房地产评估机构脱钩改制后问题发展对策
一、房地产评估机构脱钩改制后存在的主要问题
1、脱钩改制后的房地产评估机构从业人员压力大、包袱多
脱钩改制后的评估机构组成人员,大多是从原政府部门或事业单位完全脱离出来,从“大锅饭”中走出来,失去了依靠,真正成为市场人,面对市场,大多心存压力,不能很快适应市场的运转方式。
由于评估机构受区域影响较大,业务空间不大,市场竞争激烈,抗风险能力弱。在脱钩改制过程中,经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况,有的甚至完全灭失。其原因有:一是注册资金相对较高,经济不发达地区一时难以承受;二是房地产估价师严重流失;三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度;四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。
2、管理体系交叉,不利于评估行业的发展
从我国目前管理体制来看,评估业有房地产评估、土地评估和资产评估,且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部,相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师,各自形成了自上而下的管理系统,制定的管理办法多从本部门出发,未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时,房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估行业的发展。
3、不公平竞争和恶性竞争同时存在
现有的房地产评估机构可以分为两类:一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构,现已大部分进行了脱钩改制,成为股份制公司。另一类是没有政府背景,按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制,但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司,有些依附于前者公司拿二手活,赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀,为了多争取业务,或迎合顾客不合理要求,或置评估规程和规范于不顾,或过度降低收费标准,或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益,导致国有资产、资源的严重流失,也扰乱了市场秩序,违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
4、现有的房地产评估公司良莠不齐,从业人员整体素质偏低
整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人,而实际办理人事代理并在房地产评估各类机构中工作的大概只有 4万人。主要原因是一部分兼职人员挂靠,特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。
房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一,考生做假现象严重。房地产估价师考试为一次性考试制度,通过后的注册也只有一个级别,不能体现估价师水平高低和资历深浅,不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
5、与国际接轨,我国房地产评估机构受到冲击
WTO的加入和市场开放程度的加大,境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念,他们必将抢占我们的市场和人才。
6、房地产评估报告质量令人担忧
当前各评估机构的评估人员主要包括两类:一是从业的注册估价师和估价人员;二是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后,正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人,他们主要精力放在抓业务上,真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人,只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解,对于各项指标、数据只知其然不知其所以然,只简单地、机械地套用,在评估报告模板上修修改改,房地产评估报告质量令人担忧。
二、房地产评估机构脱钩改制后的发展对策
1、行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构
原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件,营造优良环境,切实解决估价人员的后顾之忧。首先,要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所;其次,要制定切实可行的人员安置方案:一是妥善解决好原来人员的安置问题,支付相应的安置费用和补偿费用;二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险;三是处理好各种对内负债性基金,如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等;四是处理分割好实物资产;五是落实改制机构组建新企业的启动资金;六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。再次,加大督查工作力度,坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史”的原则,严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。
2、完善现代企业制度,
规范房地产评估市场在传统体制下,企业只要有政府或上级主管部门的批文,那么这个企业就是一个正式的企业。但这种企业只是政府的附属物,并不具有独立的人格,独立的财产,独立的责任。要脱钩改制就要让房地产评估机构,按《公司法》或《合伙企业法》,由注册房地产估价师出资,组成房地产评估有限责任公司或合伙性质企业。产权、资本金全部由出资人所有,并承担相应的法律责任。此外,房地产评估机构资质的认定和人员资格的管理,由政府有关部门管理。这样,就形成了以房地产评估机构为主体,政府和主管部门发挥宏观调控作用的现代企业制度,使房地产评估机构真正面向市场,成为独立的经济法人。
3、实行执业资格合并,完善房地产估价师考试制度
将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并,现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后,换领统一的房地产评估执业资格,资产评估机构可从事房地产的评估,但必须具有足够数量的房地产估价师,并按规定取得机构从事房地产估价的资质。
完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。全国按统一标准进行考前资格审查。并将一级资格制改为多级资格制,以体现估价师水平的高低和资历的深浅。激励估价师积极参加继续教育学习,争取更高的估价师等级。
4、符合WTO市场需求,开放与保护有机结合
在市场经济中评估行业中介服务作用越来越重要,评估范围越来越广,评估对象会越来越错综复杂,每项评估都可能是好几种专业评估的交叉,往往需要各学科专业人才组成联合评估队伍来共同完成,因此各类评估机构应加强横向协作,建立长期稳定的合作伙伴关系。加入世界贸易组织,使中国房地产市场进一步开放。但在开放过程中国家机关、军事院校、工厂、保密工程等的评估要明文限制。因此,开放中国房地产评估市场,一定要保护好中国境内的利益,有利于本国房地产市场的发展。
5、提高从业人员素质,严格估价工作行为
一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作,给估价人员及时充电;二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与,并选定其中一人为该项目负责人;当委托项目价值量大于某一限度(如5000万以上)时则该企业负责人必须亲自参与评估;三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导;四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定,修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核,发现违规者即进行重新评估或修正,而且对负责人和当事人进行处罚。年终时,企业必须进行总结性审核,再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方,及时发现和查处问题。
6、实现经营服务多元化和网络化,塑造品牌
房地产评估机构脱钩改制后,资源处于重组和再分配的过程。一方面评估机构要努力抢占法定范围内的房地产评估市场;另一方面则要开发新的业务领域,发现新的经济增长点,如开拓与房地产评估相关的房地产拍卖、房地产信息咨询等市场,同时使企业拥有开展多种评估的能力,从单一房地产评估发展为房地产评估、土地评估、资产评估、工程造价、价格鉴证等综合评估机构。此外,不同地区的房地产评估机构之间可以联合、合并、连锁经营,构成价值链,走规模化发展的道路,这样既有利于评估机构提高市场占有率,打出品牌,又增加了业务量、提高了利润率。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：论房地产市场宏观调控目标其实现法律
本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察,阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策,包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容。
最近几年来,我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看,它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表明在今后相当长的一个时期内,国家还须对房地产业采取发展的方针,因此,对房地产业实行宏观调控,将是国家的一个长期任务。我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发,确立房地产市场宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施。为此,很必要对我国房地产市场的现状作一大体考察,然后针对已经出现的或者可能出现的问题,提出相应的对策。
控制目标之一:对耕地占有面积的控制
我们必须承认这样一个事实:我国正在面临着一场土地危机,而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字,但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题,即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说,既要加快房地产业的发展,又要不占用耕地,是办不到的,现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度,我以为以下措施是必须采取的:
第一,把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划,仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”,但并没有像其他事项那样规定具体的指标,这不能不说是一个忽视或者说缺陷,尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的,这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此,在五年计划的国土开发计划中其他指标可以不列,但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同,因此,我主张以后的五年计划,应当按地区分列占用耕地的数字,然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划,层层分解,凡是列入计划的占耕地指标,不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中,必须包括耕地占用情况,以便把耕地的占用纳入权力机关的监督之下。
第二,把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来,指令性计划与市场经济的要求是不相容的,随着市场经济的发展,指令性计划指标将会逐步减少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,还必须把它纳入指令性计划的管理范围,即使在其他市场经济的国家,也不是对耕地占用放任不管。因此,在将来我国制定计划法的时候,还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。
第三,强化依法批地的法律意识,严格追究非法批地主持者的法律责任。我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定,该法实施以来,鉴于部分地方政府无视法律的规定,越权批准占用土地的现象十分突出,为此,国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告,但是至今这一现象仍未能有效制止,横向多头批地(如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地)和纵向越权批地(如化整为零多次批地、下放审批权等)仍然时有发生,造成土地供应总量失控。1993年,全国下达的用地供应计划为400万亩,而实际用地已达600万亩。造成这种状况,除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外,还有两个重要原因,一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容。凡是非法或者越权批地造成严重后果的,除了可能招致罢免之外,情况严重的还应受到刑事处罚;二是对于非法或越权批准占用的土地,不宜采取事后按程序追认的办法。这种对“违法事实”的“合法追认”,往往会为那些违法行为者大开方便之门,就通常而言,法律不应当承认既存的违法事实。
控制目标之二:把房地产开发控制在城市规划许可范围之内
编制城市规划是《城市规划法》赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里,与房地产开发紧密相关的,至少有以下三个问题必须解决:
第一,城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的,其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局,城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上,切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是1990年4月开始施行的,依据这个法律的规定,应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学,有的比较粗糙,有的纯属为了应付。但是,无论以上哪种情况,恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素,以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的
要求,但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此,为了适应房地产开发的需要,我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况,对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视,以便进一步完善城市规划。今后的城市规划,我认为重点应当放在对旧城的改造上,尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就,但是,我国旧城改造的潜力还非常之大,旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此,国家可以设置若干优惠政策,鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子,因为那样只能使城市无限膨胀,这不符合中国的国情,我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市,而应当发展乡镇小城市。第二,房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权,其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,因此,城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言,是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是,在现实生活中,我们却看到两种情况:一种是由于种种原因,比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响,有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求,但仍然能够得以建设;另一种是以城市规划不合理为由,为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由,如果确实如此,当然也不失为一种办法,现在需要反对的是规划本身是正确的,开发项目自己不符合规划的要求,而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。
第三,严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此,《城市规划法》已经作了一些规定,现在的问题是如何执行,在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施,对此,大都在执行有度的思想指导下,作一翻轻描淡写的处理了事,这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种“灵活性”。我认为这种执行思想不可取,我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻,不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然,我们很理解执行有度思想产生的背景,从某种意义上也是在从实际出发,但是,从长远执法来讲,不应当牵就这种实际,因为这种牵就往往会为违法行为找到一个“防空洞”,我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。
控制目标之三:确定合理的地价和房价基准
地价和房价是房地产市场的核心问题,也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低,尤其是涉外地价更低,从而造成了巨额土地权益的丧失;二是房价过高,有的高得惊人,超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在,都不利于房地产市场的健康发展,当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳入法制化的管理范围。
第一,运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成的。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定,其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定,以便成为确立地价和房价的基本依据。
第二,严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否,直接关系到国家、开发商和消费者的利益,必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定,对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题。造成的原因可能是多种多样的,但是,有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因,对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此,必须严肃处理。
第三,由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府,根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策,都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”,作为一般土地买卖的依据。对此,我们可以效法,我认为,在我国公布的“公示房地产价”,不应当只是一种宏观调控价,或者说是“中间价”,同时,还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点:一是体现国家对房地产市场的必要干预;二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息,平衡他们提心吊胆的购买心理;三是防止暴跌和暴利行为。
第四,引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象,它的基本含义是指对土地以上的空间的建筑权,也就是说谁要在土地的空间修建构筑物,谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现,比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋,然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀,土地供求矛盾加剧,必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域,并在相关的法律里作出规定。
根据我国的情况,我们可以将“高空建筑权”称为“土地空间使用权”,其范围为土地使用面积的直线上升,其权属分别为土地使用权人和国家所有,即假定相当于二十层楼(不同的城市可以有不同的规定)以下的
土地空间使用权属土地使用权人所有,二十层楼以上的则为国家所有。其主要理由是二十层楼以下是土地使用权人对建筑高度的最一般和最标准的要求。因此在这个高度范围内的空间使用权理应归土地使用权人所有。二十层楼以上的空间使用权为什么属于国家是基于以下两个方面的考虑:一是考虑到土地作为一种很难再生的资源,它的价值不仅仅及于地面,而且还应当及于它的延伸部分——空间。就房地产商来说,他所瞄准的不仅仅在于土地,更重要的在于要利用土地及其空间建筑房屋或其他构筑物,因为房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值。如果国家放弃空间使用权的价值,无异于放弃了一部分应有的国有受益,如果这种放弃又为外商所得,树立土地高空使用权就显得更为必要了;二是考虑到如果不设置空间使用权,就可能导致这样的结果,即有的土地使用权人就可能低价从国家手中取得土地使用权,然后再高价转让土地使用权,而这种高价的结果不仅可能引发土地使用权的炒卖,同时还可能引发建筑物高度的无限制发展。如果二十层以上的空间使用权归国家,就可能在很大程度上控制以上情况的发生。确立土地空间使用权的真正意义在于土地使用权的价格应当包含其空间使用权的价格,而空间使用权的价格除了考虑地价计算的有关因素外,主要应是建筑物的高度,建筑物越高,空间使用权的价格越高,因此,国家应当规定空间使用权收益二十层楼以下的归土地使用权人所有,二十层楼以上的空间使用权收益属国家或集体所有,但是考虑到加层修建,可能给不属于国家的空间使用权人造成不良影响,因此双方还可以约定相应的补偿方式。当然,土地空间使用权的设立,不应具有溯及力。控制目标之四:控制房地产开发贷款总量
如果说我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话,那么,其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。在人们心目中(当然也在事实上)开发房地产是“一本万利”的事情。因此,吸引了大量资金流入房地产市场,这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也就应运而生,甚至银行部门也纷纷涉足房地产,于是,大量资金压在房地产上,该收回的不能收回,有的银行还出现了透支现象,这样的结果,不仅引发了房地产市场的混乱,同时,还引发了金融秩序的混乱。围绕着房地产开发而引起的不正之风、行贿受贿等现象也愈演愈烈。为了扭转这种局面,当前特别需要作以下几件事:
第一,国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划,以便从总量上进行控制,银行发放贷款不得超过计划所确定的指标;同时,所有房地产开发贷款,都必须以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保能力的第三人提供担保,凡是未能提供抵押或担保的,银行一律不予贷款。为了克服我国现实生活中的虚假抵押现象的发生,抵押物的真实性应当提交公证,公证机关应对明显的公证失误或者假公证承担责任。
第二,加强对投资方向的引导。我国现在房地开发的结构很不合理,一幢幢拔地而起的房屋,许多不是房地产开发本应保证的为重点建设配套的开发项目和居民职工住宅,而是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、高级写字楼、花园别墅、渡假村,乃至赛马场、高尔夫球场等。因此,今后,专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当
优先贷款,对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目,原则上应不予贷款,对占用耕地的高档消费建筑根本不批。
第三,对已经到期尚未返还本息的房地产开发贷款,要进行一次严肃认真的清理。现在不少的房地产开发贷款不能收回,原因可能是多方面的,在清理中需要区别对待,但是对于那些因为行贿受贿、滥用职权、玩忽职守而造成贷款本息不能收回的,无论涉及什么人一定要坚决查处。中国的有些事情之所以禁而不止,其中一个重要原因就是对那些违法乱纪而发了横财的人没有给予应有制裁,这不仅是对某一个违法者没有处罚,更为严重的是违法者本人还可能有恃无恐和变本加厉的继续进行违法勾当,同时,还可能带动一大批“侥幸者”接踵而来,其后果是不堪设想的。
控制目标之五:符合生态环境的要求
城市的房地产开发,与生态环境的保护和改善,本来应当是而且可能是互相统一的,但是现在城市土地的利用,往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设施不配套等多种原因,而加剧了城市生态环境的恶化,现在许多城市一眼望去只见高楼、烟雾和杂乱,不见绿茵、清新和秩序,甚至使人感到窒息,这种状况,如不加以改变,必然殃及子孙后代。因此,凡是与城市生态环境有关的因素,诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、“三废”的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等,只有全国性的比较原则的立法是不能完全解决问题的,还必须制定地方性法规,加以具体规定。其实在上述一些方面,并不是无法可依,现在的主要问题是执法不严。环境执法与其他执法相比,往往更具难度,其中一个重要原因是人们缺乏环境权利意识,自己权利遭到侵犯之后,不知道或不愿意主张权利,即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发,也不能够依法得以处理。今后我们应当从全民族的长远利益出发,大力树立我国公民和法人的环境权利意识,提高执法机关环境执法自觉性,以便形成一个任何严重影响环境的工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。
控制目标之六:严格房地产开发企业的资质控制
前几年在房地产开发热的大潮下,产生了名目繁多的房地产开发公司。有全民和集体的,也有私营的;有内资的,也有涉外的;有公司性质的,也有合伙性质的;有开发性的,也有中介性的;有政府机关办的,也有专业银行办的;还有军队办的等等。这些公司的存在,对于推动我国房地产业的发展起了重要的作用,但是,也应当看到不少的这类公司,没有经过严格审查,资金不到位,根本没有开发和经营能力,而是靠炒地皮和楼花过日子,甚至牟取了暴利。这些所谓的公司,是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况,许多地方根据《房地产开发企业资质管理规定》进行了一次清理,取缔了一批不具备开发资格的企业,房地产企业盲目发展的势头有所遏制,但是,我认为以下几个问题还需继续解决:
第一,房地产开发企业的数量仍然过大。一个地区或者某一个城市,究竟应当拥有多少房地产企业是很难用一个统一的数字加以规定的,但是,有一点是可以确定的,即房地产开发公司的数量,应当与本地区国民经济的发展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能力大体相适应,房地产企业的超量存在,必然引发许多不正当竞争行为的产生。为此,政府一方面应当通过信息指导,引导房地产企业的建立;另一方面,要严格资格审查,凡是不符合条件的一律不准成立,已经建立的要坚决注销。为此,应当严格建立审批责任制,企业不该建立而建立起来的,应当追究有关人员的责任。现在,有一个问题必须引起重视,就是有一些依据某种背景而成立的不具备开发能力的企业,很难对他们进行整顿,如果无条件地让他们继续存在,就等于在继续纵容他们的违法活动。
第二,对涉外房地产开发经营企业进行宏观引导。房地产业是高投资的行业,在我国建设资金不足的情况下,引进外资,发展涉外房地产业,不失为一条有效途径,但是,首先要对投资方向进行正确引导,优先注册我国需要鼓励的以及高难度、高档次的房地产开发企业,对于一般的企业则要严格控制发展,因为如果涉外房地产企业占我国整个房地产企业的比重过大,从长远来讲不一定是件好事。其次,是要保证外资的真正投入。过去,我们在建立涉外房地产企业中,存在三个突出问题,一是过多的优惠以致有的为了骗取优惠,而进行“假投资”,或中方为外商投资;二是外商投资资金难以到位;三是为外商提供贷款并担保。这种作法最终受损害的是我们自己,因此,必须坚决制止。
第三,对私营或国有民营的房地产开发企业的资金营运情况进行一次认真的审计。我们不能说上述企业都有问题,但是许多迹象表明,有的所谓私营企业,其资金并不是来源于私人,而是来源国家
,即用国家的资金使自己成了显赫的私有“大款”;有的国有民营房地产企业经理人员,也借机挥霍国家钱财,使大量国有资产流失到少数人手里。人们不得不怀疑有的人是怎样成了百万、千万乃至亿万富翁。对于这种现象不得不引起党政机关和司法机关的重视,否则,一场“悄悄私有化进程”必将在许多领域通过“以公化私”这样的手段在中国愈演愈烈。请注意:我在这里所表明的思想,不是要反对私有经济的正常发展,而是要反对那种把本应由国家所有的收益落入私人腰包的现象。
篇3：社区型商业房地产投资开发探讨
随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展,商业房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注,在投资收益的驱动下,商业房地产已成为房地产行业投资开发的重要组成部分,如何投资开发好商业房地产已成为房地产开发企业的重要课题。房地产开发企业必须充分了解商业房地产项目商业经营的特点,才能保证相应的投资、开发建设、招商以及经营管理工作的顺利进行。
笔者根据实际开发操作过的房产项目和近期参与的社区型商业房地产项目认识到,过去社区型商业房地产开发形式大多为单一的以住宅底层物业为主的配套商铺,开发过程与其他形式的房地产在操作中基本雷同,包括建设开发、分散销售等程序。而现在开始出现的社区型商业房地产形式是一种为区域性居住社区服务的中小型商业房地产,其业态具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的实施复合经营的商业类型,是由具有1—2万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。
商业房地产开发在开发经营模式上有着其他形式房产产品(如住宅、办公等)开发所没有的特殊性。房地产开发一般要经过前期、开发建设,最后实现产品销售、交付使用这几个过程。投资开发的房地产产品大部分在建造后分散销售给消费业主,完成产品销售并实现相应的产品功能后,投资开发工作就算基本完成了。开发企业往往只考虑满足消费者的使用功能,而不去考虑该物业的商业经营行为。而商业房地产恰恰需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动,面对的客户结构是经营商与在该物业消费的客户。商业房地产根据其最终为商业经营活动、满足消费、实现商业经营价值目标的特点,需要与市场经营方式、业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品相比,社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售,需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现,开发企业需要考虑长期的经济和社会效益,最终实现投资物业增值,得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时,必须对商业的区域因素综合考虑,确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围,符合该商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能,通过商业房地产的开发,营造出一个与周边环境和市场需求、辐射范围相适应的商业氛围。
基于商业房地产的特点,其开发投资回报通常从以下三方面来实现:
一是商业物业的租金回报;
二是商业房地产实现物业销售的回报;
三是商业经营活动收益的回报。
商业房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处,其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报,仅需要注重产品本身及相应的产品功能,只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别,往往要在注重产品本身之外,更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化,使该商业物业价值增值得以体现。
从商业房地产投资的回报分析,商业物业销售的回报最直接,获利速度很快,通过销售,在短期内可以获得利润。这种方式和其他形式房产的开发形式相同,如果房地产开发企业未统一规划商业物业形态就进行销售,销售出去的商业物业经营就无法得到有效的控制,商业经营活动只能由分散的个体产权业主来决定和实施,造成商业业态的混乱,形成恶性竞争、经营利润下降、商业物业租金、价值下降的恶性循环,甚至严重影响该物业的有关商业经营的正常进行,使具有产权的商业运营业主的购房投资回报得不到保证,造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险,对商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。
因此,如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。笔者根据在具体社区型商业房地产项目实践操作工作中的经验,认为以下模式值得探讨:
首先,社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目,在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析,具体来说,就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点,了解该项目商业经营商的需求,以商业经营活动的形态要求和目标为导向,制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途;社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复合型的商业经营产品,在项目开发的前期阶段,把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合,设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么,这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所,更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求,使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值,并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。
在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时,作为房地产投资开发企业,应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上,开发企业一般会通过开发商自己组建的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上,作为社区型规模的商业房地产,在一般情况下,应该选择出售返租经营和出租经营的模式(笔者不赞同选择单纯出售分散经营的模式)。如果开发企业急需回笼资金,也可采用出售返租经营模式,销售物业时,采取“出售产权、统一经营、租约回报”的形式,在租约年限内,根据市场情况每年给予产权业主一定的租金回报(目前市场一般为购房总价的8%左右),这是一种相对短期的经
营模式,租约年限其满以后的商业经营活动还须纳入今后物业管理中进行业态统一控制。简而言之,这是一种出售产权结合统一经营的模式,开发企业可以先快速获取短期的物业销售回报来解决短期资金需求,但这种模式存在着统一经营的经营风险和承担相应的商业经营回报(租约回报)的风险。从商业房地产项目投资的经济效益和社会效益二者有机结合起来考虑,房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业,能够更好地为商业经营活动提供服务,开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者,在产品使用上有着不可替代的优势,能够充分体现开发建设时的初衷和定位,可以长期地、有效地控制物业商业活动,并根据商业活动的时效性,不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整,选择定向的商业运营客户群体,提供有效的商业服务和物业配套。经过一段时间对商业物业的经营(通俗地说就是“养铺”),可以形成一种适合该商业物业的运营模式和业态结构,这种模式要与区域商业的市场客户需求以及市场环境相匹配。一方面,开发企业可以从持有的物业中获取稳定的长期的现金受益,不断完善开发企业的产品收益种类和全面战略发展要求,做到房产开发的长线产品与短线产品相结合,保证企业的长期现金收益,形成企业的可持续发展。另一方面,成功的商业经营活动能使商业物业增值,又可以为开发企业的资产运作、融资创造条件,这是一种先统一商业经营再实施产权
资产运作的回报模式。笔者认为,社区型商业房地产可以采取上述两种经营模式,并应优先考虑第二种经营模式。
商业房地产在我国房地产行业中的起步较晚,市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型商业房地产作为商业房地产中的一种形式,也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力,更好地开发经营此类型的商业房地产,真正地、最直接地服务于社区居民,完善城市商业功能,提升整个区域的房地产价值。
篇4：从深圳房地产业发展看我国房地产金融体制
我国房地产业现状从发展历程上看,与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同,其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落,房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化,在阶段上,同美国有特别相似之处。1993年底,深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑,而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。
实践证明,房地产金融体制的改革完善,在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境,加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。
一、构建新型房地产金融体制的可行性
(一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求
目前,我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平,全国6624万平方米,深圳328万平方米,其中商品住宅的比率都在70%以上,这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求,商品房积压严重,不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用,因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因,是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善,甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大,资金运行很难保证正常循环,这种“风险”作用的结果表明,现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要,确切地说,已与社会主义市场经济体制不相适应,已到了非改不可的地步。如果现阶段我们不对其深化改革,非但解决不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅的问题,而且从长远的观点看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展,类似1993年宏观调控中出现的“一调就‘死’,不调就‘乱’”的情况,在将来的发展中还会不同程度地出现,其结果是,房地产周期的低谷徘徊时间会更长,空置率会更高,缺房户和资金积压亦会更多。从支柱产业角度讲,不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展,而且还会削弱我们在国际市场上的竞争力,由此也会产生一些社会的不安定因素。所以说,客观现实要求我们必须加快对房地产金融体制的深化改革,依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用的房地产金融体制,使之适应于房地产和房地产金融市场的运作和发展。只有这个核心问题真正解决了,房地产和房地产金融业才能持续、稳定、健康、协调地向前发展。
(二)有先进的经验可以借鉴
中外金融理论界已基本形成一个共识:房地产金融体制的完善与否,主要取决于其有无二级市场以及二级市场的完善程度,因为二级市场比一级市场具有更多的优点:
①能够确保资金有正常流动的渠道;
②资金流动更安全;
③使资金能够在更大范围内流动。
美国房地产金融两级市场体系非常完备,从我国和深圳目前的实际来看,我们从美国房地产金融体系中可借鉴之处有三点:
①建立了二级市场;
②在二级市场运行机制中设置了政府金融平衡机构;
③建立了二级市场的证券中介机构。
市场经济的金融理论认为,这三点是世界市场经济国家发展房地产金融体系可取的共同之处,所以,可以作为共性吸收借鉴,为我所用。
通过研究比较和吸收借鉴美国成功经验,从我国和深圳具体实际出发,在现行房地产金融体制架构的基础上建立“两级市场双轨制”的体制架构模式是房地产和房地产金融市场发展到现阶段的最佳选择,不是权宜之计。顺便说明一点,随着资本的积累、财力的增加,我国和深圳在以后的发展阶段中可视房地产和房产地金融市场的实践情况再进一步酌情考虑建立“两级市场多轨制”的架构模式,逐步完善其功能。
(三)深圳具备良好的试点基础和条件
深圳率先建立新型的房地产金融体制具有有利的条件,完全可以在政府的扶持下,通过试点探索出一条成功的经验,为在全国建立有中国特色的房地产金融体制起到示范作用。
(1)深圳是我国经济体制改革的试验场,对外开放的窗口,市场经济体制的基本框架已初步形成,城市国际化建设符合国际惯例。
(2)深圳开展房地产信贷业务早,房地产金融业务量大,且业务范围广,资本积累实现了多元化,还有深圳金融市场活跃,法律法规体系健全、完善。
(3
(4)深圳住房制度改革深入,而且一直走在全国的前列,在住宅商品化的深化改革方面成效大,经验多。
(5)深圳有一大批从事房地产及房地产金融理论研究的专家、学者以及实践经验丰富的业界人士。新体制的建立有科学、系统的理论作指导,可确保其运作管理具有较强的操作性和有效性。
二、中国房地产金融新体制的架构设计
现代房地产金融市场的体系构成,主要有两大要素,即:一级抵押贷款市场(亦称“初级市场”)和二级抵押贷款市场。一级市场是指借款人和贷款人之间交易的市场,即购房者或开发商以抵押方式从贷款商如银行或其他金融机构取得贷款的市场。二级市场是指一级市场的贷款发放机构将其发放的抵押贷款转让给政府金融平衡机构,金融平衡机构以最初抵押的房地产作担保,向社会发行房地产证券(股票和债券)筹集资金的市场。
在房地产金融市场的构成要素中,一级市场是基础,二级市场是其延伸和发展,二者有着相互依存、相互制约、相互促进的密切联系。特别是二级市场的建立,对抵押贷款市场的发展具有极大的促进作用,它不仅使资金流动更安全,而且使资金能够在更大范围内流动,使房地产金融业的运行机制更加完善、合理和科学。最终使房地产业同金融业有机地联系在一起,形成一个良性循环系统,即新的房地产金融体制。
三、中国房地产金融市场
(一)我国和深圳房地产金融一级市场的现状
20世纪80年代以来,随着我国经济体制的不断深化,金融体制的改革也全面展开,我国房地产金融业务特别是住房金融业务得到了长足的发展,一个以中华人民银行为宏观调控中心,以国有专业银行为主体,多种金融机构分工协作的房地产金融组织体系已初步形成。目前,各家金融机构都不同程度地经办了房地产金融业务。但从政策性的住房金融来看,基本形成了以中国建设银行(下称“建行”)和工商银行(下称“工行”)为主,其他银行为辅的承办住房金融业务的局面。我国房地产金融业务主要包括政策性和经营性房地产金融两大类。据不完全统计,截至1995年,全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元人民币,其中抵押贷款为92亿元。
深圳房地产金融业务是随着深圳房地产业的形成和金融体制的改革而发展起来的。在深圳特区建设的初期阶段,城市土地开发和商品房建设是以吸引外资为重点,在中央给特殊政策、不给资金、而需要大量建设资金的情况下,深圳进行了土地资金化的尝试,采取了有偿转让土地使用权的方式大力发展房地产。1979年至1982年,房地产的实际投资额达7.89亿港元,占全特区投资总额的26.5%。房地产的开发、建设带来了大量的土地使用费收入和商品房利润,不仅为城市的发展积累了财源,同时也成为金融业和房地产业发展的重要资金来源。在特区房地产业大发展的过程中,深圳的房地产金融业蓬勃兴起,它是金融业与房地产业不断融合的产物。首先是专业银行积极参与房地产金融业务。1979年,国家决定基本建设投资由财政拨款改为中华人民建设银行贷款,由建行独家办理包括房地产开发贷款在内的基本建设贷款。随着gg开放向纵深发展,生产性基本建设资金的需求量急剧增加。在20世纪80年代中期,深圳市专业银行实行业务全面交叉,打破了由建行独家经办基本建设投资的局面。由此,房地产开发投资由多家银行共同办理。此后,随着股份制的交通银行和区域性的深圳发展银行和招商银行的成立,以及外资银行的逐步引入,使深圳的金融体系不断完善,同时也使得房地产的融资机构、融资形式不断出现多样化的格局。
(1)各家银行为拓展深圳房地产市场,纷纷设立房地产开发公司和信托投资公司等机构,以各种形式开展房地产金融业务,在很大程度上填补了房地产的资金缺口。
(2)以房地产开发经营为中心,出现了各种房地产融资投资形式,房地产抵押、楼宇按揭等,大大地推动了房地产业发展和住房制度改革的进程。
各家金融机构由成立专门的融资机构发展到产融结合企业,由独家金融机构经营发展到金融机构与企业联合、金融机构与金融机构联合,由单一的房地产信贷发展到信贷与直接投资相结合。
(3)1988年,深圳市推出住房改革方案,为配合深圳市住房制度改革,建行深圳分行住宅信贷部于1988年正式成立,主要办理房改和住房信贷业务。
这标志着房改金融的兴起。随着建行住宅信贷部(后称“房地产信贷部”)业务的迅速发展,住房金融又开始向房地产金融业务方向发展。1994年,中国工商银行深圳分行房地产信贷部成立并开始在较大范围内开展房地产信贷业务。在深圳最早涉足房地产金融业务的国有专业银行中,建行和工行开展房地产信贷业务量最大,对房地产业发展的支持和贡献也最为突出。值得一提的是,深圳确立“市场化,居者有其屋”的住宅发展目标后,两行为合理引导居民个人消费,支持个人购买住房,在开办“先消费,后支付”的按揭业务中,除办理福利商品房贷款和微利商品房贷款业务外,还与农业银行等专业银行以及其他一些外资银行一起共同创办市场商品房的按揭业务,在调节整个社会的投资配置方面发挥了重要作用。现在,深圳市政策性和商业性并存的房地产
金融一级市场的住房信贷体系已初步形成。(二)一级市场的架构及存在的主要问题
如前所述,我国和深圳房地产金融的现行体系依旧为传统的架构模式,从体制上来说,房地产资金的流程流向仍然停留在初级阶段的一级市场单循环制上。居民个人购房按揭所发生的经济往来关系和住宅资金流向可简单表述为“房地产消费者银行”的循环过程。其市场构成要素为:银行、房地产消费者或房产开发商。历史地看,现行的这种房地产金融体制自1993年以来对全国各城市地区的住房制度改革,推进实现住宅商品化的进程都不同程度地发挥了积极的作用,促进了房地产业和国民经济的发展,在发展阶段上具有重要的历史意义和作用,这是不容置疑的事实。但是,随着我国城镇住房制度改革的深入,房地产金融在住房生产、交换、消费中由于根植于原有的金融体制,因此,在现阶段发展中不可避免地暴露出一些问题,具体归纳起来有下述几方面:
1.银行在住房贷款方面面临的问题
(1)住房贷款需求增长速度快,其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。
(2)银行贷款不能及时回笼,故而资金周转不畅,难以为社会居民购房提供足够的住房贷款支持。
(3)购房抵押贷款期限太短(一般5年,极少数最长不超过15年),既不利于扩大社会居民的潜在需求和有效需求,活跃抵押贷款市场,也不利于住房制度的深化改革,在一定程度上影响和阻碍了实现住房商品化的进程。
(4)银行抵押贷款方式不统一,管理不规范,资金流动受到一定影响,不利于实施有效的风险控制。
2.银行发放抵押贷款无后续融资渠道,不能实现资金良性循环,使其变现能力差,风险高,不利于抵押贷款市场发展。
3.由于融资渠道不畅,开发商可支配资金量有限,选择投资项目有一定的局限性,不利于房地产市场的发展
综上所述,显而易见,深圳乃至我国现行的房地产金融业发展到现阶段,已明显地表现出与房地产业的发展极不适应,由体制带来的问题日趋严重。具体来说,就是单靠房地产金融一级市场单循环运作已不合时宜,不可再继续维持现状,必须从长远考虑借鉴国外经验,建立并逐步完善二级市场的运营体系,为一级市场提供一个畅通的融资渠道和足够的资金来源,最大限度地提高住房资金循环的补偿性及流动性。
(三)二级市场的建立
综观美日等市场经济国家房地产金融体制的构建和住宅金融二级市场的建立和完善过程的长期实践,可以看到,房地产金融组织的多元化,房地产金融系统的网络化和系统化,业已成为房地产金融体制完善与否的重要标志。基于此,我国和深圳在构建新的房地产金融体制中应首先考虑房地产金融机构设置的系统化和网络化,使其结构的设置科学合理。目前,我国不存在房地产金融的二级市场。所以,建立二级市场已成为建立和完善我国房地产金融体制的首要任务。
1.理论依据与经验借鉴
系统工程和网络理论指出,任何自然范畴的循环系统网络(如:电路、磁路、水路、气路等)和社会经济科学范畴的循环网络(经营中的产、供、销网络、金融系统中资金流动网络等等)都具有一些网络的共性特点:①系统性;②反馈性;③再生性;④补偿性。前一点表征了网络系统的静态特性,后三者表征了网络系统的动态特性。具有上述特征的网络系统都能够在一定的条件下通过自我调节显现出稳定平衡的功能,因此称这样的系统网络具有一定的合理性和科学性。如果我们深入考虑一下美国房地产金融两级市场的机构设置和运行情况,便会发现,它作为一个系统反映出的特性与系统论和网络理论要求的要素特征、作用和系统特性非常吻合,也就是说,美国房地产金融市场的二级市场的建立完全符合现代理论的现点,有一定的理论基础,而且经过长期的完善和实践检验,已被证明是科学的、合理的,而且是行之有效的。
根据上述理论和经验,我们可以构筑一个符合我国国情的新型房地产金融体系,建立一个可供操作的房地产抵押二级市场。
2.二级市场的模式
房地产金融市场是由一级市场和二级市场两大要素构成,其二级市场的模式设计,是房地产金融新体制架构问题的核心内容。如果说一级市场是新体制确立的必要条件,那么二级市场则是其确立的充分条件,二者之间的关系是:一级市场是基础,二级市场是保障。
通过比较研究和论证,本文认为,“两极市场双轨制”具有系统要素设置合理、运行机制科学、可操作性强等特点,比较符合深圳乃至我国的实际情况,可以作为我们现阶段房地产金融市场体系的最佳模式。本节将对设计模式作一个全面、系统的概述,并就二级市场的系统构成和运作过程进行综合说明。
一级市场,从广义上讲是泛指房地产抵押贷款的初级市场,它涵盖的内容包括两个部分:①开发商用于商品房开发并将其抵押向银行申请的抵押贷款,即所谓的经营性贷款;②购房者个人以所购房产权作抵押向银行取得的贷款,即通常所说的“按揭”,狭义讲是指个人购房按揭,所以又称为住宅抵押贷款初级市场。总之,一级市场就是发放贷款的市场,由银行按照规定的条件将贷款抵贷给购房者,购房者将所购房产的产权以抵押方式抵押给银行
下文在一级市场的基础上,重点介绍二级市场的构成、功能作用和运作过程及其运行机制。
(1)二级市场的构成
二级市场网络系统的构成要素包括:①政府金融平衡机构(暂定名为“中国政府房地产金融管理局”);②房地产证券中介机构;③社会投资者等,各要素之间按一定的内在联系构成二级市场的网络系统。
(2)二级市场的运行过程
两级市场的资金流程可简单地表述为:房地产消费者银行政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者),其中“政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(投资者)”为二级市场运行的全过程。房地产金融体制的运行过程分为两个循环,即一级市场循环和二级市场循环,现分述如下:
一级市场运行过程:银行或金融机构先按借贷条件将抵押贷款抵给购房者,购房者按时分期还本付息偿还贷款,然后将购房者的贷款存单契据卖给政府金融平衡机构,回笼资金后再抵贷给新的购房者,至此完成一个循环过程。
二级市场运行过程:政府金融平衡机构首先将一级市场银行金融机构已抵贷出的贷款额度用自身原有储备金或发行房地产证券回收的资金以略低于银行或金融机构发放抵押贷款的利率收购银行或金融机构已贷款的存单契据,然后,以存单契据标定的额度向社会投资者或通过房地产证券中介机构向社会(房地产证券投资者)公开发售房地产有价证券(如股票或债券),收回资金,至此完成一个循环过程。
这样一、二级市场的两个循环衔接后构成一个大的系统循环,房地产资金就是这样周而复始、循环往复地流通运行。由此可见,新体制的大系统循环实际上是利用社会潜在资金和闲散资金以优惠条件资助居民购房,尤其是中低收入的家庭。从本质上讲这是一种“取之于民用之于民”的做法,只是这种方式更为取之有“道”、用之有“益”罢了。再有,从发展房地产债券的额度上也能大体看出房地产市场的交易情况,不失为衡量房地产业发展状况的一个宏观数量指标。
(3)二级市场的功能作用
二级市场按照金融理论讲是一级市场融通资金的渠道或资金来源,通俗地说,它既可以为一级市场“造血”,又可为之源源不断地“输血”,两种功能兼而有之。从作用上讲,二级市场为一级市场的银行或金融机构提供了一个回笼资金的场所,从而确保一级市场的资金能够保持一个良性循怀,通过这样的间接作用可以进一步刺激和活跃房地产市场,为房地产业的发展创造有利的条件,此为其一;其二,二级市场科学完善的运行机制不仅可保证自身融资的充足,而且还可以有效地供给一级市场的银行或金融机构所需资金,并通过一级市场间接地作用于房地产市场,使之对宏观调控的力度产生一定的“弹性”作用,最大限度地避免宏观调控因施力过大对其造成负面影响和作用。相对现行的一级市场给房地产市场带来的“刚性”作用,无疑更完善了一步。
一般而言,一级市场由银行或金融机构的可供贷款额度是有限的,而购房者的借款数额却是无限的,显而易见,“有限”难以应付“无限”,只有用“无限”来满足“无限”才是融资的“硬”道理,二级市场的政府金融平衡机构的设置作用就可以圆满地解决这个问题。在二级市场的运行过程中,政府金融平衡机构的主要作用有两个:一是为一级市场银行金融机构提供贷款途径,二是从社会投资者手中吸纳资金。房地产证券中介机构的作用是为政府金融平衡机构发售房地产股票或债券筹集资金。
二级市场的作用主要有:
①为一级市场集聚资金;
②调剂资金余缺,发挥资金流通作用;
③组织资金分配为一级市场提供贷款;
④保证资金流通的安全稳定;
⑤稳定金融系统,规避利率变动的借款风险。二级市场可使一级市场按固定利率发放贷款的借贷双方避免市场利率带来的风险损失;另一方面又可使房地产金融系统免受利率调整带来的冲击性影响,增强其抗冲击的固有恢复能力;
⑥社会投资者获利高。一般来讲,社会投资者投资房地产证券,其到期收益通常比银行长期储蓄存款高;
⑦满足购房者“先消费,后付款”的需求愿望,二级市场购房者可根据自己的收入状况或支付能力取得其所需要的抵押贷款;
⑧稳定房地产市场,保持供求基本平衡。二级市场的另一个重要作用是最大限度地促进一级市场的资金流通,进而降低商品房空置率,保持房地产市场供求关系相对平衡,减少房地产周期的困扰或不良影响,有益于国民经济的稳步发展;
⑨有利于居民安居乐业和社会稳定。二级市场通过买入抵押贷款和对房地产证券的发售,组织流通资金在全国范围内从资金相对充足的地区向人口增长快、资金需求量大的地区流动,对于实现全国居民“居者有屋”的发展战略和稳定社会具有巨大的推动作用。
(4)二级市场的内在运行机制
前已述及,政府金融平衡机构在整个房地产金融市场(包括一、二级市场)中担负有中央银行的某些职能,因而具有房地产金融系统的核心作用。但它同时又担负着二级市场的组织和流通职能,一方面对二级市场起着调节、平衡作用,另一方面又对一级市场起着稳定器和润滑剂的作用,这种双向作用有赖于它完善的内部运行机制。
风险反
稳定调节机制。房地产证券化是房地产发展到一定阶段的必然产物,可以说是解决房地产信贷流动性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和选择。相对而言,房地产证券作为一种重要的筹资手段具有许多其他金融工具无法比拟的优越性:
①筹措资金速度快、时间短、效率高、收益大;
②直接筹集资金的数量大;
③发行的有价证券利息通常比储蓄利率高,可以吸引广大储蓄者,也可以吸收一些游资和其他投资渠道的资金;
④还本付息的时间是固定的,可以方便筹资者事先作好偿还预算;
⑤流通便利,安全灵活,风险分散,可以作为抵押,也可上市转让,便利投资者。
鉴于此,房地产证券中介机构的设置实际上等于在二级市场的流通环节上建立了一个稳定调节机制,通过这个机制的作用,可使二级市场的调节功能更加完善,抗风险能力更强,同时也使得房地产金融市场整个网络系统增强了稳定性。由于住宅抵押贷款的资金流动不稳定,一旦银行紧缩或利率上调,一级市场的资金就很有可能流入高利率的优势债券或股票市场,从而引起一级市场的波动,这种分流作用无疑会减少房地产市场的交易,阻碍住宅市场的发展。房地产证券中介机构的稳定调节作用就在于它不仅择时择机地通过发行和购买房地产债券来调节一级市场的资金余缺,而且使居民储蓄转化成长期投资,有效地解决了住宅资金来源,稳定了整个房地产市场,强化了市场调节机制。
竞争机制。随着房地产业的发展,特别是随着住房商品化进程的加快,居民个人购房的潜在需求和有效需求会与日俱增,而且越来越大,由于有房地产二级市场作后盾,给予一级市场金融支持,必然会吸引越来越多的金融机构向房地产金融业渗透,涉足房地产信贷业务,使一级市场的融资主体呈多元化。这样一来,就会加剧一级市场银行金融机构之间的竞争,其结果是,争的客户越多,放贷额就会越大,刺激房地产市场的作用就会越显著,促进房地产业发展的推力自然也就越大。这就是二级市场给房地产市场带来的竞争作用。很明显,这种竞争是一种有益的竞争,会对消化现阶段的大量过剩的商品房起到一定的促进作用。当然,竞争的激烈程度会通过宏观调控(如调整利率及政府金融平衡机构减少购买一级市场放贷机构的放贷额等措施)加以有效控制,不会因此影响或阻碍房地产金融业及房地产的健康发展。
房地产金融市场除上述三个运行机制外,还有一级市场保险公司开展抵押贷款保险业务的保险保证机制,在我国,该机制的建立在一定意义上对于稳定一级市场发挥了重要作用,同时也满足了中低收入家庭的购房需求。
3.政策配套
美国的实践经验证明,房地产金融体制一经确立,相关政策的完善配套必须与机构设置同步进行,这样才能保证房地产金融机构的正常运行并具有可操作性,两者是“软件”与“硬件”的关系,不可倚轻倚重。所以,我国在房地产金融新体制建构伊始,或者说,在房地产二级市场建立之初,应从长计议,审慎考虑以下几方面的问题,这些问题同时也是构建二级市场有待解决的问题与基本前提。
(1)由担负我国中央银行职能的中华人民银行组建成立具有官方性质的政府金融平衡机构(暂定名:中国政府房地产金融管理局),并赋予该机构根据一级市场银行或金融机构开展房地产信贷业务的实际情况及调节房地产市场供求平衡的需要,发行房地产证券(股票和债券),并通过测算提供可供运作的储备金。
(2)适度延长抵押贷款期限。按照银行给予购房按揭的现行规定,一般居民的贷款期限为5年,只有极少数居民可享有15年期的贷款,新体制要求辅以新的政策,即将现行的按揭贷款期由一般的5年延至20~30年。以后视试行情况再进一步决定最佳的贷款期限。按揭保险规范化,单据凭证标准化。从简化抵押贷款和保险手续考虑,各银行金融机构和保险公司应按国际通行的做法对保险抵押贷款实行统一的规范化管理和标准化管理,以便利二次抵押贷款的操作。
(3)房地产证券的种类和经营方式国际化。政府金融平衡机构在二级抵押市场使用的工具(如债券、贴现票据及存单)和证券经营方式(如定期发售方式、直接拍卖方式和市场经营机构的证券交易)应注意借鉴国外经验,尽可能符合国际惯例,在条件可行的情况下一步到位,避免“后遗症”。
(4)适当降低地价,给予开发商取得使用权以一定的优惠,降低开发成本,从而降低房价,保持新开工面积增长的速度和数量,满足房地产市场的供求要求。对银行来说,开发商经营性贷款可为其带来三方面利益:①利率回报;②放贷资金快速回笼,有助于银行放贷“松绑”,卸掉包袱,减轻负担;③能够保障银行资金回笼,规避贷款到期但资金回笼不到位的风险出现,同时还可避免出现呆滞款,减少损失。
(5)尽快实现全国住房的商品化和社会化,逐步改变住房制度的多轨制,加速我国社会主义商品经济的发展。
篇5：浅论加强房地产企业品质控制
一、从交付之痛说起。
有人说,20**年是房地产的交付年。仅以南京为例,据不完全统计,在6月份至9月份,就有超过30个楼盘陆续交付,平均每3天便有一处楼盘交付。并且,集中交付的趋势越发明显,楼市正步入“交付高峰期”。然而,在这一年交付的房地产项目很多都被同一桩事情困扰,那就是交付纠纷不断。这些让“开发商头痛,消费者心痛”的事件屡见报端,已不是偶然。而且,身陷其中的房地产企业也不只是名不见经传的小公司,有很多实力企业也不能幸免。这些交付纠纷主要集中在三个方面,一是交付时间延误,交付手续不全;二是交付标准同原有约定不符;三是交付房屋的质量问题。造成“交付之痛”的原因很多,由于房地产项目牵涉面广,影响因素多,控制难度也相对较大,诸如政策变化、规划调整、市政配套影响等等外部因素很多,但从房地产企业内部来说,对项目建设过程控制力不强是一个重要因素。长期以来,由于市场条件优越,房地产企业比较重视的多是项目的融资和土地储备问题——只要有钱、有地,不愁房子销路。但是,在房地产业日趋成熟的今天,消费者迅速觉醒,维权意识空前提高,借助于媒体、消费者协会以及所谓民间验房师等力量扞卫自己的权益。从行业发展轨迹看,房地产市场拐点开始出现,竞争格局发生很大变化,房地产企业之间的竞争已从土地、资金等资源型向最终产品的竞争转变。房地产企业要想打造品牌卓越的百年老店,必须高度重视每个房屋产品的品质控制问题。
二、房地产企业品质控制的现状和问题。
从交付纠纷涉及到的三方面问题看,其中后两个方面和品质控制有着直接关系,交付时间延误和手续不全也与之间接相关。从实际情况看,大多数房地产企业长期以来对其产品的品质控制不够重视,还停留在比较低的层次,缺乏制造业企业那种严格有序的品质控制流程和制度。而持续旺销的房市,暂时掩盖了房地产企业在品质控制上的问题,但市场一旦变化,类似“交付之痛”那样的问题自然就会频频出现。近年来,从实际情况看,房地产企业在品质控制上存在的问题主要有以下几方面。
1、房地产企业大多对品质控制不够重视。
品质是指“最适合一定顾客的要求”,而控制则表明一种管理手段,其内容包括:制定标准;评价标准的执行情况;偏离标准时的纠正措施;安排改善标准的计划。目前,大多数房地产企业还缺乏对这一概念的全面认知,更缺乏符合上述要求的一系列制度安排。品质控制大多也没有纳入房地产企业整体的经营战略之中,没有相应的品质管理部门,即使有相关制度,还停留在诸如施工、材料质量的把关上,远没有象制造业那样上升到企业生命线的高度。不仅基层员工,就是很多企业高层也对此没有充分的认识。
2、房地产企业的品质控制缺乏制度化、标准化、系统化。
一个房地产项目的品质控制,涵盖了从立项报批、勘察设计、策划销售到施工、监理、验收交付、物业服务的整个过程。尽管在这些环节上都有相应规范和标准,但房地产企业内部大多没有据此制定符合其顾客要求的一系列品质控制的标准、制度和流程。比如对设计质量的评价标准,如果仅仅符合设计规范肯定远远不够,如果不在设计细节上认真把关,充分考虑到住户使用的合理和便利,那交付的产品一定会有不少问题。现在已经出现的如梁、柱的位置,空调机位的安排,管线走向的布置等等影响住户使用的问题比比皆是。再如销售服务质量也是易被忽视的问题,现在比较重视前期促销时的服务水平,着眼点在销售业绩。但忽视的是诸如图纸、沙盘的细部同交付的房屋是否一致,对客户承诺的内容如何同实际交付标准没有误差。这些看似小事,往往都会酿成大的纠纷。这些都与房地产企业内部长期以来缺乏品质控制方面的管理体系有关。
3、开发产品的参与者素质和技术水平参差不齐。
仅从参与设计、施工这一关键过程来看,无论是设计院还是建筑公司、监理公司乃至开发商自身的技术人员都存在素质参差的情况。设计院有甲级、乙级之分,有境内外大院、大公司,也有挂靠的个体从业者,由于竞相压价承揽业务,收费差距很大,水平也自然大相径庭。建筑公司更是鱼龙混杂,由于层层转包比较普遍,管理水平和从业人员素质可想而知,担负房屋产品制造的主要操作人员多为缺少正规培训的农村务工人员。而从施工过程来看,除了基础和结构工程的机械化程度较高外,砌筑、粉刷和安装等工程均多为传统手工操作,标准化程度较低,客观上控制难度大。我国目前的监理行业由于历史原因更是很不成熟,人员素质远远不能满足工程质量控制的需要,难以按照国际惯例担负起工程品质控制的主要责任。
4、房地产企业品质控制能力不够,质量责任难以落实。
这主要表现在组织设计上没有专门的品质控制机构,实际管理中缺乏严格的控制要求。目前,大多数房地产企业主要是工程管理部门在负责质量管理,而实际的现场管理人员更多的是协调设计、施工、监理的关系,解决施工过程中出现的各种问题。对于质量控制重点是针对结构工程,没有也无法担负起整个开发产品全面的品质控制责任。实际管理中还存在要求不高、管理不严的问题。尽管国家有标准、规范,但由于施工中大量手工操作的现实,但管理人员往往对质量问题得过且过,造成小毛小病不少,即所谓质量通病比较普遍。还有就是对参与方的质量问题缺乏有效的控制措施,没有落实应有的责任。设计质量引起的问题不少,但由于专业性较强,
往往难以界定,因此只能靠设计人员的自我约束,房地产企业的控制力不够。施工单位在出现质量问题后,也只是修修补补,因此引起的纠纷不少,而这时往往已到工程尾声,施工单位无法承担起应付的责任。房地产企业如果这时扣工程款,又会因为涉及农民工工资的社会热点而造成新的矛盾纠纷,这样板子常常难以打到施工单位身上。5、品质控制的外部监督体系不够健全。
建筑工程验收由核准制改为备案制以来,房地产企业作为建设方,扮演着组织验收的核心角色。但由于种种原因,在房屋交付之前,要办理多种备案手续,时间很紧,对于出现的问题只是要求简单维修了事,不可能象制造业那样采取不验收或退货等严厉措施。而房地产企业对房屋质量监控的实际放松显然对最终产品的品质控制不利。因此,外部的监督显得尤为重要。而实际上,建筑工程质量监督站只负责程序审核和备案,最多是重要材料的试验监督和验收情况的抽检,由于抽查方法随意,抽检率低,很难发现问题。而根据有关法规,质量技术监督部门对建筑工程质量监督又没有执法权限。目前,许多地方出台了房屋验收一房一验的措施,但主体还是建设方,如何有效监督房屋验收工作仍是一个重要课题。
三、加强房地产企业品质控制的措施建议。
房地产企业要想杜绝“交付之痛”,必须加强品质控制。品质控制是提供优质产品所必须的优良的产品设计、制造加工和认真的产品维护服务等一系列活动。要加强企业品质控制的组织建设,一方面为企业各部门和各级员工提供质量信息和沟通渠道,另一方面为他们参与整个品质控制工作提供手段。要借鉴制造业的发展轨迹,就是要从根源处控制质量。也就是说要有效地控制影响产品质量的因素,就必须在生产或服务过程的所有阶段加以控制,一定要让对质量造成直接影响的职员负起质量改进的责任。要树立市场导向的原则,按照消费者的需求,制订出设计、施工、客户服务等一系列全面品质保证的制度和控制标准,并在开发建设中严格执行。同时,要采取有利措施,落实各参与方的质量责任制,从而保证产品开发建设全过程的品质控制。按照以上思路,针对房地产企业目前存在的主要品质控制问题,提出一些切实可行的措施建议。
1、企业要充分认识品质控制的重要意义,建立专门的品质控制机构,整合各种资源,制订严格统一的系统化质量标准和管理体系,负责设计、施工、验收交付、客户服务等各环节的全面质量监督、检查和管理。
2、加强设计质量的细节控制。要把好设计图纸的审核关,组织多方面专业人员参与审核,除了按照设计规范进行技术性审查外,还要充分考虑购房者实际居住、使用的功能需要,对图纸中的细节处理(特别是结构设计和平面布置的协调性)加以审查,避免房屋建成后出现如梁柱布置不合理等影响使用的情况出现。
3、严格施工质量的过程化控制,落实质量责任制。企业要严格施工、监理队伍筛选,加强合同管理,加大对其质量责任的约束。严格施工过程的管理,督促施工、监理企业细化品质监控标准,及时纠正存在问题,把好施工操作关和施工用材关,完善进货和使用的监督。积极引入新材料、新工艺,加大技术含量和技术投入,提高机械化水平,最大限度地减少手工作业。完善操作工人技术资格准入制度,提高实际操作水平,减少质量通病。
4、严肃建筑物验收标准的执行。在整个施工过程中,要重视各分项、分部工程控制节点的严格验收,尤其是隐蔽工程的严格把关。竣工验收是品质控制的最后环节,要留出充裕的时间,严格执行质量标准进行一房一验,决不能因为交付时间紧而走过场。
5、重视客户服务质量的提高。针对前期销售的广告、道具等呈现给客户的所有资料均要严格把关,仔细核对,避免差错。在开发建设过程中,要引入参与机制,让客户及第三方机构(如消协、媒体等)参与房屋质量控制的全过程,赢得互相信任和理解。同时,在出现问题后,及时整改不推诿,勇于承担责任。
6、加大质量监督的抽查比例和力度。建设工程质量监督部门除了要监督建设单位发挥验收的主导作用外,还要加大管理力度。例如,加强施工过程的巡视监督;引入科学的随机抽样方法,适当增加抽查的项目,加大抽查比例;对发现的问题及时采取责令整改、处罚、曝光等办法加以综合治理等等。
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