产的融资不能被银行垄断,应该有更多的融资渠道。例如,虽然现在信托已经进入了房地产市场,但规模还比较小,今后在房地产投资信托方面必须要加大力度。另外,境外的投资银行、基金、境外地产基金、境外直接投资机构等都可以成为房地产融资的渠道,特别是在20**年中国金融业全面开放后,应该会有更多的金融工具、金融产品、金融机构来为我们服务。目前,新加坡、香港政府纷纷争取内地的物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金(REITs),美国、新加坡、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产,这就充分说明了地产金融市场的多元化、国际化是大趋势。单一化的系统性风险很大,所以必须改变这种局面,形成比较合理的地产金融体系。

四、信托是地产金融进化的逻辑主线信托是地产金融及其创新的逻辑主线,要以信托为主线,实现地产融资的多元化。

随着20**年7月18日,信托业的"一法两规"(《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的完全出台,它在中国的发展可谓是方兴未艾。但信托业还有很多瓶颈,比如说信托规模受200份的限制,这样它的资金募集金额就不会很大。另外,信托工商登记制度、外汇信托管理办法还没出台。

地产金融的创新,信托是个生力军。中国目前的现状就是金融体系不健全,银行处于高度垄

断的地位,加大金融体制改革的力度、建立多元化的金融体系就显得非常重要。目前中国金融业的资产总共是30万亿,其中商业银行资产就占了28万亿,信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司),它们的金融资产的总和才2万多亿,不到商业银行的1/10,这样就凸现了中国银行业的系统性风险。国外的信托投资公司管理的信托资产跟商业银行是并驾齐驱的,两者平分秋色,而中国与之的差距却非常大。在未来十到二十年内,中国的信托机构有可能会管理成千上万亿的资产,中国的信托时代必将来临。

信托是一种极具优势的制度。英国的法学家梅特兰说过"如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么,那就是历经数百年发展起来的信托理念……这不是因为信托体现了基本的道德原则,而是因为它的灵活性,它是一种具有极大弹性和普遍性的制度"。作为信托公司,可以做货币市场业务,进行金融同业拆借、金融同业往来;在资本市场,它可以发起成立基金公司、证券公司,承销债券,还可以做各种投资银行业务。特别重要的是,它也可以直接投资产业市场,直接投资房地产,或者用信托基金来投资房地产,这就是它的优势,其它的金融机构都不能直接投资房地产,不能投资实业。

例如,委托人把1亿的资金委托信托公司来投资地产,这1亿的资金就独立于信托公司的帐户,既不是信托公司的负债,也不是信托公司的资产,它受《信托法》的保护。如果说这1亿资金投资房地产失败,原因是信托投资公司违法乱纪,那《信托法》就要求恢复原状,要求信托公司赔偿委托人1亿。但是一般来讲,信托投资公司是做信用增级的,它必须要设立很多"防火墙"来规避投资风险。如信托投资公司会要开发商的双倍资产做抵押,还需要担保方。一旦失败的话,抵押品就可以拍卖,或者由担保方偿还资金。

在宏观调控下,一些资质好、实力强的地产商凭借他们的良好信誉及雄厚资金会实现良性发展,而一些中小地产企业就有可能面临倒闭或者转业的局面。信托进入地产后,由于它的准入门槛相对比较低,可以给很多中小企业提供更多的融资机会,这有利于房地产结构的优化调整。对于中小企业的融资,目前确实缺少中小企业融资的信用体系和保证体系以及金融体系。而多元化就可以很好地解决中小企业的融资问题,届时我们将建立专门的房地产产业基金为中小房地产企业服务。

五、地产金融及其四个逻辑层次

第一个逻辑层次,商业银行目前仍然是中国地产金融的主流载体。因为它的金融市场很大,同时它的开发贷款、流动资金贷款、按揭贷款占据了99%的份额,其它所有的金融类融资(不算股权直接投资)包括信托仅仅占1%,商业银行仍然是一个主流的平台。

第二个逻辑层次,信托是中国地产金融创新的主流范式,这是由于信托的特殊优势造就的。因为信托有财产隔离功能、政策规避功能、避税功能等,核心是财产隔离功能,也就是风险隔离、破产隔离、权益重构,这是信托创新的制度优势。信托在地产金融创新方面是一个主导力量,它可以设置成股权投资信托、财产信托或者优先购买权信托,甚至还可以做表决权信托,受益权转让信托等。

第三个逻辑层次,"信托+银行+REITs"是中国房地产金融的主流模式。银行的资产量很大,但是不灵活;而信托很灵活,但是资产规模很小,因此可以把两者结合起来。例如,某个项目按照"121文件"的要求,开发商必须有30%的自有资金,但是开发商自己只有20%,那么,这时就可以通过信托做前期融资,补足另外10%的资金,然后再有其它的有效担保条件即可,这样,"银行+信托"的模式就把两者的优点有力的结合了。

此外,REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆,REITS是一个标准化的金融信托产品,它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向,中国的房地产信托概念是比较宽泛的,它包括REITS,REITS主要可以投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳的租金收益的物业。据悉台湾已经出现了投资开发性物业的REITS,笔者认为未来中国的REITS也会投资开发性物业,而更具有中国特色。

未来信托公司的信托业务模式要实现提升和转变

第一,信托公司要从融资型向理财型转变。信托法颁布以后,房地产信托已经为中国的房地产事业作出了巨大的贡献,去年公开的北京房地产信托融资达到20多个亿。由于信托制度的优势,未来信托投资公司将优先建立起一个有效的资金平台与资金池,受人之托,代人理财,可以优先选择地产项目,从被动转为主动。

第二,信托公司要从佣金收入型向投资收益型提升。未来的信托不是简单地给房地产项目提供资金,然后收取一定的信托管理费,而是信托投资公司看中某个房地产项目后,会一起与房地产开发商合作,以股权的方式进行投资,风险共担、收益共享。这就是未来的房地产信托投资基金,或者叫房地产产业信托资金。目前由于法制的障碍,还没有房地产产业基金的说法。但房地产信托投资基金将来一定会出现,它将比银行更灵活有效且直接的深入房地产市场。

第四个逻辑层次,外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。20**年底,北京的外资银行已经可以开始做人民币业务了。境外地产基金也纷纷进入中国,目前是从股权投资入手,还不能直接进行金融运作。在20**年中国金融全面开放后应该是

势不可挡,外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都会大显身手。

信托是灵活的,它的资金成本可高可低,主要看资金来源。目前信托的资金成本比较高,委托人要收取较高的回报。相对来说,银行的资金成本就很低,储户把钱存到银行一年才2%的利息。未来,当房地产信托基金建立起来以后,有很多低成本的资金被信托公司所掌握的时候,房地产信托的成本就降下来了。

可以说在诸多金融手段之中,信托具备多种平台优化组合优势,以信托高级形态为核心,通过信托的串接,将多种金融工具进行优化整合,实现一揽子组合融资解决方案,将成为地产融资的主流模式。

篇3：房地产融资策略分析

随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后,金融业门槛逐步加高,再加上土地招投标政策的实施,房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产业是资金密集型产业,高投入、高风险、高产出,房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的瓶颈。

一、目前房地产公司融资策略概述

中国证券市场研究设计中心总干事王波明在20**年“新地产国际房地产金融”论坛开幕会议上指出,现在房地产公司需要寻找新的多元化融资策略,借鉴国际经验和成熟的体制,通过其他融资策略,如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的策略来融资。

目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施宏观调控,加上银行加强审查贷款风险的配套措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了,传统的融资策略已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产公司贷款渠道少、企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的一个显著特点。多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。

二、房地产公司融资策略的优劣分析

(一)、银行贷款融资策略

房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着住房产业和住房金融的发展,市场竞争日趋激烈,一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险,20**年6月26日中华人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》,要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制,抬高了房地产行业准入门槛,对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。面对银行这种只“添花”不“送炭”的做法,很多人都说,银行与房地产公司的“蜜月期”结束了。

笔者认为,在未来的市场环境下,各家银行会面临越来越激烈的市场竞争,利润空间会越来越小,银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司本身来说,如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加注意的话,银行贷款仍可成为融资的主要来源。

(二)、合作开发融资策略

发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发,是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的,可以是两家合作,也可以多家合作;可以长期合作,也可以就项目短期合作;可以是紧密型合作,也可是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。

(三)、预售房屋融资策略

房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者,由此获得房屋预售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下,投资置业人士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,又可以将部分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的。我国政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定,如规定开发商已投入超过总投资25%的投资,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可预售。在我国某些地方,如上海,对于预售有更加严格的条件限制。

(四)、利用外资融资策略

房地产公司利用外资的方式可分为两种,即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资,一般以成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金,故此方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题,但需要用外汇还本付息,除了一些国际性或政府间优惠贷款外,国外商业贷款利率一般都很高,故其风险较大。一般来说,除从事大型项目的开发外,中小型企业不宜采用此种策略。

(五)、信托融资策略

房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。

信托独具制度优势,创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。相对银行贷款而言,房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展;信托在供给方法上也十分灵活,可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。信托已成为房地产业融资的新热点,成为与银行并驾齐驱的融资模式。但是,信托行业受到银监会的监管。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。种种迹象表明,20**年以来房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重视

,进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。另外,信托资金的规模--尤其是集合式信托的规模,因为受到信托法的限制,有最多200份的限额。因此,每一个信托计划一般筹集的资金规模在1亿左右,与开发企业的需求存在一定差异。

三、房地产公司融资的建议性策略

(一)、加强整合的集团化策略融资

随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产公司舰队已迫在眉睫。就房地产市场占有率而言,在市场化程度相对较高的上海,市场前十位开发商的市场占有率也只有23%,深圳还不到20%。

资产重组才是当前扩大现有房地产公司规模的唯一出路。具体实施时,既可以借助资本市场,也可以采用兼并现有中小企业的形式,实现规模效益;还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模。

(二)、建立在优势互补基础上的联合型融资策略

中小房地产开发企业容易实现的融资方法除银行贷款外,还有两种方法:第一是寻求与大公司合作,第二是寻求民间资金。值得一提的是,中小房地产公司如能充分展示企业形象与信誉,争取房屋预售款,也不失为一个融资的好办法。

(三)、在融资方式上力求创新

银行融资虽然是我国房地产公司的主要融资策略,但由于房地产上市公司数量有限,资本市场不会成为房地产的主要融资阵地;信托虽然已经成为房地产融资的一个补充,但在短期内不可能成为主导的融资策略。在银行门槛提高,上市比较困难的情况下,房地产公司需要新的融资方式。

(四)、加强对房地产金融相关法律法规的学习和研究

目前,中国的金融市场机制不够规范和成熟,体制也不够完善。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产公司对法制建设的重视具有更为重要的意义。房地产公司加强金融法律研究应从两方面入手:一是尽快了解新出台的相关法律法规;二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用,例如:房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融资手段之一,现在中国证券法对于房地产证券化的问题又没有明确的规定,这就要求企业提前介入法规研究,以备在法规出台时及时运用。此外,我国的《证券法》、《担保法》、《保险法》等都存在不适应房地产金融发展与创新的条款,企业要研究这些法规可能发生的变化。

篇4：境外贷款融资应注意问题

境外贷款是一些有条件的企业利用国外资源的重要形式,善于利用境外贷款,不仅可以拓展企业融资的渠道,使企业有更多的机会货比三家、币比三种,降低经营成本,而且可以通过与国外银行的合作,借助其严格的管理系统提高本企业的财务管理水平。

一、决策缜密周全企业在进行境外贷款决策时,应该结合自身的实际情况,做好一些基础工作,注意以下几个问题。

1.正确处理与银行的关系,建立、发展合作模式在市场经济体制下,企业与银行的关系定位于相互合作,共同发展,取得双赢。

企业需要建立战略合作银行计划,根据企业规模、发展阶段、资金需求等实际情况,选择一定数量(大企业可以选择二至三家)银行作为主要合作银行,以长远双赢为基础,建立、巩固、发展合作关系,加强日常沟通工作,必要时,企业的重要决策也请银行介入,以取得银行的理解和支持,成为真正的战略合作者。

企业顺利发展扩张可以得到银行资金的保证;在企业经营出现暂时困难时,由于银行对企业的了解及长远的合作,可以得到银行的支持,避免银行要求提前还款或罚息等,节省资金节约成本,帮助企业尽快度过难关。

在确定与银行关系时,企业需要结合变化的环境和企业的自身情况确定。在环境有利于企业的情况下,企业较易与银行建立、发展良好的合作关系;反之,企业则需要调整与银行的关系,必要时还需付出一定的代价以换取银行的支持。

对银行的选择一般应当由企业总部作出决定,以利于用企业的整体优势来获得与银行合作的良好条件。内部管理结构较为松散的企业,一般需要选择经营风格谨慎的银行,通过外界的控制来降低企业自身的风险。

另外,企业还要考虑银行对本企业的评价,在确信银行资信的前提下,要尽可能与那些重视自己的银行合作。如果银行自身服务、管理水平很高,但并未把本企业作为重要客户,企业在经营方面将较难与之形成战略上的合作。

同时,企业有必要选择一定数量的具有相同背景的银行作为战略合作银行,除了选择国外主要外资银行作为战略合作者,我国企业更要重视与我国国有商业银行(含其境外机构)的合作,由于国内银行和企业在利益、文化、工作模式等方面有共同基础,便于沟通和理解,符合我国企业实现企业价值最大化的目标要求。

2.理性利用政府贷款优惠政策在贷款融资中,企业需要结合本行业的特点,充分利用政府支持的贷款优惠,但在考虑资金成本的同时,还需要认真分析经营成本是否合理,从整体上考核政府优惠贷款的价格,避免盲目使用,造成财务成本低而经营成本高、本企业过度扩张或本行业的某类业务或资产过度扩张,最终损害企业的利益。

3.确定统一的贷款条件企业在安排贷款时,如果能够确定企业所有贷款中部分重要条款的统一条件,可以提供一个衡量境外贷款条件的尺度,决定承担的责任和对外承诺的界限,并在具体贷款中据此要求银行降低风险控制要求,特别是对子公司安排贷款时,依据母公司的统一要求确定贷款条件,这也是在谈判中获得有利地位的一个重要方面。

由母公司制定统一的贷款条件,可以包括企业负债比例的要求、贷款利率、手续费等费率的要求、保证条款的统一规定、违约条款的承诺上限等等。管理集中的企业多将贷款权集中在企业总部,以便集中企业优势,获得较好的贷款条件。

4.选择适当的律师企业境外贷款涉及大量的法律问题,法律文件的准备、审核、修改等均要求企业有好的律师为企业把握风险。企业如果有法律部门,法律事项可由其安排;否则可以委托律师事务所来安排。采纳律师的专业意见,企业可以在一定范围内控制或减少风险。企业宜选择具有良好声誉的律师事务所作为本企业的长期律师顾问。为确保其服务质量,企业可以将一部分法律事项委托给其他律师事务所,在律师事务所之间形成一定程度的竞争,使企业获得服务和成本上的好处。

5.确定贷款审批程序贷款融资是企业最重要的经济事务之一,企业内部必须有明确的贷款审批程序,由于境外贷款环节与境内贷款有一些不同,需要明确企业境外贷款的审批程序。

境外贷款的贷款协议中,有许多涉及股权变动、企业经营及重大的法律责任的约定,常常需要企业业务经营部门、法律部门的共同审核,而非企业财务部门单独作出决定。在贷款审批程序中,企业需要明确贷款申请、批准贷款、审核贷款文件、确定贷款签字人等事项的部门和人员,在责任明确的情况下,通过制度约束来保障企业贷款的顺利进行,保证企业贷款工作中涉及的责任不会影响企业改组、经营和内部管理。境外贷款审批制度在约束各工作环节事项的同时,其实也保护了员工,使员工在企业制度之内进行工作,在一定程度上避免了企业员工因为制度不明确而出现损害企业或者损害自身的行为。

6.注意外汇风险和外汇管制问题我国企业在境外贷款,只能安排外币贷款。在境外贷款时,我国企业必须遵守国家外汇管理规定,确保企业资金来源的合法性;境外国家若存在外汇管制问题,对外汇的买卖、款项的结算等均会有所约束,企业有必要研究外汇管制问题,为企业境外贷款选择最好的途径。

二、操作详尽务实境外贷款的程序和

条件、保证条款、违约责任、法律手续等与境内贷款有所不同。企业需要在保证贷款工作顺利进行的同时,尽可能降低自身的责任风险。因篇幅所限,本文仅就其中几个突出的问题进行介绍。

1.保证(Security)问题保证是银行和企业都非常关心的条款,主要的方式有抵押、担保、收入转让、保险利益转让及其他承诺等。

在境外贷款中,抵押贷款一般要求贷款额为抵押资产市场价值的一定百分比,当资产市场价值低于要求的比例时,需要提前还款或增按(增加抵押品);所以企业在安排贷款时要考虑抵押资产的市场价值及其未来可能发生的变化,确保有能力承受贷款额度负担,尽量避免出现增按情况,同时还要避免高估资产价值,浪费企业资源。

境外银行有时会要求企业提供All Money抵押,即抵押品除了为一笔贷款作保证外,还为企业其他债务作保证。企业对于这样的要求,可以尽量争取单独的抵押条件,或者将Al1 Money的范围减少,将实际或预计可能出现问题的贷款或担保等债务剔除出此范围。

境外担保与境内担保的最大区别在于,银行通常要求连带责任担保,即银行放弃追索贷款人而直接要求担保企业归还银行贷款。随着我国担保法的实施,国内银行也越来越多地要求采用连带责任担保。在多个担保人情况下,银行也有权选择其中的一个或几个担保人履行担保责任;在担保人履行了担保责任后,担保人才有对原贷款人或其他担保人的诉因,才可以追索自己的权利。当然,担保文件约定的担保责任主要也是看贷款人、担保人、银行之间的讨价还价能力,但通常担保人的责任都很大,所以我国境外企业在对外提供担保甚至即使是为内部企业担保时务须谨慎。

关于收入和保险利益转让的保证,是银行为保证其收回本息所要求的抵押资产的保险利益和企业经营的收入等利益转让给银行的做法。通常情况下,只要企业有实际的还款能力,一般不会拒绝。在保险收益转让的时候,企业虽然难以否决银行委托保险人的权利,但可以要求银行在选定保险商、保险代理人及保费时,与企业共同商定,或须征得企业的同意。特别是有一定处理保险事务能力的企业,由于有保险业界的经验,更容易说服银行接受企业的要求,银行如果没有其他利益上的考虑,通常会同意企业的要求。

境外银行为了保证其贷款的安全,通常在贷款条件中要求贷款企业的总公司对贷款提供书面的保证,特别是在1997年东南亚金融危机以后,境外银行加强了对我国企业保证条款的约束,由于国内企业对外提供担保受国家外汇管理部门的严格管理,境外贷款可能不需要有国内企业提供担保,但需要提供书面形式的确认。

形式上主要是安慰函(Letter of Comfort)、知会函(Letter of Awareness)、保证函(Letter of Undertaking)等。在这些函件中,主要列明三项内容:国内企业知道并同意安排此贷款;国内企业对贷款人的业务经营予以支持,不做影响贷款人持续经营的决定,国内企业不做使贷款人财务状况转弱的决策;国内企业不改变对贷款企业的股权结构等。

关于上述文件的责任问题,主要体现在文件的措辞上。文件的名称可以不同,重要的是文件约束的事项。如果主要涉及的是财务性质的保证,该文件约束的责任可能变为担保责任。由于我国法律对未经国家外汇管理部门登记的担保不予保护,这样的担保实际上为境外银行和贷款企业所回避。如果文件约束的主要是经营事项、股权事项等非财务保证事项,国内企业在出据了该文件后,不承担担保的责任,但也有义务按照承诺的事项去执行。

2.违约条款及交叉违约(Default and Cross Default)境外贷款中的违约条款较为详细,其中除不能按期归还本息属违约外,通常会约定以下集中情况属于违约行为:企业提供信息不及时准确(即陈述错误);企业财务状况恶化;企业经营出现对还款不利的变化;企业工商登记出现问题;企业股东发生变化;抵押资产价值低于维持贷款的比例;企业遭受清盘、强制执行、解散等等。

违约条款因不同的贷款而有不同的约定。企业应当结合企业的实际情况与银行商洽,使违约条款尽可能符合企业的实际情况,降低违约风险。此外,在签订贷款文件后,企业发生具体的与贷款文件不符的事项,只要经过银行书面同意,均可以认为是没有违约的。因此,企业要注意日常文件的管理工作,以便明确责任。

关于惩罚性费用条款,银行有时会提出若企业违约,则需从违约之日起支付罚息。企业对此可从两方面争取对自己有利的条件:一是,争取降低罚息;二是,向银行提出给企业一段时间(如一周)来履行有关义务。

企业通过上述努力,可以争取到相对宽松的条件去解决出现的问题。若有关义务未能在此时间内履行,企业再承担罚息责任。

企业在安排境外贷款时,通常都会面对交叉违约问题,简单地讲,交叉违约就是企业一项贷款违约,同时构成企业其他贷款或所有贷款均违约。对于集团性企业或贷款较多的企业而言,交叉违约条款是贷款工作中最重要的条款。企业可能与一家银行有多笔贷款,亦可能与不同银行有不同的几笔贷款,从法律上讲,由于有交叉违约的责任,当企业对任何一笔贷款违约时,同时对其他不同银行的贷款亦承担违约责任。

鉴此,企业应尽可能地降低交叉违约条款约束的范围和事项,最

佳途径是保持企业较高的偿债能力,稳健经营,提高企业在贷款市场上的竞争力。具体在操作中,可以通过贷款商务谈判,保护核心业务的正常经营,将企业核心业务的贷款剔除出交叉违约范围;可以在交叉违约条款中加入金额下限,即当企业发生一定金额以上的违约事项时,才属于交叉违约约定的范围;可以通过利用不同银行对贷款的竞争取得对企业有利的条件,或将贷款分散在不同家银行,在不同的银行之间争取免除不同银行贷款的交叉违约责任。当然,如果企业讨价还价能力不足,急需资金,承诺银行的要求交叉违约责任缓解资金困难也是可取的,重要的是看企业是否有偿债的能力。

3.利率掉期保值问题在安排境外贷款的工作中,有时对金额大,贷款时间长的贷款,会遇到是否安排利率掉期保值的问题,虽然利率掉期保值和贷款是两件事情,但有些较为积极的银行,会在贷款的同时,安排掉期保值的文件,称为ISDA(内容可以应企业的需要,包括外汇工具的安排),为今后进行掉期保值提供便利的条件,银行这样做,既为进一步为企业提供增值服务,也为自己扩展业务提供了便利。

企业应在安排贷款协议的同时拟出利率掉期保值的文件,以便在需要时,即可通知银行本企业的期望固定利率水平。在进行利率掉期保值安排中需要结合企业的需求,充分考虑资金的时间价值、利率的未来走势,主要应考虑的:一是,企业为固定成本,便于安排资金、保证可以接受的收益而选择的固定利率;二是,合理预测利率趋势,选择可能降低财务费用的时机将利率固定。

前者注重企业内部需求,后者关注通过掉期保值而获利。

4.限制性条款在贷款工作中,有时会遇到银行对企业各种行为的限制,有时是对贷款中贷款人和保证人等集体的限制,有时在贷款文件中会将责任人(Charging Group),定义为所有贷款人、担保人、提供抵押的抵押人、提供其他保证的保证人等,而在其他的条款中会约定Charging Group中的任何人不得在贷款期间变更股份、不得改变经营范围等等,这就需要企业同银行进行细致的沟通,争取银行的理解和支持,解除这部分约束,或将约束界定在一定金额以上。

关于对企业影响重大的事项,如股东的变更,企业需要结合自身发展的计划,在签约前权衡能否向银行作出不予变更的承诺,如果不能,而银行也不能放弃此约束,企业则应考虑放弃贷款,转而采用其他融资方式.

篇5：置业公司对外融资管理程序

　　1、目的

　　本管理文件规范了公司通过证券市场或银行筹集资金业务的管理要求与操作规范，明确有关部门职责，以对融资事项统一管理，有效控制，保证公司融资活动符合相关法律法规，并符合成本效益原则。

　　2、适用范围

　　本程序管理文件规范了公司制定融资计划、通过证券市场融资及通过银行信贷融资的业务过程，适用于董事会、战略委员会、董事长、总裁、财务总监、财务部、投资发展部、以及涉及资金统一计划的各下属控股子公司董事会、财务部等相关部门。

　　如未进行特别说明，本程序管理文件内所称"控股子公司"均指其资金纳入公司总部资金统一计划管理的控股子公司。

　　3、相关程序及文件

　　3.1对外担保抵押管理规定FM-TM-09

　　3.2预算编制程序 FM-BM-05

　　4、职责

　　4.1股东大会

　　"审议批准公司的年度财务预算方案；

　　"审议批准《资本性筹资计划报告》；

　　4.2董事会

　　"审议批准公司的年度财务预算方案；

　　"审议批准《资本性筹资计划报告》；

　　4.3战略委员会

　　"讨论投资发展部提出的《资本性筹资计划报告》并提出修改建议；

　　4.4董事长（或委托代理人）

　　"签署银行《信贷业务审批书》、《贷款展期申请书》；

　　"审批《贷款申请报告》、《贷款展期报告》；

　　"签署贷款合同、贷款展期协议；

　　4.5总裁

　　"审核批准公司年度银行贷款总量额度；

　　"审核《资本性筹资计划报告》；

　　"组织成立资本性筹资项目小组；

　　"审批银行《贷款申请报告》以及《贷款展期申请报告》；

　　"审批付款申请；

　　4.6财务总监

　　"审核《信贷业务审批书》、《贷款展期申请书》；

　　"审核银行《贷款申请报告》以及《贷款展期申请报告》；

　　"参与并监督指导与银行协商贷款条件的过程；

　　"审核付款申请；

　　4.7财务部

　　"负责编制公司财务预算、综合预算、资金使用计划；

　　"制订公司年度银行贷款总量额度；

　　"审核控股子公司的贷款付款申请是否符合贷款合同还款计划约定；

　　"向公司领导层提供各控股子公司银行账户存款情况；

　　"按照付款审批程序办理转账业务；

　　4.8投资发展部针对经董事会审批的重大项目投资计划，进行所需资金筹资分析，起草《资本性筹资计划报告》；

　　4.9法律合约部

　　"审核贷款付款申请是否符合贷款合同还款计划约定；

　　"公司总部所有贷款合同以及贷款展期协议的复印件备案；

　　"控股子公司所有金额在10万元及以上的贷款合同包括其贷款展期协议的复印件备案；

　　5、管理权限

　　5.1首创置业总部统一安排对外融资，并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。

　　5.2公司《资本性筹资计划报告》的最终审批权人为股东大会。

　　5.3公司总部和各控股子公司的年度贷款总额由总裁办公会核定批准。

　　5.4公司总部和各控股子公司的《信贷业务申请书》、《贷款展期申请书》均需通过财务总监的审批，上述文件签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

　　5.5公司总部和各控股子公司所有银行贷款申请报告以及贷款展期申请报告，需由财务总监和总裁审批签字。

　　5.6贷款合同以及贷款展期协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

　　6、工作程序

　　6.1融资计划管理

　　6.1.1年度银行贷款计划

步骤		完成时间	涉及部门及岗位	步骤说明
1		1月份	各控股子公司财务部	收到各部门编制的年度资金预算，完成《公司年度资金预算》和包括银行贷款计划在内的年度财务预算，提交公司总部财务部。
2		1月份	财务部预算管理岗/资金管理岗	收到各部门编制的年度资金预算，完成《公司年度资金预算》和包括银行贷款计划在内的年度财务预算。
3		1月30日	财务部资金管理岗	将公司总部和各控股子公司提交的银行贷款计划平衡汇总，制订公司年度银行贷款总量额度（包括公司总部银行贷款额度和各控股子公司银行贷款额度），提交财务总监。
	4		财务总监/总裁办公会	逐级审核批准公司年度银行贷款总量额度。
	5		财务总监/总裁/董事会/股东会	逐级审核公司总部的年度财务预算，董事会通过后形成董事会决议及提交股东大会审议批准。
	6		财务部资金管理岗	将经总裁办公会批准的各控股子公司的银行贷款额度下发各控股子公司。

　　6.1.2证券市场融资计划

步骤	完成时间	涉及部门及岗位	步骤说明
1		投资发展部	针对经董事会审批的重大项目投资计划，进行所需资金筹资分析。根据成本效益原则，确定是否采取证券市场筹资方式，及可能的筹资方案，起草《资本性筹资计划报告》。
3		财务部/董事会办公室/战略委员会	讨论投资发展部提出的《资本性筹资计划报告》，修改后提交财务总监。
4		财务总监/总裁	逐级审核《资本性筹资计划报告》，通过后提交董事会、股东大会审议批准。
5		总裁	组成筹资项目小组，其成员包括本次筹资项目相关各部门人员。
6		筹资项目小组	准备有关文件，开展本次筹资项目的具体工作。

　　6.2融资业务管理

　　6.2.1银行贷款管理--公司总部

步骤	完成时间	涉及部门及岗位	步骤说明
1		财务部资金管理岗	根据经总裁办公会批准的公司总部银行贷款额度和年度综合预算，填写银行《信贷业务申请书》，提交财务总监。
2		财务总监/董事长（或委托代理人）	财务总监批准后，由董事长（或委托代理人）签署《信贷业务申请书》。
3		财务部资金管理岗	向银行提交《信贷业务申请书》，并与银行协商贷款条件（财务总监参与并监督指导该过程），按照与银行协商所达成的贷款条件填写《贷款申请报告》，提交财务总监。
4		财务总监/总裁/董事会	逐级审批《贷款申请报告》；涉及对外提供抵押担保的，《贷款申请报告》还要经董事会审查批准。
5		财务部资金管理岗	依据经审批的《贷款申请报告》所确定的贷款条件，准备贷款所需资料，到银行办理贷款手续。
6		董事长（或委托代理人）	签署贷款合同。
7		财务部资金管理岗	贷款合同存档，并将贷款合同复印件一份送交公司法律合约部备案。

　　6.2.2银行贷款管理--独立融资的控股子公司

步骤	完成时间		涉及部门及岗位	步骤说明
1		财务部资金管理岗		将经总裁办公会批准的各控股子公司的银行贷款额度下发各控股子公司。
2		控股子公司财务部		按照经批准的银行贷款额度和实际用款需求，填写银行《信贷业务申请书》，提交财务经理批准，并报公司总部财务部。
3		控股子公司财务经理/法定代表人（或委托代理人）		财务经理批准后，由公司法定代表人（或委托代理人）签署《信贷业务申请书》。
4		控股子公司财务部		向银行提交《信贷业务申请书》，并与银行协商贷款条件（公司总部财务部资金管理岗及财务总监参与并监督指导该过程，确定贷款方式参见对外担保抵押管理规定），按照与银行协商所达成的贷款条件填写《贷款申请报告》，提交财务经理。
5		控股子公司财务经理/总经理/公司总部财务总监/总裁/董事会		逐级审批《贷款申请报告》；涉及对外提供抵押担保的，《贷款申请报告》还要经董事会审查批准。
6		控股子公司财务部		依据经审批的《贷款申请报告》所确定的贷款条件，准备贷款所需资料（公司总部提供担保的，还要到公司总部财务部办理担保手续），到银行办理贷款手续。
7		控股子公司法定代表人（或委托代理人）		签署贷款合同。
8		控股子公司财务部贷款经办人员		贷款合同存档，同时将贷款合同复印件一份上报公司总部财务部资金管理岗备案，若贷款合同金额为10万元以上的，同时将贷款合同复印件一份送交公司法律合约部备案。

6.2.3银行贷款展期管理--公司总部

步骤	完成时间		涉及部门及岗位	步骤说明
1	短期贷款到期前20天，长期贷款到期前40天	财务部资金管理岗		按照贷款合同计算贷款利息，根据合同约定的还款计划综合考虑资金情况安排还款事项或贷款展期。征得财务总监同意，对于需要办理展期的，填写银行《贷款展期申请书》，并上报财务总监。
2		财务总监/董事长（或委托代理人）		财务总监批准后，由董事长（或委托代理人）签署《贷款展期申请书》。
3	短期贷款到期前10天，长期贷款到期前30天	财务部资金管理岗		向银行提交《贷款展期申请书》，并与银行协商展期还款条件（财务总监参与并监督指导该过程），按照与银行协商所达成的展期条件填写《贷款展期申请报告》，提交财务总监。
4		财务总监/总裁		逐级审批《贷款展期申请报告》。
5		财务部资金管理岗		依据经审批的《贷款展期申请报告》所确定的贷款展期条件，准备所需资料，到银行办理贷款展期手续。
6		董事长（或委托代理人）		签署贷款展期协议。
7		财务部资金管理岗		贷款展期协议存档，并将贷款展期协议复印件一份送交公司法律合约部备案。

　　6.2.4银行贷款展期管理--独立融资的控股子公司

步骤	完成时间		涉及部门及岗位	步骤说明
1	短期贷款到期前40天，长期贷款到期前60天	财务部资金管理岗		通知控股子公司财务部，按照贷款合同约定的还款计划安排到期还款事项。
2	短期贷款到期前20天，长期贷款到期前40天	控股子公司财务部		按照贷款合同计算贷款利息，根据合同约定的还款计划综合考虑资金情况安排还款事项或贷款展期：征得控股子公司财务经理和总经理同意后，对于需要办理展期的，填写《贷款展期申请报告》，写明展期原因、时间、归还期限以及今后采取的措施等，上报公司总部财务部。
3		公司总部财务部资金管理岗/财务总监/总裁		逐级审核批准《贷款展期申请报告》。
4		控股子公司财务部		按照经批准的展期申请报告，填写银行《贷款展期申请书》，报财务经理 。
5		控股子公司财务经理/法定代表人（或委托代理人）		财务经理批准后，由法定代表人（或委托代理人）签署《贷款展期申请书》。
6	短期贷款到期前10天，长期贷款到期前30天	控股子公司财务部		向银行提交《贷款展期申请书》，并与银行协商展期条件（公司总部财务部资金管理岗及财务总监参与并监督指导该过程）。
7		控股子公司财务部		依据经审批的《贷款展期申请报告》以及与银行协商所确定的贷款条件，准备贷款所需资料（原由公司总部提供担保的，还要到公司总部财务部办理续担保手续），到银行办理贷款展期手续。
8		控股子公司法定代表人（或委托代理人）		签署贷款展期协议。
9		控股子公司财务部贷款经办人员		贷款展期协议存档，同时将贷款展期协议复印件一份上报公司总部财务部资金管理岗备案，若贷款合同金额为10万元以上的，同时将贷款展期协议复印件一份送交公司法律合约部备案。

　　6.2.5银行贷款归还管理--公司总部

步骤	完成时间		涉及部门及岗位	步骤说明
1	还款到期日之前15天	财务部资金管理岗		在贷款利息到期及本金到期前15天，向财务部经理提示将有还款付款支出；并通知财务部出纳，保证账户中有足够的余额还款，并填制《大额付款申请》，说明业务内容。
2		法律合约部		审核付款申请是否符合贷款合同还款计划约定。
3		财务总监/总裁		按照付款审批程序，逐级审批付款申请。
4		财务部出纳		根据经审批的《大额付款申请》执行付款。（参见非业务类付款管理程序）

　　6.2.5银行贷款归还管理--独立融资的控股子公司

步骤	完成时间		涉及部门及岗位	步骤说明
1	还款到期日之前20天	控股子公司财务部		根据贷款合同/贷款展期协议的还款计划的约定，填写《大额付款申请》，上报公司总部财务部，并通知财务部出纳，保证账户中有足够的余额还款。
2		财务部资金管理岗/法律合约部		审核付款申请是否符合贷款合同还款计划约定。
3		财务总监/总裁		按照付款审批程序，逐级审批付款申请。
4		财务部资金管理岗		将经审批的付款申请送控股子公司财务部。
5		控股子公司财务部		根据经审批的《大额付款申请》执行付款。（参见非业务类付款管理程序）。

　　7、单据与记录

　　7.1《资本性筹资计划报告》

　　资本性筹资计划报告

　　一、采取证券市场筹资方式，几种可能的筹资方案

　　方案一：

　　方案二：

　　二、各种筹资方案的筹资成本分析

　　方案一：

　　方案二：

　　三、各种筹资方案可能涉及到的法规限制

　　方案一：

　　方案二：

　　四、各种筹资方案的选择及利弊分析：

　　7.2《贷款申请报告》

　　7.3《贷款展期申请报告》