商业地产经营

商业地产是需要经营的，开发商所做的不仅仅是地产的开发，更重要的是后期的经营，这是商业地产与普通房地产开发的最主要区别。这里所谓的经营并不是指类似于商场运营那样的经营，而是把整个商业物业当作自己的产业来运营，以长期经营为出发点，而不是仅仅将他销售出去，由社会、由购买者去承担他的风险。

与国内商业地产开发商不同的是，国外专业商业地产开发商对于商业地产的操作模式，几乎已完全脱离开以销售作为回收资金的途径，而是把重点放在整个商业物业的长期营运以及租金的稳定增长收回上，从而带动长期的投资回报，在成功及稳定经营的基础上，甚至推动项目打包上市，这样，不仅有稳定的投资回报，更利于资金的回笼，以利于新项目的建设，而且，项目的长期经营还有利于公司整体信誉及形象的提升。国内外知名的商场或MALL均是采用上述模式。而目前国内的商业地产开发商大部分仅着眼于当前利益，为了资金的早的回笼，急于把手中开发的项目销售出去，在销售完毕后，就任其自生自灭，长此以往，将很不利于商业地产的后续发展的，在市场渐渐成熟的今天，在激烈的市场竞争面前，该种操作模式将日渐受到淘汰，这是国内开发商经营商业地产必须走出的框架。

放眼发达国家的商业，位于美国中部MIMOSOTA州的MALL OFAMERICA就是个非常典型的例子，该商场于1992年开始营业，总建筑面积达500000㎡，整体而言，该项目的先天条件并不优越，首先，美国中部相对于美国其他地区而言，属于经济较不发达的地区，商业氛围不浓厚，商业并不发达，再者，项目是由一个旧体育场所改造而成的，在招商等各方面均受项目先天条件的不少制约。而时至今日，MALLOF AMERICA已成为美国目前最大的SHOPPING MALL，每年的客流量达到200万人次，拥有固定员工达1万余人，设有4个百货主力店，520余个商铺（不包括餐饮及娱乐设施），以及一座中型水底娱乐公园。其成功的秘籍在于开发商将原项目收购并开发改造后，并不急于回收改造资金，将其分割出售，而首先是着眼于项目的长期营运发展，并将自己当成整个商场的经营者，采用与大型商家合作的方式，绑定不少优秀的大型商家以及知名赞助商进驻商场，以或得营运甚至租金上的支，如世界闻名的SNOOPY、可口可乐，以及水上乐园、Bloomingdale百货等大型运营商，开发商以控股、投资等各种方式，与知名运营建立长期的合作关系，作为商场运营的一部分，从而吸引其它商家的进驻，获得较高的租金回报，并成立专业的商业管理团队，成功的运营带来丰厚的租金收入以及较高的投资回报，这种回报是长期的，而且将随着时间而日益提升，开发商将商场作为一项长期的开发经营过程来实现他的投资回报，而不是仅仅着眼于当前利益，得到的不仅仅是日益提升的租金，更长久持有自己的产业，并以此作为融资兴建新项目的最有力信誉证明。而且，由于与大型知名运营商有着长期的合作关系，自然而然，运营商们也将随着他们新开发的项目再次生根发芽，互惠互利。

香港首富李嘉诚对商业地产也具有同样的眼光，他旗下长江实业所开发的商业地产，没有一个进行销售，而是成立专业的招商、管理、运营团队，运营管理所有商场，在百佳、屈臣式等自创营运品牌的带动下，吸引相应品牌的进驻。都会商场、渔人码头、嘉湖银座、马鞍山广场、丽港城中城、银禧阁商场、青怡广场等商场的成功运营，与李嘉城独到的商业地产眼光是分不开的，而日前，长江实业将其旗下七个成功运营的商场捆绑打包上市，这样的操作模式，既获得资金回笼，又可保持产业的长期的持有及增值，在取得高额租金利润的同时，也获得资金的迅速回笼，同时，也使企业的整体信誉再次获得增值。同样的，与长江实业同样成功的的商业地产商香港新宏基集团，类似的商业地产操作模式也是其成功的主要原因。其实，从投资的长期稳定回报上看，该种商业地产操作模式与普通地产开发模式相比，其优势在于规避了普通地产操作中开发商所遇到的收益稳定性不能持续的风险。普通的地产开发，开发商必须在买地、开发、销售的循环中不断发展，而房地产市场的风险就象不定时的炸弹一样随时可能爆炸，例如地价的膘升、土地的稀缺、政策性的房价下跌等，都将使开发商的投资收益不能持续或稳定增长。作为成功的开发商，长江实业及新宏基集团早在15年前就预知到这一点，于是，他们把投资的重点从普通的房地产的开发转移到了商业地产的开发上，并长期持有商业物业，以长期经营作为目标，以获取稳定的、持续增长的投资回报，这也是商业地产公司的成功发展的策略。

回到国内，上海的恒隆广场，可以说是国内目前最高档的MALL，开发商来自香港恒隆集团，恒隆建设初期，开发商的目标就是锁定全中国最高档的商业项目，无论是其建筑外观还是硬件设施上，无论是其写字楼，还是其裙楼商场部分，均力求高标准。相对于甲级写字楼的高档定位，如何使商场部分成为全中国最高档的MALL，与其它商场定位有所区别，就显得更为不易。众所周知，类似于LV、CHANEL、PRADA等等国际性知名大品牌，确实具有相当的“大牌”风范，恒隆集团为了引进这些大牌的进驻，除了在硬件上尽量满足他们的要求外，还主动帮助这些品牌在国内办理进出口检验、关税、营业执照等各种手续，省去商家的麻烦，再加上上海国际大都会的发展趋势，大品牌的进驻也就势在必行了。而知名品牌的进驻，自然而然，其他国际一、二线品牌的进驻也就变得水到渠成了，众多高档品牌的汇聚，也就形成了中国目前最高档的MALL。试想，如果当初开发商将商场内的商铺一个个分别销售出去，那么，恒隆广场会有今天的成功吗？续恒隆广场一期的成功开发经营后，恒隆广场二期目前正在规划筹建之中，这也是开发商用心经营商业物业而得到的投资回报体现之一。

回头看看厦门，

众所熟悉的SM城市广场，其开发商来自菲律宾，拥有相当丰富的商业地产开发经验，截止至今年2月，该集团在菲律宾由自己开发并经营的SHOPPING

MALL共有17座，厦门的SM城市广场是SM集团在国内的第一个商业地产，也是厦门第一座SHOPPING
MALL。无可厚非，作为SHOPPING
MALL，SM城市广场的运营是成功的，其对厦门商业的发展有着不可磨灭的功劳。与上述成功商业地产的例子一样，SM城市广场延续了该集团在菲律宾的商业地产操作模式，开发后由其自营，并不出售，在规划、定位、管理上都得到极好的控制与实现，其二期正在筹建当中。

看了这么多国内外商业地产成功的实例，也许有人会问，国内开发商与国外开发商在实力及资金上有着较大的区别，国外的资金运作模式较国内来的灵活，而资金是否能快速回笼又是制约国内开发商最根本的因素。其实不然，目前国内许多的投资基金已慢慢开放，再加上保险金贷款、社保基金贷款等投资机构，国内开发商的商业贷款已经慢慢得到较多的选择，再者，国外的不少外资银行贷款机构已慢慢将目光投向了日益发展的中国，不少外资银行均在国内设立了办事处，只要商业物业具有较强的发展潜力，这些投资基金、贷款机构均不会对项目置之不理，更会主动上门服务。在市场决定一切的今天，项目本身的素质就决定了一切成功的因素，项目的发展潜力不仅仅在于前期定位、规划、策划的准确，更在于后期的营运，这才是商业地产成功的最根本因素，仅仅是销售出去而不注重后期经营的商业的地产，虽然对于开发商而言，在资金回收上也许是成功的，但对于项目本身而言，他却极可能是失败的，这样不仅对投资者、对社会是极不负责的表现，也会在一定程度上影响开发商的信誉，不利于企业的长远发展。

综上所述，我们认为，成功的商业地产不是在于前期风险的转移，而是在于后期营运的成功。对于商业地产，开发商需要有准确的投资定位，成功的商业地产的投资回报不是在前期，而是在于项目营运的中期，开发商本身也应当成为经营者的一部分，共同推动项目的成功运营。

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篇2：商业地产冲破规划经营瓶颈

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篇3：商业地产经营管理七大思考

思考一:商业定位

商业定位很关键,是服务于本小区的,是辐射周边的,还是服务于全市的。如果是服务于本小区的,那么开门七件事,柴米油盐酱醋茶都有了,就没什么问题。如果是服务于全市的,那么差异化经营非常重要,北京东有燕莎、赛特,南有SOGO,西有双安、当代,北有北辰、漂亮,大家凭什么就去你那里,一定是有特别吸引人的地方。

在谈到此问题时,赢家生活方式研究中心首席观察员徐世恒特别强调了一点:北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上,当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积,这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功,还需要与现有的商业去抢饭碗,那么肯定不是所有的都能吃饱,最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时,除了定位之外,还要考虑很多其他的东西。

目前,在中关村附近有一两个商业项目正在建设,在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作,白塔寺有一个30万的商业项目,而珠江帝景,总建筑面积90万平米,商业部分就占了30万,相当于上海新天地。业内人士估计,到20**年购物中心、百货店及超市三种业态,新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应,北京商业地产可能会出现过剩。

思考二:开发商对已出售的商业物业需不需要管理?

现在,开发商的普遍心理是尽快将商业出手,至于出手之后,要不要进行商业物业的管理,有的开发商压根没想过,有的则是有心无力,因为在底商全部销售之后,所有权与经营权是完全归属业主的,开发商无权干涉。

正因为如此,开发商缺乏对项目的整体控制力,散户自身调节的经营风险很大,出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街,当初定位于高档商业街,现在沦落为小商品市场,大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态,致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好,大家都受损失的结果。开发商品牌受损失,楼盘的品质下降,租金下降,业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益,投资受损。

由于商业地产涉及到两种业态,三个过程,关系到四方利益,事关重大,牵一发而动全身,所以,品牌开发商在出售商业地产后,也一定要做商业物业的规划。我爱我家房地产经纪公司企划副总裁胡景晖认为,商业与房地产开发是两个不同的行业,房地产商懂得房地产开发,却不懂商业;做商业的人,只懂商业,不懂房地产开发,造成了有的案例成功,有的不成功,主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发,应该先招商,让懂商业的人在开发前期加入进来,哪些地方该如何走线,该设计什么样的结构等等,这样项目比较容易获得成功。

涉及了三个过程,第一个过程是开发商开发项目,是以亿为单位来计算的,是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下,是以百万为单位来计算的,是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺,是以几十万为单位计算的,是一种经营行为。三个过程中,涉及的人、事和责权利颇多,应该有一个强有力的组织者、协调者。

关系到四方利益,开发商、投资人、经营者,包括周边居住的业主都有利益。所以,开发商应该积极承担这一角色,对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题,专家给开发商支了个招:卖之前要与买家签一个补充协议,限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。

思考三:商铺二级市场承待建立

目前,北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动,推进了住宅产业的发展,但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间?我爱我家的胡景晖谈了自己的看法:“商铺二级市场的发展空间非常大,主要基于以下几点原因:

一是一般来说,同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍,而目前只是2倍,有巨大的价格炒做空间,这个空间不是在一级市场实现的,必然要在二级市场实现。这就好比股票,不会在发行环节爆涨多少,而是在二级市场炒出来的。因此,炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。

二是北京70—80%的人是首次投资商铺,带来的问题是风险特别大,结果无论是好或不好,都会延伸出二级市场。如果好的话,就如同住宅的押旧换新似的,投资者想换一个更大更好的;如果不好,投资者就急于要出手。

三是不动产投资只是投资的一个方向,不动产的优势在于高收益的同时风险较低,但随着金融投资品种的不断增多,投资者的投资方向有可能发生转变,就会把原来的投资品种吐出来。”

看来,如果说一级市场是“晴雨表”的话,那么二级市场就是“温度计”了,能更直接、更准确地反映商业地产的价值。

而上海金融业似乎更为敏锐,在嗅到了商业香味的同时,及早出手,于去年推出了二手商铺贷款。建行上海分行推出的个人再交易商业用房贷款业务放宽了个人住房商业性贷款借款人最高贷款年龄限制和借款期限,规定最长不超过30年,年龄不超过70岁。

思考四:商铺三级市场的开拓

商铺的三级市场,即包租市场,是由异地投资置业延伸出来的。比如,外省人、外国人在北京投资商铺后,不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜,而同时投资者又要求稳定的投资回报,这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。

其实,包租市场在南方发展得已经非常成熟了,北京却一直没有任何动作,胡景晖认为:这是因为北京不具备先天优势。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市,它们周边的城市发展也非常好,像上海附近的苏州、杭州,广州附近的深圳、香港,因而异地投资具备了充分的条件,包租市场自然也很活跃。而北京周边的城市都不太发达,所以现在北京要积极的走出去,放低姿态,吸引外地人到北京投资。

有专家估计,未来北京包租市场主要有两个延展的领域,一个是高端住宅市场,另一个是商铺。

思考五:商业地产讲求地段吗?

众所周知,住宅地产的选址规律一是地段,二是地段,三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗?回答应当是肯定的,有实例为证。

以沃尔玛进驻石景山为例,就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候,套用了美国的观点,认为有钱人是住在郊区的,周末会开车到超市大量采购。建成后,大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群,因为石景山附近居住的是层次比较低的人群,只有他们会就近购买,有钱人谁也不会为了买日用品,开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受,一听说买东西先交200元办卡,立马就走人了。由此可见,商业地产在选址时不能完全套用西方的概念,地段还是很重要的。

一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店选址在望京。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具,过两年就扔了,不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人,望京就居住了大量的这类人群,他们是时尚的,年轻的,经常要搬家的。

思考六:商业业态只求最大、最贵?

据悉,在有“商铺之城“美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺,只是一个几平方米的商铺,这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来,衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵,而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大,求贵。

什么样的业态是适合进底商的,什么样的业态是适合进商场的,商场中一层摆什么,二层摆什么,这都是有商业规律的。想想北京几大知名商场,它们的摆设有惊人的雷同,第一层化妆品,珠宝,二层女装,三层男装,五层美食,最关键的是为什么会雷同?难道没有人勇于打破这个布局吗?不是没有,太平洋刚开业时曾经做过尝试,但最终还是改回去了。再比如社区底商,只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态,因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外,在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西,反之,也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见,遵循一定的商业规律,可以避免资源的浪费。

此外,商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方,一个是亚运村汽车交易市场,另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店,市场开始细分了,不再是大而全的展示,而是针对某一阶层的消费人群进行服务。

思考七:如何实现商业与房地产最有价值的对接?

研究商业业态的规律、业态的变化,研究商业与房地产的结合,是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。

可以预见,未来经纪公司的远大发展前景,就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司,站在地产与商业之间,为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程,告诉开发商应该建多大的商业,商业业态是如何搭配的,甚至建立并发布商铺指数,帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接,充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。

篇4：商业地产项目经营业态定位

　　商业地产项目经营的业态定位

　　一个商业地产的开发,业态定位应该是首要问题,也是一个商业项目能否成功开发的关键,只有确定了经营哪种业态,才好进行建筑规划设计, 方向找对了,招商才行之有效,商铺才好销售。

　　遗憾的是绝大多数开发商和住宅代理商都不太清楚如何给商业地产定位，仅仅是凭感觉猜测这个物业大概能做什么。经常可以听到某某老总：这个项目应该可以做个超市，某某策划总监说：可能做个家电卖场好一点，我们可以把国美招来……大家对于商业项目的定位还处在感觉猜测的阶段，这样做自然很容易出现定位偏差，结果会是，你照百货的结构做了，百货招不来，改招超市，超市又嫌结构不合理，改，动作太大，费用又成了问题。结果超市、百货都来不了，招商成问题，成了市场上常见的“问题商业”。实际上，大部份企业通常都有自己的选址标准，定位只有符合该业态的选址标准，商家才会来。

　　所以，商业项目的业态定位是一套科学的，系统的工程，需要大量务实的市场调查和专业的评估考查，才能找出最适合该项目经营的业态。商业地产市场调查的内容很多，包括经济环境分析，生活结构研究，城市发展规划和政策研究、未来商业地产的供应量分析、商圈的调查等。

　　其中，核心是商圈调查。至少要做以下三个方面的调查：

　　（一）、商圈人口状况调查。

　　1、人口基数（城镇人口数量）

　　2、人口密度。

　　3、人均可支配收入（富裕程度）。

　　4、购买力：人均生活支出、人均食品支出等

　　5、商圈内常住人口、流动人口、工作人口的数量与比例

　　6、客流走向

　　7、商圈人口职业组成结构。

　　8、千人轿车拥有量

　　9、商圈内人口消费习惯与需求调查。

　　10、商圈内人口年龄结构与消费群的变化。

　　（二）、商圈内商业环境调查和行业调查。

　　1、商圈的零售饱和指数（IRS）调查。

　　2、商业街的业态组成。

　　3、商圈内各行业的规模、数量、经营状况及品牌调查。

　　4、商圈街道的交通状况，交通运输是否顺畅、项目跟前是否有车站。是否最接近购买力。

　　5、各行业相互关联性：

　　如果在同一地区有过多的同行业商店，势必影响下同来的经营效果，例如电玩、KTV等行业，这是商业的趋异性；

　　但另一方面，有的行业趋于扎堆，例如服装、鞋帽等行业，这是行业的趋同性；

　　同时商圈的某些商业又能带动其它的商业，例如百货、超市业通常能带起餐饮、服饰等行业，这是行业的共生性。

　　（三）、业态定位之前，可以先拟定两三个业态，并分别进行专项行业调查。内容包括：

　　1、商圈内拟定业态的行业饱和程度。

　　2、现在竞争者的商业形式，位置，数量，规模，营业额，营业方针，经营风格，经营品牌等

　　3、商圈中该业态是存在假冒伪劣的不良风气。

　　4、拟定业态竞争对手的变化。

　　5、招商目标的开店计划。

　　6、目标消费群的现状与变化。

　　7、竞争者的优势劣势调查。

　　8、同类业态产品是否有一定的口碑、影响力如何，市场占有率如何？

　　9商圈中该类业态商户对产品的进货、平均销售、分销等供销过程是否存在阻碍经营发展的问题。

　　只有掌握了商圈人口消费需求，了解商圈发展的规律，熟悉各行业企业生存环境与条件，在这基础上，定位出的业态才有可能经营长久。

篇5：产权形式对商业地产经营管理的影响

　　由于公共商业楼宇产权性质的多样性,决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析,有以下两种比较突出的现象:

　　一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理,经营效果好

　　统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主,管 理规定在承租合同中已明确,管理条款多以经济处罚为主,约束性强,因此,这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多,如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定,我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约,供参考)。

　　商场管理规定

　　为维护商户和顾客的共同利益,使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所,特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。

　　(1)商场每天的营业时间为8:30~21:00。不按规定时间营业,迟到或早退者每次罚款 30元。

　　(2)未经批准,商铺(含橱窗)擅自歇业者,每歇业一天罚款100元。

　　(3)未经批准,在营业时间中断营业者,停业2~4小时按歇业半天,4小时以上按歇业一天处理。

　　(4)营业员不按规定统一着装者,每次罚款10元。

　　(5)大音量开放音响,影响他人正常经营者,每次罚款30元。

　　(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2/3。违者罚款500元,并限期改正;造成事故者,赔偿一切损失,并承担由此造成的法律责任。

　　(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者,没收全部物品并罚款50元。

　　(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐,不听劝告者,罚款30元。

　　(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉,不听劝告者,罚款30元。

　　(10)将自行车放在商场者,每次罚款50元。

　　(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者,每次罚款50元。

　　(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画,影响秩序者,对家长罚款30元。

　　(13)在商场通道内席地坐卧,妨碍通行,不听劝告者,每人罚款10元。

　　(14)非营业时间未经许可,混进商场者,每次罚款100元。

　　(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单,违者每次每人罚款100元。

　　(16)未经许可,进入大厦收购废品者,每次罚款30元。

　　(17)因拖行物品而有损地面、地毯者,罚款30元,并按市价赔偿。

　　(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者,每次罚款100元。

　　(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者,每次罚款100元;若有损坏者,还须按价赔偿。

　　(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者,每次罚款50元。

　　(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者,罚款50元。

　　(22)用户更换从业人员不及时报告,欠交从业人员申报表者,每人罚款30元。

　　(23)不按通知规定时间上交有关报表，每人罚款30元。