社区型商业房地产投资开发探讨
随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展,商业房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注,在投资收益的驱动下,商业房地产已成为房地产行业投资开发的重要组成部分,如何投资开发好商业房地产已成为房地产开发企业的重要课题。房地产开发企业必须充分了解商业房地产项目商业经营的特点,才能保证相应的投资、开发建设、招商以及经营管理工作的顺利进行。
笔者根据实际开发操作过的房产项目和近期参与的社区型商业房地产项目认识到,过去社区型商业房地产开发形式大多为单一的以住宅底层物业为主的配套商铺,开发过程与其他形式的房地产在操作中基本雷同,包括建设开发、分散销售等程序。而现在开始出现的社区型商业房地产形式是一种为区域性居住社区服务的中小型商业房地产,其业态具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的实施复合经营的商业类型,是由具有1—2万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。
商业房地产开发在开发经营模式上有着其他形式房产产品(如住宅、办公等)开发所没有的特殊性。房地产开发一般要经过前期、开发建设,最后实现产品销售、交付使用这几个过程。投资开发的房地产产品大部分在建造后分散销售给消费业主,完成产品销售并实现相应的产品功能后,投资开发工作就算基本完成了。开发企业往往只考虑满足消费者的使用功能,而不去考虑该物业的商业经营行为。而商业房地产恰恰需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动,面对的客户结构是经营商与在该物业消费的客户。商业房地产根据其最终为商业经营活动、满足消费、实现商业经营价值目标的特点,需要与市场经营方式、业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品相比,社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售,需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现,开发企业需要考虑长期的经济和社会效益,最终实现投资物业增值,得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时,必须对商业的区域因素综合考虑,确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围,符合该商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能,通过商业房地产的开发,营造出一个与周边环境和市场需求、辐射范围相适应的商业氛围。
基于商业房地产的特点,其开发投资回报通常从以下三方面来实现:
一是商业物业的租金回报;
二是商业房地产实现物业销售的回报;
三是商业经营活动收益的回报。
商业房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处,其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报,仅需要注重产品本身及相应的产品功能,只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别,往往要在注重产品本身之外,更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化,使该商业物业价值增值得以体现。
从商业房地产投资的回报分析,商业物业销售的回报最直接,获利速度很快,通过销售,在短期内可以获得利润。这种方式和其他形式房产的开发形式相同,如果房地产开发企业未统一规划商业物业形态就进行销售,销售出去的商业物业经营就无法得到有效的控制,商业经营活动只能由分散的个体产权业主来决定和实施,造成商业业态的混乱,形成恶性竞争、经营利润下降、商业物业租金、价值下降的恶性循环,甚至严重影响该物业的有关商业经营的正常进行,使具有产权的商业运营业主的购房投资回报得不到保证,造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险,对商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。
因此,如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。笔者根据在具体社区型商业房地产项目实践操作工作中的经验,认为以下模式值得探讨:
首先,社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目,在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析,具体来说,就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点,了解该项目商业经营商的需求,以商业经营活动的形态要求和目标为导向,制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途;社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复合型的商业经营产品,在项目开发的前期阶段,把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合,设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么,这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所,更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求,使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值,并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。
在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时,作为房地产投资开发企业,应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上,开发企业一般会通过开发商自己组建的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上,作为社区型规模的商业房地产,在一般情况下,应该选择出售返租经营和出租经营的模式(笔者不赞同选择单纯出售分散经营的模式)。如果开发企业急需回笼资金,也可采用出售返租经营模式,销售物业时,采取“出售产权、统一经营、租约回报”的形式,在租约年限内,根据市场情况每年给予产权业主一定的租金回报(目前市场一般为购房总价的8%左右),这是一种相对短期的经
营模式,租约年限其满以后的商业经营活动还须纳入今后物业管理中进行业态统一控制。简而言之,这是一种出售产权结合统一经营的模式,开发企业可以先快速获取短期的物业销售回报来解决短期资金需求,但这种模式存在着统一经营的经营风险和承担相应的商业经营回报(租约回报)的风险。从商业房地产项目投资的经济效益和社会效益二者有机结合起来考虑,房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业,能够更好地为商业经营活动提供服务,开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者,在产品使用上有着不可替代的优势,能够充分体现开发建设时的初衷和定位,可以长期地、有效地控制物业商业活动,并根据商业活动的时效性,不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整,选择定向的商业运营客户群体,提供有效的商业服务和物业配套。经过一段时间对商业物业的经营(通俗地说就是“养铺”),可以形成一种适合该商业物业的运营模式和业态结构,这种模式要与区域商业的市场客户需求以及市场环境相匹配。一方面,开发企业可以从持有的物业中获取稳定的长期的现金受益,不断完善开发企业的产品收益种类和全面战略发展要求,做到房产开发的长线产品与短线产品相结合,保证企业的长期现金收益,形成企业的可持续发展。另一方面,成功的商业经营活动能使商业物业增值,又可以为开发企业的资产运作、融资创造条件,这是一种先统一商业经营再实施产权
资产运作的回报模式。笔者认为,社区型商业房地产可以采取上述两种经营模式,并应优先考虑第二种经营模式。
商业房地产在我国房地产行业中的起步较晚,市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型商业房地产作为商业房地产中的一种形式,也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力,更好地开发经营此类型的商业房地产,真正地、最直接地服务于社区居民,完善城市商业功能,提升整个区域的房地产价值。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：居住开发模式比较和启示
随着我国城市经济的快速增长,许多大城市不同程度地出现了部分城市功能由中心城区向城市外围扩散和转移的倾向;尽管其扩散方式具有与西方国家城市化晚期的郊区化(Suburbanization)并不完全相同的特点,但人们普遍的看法仍然是,在中国的这些城市,郊区化进程已经开始发生。
与向城市外围拓展的郊区化趋势相对应,近年来在北京、深圳等地,“新都市主义”(New Urbanism)作为都市住区发展的一种时尚潮流也在悄然兴起,并逐渐成为国内地产界一个颇为时髦的词汇。由于“新都市主义”与20世纪80年代末期北美地区兴起的“新城市主义”在英文字面上完全一致,使得许多人将两者混为一谈,认为前者是后者在中国的传播和实践。但事实上,时下国内地产界广为流行的“新都市主义”这个概念似乎更像是一种商业的炒作,与西方“新城市主义”真正的内涵并不相同。本文试图对郊区化、“新城市主义”、“新都市主义”这三个目前颇为时髦的概念进行阐述和辨析,希冀就其在国内住区开发中可能产生的影响和借鉴作用与业内同仁共同探讨。
一、西方国家郊区化运动的兴起和发展
早在20世纪初期,在霍华德的“田园城市”理论的影响下,西方国家的城市郊区化现象初见端倪。人们迁往郊区的原因主要是为了逃避日趋严重的大城市问题,诸如:恶劣的居住与卫生条件、交通拥挤、环境恶化、种族冲突、犯罪率上升……人们渴望在郊区找到一块净地作为自身的庇护所,以躲避工业化所带来的危害的侵袭。在美国,拥有位于环境优美的郊区的一座被宽敞的花园或庭院所环绕的独立式住宅,成为中产阶级追求的最强烈的梦想。
在二次世界大战后的美国,由于私人小汽车拥有量的剧增,高速公路网的大规模兴建,政府关于郊区低税率政策的吸引,郊区化的进程大大加快。伴随着大量人口迁往郊区,许多制造业和零售业也从中心城向外迁移,郊区改变了起初仅作为“卧城”社区的角色,同样可以为人们提供就业、购物和娱乐的机会,使郊区居民对中心城市的依赖性大大减少。特别是20世纪70年代之后,由于信息技术迅猛发展,空间因素对人类活动的限制大大弱化。通过远程通讯网络,人们可以获得各方面的大量信息,高效率地完成业务联系而不一定要像过去那样进行“面对面”(face to face)的交流,这为人们在远离城市中心的郊区居住与就业提供了更多的可能性。
但是,美国近几十年来的郊区化蔓延也存在一系列致命的弊端:首先,过长的通勤距离耗费了人们大量的时间和精力,严重影响了人们预期要达到的生活质量;其次,对小汽车的严重依赖使许多不能开车的人(如老人和小孩)寸步难行,同时加重了家庭的经济负担;第三,郊区化的无序蔓延已造成郊区的空气污染、环境恶化和富有地方特色的乡村景观的消失。
而更为严重的是,这种郊区化模式是以严格功能分区的现代主义原则为基础的,破坏了传统社区内部的有机联系,进一步加剧了社会阶层的分化与隔离;对公共空间的忽视减少了人们相互交往的机会,加深了人们的孤独感,缺乏具有识别特征的空间的明确界定,使人们难以获得起初所向往的郊区生活的安定感和归属感,反而陷入一种无法认定自我存在的茫然之中;无所不达的电讯网络虽然为人们之间的联系提供了方便,却无法慰藉人们孤独的心灵,也无法满足人们希望把握清晰确定的物质居住环境的需要。
由此人们深深地感到,二战后主流地位的郊区化模式必须进行改革,要寻求新的社区模式,才能适应可持续的人居环境的要求。在此背景下,“新城市主义”作为与郊区化相对应的居住社区理论应运而生。
二、“新城市主义”的主要理念
“新城市主义”是作为一种以再造城市社区活力的设计理论和社会思潮,于20世纪80年代末期在美国兴起的。它是对被忽视了近半个世纪的美国社区传统的复兴,又被称为“新传统主义”。其基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感,并与现代生活的各种要素相结合,重构一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的郊区模式。
“新城市主义”倡导许多独特的设计理念,其中最突出的反映在对社区的组织和建构上。邻里、分区和走廊成为“新城市主义”社区的基本组织元素。他们所构筑的未来社区的理想模式是:紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里;位置和特征适宜的分区;能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊。
上世纪30年代由Clarence Perry提出的“邻里单位”(Neighbo rhood Unit)理论,被“新城市主义”予以发扬光大,并重新归纳了作为一个理想邻里的基本设计准则:
(一)有一个邻里中心和一个明确的边界,每个邻里中心应该被公共空间所界定,并由地方性导向的市政和商业设施来带动;
(二)最优规模是由中心到边界的距离为四分之一英里;
(三)各种功能活动达到一个均衡的混合——居住、购物、工作、就学、礼拜和娱乐;
(四)将建筑和交通建构在一个由相互联系的街道组成的精密网络之上;
(五)公共空间应该是有形的而不是建筑留下的剩余场地,公共空
相对于邻里,分区曾被视作是功能专门化的地区,建立在高度由专业化必将带来高效率的观念基础之上。但随着信息革命和环境技术的发展,严格的功能分区思想已不再被尊为唯一经典,分区也允许多种功能活动来支持,分区的结构则是按照与邻里的结构相类似的方式组织;有清晰的边界和尺度,有具有明显特征的公共空间,有互相联系的环路服务行人,并通过公交系统与更大的区域发生联系。
走廊既是邻里与分区的联接体又是隔离体。在郊区模式中,走廊仅仅是保留在细分地块和商业中心之外无形的剩余空间;但“新城市主义”将其视作连续的具有视觉特征的城市元素,由与之相邻的分区和邻里所确定,并为他们提供进出路径。
“新城市主义”自20世纪80年代末期在美国兴起后,近十余年来进行了大量的实践,其中较有影响的作品包括:位于佛罗里达州Panhandel的倍受称赞的Seaside旅游小镇;洛杉矶内城的复兴规划;被誉为“进步的建筑”的亚利桑那州机动家庭村庄;德克萨斯州国家级的最大的城市更新住宅项目的重建;不列颠哥伦比亚为12000人所建的可持续性“社区”等等。
尽管“新城市主义”在新型社区的设计和开发中已经进行了较为成功的尝试,但目前在美国并没有被广泛视为适于主导未来社区发展的模式。之所以如此,一个重要原因是“新城市主义”的实际设计标准和执行操作还不能完全与北美地区的法规框架相匹配,如目前美国许多消防部门所要求的街道宽度要超过“新城市主义”的建议宽度;另外,“新城市主义”未被很快普遍采纳的原因是因为房地产业高度分隔形成的土地使用分类(如单户住宅地、多户住宅地、零售、办公和仓库用地等),每一种类别都有其不同的运作方式、市场、行业组织和融资来源。
三、郊区化与“新城市主义”两种开发模式的比较;
在城市化快速发展和大城市规模急剧扩张的形势下,郊区化成为城市发展不可阻挡的趋势。而在全球化和信息化时代,无形的、虚拟的电子化空间(Cyber Space)的发展可以使人们的活动完全超越具体时空的限制,大大拓展了人们与外界联系的范围,也为郊区化进一步发展创造了条件。但与此同时,也加剧了人们生活的流动和不稳定性,使人们寻求可认同的稳定场所、肯定自身存在价值的愿望也日趋强烈。而“新城市主义”所构筑的以传统邻里为基础、具有多元文化与自然特征的乡村小城镇式的社区模式,正好满足了人们这种生理和心理的需要,对规划师、设计人员和开发商都应有积极的影响。
对于中国未来的居住社区发展而言,郊区化模式与“新城市主义”理论均会产生有益的影响。郊区化最具吸引力的当属其对自然环境的推崇,用阳光、空气、草地等等,去引发人们心中对美好环境的热爱和向往。而“新城市主义”则将传统的价值观念:多样性、社区、宜人尺度等,作为人类都市理想的基础;它强调以人为本的设计理念,力图去创造一种现代、美好的居住社区,并由此唤起人类住区生活最基本的向往——生活是丰富多彩的,人是自由地选择生活的权利的,人与人相互依存和沟通,人与都市紧密相连。
但由于目前国内大城市的郊区的各项配套设施尚不完善,生活便利程度和社会安全性与都市相比还有很大差距,这可能导致郊区化模式难以达到预期的生活质量。从中国的国情而言,地少人多的矛盾十分突出,郊区化难以避免地蚕食城郊绿化带与耕地,破坏人们赖以生存的自然生态环境;其次,城市郊区化必将带来大量交通工具的运用,不仅会加大本来已经很紧张的交通压力,而且还会产生环境污染、能源过度浪费等许多发达国家都深受其害的城市问题。
“新城市主义”实际上提供了一种创造场所的新语言,它创造的紧凑型社区取代了无序蔓延的郊区模式,减少了对土地的浪费和小汽车的使用,既减少了交通拥挤又节省了能源。“新城市主义”吸纳了许多传统的城市设计理念,但并没有否定现代科技手段给生活带来的便利;相反,它所提倡的传统社区邻里,由于高科技的广泛应用而得以实现。远程通讯节约出来的时间和金钱,可以使人们有更多的闲暇用于家庭和邻里之间的交流。“新城市主义”似乎预示着一种城市未来的发展模式,即多中心的居住社区网络和各具特色的多元的人文和自然景观;人们的家园坐落在自然景区内,在享受着清新的自然景观的同时,也能在步行范围内享受到社区生活的温馨,而且还可以通过电子通讯网络保持与世界的联系。这种居住社区形式不仅是“新城市主义”的理想,而且也是全人类共同的人居梦想。
四、“新都市主义”的提出及其特征
随着国内许多大城市郊区化居住模式不断发展和深化的趋势,“新都市主义”近年作为都市地区居住开发理念应运而生并被广泛推崇。由于语意的相同,人们往往将目前颇为流行“新都市主义”视作北美“新城市主义”的中国版。但事实上,目前国内推出的“新都市主义”居住概念,既不同于追求自然、宁静、清新的生活风格的郊区化模式,也与国外“新城市主义”所倡导的小城镇式的社区模式有所不同,它具有自己的侧重点和独特的内涵。国内目前推崇的“新都市主义”概念,更多地强调以都市中心为生活工作核心,重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发及利用,将现代生活诸多要素进行充分的融合整理,使居住、工作、购物、休闲等“链接”起来,构成一个十分完善、便利、现代的生活空间,确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决,使现代人生活、
工作需求和心理感受得到最大的保证和满足。“新都市主义”所倡导的社区特征是:居住与办公地点接近,可以大大节约时间成本;配套设施齐全,周边资源较为丰富。这是由目前我国大城市中人们以工作为生活轴心的生存状态所决定的。现代都市人面临激烈的竞争,必须追求最大的生活便利性,需要把握住都市的脉搏,占据繁华的心脏地带,才能保持生活和事业的节奏,才能有效协调工作与生活的各种矛盾,将居住、工作、商业活动、休闲娱乐紧密结合起来。而“新都市主义”居住模式最根本的优越之处,就是在于处在城市资源交汇的中心地带,将现代人的时间、交通成本缩至最短,反之将机遇、情感等概率提高,形成最具个性、时代、广泛、效率的“新都市主义”居住主张。事实上,目前在深圳被推介为“新都市主义”代表作的环境丽园、都会100、都市名园等几个楼盘,都是处于繁华都市的核心地带,这与美国“新城市主义”主要在城市边缘地区开发的社区有很大的不同。
尽管在高科技及信息化社会时代,传统的居住模式和观念、行为都可能发生本质的变化,但都市作为各种新生事物的聚合地带仍然拥有不可替代的地位及影响。“新都市主义”的居住模式能够满足人们对城市资源的高度利用,充分顾及个人与社会、自然、城市的关系,能够发挥城市最重要的功能和作用,迅速引发人们新的居住思潮。“新城市主义”能让人产生更多的认知感,与社会的较近接触也使人保持更多的责任感和义务感。“新都市主义”对自然环境的重视,对各个生活层面质量的高标准追求,使得都市具备了自然与城市共同融合的特征,使人们可能同时实现社会和自然的回归。与都市毗邻而居,可以充分把握社会的进步节奏,进而引发自我奋斗和追求成就感,这是当代人的主要精神和目标所在。
与郊区化向城市外围扩张的发展模式不同,“新都市主义”重视都市已有社区的再设计和填补性的开发,强调再造城市中心的活力并限制城市的蔓延式扩张,这一点对于中国尤其具有重要意义。“新城市主义”的核心思想不是旧城改造,而是反对开发单一化郊区,主张整合构建平衡健全的城市社区。
五、结论
无论是对于城市外围的相对分散的居住开发,还是紧凑型社区的建设,抑或位于都市中心地带的开发,崇尚自然与社会的融合和“以人为本”’的精神,是人类居住社区的共同追求。体现在社区的规划设计手法上,应遵循以下共同的原则:
(一)在社区设计中,明确的社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件;
(二)适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键;
(三)居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础;
(四)以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构;
(五)公众参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节,这样才能保证社区真正成为人们心目中的理想家园。
篇3：房地产开发企业存货纳税筹划
存货是指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储存的各种资产,包括各库存材料、库存设备、低值易耗品、开发产品和分期收款发出产品等。由于存货常处于不断销售和重置或耗用和重置之中,流动性强,因而易造成或被人为利用虚列或虚减存货,这不但影响企业资产、损益的真实性,而且还影响到营业税、城市维护建设税、企业所得税等税种应纳税额的计缴,故须重视存货范围的确认,加强存货的会计核算。
存货的纳税筹划,重点是在符合税法规定范围内,使其成本最大化,从而达到节税之目的。
纳税人的各种存货应以取得时的实际成本计价。纳税人外购存货的实际成本包括购货价格、购货费用和税金。
计入存货成本的税金是反映购买、自制或委托加工存货发生的营业税、关税、资源税和不能从销项税额中抵扣的增值税进项税额。
纳税人自制存货的成本包括制造费用等间接费用。
存货计价方法一经确定,不得随意改变,如确需改变的,应在下一纳税年度开始前报主管税务机关批准。否则,对应纳税所得额造成影响的,税务机关有权调整。
(一)存货计价方法选择的纳税筹划
存货的高低,影响销货毛利的大小,同时影响所得额大小,故一般纳税筹划者无不以存货作为调节所得的工具。
1.先进先出法
先进先出法是假定“先入库的存货先发出”,并根据这种假定的成本流转次序对发出存货和期末结存存货计价的一种方法。
2.加权平均法
加权平均法是在材料等存货按实际成本进行明细分类核算时,以本期各批收货数量和期初数量为权数计算材料等存货的平均单位成本的一种方法。即以本期收货数量和期初数量之和,去除本期收货成本和期初成本总和,来确定加权平均单位成本,从而计算出本期发出存货及期末存货的成本。计算公式是:
材料等存货的加权平均单位成本=(期初结存金额+∑本期各批收货的实际单位成本×本期各批收货的数量)/(期初结存数量+∑本期各批收货数量)
发出存货的成本=加权平均单位成本×本期发出存货的数量
期末存货的成本=加权平均单位成本×期末结存存货的数量
3.移动平均法
移动平均法是指在每次收货以后,立即根据库存存货数量和总成本,计算出新的平均单位成本的一种计算方法。计算公式是:
材料等存货的移动平均单位成本=本次收入之前结存存货的总成本×本次收入存货实际成本/(本次收入之前存货数量+本次收入存货的数量)
发出存货的成本=移动平均单位成本×本次发出存货的数量
期末存货的成本=移动平均单位成本×期末结存存货的数量
4.后进先出法
后进先出法是指材料等存货按实际成本进行明细分类核算时,对于发出的材料等按存货中最后进货的那批的价格进行计价的一种计算方法。在发出材料等数量超过存货中最后一批进货的数量时,超过部分要依次按前一批收进的单位成本计算。这一计价方法的假设与先进先出法正好相反,是建立在假定“后入库的存货先发出”的基础之上。采用这种方法的结果是新的期末结存存货价值,反映早期进货的成本,而耗用材料等存货的成本则接近存货近期进货的成本水平。
5.个别计价法或分批计价法
个别计价法或分批计价法是反映对库存和发出的每一特定货物或每一批特定货物的个别成本或每批成本加以认定的一种方法。采用个别计价法或分批计价法,一般需具备两个条件:一是存货项目必须是可以辨别认定的;二是必须要有详细的记录,据以了解每一个别存货或每批存货项目的具体情况。
在制造业,分批计价法或个别计价法主要适用于为某一特定的项目专门购入或制造并单独存放的货物。这种方法不能用于可互换使用的货物,如果用于可互换使用的货物,则可能导致企业选用较高或较低的单位成本进行计价,来调整当期的利润。
选择存货计价方法进行纳税筹划时:
(1)当物价有上涨趋势时,宜采用后进先出法,因为这样,期末存货成本最低,销货成本最高,可将利润递延到次年度,达到延缓纳税的效果。
(2)当物价呈下,降趋势时,则采用先进先出法,这时,期末存货为最近成本(即较低价格计算)而销货成本则较高计算,因此同样可以将利润递延到次年度,达到延缓交税的目的。
(3)就账务处理成本而言,采用加权平均法较好。简单平均法过于简单,不切实际,而移动平均法,每进出一次,单价均需重新计算,这样太繁一般
很少用。(二)耗用量认定顺序的纳税筹划
原材料耗用量的大小,直接影响制造成本的大小,从而影响产品销售成本。所以如何增加原材料耗用量而使制造成本极大化,即为节税策略之运用。
企业确定存货的实物数量有两种方法:一种是实地盘存制;另一种是永续盘存制。
1.实地盘存制
“实地盘存制”又称“定期盘存制”,是指企业平时只在账簿中登记存货的增加数,不记减少数,期末根据清点所得的实存数,计算本期存货的减少数。使用这种方法平时的核算工作比较简便,但不能随时反映各种物资的收发结存情况,不能随时结转成本,并把物资的自然和人为短缺数隐含在发出数量之内;同时由于缺乏经常性资料,不便于对存货进行计划和控制,所以实地盘存制的实用性较差。通常仅适用于一些单位价值低、自然损耗大、数量不稳定、进出频繁的特定货物。
2.永续盘存制
“永续盘存制”又称“账面盘存制”,是指企业设置各种数量金额的存货明细账,根据有关凭证,逐日逐笔登记材料、产品、商品等的收发领退数量和金额,随时结出账面结存数量和金额。采用永续盘存制,可随时掌握各种存货的收发、结存情况,有利于存货管理。
为了核对存货账面记录,永续盘存制也要求进行存货的实物盘点。盘点可定期或不定期进行,通常在生产经营活动的间隙盘点部分或全部存货;会计年度终了,应进行一次全面的盘点清查,并编制盘点表,保证账物相符,如有不符应查明原因及时处理。
在我国实际工作中,存货的核算一般采用永续盘存制。但不论采用何种方法,前后各期应保持一致。
(三)取得合法凭证的纳税筹划
取得合法凭证,避免取得不符合规定的发票,是纳税筹划最起码的条件。《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)规定:纳税人申报的扣除要能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据。《发票管理办法》规定,取得不符合规定的发票,不得作为财务报销的凭据。
(四)避免被调低进货成本的纳税筹划
企业避免被调低进货成本的纳税筹划途径主要有:
(1)应取得合法凭证并妥为保存,否则会被税务稽查机关按当年度、当地同一货品的最低价格核定进货成本,并处以罚款。
(2)进货价格不能明显高于时价,除能提出正当理由或证明文件予以认定外,税务稽查机关可能按时价(即较低价格)核定进货成本,企业宜特别注意。
篇4：论品牌塑造房地产开发
“哪怕美国成为一片废墟,我也可以凭可口可乐的品牌在任何一个国家重振旗鼓。”可口可乐公司总裁的豪言深刻诠释了品牌的巨大魅力。品牌,顾名思义,即是商品的招牌,是企业形象与信誉的化身。
在全球经济一体化不断临近的新形势下,国际市场竞争已经距越了产品竞争阶段,进入了品牌竞争时代。一个企业是否拥有国际驰名品牌,已成为该企业经济实力和国际竞争力的象征。
“品牌”有着它巨大的感召力,特别是对于房地产这个耐用年限很长的商品,相对于其它消费品而言,其价格高得多。因此,在购房前消费者会很理智地长时间地挑选、对比、咨询有关专家,这就使得它的消费者不同于其它商品的消费者,商品房的品质越来越受到重视。精明而挑剔的购房者使得房地产商自感压力倍增,而专家们在介绍买楼时也会推荐品牌口碑好的发展商的品牌楼盘。由此,在竞争日趋激烈的今天,建立房地产业的品牌已刻不容缓。
下面,我就结合我所在上海城开(集团)有限公司的实际情况,就品牌塑造与房地产开发之间的关系,谈谈个人的一点看法。
上海城开是由国家建设部核准的,以房地产为主,集商业、贸易、工业、服务等为一体的,国家一级资质的大型企业集团。在上海房地产行业竞争日益激烈的过程中,在房地产行业从长期低迷走向繁荣的过程中,上海城开牢牢植根于徐汇区这片房地产开发的沃土中,不断开拓多元化的企业发展模式,使上海城开走向了激烈的市场竞争。
于是,徐汇的城开已成为过去,取而代之的是“上海城开“的称呼,称呼转变的背后,是城开人在规划设计中对“人本理念”的执着,是对塑造“上海城开品牌”的追求。在世纪交替之际,上海城开为广大市场推出了康健星辰、宜仁怡家等品牌楼盘,得到了广大上海市民的热情关爱,开盘当日90%以上的销售率,使它们成为沪上名副其实的热销楼盘,为什么它们会引起如此大的反响?答案只有一个,那就是因为消费者始终如一地关注着上海城开,相信上海城开的品牌是值得信赖的。
那么到底该如何建立一个强有力的房地产品牌呢?市场上有太多的寻常灾难和机缘运气,公式化的答案是不存在的。
一、人才——房地产业创立品牌的根本
创立房地产业优秀品牌靠什么?靠资金、靠技术、靠管理,但是归根到底是靠人才。房地产是人才密集型产业,是人才需求量大、专业人才需要多的产业。人力资源是房地产业第一位战略性资源,是企业的核心竞争力。创立房地产品牌靠的是优秀企业家的主宰,多种专家人才的整合,企业广大员工的创新进取精神及智能潜力的发挥。正如日本著名企业家松下幸之助在谈到人与企业成功的关系时所指出的,“如果说,现代化的生产技术和企业管理是日本企业前进的两个轮子,那么,人才便是两个轮子的轴心”。有轮子,无轴心是不能前进的。
上海城开在实践和检验的过程中,探索出一条适合自身发展的道路。联系近几年集团公司房地产主业的发展,正是由于加大了人力资源开发、管理的力度,培养和引进了一批专业技术和管理人才,适应了房地产业飞速发展的需要,取得了良好的经济效益和社会效益,在企业自身得到了不断发展、壮大的同时,在消费者心目中树立起上海城开的品牌形象。
也正是由于企业对人力资源的重视,上海城开在短短的几年内摆脱了困境,成为徐汇区首屈一指的房地产企业。然而,在成绩与荣誉面前,我们没有满足现状,因为人力资源管理的理论与实践仍在不断地前进,它以融合于企业发展理论与实践为特征,伴随企业理论的发展,其内涵也在不断拓宽。因此,要使人力资源管理成为企业构筑自身品牌的沃土,成为企业获得永久竞争优势的最终源泉,必须紧跟时代的步伐,在引进人才、使用人才和培养人才的过程中,不断更新企业的人力资源开发、管理与培训措施。房地产企业要创出知名品牌,就必须建立以专业人才为主体、以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制,以此发挥整体功能和优势。
二、在质量与信誉中营造品牌
质量是产品和企业的生命,一切营销策略、企业形象等,归根到底要以企业产品质量和信誉为保证,质量信誉贯穿于品牌营造的始终,是最重要的环节。没有优良的质量和信誉,即使企业原先创出了知名度,那么最终也会使企业声誉扫地,影响市场的拓展和品牌的形象。因此,强化质量信誉是企业营造品牌的基础和永恒主题。波音公司董事长威尔森说:从长远看,无论在哪个市场上,唯一经久的价值标准是质量本身,质量是产品的生命,质量是品牌的物质基础,质量是企业形象的保证。
质量信誉是品牌形象的“孪生体”,正如沪上消费者所坚信的好们,上海城开在规划设计中,力求精益求精,狠抓房屋的综合质量,包括工程质量、功能质量、环境质量和售后服务质量。树立“以人为本”的思想,在规划设计、开发建设、物业管理等各个阶段都将消费者的利益放在首位,时时刻刻为消费者着想,实施全过程的质量监控,努力营造出一个优美、舒适、安全、方便的环境,并不断提升“以人为本”的开发理念,将客户的需要作为房产开发中的研究内容,处处为客户提供条件。
在质量信誉上日积月累,一点一滴地投入,就像储藏一样,品牌好似本金,随质量信誉的投入,品牌便不断升值。上海城开在房产开发过程中将可能出现的问题提前
考虑,并将重视细部作为重点环节来抓,力求为所有客户提供最优质、最满意的楼盘。这对于上海城开的品牌构筑、形象提升都是不可或缺的重要环节,因为城开人始终坚信优秀的规划设计、良好的信誉质量以及广泛的客户群体是塑造“上海城开”品牌的基石。三、在企业形象的提升与企业文化的构筑中巩固品牌
企业文化和企业形象,直接关系到企业的品牌在市场上的生存和发展。企业形象是企业品牌的外延,企业文化则是企业品牌的内涵。
现代企业的品牌要得到社会和市场的认可,就必须树立一个良好的企业形象。企业形象作为企业价值标准的具体体现,在企业内部具有强大的凝聚力和昭示力,对外具有强大的吸引力和扩散力,它作为企业有形资产和无形资产的结晶,还具有可靠的保值力和增值力,是企业品牌建设与巩固不可或缺的重要组成部分;而企业文化是企业在经营过程中创造的、具有本企业特色的精神财富的总和,对企业员工具有感召力和凝聚力,它能最大限度地发挥人的主观能动性。企业文化的建设与积累,对于企业的生存与发展、对于企业品牌的构筑与巩固也起着举足轻重的作用。
为了进一步巩固自身的品牌,上海城开加强对企业文化的构筑以及企业形象的提升。在构筑与巩固自身品牌的过程中,上海城开积极推进和提升企业文化建设,激发了员工对企业文化建设的关注和热情,让每一位员工都投入到企业文化的建设与发展中来,在房地产及其它服务行业中,充分体现“以人为本”的人文理念,以及“服务第一”、“客户至上”的意识,充分发挥企业文化的自检功能、协调功能、激励功能、凝聚功能、辐射功能,以强化内部管理,提升企业形象,构筑企业品牌,将上海城开的品牌不断做大、做强,以此实现对外扩展与可持续发展的目的,用所有员工的激情与智慧,为企业品牌的构筑与巩固添砖加瓦。
如今的房地产发展,已进入一个呼唤品牌的时代,而随着中国加入WTO,随着内外销房并轨政策的出台,中国的房地产企业面临的必将是新的竞争与挑战,综观现代房地产企业的成功与失败,无一不与其品牌塑造的成败密切相关。企业对自身品牌合理的认识、诠释与塑造,将引导现代房地产企业在激烈的市场竞争中勇于迎接新的机遇与挑战,并不断走向成功。
篇5：小户型公寓开发中问题对策
摘要:如今,上海的小户型公寓大多是当年的烂尾楼改建而成的,由于受到其原有建筑结构和造型的局限,就必然导致小户型物业产品的诸多先天不足和种种缺陷。当此类产品在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下,其产品本身的这些问题便会"一俊遮百丑"地被人们所忽略。而当市场供应日渐增多,人们对小户型有更多选择时,此类问题便会逐渐显露,其产品也就逐渐会被市场所淘汰。
关键词:住宅设计 公寓 问题
在当前小户型物业一哄而上,高唱凯歌之时,更有必要对这类产品问题及其如何解决的对策做一理性剖析和冷静思考,以便在下一轮小户型的开发中能引以为鉴,有所突破。
一、当前小户型存在的问题
目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题:
1、房型不合理,居住功能差
现在,小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型,无独立厨房、无日常起居的活动空间,往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型,实际上就降低了作为居住物业的使用价值,因为即使是酒店式公寓,其毕竟还是供人居住生活的“公寓”,而非“酒店”。
除了这些标房式房型外,小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型,且只有一面能采光,一旦分隔,便形成暗室暗间,无任何自然通风采光,这种不合理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说,这类小户型房型可谓是市场的无效供应,是社会资源的浪费。
有些小户型中一房一厅的房型,虽说比上述房型好些,但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型,客厅采光不足,而卧室却过于明亮,两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求,客厅的采光应胜于卧室,应更充足。
此外,小户型中储存空间的严重不足,也是一大通病,房型设计与装修设计时,未能充分利用有限的空间,未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。
2、得房率低,走道过长
如今,小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅,大多在70%左右,有的甚至只有60%,如“金银汇”60%,“SOHO时代”64%,“巴黎时韵”68%等。这与通常新建住宅80%以上的得房率相比,实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说,这一过低的得房率,显然会影响他们购房的抉择(尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时)。
过低的得房率,实际上就缩小了套内的使用面积,或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价,其不实惠、不合算是不言而喻的。
造成得房率低的一个重要因素,便是其点式高层,一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的小户型楼,往往都是中间一条窄长走道,两侧一长排住户,如同鱼骨状的平面布局;或者中间绕电梯一圈走道,四面为住户的回环状布局,形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。
这一设计的不合理也是显然的,既会造成人声嘈杂、彼此干扰,又不利于辨别方位和人员的疏导,且又造成过多的分摊面积,降低得房率。从而,也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力,以及其保值增值的功能。
3、识别性差。存在安全隐患
由于小户型公寓设计的陈旧,一个层面几十户,鱼骨状、回环状一贯通的平面布局,便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道,除非辨认门牌室号,几乎无其他可识别的不同空间格局的标志,往往使人不辨东西,失去方位感。有的甚至七拐八弯,仿佛进入了迷宫,一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难以觉察,不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可乘之机。
4、一梯几十户,上下不便
现有小户型公寓,大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇”的32 层三梯54户,“自由自宅”的6层2梯40户,“奔腾新干线”的32层三梯20户,“蓝朝部落”的32层四梯24户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量,有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住,那么每天几百人上下进出,其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人,充满青春活力,其每天的上下出入比中老年人更为频繁,这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此,显然相当不便,一旦遇有急事或急诊病人,更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷,如同当年上海居住因挤公交车而发生各类口角摩擦那样。
5、面积不当。总价失控
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nbsp;现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积,不少都在40 -50平方米,如“SOHO时代”、“国际金融家”、“东方时空”等,对一室户而言,显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大,大多在70平方米左右,有的甚至超过80平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其“小”,以符合特定的市场需求。这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬,使小户型原有的低总价优势逐渐消失。总价失控还表现在单价的跳空高涨。今年便有3个小户型公寓突破万元大关。“国际金融家”10000-15000元/平方米,“巴黎时韵”12000-20000元/平方米,“东方时空”均价11300元/平方米。这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元/套之间。这类“双高”(高单价、高总价)小户型,实际已远远超出了小户型目标群体的购买力,使小户型市场发生了供需错位的结构性失衡。
此外,如此“双高”的小户型,其未来的预期租金也必须随之高涨,这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离,导致今后此类小户型的难以出租与变现,甚至引发一系列的市场问题。其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误。
上述五大缺陷,也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足,如何优化乃至细化小户型产品,提高对特定居住使用者的适应性(包括价位),这是今后小户型开发的关键,也是小户型市场进一步良性发展的保证。
本文不妨在这方面作一探讨,以抛砖引玉,集思广益。
二、小户型产品的优化与对策
1、改点式为板式,创新平面布局
改变整体建筑造型,将点式塔楼改为板式结构,并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅,每户再一分为二,形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积,提高得房率,又能增加各户采光,并能有效避免一梯几十户,中间通廊式的诸多弊端,增加安全保障。
2、改直套为横套,缩短进深
现有的小户型往往进深过长,大都只能形成直套型的一房一厅,以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光,要么采光不足,不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套,同时缩短进深,并将卧室在平面布局上与客厅相错,凹进一块,形成曲折阶梯状布局,这就既能有效控制总面积,又能开设更多的窗户,做到厅、卧、厨、卫全明,增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现,强化其造型美感。
3、细化功能区隔,合理面积配比
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小,而应在细化功能区隔,合理各功能区域的面积配比,以及充分利用空间的基础上,做到小而全、小而精,小得合理、便利,不影响使用。
对于1-2人居住的一房一厅来说,其各功能区域的面积,当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小,应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米,客厅不应小于12平方米,卫生间不宜小于4平方米等,否则就会影响使用,使空间过于局促、逼仄。其它功能空间的面积也应有合理配比,如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比,各空间尺度的适宜准确,既能满足需要,又无面积损失,这是“螺丝壳里做道场”,细化小空间功能区隔的关键一环。
面积配比的一房一厅,居家的基本功能空间一应俱全,且套内面积也仅40 平方米左右,即使按78%的得房率计,建筑面积也仅50平方米/套左右,可谓紧凑实用。一室户适合于20多岁的单身青年(包括外来小白领),或作为中青年的第二居所、备用房,以供不时之需。也更适合投资置业(因其面积小,总价更低)。且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求。
4、变化局部隔断,增加储存空间
为了充分利用空间,“借空不借地”,可采用类似“S” 形、“弓”形和“工”形,以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断,以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间,既能增加分门别类的多种储存空间,又能节省占地,提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整,提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用,但尚未普及,而在小户型的设计中,却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断,则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增,且又能有效控制面积。
5、房型设计与装修设计同步结合,相得益彰
在装修设计中,常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时,事先考虑到装修的需要,将两者结合起来,形成互补互动的效应,建立相辅相成的关系,那么便能使相当有限的小户型空间,发挥更大的效用,真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性,同时也增强视觉美感,扩大和延伸视觉空间
,使小空间不觉其小,产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计,镜面墙的运用,全透或半透的玻璃隔断,似断非断的半隔断,两用或多用的空间处理和家具设计等。亦即房型设计应为装修设计创造条件,留有余地;装修设计则应强化房型设计的创意,提高空间的利用率,增强房型的实用性和功能性,以突出房型设计的优点。两者的紧密结合,是优化小户型设计的又一重要的不可或缺的环节,相对常规住宅,两者相辅相成的关系应更为密切。如何巧妙构思,在上述几方面取得突破,有所创新,这是小户型设计的一大难题。但也是小户型市场的需要和呼唤,是当今和未来市场的一大机遇。在此领域,谁能捷足先登,谁就能制胜市场。因为,以创新产品引领市场,在各行各业已屡见不鲜,无论是第一、第二产业,还是第三产业,概莫能外。
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