房产公司商品房保修制度

　　房产开发公司商品房保修制度

　　**房地产开发有限公司

　　前言

　　为了保护住宅消费者的合法权益，根据国家颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅保证书和住宅使用说明书制度的规定》。我司在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，列明工程质量监督单位核验的质量等级、保证范围、保修期和保修单位等内容。我司按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

　　一、期限与保修范围

　　住宅保修期从我司将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是：

　　1、屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

　　2、墙面、顶棚抹灰脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年；

　　3、管道堵塞2个月；灯具、电器开关6个月；

　　4、供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期；

　　5、其他部位、部件的保修期限，由供需双方自行约定。

　　二、保修责任

　　1、该商品房为住宅的，我司自该商品房交付之日七，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，我司按双方签订的补充协议履行约定保修范围、保修期限和保修责任。

　　2、在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，与我司有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，我司履行保修义务，商品房买受人应配合保修。

　　3、人为原因造成的损坏我司不承担责任。如：因用户使用不当或擅自改变房屋结构、设备位置和不当装修原因造成的损失，我司不承担责任。

　　三、赔偿责任

　　1、商品房在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修而导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。

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篇2：商品房工程竣工验收和回访保修管理

　　商品房工程竣工验收和回访保修管理

　　工程竣工交验后，建立工程质量及功能使用情况后回访制度。我公司严格执行市建委关于保修维修的规定，并实行质量终身负责制。主动与建设单位签订保修合同，发放保修服务卡，实行三公布，保证24h有维修人员在岗。

　　自工程竣工后验收交付使用开始，树立"用户是上帝"用户至上的思想意识，严格按国家规定的保修期限，进行周到的服务。

　　工程交验半年后进行第一次回访，了解工程在质量和功能使用等方面的问题，并备案，尽快组织有关人员进行维修和处理，直至全部整修完毕。

　　工程交验一年后进行第二次回访，再次了解存在的问题，并短期内整修完毕，以保证正常使用。

　　再次回访均要做好回访记录，以便考虑新的整修方案，及时解决存在的问题。

　　保修期后，在公司建立用户热线，及时热情解答用户咨询和解决用户困难，随叫随到，维修时仅收取材料成本费。

篇3：律师详解商品房房屋保修期保修责任

　　律师详解商品房房屋保修期与保修责任

　　保修期的计算

　　一、建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：

　　（1）、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；

　　（2）、屋面防水3年；

　　（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

　　（4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

　　（5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

　　（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年；

　　（7）、管道堵塞2个月；

　　（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

　　（9）、卫生洁具1年；

　　（10）、灯具、电器开关6个月；

　　（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　二、根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日发布执行）以及建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修www.pmceo.com办法》（2000年6月26日发布执行），国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

　　（三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　三、建设部发布的于20**年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。

　　国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。

　　这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商 的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。

　　但是，等房子销售到了消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。发展商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。

　　根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍www.pmceo.com稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间；如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。

　　提醒　过了保修期限也可要求处理

　　需要注意的是，很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这一条需要注意，因为很可能是一个陷阱。对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题后，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。

　　一旦房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。保修完后，一定要认真验收，如果有可能请专家验看，确保质量过关。涉及结构安全的大问题，应当报当地建设行政主管部门备案，便于日后查询。

　　对超过保修期的房屋质量问题，购房者也不要六神无主，要区分清楚情况以便进行处理。据某物业公司经理提醒，如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修

而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。只是此时可能态度需要好一点，同时讲一点策略，需要支付一定费用。

　　住宅是使用年限很长的耐用消费品，住宅的质量问题具有复杂性和后验性，有的质量问题只有在使用中才能逐渐发现。现在，国家考虑建立住宅质量保证保险机制。住宅质量保证保险是国际上通行的一种成熟制度，叫做“潜在缺陷保险（简称IDI）”，又称“建筑物十年期责任保险（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工验收之日起10年之内，住宅因质量事故而给消费者造成的损失。

篇4：新建商品房工程质量保修书

　　新建商品房工程质量保修书

　　甲方：

　　乙方：

　　业主：指购买本项目房屋的客户

　　为保证本工程在合理使用期限内正常使用，甲乙双方协商一致签订本工程质量保修书。乙方按国家《建设工程质量管理条例》及双方合同约定承担工程质量缺陷保修责任。

　　一、免费保修期限：

　　自工程竣工资料、图纸、钥匙移交完毕之日起计算，保修期限不少于国家《建设工程质量管理条例》规定及本《工程质量保证书》规定保修时间。其中地基基础与主体结构工程在设计文件规定的合理使用年限内保修结构安全；屋面、厨房、卫生间、地下室、外墙面、门窗框以及其他有防水要求的地方防渗漏保修5年；空调及制冷系统保修两年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修2年，室外管网及小区道路等市政公用工程保修2年，其他工程按照国家《建设工程质量管理条例》执行，但不得少于2年。

　　二、保修范围：

　　本补充合同约定乙方总承包范围内的工程项目，由于乙方施工质量缺陷问题和材料设备质量缺陷问题，均属乙方免费保修范围。

　　整体工程及各分部分项工程质量，经竣工验收符合合同要求，如甲方抽检到分项工程中允许偏差项目中超出允许偏差范围的、基本项目中未达到优良的项目或者不符合观感要求的观感项目，仍属乙方返修范围，乙方应按甲方要求进行返修。

　　由于乙方工程质量问题造成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。如业主另有索赔要求，则乙方授权甲方全权代表乙方与业主进行索赔谈判并确定赔偿金额，谈判结果经甲方和业主签字后立即生效，甲方负责知会乙方，并将乙方须承担的费用总额直接从乙方保修款中扣除，乙方予以无条件承认。

　　三、保修实施：

　　工程竣工验收合格后，本工程移交给物业管理公司管理，保修款由甲方客户服务中心负责保管。甲方客户服务中心负责本工程保修期内返修工作的统一协调管理，乙方就工程质量保修向甲方客户服务中心负责，工程保修款最终由乙方和甲方客户服务中心进行结算。同时，甲方保留根据相关法律法规就有关工程质量问题追究乙方质量责任的权利。

　　四、保修的时间性：

　　1.渗水、漏水、给排水、供电设施及线路出现故障等影响居民正常生活的情况下，乙方承诺在甲方通知后4小时内赶到现场并于6小时内完成维修。

　　2.发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。

　　3.其他情况下，乙方须在甲方通知后24小时内赶到现场，并于赶到现场之日起二日内完成通知所涉及之保修、维修项目。

　　4.每个维修项目完成后，经业主和甲方验收并签字后，方为该维修项目本次维修完毕。所维修项目应保证在六个月内不再出现类似问题。

　　5.违反以上规定，视为乙方同意由甲方处理，甲方委派他方处理，处理结果由业主和甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用从乙方保修款中扣除。

　　6.乙方承诺，无论以上质量缺陷属乙方、甲方或业主责任，在接到通知后，均遵守上述时间性要求不问理由地进行维修，并在维修过程中与甲方及业主共同取证，以判断责任原因，不属乙方责任的，由责任方向乙方支付材料及人工费用。

　　五、维修质量的保障措施：

　　1.每个维修项目完成后要经业主和甲方验收签字方可，所维修项目的保修期限由维修合格之日起重新计算。

　　2.维修工作完成后，乙方负责将施工现场清理干净，如维修过程中给业主造成其他损失，则乙方应承担相应责任。

　　3.如有下列情况之一发生，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方承担。

　　a：接到甲方返修通知（口头或书面）后拒不到现场处理问题；

　　b：超过规定的到场时间后4小时仍未赶到现场；

　　c：超过规定的时间仍未完成有关工程返修任务，且不主动向甲方客户服务中心报告；

　　d：对同一位置经过一次返修仍未彻底解决问题；

　　e：因现场返修人员服务行为造成客户强烈投诉。

　　4.因乙方责任造成返修、赔偿的，乙方应按照以下标准赔偿甲方直接和间接损失：直接返修加直接赔偿的费用在2000元以下的，按照3倍计算；直接返修加直接赔偿的费用在2000元以上的，按照2倍计算。

　　5.按上述办法计算出的费用总额由甲方书面知会乙方，无需征得乙方书面签收意见即可直接从乙方保修款中扣除。

　　6.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《建设工程质量管理条例》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。

　　六、乙方维修安排：

　　1.在工程保修期内，乙方必须委派两名全权代表（土建1名，安装1名）在现场办公，专职处理本工程的维修工作；如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换。

　　2.乙方保修负责人（默认人为项目经理）：

　　a)通讯地址

：

　　b)电话/手机：

　　c)传真：

　　3.以上内容若有变动需及时书面知会甲方客户服务中心，否则无法联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。

　　4.每一住户，无论维修项目多少，全部维修人员均应一次到位。

　　5.维修人员应按甲方制定的维修程序进行维修，服从甲方客户服务中心的管理，服从业主的监督，统一着装、文明施工、文明用语，不得与业主发生任何争执，否则每人次乙方支付违约金500元。

　　七、保修款：

　　1.从乙方工程结算款中截留5%作为保修款，在乙方已完成全部返修工作后（需甲方客户服务中心和物业公司签字认可），保修款在保修时间满三年、五年及延长期满时分别结算一次，甲方在结算后二十天内将当期结算后剩余保修款（扣除按上述条款所计算出的赔偿费用总额）按30%一次性付给乙方；甲方在保修延长期满后二十天内将余款（扣除按上述条款所计算出的赔偿费用总额）全额一次性支付给乙方。

　　2.若甲方垫付维修费用超出保修款总额，超出部分仍由乙方支付；所有保修款在结算时均不计利息。乙方不愿支付超额部分的，甲方有权由应支付乙方的其他任何费用中扣除，仍不够的，以法律手段追回。

　　八、其他：

　　1.乙方同意在免费保修期满后至工程有效寿命年限内，继续提供适当维修服务，并按最优惠价收取费用。

　　2.本保修书：作为施工合同附件，由施工合同双方共同签署，在工程有效寿命内一直生效。

　　甲方：乙方：

　　代表：　　代表：

　　本保修书于：年月日签署