DenverDry百货大楼混合再开发经验启示
自上世纪20年代以来，北美城市的市区一直在走下坡路。大规模生产需要大厂房和交通，已开发的市区难以满足制造业的这种新需要，因此到郊区建厂成了二次大战后的工业趋势。随着工业厂址的转移，人们也逐渐迁至郊区居住。
在上世纪50年代～60年代期间，许多市区的特点是死气沉沉，到处是毫无生气的停车场以及空置建筑。在美国科罗拉多州的丹佛市，大量零售空间空置以及公众不愿选择市区中等收入住房等现象给市区带来了负担，使历史建筑面临被拆除的威胁。
为了改善丹佛的市区状况，保护历史遗产，丹佛城市更新局以及经济适用房开发公司为百年老建筑Denver Dry百货大楼规划了新的混合开发项目，包括经济适用房和商品房、写字楼及店铺。该项目旨在恢复放贷人的信心，并成为丹佛市区其他历史建筑再开发的催化剂。
项目背景
Denver Dry大楼原建筑为三层，1894年Denver Dry Doods搬入大楼，并于1900年～1924年间对其进行了一系列改造，包括将原楼扩至六层以及扩建一座新的六层楼，使整个建筑从第16大街延伸到第15大街。Denver Dry地处丹佛CBD，建在步行购物街（第16街）上，这条街上汇集了餐馆、商店、酒店、写字楼、公园及其他设施，日均行人流量达90000人次。该建筑还紧邻一个轻轨车站，新的轻轨系统与其他公交系统连接通畅。
项目设计
Denver Dry是一个混合用途、混合收入开发项目，包括经济适用房和市价房、零售店及写字楼。零售店和办公面积在低层，住宅在高层。
开发商改造Denver Dry的目的是为了满足新租户的需要，并吸引零售客户。比如，开发商将内饰彻底翻新，为零售和住宅提供独立的电梯。他们还为人们进入二层零售区提供更大的方便，比如增装一架电梯。为了将大街上的行人吸引进来，他们还增设了一架直通大街的滚梯，行人可以直接从外面乘电梯上二层。
环境特征
新设计充分考虑了节能和美观，比如，大多数房间都以蒸发式冷却器取代了空调，整个建筑的供热由丹佛集中供热系统提供。外观也进行了全面的改造，包括铲除30多层的白漆，还外墙的本来面目：将红砖、沙石、石灰暴露在外。另外，由于地处市中心，Denver Dry减少了汽车出行需求，从而减少了大气污染及化石能源的消耗。住宅不仅类型多样，而且通过合理布局，尽可能将自然光引入室内各个角落，以减少对灯光的需求。
住房
Denver Dry的住宅方案包括用于出租的40套经济适用房和11套市价公寓以及用于销售的66套市价共管公寓。出租住房自项目竣工之日起就全部入住。另外，自居民搬入以来，Denver Dry市价住宅租金一直稳步上升，实际上远远高于丹佛市中心的平均租金。比如1997年，Denver Dry的一居室住房（面积在590～950平方英尺）的月租金为880美元，而根据城市土地学会的统计，丹佛市中心一套660平方英尺的独居新房的月租金为550美元。
销售部分也相当成功。所有销售房都已售出，100多居民住在这些市价共管公寓里。每套住房的开发成本约为175000美元，而售价为250000美元，因此在财务上，这些住宅也获得了巨大成功。
办公和零售
Denver Dry的办公和零售部分也获得了成功。丹佛CBD新住宅的增加提高了零售业和办公面积需求。
入驻Denver Dry百货楼的客户包括：
* Wolf照相音像店（原Wa*man店），里面设有教室，教消费者如何使用其产品；
* Media Play音像书店；
* TJ Ma**服装店；
* 丹佛城市更新局及丹佛旅游信息服务中心。
项目实施
Denver Dry百货楼地处市中心交通枢纽，步行购物街与新的轻轨系统在此交汇。该建筑占地1.5英亩，与主要文化中心相连接，比如会议中心、市中心商业和零售区以及酒店。
May公司1987年买下了Denver Dry大楼，并于一个月后将其关闭，以避免与该公司自己的商店形成竞争。在空置了一年之后，该建筑面临被拆除的危险，公众对此反应强烈。在此情况下，丹佛城市更新局将其收购，并寻求开发商。然而，上世纪80年代末期丹佛的经济衰退以及资金短缺阻碍了项目的开发。
1990年，经济适用房开发公司总裁乔纳森?罗斯决定开发这一历史建筑。罗斯希望将其打造成一个混合用途、混合收入再开发范本，以向人们展示，城市开发在创造市中心活力的同时，也可以保护历史建筑和抑制城市蔓延。丹佛城市更新局和经济适用房开发公司共同设计了建筑布局模型，然后将建筑细分成独立的单元，以降低开发商的综合风险。
1991年8月，Wa*man照相音像店签下了购买第15大街地下室和一层的合同，这标志着项目一期工程的开始。整个项目分三期，一期包括
51套住宅以及大部分零售和办公设施。效益
环境效益
Denver Dry的再利用缓解了农村开发的压力，从而在保护丹佛市中心绿地的同时也保护了农业。另外，通过利用现有基础设施、学校和交通——减少汽车出行的需求及不可再生化石能源的消耗，城市蔓延得到抑制。
社区效益
历史结构再开发成混合用途项目在为当地社区创造一系列服务项目的同时，还有助于提高邻里的税收基础。住宅项目通过缩短通勤时间提高了租户的生活质量，并为有特殊需求的人提供通往文化中心的便利。最重要的一点是，城市历史和建筑结构的重要部分得到恢复，因为Denver Dry曾是该地区的地标建筑。
障碍
尽管有许多利益，Denver Dry的再开发也遇到一些障碍，如果克服不了这些障碍，项目就难以成功。
法律障碍
北美采用的是欧几里德分区制，这种分区制规定每块地有自己的独立用途，这为混合项目造成了法律障碍。但Denver Dry再开发项目获得了支持，因为它能够证明可以给社区带来利益。
财务障碍
填入式开发项目面临的主要问题是融资。传统放贷人对经济萧条地块的投资往往持怀疑态度，而混合项目更令他们怀疑，因为混合收入、混合用途、城市再开发被视为没有经过验证的项目，因此经济效益难以估计。在Denver Dry项目中，保护历史地标的决定赢得了各方面的支持。
社区障碍
填入式开发项目也会遭到当地社区的反对，特别是当开发项目地处低收入社区时。当一个地块及其周边地区的税收基础提高时，地产价值的提高可能使人们被迫离开，因为他们负担不起升高的房价。来自社区的其他反对意见主要是担心项目会改变街道特色，影响公共交通和当地商业企业。而Denver Dry项目将经济适用房纳入计划，从设计阶段就征求公众意见，同时还强化了社区的特色，从而打消了人们的担心。
建筑保护障碍
由于Denver Dry属于历史遗产建筑，必须得到保护，因此项目的开发难度加大，开发商要面对建筑方面的挑战。
经验的复制
Denver Dry的开发不仅激起了人们对丹佛市区进行保护和改造的极大兴趣，还提供了许多就业机会、零售面积和市区住宅。在项目开始阶段，放贷人不愿意在丹佛市中心住宅或混合项目上投资。但当入住率在竣工短短两个月内就达到100%时，项目已向开发商和投资人证明，市中心的混合开发项目也可以获得成功。
Denver Dry的成功鼓励了其他历史区域重大项目的开发。16街区的20多个历史建筑利用Denver Dry混合用途、混合收入模式进行了改造。每个项目都为市中心提供了额外的住宅及购物场所。其中一个项目是Rio Grande和A.T.Lewis两座大楼（分别建于1896年和1917年）的联合改造，它们被开发成兼具零售和住宅功能的混合结构。该项目距Denver Dry只隔一个街区，荣获美国国民文物保护基金会颁发的历史保护区住宅及城市开发优秀奖。
Denver Dry通过创造就业机会对丹佛市中心的经济增长起到重要作用。
除了经济复兴之外，Denver Dry混合收入住宅证明，不同背景和收入的人可以住在同样的社区，共享同样的空间，大家融合在一起，没有阶层之分。不同住宅类型的居民一起举办聚会、体育活动及其他活动，充分证明混合收入住宅开发项目的社会优势。
融资
Denver Dry项目的开发费用约为4770万美元。工程费用为2540万美元，占总成本的53%；包括设计、法律及融资成本在内的非工程费用（软成本）为1480万美元，占31%；地块收购价格为750万美元，占16%。
20余个投资人为Denver Dry项目提供了资金。凭借其积极的融资努力，开发商获得4070万美元的贷款。其中，私人资本达2520万美元，超过了总贷款的一半，公共机构提供了1550万美元的贷款。
项目评估
受Denver Dry模式的启发，丹佛市中心地带三年内完成了20多个类似项目的开发。更重要的是，对这种模式的复制将丹佛市的历史区域打造成了全美最独特的历史区域之一。为此，国际市区协会于20**年授予丹佛市历史区域最佳规划奖。
国际市区协会在颁奖时给出的评语是，丹佛市历史区域“提供了不同社区如何在密集的市区环境下共同保护历史建筑的范例”。
链接
丹佛市中心住宅居民是焕发市中心活力的主要因素。以
尽管有这些激励措施，但要实现政府的规划目标，必须有开发商打头阵。达娜?克劳福特在这方面功不可没。她于1990年开始改造一个19世纪90年代的老仓库，这是她一系列下区住宅项目的开始。到仓库住宅竣工时，一大半已经售出，显示了人们对市中心Lofts住宅的旺盛需求。克劳福特的第二个仓库改造项目同样获得巨大成功。在她的带动下，其他开发商也纷纷加入老建筑的再开发行列。
1990年～1997年，下区共建450个Lofts住宅项目，随着住宅项目的建设，餐馆、咖啡馆、夜总会及商店等相继开业，从而将毫无生气的老工业建筑邻里变为活力四射、令人愉悦的城市邻里。
这种住宅开发浪潮也蔓延到其他市区及邻近社区，从而扩大了城市住宅选择范围。与下区Lofts住宅房价走高的趋势不同，其他社区将供出租和销售的经济适用房纳入开发计划。Denver Dry就是样板项目。其他项目包括5座CBD银行和办公大楼被改造成430套低收入和市价租赁房。还有一家占地10.5英亩的空置医院也被开发成了混合项目，包括商业、餐馆、小型办公室及1000多套住宅。始于下区的开发模式现已带来市区生活的全面复兴。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：东莞华南Mall沉浮对商业地产启示
东莞华南Mall沉浮对商业地产的启示
说起华南Mall,业界做商业地产的可谓无人不知无人不晓，这要归功于投资商当年巨额的广告投入，当然也归功于当时业内的普遍赞誉。然而不幸的是，时隔六年，当年这个曾被美国《新闻周刊》誉为新的世界第七大奇迹、号称世界最大的商业Mall，如今竟沦落到香消玉殒的境地了。
20**年11月份，东莞华南Mall。这是继20**年后我的再次造访，目的是为了验证当年这个亚洲最牛叉的商业摩是否依然媚惑和性感逼人？很显然，这次旅行让我失望了。
从东莞市区驱车到万江区华南Mall，不到半小时车程。看着沿途崭新的一幢幢树起来的高楼和社区，你绝不会想到，6年前当华南Mall在这里雄心壮志的要建一个全世界规模最大的商业“摩尔”时，周边还是一片荒芜的农田和乱糟糟的村庄。现在这里也然城市中兴区了。除了感叹中国的城市化进程，你别无他语。
时隔六年，再次走进华南Mall，心境竟然完全不同。空旷的街道，清冷的建筑，狭窄的河道，锈迹斑斑的栏杆，门可罗雀的酒店，杂草丛生的道路，让人顿生凄凉。而20**年我随全国各地的观摩者第一次来到这里时，还是怀着一种敬仰的心情来参观的，真是世事无常啊。
“乘船逛大Mall，购物看风景”，这句耳熟能祥的广告语，曾经响彻大江南北，代表了华南Mall的核心主题和特色。而现在，这句话却成了华南Mall最大的讽刺。所谓的大河，实际上一条比排水沟宽不了几寸的狭窄水渠，两岸满目尽是平淡无奇的人造景观，有什么逛头？河湾里的刚朵拉船早己成为仅人们拍照留念的道具，孤独的停靠在那里，空荡荡的街区再也无物可购。
驱车绕一圈，满目尽荒凉。曾经喧闹的百安居建材超市，如今早己人去楼空，偌大的几何体建筑被开发商拿来做了羽毛球馆，生意冷清。奥特莱斯商业街从一开始就没有热闹过，孤零零的摆在那里，异常突兀。雄伟的立体停车楼，好象从未使用过，干净的吓人，是适合演恐怖片的绝佳片场。万国美食城区人迹罕至，新加坡天线宝宝乐园和卡丁车赛场空荡荡的，一天难得有几个人进来。还有一些尚未完工的烂尾楼区，让人望而生畏。同事戏称：哥看的不是商业，是寂寞。
记得20**年7月华南Mall开盘时，从东莞至华南Mall的万江大道天天是车水马龙，水泄不通。来看房的，参观的，猎奇的，看热闹的，旅游的，玩耍的，买铺的，络绎不绝，人山人海。以至于当时来玩耍的人们一票难求。据后来的统计，当时日均人流量达到10万。
华南Mall规划占地面积约60万平方米，比当时世界最大的加拿大爱民顿“摩尔”（50万平米）还要大，目前实际开发占地43万平米，总建筑面积89万平米，其中商业面积60万平米，号称亚洲最大，世界第一，是集购物、娱乐、餐饮、商务、酒店、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型主题商业公园。
按照开发商东莞三元盈晖公司当时的规划设想，华南Mall将由全球七大滨水名城风情、近千家特色名店、豪华酒店及各国风味美食组成。而华南Mall的最大亮点，在于其以水道为主线规划出南加州海岸、旧金山、阿姆斯特丹、巴黎香榭丽舍大道、水城威尼斯、加勒比海岸、热带雨林七个特色主题街区，分别展示出七个世界著名的水滨名城风情，创造出休闲浪漫的购物氛围及休闲氛围。根据其规划设想，其覆盖商圈将达到三个圈层，即第一级为20分钟车程内覆盖东莞大部分的地区、广州黄埔区和增城市35个镇，人口约800万～900万；第二级为60分钟车程内覆盖广州、深圳两大城市市及顺德大部分地区74镇，人口约2800万；第三商圈是2小时车程内覆盖整个珠三角地区的县市和158个镇，4000万人口的三大商圈市场。
为了达到这个目标，开发商不惜投入巨额推广费用全球招商，吸引了10多家世界500强企业先后入驻，美国时代华纳、加拿大IMA*公司、英国BBC天线宝宝、肯德基、麦当劳，以及欧洲最大的建材装饰零售商百安居、新加坡欢笑天地、深圳铜锣湾百货、阿玛百货、好又多、西湖春天、以及五星级的香格里拉、四星级的尼罗河酒店、全国著名连锁酒店锦江之星旅馆等先后加盟进驻。而当时世界第五大零售商麦德龙也及时跟进万江区，在华南Mall的对面安寨扎营，更加深了市场对华南Mall的投资信心。但问题是，市场的发展轨迹却让开发商有点始料未及。首先是开盘后的销售不理想，华南Mall的租售比是1：10，可售商铺是10%，但这仅有的10%套现也没有实现，据知情人士透露，华南Mall商铺套现仅2亿元人民币左右。刚开业时汹涌而至的游客所表现出的那股兴奋劲，并未持续多久，两年不到，市场对华南Mall的新鲜感和好奇感就顿失殆尽。
很显然，开发商当时构筑的三大辐射商圈这个宏伟设想，并没有实现，连第一级商圈都没有覆盖，后来各大主力店商家的纷纷撤漂，表明了华南Mall己经被市场抛弃。由于商圈不成熟，进驻商家的经营效益并不理想，尽管华南Mall对这些主力店免收场地租金，但资金链问题仍 然无法阻挡各商家兵败华南Mall的进程.如铜锣湾当时每个月的销售额仅在100万元左右，仅仅只能勉强维持日常经营。
最开始退出的是美国华纳，接棒的是万达国际院线；紧接着好又多、深圳铜锣湾、加拿大IMA*公司、英国BBC天线宝宝、百安居、阿玛百货等纷纷退场。铜锣湾刚撤出，号称世界最大的超市连锁集团荷兰SPAR机构就进驻，实际上幕后运作者是东莞的嘉荣商贸公司，据说该公司拥有SPAR品牌广东省内独家代理权，实际上就是东莞本土的超市，这种快速的签约行动被外界理解为华南Mall的“曲线救市”。但不幸的是最后SPAR品牌也没能维持多久。而各大主力店撤场前的大幅打折狂甩卖行动着实让后面的投资者己经心生畏惧。这是后来华南Mall商铺难以套现的主要原因。
除华南Mall外，开发商还在对面拿到了大片的土地用来开发“盛世华南”住宅，开发商的最终目的是希望通过华南Mall的开发带动区域土地增值，使投资方获得住宅开发收益，但华南Mall不是华侨城，由于整体经营不善，拖累了后期销售，使得开发商通过卖房铺套现的计划落空。而总建面达20万平方米的“盛世华南”住宅，即使按均价3500元/平方米算（实际均价3200元/㎡左右），顶多能套现7亿元人民币，与华南Mall的25亿元投资额相比显然是杯水车薪。实际上盛世华南住宅的销售后来也不尽如人意，这是后话了，在此不表。
由于开业后华南Mall一度陷入经营困境，巨大的资金压力迫使三元盈晖公司重新寻找新的战略合作者和投资者。于是在此背景下，当时业界盛传北大方正欲以20亿收购华南Mall。实际结果是，20**年6月份，三元盈晖公司与北大方正实现了股权重组，北大方正借北大资源正式入主华南Mall，9月份，华南Mall为寻求市场突破，毅然决定要舍弃其声名显赫的“华南Mall”品牌，正式更名为“新华南MALL?生活城”，企图将“商业购物主题公园”转型为“国际化新都市主义生活街区”。而进入20**年后，中国的商业地产市场己经风起云涌，各种类型的大型“摩尔”己经是“长江后浪推前浪，
前浪死在沙滩上”，由于规划设计之初的诸多硬伤，华南Mall己经积重难返，这一品牌的转型，也无法让华南Mall起死回生。那么华南Mall何以落至如今的境地呢？华南Mall的浮沉对今天的商业地产又何启示？当20**年华南Mall携其巨无霸规模来到东莞万江区时，以其亚洲最大和世界第一的体量，似乎就足以横扫一切了，谁也会不怀疑其“钱”途无量。但是面对20**年之后全国风起云涌的商业Mall圈地运动和重复建设，华南Mall显然低估了未来市场隐藏的巨大凶险，今天看来，华南Mall的错误和硬伤其实是很显而易见的。综合来讲，华南Mall是在错误的时间、错误的地方、错误的环境下，建了一个错误的产品。
首先是产品定位与区域经济发展的错位
当时东莞作为全国一个经济实力强劲的地级市，新的城市规划和主城区建设已经初步完成，城市化引擎对于地产的拉动作用十分明显，因此政府急切的希望引入一个大型商业地产项目来拉动区域经济的发展，带动房价和地价上涨，这是政府的如意算盘。可是在诸多市场因素和优惠政策的吸引下，投资商却忽视了一个大经济背景，即东莞不同于广州，也不同于深圳。东莞是典型的以制造业为主体的外向型经济，从事以来料加工为主导的外资企业配套服务，属于劳动密集型的加工经济，这种经济的特点是城市人口少，外来人口密度大，收入水平低，自我支配时间少，对娱乐休闲与观光购物的需求不明显。
而华南Mall以大众化的“娱乐休闲”和“观光购物”为主导，又远离主城区，这己经超前了东莞的区域经济发展，有点曲高和寡。在以制造业经济为主体的工业城市做超大型的娱乐休闲购物公园，而且是郊区，这显然是不合适的，其次一；
其二，整体定位为“娱乐休闲”和“观光购物”，而整体规划中只占到不到10%的比例，而且大部分业态与深圳广州等地雷同，对市场缺乏吸引力，难以带动外来人流，更不用说撼动深圳、广州、顺德等地传统的客源市场了，对珠三角的辐射力最后只能是一种意淫了。
其次是商业配套功能与城市发展的错位
东莞实际上是由分散的几个大的卫星城镇组成的，如厚街、虎门、常平、长安等，区域经济明显，东莞市区特征反而不明显，城市人口密度低，有效消费人口少，而万江区又在城区的边缘，房地产发展虽迅猛，城市配套设施却跟不上，客源和交通都是很大的障碍。
40万超大体量的商业，每天至少要有30～40万的客流来支撑，而当时华南Mall开业后几月内每天的客流量最多也不过10万左右，这显然难以维持商家的正常经营。在此背景下，华南Mall却定位为城市级商圈和超大型的购物娱乐中心，显然与城市发展规模和城市功能不匹配。再加上东莞地方不大，却聚集了超过12个大型的商业购物中心项目，商业严重饱和。大而无当的商业定位，即使是世界第一，却因难以自我消化而不得不殒落。
因此商圈半径人口密度过低，商业体量过大，“城市购物中心” 配套功能的定位与区域城市发展不匹配，缺乏有效人气支撑，这是导致好又多、铜锣湾百货、百安居、天线宝宝等纷纷退出的主要原因；即：
1、城市商业购物中心定位与社区型商业街区需求定位的不匹配（后来投资商不得不更名为“生活城”，重新定位为新都市主义生活街区，可惜己经晚了）；
2、大体量的单体商业建筑过多，且规模过大，导致商业严重饱和，需求不足；
3、大量的娱乐休闲商业活动放在封闭的室内空间，不符号大众消费心理；
4、“乘船逛大MALL，购物看风景”的传播定位深入人心，但实际效果相差太远，河道太窄，风景不多，少有逛头，留不住回头客，口碑差；即所谓广告比产品做的好；
5、商业体量大而无当，难以消化，而业态单一无特色，对市场缺乏吸引力；
第三是经营管理的缺位与商业特色的缺失
华南Mall虽成功引进了10家世界500强企业，并有几大主力店进驻，但要么缺乏特色，要么产品没有吸引力，导致开业后经营情况一直不理想。而很多散户商家，尚未等正式开业就纷纷撤出了。因此招商经营管理过程中的一味追求大品牌效应，却忽视了商业特色与产品个性化缺失对项目发展的致命损伤。
华南Mall虽有七大主题功能特色街区，却缺乏核心娱乐主题和休闲主题，除了广场中央区的机械化运动娱乐项目外，整体娱乐休闲元素和特色太少，缺乏吸引力，游客回头率低。
第三是整个园区硬质人造景观太多，缺少户外休闲景观和配套设施，户外旅游景观元素稀少，“观光”成为纸上的空谈。如河道太窄，“乘船逛大摩”的现实与想像中相去甚远，建筑功能空间的设计缺陷与商业业态的定位错误，使得各商业业态之间无法做到人气互换，彼此相互独立，致使人气难以聚集。
另外，商业建筑层数过高，既无法把游客引导上楼，又占用了大量的资金，销售难以套现，拖累了后期的开发。所以当好又多、铜锣湾、百安居等相继撤出时，对市场的影响就像多米诺骨牌效应似的难以抵抗。加上20**年底国家实行宏观调控，银行收紧银根，对于套现没能实现、资金链紧张的投资商来说，无疑是雪上加霜，华南Mall的厄运于是就此开始。
对商业地产操盘的几点启示：
1、大型商业地产项目的定位，不能一味求大，不能头脑发热，要切合市场实际需求；
2、一定要对区域商圈半径市场容量进行充分考量和论证的前提下，契合区域城市发展的规模和城市实际功能需要出发进行科学的定位；
3、一定要明确企业的商业战略目标，是长期持有还是售卖套现？然后制定相应的招商与销售策略；
4、商业定位与实际招商时要充分考虑各主力商业人气如何互换的问题，不能彼此独立，否则造成资源浪费；
5、经营的好不如卖的好，快速销售是关健，一切围绕现金流出发；大体量的单体商业建筑伴随而来的是更大的市场经营风险与套现压力；
6、应充分考虑和尊重投资者的需求，用总价控制面积，现金为王，以利于销售为原则；
7、商业建筑空间功能与配套一定要尊重商家的需求，不能自以为是，否则设计之初就成了垃圾；
8、招商一定要先于销售起步，招商不仅要追求品牌效应，更要追求特色效应；
9、一定要有专业的商业运营管理公司，否则呕心泣血打下的江山也会毁于一旦；
10、应着重多考虑旅游景观元素与休闲商业配套对人气的吸引作用，不能点带面，更要避免“知道，做不到”的习惯性思维。
篇3：《道德经》对工程项目管理创新启示
《道德经》对工程项目管理创新的启示
《道德经》是我国古代独树一帜的管理哲学著作。本文探讨了书中的“道法自然”、“无为而治”、“柔弱胜刚强”、“知人善任”等管理思想对工程项目管理创新的启示:“道法自然”就是要善于把握工程项目管理实践中的基本规律,根据实际情况和变化来实实施管理;工程项目管理过程要采取顺应自然、灵活的管理机制,将“无为而治”作为最高管理原则;管理者具有包容性,善于以柔克刚地处人待事,就可以“柔弱胜刚强”;“知人善任”则启示管理者应建立合理的激励机制,充分发挥人力资源的作用,以提高管理效能。
《道德经》不仅是中国古代第一部思辨哲学著作,而且是中国古代独树一帜的管理哲学著作。全书八十一章,共五千字,书中有论“道”和论“德”两部分,故称《道德经》。相传《道德经》的作者是老子,所以《道德经》又称《老子》、《老子五千言》。据有关国际机构的统计,《道德经》属于当今世界以各种文字刊行量最大的书之一。该书综合了哲学、社会学等多种领域的科学,提出了“道法自然”、“无为而治”、“柔弱胜刚强”、“知人善任”等重要管理思想。这些管理思想在中华民族管理思想史上占有重要地位,具有持久的生命力和永恒的价值。今天,我们对《道德经》的管理思想作进一步挖掘、阐述和升华,可以使其在现代社会发挥积极的作用。从宏观方面说,《道德经》可以成治国兴邦的谋略,从微观方面看,《道德经》对各行各业管理创新都极具启迪借鉴作用,对工程项目管理这一行业来说也不例外。当今社会,工程项目的建设规模日趋庞大,项目组成结构日趋复杂化、多样化,技术日益密集,风险日益增大,大型、超大型项目的数量越来越多,国际合作项目也越发常见。为保证项目的成功实施,对工程项目管理工作提出了新的更高的要求。工程项目管理要适应新形势新要求,就要突破旧的框框,实现管理工作的自我创新。为此,我们可以从《道德经》中寻求、吸收许多有益的管理思想精髓。
1、《道德经》的管理基本规律:“道法自然”
《道德经》一书的核心范畴是“道”与“德”,书中的“道”是指世界的本原,是“天地之根”、“万物之母”(一章),它既指宇宙本体及根源,又指万物运动、变化的规律,还指人的行为准则。“道冲,而用之又弗盈也,渊兮似万物之宗”(四章),万物都是从“道”而生,都是“道”的外观形式,正如书中所说:“道生一,一生二,二生三,三生万物”(四十二章)。所以,万物都应契合于“道”,循道而行。“道大、天大、地大、人亦大。域中有四大,而人居其一焉。人法地,地法天,天法道,道法自然”(二十五章),强调的就是“自然”的优先地位,世间万物都要以“自然”为法,顺应“自然”,而不要“逆道而行”。
“独立而不改,周行而不殆”(二十五章),说的是“道”的客观独立存在的特点。“道”运作不息,不以人的意志为转移,不受任何事物制约,而万物皆受其作用:万物“莫之爵而常自然”(五十一章)。“道”作用于万物是一种自然而然的作用,不带强制性和干涉性,“道常无为,而无不为”(三十七章),“善利万物而不争”(八章)。正因为如此,我们循道而行的前提就是:寻找、发现“道”。
对工程项目管理而言,“道”就是工程项目管理工作中存在与实践的规律。规律,包括两种,一种是一般性的规律,指同类工程项目管理实践活动中出现的共同的客观事物,即共性之“道”,具有普遍性;另一种是特殊性的规律,指个别工程项目管理实践活动中出现的具体的客观事物,即个性之“道”,具有特殊性。工程项目管理从产生、发展到今天,已经从众多工程项目管理实践中总结出了许多共性的管理规律。遵循这些共性的“金科玉律”,对于合理配置资源,促进管理过程中的物质流、能量流、技术流、资金流等平衡、协调和已经从众多工程项目管理实践中总结出了许多共性的管理规律。遵循这些共性的“金科玉律”,对于合理配置资源,促进管理过程中的物质流、能量流、技术流、资金流等平衡、协调和有序流动,争取最佳的管理效能无疑是十分重要的。但是,由于工程项目管理对象千差万别,各具特色,而且项目具有一次性的特点,项目管理是常新的工作,极富挑战性,常常出现许多新情况,新问题。这些新情况,新问题是我们实事求是地认识事物运作之道,解决存在问题的客观基础。正如*指出:“对于物质的每一种运动形式,必须注意它和其他各种运动形式的共同点。但是,尤其重要的,成为我们认识事物基础的东西,则是必须注意它的特殊点,这就是说,注意它和其他运动形式的质的区别”(《*选集》第1卷,人民出版社,1991年版,第308页)。因此,要想取得高质量高水平的工程项目管理效能,除了有赖于管理者遵循诸多共性的管理规律之外,更取决于管理者一切从实际出发,根据新情况,新问题而因时、因地、因人、因境地制订最佳的管理规则、方法来实施管理。没有一成不变的、通用的、绝对的管理规则和方法。正如《道德经》开宗明义指出的“道可道,非常道;名可名,非常名。”“道”具有不确定性和变通性的特点,即“至人无法,非无法也,无法而法,乃为至法。”这就要求工程项目管理者遵循“无道之道”的最高管理之道;要具有创新精神、发展精神,能够超越习以为常的形式逻辑平面,寻求更深刻的对工程项目管理客观规律的理解;有强烈的革新愿望,不安于现状,能够超越过去,要能透过事物的表面看到事物的本质,能分析其中的特有的个性化规律,在此基础上实现工程项目管理的创新。这是《道德经》的“道法自然”的管理思想给予我们的一个启示。项目管理者联盟文章，深入探讨。
2、《道德经》的管理最高原则:“无为而治”
《道德经》贯串着道家的管理哲学,这种管理哲学的最高原则就是“道法自然”基础上的“无为而治”。它主张“为无为”,以达到“无不为”。“无为”并非无所作为,而是以“无为”的态度去“为”,在深通“有为”之法之上的“无为之为”。
《道德经》中说到:“为无为,事无事”(六十三章),“以辅万物之自然,而弗敢为也”(六十四章),“善利万物而不争”(八章),“处无为之事,行不言之教;万物作而弗始,生而弗有,为而弗恃,功成而弗居。”(二章),也就是说:管理,就是要辅助万物,有益于万物自然而然地发展,而不自恃己能,不自我夸耀。这里揭示了管理的目的。管理的目的之一是整合外在关系,让各部门、各个人员都能够充分发展,彼此不会相互危害,以达到“天之道,利而不害”(八十一章);管理的目的之二是调和内在关系,使得内部不会有争斗,彼此抵消,如此就能“衣被万物而弗为主”(三十四章)。
要达到这样的目的,在管理过程中就应顺应自然,不过多干预,留有余地,任其“自化”。事实证明那种把管理理解为包办代替、横加干预的做法,其结果都是把事情“管死”。因此,管理者要正确处理“无为”和“无不为”的辩证关系。*曾说,领导者的责任仅仅在于出主意,用干部。因此,管理者应当把注意力放
在战略管理上,抓大放小,对重大的事作出决策,然后由员工去执行,而不是事必躬亲,成为胡子眉毛一把抓的事务主义者。这就要求管理者首先正确区分“为”和“不为”的界限。工程项目管理工作涉及的参与部门众多,要建立一个科学严密的组织制度,该制度对不同层次的管理者的职权作出严格规定,每个管理者对自己职权范围的事应尽职尽责,这就是“有所为”。而管理组织机构中的职权分散的原则则是管理者有所不为的原则。高层管理者依据职权分割原则,把某些决策权授予低层管理者或员工,对低层管理者或员工来说,获得了一个充分发挥自己主观能动性去有所作为的机会,对于高层管理者来说,对自己授出的职权,不应再抓住不放,而应当有所不为。这样,就形成了“无为而无不为”的灵活管理机制,就能在管理工作中取得事半功倍的效果。就工程项目管理来说,制定必要的严密完善的计划,对计划进行监督、控制、执行,是管理的基本手段和方法。在管理实践中,强调“计划性”、“统一性”是必要的,但如果重形式的条文过多,过于强调“量化管理”,反而造成负面影响:一张张的“量化表”,窒息了员工创造的积极性,抑制了员工创造的潜能,员工的工作变成了应对“量化表”的机械操作,员工成了“听话”的工具人。这种管理方式难以取得最佳的管理效能。因此,为了让员工能够充分发挥其创造潜能,管理者要努力创造、提供一种宽松和谐的工作环境,要多尊重员工、相信员工,多激励员工,减少不必要的干预,制订的计划要有必要的弹性,让员工有充分自主发挥的余地。
3、《道德经》的管理辩证艺术:柔弱胜刚强
一般人往往只看见并固守事物正的一面,而老子却还看到了“弱之胜强也,柔之胜刚也,天下莫不知,而莫之能行”(七十八章),“是以兵强则不胜,木强则折”(七十六章),提出了“无为”、“不争”、“处下”、“守雌”等一系列原则。这启示了管理者在思维方式上要长于反向思维,要善于以柔克刚地处事待人,要善于从对立的角度去发现隐蔽在事物中的相反的因素和负面价值,要善于从矛盾转化的角度去预测事物发展的趋势和反面的作用。
《道德经》信奉“物壮则老”的辩证法,认为“物极必反”,得出“坚强,死之徒也,柔弱,生之徒也”(七十六章)的结论,提出“将欲翕之,必固张之;将欲弱之,必固强之;将欲去之,必固与之;将欲夺之,必固予之。”(三十六章),这实际上是紧扣“道”的运动、变化规律——祸福相因的对立转化规律引伸出来的一系列结论。这启示管理者在管理工作中要把握好“为”与“不为”的“度”,使管理工作始终向良性方向有序推进。
“守柔”、“居弱”的管理思想,对工程项目管理者不断提高自身综合素质,增强工作能力极具现实意义。在市场经济环境中,工程项目管理者的素质是最重要的,它不仅应具备一般领导者的素质,还应符合项目管理的特殊要求。如果项目管理者经常保持一种“柔弱”姿态,就能做到《道德经》中所说:“圣人去甚、去奢、去泰”,不自以为是,不自我夸耀,不自高自大,就会经常警觉戒惕,会更加注意检查反省自身的不足,最终取得“不自见故明,不自是故彰,不自伐故有动,不自矜故长”、“损有余而补不足”等效果。另外,在工程项目管理组织结构中,项目管理者位于一个特殊的位置,与业主、承包商、政府管理部门,甚至工人,都会发生各种各样的关系,经常处于矛盾的焦点,在实际工作中,要使各方对管理工作都满意,这对项目管理者来说是一件很艰难的任务。如果管理者一味采取刚强、强硬的手段去面对各种冲突,很可能会激化各种冲突,使矛盾更加尖锐化。而管理者若采取“以柔克刚”的工作方式,则有利于化解各种矛盾,能够最大限度地调和各方要求和保持各方力量的均衡持平。同时,项目管理者保持“柔弱”之态,意味着具有容忍性,能经得起批评指责,能听得进各方意见,不断改进管理工作。最后,一个温文尔雅、谦逊有礼的管理者比一个趾高气扬、飞扬跋扈的管理者更容易受到员工爱戴,拉近与员工的距离,有利于培养管理组织内部的凝聚力和向心力,有利于提高管理效率。
4、《道德经》的管理核心方法:“知人善任”
管理的实质就是“利用他人完成任务”。任何一个工程项目管理的目标和计划都是靠员工执行和实现的,离开员工这个管理中最活跃最能动的因素,纵然有正确的目标和良好的管理计划,健全的组织机构和合理的规章制度,也不可能成功实施工程项目管理。因此,管理者必须重视人才的使用问题,掌握用人的艺术。怎样才能充分发挥人力资源的作用,提高管理效能呢?可以从《道德经》中找到一点启示。
《道德经》中说“知人者智,自知者明。”(三十三章),意思是了解别人叫智慧,能了解自己的叫聪明。用人的前提就是识人。因为每一个员工都有优、缺点,所谓“金无足赤,人无完人”。作为管理者,首先要能够发现每个人的长短处,要能够“识人”,这样才可能把合适的人派送到正确岗位,发挥人才最大作用。正如书中所说“善为士者不武,善战者不怒,善胜敌者弗与,善用人者为之下。”(六十八章),这些都是“识人”方面的精辟见解。
在“识人”基础上,管理者用人时要做到“事善能”(八章),即按照个人的才能办事,不要强人所不能,应“高者抑之,下者举之,有余者损之,不足者补之”(七十七章)。对工程项目管理而言,由于工程项目具有资金密集、技术复杂、形体庞大、建设期长、工程风险大等特点,因此,最后能否形成综合效益最佳的成果性产品(投资节约、建设时间合理、质量保证等),需要优化组合各个层次的员工,形成有机的群体管理。如果仅仅依靠项目管理者的努力是不可能成功实现目标的。具体来说,就是项目管理者在“知人善任”管理思想指导下,按“合分合”原则和现代管理理论中的“能级相称”原则,正确认识每位员工的不同素质、能力,确定每位员工的能级,将其配置在与其能级相适应的管理层次,并落实各个员工的责、权、利,进行决策目标下的明确分工,在分工中讲协作,在协作中实现人员的有机组合,建构起现代立体管理组织结构。例如:对于具有操作、利用一定水平的工具设备的能力,擅长对各种物品、资金、信息等生产要素进行整合制作的人员,将其安置在操作层,加工、构造产品的各个有机组成部分,保证产品最佳功能的直接实现;而长于执行,具备立体思维素质的人员可配置在中层管理层,将有利于这部分人员充分发挥自身优势进行纵向指挥,横向监督,立体协调,起到上下左右纵横联结的作用。
总之,项目管理者采用“知人善任”的管理方法,就能高明地做到“圣人常善救人,故无弃人
;常善救物,故无弃物”(二十七章)。“知人善任”还意味着项目管理者能根据项目组织的特点,在项目中充当激励者、活跃气氛者、维和人员和冲突裁决人,能从心理学、行为科学的角度激励组织成员的积极性,能把每位员工的聪明才智都调动起来,取长补短,善用众人之智,活用众人之力,最终使管理工作上升到“善行无辙迹”(二十七章)的境界,也就是领导于无形、成功于无形的境界。《道德经》中的管理思想博大精深,源远流长,其中的许多深刻哲理对工程项目管理的创新都极具启发意义。我们应当弘扬其现代意义,活学活用其管理智慧,并将其运用到工程项目管理的创新活动中去,以利于在新的形势下不断提高工程项目管理的水平。（作者：谢琳琳韦锋）
参考文献:
[1]陈鼓应.老子注译及评介[Ｍ].北京:中华书局,1985.项目管理者联盟，项目管理问题。
[2]任继愈.怎样深化老子思想的讲究?老子思想的现代价值[Ｍ].西安:陕西旅游出版社,1994.
[3]谢庆绵.“无为而治”—《老子》管理哲学思想[Ｊ].管理哲学,1995,(1):15-17.
[4]冯军.《道德经》的管理哲学浅议[Ｊ].中华文化论坛,1996,(2):101-103.
[5]陈颢.老子哲学对学校管理创新的启示[Ｊ].教学与管理,20**,(3):13-15.
[6]傅云龙.《老子.庄子》[Ｍ].北京:华夏出版社,2000.
篇4：美国房地产金融机制之启示
美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。
一、美国的住房金融机制的构成
20世纪60年代以来,美国居民的住房自有率大幅提高,跟它高度发达的住房抵押贷款机制是密切相关的。住房抵押贷款是购房人以所购住房为抵押,向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型,主要包括三个主体:放款人、购买人以及从事抵押贷款交易的机构。在这种机制下,相应地形成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国家庭住房自有率就达到63.0%,至20**年达到67.8% (资料来源:美国国家统计局)。
1.丰富的资金来源(一级市场)
一级市场是直接发放贷款的市场,由集蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、抵押银行等构成。
储蓄贷款协会大多是地方所有的私营机构,吸收个人存款,然后发放长期贷款,主要用于房屋建造、购买、修缮。商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外,还向有关的经销商购买抵押贷款票据。人寿保险公司中向房地产公司提供贷款,把它作为一种投资形式,以适应经济条件的变化,而更好地调节所持有的有价证券的价值。政府支持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款,其借贷的利息差为仓储利润,用来维持其放贷服务。
2.完备的二级市场
二级市场是出售抵押贷款的市场,主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。现在,全美国的二级市场主要由这三家机构垄断:政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。
联邦全国抵押协会(FNMA),它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款,也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。
政府全国抵押协会(GNMA):它不购买抵押贷款,而是发行以抵押贷款为担保的长期证券,提供担保的机构主要是FHA和VA。
联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA),它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款,然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售,联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。
3.健全的保险市场
保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。在一级市场上,当贷款数额占所购房价的80%以上时,金融机构就必定要求借款人投保。保险不仅转移了金融机构的风险,也有利于抵押证券在二市场上的发行。
在一级市场上,联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构,它们为住房抵押贷款提供保证保险。FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29%~41%的中低收入居民的住房贷款。FHA为抵押贷款提供100%的担保,但其担保对象必须经过严格的审核。VA只对住房抵押贷款的部分实行担保,担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。
在二级市场上,政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司 (FHLMC)等提供担保,目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。
此外,还有一些私营保险机构,成为保险市场的有力补充。私营保险不只是局限于中低收入者,可以是任何具有支付能力的购房者。其理赔方式有两种:一种是向贷款机构支付全部款额,拥有房屋所有权;另一种是支付贷款额的20%~30%,让贷款机构拥有房屋产权。
二、美国住房金融机制的具体运作
一级市场的运作:一级市场住房抵押贷款的核心是抵押贷款的发行银行和购房人。在抵押贷款生效前,购房人到保险公司投保,抵押贷款生效后,购房人有投保并交保费的义务,保险的受益人为抵押权人、购房人。其中银行为第一受益人,发生投保标的事故后,保险公司有优先赔偿损失的义务。银行首先受偿,在赔偿超过债务后,购房人才能受偿。
在抵押贷款中,购房人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的贷款,购房者得到的是房屋产权证及抵押贷款的合同承诺(还本付息),付出的是资金。正常情况下,抵押人按约还本付息,到期取得房产权,银行收回本金和利息。
二级市场的运作:债券投资者,抵押贷款的发行银行以及作为中介的担保保险机构,它们同一级市场的主体抵押贷款的发行银行、购房者成为一个完整统一的市常发行银行是联系一、二级市场的纽带。
由于房地产市场与资金
市场紧密相连,房地产依赖长期贷款。一级市场上如果因为银行长期缺乏信贷资金,就会造成资金紧缩,资金利率上升,相应导致借款成本上升,取得贷款变得困难,房产需求就会下降。因此,发行银行将已抵押的房地产债权让渡给抵押贷款的交易机构,这些机构在二级市场上将成千上万的债权,打包推向金融市场(即抵押贷款证券化),从金融市场吸收资金投到房地产抵押贷款的发行银行。三、从美国住房金融机制得到的启示
美国在住房金融体系中树立了“市场机制与政府干预相结合”的良好典范,使住房金融体系稳步发展并日趋成熟。目前,我国的住房抵押贷款以成倍的速度增长,截至20**年3月,我国的住房抵押贷款市场大概有6500亿左右。但由于我国住房金融机制的不成熟,形成住房市场上强大的消费需求和有支付能力的需要相对不足的矛盾,造成我国住房消费发展缓慢。因此,我们总结了美国房地产金融机制的经验,提出一些促进我国住房金融和住房消费发展的建议:
1.政府介入住房金融市场是必要的,但必须符合市场机制的原则
政府介入有两种形式:一种是直接干预,一种是间接干预。美国政府对房地产金融的干预则是建立在高度发达的市场体制下的,是间接干预。我国正处于经济转轨时期,我国市场经济体制的特征是参与市场交易主体地位的平等。因此,从经济体制改革的目标看,我们对住房金融的干预也应该是间接调控为主。政府应该通过完善市场的基础设施和体制的建设来促进住房金融体制改革的深化,并尽可能避免扭曲市场的行为。
2.政府可以成立专门机构为居民贷款提供但保和保险,促进二级市场的发展
政府成立专门担保机构为居民住房贷款提供担保和保险,可以使贷款者遇到拖欠和违约风险时,免受直接经济损失。我们应当建立类似FHA和VA这样的政府担保机构,专门对中低收入庭的住房抵押贷款提供但保,使它在二级市场的发展中担当重任,并推动住房金融体系的形成和发展。
二级市场的流动性强弱与否,直接关系到住房抵押贷款资金来源大小以及住房金融的宏观风险。目前,我国的商业银行发放的住房抵押贷款已经积累了一定的规模,由于这几年利率处在不断下调的过程中,再加上宏观经济不景气,可贷项目偏少,因此住房抵押贷款短存长贷的不匹配风险目前还没有体现出来。但是,随着抵押贷款规模的不断增长,在利率上涨的情况下,这些金融机构将面临很大的风险,因此,提高抵押贷款的流动性就成为了化解金融风险的一个很重要方面。要解决流动性的问题,从国际金融发展的趋势来看,无非就是抵押贷款证券化。抵押贷款的证券化,要求对抵押贷款进行集合,增强信用等级,以便在二级市场上出售。政府机构或者准政府的机构在信用增强的过程中可以发挥独特的作用,并且还可以通过设立证券发行标准,从而扩大抵押贷款的证券化。
3.培育多层次、多种类的消费信贷主体
我们看到,美国提供消费信贷的主体非常多,包括金融结构(如商业银行、储蓄银行等)和非金融机构(如保险公司等)。而我国提供消费信贷的主体则过于集中,基本限于四大国有专业银行,其他金融机构介入少。以建设银行为例,它的个人抵押贷款业务只占全行贷款业务的1%,更不用说涉及这一行业比较晚的中国银行和中国农业银行。因此,我们应该鼓励更多的金融机构和非金融机构提供消费信贷。
我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间。我们认为,当前除了开展财产保险及信用保证保险以外,保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款。在欧洲一些国家,尤其是荷兰,普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合,借款人获得住房抵押贷款后,每月支付的费用由两部分组成:本金和利息。其中利息付给银行,本金则交给保险公司,贷款到期,保险公司将本金全部交还银行。这种做法,对贷款方来讲,它避免了借款人健康状况带来的风险,到期由保险公司交还全部本金;对借款方来讲,它在转移贷款风险时,给借款人送上了一份人寿保险;对保险公司来说,每月收到的本金可能带来盈利。
就目前国内的情况来看,人保、太保、平保等几家大保险公司涉足房地产领域还属于起步阶段,所以这些保险公司可以尝试借鉴荷兰的经验,开办类似业务,促进住房消费发展。
4.构造完善的金融市场环境,加快住房金融市场的发展
随着居民收入的提高,居民住房消费由集团购买逐步向个人购买转移,住房抵押贷款大幅增长,客观上存在着银行减少金融风险的需要。因此,国内外机构投资者和居民个人也越来越看好中国的资产证券化市常所以,我们必须加快建立完善的资产信用评级制度和住房金融相关的法律法规。同时,大力发展从事住房金融业的中介机构,提供信托、保险、资产评估、投资、法律等方面的服务。此外,我们还要不断推进资本市场的发展,进一步完善社会保障体系,逐步将养老保险、失业保险、住房公积金及寿险基金、投资基金等培育为资本市场上成熟的机构投资者,为住房金融市场提供资金支持。
篇5：梁思成建筑精神其启示
从20世纪初,教育家蔡元培提倡近代建筑艺术使留学生陆续回国,到20世纪20年代末朱启钤创立“中国营造学社”,都影响并启迪着梁思成,为他投身中国建筑研究奠定了思想基础。本文围绕20**年纪念梁思成105周年诞辰及中国第一个“文化遗产日”(6月10日)国内陆续开展的几项活动,研讨并思考建筑界该如何从梁思成精神中获得对现代建筑创作有益的启示。
一、20**年,值得回味的三次建筑学术活动
自20**年11月《建筑创作》杂志社中外建筑文化研究小组赴四川李庄考察,全力组织《图说李庄》一书的编撰出版,到20**年3月、4月先后与中国文物研究所共同策划开展的“重走梁思成古建之路——四川行”活动,4月20日举行“梁思成诞辰105周年座谈会”等,均在国内建筑界内外引起反响,从一定层面上构成了中国建筑学研究与普及的思想“地图”。因为这些“寻根”的建筑之旅,留下最多的不仅是建筑文化的印迹,还包括对现代建筑设计创作观的启迪与思考。
1.《图说李庄》一书讲述了什么“一首记载营造学社六载寒窗书写华夏建筑文化的宏伟诗篇,一幅描绘长江古镇千年荟萃中国学界精英的绵长画卷”是《图说李庄》一书封面上的导语。作为该书的策划与主编,要求我们力求该书要特别把握住以梁思成、林徽因、刘敦桢等为代表的中国营造学社在李庄所作的突出贡献。因为20**年是中国营造学社停止工作60周年,所以记载并传播李庄文化与李庄精神十分重要和迫切。从此种意义上讲,《图说李庄》是一本普及“中国营造学社在李庄”的建筑文化读物。
2.“重走梁思成古建之路——四川行”寻到了什么“重走梁思成古建之路——四川行”活动留给后人的不该仅仅是记忆,更要唤起一种精神及联想:这里有对逐渐消失的人和事的追念,更有对中国传统建筑博大精深令人折服及感动之处的理解;这里有对传统建筑文化与工艺留存的迫切认知,也有令人扼腕痛心的现代“建设性破坏”的高速发展的商业之声;这里有无比丰富而细腻的传统建筑文化内涵及固有的东方文化意义及美学价值,但不少现实无情地回答我们的总还是一声高过一声的无奈叹息!恰恰正是这种现实影响力,要求我们该从现实与历史之间去总括“重走梁思成古建之路——四川行”的建筑精神。
3.“纪念梁思成诞辰105周年座谈会”昭示了什么
20**年4月20日正值梁思成先生105岁生日,来自建筑界、文博界专家们纪念这位世纪的建筑伟人。国家文物局局长单霁翔的发言道出来会议的主旨:我们究竟该如何认识纪念梁思成与文化遗产保护的关系;我们究竟该怎样从对梁思成的记忆中、吸取到对今天有益的思想;我们究竟该怎样采取措施和行动才能不辜负先哲对我们的期望。为此,要从古建保护与文化遗产的现状及不足出发,提倡应该继承和发扬梁思成先生的建筑与文保精神,其核心就是要学习梁思成注重科学研究、对待文化遗产及其保护一丝不苟、学贯中西、具有远见卓识的精神。
二、我们该如何认知并理解梁思成的建筑精神
两院院士吴良镛指出,只有向学术巨人学习,才能迎接中国建筑科学艺术的伟大复兴。他认为,梁思成的一生有如此巨大的贡献,与他的家学渊源以及坚实的国内外基础教育背景是分不开的,在学习他博大的胸怀及不倦的敬业精神时,很有必要从他身上发掘到更深层的蕴藏。那么我们该如何汲取一代宗师的精神力量呢?首先,要求我们从现实与历史之间去估价并总括梁思成给中国建筑界所留下的建筑思想。这里试从六个方面作出归纳:
第一,要学习梁思成在国家危难情况下的勇于担当与默默坚守的精神。这里细分析至少包括如下含义:⑴中国建筑文化应该不应该面对伟大?⑵中国建筑文化可能不可能创造伟大?⑶如何去理解并把握伟大的中国建筑文化的标准和尺度?所有这些都需要去伪存真,正本清源。这种担当与坚守本质上是对民族传统文化的伟大传承,它是要有远见与胆识的。早在1955年,梁思成便陷入批判“复古主义”到上个世纪60年代“*”暴风雨的一次又一次的洗礼中。然而,面对沉重的代价与压力,梁思成先生的学术执着及坚守精神仍令后辈折服。
第二,要学习梁思成高尚的保护全人类文化遗产的国际主义精神。在抗战时期的李庄,梁思成最担忧的是战争对文化遗产的破坏。他曾应邀为美国第十四航空队编制中国华北及沿海各省文物建筑目录,并在军用地图上标清地点,他同时建议美军在反攻日本时,要保护日本的京都和奈良。一位中国学者成为保护日本侵略国传统建筑的恩人,这太不容易!因为就在抗战期间,林徽因的弟弟是在对日空战中牺牲的,梁思成在痛恨日本列强的同时,仍认为保护京都与奈良是全人类的文化遗产,这是梁思成先生崇高的国际主义建筑精神早在60年前绽放的光芒,所以日本人民称梁思成是保护日本文物建筑的恩师。
第三,要学习梁思成“学贯中西”的建筑“国学”的大文化精神。回忆并学习传统是必须的,重在要视传统文化为魂,但也切不可总停留在继承文化遗产的层面,必须寻求在继承中如何发展如何创新。因为,早在20世纪50年代,梁思成先生就认为,参考“我们自己艺术藏库中的遗宝”并“加以聪明的应用”,即可创造出中国的现代主义建筑。所以,今日的“重走梁思成古建筑之路”呼唤中国建筑师瞩目并研究中国传统建筑的精髓,目的在于不仅体会到建筑背后的文化性,更便于找寻到属于中国建筑的现代化发展之径。
&
第五,要学习梁思成关注社会发展的责任感意识与精神。“重走梁思成古建筑之路——四川行”让我们顿悟:一个失去记忆的民族,一个失去自己文化的民族,一个没有了自己民族特色的城市与建筑设计,是不会有美好的未来和竞争力的。建筑师不可作文化遗产的“破坏者”,而要利用自己的理解力及创作力做文化遗产的护花使者。如果说,文化品牌是最具生命力的企业资产,那么追求民族文化的企业成长将是对现代建筑文化的唤醒。因此,“重走梁思成古建筑之路——四川行”的完整意义恰恰体现在广泛的文化上,它是在新形势下对建筑文化的抢救、整理与发展;它是对建筑历史的高水准的语言与文化的记录及保护;它不仅是物质与非物质遗产的法律认知,更是在全球文化大背景下文化与创意精致化的成功实践。所以,其意义不论对建筑界、还是文保界都十分重大和实在。
第六,要学习梁思成治学严谨的科学研究的求实精神。在那样战火纷飞的年代,李庄的中国营造学社在物质生活非常艰苦的条件下,以梁思成先生为代表的老一辈先驱者的建筑学、文物保护工作者,尚且能开展那么多历史遗迹的调查、古代建筑的勘察测绘、文献资料的整理挖掘工作,留下这么多宝贵的遗产,这本身就表现出的是一种特殊的现时代难以想象的艰辛与科学研究的精神。
第七,要学习梁思成探索符合中国实际的建筑创作理论的务实精神。早在45年前的1961年7期《建筑学报》上,梁思成发表“建筑创作中的几个重要问题”的理论文章,从现在的观点看,那是在非常时期的又一非凡的理论建树。由于文章对1959年上海建筑艺术座谈会上讨论过的建筑设计中的理论问题一一涉及,并从实际出发解读了“适用、经济、美观”的设计方针,所以今天读来仍感到很贴切。如其中对“传统与革新”的论述,很符合今日国家“文化遗产日”的基本思想。它对今天的启示在于,不仅要作历史与现代的建筑设计理念的对比,更重要的是要从中国的建筑精神中寻求答案,反对简单的形式主义的“西洋化”或“中国化”。
三、梁思成建筑精神留下的现代启示
追寻往事并非仅仅为了怀旧,因为历史与记忆中给予现代诸多启迪与借鉴;追忆学术前辈更非为了留存经典,重在要从悠久的历史长河中,找寻到先哲为我们留下的宝贵精神财富。面对巨匠的建筑精神,未来我们还应再做什么呢?建议应具体采取如下行动:
第一,“重走梁思成古建筑之路”作为国家“文化遗产日”的系列活动已得到了准确定位,并且“四川行”获得学术交流上的成功,所以建筑界与文保界的合作是可能的,是有文化认同的,是会不断产生出好成果的。因此宜在“四川行”后认真总结其成果,适时地再举行“山西行”、“陕西行”、“云南行”、“京津冀行”等,使建筑界及文保界的专家们能尽快且较为系统地沿梁思成当年走过做古建测绘之路全面考察一遍,从而完成新意义下的《梁思成古建之路考察报告》(××卷)系列。我以为该系列书籍将在新形势下成为国内建筑界及管理界有用的参考书目。
第二,建筑测绘是建筑专业的一门必修的课程,它与摄影与素描不同。对于建筑遗产保护而言,不论是日常维修、损坏后的修复、乃至特殊情况下的易地重建都离不开一套完备的测绘图。但必须指出,如今还在教授建筑测绘的高校已不多了,学生们专门去做古建筑测绘实践的则更少,这是“国学”在建筑上的一个丧失。为此建议:全国各高校建筑院系要恢复古建筑测绘课程,《建筑创作》杂志社愿组织承办“全国建筑院校学生古建筑测绘大赛”,用最大的努力传承中国建筑“国学”的经典与精华。
第三,要花大力气倡导并提升中国建筑文化的公众普及力度。建筑作为一种极重要的文化载体要想产生社会效应及影响力就要加大对宣传及传播的投入力度。为此建议:各类传媒要为建筑、尤其是中国建筑及其建筑师开辟栏目,不仅要讲述建筑与建筑师的故事,更要开辟欣赏点评栏目,帮助公众走上品读建筑、认知建筑之路,使中国尽快从文化层面上步入建筑文化大国,而非“工地”大国的境地。
第四,建议筹备“中国建筑文化基金会”,以支持对中国传统建筑文化的研究、挖掘及传播工作。“重走梁思成古建之路——四川行”活动前后,清华大学建筑学院已开始对李庄中国营造学社旧址及梁、林故居的测绘与修复准备,但我以为这只是寻找梁思成建筑精神的一个方面,同时北京中山公园的中国营造学社旧址的保护及宣传,中国建筑学家梁思成、林徽因的博物馆,以及中国一大批老一辈建筑家的思想都有待于再研讨,这些基础工作都有待于一定基本数量的基金支持。就如同梁思成已成为中国20世纪的建筑巨匠一样,我们也要再推出对中国及世界有影响力的20世纪一批中国建筑学家及建筑师,而所有这些内容都必然以深厚的研究与充裕的基金作为保障,否则将难以在短期内将20世纪的中国建筑学人及其建筑思想尽可能完整地、全面地呈现给世人。
精彩专栏
