美国房地产金融机制之启示
美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。
一、美国的住房金融机制的构成
20世纪60年代以来,美国居民的住房自有率大幅提高,跟它高度发达的住房抵押贷款机制是密切相关的。住房抵押贷款是购房人以所购住房为抵押,向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型,主要包括三个主体:放款人、购买人以及从事抵押贷款交易的机构。在这种机制下,相应地形成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国家庭住房自有率就达到63.0%,至20**年达到67.8% (资料来源:美国国家统计局)。
1.丰富的资金来源(一级市场)
一级市场是直接发放贷款的市场,由集蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、抵押银行等构成。
储蓄贷款协会大多是地方所有的私营机构,吸收个人存款,然后发放长期贷款,主要用于房屋建造、购买、修缮。商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外,还向有关的经销商购买抵押贷款票据。人寿保险公司中向房地产公司提供贷款,把它作为一种投资形式,以适应经济条件的变化,而更好地调节所持有的有价证券的价值。政府支持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款,其借贷的利息差为仓储利润,用来维持其放贷服务。
2.完备的二级市场
二级市场是出售抵押贷款的市场,主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。现在,全美国的二级市场主要由这三家机构垄断:政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。
联邦全国抵押协会(FNMA),它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款,也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。
政府全国抵押协会(GNMA):它不购买抵押贷款,而是发行以抵押贷款为担保的长期证券,提供担保的机构主要是FHA和VA。
联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA),它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款,然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售,联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。
3.健全的保险市场
保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。在一级市场上,当贷款数额占所购房价的80%以上时,金融机构就必定要求借款人投保。保险不仅转移了金融机构的风险,也有利于抵押证券在二市场上的发行。
在一级市场上,联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构,它们为住房抵押贷款提供保证保险。FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29%~41%的中低收入居民的住房贷款。FHA为抵押贷款提供100%的担保,但其担保对象必须经过严格的审核。VA只对住房抵押贷款的部分实行担保,担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。
在二级市场上,政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司 (FHLMC)等提供担保,目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。
此外,还有一些私营保险机构,成为保险市场的有力补充。私营保险不只是局限于中低收入者,可以是任何具有支付能力的购房者。其理赔方式有两种:一种是向贷款机构支付全部款额,拥有房屋所有权;另一种是支付贷款额的20%~30%,让贷款机构拥有房屋产权。
二、美国住房金融机制的具体运作
一级市场的运作:一级市场住房抵押贷款的核心是抵押贷款的发行银行和购房人。在抵押贷款生效前,购房人到保险公司投保,抵押贷款生效后,购房人有投保并交保费的义务,保险的受益人为抵押权人、购房人。其中银行为第一受益人,发生投保标的事故后,保险公司有优先赔偿损失的义务。银行首先受偿,在赔偿超过债务后,购房人才能受偿。
在抵押贷款中,购房人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的贷款,购房者得到的是房屋产权证及抵押贷款的合同承诺(还本付息),付出的是资金。正常情况下,抵押人按约还本付息,到期取得房产权,银行收回本金和利息。
二级市场的运作:债券投资者,抵押贷款的发行银行以及作为中介的担保保险机构,它们同一级市场的主体抵押贷款的发行银行、购房者成为一个完整统一的市常发行银行是联系一、二级市场的纽带。
由于房地产市场与资金
市场紧密相连,房地产依赖长期贷款。一级市场上如果因为银行长期缺乏信贷资金,就会造成资金紧缩,资金利率上升,相应导致借款成本上升,取得贷款变得困难,房产需求就会下降。因此,发行银行将已抵押的房地产债权让渡给抵押贷款的交易机构,这些机构在二级市场上将成千上万的债权,打包推向金融市场(即抵押贷款证券化),从金融市场吸收资金投到房地产抵押贷款的发行银行。三、从美国住房金融机制得到的启示
美国在住房金融体系中树立了“市场机制与政府干预相结合”的良好典范,使住房金融体系稳步发展并日趋成熟。目前,我国的住房抵押贷款以成倍的速度增长,截至20**年3月,我国的住房抵押贷款市场大概有6500亿左右。但由于我国住房金融机制的不成熟,形成住房市场上强大的消费需求和有支付能力的需要相对不足的矛盾,造成我国住房消费发展缓慢。因此,我们总结了美国房地产金融机制的经验,提出一些促进我国住房金融和住房消费发展的建议:
1.政府介入住房金融市场是必要的,但必须符合市场机制的原则
政府介入有两种形式:一种是直接干预,一种是间接干预。美国政府对房地产金融的干预则是建立在高度发达的市场体制下的,是间接干预。我国正处于经济转轨时期,我国市场经济体制的特征是参与市场交易主体地位的平等。因此,从经济体制改革的目标看,我们对住房金融的干预也应该是间接调控为主。政府应该通过完善市场的基础设施和体制的建设来促进住房金融体制改革的深化,并尽可能避免扭曲市场的行为。
2.政府可以成立专门机构为居民贷款提供但保和保险,促进二级市场的发展
政府成立专门担保机构为居民住房贷款提供担保和保险,可以使贷款者遇到拖欠和违约风险时,免受直接经济损失。我们应当建立类似FHA和VA这样的政府担保机构,专门对中低收入庭的住房抵押贷款提供但保,使它在二级市场的发展中担当重任,并推动住房金融体系的形成和发展。
二级市场的流动性强弱与否,直接关系到住房抵押贷款资金来源大小以及住房金融的宏观风险。目前,我国的商业银行发放的住房抵押贷款已经积累了一定的规模,由于这几年利率处在不断下调的过程中,再加上宏观经济不景气,可贷项目偏少,因此住房抵押贷款短存长贷的不匹配风险目前还没有体现出来。但是,随着抵押贷款规模的不断增长,在利率上涨的情况下,这些金融机构将面临很大的风险,因此,提高抵押贷款的流动性就成为了化解金融风险的一个很重要方面。要解决流动性的问题,从国际金融发展的趋势来看,无非就是抵押贷款证券化。抵押贷款的证券化,要求对抵押贷款进行集合,增强信用等级,以便在二级市场上出售。政府机构或者准政府的机构在信用增强的过程中可以发挥独特的作用,并且还可以通过设立证券发行标准,从而扩大抵押贷款的证券化。
3.培育多层次、多种类的消费信贷主体
我们看到,美国提供消费信贷的主体非常多,包括金融结构(如商业银行、储蓄银行等)和非金融机构(如保险公司等)。而我国提供消费信贷的主体则过于集中,基本限于四大国有专业银行,其他金融机构介入少。以建设银行为例,它的个人抵押贷款业务只占全行贷款业务的1%,更不用说涉及这一行业比较晚的中国银行和中国农业银行。因此,我们应该鼓励更多的金融机构和非金融机构提供消费信贷。
我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间。我们认为,当前除了开展财产保险及信用保证保险以外,保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款。在欧洲一些国家,尤其是荷兰,普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合,借款人获得住房抵押贷款后,每月支付的费用由两部分组成:本金和利息。其中利息付给银行,本金则交给保险公司,贷款到期,保险公司将本金全部交还银行。这种做法,对贷款方来讲,它避免了借款人健康状况带来的风险,到期由保险公司交还全部本金;对借款方来讲,它在转移贷款风险时,给借款人送上了一份人寿保险;对保险公司来说,每月收到的本金可能带来盈利。
就目前国内的情况来看,人保、太保、平保等几家大保险公司涉足房地产领域还属于起步阶段,所以这些保险公司可以尝试借鉴荷兰的经验,开办类似业务,促进住房消费发展。
4.构造完善的金融市场环境,加快住房金融市场的发展
随着居民收入的提高,居民住房消费由集团购买逐步向个人购买转移,住房抵押贷款大幅增长,客观上存在着银行减少金融风险的需要。因此,国内外机构投资者和居民个人也越来越看好中国的资产证券化市常所以,我们必须加快建立完善的资产信用评级制度和住房金融相关的法律法规。同时,大力发展从事住房金融业的中介机构,提供信托、保险、资产评估、投资、法律等方面的服务。此外,我们还要不断推进资本市场的发展,进一步完善社会保障体系,逐步将养老保险、失业保险、住房公积金及寿险基金、投资基金等培育为资本市场上成熟的机构投资者,为住房金融市场提供资金支持。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：从深圳房地产业发展看我国房地产金融体制
我国房地产业现状从发展历程上看,与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同,其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落,房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化,在阶段上,同美国有特别相似之处。1993年底,深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑,而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。
实践证明,房地产金融体制的改革完善,在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境,加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。
一、构建新型房地产金融体制的可行性
(一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求
目前,我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平,全国6624万平方米,深圳328万平方米,其中商品住宅的比率都在70%以上,这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求,商品房积压严重,不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用,因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因,是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善,甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大,资金运行很难保证正常循环,这种“风险”作用的结果表明,现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要,确切地说,已与社会主义市场经济体制不相适应,已到了非改不可的地步。如果现阶段我们不对其深化改革,非但解决不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅的问题,而且从长远的观点看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展,类似1993年宏观调控中出现的“一调就‘死’,不调就‘乱’”的情况,在将来的发展中还会不同程度地出现,其结果是,房地产周期的低谷徘徊时间会更长,空置率会更高,缺房户和资金积压亦会更多。从支柱产业角度讲,不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展,而且还会削弱我们在国际市场上的竞争力,由此也会产生一些社会的不安定因素。所以说,客观现实要求我们必须加快对房地产金融体制的深化改革,依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用的房地产金融体制,使之适应于房地产和房地产金融市场的运作和发展。只有这个核心问题真正解决了,房地产和房地产金融业才能持续、稳定、健康、协调地向前发展。
(二)有先进的经验可以借鉴
中外金融理论界已基本形成一个共识:房地产金融体制的完善与否,主要取决于其有无二级市场以及二级市场的完善程度,因为二级市场比一级市场具有更多的优点:
①能够确保资金有正常流动的渠道;
②资金流动更安全;
③使资金能够在更大范围内流动。
美国房地产金融两级市场体系非常完备,从我国和深圳目前的实际来看,我们从美国房地产金融体系中可借鉴之处有三点:
①建立了二级市场;
②在二级市场运行机制中设置了政府金融平衡机构;
③建立了二级市场的证券中介机构。
市场经济的金融理论认为,这三点是世界市场经济国家发展房地产金融体系可取的共同之处,所以,可以作为共性吸收借鉴,为我所用。
通过研究比较和吸收借鉴美国成功经验,从我国和深圳具体实际出发,在现行房地产金融体制架构的基础上建立“两级市场双轨制”的体制架构模式是房地产和房地产金融市场发展到现阶段的最佳选择,不是权宜之计。顺便说明一点,随着资本的积累、财力的增加,我国和深圳在以后的发展阶段中可视房地产和房产地金融市场的实践情况再进一步酌情考虑建立“两级市场多轨制”的架构模式,逐步完善其功能。
(三)深圳具备良好的试点基础和条件
深圳率先建立新型的房地产金融体制具有有利的条件,完全可以在政府的扶持下,通过试点探索出一条成功的经验,为在全国建立有中国特色的房地产金融体制起到示范作用。
(1)深圳是我国经济体制改革的试验场,对外开放的窗口,市场经济体制的基本框架已初步形成,城市国际化建设符合国际惯例。
(2)深圳开展房地产信贷业务早,房地产金融业务量大,且业务范围广,资本积累实现了多元化,还有深圳金融市场活跃,法律法规体系健全、完善。
(3
(4)深圳住房制度改革深入,而且一直走在全国的前列,在住宅商品化的深化改革方面成效大,经验多。
(5)深圳有一大批从事房地产及房地产金融理论研究的专家、学者以及实践经验丰富的业界人士。新体制的建立有科学、系统的理论作指导,可确保其运作管理具有较强的操作性和有效性。
二、中国房地产金融新体制的架构设计
现代房地产金融市场的体系构成,主要有两大要素,即:一级抵押贷款市场(亦称“初级市场”)和二级抵押贷款市场。一级市场是指借款人和贷款人之间交易的市场,即购房者或开发商以抵押方式从贷款商如银行或其他金融机构取得贷款的市场。二级市场是指一级市场的贷款发放机构将其发放的抵押贷款转让给政府金融平衡机构,金融平衡机构以最初抵押的房地产作担保,向社会发行房地产证券(股票和债券)筹集资金的市场。
在房地产金融市场的构成要素中,一级市场是基础,二级市场是其延伸和发展,二者有着相互依存、相互制约、相互促进的密切联系。特别是二级市场的建立,对抵押贷款市场的发展具有极大的促进作用,它不仅使资金流动更安全,而且使资金能够在更大范围内流动,使房地产金融业的运行机制更加完善、合理和科学。最终使房地产业同金融业有机地联系在一起,形成一个良性循环系统,即新的房地产金融体制。
三、中国房地产金融市场
(一)我国和深圳房地产金融一级市场的现状
20世纪80年代以来,随着我国经济体制的不断深化,金融体制的改革也全面展开,我国房地产金融业务特别是住房金融业务得到了长足的发展,一个以中华人民银行为宏观调控中心,以国有专业银行为主体,多种金融机构分工协作的房地产金融组织体系已初步形成。目前,各家金融机构都不同程度地经办了房地产金融业务。但从政策性的住房金融来看,基本形成了以中国建设银行(下称“建行”)和工商银行(下称“工行”)为主,其他银行为辅的承办住房金融业务的局面。我国房地产金融业务主要包括政策性和经营性房地产金融两大类。据不完全统计,截至1995年,全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元人民币,其中抵押贷款为92亿元。
深圳房地产金融业务是随着深圳房地产业的形成和金融体制的改革而发展起来的。在深圳特区建设的初期阶段,城市土地开发和商品房建设是以吸引外资为重点,在中央给特殊政策、不给资金、而需要大量建设资金的情况下,深圳进行了土地资金化的尝试,采取了有偿转让土地使用权的方式大力发展房地产。1979年至1982年,房地产的实际投资额达7.89亿港元,占全特区投资总额的26.5%。房地产的开发、建设带来了大量的土地使用费收入和商品房利润,不仅为城市的发展积累了财源,同时也成为金融业和房地产业发展的重要资金来源。在特区房地产业大发展的过程中,深圳的房地产金融业蓬勃兴起,它是金融业与房地产业不断融合的产物。首先是专业银行积极参与房地产金融业务。1979年,国家决定基本建设投资由财政拨款改为中华人民建设银行贷款,由建行独家办理包括房地产开发贷款在内的基本建设贷款。随着gg开放向纵深发展,生产性基本建设资金的需求量急剧增加。在20世纪80年代中期,深圳市专业银行实行业务全面交叉,打破了由建行独家经办基本建设投资的局面。由此,房地产开发投资由多家银行共同办理。此后,随着股份制的交通银行和区域性的深圳发展银行和招商银行的成立,以及外资银行的逐步引入,使深圳的金融体系不断完善,同时也使得房地产的融资机构、融资形式不断出现多样化的格局。
(1)各家银行为拓展深圳房地产市场,纷纷设立房地产开发公司和信托投资公司等机构,以各种形式开展房地产金融业务,在很大程度上填补了房地产的资金缺口。
(2)以房地产开发经营为中心,出现了各种房地产融资投资形式,房地产抵押、楼宇按揭等,大大地推动了房地产业发展和住房制度改革的进程。
各家金融机构由成立专门的融资机构发展到产融结合企业,由独家金融机构经营发展到金融机构与企业联合、金融机构与金融机构联合,由单一的房地产信贷发展到信贷与直接投资相结合。
(3)1988年,深圳市推出住房改革方案,为配合深圳市住房制度改革,建行深圳分行住宅信贷部于1988年正式成立,主要办理房改和住房信贷业务。
这标志着房改金融的兴起。随着建行住宅信贷部(后称“房地产信贷部”)业务的迅速发展,住房金融又开始向房地产金融业务方向发展。1994年,中国工商银行深圳分行房地产信贷部成立并开始在较大范围内开展房地产信贷业务。在深圳最早涉足房地产金融业务的国有专业银行中,建行和工行开展房地产信贷业务量最大,对房地产业发展的支持和贡献也最为突出。值得一提的是,深圳确立“市场化,居者有其屋”的住宅发展目标后,两行为合理引导居民个人消费,支持个人购买住房,在开办“先消费,后支付”的按揭业务中,除办理福利商品房贷款和微利商品房贷款业务外,还与农业银行等专业银行以及其他一些外资银行一起共同创办市场商品房的按揭业务,在调节整个社会的投资配置方面发挥了重要作用。现在,深圳市政策性和商业性并存的房地产
金融一级市场的住房信贷体系已初步形成。(二)一级市场的架构及存在的主要问题
如前所述,我国和深圳房地产金融的现行体系依旧为传统的架构模式,从体制上来说,房地产资金的流程流向仍然停留在初级阶段的一级市场单循环制上。居民个人购房按揭所发生的经济往来关系和住宅资金流向可简单表述为“房地产消费者银行”的循环过程。其市场构成要素为:银行、房地产消费者或房产开发商。历史地看,现行的这种房地产金融体制自1993年以来对全国各城市地区的住房制度改革,推进实现住宅商品化的进程都不同程度地发挥了积极的作用,促进了房地产业和国民经济的发展,在发展阶段上具有重要的历史意义和作用,这是不容置疑的事实。但是,随着我国城镇住房制度改革的深入,房地产金融在住房生产、交换、消费中由于根植于原有的金融体制,因此,在现阶段发展中不可避免地暴露出一些问题,具体归纳起来有下述几方面:
1.银行在住房贷款方面面临的问题
(1)住房贷款需求增长速度快,其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。
(2)银行贷款不能及时回笼,故而资金周转不畅,难以为社会居民购房提供足够的住房贷款支持。
(3)购房抵押贷款期限太短(一般5年,极少数最长不超过15年),既不利于扩大社会居民的潜在需求和有效需求,活跃抵押贷款市场,也不利于住房制度的深化改革,在一定程度上影响和阻碍了实现住房商品化的进程。
(4)银行抵押贷款方式不统一,管理不规范,资金流动受到一定影响,不利于实施有效的风险控制。
2.银行发放抵押贷款无后续融资渠道,不能实现资金良性循环,使其变现能力差,风险高,不利于抵押贷款市场发展。
3.由于融资渠道不畅,开发商可支配资金量有限,选择投资项目有一定的局限性,不利于房地产市场的发展
综上所述,显而易见,深圳乃至我国现行的房地产金融业发展到现阶段,已明显地表现出与房地产业的发展极不适应,由体制带来的问题日趋严重。具体来说,就是单靠房地产金融一级市场单循环运作已不合时宜,不可再继续维持现状,必须从长远考虑借鉴国外经验,建立并逐步完善二级市场的运营体系,为一级市场提供一个畅通的融资渠道和足够的资金来源,最大限度地提高住房资金循环的补偿性及流动性。
(三)二级市场的建立
综观美日等市场经济国家房地产金融体制的构建和住宅金融二级市场的建立和完善过程的长期实践,可以看到,房地产金融组织的多元化,房地产金融系统的网络化和系统化,业已成为房地产金融体制完善与否的重要标志。基于此,我国和深圳在构建新的房地产金融体制中应首先考虑房地产金融机构设置的系统化和网络化,使其结构的设置科学合理。目前,我国不存在房地产金融的二级市场。所以,建立二级市场已成为建立和完善我国房地产金融体制的首要任务。
1.理论依据与经验借鉴
系统工程和网络理论指出,任何自然范畴的循环系统网络(如:电路、磁路、水路、气路等)和社会经济科学范畴的循环网络(经营中的产、供、销网络、金融系统中资金流动网络等等)都具有一些网络的共性特点:①系统性;②反馈性;③再生性;④补偿性。前一点表征了网络系统的静态特性,后三者表征了网络系统的动态特性。具有上述特征的网络系统都能够在一定的条件下通过自我调节显现出稳定平衡的功能,因此称这样的系统网络具有一定的合理性和科学性。如果我们深入考虑一下美国房地产金融两级市场的机构设置和运行情况,便会发现,它作为一个系统反映出的特性与系统论和网络理论要求的要素特征、作用和系统特性非常吻合,也就是说,美国房地产金融市场的二级市场的建立完全符合现代理论的现点,有一定的理论基础,而且经过长期的完善和实践检验,已被证明是科学的、合理的,而且是行之有效的。
根据上述理论和经验,我们可以构筑一个符合我国国情的新型房地产金融体系,建立一个可供操作的房地产抵押二级市场。
2.二级市场的模式
房地产金融市场是由一级市场和二级市场两大要素构成,其二级市场的模式设计,是房地产金融新体制架构问题的核心内容。如果说一级市场是新体制确立的必要条件,那么二级市场则是其确立的充分条件,二者之间的关系是:一级市场是基础,二级市场是保障。
通过比较研究和论证,本文认为,“两极市场双轨制”具有系统要素设置合理、运行机制科学、可操作性强等特点,比较符合深圳乃至我国的实际情况,可以作为我们现阶段房地产金融市场体系的最佳模式。本节将对设计模式作一个全面、系统的概述,并就二级市场的系统构成和运作过程进行综合说明。
一级市场,从广义上讲是泛指房地产抵押贷款的初级市场,它涵盖的内容包括两个部分:①开发商用于商品房开发并将其抵押向银行申请的抵押贷款,即所谓的经营性贷款;②购房者个人以所购房产权作抵押向银行取得的贷款,即通常所说的“按揭”,狭义讲是指个人购房按揭,所以又称为住宅抵押贷款初级市场。总之,一级市场就是发放贷款的市场,由银行按照规定的条件将贷款抵贷给购房者,购房者将所购房产的产权以抵押方式抵押给银行
下文在一级市场的基础上,重点介绍二级市场的构成、功能作用和运作过程及其运行机制。
(1)二级市场的构成
二级市场网络系统的构成要素包括:①政府金融平衡机构(暂定名为“中国政府房地产金融管理局”);②房地产证券中介机构;③社会投资者等,各要素之间按一定的内在联系构成二级市场的网络系统。
(2)二级市场的运行过程
两级市场的资金流程可简单地表述为:房地产消费者银行政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者),其中“政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(投资者)”为二级市场运行的全过程。房地产金融体制的运行过程分为两个循环,即一级市场循环和二级市场循环,现分述如下:
一级市场运行过程:银行或金融机构先按借贷条件将抵押贷款抵给购房者,购房者按时分期还本付息偿还贷款,然后将购房者的贷款存单契据卖给政府金融平衡机构,回笼资金后再抵贷给新的购房者,至此完成一个循环过程。
二级市场运行过程:政府金融平衡机构首先将一级市场银行金融机构已抵贷出的贷款额度用自身原有储备金或发行房地产证券回收的资金以略低于银行或金融机构发放抵押贷款的利率收购银行或金融机构已贷款的存单契据,然后,以存单契据标定的额度向社会投资者或通过房地产证券中介机构向社会(房地产证券投资者)公开发售房地产有价证券(如股票或债券),收回资金,至此完成一个循环过程。
这样一、二级市场的两个循环衔接后构成一个大的系统循环,房地产资金就是这样周而复始、循环往复地流通运行。由此可见,新体制的大系统循环实际上是利用社会潜在资金和闲散资金以优惠条件资助居民购房,尤其是中低收入的家庭。从本质上讲这是一种“取之于民用之于民”的做法,只是这种方式更为取之有“道”、用之有“益”罢了。再有,从发展房地产债券的额度上也能大体看出房地产市场的交易情况,不失为衡量房地产业发展状况的一个宏观数量指标。
(3)二级市场的功能作用
二级市场按照金融理论讲是一级市场融通资金的渠道或资金来源,通俗地说,它既可以为一级市场“造血”,又可为之源源不断地“输血”,两种功能兼而有之。从作用上讲,二级市场为一级市场的银行或金融机构提供了一个回笼资金的场所,从而确保一级市场的资金能够保持一个良性循怀,通过这样的间接作用可以进一步刺激和活跃房地产市场,为房地产业的发展创造有利的条件,此为其一;其二,二级市场科学完善的运行机制不仅可保证自身融资的充足,而且还可以有效地供给一级市场的银行或金融机构所需资金,并通过一级市场间接地作用于房地产市场,使之对宏观调控的力度产生一定的“弹性”作用,最大限度地避免宏观调控因施力过大对其造成负面影响和作用。相对现行的一级市场给房地产市场带来的“刚性”作用,无疑更完善了一步。
一般而言,一级市场由银行或金融机构的可供贷款额度是有限的,而购房者的借款数额却是无限的,显而易见,“有限”难以应付“无限”,只有用“无限”来满足“无限”才是融资的“硬”道理,二级市场的政府金融平衡机构的设置作用就可以圆满地解决这个问题。在二级市场的运行过程中,政府金融平衡机构的主要作用有两个:一是为一级市场银行金融机构提供贷款途径,二是从社会投资者手中吸纳资金。房地产证券中介机构的作用是为政府金融平衡机构发售房地产股票或债券筹集资金。
二级市场的作用主要有:
①为一级市场集聚资金;
②调剂资金余缺,发挥资金流通作用;
③组织资金分配为一级市场提供贷款;
④保证资金流通的安全稳定;
⑤稳定金融系统,规避利率变动的借款风险。二级市场可使一级市场按固定利率发放贷款的借贷双方避免市场利率带来的风险损失;另一方面又可使房地产金融系统免受利率调整带来的冲击性影响,增强其抗冲击的固有恢复能力;
⑥社会投资者获利高。一般来讲,社会投资者投资房地产证券,其到期收益通常比银行长期储蓄存款高;
⑦满足购房者“先消费,后付款”的需求愿望,二级市场购房者可根据自己的收入状况或支付能力取得其所需要的抵押贷款;
⑧稳定房地产市场,保持供求基本平衡。二级市场的另一个重要作用是最大限度地促进一级市场的资金流通,进而降低商品房空置率,保持房地产市场供求关系相对平衡,减少房地产周期的困扰或不良影响,有益于国民经济的稳步发展;
⑨有利于居民安居乐业和社会稳定。二级市场通过买入抵押贷款和对房地产证券的发售,组织流通资金在全国范围内从资金相对充足的地区向人口增长快、资金需求量大的地区流动,对于实现全国居民“居者有屋”的发展战略和稳定社会具有巨大的推动作用。
(4)二级市场的内在运行机制
前已述及,政府金融平衡机构在整个房地产金融市场(包括一、二级市场)中担负有中央银行的某些职能,因而具有房地产金融系统的核心作用。但它同时又担负着二级市场的组织和流通职能,一方面对二级市场起着调节、平衡作用,另一方面又对一级市场起着稳定器和润滑剂的作用,这种双向作用有赖于它完善的内部运行机制。
风险反
稳定调节机制。房地产证券化是房地产发展到一定阶段的必然产物,可以说是解决房地产信贷流动性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和选择。相对而言,房地产证券作为一种重要的筹资手段具有许多其他金融工具无法比拟的优越性:
①筹措资金速度快、时间短、效率高、收益大;
②直接筹集资金的数量大;
③发行的有价证券利息通常比储蓄利率高,可以吸引广大储蓄者,也可以吸收一些游资和其他投资渠道的资金;
④还本付息的时间是固定的,可以方便筹资者事先作好偿还预算;
⑤流通便利,安全灵活,风险分散,可以作为抵押,也可上市转让,便利投资者。
鉴于此,房地产证券中介机构的设置实际上等于在二级市场的流通环节上建立了一个稳定调节机制,通过这个机制的作用,可使二级市场的调节功能更加完善,抗风险能力更强,同时也使得房地产金融市场整个网络系统增强了稳定性。由于住宅抵押贷款的资金流动不稳定,一旦银行紧缩或利率上调,一级市场的资金就很有可能流入高利率的优势债券或股票市场,从而引起一级市场的波动,这种分流作用无疑会减少房地产市场的交易,阻碍住宅市场的发展。房地产证券中介机构的稳定调节作用就在于它不仅择时择机地通过发行和购买房地产债券来调节一级市场的资金余缺,而且使居民储蓄转化成长期投资,有效地解决了住宅资金来源,稳定了整个房地产市场,强化了市场调节机制。
竞争机制。随着房地产业的发展,特别是随着住房商品化进程的加快,居民个人购房的潜在需求和有效需求会与日俱增,而且越来越大,由于有房地产二级市场作后盾,给予一级市场金融支持,必然会吸引越来越多的金融机构向房地产金融业渗透,涉足房地产信贷业务,使一级市场的融资主体呈多元化。这样一来,就会加剧一级市场银行金融机构之间的竞争,其结果是,争的客户越多,放贷额就会越大,刺激房地产市场的作用就会越显著,促进房地产业发展的推力自然也就越大。这就是二级市场给房地产市场带来的竞争作用。很明显,这种竞争是一种有益的竞争,会对消化现阶段的大量过剩的商品房起到一定的促进作用。当然,竞争的激烈程度会通过宏观调控(如调整利率及政府金融平衡机构减少购买一级市场放贷机构的放贷额等措施)加以有效控制,不会因此影响或阻碍房地产金融业及房地产的健康发展。
房地产金融市场除上述三个运行机制外,还有一级市场保险公司开展抵押贷款保险业务的保险保证机制,在我国,该机制的建立在一定意义上对于稳定一级市场发挥了重要作用,同时也满足了中低收入家庭的购房需求。
3.政策配套
美国的实践经验证明,房地产金融体制一经确立,相关政策的完善配套必须与机构设置同步进行,这样才能保证房地产金融机构的正常运行并具有可操作性,两者是“软件”与“硬件”的关系,不可倚轻倚重。所以,我国在房地产金融新体制建构伊始,或者说,在房地产二级市场建立之初,应从长计议,审慎考虑以下几方面的问题,这些问题同时也是构建二级市场有待解决的问题与基本前提。
(1)由担负我国中央银行职能的中华人民银行组建成立具有官方性质的政府金融平衡机构(暂定名:中国政府房地产金融管理局),并赋予该机构根据一级市场银行或金融机构开展房地产信贷业务的实际情况及调节房地产市场供求平衡的需要,发行房地产证券(股票和债券),并通过测算提供可供运作的储备金。
(2)适度延长抵押贷款期限。按照银行给予购房按揭的现行规定,一般居民的贷款期限为5年,只有极少数居民可享有15年期的贷款,新体制要求辅以新的政策,即将现行的按揭贷款期由一般的5年延至20~30年。以后视试行情况再进一步决定最佳的贷款期限。按揭保险规范化,单据凭证标准化。从简化抵押贷款和保险手续考虑,各银行金融机构和保险公司应按国际通行的做法对保险抵押贷款实行统一的规范化管理和标准化管理,以便利二次抵押贷款的操作。
(3)房地产证券的种类和经营方式国际化。政府金融平衡机构在二级抵押市场使用的工具(如债券、贴现票据及存单)和证券经营方式(如定期发售方式、直接拍卖方式和市场经营机构的证券交易)应注意借鉴国外经验,尽可能符合国际惯例,在条件可行的情况下一步到位,避免“后遗症”。
(4)适当降低地价,给予开发商取得使用权以一定的优惠,降低开发成本,从而降低房价,保持新开工面积增长的速度和数量,满足房地产市场的供求要求。对银行来说,开发商经营性贷款可为其带来三方面利益:①利率回报;②放贷资金快速回笼,有助于银行放贷“松绑”,卸掉包袱,减轻负担;③能够保障银行资金回笼,规避贷款到期但资金回笼不到位的风险出现,同时还可避免出现呆滞款,减少损失。
(5)尽快实现全国住房的商品化和社会化,逐步改变住房制度的多轨制,加速我国社会主义商品经济的发展。
篇3：房地产金融知识培训
一、房地产金融的概念
房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称。
房地产金融业务包括房地产抵押业务和房地产产业资金融通业务等。
房地产抵押业务是指金融机构以房地产信用为条件,为房地产产权人筹集和融通房地产资金,这些资金可以用于房地产投资与消费,也可以用于非房地产投资与消费。比如,某人以房地产作为担保物而获得100万元的贷款,其中30万元用于装修房屋,40万元用于购车,另外30万元用于投资兴办一小型加工厂。
房地产产业资金融通业务是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金,并提供相应服务的金融业务。房地产产业金融业务包括为房地产的开发、经营和消费而融通资金,也包括为农地开发与经营而融通资金,并促进农、林、牧、渔等各方面的发展。房地产产业资金融通业务的资金筹措,可以是以房地产为担保而获得,也可以不以房地产为担保而获得,如通过信誉担保、动产担保、政策投资拨款等形式而获得资金。
现代房地产金融包括房地产担保、信托、保险和租赁等多种金融形式。
二、房地产金融的发展
早在18世纪,英国和德国就相继开办了住房金融和土地金融业务,并获得成功。随后,这种业务方式被其他国家引进和推广,并获得广泛发展。
1770年,德国的西里西省成立了世界上第一个土地抵押信用合作社。拥有土地的农民共同组织起来形成合作社,合作社以社区内的全部土地作为抵押物,通过土地证券化,担保发行债券,筹集到的资金供社员使用,以改善土地利用,提高土地产出,促进社会经济发展。
1775年,英国的伯明翰开创了世界上第一家互助性的住房合作社,该合作社将购买住房的人组织起来,其成员定期将一定数量的资金储存在合作社内,用于建造房屋,住房建成后,该合作社的成员可通过一定的方式进行购买。
美国的房地产金融十分发达,其主要特点是通过银行的房地产证券融资,由金融中介将短期储蓄转变为长期贷款,房地产抵押贷款利率可以随市场变动。目前美国对房地产金融市场的调节已经形成了三个主要系统:初级市场的保证系统、联邦不动产金融机构系统和二级市场的经营系统。
新加坡非常重视住房建设,政府直接调控住房金融,成立中央公积金局,强制居民储蓄,储蓄额达到购房款的一定比例后开始放款。中央公积金的储蓄利率和贷款利率不受市场影响,采取固定利率的形式。
我国房地产金融方兴未艾。1987年在山东烟台和安徽蚌埠成立了两家住房储蓄银行。自1988年起,各专业商业银行相继建立房地产信贷部,形成目前的以各商业银行房地产信贷部为主的房地产金融体系。1991年在上海率先实行住房公积金制度,此后有许多城市相继实施。1994.1995年期间,中华人民银行下发了《政策性住房信贷业务管理规定》、《商业银行自营性房地产贷款管理规定》、《关于清理房地产信贷业务有关问题的通知》等文件,将商业银行房地产信贷业务分为政策性和自营性两大类,要求两类业务分账经营,分别核算。1996年7月,中华人民银行下发了《关于清理商业银行国际业务部、房地产金融部、信用卡业务部对外营业机构的通知》,中国建设银行和中国工商银行的房地产信贷部改建撤并后,分别保留了641家和494家对外营业机构。1997年,由中国建设银行在成都、上海,中国工商银行在太原,进行住房储蓄信贷试点。在我国住房制度改革过程中,曾经采用的面向个人的购买贷款形式有自建公助贷款,储贷结合贷款和个人购房贷款等。1999年4月国务院发布了《住房公积金管理条例》,要求在全国城镇范围内实施住房公积金制度。
三、房地产金融的特点
房地产金融与一般金融相比,具有如下几个主要特征:证券化、安全性、长期性、多样性和政策性。
(一)证券化
房地产抵押贷款是房地产金融的主要内容。在进行房地产抵押贷款时,其资产具有期限较长、额度较大的特点,而负债大多具有期限短、流动性较强的特点,这样,银行就会面临资金的流动性风险。为了使抵押资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化,也就是将抵押债权进行小额分割,以有价证券的形式,通过资本市场进行融资,降低长期信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重,减少银行信贷风险。因此,证券化是规避房地产贷款风险的有效手段,也是房地产金融的主要特征。
(二)安全性
由于房地产具有位置固定性、产权明晰、使用期限长、价值高、保值增值性强等特点,房地产作为抵押品不会遗失,不容易被损毁,也较少发生产权纠纷,因而以房地产作为抵押物而进行的贷款项目,对贷款机构来讲,债权可靠,具有较高的安全性。
(三)长期性
以房地产为抵押品进行的贷款,其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等,而土地的开发和房屋的建设周期都较长,投资资金量大,并且其投资价值的回收需要更长的时间,因此,房地产融资的偿还期限一般都较长,国外很多土地开发和房屋建设贷款项目的最长期限可达30~40年,我国住房抵押贷款的最高年限为30年。
(四)多样性
房地产金融的形式,除了一般的开发建设贷款、房屋消费贷款,还有房地产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、合作建房、投资入股、融资租赁等多种形式。
(五)政策性
由于房地产关系到国计民生,直接影响城乡经济的发展和人民生活的安居乐业,因此,受政府政策的干预较强,受到社会经济发展计划、产业政策和城市规划及土地利用规划的限制,同时也受政府各种优惠政策的扶持。如采用利率优惠政策、贷款政府担保、税收优惠等措施支持住房贷款的发展。住房金融是房地产金融的主要组成部分,住宅产业及住房金融都带有浓厚的社会性和政策性。房地产金融是政府推动有关土地政策、金融政策和农业政策的重要措施,通过调节投资结构、信贷利率和信贷方向等,可以起到调整土地利用结构、房地产投资结构、住房消费行为等作用,进而实现政府宏观调控的目标。
四、房地产信贷资金的筹集渠道
对房地产金融机构而言,信贷资金的来源主要由以下几个部分组成:即自有资金、银行存款、借入资金、同业往来资金、主动负债和利用外资。此外,还有一部分是受托资金,主要是集资款项、个人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。在房地产融资活动中,融出资金的一方有权按期收回融出的资金和获得融出资金的利息。
自有资金是我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源。在国外,许多房地产金融机构的资金来源都是通过股份制形成的,其中自有资金包括股本、储备资本及未分配利润。
银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体。银行存款可分为企业存款、个人存款和基金存款。基金存款是房地产金融机构代理国家和地方政府管理的各种住房基金。其特点是专款专用,但也构成了房地产金融机构的信贷资金来源之一。这种基金主要是住房基金、国家委托资金、住房集资款以及住房合作信用社存款等。其中,住宅合作信用社存款也是房地产金融机构存款的一个来源。其资金主要来自以下几个方面:单位投入的建房资金、社员按规定缴纳的购房资金、社员的住房储蓄金、私有产和公私共有产缴纳的公共部位维修费以及私有产超出维修范围应由住户承担的费用、合作社其他收入、政府资助的资金和银行贷款。我国的住房合作社资金,按国家规定,必须存入中国建设银行,构成房地产金融机构资金来源的一部分。为了扩大经营规模,增强信贷能力,房地产金融机构有时也主动负债。
房地产金融机构也可以直接向国外金融市场借款,基本方式是向国际金融机构贷款和发行国际债券。国际金融机构贷款主要是指世界银行、国际货币基金组织和亚洲开发银行等国际金融机构提供的中长期项目贷款,主要用于旧城改造和成片危房改造,利率比商业银行贷款利率低,期限也较长。如世界银行最长贷款可达25年,但需由国家或地方政府作担保。
五、房地产金融的业务种类
(一)住房储蓄业务
住房储蓄存款是指金融机构为支持住房建设,提供为建房贷款而开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄业务。
(二)住房基金的经营管理
住房基金是指通过多种渠道和一定形式筹集起来的,定向用于住房生产、经营和消费的专项资金。住房基金可以由住房基金委员会领导的金融机构进行经营管理,也可以由该委员会委托某一专业银行管理,实行自负盈亏,保本或微利经营。
(三)房地产开发与经营贷款
房地产开发与经营贷款是指房地产金融机构为支持房地产开发与经营活动而对房地产开发与经营企业发放的各类生产与经营性贷款。房地产开发与经营贷款有的要求提供抵押财产,有的只要求担保即可。
(四)房地产抵押贷款
房地产抵押贷款,是指抵押人以其合法拥有的房屋所有权或国有土地使用权向抵押权人提供担保,借以取得抵押权人提供的贷款。通过房地产抵押进行融资的作用在于保证了开发企业投资的回收和解决了购房者资金不足的矛盾等。
(五)房地产证券
房地产证券包括房地产股票和房地产债券。股份有限公司是指全部注册资本由等额股份构成并通过向社会公开发行或向特定对象发行股票(或股权证)来筹集资本,股东仅以其投资额为限对公司债务负有限责任
的法人企业。如果房地产公司为股份有限公司,则其发行的股票为房地产股票。房地产股票作为经有关部门批准证明投资者在房地产公司投资入股并可据以取得报酬的一种凭证,在不同的企业,针对不同的经营情况,有着不同的分类形式。房地产债券是企业债券的一种,它是各类房地产经营企业在城市房地产经营过程中,为筹集长期资金(一般要用于房地产的开发和经营活动),而以债券的形式向社会发行的一种债权凭证。房地产债券的发行者一般为房地产股份有限公司,也可以是其他性质的公司,发行的债券一般为长期债券。
(六)房地产信托
房地产信托,是指委托人将其房地产或房地产资金的财产权转让给受托人,委托受托人在指定的目的和范围内代为管理和处理。按财产的不同分类,可将房地产信托划分为实物信托、资金信托以及资金债权信托。房地产实物信托是指委托人委托房地产金融机构代为管理、处分房地产及其相关权利;房地产资金信托是指以资金作为信托财产,如委托者可以指定资金的处理方式和投放目的;房地产资金债权信托是指委托人将债权转移给信托机构,委托信托机构保全债权,实现权利,或代理回收债权。房地产信托投资实际上是信托机构投资房地产的投资活动,可以采取的方式包括独自直接投资房地产、与房地产开发企业联合投资和购买房地产证券等。
(七)房地产保险
根据承保的保险标的和风险种数不同,可将房地产保险划分为房屋财产保险、房屋利益保险、房屋责任保险、房地产信用保险、房屋综合保险、建筑工程保险等。房地产保险的设立为人们的生产经营活动和日常生活提供了安全保障,维持了房地产经营者的利润,也增强了被保险人的信用程度。
(八)房地产信贷业务结算
房地产信贷业务结算是指围绕货币资金在房地产领域的经营活动过程而产生的货币收付行为。
篇4：房地产估价师房地产金融模拟试题(上)
房地产估价师房地产金融模拟试题(上)
一、单项选择题(共50题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)
l.住房公积金的管理机构是( ),这样既保证了住房公积金的运用安全,又可实现合理增值。
A.中华人民银行 B.住房公积金管理委员会
C.省、市人民政府建设行政主管部门 D.住房公积金管理中心
2.房地产抵押贷款保险的目的是保护( )。
A.抵押人的利益 B.保险机构的利益
C.放款机构的利益 D.开发商的利益
3.有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额是80万元,同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额为180万元,其房屋价值为250万元。若发生火灾事故,被保险人最多能得到( )万元损失赔偿。
A.80 B.180
C.250 D.260
4.( )年国务院颁布了《住房公积金管理条例》,对住房公积金作了明确的规定,包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容,。住房公积金制度已被实践证明是一种成功的社会综合保障制度。
A.1997 B.1998
C.1999 D.2000
5.在贷款合同期内,由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款,发生理性违约,贷方会因此遭受损失而形成( )。
A.流动风险 B.违约风险
C.利率风险 D.提前还款风险
6.在房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是( )。
A.固定利率抵押贷款 B.可变利率抵押贷款
C.等本还款抵押贷款 D.等额还款抵押贷款
篇5：房地产估价师房地产金融模拟试题(下)
房地产估价师房地产金融模拟试题(下)
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分。)
1.以房地产作为抵押物进行贷款时,在( )的情况下,贷款人可对借款人追究违约责任。
A.借款人按期归还借款本息 B.借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款
C.借款人未经贷款人同意,将设定抵押权的财产出售
D.借款人未经贷款人同意,将设定抵押权的财产租赁
E.设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损
2.房地产股票、债券的发行方式按有无中介机构参与,.分为直接发行和间接发行,房地产证券的间接发行是指房地产公司委托证券公司发行证券,发行方式可以分为( )。
A.代销 B.分销
C.全额包销 D.余额包销
E.余额代销
3.股票是股份有限公司发给股东证明其资本所有权的证书或凭证,相对于其他融资方式,房地产股票融资的特点包括( )。
A.降低房地产开发融资成本 B.促使房地产开发企业提高资金使用效益
C.发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金
D.房地产开发投资计划性强,与人民生活息息相关,投资回报率稳定,风险较小
E.以上均是
4.房地产保险合同终止是指保险合同成立后因法定或约定的事由出现而使房地产保险合同当事人的权利和义务消灭的法律事实,包括出现下列( )情况,房地产保险合同终止。
A.自然终止 B.履约终止
C.合同无效 D.合同解除
E.变更终止
5.保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任,房地产保险责任包括( )。
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