房地产公司开发工程设计和开发程序
房地产公司开发工程设计和开发程序
公司所开发工程的设计均委托具备相应资质的设计单位来完成，根据国家法规规定，开发建设单位不能免除设计责任，因此，公司将按以下规定对工程设计进行控制：
a)按照7.4章节的规定进行工程的设计招标，确保选择合格的设计单位；
b)工程部设有专门人员进行专项管理，参加设计单位各阶段的评审活动，包括设计输入、设计输出、最终设计结果的评审，以及设计验证和设计确认等活动。
c)通过采取抽查、设计参与、例会等监督检查形式，确保设计单位按照本标准7.3条款要求实施设计活动。
d)对设计过程中的各阶段活动，一般由工程部技术专责人负责组织各项目部实施，重要活动或关键活动，由工程部组织进行。
1设计和开发策划
1.1规划设计单位在设计和开发过程中应确定：
a)设计和开发阶段；
b)适合每个阶段的评审、验证和确认活动；
c)设计和开发的职责、权限。
1.2策划的输出应形成设计开发计划，随着设计开发的进展、情况的变化以及可能发生要求的变更，设计开发计划在适宜时修改或更新。设计开发计划要由公司分管项目部进行审核确认。
2设计和开发输入
2.1工程部组织项目部负责在设计招标中，制定项目的设计任务书，设计任务书在发放投标单位前，应按规定进行审核批准。
2.2项目部专责人参与设计单位的设计输入评审。
3设计和开发输出
设计单位应根据设计输入要求完成设计阶段任务，包括初步设计、扩初设计和施工图设计，项目部应安排专责人参与设计单位组织的设计输出评审，设计输出文件（包括设计图纸、说明书、专题报告及设备材料明细表等）在放行前应得到批准。
对设计图纸的管理执行Q/TZH-WI-010《图纸管理规定》。
4设计和开发评审
项目部专责人参加设计单位组织的设计方案及有关技术、经济论证的设计评审会议，以评价设计开发各阶段成果满足要求的能力，并通过评审识别问题，采取改进措施。
5设计和开发验证
为确保设计开发的输出满足输入的要求，项目部应根据设计单位的计划安排，派专责人参加并听取设计单位后期设计阶段验证意见结论的汇报。
6设计和开发确认
公司通过以下措施和方法进行设计和开发的确认：
a)项目部专责人参加设计单位的设计确认活动；
b)检查落实设计图纸是否通过政府主管部门的审批并签章；
c)由项目部组织设计、监理、施工等单位进行图纸会审，执行Q/TZH-WI-023《图纸会审制度》；
d)以阶段性的验收，如：验槽、基础验收、主体结构验收和竣工验收等，作为对设计和开发的确认；
e)施工期间，请顾客进行监督，由项目部部负责听取并收集顾客意见。
当确认结果表明设计开发的产品不能或不能完全满足预期使用要求时，应采取有效的跟踪措施（包括变更设计）以满足要求，确认结果跟踪措施。
7设计和开发更改的控制
7.1在以下情形下，要对设计进行更改：
a)随着设计开发的进展、情况的变化，可能发生要求的变更，应更改策划输出。
b)在设计开发的各项评审、验证、确认等过程中，对发现的问题涉及的更改采取跟踪措施。
7.2设计更改要形成记录，并由责任部门保存和管理。
7.3设计变更要充分考虑变更对以前完成部分和其它部分以及结构安全和使用功能的影响，适当时，对设计更改进行评审、验证和确认，予以充分分析和论证，在确定合理可行的基础上，批准后实施。
设计和开发更改的具体实施办法见Q/TZH-WI-019《设计变更实施办法》。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：开发项目施工组织设计管理规定
开发项目施工组织设计管理规定
为有效地对建设项目进行宏观控制，计划性、系统性地对开发项目进行全过程管理，明确各阶段主要内容及工作目标，协调各阶段的工作，使项目按一定的程序高质、高速、高效地进行，特制定本规定。
一、前期组织阶段：主要由开发部负责，其他各部门密切配合。
１、认真做好项目的可行性研究，调查要细致、全面，测算数据要准确，论证要有科学的预知性。
２、通过招投标，搞好规划设计方案及施工图设计方案。
３、准确地做出项目的概预算。
４、及时办理项目立项及审批工作。
５、按总体计划要求，及时做好动迁、拆迁工作。
二、施工组织阶段：工程部主要负责，其他各部门密切合作。
１、做好项目总体施工组织计划。
２、通过招投标选择最佳的施工队伍组织实施。
３、认真做好工程的质量管理，进度管理，材料设备供应管理及现场安全及文明施工管理等各项工作。
三、验收组织阶段：工程部主要负责，其他各职能部门积极配合。
１、及时组织工程的预验及竣工验收工作。
２、工程技术资料准确、齐全，并且分类成册，竣工资料要及时归档。
３、积极做好项目交接工作，做到手续齐备、设施完善、资料完整。
四、及时总结经验、收集资料，为新项目的开发做好准备。
五、本规定由工程部负责解释。
六、本规定自通过之日起施行。
篇3：商业物业开发理念规划设计定位
一.商业物业的开发理念
入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明,在过去10年中,国内零售业平均年增长9.7%;今年上半年,国内零售增长10.1%,如果加上物价负增长因素,实际增长为12.7%,表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔,纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间,必将为商业零售业的空间载体--商业房地产提供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境,风靡欧美、日本、东南亚,逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施,其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体,这个单体的位置、规模、::商店类型都和它所服务的区域相关,这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。
商业物业的特点是:投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;商业经营具有"统一管理、分散经营"的特点;投资收益高;市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间,进而通过租售商铺获利。要达到以上目的,商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计,到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。
二.项目选址和市场调查要注重地段的商业价值
调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况
调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大)
调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势
调查目标城市近、远期城市规划和商业规划
调查目标地块的商业价值和机会点
调查商铺置业者投资购买力、投资心理
三.项目定位须有差异性
项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
项目类别建筑规模覆盖商圈
市级购物中心3万平方米以上覆盖整个城市,服务人口30万以上
地区购物中心1--3万平方米覆盖城市局部,服务人口10-30万人
居住区购物中心3000--10000平方米覆盖城市的一个居住区,服务人口1-5万人
邻里型购物中心3000平方米以下服务人口1万人以下
项目定位的差异性与主题的创新相辅相成
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等,都为项目的定位提供了创新的思路。
项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合--北京新东方广场,与传统老字号店组合--北京琉璃场步行街,在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
四.购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用
购物中心的室外、外立面和室内的处理,要处理讲究建筑的个性风格,同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。
(1)屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位,既满足经营期购物气氛的营造,又能取得可观的广告位出租收入。
(2)建筑细节中溶入标志和图示,也能完美的将建筑美和商业味融合。
五.商业项目讲求无障碍设计
商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境,在建筑设计体现"以人为本"的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门
六.商业项目讲求内部绿化景观
丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛,给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样,景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来,比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。
七.商业项目讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明;注重情调表现,用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明,使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果,在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系,使灯光和装饰相映生辉。
八.规划设计坚持创造高质量的商业空间
商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量空间。
符合城市的总体规划的商业布局规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将影响拟建购物中心的近远期的优劣势,甚至成败。
商业项目要求易达性
商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式。
商业项目要求合理的空间形式。
商业物业可以采用以下四种空间形式:
(1)室内大开间。无街道,商铺间没有完全隔绝;
(2)露天步行街。上空无顶棚,空间开敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖;
(4)室内步行街。步行街在室内,完全遮盖;
由于步行街是一种线状的建筑空间,能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐,更能感受到繁荣的商业氛围,也利于商场的经营管理,因此,步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时,对实际使用面积率K(实际使用面积/销售面积)也要控制,不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75--80%,室内购物中心K要小得多,因中庭、过道(街道)、休闲区等等共用面积的不同而不同,一般在45%--65%之间。在建筑设计时,实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。
九.购物中心内部动线组织要求引导性
动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡,使通过所有承租户的人流通行量达到最大,达到购物中心的整体人气平衡。::在规划设计上常用手法有:
(1)以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端,尽可能的延长购物中心的人流通过线;
(2)以局部的造景、中厅引导人流;
(3)以餐饮休闲娱乐区引导人流;
(4)出入口数量和位置的设置调节人流量均衡;
(5)无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施;
十.商业业态分布规划也会影响局部规划设计
商业物业内的经营户较多,购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划,这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计,建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。
篇4：房地产开发项目设计管理
内容提要:项目管理是一种新兴的管理方法。在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法,将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。
关键字:项目管理、质量管理、沟通管理
随着我国经济水平的发展,人民生活水平的不断提高,社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火,设计、生产和管理取得了长足的进步。然而,随着竞争变得越来越激烈,市场逐渐走向成熟,客户购房理念也日趋理性,房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮,找几个人炒炒更绘出图纸,建楼卖楼的日子已经一去不复返了。
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。
项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目,其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理,即把持续进行的运作的许多方面视为项目,并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成:启动,计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中,引入项目管理的概念,对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理,起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化,操作更简便、理性和有序,有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制,并对项目的后期建设产生积极的影响。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。
因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案,也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后,一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划,确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向,作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一,或考察设计院实力的方法,招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准,或希望项目有所创新的房地产公司,一般采用招投标的方式,集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志,一般采用直接委托的方式进行方案设计,以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计,都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析,甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段,房地产公司设计规划人员及相关部门人员,对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析,如:交通系统功能空间布局,建筑空间分布,建筑体型分析,环境景观系统,设备的设置及户型平面和立面风格等,逐一与设计院沟通,并与政府相关部门进行沟通,使方案朝着开发商所期望的方向发展。
在方案设计阶段,项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段,主要的沟通为:内部沟通(纵向和横向的沟通),与设计公司沟通,与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前,在沟通过程中,要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系,以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。
在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解及分析不
够深入,不能取长补短,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外,其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识,对项目做风险定性分析,就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和 在此阶段,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和短处,才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入,但由于操作的各种项目较多,积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时,但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段,也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司,实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控,与设计单位共同合作,保证设计成果的内容质量外,成果的表现质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量、质量等,一般在委托设计合同中做详细交待。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立,设计工作流程相对简单,有序,因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单,成员配置一般由设计总监、工程项目经理(建筑专业),以及建筑、结构、设备及概算人员组成,形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单:委托设计,拟定技术措施,中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中,中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其主持设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中,要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制,保证成果的质量,中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查,即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查,提出整改意见,把错漏控制在设计阶段。在此阶段,项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来,形成知识积累。
在房地产设计运作过程中,经常会出现方案阶段设计周期过长,留给施工图设计阶段的周期较短,设计院加班加点赶图,不能保证图纸质量,甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决,给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上,一定要作好甘特图,严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下,也要适时地启动下个阶段任务的准备工作,以利于整体工作的顺利完成。
再先进的管理方法和技术手段都是僵化的,而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中,要结合实际情况,适当地运用它的手段和方法,才能达到事半功倍的效果。
篇5：开发项目施工图设计会审现场签证管理制度
开发项目施工图设计会审及现场签证管理制度
为加强工程建筑经济及档案管理，为工程结算提供真实、准确计算依据，实现工程签证规范化、制度化，特制定本制度。
一、施工图设计会审
１、图纸会审的组织与程序：
Ａ、由工程部牵头，预算部配合，组织设计部门、监理公司和施工单位参加。
Ｂ、会审前各方必须熟悉图纸，做好图纸预审工作。
Ｃ、工程部组织设计部门向施工单位交底。设计单位介绍设计意图、结构特点、施工需求、技术措施和有关注意事项。
Ｄ、工程部、监理公司、施工单位，提出修改意见及图纸中存在的总是和需要解决的技术难题。
Ｅ、四方研究协商，拟定解决办法，由施工单位写出会议纪要，四方签字生效。
２、图纸会审内容：
Ａ、设计图纸与说明是否齐全，有无分期供图的时间表。
Ｂ、各专业图纸之间和平立剖之间有无矛盾，标注有无遗漏。
Ｃ、设计与委托要球队、规划及配套要求是否有矛盾。
Ｄ、总平面与施工图的几何尺寸、平面位置、标高是否一致。
Ｅ、防火、消防是否满足。
Ｆ、建筑结构与各专业图纸本身是否有差错及矛盾。
Ｇ、预埋件、预留洞口是否清楚。
Ｈ、施工单位是否具备施工图中所列各种标准图册。
Ｉ、材料来源有无保证，能否替换。
Ｊ、地基处理方法是否合理，建筑与结构构造是否存在不能施工或不便施工的技术问题。
Ｋ、工艺管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑物之间有无矛盾，布置是否合理。
Ｌ、施工安全、环境卫生有无保证。
Ｍ、基础造型、结构选型、钢筋配置、砼标号是否安全、经济合理。
二、现场签证制度
１、严格按图施工，遵循施工规范及程序，施工中需签证的工程内容由乙方施工员、甲方工程人员、预算员及监理据实签证后报工程部由工程部部长审核签字。
２、工程签证要实地测量，验收准确，认真做好各种记录，做到真实、准确。
３、工程发生当时即做签证，不拖延、推诿，要在签证发生两天内转预算部。
４、工程签证须采用制式签证单复写，一式三份（由乙方、甲方工程部、预算各执一份），复印件无效。
５、预算人员接收工程签证后妥善保管，做为决算的依据。
三、本规定由工程部负责解释。
四、本规定自通过之日起施行。
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