德国城市化启示思考
德国是世界上高度城市化的国家之一,是高度发达的工业国家,经济实力位居欧洲首位,在国际上仅次于美国和日本,为第三大经济强国和美国之后第二大贸易国。德国城市发展遵循一条规则:既要考虑市场竞争的原则,也要顾及社会公共利益的需要。联邦、州和地方乡镇三级共同承担城镇建设发展的任务,其主要特点是:统一筹划,协调发展。通过仔细考察德国城市发展的历史,认真吸取其城市化过程的经验教训,对加快推进我省的城市化进程有十分重要的参考价值。
德国城市化及城市现代化的特点
城市化的速度快,城市化的水平高。经济的快速发展是城市化的前提和保证。德国实现城市化所用的时间少于法、美等国,与英、法、美相比,德国工业革命起步较晚,城市化启动较迟。但随着经济的快速发展,到1910年德国基本实现城市化。法国和美国分别到了1931年和1920年才基本实现城市化。到1996年,德国城市化水平已达94.6%。
德国的中小城市多,分布比较均匀,人口过于集中的大城市少。德国的独特之处在于它的中小城市,小城镇星罗棋布在全德各地,城市化的过程中,各类城市协调发展,布局较为合理。虽然德国也出现了一些大城市,但是无畸形发展现象。
德国注重协调发展。城乡之间,地区之间,经济、社会、环境协调发展。城市的发展与资源配置和产业结构的变化紧密相联。在德国既没有过度拥挤、高楼林立的市中心,也没有破旧不堪的农村地区。德国的城市布局相对合理,城市化进程中大中小城市并行发展,大城市为龙头,但不显得过分突出,小城镇遍地开花,遍布全国各地。
良好的区域交通,通讯,供电,供水等基础设施网络为城市均衡发展创造了良好的条件。无论是大城市还是在几千人口的小镇,各项市政设施的水平基本一样,几无差异。加之方便的购物餐饮等生活配套条件,接近大自然的生活环境,使小城镇拥有大城市无法比拟的优越性。
德国的城市管理水平比较高。规划,特色保护,公交等别具特色。德国在城乡建设上一方面严格管理土地、环境等重要问题,一方面又大量放权给地方,充分发挥地方上的积极性和自主性。只要在规划法规的框架内,各级政府自己决定建设管理事项。在城市建设过程中,德国各地始终注意对历史文化和古老建筑的保护,注重城市特色的营造。同时十分注重城市和城际的公共交通建设。
德国城乡建设经验对我们的启示
对城市化的重新认识:农民进城只是城市化的一种表象。城市化的实质在于现代化,即在于社会生产方式、生活方式、价值观念的现代化,而不仅仅是人口在地域空间单纯的移动问题,也不仅仅是居住区向城市的汇集,更重要的是乡村传统封闭的文化向城市现代化开放文化的转变和人们的生产方式、生活方式向城市的存在方式和运行方式发展。德国城市化过程既有大量农业人口向城市集聚的过程,也有很多就地转化的城市化过程。由于拥有十分发达的公路交通网络和便捷的城乡公交系统,许多人居住、生活在小城镇,而工作在其他地方,因而形成“分散化的集中型”的城市布局,大大减少了人口大量转移和高度集聚对中心城市形成的压力。生产方式的变化带来生活方式的转变:目前,居住在小城镇中的居民与大城市的生活无异,同样,生活在小镇上的农民与居民并无二至。一位教授课堂上说:当时他出生的小镇,以前大部分是农民,而现在1000户居民中,只有4户是农民。在施瓦本哈尔县的一个农业合作社中,其农家的生活已与城市居民一样,生产方式也转变为大生产的农业化。
坚持加快经济发展不动摇。城市化是经济发展的必然产物,城市化的规模和速度,必须以经济发展为基础,经济不发展,就谈不上城市化的发展。在城市建设起步阶段,应当选择投资少、见效快,当地具有资源优势、市场前景好的产业作为支柱产业发展,为城市发展积累资金,然后才有市容市貌的改造,不应把有限的资金都用来装点门面。通过行政可以促进和引导城市化,但是单靠行政手段是无法实现城市化的,而且行政推动的城市化,问题将会很多。
坚持协调发展。江苏省实施三大都市圈的战略,以中心城市为龙头,形成布局合理的城市发展群带,以中心城市带动一片地区的城市化,既发挥出城市群落的整体优势,又可以避免个别城市畸形发展。
大中小城市均衡协调发展。根据江苏省人多地少,村镇密集的特点,城市化应走相对集中,同时避免城市摊大饼式的发展模式。以中心城市为依托,建构大中小城市协调发展的合理体系,避免“城市病”的出现,使城市与自然和谐共处。同时要充分发挥中心城市的经济文化辐射与集聚效应,形成雁阵式的发展。
根据江苏目前的经济发展水平,以及江苏省土地紧缺的现状。我们的城市规模不宜像德国那样过小,以免造成土地浪费和城市设施建设的不经济。
注重省情,正确选择城市化的道路。德国城市化走了一条自己的道路,江苏的城市化照搬别人的经验是走不通的。江苏应该结合自身的特点,走自己的城市化道路。
根据苏南苏北不同的历史自然条件和经济社会发展状况,要因地制宜的发展各地城市。在苏南这样人口稠密,经济发达的地区,可以学习德国的经验,注重发展中小城市,加强城市之间的交通网络建设,使数量众多,相距不远的小城镇构成联系紧密,相互促进的城
市群落,建构城乡一体的城镇体系。在苏北地区,城市化水平较低,人口相对分散,城市密度偏低,经济相对落后。要重点发展大中城市,积聚人气,形成中心城市,强化大城市的辐射带动作用,走相对大城市化的战略。坚持可持续发展。要特别注重城市的均衡协调发展,注重城市中自然、人与社会的和谐统一。关注发达国家在城建方面走过的弯路,早做预案。注重城市历史文化的保护。在城市大发展,大建设的今天,要特别注意加强,防止一味追求发展而破坏不可再生的城市历史文化遗产。注重城市环境保护工作,实现优良的生存环境。实行公交优先战略。在大建城市交通的今天,注重大力发展城市公共交通系统,特别要多考察城市轨道交通,除了地铁和轻轨外,可以考虑建设城市有轨电车系统。不要轻易否定自行车的作用,作为绿色交通自行车是城市公共交通的有益补充。
注重科学发展,打破“诸侯规划”。人们常常习惯于在自己行政区划范围内规划自身的发展,局限于自给自足地解决问题。行政区划的影响,无形中会形成一些贸易上的壁垒、生产的壁垒,对地区经济的发展形成一个重要的体制上的障碍,结果导致无序发展、重复建设、盲目竞争等问题。科学发展就是要淡化行政区划的概念,强化区域协调发展,加强城市之间的横向联系,以社会,经济,环境的均衡发展为追求目标。不要过多计较肥水流了外人田,或是别人有的我也要有,而是更多地看到自身是否得到发展,是否达到双赢。
区分规划的层次,注重规划的政策性与灵活性的统一。学习德国的经验,明确不同层级的规划控制内容。在规划中首先明确哪些是不可动的,那些是可以建设的。对不可动的,要严格控制,而该放开的就要允许其充分的自由度。
加强市民对城市规划建设的参与。区分好市民参与与重大战略决策的范畴。在战略上的城市总体规划,应该由决策者,专业部门,专家学者来制定。对于贴近老百姓的详细规划,要注重充分听取驻地群众的意见,充分让群众参与其中,让群众参与规划,参与监督,参与管理。
农工一体化。逐步缩小城市居民与农民在各项待遇上的差距,逐步降低农民进入城市的门槛,使每年进城打工的农民逐步居住在城市,转化为城市居民。因此,在农民子女上学,居住,社会保障等方面需要逐步出台一些政策,解决农业人口向城市转移的问题。促进农民土地的流转,使放弃土地的农民与城市居民享有同等待遇。加强农民的职业教育,促进其生产方式的转化。
为了解决农业人口向城市转移的问题,可以考虑一些政策。例如允许公民自己在市民与农民两种身份之间做出选择。一个农民在城市有固定住所并连续居住满6个月,就应在放弃农民身份及其相应权利的前提下,有权获得市民身份及其相应权利。为了适当控制大城市的人口,可以根据城市的不同规模,将获得市民身份的居住期限延长至1-3年不等。
总结德国的经验教训,避免德国的负面情况。要注意在学习德国注重公平观,均衡观,民主观的同时,要警惕在现阶段过度强调民主和公平而陷入效率低下,成本上升的泥潭。德国目前在这方面也是我们的一面镜子。例如德国的一个拆迁项目用去15年的时间。德国自己也在检讨过去在建设上为强调公平而造成投资过散,效益不高。对项目的意见不能统一,久议不决,延误时间。
江苏省人口为7127万人,土地10万平方公里。江苏地少人多,面积不到德国的1/3,人口只比德国少1千万人,人地矛盾大。20**年底城镇人口占全省总人口的42.9%。苏南地区达到57.8%,而苏北地区只达到33.8%。总体上,江苏省处于城市化加速发展阶段。但是我省城市化水平地区差别很大。苏南地区基本达到发达国家50-60年代水平,而苏北地区则低于1970年世界平均水平约3个百分点。我省城市化、城市现代化水平与发达国家的差距,以及省内发展水平的不平衡,决定了我们决不能照搬国外的经验。我们的发展必须依据中国的国情,江苏的省情,借鉴先进国家的经验,总结他国的教训,通过我们自身的努力,使我们的发展更加顺畅,更加稳健,更加迅速。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：城市广场设计思考
内容提要:在我国城市建设高速发展的今天,迅速增多的城市广场引起人们的关注。城市广场正在成为城市居民生活的一部分,它的出现被越来越多的人接受,为我们的生活空间提供了更多的物质线索。城市广场作为一种城市艺术建设类型,它既承袭传统和历史,也传递着美的韵律和节奏一种公共艺术形态,也是一种城市构成的重要元素。
关键字:城市广场设计 设计方法 空间
引言在我国城市建设高速发展的今天,迅速增多的城市广场引起人们的关注。城市广场正在成为城市居民生活的一部分,它的出现被越来越多的人接受,为我们的生活空间提供了更多的物质线索。城市广场作为一种城市艺术建设类型,它既承袭传统和历史,也传递着美的韵律和节奏一种公共艺术形态,也是一种城市构成的重要元素。在日益走向开放、多元、现代的今天,城市广场这一载体所蕴涵的诸多信息,成为一个规划设计深入研究的课题。本文就阳城东门广场,从以下几方面分析城市广场在规划设计中的所需考虑的一些问题。
当今城市广场在规划中存在的问题在有关城市广场的评论中,有一种意见较为突出,即认为我国的城市广场正陷入雷同的误区。有人将这种现象称作“广场八股”现象,还有人这样概括当今的广场:“低头是铺装(加草坪),平视见喷泉,仰脸看雕塑,台阶加旗杆,中轴对称式,终点是机关”。虽然是简单的几句话却透露出了城市广场中存在的问题。
(1)长官意志影响城市广场的结果,使它背离了广场的本质,与百姓产生了距离;
(2)广场背弃了城市历史,文化的背景,丧失了广场设计丧失了独特的风格——大城市追西方,中小城市追大城市,互相模仿攀比,致使一个个广场大同小异。
(3)城市广场脱离所处的周围环境,在整体的空间尺度上比例失调。
(4)城市广场交通组织不协调,导致广场功能降低。
城市广场的设计
1.广场环境设计应赋予广场丰富的文化内涵
2.广场的环境应与所在城市所处的地理位置经周边的环境,街道,建筑物等相互协调,共同构成城市的活动中心。设计时要考虑到广场所处城市的历史,文化特色与价值。注重设计的文化内涵,将不同文化环境的独特差异和特殊需要加以深刻领悟和理解,设计出该城市,该文化环境下,该时代背景下的文化广场。用适合该广场的表现形式将其表达。
3.丰富广场空间的类型和结构层次与周围整体环境在空间比例上的协调统一城市文化广场的结构一般都为开敞式的,组织广场环境的重要因素就是其周围的建筑,结合广场规划性质,保护历史建筑,运用合理适当的处理方法,将周围建筑很好的融入广场环境中。广场空间的类型和层次可看作是广场环境系统的空间结构,丰富空间的层次和类型是对系统结构的完善,将有助解决广场使用多样性的需求。
丰富空间的结构层次,利用尺度、围合程度、地面质地等手法在广场整体中划分出主与从、公共与相对私密等不同的空间领域。在不同空间丰富空间边沿的状态。人的行为表明人在空间中倾向于寻找可依靠的边界,即“边界效应”。环境通过物质形式向人提供传达环境意义的线索。因此,在空间边沿的设计中,丰富其类型,提高人们选择的可能性,从而满足多样性的需求。
4.广场与周围建筑环境和交通组织上的协调统一城市广场的人流及车流 集散,及其交通组织是保证其环境质量不受外界干扰的重要因素。有城市交通与广场的交通组织和广场内部交通组织两部分组成。城市交通与广场的交通组织上,要保证有城市各区域到广场的方便性。
在广场内部的交通组织上,考虑到人们参观,浏览交往及休闲娱乐等为主要内容,结合广场的性质,很好的组织人流车流,形成良好的内部交通组织,使人们在不受干扰的情况下,拥有欣赏文化广场的场所及交往机会。
5.标志物与可识别性标志物本身就是为了提高广场的可识别性。这里要明确可识别性的含义。可识别性是易辩性和易明性的总和。因此,可识别性要求事物的独特性,针对城市广场来说,其可识别性将增强其存在的合理性和价值。
阳城县东门广场的规划设计对上述问题的认识和研究,结合自己的规划构思对阳城县东门广场的规划设计做以下分析。
一 背景环境
广场依托于整个旧城的背景下,阳城县旧城位于县境中心偏东北的山谷盆地,城墙周长2.3km,高10-13 m .城西北隆起,东西长而南北窄。故有“凤凰城”之称。《阳城县志》中称“万山拱翠,三水抱城,烟树楼台高于雉堞”。旧城区是阳城传统的商业中心,同时融纳行政办公、居住、文教等用地。
广场位于阳城旧城城东,城墙脚下。占地27678m2.东临南环路,南临环城东路,西与旧城相连,北与北墙后路相连。近5m高差的凤凰东街由东向西从广场上方穿过。所处的地理位置可以显示出建成后广场所起的作用。既是由东进入旧城的一个入口又是通过这几条贯
通的干道展示于人们面前的一个窗口。二 设计原则及设计重点
1.原则
广场设计应在旧城总体规划指导下解决内外交通组织、风貌等问题,提升广场的功能和作用;
尊重阳城旧城的历史风貌和旧城特色;
尊重与周围环境,交通组织的协调统一
2.重点
功能定位;
交通组织;
空间层次。比例关系;
注重阳城城市特色,设计主题突出内容丰富得广场;
广场风貌及景观轴线、景观节点的创造;
三 广场详细规划
规划以总体规划为依据,结合现状踏勘分析,力图使阳城东门广场设计成为特色明显,主题鲜明,功能齐全,结构合理充满活力的城市广场。主要突出“凤凰”为主题的设计构思。
1.结构广场的结构为开敞式的,分为静动两大区,以动区为中心连接三个入口分别形成两条主要的轴线。由沿城墙绿化形成了一条生态景观绿化带。
2.道路交通组织通过总规的要求对广场周围道路的整合,广场分别设两个主入口和一次入口与这些道路相接。广场内部主要以两条主要的步行景观大道组织主要的人流。其次考虑抽象的凤凰形态和地理位置形态,布置道路。广场的路网好似舞动的凤凰。
3.空间、景观体系规划结合广场环境的重要因素,结合广场规划性质,运用合理适当的处理方法,将周围建筑的融入广场环境。利用地形的高差和层次营造了广场环境系统的空间结构,利用尺度、围合程度、地面质地等手法在广场整体中划分出主与从、公共与相对私密等不同的空间领域。
景观体系主要围绕阳城的特色,以凤凰为主题营造景观空间及景观节点的。如“丹凰朝阳”喷泉广场,“凤凰来议”主题雕塑,“凤凰来栖”观景平台,阳城历史文化名人雕塑展示区。
设计上采用以下几种手法:
(1)引入自然环境的手法,引入树林,绿化,花卉,草坪,水等自然环境。如生态绿化林,碧波皓月水景,沿街模纹绿化等。
(2)引入轴线设计来组织文化广场环境,并通过轴线组织来控制整个城市的内在联系,使之成为有机的整体。轴线贯穿于两点之间,围绕轴线布置空间,虽然看不见,却强烈的存在于人们的感觉中,沿着人的视线,轴线有深度和方向感,轴线的终端指引着方向。
(3)中式园林造景手法的引用,利用地形高差,空间环境运用对称,对景,虚实,呼应等手法。
小结
城市文化广场的设计是城市设计的重要课题,它反映了城市整体设计的重要性。在任何一个环境设计中,整体的得失都比局部的好坏重要得多。城市广场设计虽然只是城市设计的一部分,但他的规划设计与城市总体规划和环境质量密不可分,所以在设计此广场的时候考虑了文章开始谈到当今城市广场在规划中存在的主要和常见的问题。尽量加以避免,基本认真地把握总规的要求和全面分析了广场所处的环境和地域历史文化特点。虽然多多少少还存在着问题,但用上述的思维和方法去处理问题。我想最终会做到城市整体性和环境的统一。也会使自己在今后的规划设计之路上有长足的进步。
篇3：高架桥下绿化调查思考
摘要:近几年,高架桥(立交桥)建设相当迅速,路段的绿化,合理的养护管理能给城市景观带来新的气息。本文对宁波市几座比较集中的高架桥下的绿化进行了现场调查。根据调查结果,从高架桥下绿化品种的选择、生长条件以及养护管理等方面进行了综合分析并提出了相应的建议与对策。
关键词:高架桥 绿化品种 生长现状
养护和管理近几年,随着人们对创造生态城市的重视,宁波的城市绿化也有了很大的进步。作为一个经济发达的港口城市,城市交通道路也日益发达,可是让人遗憾的是宁波市高架桥下绿化现状却不乐观。通过调查发现宁波市高架桥下绿化品种单一,污染严重而且养护管理滞后,植物死亡现象非常严重。对此我们应该重视植物品种的选择,例如要选择一些抗力性好,生命力强,耐干旱等一些植物。要重视种植土与水土的保护,要选择专业的养护队伍进行及时的护理。
1、调查分析方法
1.1 调查方法:通过实地调查、走访、询问,并通过上网调查和翻阅书籍进行综合调查与分析
1.2 调查对象:宁波市集中的几座高架桥(上塘高架、三市高架、联丰高架)下的绿化
1.3 调查时间:20**.3~20**.4
1.4 调查范围:宁波市立交桥(高架桥)
1.5 调查工具:步行和公交车
2、调查内容
目前,宁波市有大大小小的路段上百条,高架桥也好多座。我对集中几座高架桥的绿化进行了详细的调查,结合上网调查、翻阅资料等途径,总结如下:
2.1 绿化品种的调查
2.1.1 品种
在高架桥下,由于阳光不足,水分稀少,且种植乔木会遮挡住驾驶员的视线,因此种植一些低矮的灌木更为合适。发现其中种植的植物有:八角金盘、常春藤、海桐、瓜子黄杨、沿阶草、洒金东瀛珊瑚、十大功劳、杜鹃、大吴风草等。
2.2 绿化植物生长现状
据调查显示,调查的高架桥下绿化现状并不乐观,植物污染十分严重,植物在吸收空气中有害气体的同时,自身的生长发育也会受到影响。
调查发现:
2.2.1 据测定,双立拄高架光照多在1200~2000Lu*,平均光照1652Lu*,光照率4.6%.因有的高架平均光照为502Lu*,有的300Lu*不到,在这种光照条件下,有相当一部分阴生植物难以正常生长。
2.2.2 高架下植物比较显示,一般在较高高架桥下植物比较低高架桥下植物受污染程度轻。比如上塘高架,由于高度高,受阳光照射较多,有害气体又易扩散,因此其下的植物依然嫩绿挺拔,不然就比较灰暗。常春藤的叶片上吸附的灰尘又黑又厚,用水也难以冲去。
2.2.3 高架下光照条件不足,汽车废气、粉尘污染严重,土壤质地差,没有雨水和地下水,大部分植物叶片上有伤斑,还出现了脱落、失绿的现象。生长于高架下的洒金东瀛珊瑚叶片下垂,失去了光泽,颜色黯淡。常春藤的叶子有明显色差,有些显紫黑色,有些为红褐色,有些显枯死状,显然是受到了空气中不同污染物的伤害。
2.2.4 一般高架下植物要比非高架下的植物污染严重。非高架下生长的植物不仅比高架下植物高大,且叶片挺拔。一株八角金盘生长于非高架下高度约为120CM,而高架下的仅为95CM.在高架下的植物由于不能直接受到阳光、雨露的滋润,又长期处于压抑的高架下,直接受废气的侵害,因此有枯死、萎焉的现象。
2.2.5 高架下,车辆繁多,司机停车时又不关闭发动机,因此植物受侵害特别严重。据我观察,并未发现如园林处负责人所说的红绿灯口植物比非红绿灯口植物污染严重的现象。究其原因,或许在于高架下经常发生堵车车辆排长队现象,因此各段植物都受影响。
2.3 养护和管理跟不上节奏
立交桥绿化的养护管理难度非常大,技术要求也非常高,调查发现大部分高架桥的绿化养护跟不上节奏,出现绿地地被大量枯死,杂草丛生,植物窜枝长,苗木缺株严重,黄土裸露面积大等问题。
3、高架桥下绿化难点分析
通过调查,总结了几点问题,并进行了分析:
高架桥进行绿化的主要目的是为了美化城市环境、改善人们的生活环境,同时也可以减轻司机开车所引起的视觉疲劳。但是目前高架桥的绿化存在几点难点。
3.1 植物的选择
高架桥绿化对植物的要求很高,要选择一些抗
3.1.1 最适宜种植品种
3.1.1.1 八角金盘:平均高度约为95厘米,一株八角金盘约有叶子98片,可吸附灰尘5.80平方米,相当于每50株八角金盘就可吸附约290平方米的灰尘。可见,八角金盘可大面积吸收灰尘,且对二氧化硫等有害气体抗性很强,是十分适合种于重污染区的植物。
3.1.1.2 洒金东瀛珊瑚:平均高度约为70厘米,平均一株洒金东瀛珊瑚约有叶子70片,可吸收灰尘0.50平方米,也是较适宜种植的植物。
3.1.1.3 五叶地锦:具有良好的光照适应性,从阳性到阴性多种光照条件下均可生长,在500Lu*,具有良好的耐阴能力。另外,五叶地锦抗逆性和速生性也非常好,如养护管理较好,年最大生长量可以达到6-7米。
3.2 种植土与水土的保护
由于绿化在桥上或者桥底的绿地,对土的要求也很高,绿化土要有足够的养分和水分,才能满足植物和草的生长,因此,对土壤及水的要求要非常严格。
3.3 高架桥建设与绿化应同步进行
高架桥的绿化往往花费很大的功夫,虽然绿化能让人们赏心悦目,但花费的工程和人工都是巨大的,建设和护理的费用也非常大。高架桥建设与绿化没有同步进行,造成了很大的浪费。因此高架桥建设应与绿化建设同时进行,在高架桥的设计和建设阶段,就要同步加入绿化的设计和技术。在设计时,要把绿化用地、市政管线、浇灌等绿化所需的元素加入进去,这样,节约了造价,效果也很好。而目前的高架桥绿化往往是在桥建好以后才进行,一方面没有留下足够的绿化用地,另一方面,市政管线不到位。由于没有绿地,只好使用挂篮和种植攀沿植物,由于没有市政管线的铺设,在浇灌方面也遇到很大困难,往往只能用人工浇灌技术,很耗费人力和物力[1].
3.4 高架桥绿化的养护管理难度非常大,技术要求也非常高
养护队伍的选择和制定都有专门的要求。要选用专业的人员进行护理,采用先进的喷灌技术、加强施肥等措施,才能将高架桥的绿化好好的发展起来。因此,高架桥的养护选择也非常关键。
在专业人员进行绿化和养护的同时,还应该提高市民的觉悟。目前一些市民对高架桥的绿化认识不足,不爱护花木,随意采摘。因此,要加强对市民的教育,特别是有人行功能的高架桥,更应该得到市民的支持。
4、思考及建议
根据此次宁波市高架桥(立交桥)下绿化情况的调查,进行了综合分析,并结合自己的观点总结了以下几点建议:
4.1 高架桥绿化是环境绿化的重要组成部分,绿化时要了解车流、人流的情况,有害物质的污染,地上、地下设施的位置、高度、深度等。绿化应满足庇荫、防尘、降低噪音、交通安全及美观要求。
4.2 高架下适宜也种植常绿灌木。品种应向多样化发展。利用这些植物本身优美的造型,给城市环境营造美的意境,还有利于空气的净化。例如,八角金盘、洒金东瀛珊瑚、常春藤、鹅掌柴等。
4.3 高架桥的绿地要服从交通功能,保证司机有足够的安全视距,出入口有作为指示性的种植,以指引行车方向,使司机有安全感。不易种植遮挡视线的树木,不允许种植过高的绿篱和大量乔木,以草坪为主,点缀常绿树和花灌木,适当种植宿根花卉。
4.4 植物种植应因地制宜,采取多种配制形式,注重按植物群落结构进行科学配置,扩大绿地的复层结构比例。
4.5 由于高架下植物无法受到雨水冲淋,污泥粉尘很容易黏附在叶片上,又黑又厚,既污染了外观,又对其自身生长不利。因此护绿工应对其进行定期护理,将叶片上的污泥冲落,使其重新吸附灰尘,吸收有害气体。同时,也可发动附近中小学生组成志愿者护绿队,定期护理。
5、总结
植物给城市带来了生命的力量,扩大了绿化空间,更大程度发挥绿化的作用是加快现代城市建设的重要措施。高架桥下的绿化应引起我们高度的重视,让我们共同努力,不论在植物品种的选择、种植土保护及其养护管理等方面都应从实际出发,综合考虑。保护生态环境,使宁波这个港口城市更洁净,让所有的高架桥都绿起来,形成一道独特的风景线。
参考文献:
[1] 徐晓昌,左丽萍,王百川。发展垂直绿化[N].宁波日报,20**.11.
[2] 鲁涤非。花卉学[M].北京:中国农业出版社,2000.9.
[3] 蔡文青,赵玉惠。交通干道植物污染情况调查[J].南京林业大学学报,1999.4.
[4] 谈健。立交桥、高架桥绿化谁家最靓?[N].广州日报,20**.10.4.
[6] 杨 闯。植物造景的应用[M].武汉:武汉大学出版社,20**.
篇4：优秀地产经纪人必备正向思考能力(2)
优秀地产经纪人必备“正向思考”的能力
深圳大街小巷地铺小区里穿梭着大约40000个地产经纪。先不说这个数字是不是过多、是不是合理。只讲什么样的人最终能留在这个行业里成为一个优秀的地产经纪人，赚到钱。业内有一种说法：10个新人进入这个行业，前面半个月内跑盘会有5个被淘汰掉，剩下的5个人在前面两个月内不能开到单会有3个被淘汰掉，剩下的2个人留下来作到半年以后认为投入太多时间精力赚不到钱而选择离开的会有1个，最后的那一个会是适合做的人。但这个人要一路咬牙过关斩将升上去，每一步都要用“数”（业绩）说话。等作到了经理，又要面临新的团队“管理才能”的挑战，很多人好不容易出了头，作了经理，三五个月带不出团队、做不出数只好走人。离开一个中介公司后再找一个中介上班不难，只是得要从头开始。
因此说，在目前深圳房地产三级市场上作地产经纪人，是一个高强度、低认可度、高竞争、频遭挫折摧残的职业。老侯在下面店里带队的时候深有感触，开店做地产经纪这是一场旷日持久的精神领域的战争。赢了，不仅仅赢得物质上的富有；输了，精神上的创伤会给你以后的人生留下负面影响。
面对如此惨烈的竞争和时时无法回避的来自同事的、管理者的、同行经纪的、业主的、客户的以及生活和家庭的压力、打击与挫折，什么样的人能够在承受住这一切的同时用快乐的心情收获业绩、荣耀与金钱？或者说，优秀的地产经纪必备什么样的能力？
关于这个问题，在这里老侯暂且不讨论属于业务操作技术技巧和行业市场认识水平等方面的要求，只和大家一起讨论一下作为一个优秀的地产经纪人在意志品质方面的必备条件。这就是“正向思考”的能力。
“正向思考”就是指在遇到挑战或挫折的时候，地产经纪能够产生解决问题的想法，并找出方法付诸实施最终促成买卖交易的达成。挑战与挫折可能来自个人的月度销售目标，可能来自经理催数的业绩压力，可能来自客户的犹疑于反悔，可能来自业主的惜售反价，可能来自跳单和跳佣，可能来自市场与政策的变化等等方面。当着挫折来临的时候绝大部分（80％）经纪会陷于“无助”的恐慌和无力摆脱恐慌的焦灼与盲动状态。只有极少数（20％）经纪能够理性面对，积极寻求解决和改善问题与处境的方法。而恰恰是这10％具备“正向思考”能力的极少数经纪的业绩会是具备“负向思考”能力的绝大部分经纪业绩高出大约一倍多，这就是地产经纪销售业绩出现“二八定律”的根源。
那么，那些少数的优秀地产经纪身上具备一些什么样的特质呢？据老侯观察研究，这少数人身上有以下三个方面的意志品质：一是能够坦然面对或好或坏的现实；二是拥有对“生命皆有其意义”的信念；三是高效务实的行动能力。
如何摆脱“无助”，经受住挫折的考验，增强并不断激发自身快速复员力（即快速从挫败中恢复过来的能力），建立“正向思考”的心理趋势？老侯以为，首先当着挫折来临的时候要对自己预设的负面结果与负面决策进行反驳；并在此基础上强化自己在正向思考的指引下解决问题的能量。比如，你带客看了能够满足客人要求的楼盘，客人犹疑或者表示暂不考虑的时候。负面思考可能会是你预设一个“客人暂时不会购买的”的结果并由此作出一个“不做即时跟进”的决策，则很可能这一单买卖被行家签了。这主要是因为经纪处于销售的重压之下的受挫心里作祟。要将这种负面思考转换成为正面思考，先要反驳“既然是客人中意的房子”怎么会又不买了呢？机会应该很大，赶紧设计业主与客人见面谈判的计划并付诸实施，则很大可能这一单买卖很快就能落单。
当然，正向思考并不是说性格“乐观”就能签单；性格“悲观”就没有机会。老侯认为，能否成为优秀的地产经纪，关键不在性格，而在于是否具备身处经常性的压力与挫折下面解决问题的能力与动力的有无大小。
篇5：康斯丹郡营销策划思考
康斯丹郡项目位于北苑路辛店村，与紫玉山庄仅隔着北苑路，与武警北京指挥学院毗邻，与亚运新新家园和家和超市相邻，在本项目的东边有馨叶高尔夫球场，正前方面对的是鸿华高尔夫球场和灯光国际高尔夫球场，三大高尔夫球场相连在一起，聚集在本项目的周边。
由于本项目的建筑规划已定，户型以200-300平方米为主的大户型格局为主，并且正面高尔夫球场的户型都设计有8米超大面宽的视窗，这在目前北京的房地产市场上是独一无二的。全部精装修并奉送全套名牌家具，具备了豪宅的品质。均价基本在10000元/平米左右。工程已于年初正式动工，主体工程将于今年10月份封顶。
因此，本营销策划的重点是围绕销售在业务和广告推广方面所需要采取的策略思考。
思考之一：地段决定了产品核心价值
1、奥运村是北京发展远景最明确清晰的两块地段之一
从目前北京市政府对区域城市功能的划分上，明确规划出区域城市功能的无非只有两块地方，一是东部的CBD地区，一是北部的奥运村地区。
CBD地区由于历来就是外国使馆的集中驻地，加上大量的外国公司集中在这里办公和生活，使这里成为了外国人最聚集的地方，随着市场的巨大需求，这里不断出现高档的商业设施和高级商务中心，高档商业设施有：赛特购物中心、丰联广场、燕莎商城、国贸商城等，高级商务中心有：国贸大厦、嘉里中心、赛特中心等，这些具备国际一流水准的高档商业设施和高级商务中心极大地提升了CBD在国际商务中的地位，成为了北京乃至中国与世界最先接轨的桥头堡，随着CBD在北京城市中发挥的作用越来越大，北京市政府在20**年明确把CBD地区未来的功能规划为集商务、居住、会议为主题的中央商务区。
随着北京奥运申办成功，奥运村的规划和建设自然被列为了政府今后重中之重的工作，透过政府对奥运村的初步规划可以看出，从奥运申办成功到20**年奥运会正式举办，将有1500亿元的巨资花费在奥运村的建设和市政配套设施的建设上，主要分为交通、场馆及配套、环境景观三大块：
交通方面：围绕奥运村将建设从西直门到东直门的城市轻轨，地铁5号线，地铁奥运支线等城市快速交通网路；公路，将建设完成五环路和六环路等高速公路，和连接四环路、五环路、六环路的奥运村主干线---安立路，以及其他城市快速干道系统；民航，将建成从奥运村直达首都国际机场的奥运快速通道，真正形成从奥运村去任何地方都非常便捷的四通八达的交通网路。
场馆及配套方面：根据奥运会的比赛需要将要建设37个场馆，其中在奥运村建设的有13个大型场馆，包括举行开幕式和闭幕式的奥运主场馆，除场馆外，还将建设奥运运动员村，专为奥运会服务的商务会议中心、国际饭店、购物中心等，真正满足运动员不出村就可以解决一切需求。
环境景观方面：除了在奥运村中种植大量的绿色植物外，在奥运村上风规划有万亩国家级森林公园，成为奥运村及周边地区巨大的"城市绿肺"，四环路及五环路沿线的百米绿化带，将把奥运村及周边地区紧紧围绕，与奥运村相隔不远还有规划中的基因工程科技园区、绿色食品生产基地北京朝来农艺园等，使奥运村及周边地区成为北京绿化率最高人口密度较低的区域。
从政府对奥运村及周边地区的规划可以明确看出，奥运村建成后将成为以运动、休闲、商务、会议、居住为主题的北京新城市中心，是最具发展潜力最值得生活居住的地方。
2、康斯丹郡项目地处奥运村中的黄金地段
如果再把奥运村及周边地区进行优劣划分的话，那么康斯丹郡项目所处的地块又可以算是奥运村中的最黄金地段，主要理由是：
首先在项目面南的地方是18洞和9洞的灯光高尔夫球场，东面紧临的是即将于20**年底正式启用的馨叶高尔夫球场，西南面是鸿华国际高尔夫球场，三大高尔夫球场聚集在同一个地块上，这在北京城中是绝无仅有的，足以体现出这块地块的珍贵性。
其次，本项目距离奥运村和万亩国家森林公园，仅有两个街区的距离，可以很清晰地欣赏到奥运村中的美景，呼吸到万亩森林公园所送来的清新空气。除了与紫玉山庄隔路相望，北向上风还有北京会议中心和*招待所，是有关领有召开会议和休闲的高档场所，给本地块营造了宁静的生活氛围。
第三，本项目所处的地块紧临北苑路，五环路和地铁5号线，北苑路扩建后，将是城北最重要的交通干道，它将和五环路及地铁5号线连成超级便利的交通网路。由此可以看出本项目不但拥有奥运村中的黄金地块，还拥有全北京最美最高贵的景观，三块具有国际水准的高尔夫球场。
在仔细分析了项目所处地块的珍稀性后发觉，如果在这块土地上建筑规划的品质不能与这块土地的珍稀性相匹配的话，就是对这块土地的人为浪费和糟蹋，因此，在我公司的建议下，开发商要求建筑设计院把原来的小户型格局改变成了大户型，并且主力户型都在300多平米，如此大的户型格局将尊贵大气表现得淋漓尽致。独特设计出了八米超大
面宽的观景视窗，可以尽览高尔夫球场的全景，如此超大的观景视窗在北京是独一无二的。提供量身定制的精装修套餐，奉送全套名牌家具，聘请国内最高水准的物业管理公司，为每位客户提供贴身管家式的服务。拥有了高价值的地段和高贵的景观，具备了高品质的产品，因此，我们把本项目定位为：只有少数人能拥有的奥运村高尔夫观景豪宅。如此定位的本意在于突出本项目的竞争力，树立本项目的独特性和唯一性，成为绝对竞争优势，与竞争对手拉开差距。
通过对项目周边的调查和分析，在品质和价位上能与本项目产生强有力竞争优势的项目只有亚运新新家园。亚运新新家园与本项目同处一个地块，周边都拥有三块高尔夫球场景观，并且亚运新新家园建筑规划以TOWNHOUSE为主，在品质和居住的舒适度上要高于本项目的多层公寓，因此，本项目不能在建筑规划上与亚运新新家园硬拼，只能智取。通过再一次对两个项目所处地块的分析，发现亚运新新家园虽然也拥有三块同样的高尔夫球场，但它距离高尔夫球场的距离要比本项目距离高尔夫球场的距离远得多，最主要的是本项目南向可以直面高尔夫球场，这是亚运新新家园无法比拟的，也是本项目最独特的卖点所在。
思考之二：及早渗透 先声夺人 形成卖方市场
形成卖方市场的最大好处是，可以在销售上掌握主动权，创造市场上的明星楼盘，达成顺利销售的目的。
但是怎么才能使本项目在激烈的房地产市场上形成卖方市场？我们采取的策略是"未演先轰动"，即通过前期在市场上的广告酝酿引起客户想要了解产品的期待心理，塑造项目在正式未开盘之前就已销售5成的市场印象，最终使这种市场的期待心理在正式开盘时得到最大量的引爆。为了能真正达到这个效果，我们在业务策略和广告策略上又采取了如下的方式：业务策略方面：
1、建立临时售楼中心
由于本项目售楼中心正式启用要到7月份，如果等到7月份再进行销售的话，不但错过了今年上半年销售的黄金期，加大了今年的销售压力，而且还会淹没在众多的新楼盘中，不容易引起市场的关注。因此，我们建议开发商在销售的黄金旺季5月份租用名人大酒店的15到20层之间的一间套房做为临时售楼中心，客户在售楼中心可以清楚地看到本项目的地块和周边情况，在临时售楼中心放置项目小型模型、效果图、海报、三折页等宣传品，让客户对本项目有大概的了解，有兴趣客户可以到临时售楼中心做预约登记，在正式开盘时再通知他们一起到售楼中心签定正式合同，临时售楼中心的作用是积累有效客户，让客户产生期待心理。
2、利用春季展会提高知名度
春季房展会是一年中最有影响力参观人数最多的展会，众多知名品牌的项目都会参展，而且也是媒体最关注的一次展会，参加这样的房展会会起到事半功倍的作用。
为了使本项目不至于被其他项目所淹没，我们在展位的设施上下了一番功夫，在展会现场真实演示透过本项目8米超大面宽视窗所领略到高尔夫球场全景所带来的视觉震撼。并聘请一位具有专业水准的高尔夫球教练到展会现场，有兴趣者可以当场与教练进行比赛，获胜者将获赠一套高档球具，所有参与者都可以获赠一枚印有本项目案名LOGO和电话号码的高尔夫球，让所有参观者都能把本项目与高尔夫球场紧密地联系在一起，依托高尔夫球场景观优势来突显本项目的豪宅品质。引起大家的好奇心理，诱惑他们在正式开盘时集中到现场一睹芳容，在开盘之前可以聚集到足够的人气。
3、行人员直销
考虑到本项目对于打高尔夫球的成功人士来说比较有吸引力，因此，在销售上把京城高尔夫球俱乐部的会员作为直销的重点对象，除了通过会员名单给他们派寄本项目的宣传资料外，还将通过高尔夫俱乐部会员在进行高尔夫球比赛时对本项目做小范围口碑宣传。
广告策略方面：
1、作长达8米的DM
拉开长达8米的DM，可以让客户真实感受到透过8米超大视窗所领略到的高尔夫球场的美丽景观，突出本项目独特的卖点。
2、用小众媒体发布广告
由于本项目的客户群主要为喜欢打高尔夫球和有一定交际需求的成功人士，因此，在广告发布上要选择针对这些人喜欢阅读的报刊杂志，在通过对国内主要报纸杂志读者群定位分析后，确定了以下几种媒体为主打媒体：《高尔夫杂志》、《宝马汽车杂志》、《奔驰汽车杂志》、《高级俱乐部会刊》、《航空杂志》、《高尔夫网站》、《时尚》、《世界经理人文摘》、《生活速递》等。
2、在正式开盘之际，举办酒会
正式开盘当天，在售楼中心举行展示国内外高尔夫球具活动的酒会，并邀请国内知名高尔夫球手来现场签名，现场做球艺表演，与高尔夫球爱好者做球艺交流，以此吸引高尔夫球爱好者和新闻媒体的关注，最终达到既聚集了人气又免费做广告的效果。
以上就是我们在做康斯丹郡营销策划报告时的一些思考，主要思想是通过突出本项目的独特优点，在市场上形成绝对竞争优势，开辟无人可竞争的市场，最终达到在最短时间内销售一空不留尾盘的目的。
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