商业街项目规划设计

商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的Shopping Mall,还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业,国外叫做Shopping Mall,即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall,但到目前为止,真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多,规划项目非常多,拿去招商做宣传的非常多,但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等,也可以叫做Shopping Mall,但国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发,取得了一些成绩也获得了一些经验,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。

为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?如果作一个形象的比喻,我认为商业地产是传销,住宅项目是直销。做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力店。发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业,这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8千-1.2万平米),就算能拿到能够解决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。

发展商通过对市场环境和北京人口的分析,认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者,我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里,连吃带玩,还可以购物,这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的家电用品,对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店,知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深入,后期招商的困难越大。

国外主力店招商有自己的评估办法

主力店招商有一系列的具体要求,而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功,其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言,认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况,盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计,我们就认为,应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,中国恰恰缺乏这些信誉保证。

全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可,因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商,但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。市场如何,开发商的房子如何,开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

主力店招商之前不应该进行建筑设计。

我们曾经做过许多购物中心的设计,完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活,将来谁做商铺都可以,但这样的规划没有什么意义,属于非常前期的东西。
对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做

得比较好的有 上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。

现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭,天窗的引导作用,做到店铺的均好性。

商业街的规划设计

我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街,他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的,以前的商业街可能是出于配套的考虑,因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商,小区下面一定要有底商,商铺也很好出租。这种底商档次一般不高,但一应俱全,商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去,实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展,北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。

商业街空间的限定和功能的划分

商业街不是简单的概念,更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,每个不同的广场、街道也都有自己的个性,怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代,特别强调气派,建筑设计也是如此。很多大商厦,远看很雄伟,但缺乏人情味,不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,每家店千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。 每个商业街应该有自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

建筑设计的三个层次

在我们的设计理念中,认为建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。
作为一个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。

如何操作商业地产设计

在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团,假日集团,还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产,发展商应

该找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式进行操作,由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。 社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有 足够的通风排烟设备,经营受很大影响。

在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院,可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同,实际上反映了有人把设计看作消费,有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢?大家心中自有答案。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：商业街规划设计九大要素

　　商业街规划设计的九大要素

　　商业街以其多样的商业活动、灵活的空间布局、独特的消费感受、丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业街不但能给自身带来可观的经济效益，而且会成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化活动的城市名片。商业街有综合型和指向型两种。指向型商业街往往集中经营某一类商品，如服装街、文化街、花卉街、汽配街等。综合型商业街由于商业活动的多元化，空间、文化、环境因素更加复杂，对周边的产业发展影响也更大。

　　综合型商业街类型多样，其规模大小、空间形态、业态构成、环境营造均各有差异，但在规划设计商业街时，有几个要素必不可少。

　　1.客户构成：客户群定位是决定商业街规模、形态和风格的重要设计依据。对客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析是商业街设计的基础。为中低端客户服务的商业街侧重一站式消费体验，规模较大，入口处往往配置大型购物中心，街道网络比较复杂，街道尺度较大，利于人流集散；为高端客户服务的商业街人流较少，街道简洁，空间灵活、尺度亲和；为度假客户服务的商业街空间更加丰富，景观、广场等户外元素应用较多，餐饮、娱乐的总量较大。

　　2.商业业态：商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心。处理好商业、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。餐饮还要尽量靠近景观最优区域。竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上。三里屯Village的商业竖向划分导致二层以上的商业空间效率不高，价值很低。

　　3.商业主题：无论是三里屯Village的动感时尚、Solana的北美格调或是朝外SOHO的胡同情节，都有以文化包装的商业主题。这种主题有时是直截了当的，甚至是夸张放大的，有时又可以是婉转含蓄的，甚至是宁静的。

　　4.街道形态：当总体规模较小时，主干形式较多采用，此种布局可获得较高的建筑密度。当增加到一定规模时，从主街上派生出支街是增加店铺沿街面的有效手段。但过长的支街会导致商业价值的降低。网状商业街商业价值的均好性较好，但容易引起导向性的混乱，因此需要增加广场和标志物加强引导。当商业街的外部交通流向偏于一侧时，为了不引起人流的原路折返，采用环形模式比较适宜。无论采用何种街道模式，其主街长度都要进行控制，一般300米长的商业街令人愉悦，超过500米就会令人感到疲劳和乏味。

　　5.人的尺度：宜人的尺度大多受到来自欧洲传统商业街的启发。商业街的尺度应该以客户的步行活动为参照。客户所关注的纵向范围主要集中在建筑首层，对二层以上的感觉是非常不敏感的。而横向关注范围一般在20米之内，超过20米宽的商业街，客户很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的街道内“之”字前行。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。

　　6.造型设计：建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际线。第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。因此，在商业街外部造型上着重第一、二层面的设计，而在商业街内部要将第二、三层面做为设计重点，如建筑的细部和材质的运用，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等。缺少细部的设计无法满足客户对建筑的视觉需求，必然会感到空洞没有人情味。自然形成的传统商业街的魅力还在于其不同时期建造，风格不同的铺面混杂在一起，造成多元化而又相对统一的历史厚重感。为达到这一意境，设计时应有意识地寻求造型设计的多样化，将不同风格的建筑单元拼接在一起，即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。此外，成熟的商铺外观设计还应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

　　7.软性面材：商业街越来越多地应用软性面材，例如蓬布遮阳、竹木外装、悬挂旗帜和其它织物、招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近室内装修装饰设计。这要求设计师不能停留在一般意义的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。

　　8.景观小品：商业街室外空间与气氛的形成，还取决于景观、小品等元素的运用，如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材，灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力，就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。

　　9.标识设计：优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。它与商业街所要体现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融于一身，增加客户的愉悦感。

篇3：商业街规划设计规范说明案例

　　商业街规划设计及规范说明案例：

　　1 商业街现状

　　本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

　　这个聚集包括

　　要解决的问题：

　　解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。

　　解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。

　　解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。

　　解决商业街的历史人文记忆的缺乏。

　　总体构思：

　　以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。

　　构思的基础：

　　据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。

　　方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。

　　我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。

　　我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。

　　景观的意境：

　　远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。

　　一． 交通分析

　　运动与通路：

　　设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。

　　采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。

　　人车分流：

　　通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。

　　二． 空间分析

　　商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，15#地的商业街是单侧式的，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。

　　三． 景观节点

　　以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，旱喷泉广场区，邻水大草坪区,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。

　　四． 色彩分析

　　建筑的立面以梨黄（明亮）为主色调，门窗饰线，铁艺栏杆用白色或木色，建筑功能入口用骑楼来区别，色彩为红色砖墙（仿红色砖墙瓷砖），其整体为明亮的暖色调。设计的铺装，小品，附属设施等都采用暖色调设计，形成从色彩上达到统一的效果。

　　五． 停留区域与心理学边界效应理论

　　边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。

　　爱德华·霍尔在《隐匿的尺度》中指出处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要紧两创造多层的边缘。

　　人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，通过孩子们总是现在门前聚集一会，然后在开始游戏并占有整个空间。

　　弯曲的街道使步行变得更加有趣，且再见少风力干扰方面是由益处的。

　　变换的接到空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。

　　人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。

　　哥本哈根的一处广场记录，每一个人都沿最短的线路穿过广场。

　　开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，眼空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。

　　台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。

　　商业街入口广场

　　避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。我们规划的直角使用功能是不方便

的。

　　15#地商业街入口广场北侧是温泉城的一条交通主干道A线，南侧是整个15#地别墅区，建筑用地约6700平米，这是15#地别墅区的主要入口，是人流聚集的一个主要场所，这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！

　　商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！

　　入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。

篇4：国内商业街规划设计问题辨析

　　国内商业街规划设计问题的辨析

　　专业化的顾问机构没有市场

　　北京发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。

　　另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。

　　全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

　　主力店不应在招商前进行建筑设计

　　我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。

　　对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

　　现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。

　　大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

　　如何操作商业地产设计

　　建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

　　对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。

　　在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

　　如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。

　　在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。

篇5：人性化地下商业街规划设计探析

　　人性化的地下商业街规划设计探析

　　1 引言

　　地下商业街是具有多重功能的地下建筑设施是使城市结构功能演变需求的产物，对其规划的本质是一种综合各种因素的设计引导方式，而不应是纯粹的物质规划设计。从行为心理学角度出发，城市地下商业街空间规划设计是对城市设计的深入，需要遵循行为心理学的基本要求，进行人性化的规划设计。

　　2 地下商业街缺乏人性化设计剖析

　　形象单调，整体效果不佳。地下街外观缺乏统一的形象、出入口不明显、地上显现物布置分散，不利于人们识别和对空间内部布局的整体把握。从外部空间进入地下空间时，缺乏过渡空间的处理，没有很好的考虑到人的心理因素，加剧了人们的恐惧心理。

　　尺度不当，环境质量低。内部空间的尺度缺乏人性，可识别性差，缺少与外界的联系，从而极易使人迷失方向，造成人们的情绪不稳定和恐惧。多数地下人防空间尺度小而封闭，通风差、自然光线不足、湿度大、空气污浊、环境恶劣。

　　缺乏交往，场所精神不强。在现实的地下街规划中，无论从地下商业街的整体景观环境上，还是每一层级的景观环境设计中，都存在着诸多问题。如视觉审美、心理安全的满足、社会交往场所的设计的缺乏。人在进入地下商业街的空间内部时，地上空间环境向地下空间环境转变让人产生对生理和心理变化，无法寻求交往场所。

　　内外空间割裂，可识别性差。在地下空间中，人们看不到外界的景观，从而大大丧失了外界景观对视觉常有的一种引导作用，人们的视觉容易受到局限，如确定方位所需的外界参照物大为减少甚至没有，无法确定空间的对应关系，使其定位能力变差，方向感变弱，容易加强人的紧张感。

　　3 地下商业街人性化规划分析

　　按照马斯洛提出的需求层次论，可以将人类的需求分为低级、中级、高级三个层次，这也为地下空间的人性化设计提供了参考框架。人性化的地下商业街规划就要从地下环境对人的心理、生理的影响入手，依据人们在地下商业街的需求层次：生理需求、行为心理需求、情感需求层次，来塑造良好的空间环境。

　　生理需求可以通过一般的建筑空间设计方法来解决。由于地下商业街特殊生理环境，如天然光线不足、空气质量较低、湿度大等缺点，所以对地下商业街的设计中，注意通风、采光、除湿等技术手段保证良好的舒适度，对于满足人们最根本的需要，对于提高地下空间环境质量起到非常重要的作用。

　　满足人的生理需求是人性化设计必须做到的初级层次，那么关注人行为和心理需求便是人性化设计的中级层次。地下商业街环境设计应体现对人的行为心理和行为习性的关注，对人的环境认知和环境体验规律的考虑。既要有充满个性的、丰富多样的地下商业街，又要全面考虑城市地下空间形态和功能的整体协调关系。

　　情感层次主要体现在人们对地下空间的个性化、审美、交流等各种高层次的需求。在对地下商业街的采光、通风、舒适气候等生理需求，对空间的尺度、可识别性、空间的多样性等行为心理需求得到满足之后，就要对空间的艺术性、空间体现的地域文化性、人的参与性和亲自然性进行考虑，塑造出满足人们情感需求的地下街空间环境。

　　4 地下商业街人性化规划设计方法

　　4.1 生理需求人性化设计

　　在地下商业街人性化设计的最基本层次就是满足人的生理需求设计，消除人们对地下街的种种不良心理。因此，引入天然光线，进行采光设计是解决该问题的主要方式。

　　天窗式采光设计。对于浅埋式地下建筑，设置天窗是向地下街引入天然光线的一种常用方式。天窗布局可以分为点状、条状和面状，按房间的大小和功能灵活处理。天窗的造型可为平面形、锥形、弧形、拱形等等。

　　天井式。地下建筑围绕一个与地面相通的下沉式庭院或天井布置，并朝向庭院天井开设大面积的玻璃门窗以摄取光线。在通过天井获取自然采光的同时，也可通过在庭院中栽植植物，使人与自然界保持联系，减轻恐惧感等不良心理反应。同时，植物花草的植入也可以为地下建筑提供宜人的空气环境。

　　中庭式。地下中庭可以结合大厅、通道和入口进行设计。应确定中庭在整个地下商业建筑的位置，尽量使之布置于平面几何中心，保证其服务半径不大于200m。地下商业街中庭平面形式宜采用矩形、圆形和方形。如采用三角形则会产生动感空间，在具体的设计中也是可以尝试的。

　　4.2 行为心理人性化设计

　　满足人们的行为心理的地下街规划设计，既要符合人的认识规律，也要符合人的经历体验，创造出让人感到舒适和愉悦的心理环境，重视空间的舒适性、可识别性与尺度的适宜性。

　　空间的舒适性。在地下商业街的设计中，应采取一些技术措施，最大限度地消除这些不良反应，将地下商业街的环境尽可能地营造成与地面空间环境一样舒适。如在香港名店街的设计中通过入口下沉式广场引入自然光、布置绿化，设置座椅，创造了舒适的活动空间。港汇广场贯通地上地下的商业空间中，通过在中庭等公共空间布置绿化、轻质装饰，营造热闹的氛围来使人忘记身处地下的不良心理感觉，感到舒适愉悦。

　　空间的可识别性。凯文?林奇在《城市意象》中将形成人们城市意象的物质要素概括为五个方面：路径、区域、边界、节点和标志。我们可以将城市意象五要素延伸至地下街空间使用，形成地下街空间可识别性的五个意象要素，从五要素本身的特征和处理手法出发，改善现阶段我国地下街空间形态整齐划一、缺乏可识别性的窘境。

　　地下街空间的方向感，可以通过地下空间内、外部环境的设计实现。通过入口与外观设计以及内部空间的布局创造出一个布局清晰、组织良好、简洁而富于变化的空间结构来增强人在地下的方向感。

　　和谐的比例和尺度。日本的芦原义信曾提出在外部空间设计中采用20-25m的模数是最合适的。以静安寺下沉式广场的设计为例，设计者很好地符合了这个模数，下沉式广场基本上就是20m见方。静安寺下沉式广场约20m的宽度，相对于下沉式广场约7.2m的深度，D:H小于3，人们在广场中能够看清广场围合的界面的整体，整个广场既有一定的封闭感，又能形成整体感。

　　4.3 地下商业街情感文脉性设计

　　城市地下空间作为城市空间的一部分，代表着非语言的文化符号，其空间形式中也包含着一定的意义或象征，同样对人们的行为与个性产生着潜移默化的深刻影响。所以，城市地下空间的设计也应反映所在城市的文化特质，文化特质包括文化符号和文化观念两个方面。城市的地下空间环境的文化特质就要通过该城市的建筑文化符号和城市文化观念来综合体现。也就是说，各个城市的地下空间要有自己的风格和个性。

　　地下街在外观上具有的低可视性，使得其在保护历史性建筑和传统城市风貌方面具有很好的优越性，对于延续城市文脉，体现城市文化特色起到积极的作用。如法国巴黎卢浮宫的扩建、英国爱丁堡市中心公主大街的扩建、美国华盛顿东方艺术中心和非洲艺术博物馆等等都是很好的范例。

　　5 结

语

　　当前我国地下街规划设计中依然存在许多问题，人性化的设计手法，有助于提高地下街的规划品质。人性化设计分为满足人的生理需求、行为心理需求和情感需求三个层面。满足人的生理需求必须从引入自然光线和创造健康的环境进行整治；满足人的行为心理需求必须从和谐的空间创造、适宜的比例尺度进行景观设计；通过文脉创造具有活力的空间环境，以满足人的情感需求。

　　购物中心开发的规划和设计方法

　　中国的消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求。那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。

　　那么中国的开发商都做些什么呢？一般来说，他们不仅会根据风俗习惯，一定的标准规范进行设计，也会参照西方的模式，有时候他们也会照搬西方的一些设计模式。但是没有一种固定的模式。因为在美国适用的模式在其他的地方就不一定适用。欧洲人，中东人和亚洲人都有其独特的文化理念并且将美国的设计理念加以改进融入到他们当地的环境中。中国人也是如此，所需要的是一种适合中国的模式，将中国当地的特色与西方成功的模式都融入进去。

　　在中国有许多按上述方式进行运作的例子。上海新天地就是其中的一个成功的例子，将传统上海风格的“石库门”房间改造成优雅的饭店，艺术长廊，商店，俱乐部和娱乐等场所的组合，这些设计都是将西方设计的理念应用到当地的环境中。

　　无论购物中心地处何方，都需要应用成功的设计和规划理念。购物中心的特殊环境对每个步骤都有着严格的要求，所有的步骤对于整个项目的成功都起着非常重要的作用。随着中国市场经济体制的出现，随着受过良好教育的消费者的增加，所有步骤中的知识含量变得非常重要。

　　对一般概念做出定义并且选择一个合适的地点。由于中国城市规划的独特方式，这些决议不仅是由开发商提出，而且通过当地的政府提出。有时允许开发商有些微小的调整和改动，但是这只有在开发商的最初提出的理念不能通过时。

　　对市场进行分析，适合何种类型的商店？如何发展？在这样的地点建立是否可行？在西方，这个过程是步骤1的主要部分，在中国，往往是在项目进行到后期才考虑到这个问题。开发商在项目的进行过程中往往会认为他们会建成一流的购物中心满足国际一流品牌的需要。然后根据此目标推进整个项目的进行，直到他们发现那些一流的国际品牌根本没有要打入中国市场的计划或者投资者并不认为在这适合投资。

　　中国的另一个特点是人口流动的加快。如何给中国的平均消费者做个定义？大量的人群从农村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情况会发生相应的变化，开发商需要做出预测使该项目能够满足这些变化的需要。怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？

　　这些都要通过对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。在中国，一般不能够提供可靠的统计和定量报告。多数时候数据是不完整的，过期的或者是不可利用的。在这种情况下，聘请专业商业规划设计公司介入项目是比较明智的选择。他们需要从商业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。

　　对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。西方开发商通常是对项目的外观和给人的整体感觉有个预先的规划并且融入到项目中去。比如美国米尔公司的折扣店，就是定位于一种类型的购物中心并且建在很多地方。他们寻找适合他们项目定位的地点；如果是填补空隙的项目，他们会对项目进行设计，使其与周围的环境和建筑物协调统一。

　　中国的情况则不同。大规模的城市扩建、改建，使中国的开发商通常会在一块空地上开始他们的项目，而很少考虑他们的设计和周围的环境是否能够协调。这往往导致会产生很多不同的定位规划，开发商会把不能适应周围环境的理念带入到一个固定的程式中。项目的进展由开发商和政府机关来决定。在中国，购物中心的开发是最近才兴起的，正是因为很多的开发商都是刚刚从事这类项目，因此如何平衡政府形象工程要求和符合商业市场规律的关系，如何平衡科学的商业经营模式要求与开发资金平衡的关系是项目规划和设计中的关键问题。确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。步骤2、3、4实际上是可以交替进行的。主力店的选择可以体现该项目的特点并且在很大程度对项目的设计产生影响。在一个楼层承租8000平方米的主要承租商与在两个楼层承租8000平方米的主要承租商对于设计风格的需求是不同的。因此必须与预期的承租商进行协商，了解他们的需求，他们对于项目设计理念的看法，以及他们对于项目提出的一些具体功能要求。

　　有时中国的开发商会忽略这个步骤，因为他们认为没有必要这样做，或者认为那是设计之后的事，他们往往把精力先集中在项目的建筑设计和工程上。这使中国在各地都有耸立的高楼大厦，和标志性建筑物，但如果是商业设施，其实最重要的是需要最合适的功用性及其内涵的商业魅力。最近中国的新闻经常报导，在小的城镇建设宽广的街道，大型的城市型建筑物浪费了大量的公共资金，所有的这些大都是满足了政绩工程的愿望，而实际上其违背商业规律的开发后果是出现商业萧条的“有场无市”。我想这种思想意识也同样存在于购物中心的建设中，在中国有这样一种观念“你想建什么就能建成什么”。

　　我多次遇到了认为没有必要进行市场可行性调研和商业规划的开发商，他们仍然在用开发住宅和写字楼的思维开发商业地产。他们对于项目的预期并不是基于对外界因素调查（比如可行性分析和市场调查）和未来商业经营是否成功的基础上。相反他们有些是出自个人喜好或者政治的原因。随着国内零售业市场的进一步发展和日趋完善，这类购物中心项目是最先受到冲击的，其开发商的疏忽和傲慢的态度会使他们受到惩罚，造成项目价值的降低，招商困难以及低投资回报，甚至可能举步维艰。

　　最终确定设计方案，并且获得政府的批准。正如步骤3所提到的，这是综合平衡各种因素产生的结果，是基于前期大量的调查分析、布局规划调整、投资回报分析、政府关系协调等工作的基础上产生的选择方案。

　　建筑方案确定和工程制图。如上所述，在中国有很多的开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调查的地方需要改变却为时已晚。有很多时候，我都看到项目进行到了建筑阶段或者已经在修建了，但是在基本的设计方面出现错误，需要开发商进行改正。最为常见的错误是建筑物的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。例如办公楼和公寓通常有5米的柱距即可，而购物中心之间通常有8至12米的柱距。当购物中心楼层上面有办公室或者住宅区域的时候，这些因素都应该考虑进去以满足大家的需要。但是有些开发商在设计时并没有考虑这些因素，整座建筑物的柱距都是5

米。5米的柱距对于小商铺来说也许是可行的，但是对于大型百货店、GMS店、家居专业店、仓储超市等业态，这样的设计像树林一样密集，既无法布局、陈列，也阻碍了人们的视线，难以设计较好的客流动线，对于这些主力店来说，他们只能遗憾地告诉开发商：虽然我们觉得这个地点很好，但是这个建筑物我无法入驻。

　　进一步寻找承租商，并且进行布局微调。很多时候，当中国的很多开发商都在寻找项目的时候，在这样的一个竞争的市场环境下，设计出满足消费者需求的购物中心是成功的关键。招商是满足需求的重要工作，应及早进行并且在整个的开发过程中都要进行。如果等到项目的建设阶段再去确认承租商的委托事项，那么是接受还是拒绝承租商的要求，会使开发商陷入被动的状态，因此应在设计阶段就尽量明确主力承租商的要求。

　　国际和国内的大型品牌会控制绝大部分的零售市场，开发商应该满足他们的特有的需求。在中国出现的模式会使这种变化得到发展和改进。聪明的开发商会抓住机会并且将其变为自己的优势，他们会进行细致的市场调查分析，并且对消费者购买习惯的变化及时进行追踪。

　　购物中心给开发商，投资商和零售商，以及政府都会带来利益。如何进行运作，如何得到这些利益，不同的地区以及不同的国家都是不同的。任何一个国家和地区，一个运作成功的购物中心都会根据周围环境和居民的生活质量而进行经营战略的调整和改变。只有让消费者成为最终的赢家，开发商、投资商和零售商才会真正实现商业地产的长期利益，因为他们会有更多的选择，在安全、享受的购物环境中选择更多的产品，你只有抓住消费者的心才能可持续的发展。