商业地产项目规划七大要素
随着中国经济的高速发展,人民生活水平的日益提高,大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展,推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段,传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优,新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市,各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后,我们似乎有一种似曾相识的感觉:那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段,绝大多数地产商都在遵循一个原则:概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。
事实上,商业地产不同于住宅地产,其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户,而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接(部分通过小商业地产投资商)提供给商铺,其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商,如何合理开发商业项目特别是商业中心项目,使其在最优化的投资环境下,成功建设并能够长期良好运营;对于小型商铺投资商来讲,如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性,都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。
在蓬勃发展的商业地产市场里,具备商业地产开发的专业经验及技能,特别是熟悉中国国情的专业技能,对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈,不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解,不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴,欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外,绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。
一、遵循商业量化原则
商业是一个量化的行业,是需要有量化的购买能力,所以商业地产的开发,特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程,而量化是通过商业规划来完成的。
— 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析,以数据确定消费区域及消费能力;
研究分析现在及未来竞争环境,以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定,应依照客观的需求量,“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础,这样将增大投资风险,对入住商铺而言,其运营风险也是显而易见的。
二、满足需求而非创造需求
商业地产服务于商业店铺,商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者,但随着商业系统的逐步完善,这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求,追求轰动效益,这类项目往往开始时轰轰烈烈,运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑,最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度,因而此类风险将会加大。
三、 体现实施的可行性
合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求,另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标,具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究,规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成,首先,他们应该非常了解市场,了解消费者,了解商业,特别是作为主力店的优秀品牌店铺,尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织,并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作,最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营,以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。
四、 奠定高质量招商的基础
合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外,还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费,商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解,并通过预招商工作,力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境,最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享,只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度,特别是对主要商业的招商难度,由此而产生商业中心吸引力不足,难以正常运营。
五、 确保持续稳定经营的实现
综合商业项目开发后需要运营管理,好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。
六、 保证投资回报的安全性
只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础,也只
七、 加大融资的可能性
有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作,才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长,才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场,由于他们有长期投资商业地产的经验,对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感,这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性,但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。
由此可见,商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步,但其发展速度非常之快,具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗?有,也没有。说有,是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。
我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去,学习经验并了解国际业界最新动态。例如,每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会(MAPIC)云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行,为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有,是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持,借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求,才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨,进入专业化发展阶段。 物业经理人网-www.Pmceo.com
篇2：商业街规划设计九大要素
商业街规划设计的九大要素
商业街以其多样的商业活动、灵活的空间布局、独特的消费感受、丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业街不但能给自身带来可观的经济效益，而且会成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化活动的城市名片。商业街有综合型和指向型两种。指向型商业街往往集中经营某一类商品，如服装街、文化街、花卉街、汽配街等。综合型商业街由于商业活动的多元化，空间、文化、环境因素更加复杂，对周边的产业发展影响也更大。
综合型商业街类型多样，其规模大小、空间形态、业态构成、环境营造均各有差异，但在规划设计商业街时，有几个要素必不可少。
1.客户构成：客户群定位是决定商业街规模、形态和风格的重要设计依据。对客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析是商业街设计的基础。为中低端客户服务的商业街侧重一站式消费体验，规模较大，入口处往往配置大型购物中心，街道网络比较复杂，街道尺度较大，利于人流集散；为高端客户服务的商业街人流较少，街道简洁，空间灵活、尺度亲和；为度假客户服务的商业街空间更加丰富，景观、广场等户外元素应用较多，餐饮、娱乐的总量较大。
2.商业业态：商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心。处理好商业、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。餐饮还要尽量靠近景观最优区域。竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上。三里屯Village的商业竖向划分导致二层以上的商业空间效率不高，价值很低。
3.商业主题：无论是三里屯Village的动感时尚、Solana的北美格调或是朝外SOHO的胡同情节，都有以文化包装的商业主题。这种主题有时是直截了当的，甚至是夸张放大的，有时又可以是婉转含蓄的，甚至是宁静的。
4.街道形态：当总体规模较小时，主干形式较多采用，此种布局可获得较高的建筑密度。当增加到一定规模时，从主街上派生出支街是增加店铺沿街面的有效手段。但过长的支街会导致商业价值的降低。网状商业街商业价值的均好性较好，但容易引起导向性的混乱，因此需要增加广场和标志物加强引导。当商业街的外部交通流向偏于一侧时，为了不引起人流的原路折返，采用环形模式比较适宜。无论采用何种街道模式，其主街长度都要进行控制，一般300米长的商业街令人愉悦，超过500米就会令人感到疲劳和乏味。
5.人的尺度：宜人的尺度大多受到来自欧洲传统商业街的启发。商业街的尺度应该以客户的步行活动为参照。客户所关注的纵向范围主要集中在建筑首层，对二层以上的感觉是非常不敏感的。而横向关注范围一般在20米之内，超过20米宽的商业街，客户很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的街道内“之”字前行。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。
6.造型设计：建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际线。第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。因此，在商业街外部造型上着重第一、二层面的设计，而在商业街内部要将第二、三层面做为设计重点，如建筑的细部和材质的运用，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等。缺少细部的设计无法满足客户对建筑的视觉需求，必然会感到空洞没有人情味。自然形成的传统商业街的魅力还在于其不同时期建造，风格不同的铺面混杂在一起，造成多元化而又相对统一的历史厚重感。为达到这一意境，设计时应有意识地寻求造型设计的多样化，将不同风格的建筑单元拼接在一起，即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。此外，成熟的商铺外观设计还应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
7.软性面材：商业街越来越多地应用软性面材，例如蓬布遮阳、竹木外装、悬挂旗帜和其它织物、招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近室内装修装饰设计。这要求设计师不能停留在一般意义的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。
8.景观小品：商业街室外空间与气氛的形成，还取决于景观、小品等元素的运用，如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材，灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力，就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。
9.标识设计：优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。它与商业街所要体现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融于一身，增加客户的愉悦感。
篇3：购物中心规划设计要素要点
购物中心规划设计要素要点
地市级购物中心总体布局特征
1、购物中心整体要求较强的展示效果，通常在场地最主要交通节点布置主要展示面或主入口；
2、购物中心的主界面与公共交通、首层主入口落客点的距离不宜超过50米（地铁系统除外）；
3、购物中心商业背面或结合其他物业的非主要展示面可作为车流与货运 的交通接入点；
4、购物中心商业平面需要尽量完整和规整，不能有过多的不规则平面或尽可能少的核心筒；
5、购物中心停车位总量和停车区位进入商业设施的便捷性是交通设计的重点；
6、不在核心商圈里，但有街区型购物中心的综合体项目要控制街铺规模和街铺建筑方式，尽量少设计两层以上建筑，少做内街式、组团式建筑。
单体购物中心的平面布局
直线型：地坑为直线带状。直线带状的购物中心，其店头呈现出直线并列，停车场也呈现出线状排列。
“L”型：其主力店大多位于L形两端中的一端，此种形状也最适合建于位于转角的土地上。
方形：方形购物中心是常见的大摩形式，大型中庭具有超强的聚客能力，通过大气的室内装修、中央空调等打造一个舒适的购物环境，有利延长客户的购物休闲时间。
围合公园式：逐过塑造露天的主题购物广场，将其打造成购物公园的形式，对购物中心内部流量起到了很好的聚集疏散作用。
“购物中心+街区”的平面布局
1、街区在前，购物中心在后：购物中心与街区动线紧密结合，互动性较好，购物中心对街区的带动性较强。
2、购物中心在前，街区在后：采用街区包围购物中心的模式，购物中心前置，展示面强。
建筑设计
建筑的群体组合：对称式、自由式、综合式。
群体组合的统一协调：主从关系包括重点与一般、核心与外围；秩序构建包括轴线、向心、对位；统一手法包括重复、渐变；对比手法包括形体组合的对比、空间的对比 。
动线设计
水平动线：曲与直的结合、角度的处理、宽窄的发化、长度的适宜、店铺临面以及回路设置等。
垂直动线：中庭部分设置自动扶梯，紧靠主力店方向，另设置观光电梯，增加观光、趣味性。
广场设计
沿街广场：沿街广场做为联系外部道路的工作面及项目环境的重要塑造空间，同时也有部分客流和其他人流从此处经过。沿街广场在建筑外墙至道路边线距离不小于10米宽，以提高项目的整体形象。
入口广场：广场的宽度（D）与周围建筑物的高度（H）之比大于或等于1，而小于2，即1≤D/H＜2，会让人有舒适的感觉。
下沉广场：广场面积一般为300—800平方米；广场短边不小于13米、面积不小于169平方米；地下商店通往下沉式广场的疏散出口应与商店内宽度不小于3米的通道连接。
中心广场：主要用于周末及节假日进行大型活动，面积一般是300-500平方米。
通道设计
主动线：根据商业街的长宽比、层高以及空间概念设计来确定，通常主动线宽为600、450厘米。
次动线：辅助主动线解决客流通达性，通常次动线宽为450、300厘米。
开放式统一收银店面或柜台通道：2.5米。
独立经营店面面向中庭的通道：3-4米。
独立经营店面间通道：主通道6-8米、次通道3.5-4.5米。
停车场设计
“购物中心未来的竞争就是停车场的竞争”，随着经济的发展，人们生活水平的提高，我国汽车拥有量近几年呈现出爆炸式增长，促使合理、科学进行购物中心的停车系统成为设计者最为关注的问题之一。停车系统设计主要包括停车场的设计、停车出入口的设置、机械停车等方面。
停车数量考虑因素
1、购物中心的建筑面积和基地面积；
2、购物中心的定位与业态组合类型；癿停车位配套；
3、所在区域的汽车拥有率及未来发展情况；
4、项目周边公共交通发达度，道路最大高峰容量等。
篇4：商业街规划设计9大要素
商业街规划设计的9大要素
商业街以其多样的商业活动、灵活的空间布局、独特的消费感受、丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业街不但能给自身带来可观的经济效益，而且会成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化活动的城市名片。商业街有综合型和指向型两种。指向型商业街往往集中经营某一类商品，如服装街、文化街、花卉街、汽配街等。综合型商业街由于商业活动的多元化，空间、文化、环境因素更加复杂，对周边的产业发展影响也更大。
综合型商业街类型多样，其规模大小、空间形态、业态构成、环境营造均各有差异，但在规划设计商业街时，有几个要素必不可少。
客户构成：客户群定位是决定商业街规模、形态和风格的重要设计依据。对客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析是商业街设计的基础。为中低端客户服务的商业街侧重一站式消费体验，规模较大，入口处往往配置大型购物中心，街道网络比较复杂，街道尺度较大，利于人流集散；为高端客户服务的商业街人流较少，街道简洁，空间灵活、尺度亲和；为度假客户服务的商业街空间更加丰富，景观、广场等户外元素应用较多，餐饮、娱乐的总量较大。
商业业态：商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心。处理好商业、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。餐饮还要尽量靠近景观最优区域。竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上。三里屯Village的商业竖向划分导致二层以上的商业空间效率不高，价值很低。
商业主题：无论是三里屯Village的动感时尚、Solana的北美格调或是朝外SOHO的胡同情节，都有以文化包装的商业主题。这种主题有时是直截了当的，甚至是夸张放大的，有时又可以是婉转含蓄的，甚至是宁静的。
街道形态：当总体规模较小时，主干形式较多采用，此种布局可获得较高的建筑密度。当增加到一定规模时，从主街上派生出支街是增加店铺沿街面的有效手段。但过长的支街会导致商业价值的降低。网状商业街商业价值的均好性较好，但容易引起导向性的混乱，因此需要增加广场和标志物加强引导。当商业街的外部交通流向偏于一侧时，为了不引起人流的原路折返，采用环形模式比较适宜。无论采用何种街道模式，其主街长度都要进行控制，一般300米长的商业街令人愉悦，超过500米就会令人感到疲劳和乏味。
人的尺度：宜人的尺度大多受到来自欧洲传统商业街的启发。商业街的尺度应该以客户的步行活动为参照。客户所关注的纵向范围主要集中在建筑首层，对二层以上的感觉是非常不敏感的。而横向关注范围一般在20米之内，超过20米宽的商业街，客户很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的街道内“之”字前行。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。
造型设计：建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际线。第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。因此，在商业街外部造型上着重第一、二层面的设计，而在商业街内部要将第二、三层面做为设计重点，如建筑的细部和材质的运用，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等。缺少细部的设计无法满足客户对建筑的视觉需求，必然会感到空洞没有人情味。自然形成的传统商业街的魅力还在于其不同时期建造，风格不同的铺面混杂在一起，造成多元化而又相对统一的历史厚重感。为达到这一意境，设计时应有意识地寻求造型设计的多样化，将不同风格的建筑单元拼接在一起，即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。此外，成熟的商铺外观设计还应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
软性面材：商业街越来越多地应用软性面材，例如蓬布遮阳、竹木外装、悬挂旗帜和其它织物、招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近室内装修装饰设计。这要求设计师不能停留在一般意义的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。
景观小品：商业街室外空间与气氛的形成，还取决于景观、小品等元素的运用，如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材，灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力，就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。
标识设计：优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。它与商业街所要体现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融于一身，增加客户的愉悦感。
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