商业物业开发理念规划设计定位
一.商业物业的开发理念
入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明,在过去10年中,国内零售业平均年增长9.7%;今年上半年,国内零售增长10.1%,如果加上物价负增长因素,实际增长为12.7%,表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔,纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间,必将为商业零售业的空间载体--商业房地产提供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境,风靡欧美、日本、东南亚,逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施,其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体,这个单体的位置、规模、::商店类型都和它所服务的区域相关,这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。
商业物业的特点是:投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;商业经营具有"统一管理、分散经营"的特点;投资收益高;市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间,进而通过租售商铺获利。要达到以上目的,商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计,到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。
二.项目选址和市场调查要注重地段的商业价值
调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况
调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大)
调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势
调查目标城市近、远期城市规划和商业规划
调查目标地块的商业价值和机会点
调查商铺置业者投资购买力、投资心理
三.项目定位须有差异性
项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
项目类别建筑规模覆盖商圈
市级购物中心3万平方米以上覆盖整个城市,服务人口30万以上
地区购物中心1--3万平方米覆盖城市局部,服务人口10-30万人
居住区购物中心3000--10000平方米覆盖城市的一个居住区,服务人口1-5万人
邻里型购物中心3000平方米以下服务人口1万人以下
项目定位的差异性与主题的创新相辅相成
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等,都为项目的定位提供了创新的思路。
项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合--北京新东方广场,与传统老字号店组合--北京琉璃场步行街,在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
四.购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用
购物中心的室外、外立面和室内的处理,要处理讲究建筑的个性风格,同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。
(1)屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位,既满足经营期购物气氛的营造,又能取得可观的广告位出租收入。
(2)建筑细节中溶入标志和图示,也能完美的将建筑美和商业味融合。
五.商业项目讲求无障碍设计
商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境,在建筑设计体现"以人为本"的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门
六.商业项目讲求内部绿化景观
丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛,给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样,景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来,比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。
七.商业项目讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明;注重情调表现,用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明,使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果,在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系,使灯光和装饰相映生辉。
八.规划设计坚持创造高质量的商业空间
商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量空间。
符合城市的总体规划的商业布局规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将影响拟建购物中心的近远期的优劣势,甚至成败。
商业项目要求易达性
商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式。
商业项目要求合理的空间形式。
商业物业可以采用以下四种空间形式:
(1)室内大开间。无街道,商铺间没有完全隔绝;
(2)露天步行街。上空无顶棚,空间开敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖;
(4)室内步行街。步行街在室内,完全遮盖;
由于步行街是一种线状的建筑空间,能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐,更能感受到繁荣的商业氛围,也利于商场的经营管理,因此,步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时,对实际使用面积率K(实际使用面积/销售面积)也要控制,不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75--80%,室内购物中心K要小得多,因中庭、过道(街道)、休闲区等等共用面积的不同而不同,一般在45%--65%之间。在建筑设计时,实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。
九.购物中心内部动线组织要求引导性
动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡,使通过所有承租户的人流通行量达到最大,达到购物中心的整体人气平衡。::在规划设计上常用手法有:
(1)以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端,尽可能的延长购物中心的人流通过线;
(2)以局部的造景、中厅引导人流;
(3)以餐饮休闲娱乐区引导人流;
(4)出入口数量和位置的设置调节人流量均衡;
(5)无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施;
十.商业业态分布规划也会影响局部规划设计
商业物业内的经营户较多,购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划,这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计,建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。
篇2：商业步行街主题定位经营策略
商业步行街主题定位及经营策略
(一)商场主题
建议再增加旅游、休闲、主题互动活动概念,充分利用政府关系争取成为旅游消费点,实行集购物、美食、娱乐、文化、商务、旅游、展览于一体的服务中心。
(二)招商策划
1.商铺的规划
功能分布
功能分布是市场定位的重要部分,要具体考虑周边消费群的需求和项目自身的条件来确定,勤于分析竞争对手,要立足于本区,必须要在弥补竞争对手的"缺陷"处做文章,与竞争对手形成一种互补的关系。
合理布局
规划场内铺位的布局,合理组织人流,合理布局铺位,树立品牌形象,从而达到提高每个铺位的易达性和通透性,避免出现"死角"铺位。
经营多元化
场内经营品种及形式要建议采取一式多样化的方式
2.经营管理
商业经营管理模式
商场的"创造性"至为重要,现时国内商场的管理质素,大多只能做好物业的硬件管理,往往忽略软件管理。商场的管理理念不单是物业硬件的维修、www.pmceo.com清洁、保安等一般性物业管理,同时亦针对客户及整个商场的形象需要而设立物业管理公司,根据商场所必须具备的条件,提供专业的商业管理,因此,就未来的发展趋势及变化,以自我的"创造性"嬴取竞争对手。
将商业管理引入到"****项目"的管理模式中,成立经营管理公司,由商业管理公司全面负责商场的经营管理及推广工作。
3.租赁策略
a)宣传推广:
I.通过新闻媒介,采取非正式采访形式发布"专题报道"或采取以商场征集标志设计等活动,使"****项目"以闪亮的形式推动入市,从而引导潜在商户的注意力。
II.以"****项目",通过公关公司,或广告公司发布新闻稿,加强在社会的中心力、影响力。
b)招商方法:
I.制作招商小册子,或宣传单张,宣传"****项目"的地理优势,经营定位,管理模式,商品构成及商业组合等。
II.采取多种经营方式,有利于吸引更多商户入场经营。
III.以一系列的促销优惠政策吸引商户,稳定商户的经营心态。在"先旺场"、"先赚钱"的两个不同代名词中,必须要明白,商场不旺,商家难以经营,发展商租金难以收取,随之而来的是商铺贬值。
IV.充分发挥招商人员的团体精神,设立业务奖、罚制度,采取上门联系为主,广告宣传为辅的办法,就是说,采取我先选品牌,然后才是品牌挑选我的办法。这样做品牌容易对路,有利于经营。
V.借助外力,通过中介代理商协助招商。
c)商业管理的配合:
I.集中掌握来人来电,从中筛选出有诚意的潜在商户,加紧追踪。
II.根据市场反映情况,及时调整租赁经营方式,并拟定出下一步的促销办法。
III.建立商户挡案,定期联洽商户。
IV.增设商务服务,在做好导购、咨询等服务项目的基础上,印发《消费导报》,让更加的人了解"阳光海韵",喜欢"阳光海韵"。
V.组织安排好租赁活动及推广活动。根据季节时令的变化,做好场内、外的环境布置和节日装饰。
篇3：汽车用品商城项目定位
项目整体定位
1、商业整体定位
城市商业要道并辐射深圳市的汽车专业用品商城
2、商业理念定位
深圳市首个开放式、国际名品汽车用品主题商城
3、商业宣传定位
天上的街市,名车的故事
物流的要道,名车的天堂……
项目经营主题定位
1、影响商业经营主题的因素
针对本项目的经营主题定位论述主要从几个方面进行分析:
(1)经营规模
特别建议:为达到主题商城的规模效应,建议将与其并行的另一栋裙楼同时拿下,同时将二栋的二楼用天桥连接,进而统一规划、统一销售。
本商业裙楼建筑面积共4000多平方米,相对于笋岗一些大型商业来说,规模偏小,如:香江家具城、香江装饰广场建筑面积均达到3万平米左右。
(2)竞争比较及市场潜力方面
本文前面对笋岗商业物业分析中全面描述了笋岗各商业类型和业态现状,从中我们可以发现笋岗商业类型的特点:
① 笋岗片区、笋岗物流园区借助物流的优势,市场空白点被大量填补。
② 中高档汽车用品商业形态目前在笋岗片区、笋岗物流园区甚至整个深圳市都是处于稀缺状态。而随着私家车主的增多,www.pmceo.com汽车用品市场需求将越来越大。笋岗仓库区自功能改造以来,片区内已集中了N家汽车销售、汽车维修等汽车企业群体。
目前笋岗片区、笋岗物流园区中低档商业竞争明显加剧,随着笋岗片区、笋岗物流园区原来所依托的铁路北站的货运编组功能将被特区外的平湖大型编组站所取代,仓储功能也将向东、西两翼港口和平湖大型仓储区转移。
另一方面,随着笋岗片区、笋岗物流园区及园岭片区等地中高档住宅带的兴起,预计未来2年内笋岗片区、笋岗物流园区的消费层次将会有力的推动笋岗片区、笋岗物流园区中高档商业物业的发展。
(3)交通位置方面
本项目商业在交通位置上有相对明显的优势,主要体现在:
① 贴近笋岗路,便利罗湖、福田客户的往来;
② 规划中的宝岗路装饰连接了车流量大的笋岗东路与泥岗路;
③ 笋岗片区、笋岗物流园区的改造将带来大量的居住群体,从而使本片区形成鼎盛的人气。
从地理位置上来说,本商业有比较广泛的辐射范围,可以拓宽相应的客户来源,而不仅仅作为区域性商业。
(4)周边商业业态、种类
目前项目周边商业主要是以装饰材料、家居用品、办公用品、文具批发、旧货买卖为主的香江装饰广场、香江家具城、香江办公家具城、笋岗玩具批发市场、百全隆旧货市场等中大型商场;以汽车交易为主的万骏国际汽车交易市场、华南汽车展示交易中心等。
商业种类以装饰材料、家居用品、办公用品、旧货买卖为主,并含有极少量汽车专业用品等。
商业经营定位
综合考虑上述因素后,本项目定位为:
(1)消费群体定位
以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高档消费及各类型企事业单位为主。
(2)消费性质定位
以满足企业、个人与家庭便利化的汽车专业用品需求为主。
(3)消费群体区域
以罗湖为消费主要集中区,辐射福田、南山及香港等地。
(4)经营商品定位
经营商品定位要点:主要考虑与周边商业环境的融合,有效利用周边大区域商业环境的人流,并在商城品质上做出差别,成为笋岗片区、笋岗物流园区核心商业,并反过来带动整个区域商业档次和品质。
经营商品主题定位:汽车专业用品商城
一楼:
汽车外饰品:地胶、车毯、布套、座垫、车灯、牌照架、晴雨档、车罩、天线、挡泥板、静电带、旗杆灯、后车厢网兜、反光门贴、天窗、行李网、皮套
车型改装:尾翼、行李架、防撞条、排气管套、汽车大包围、汽车保险缸
轮胎、轮毂类:轮眉、轮胎、铝合金轮毂、轮胎装饰罩、轮锁
电瓶类
二楼:
影音通讯类:CD音响、音像设备、扬声器、车载免提系统、功放器
汽车内饰品类:排档锁、指南针、方向盘套、遮阳用品、香水、防曝膜、窗帘、排档头、仪表板、脚踏盖、多功能机架、CD盒、车用扶手箱、方向力把、后视镜、蜡拖、时钟、温度计、名片盒、香片、挂件、钥匙链
汽车养护用品:内饰清洗/保护剂、外饰清洗/保护剂、轮胎清洗/保护剂、风挡玻璃清洗剂、抛光/研磨剂、引擎清洗剂、除锈/防冻液、聚酯镀膜(蜡)系列
电器用品类:防盗系统、中控门锁、电动门窗、倒车雷达、车用剃须刀、负离子发生器、插头、车用冰箱
油品:美孚、东风专用油
上述商业品牌注重良好的社会形象性,进驻时进行商业品牌审查,确保知名品牌商城的整体名贵性。
经营模式定位
综合上述,我们认为本项目商业要做到"汽车专业用品商城",必须控制汽车用品类型和品牌,加强整体包装和商城宣传,成为知名品牌首选之地,使众多商家以进入本区为荣,使品牌汽车专业用品和品牌商城相映衬,主要经营模式建议:
1、连锁经营
主要针对国内著名商品品牌,以商家成熟的经营方式和强烈的品牌感染力聚集本商业的气氛。
2、特许经营
主要是引进国外著名商品品牌,实现深圳区特许经营专卖,从而吸引深圳其他区域客户群体消费。并对提升本商业的品牌和知名度有极好的帮助作用。
经营管理模式定位
聘请专门的商业经营管理机构。
商业的管理机构是商业运作的核心。本商业所开创的经营模式和商品档次是深圳商业所少有的,加之本项目依靠笋岗片区、笋岗物流园区两大汽车交易市场,可在短时间内形成汽车专业用品商城的主题和浓郁的商业氛围,因此,建议聘请专门的商业经营管理机构。
商业物业销售目标客户定位
1、从区域、历史角度分:
罗湖区的原住居民为主及部分罗湖区、福田区原住居民;
广东籍的潮州人占相当比例;
广东籍的香港人占一定比例;
罗湖区中高收入新移民。
2、从职业、年龄、收入角度分:
公务员:年龄在35-50岁之间,双职工家庭,收入稳定,对该片区前景看好,有投资意识。
高级白领:年龄在30-45岁之间,收入较高,对该片区前景看好,有投资意识,企业、银行、证券、外企等高级职员及管理人员。
本地居民及广东籍潮州人、香港人:年龄在35-60岁之间,文化程度较低,自有商业物业租金回报理想,
"家庭主妇型"的女性阶层(如"师奶"):年龄在35-60岁之间,有一定积蓄(如私房钱),但来之不易。有投资意识,对投资商铺前景看好,而对投资股市有一定恐惧感,有跟风倾向,希望通过商业物业稳定的租金回报获益的女性。
个体经营者:有一定资金实力,从事与本商城主题定位相符商业活动的小业主,即自用型客户。
(3)从投资、自用客户群体结构分:
投资客户为主,自用客户为辅。
价格定位
1、价格制定原则
(1)合理原则
充分考虑各类因素对价格制定的影响,根据市场的需求弹性和产品的竞争状况,在不偏离合理利润太远的前提下,参考其它商业物业的市场行情,制定项目均价。
(2)增值原则
本商业物业在推出时低价入市,低开高走逐步拉高价位。
2、价格制定
参考之前周边项目的租金标准及宝安南路现有裙楼的租售价格,并考虑到商业物业的竞争性,为尽快回笼资金,建议贵司以低价策略取胜,坚持以快打快,以期促成本裙楼的销售,为贵司做品牌、创效益,同时有力发挥卓越市场营销之所长,展现卓越在同行中的综合实力。我司建议项目一楼均价定为:16000元/平方米;二楼均价定为:8000元/平方米,从而实现均价12000元/平方米。
3、每阶段价格走势
价格走势结合各期销控,遵循低价入市,低开高走的原则,保证各期的实收均价水平。
篇4：百货店和购物中心定位
零售定位是指零售商为获取最佳经济效益,根据自身所处的外部环境和内部经营管理要素,确定目标市场及使目标市场认知并接受其特色及形象的市场运作过程。在商业竞争日趋激烈的今天,零售商的定位策略直接影响甚至决定着其经营的兴衰成败。
百货店的定位
百货店是综合性零售业态,应当从服务人群的细分化,来体现其个性定位。根据现代都市生活方式的要求,百货店结合自身条件,可选择以下几种定位:
(一)奢华型定位
即以高端人群为目标的定位。虽然,我国的高端人群人数有限,但购买力可观,同时,有众多向往高端生活的人群,这些人的收入有限,却愿意购买超过其经济能力的商品,以抬升自己的地位。
定位奢华型百货店需具备一定条件:
1.有组合高端品牌的能力
高端品牌的入驻是奢华型百货店成功的基础,但高端品牌入驻往往有严格的筛选程序,要考察当地的消费能力、百货店在当地市场的地位、设施硬件条件等多项因素,不是所有企业都能被高端品牌所接受的。
2.有提供高端服务的能力
高端人群数量少,但品牌忠诚度高,对服务的要求也较高,需要提供个性化、贵宾式服务,这不仅要求企业建立完善的客户关系和客户价值管理信息系统,而且要求企业能够开发高水平的增值服务项目,并有高素质的服务人员。
3.有高标准的硬件设施
高端人群购物重视环境的宽松与舒适,同时建筑的标准与风格也是品质与品位的体现。高标准的硬件设施还包括便捷、充足的停车设施。
4.所处地域有一定规模的高收入阶层
评价一个地区高收入阶层的规模,除了要考虑GDP水平,还要考察基尼系数(在全部居民收入中用于不平均分配的百分比),www.pmceo.com基尼系数高的地区,高收入人群的规模也相应较大。同时,流动人群的规模也应当考虑在内。
5.竞争条件宽松
如果本地已有成功的奢华型零售设施,而高端购买力规模又有限,需慎重选择是否进入。
(二)时尚型定位
即以引领潮流和时尚为诉求点的定位。定位时尚型百货店需重点做好以下几点:
1.引进时尚品牌
引进一线时尚品牌吸引消费者认同,引进个性品牌形成特色,引进畅销品牌形成销售热点,创造自有品牌形成利润倍增。
2.营造卖场氛围
时尚购物往往感性重于理性,因此应当通过灯光、动线的设计,背景音乐的烘托营造繁华、时尚的氛围,使消费者获得体验时尚生活方式的乐趣。
3.促销组合创新
时尚消费者往往把购物作为一种生活方式,充分运用多种促销组合策略,并不断推陈出新,使消费者发现需求,唤醒消费者的购物欲望。
(三)生活型定位
即以主流生活需求满足为定位的百货店。这种定位面向的是最广大的主流消费群体,这类消费群体一般收入水平中等,消费精打细算,理胜较强,不易被花样繁多的促销所诱导,对所信任的零售商忠诚度高。
定位生活型百货店,应重点做好以下几点:
1.目标家庭化
生活型百货店的目标消费者通常全家购物,或承担为全家购物的任务,因此希望在百货店中找到各年龄层、各种身份所需的商品,尤其是各种体型的服装服饰,这一点与以年轻人为主体的时尚型百货店截然不同。
2.商品实用化
这类消费者重视商品质量、实用价值,这一点,既不同于奢华型百货店消费者重视档次、身份象征,也不同于时尚型百货店消费者重视设计和潮流的特点。
3.品牌主流化
正是由于这类消费者重视商品质量、实用价值,因此选择商品品牌时,优先考虑其质量、口碑,通常会选择口碑较好,或曾经购买过的品牌。因此一些大众主流化的品牌较受欢迎。另一方面,推出一些质量可靠的自有品牌商品,以百货店自身的品牌信誉为其提供担保,也是一种选择。
4.价格平实化
由于目标消费者不喜欢被花哨的促销所诱导,希望货真价实和明码实价,因此在价格策略上应当走平实化的线路,以取得消费者的信任。
购物中心的定位
购物中心是情况最为复杂的业态,各类购物中心千差万别,定位模式多种多样,比较主要的购物中心定位可归纳为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型3种。
(一)休闲娱乐型定位
随着生活品质的提高,现代人越来越重视休闲,许多人把在大型购物中心逛街作为一种生活方式。基于这种需求,全球大量的被称为Shopping Mall的大型购物中心被兴建,这类购物中心虽名为"购物中心",但其传统的购物设施所占比重正趋于下降,而休闲娱乐设施所占比重日趋上升。
休闲娱乐型购物中心一般有以下特征:
1.休闲娱乐比重高
与现代人注重休闲的生活模式相适应,近年世界新建和改造的大型购物中心中休闲娱乐类设施一般占到总量的60%以上,休闲娱乐已成大型购物中心的主导定位模式。
2.一般规模较大
要提供购物、餐饮、休闲、娱乐的一站式解决方案,必须有足够的规模,现代大型购物中心的规模一般在20万平方米以上。
3.选址通常远离大都市中心区
由于都市土地成本较高,大型购物中心通常选址在郊外。同时,在郊外逛大型购物中心也是现代都市人渴望回归自然、回归田园生活方式的要求。
4.拥有非常庞大的停车场
大型购物中心规模庞大,需要大量的人流支撑,而地处郊外,必然要有足够的停车设施,因此现代大型购物中心都拥有非常庞大的停车场。
(二)主题购物型定位
以购物为中心的主题购物型定位是多数购物中心的模式。
主题购物型定位的购物中心又可细分为以下几种类型:
1.都市综合购物型
设在都市中心区,由众多中小店铺组成,有的还有1至2家较大的百货店、超级市场,经营多元化。
2.郊外大盒子中心型
在城乡结合部,由众多以大盒子形态出现的大型综合超市、名品折扣中心、大型专业店构成。
3.专业中心型
由经营同一品类商品的各种店铺集合而成,常见的有:家居购物中心、玩具购物中心等。
(三)生活邻里型定位
生活邻里型购物中心一般是设在社区的商业中心,其不仅仅是社区的商业中心,同时也是社区居民的生活中心、休闲中心和交往中心。随着现代人生活水平的提升,对生活品质的要求也将逐渐升级,会越来越重视社区生活的便利、安全、环境,越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此需要便利的设施、便利的服务、安全的商品、安全的环境,生活邻里型购物中心不仅仅需要购物,还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。
生活邻里型购物中心应当是现代都市生活方式的载体,除了以一站式满足社区居民生活消费的功能为核心,还应补以满足现代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利用效率的提高,还将有
篇5：国内旅游地产策划定位方法
国内旅游地产策划的定位方法
一、如何有效实施旅游地产定位方法，主要把握以下：
(一)抓住好势头
随着gg开放和社会主义市场经济更加深入发展，新世纪的中国旅游地产业开始从新的经济增长点迈向新的支柱产业，从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于蓬勃兴旺时期，近年来取得了辉煌成就，旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。
要有长期规划和发展眼光。注意研究旅游市场营销策略，切实针对市场发展变化趋势，制定适合本项目的中、长期规划。根据旅游者消费心理，深入挖掘潜力，不断推出一系列有新鲜创意、有经济效益的营销策略，开掘新渠道，增加旅游休闲地产的收益。
(二)培育好项目
一个好的旅游地产项目需要四个方面：
(1)优美的自然环境。没有一个好的自然环境，旅游房地产立不住，这应该说是一个常识性的问题，这也是作为一个产业链的形成，上游的这一块必须把握的资源。没有优美的自然环境，就需要造出一个好环境来，但是人造的环境总是差一点，所以这就涉及到项目的选址问题；
(2)特色浓郁的人文环境。这个环境是可以造出来的，但是不能用这种食洋不化的方式，一说好的项目就都是洋项目，这在目前的社会心态之下可以理解。因为我们现在认为什么叫发达，就是欧美，所以学不了本质学一些皮毛，这种状况就和农民有了钱翻建房子，在房外边贴上白瓷砖，从本质上来说这是一样的，只不过表现形式不同而已，因为农民的追求目标就是要进入城市化，城市生活对他的第一个概念就是贴上白瓷砖，休闲房地产现在也是这样，学欧美的这些表象，就觉得达到了一个国际化水平和现代化水平了，本质上都是一样。所以这里边如何创造特色浓郁的人文环境，是一个高的挑战，把特色做出来了，才能有差异，才能真正形成核心竞争力；
(3)要有突出的主题形象。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够达到最佳的融合，真正达到中国传统民居的天人合一的境界，项目的主题形象才能形成。只不过从开发的角度来说，这早的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需要编故事，形成一个情景规划；
(4)要尽可能地设计多样化的项目。这也是现在比较成功的项目的共同经验，关键在于怎样对应市场。因为每一个地方的情况不同，如果能够和市场对应得比较准，多样化的项目就能够成功，如果对应不准，再多样恐怕也不行，更何况很多设备、设施、项目，随时变化，也是潮流性的。比如前几年保铃球到处都是，现在已经式微，就是这种变化。
但是从长远来看，人的一些本质性的需求是不会变的，从休闲这个角度来说，需要的就是多样化的休闲和满足，通过多样化的项目来满足多样化需求。
世界休闲组织主席曾经说过一句话，什么叫休闲?就是人对于闲暇时间的多样化的自由支配，这就是休闲概念。于光远先生说了一句话，人之初，性本玩。抓住这个本性，休闲就可以做起来。朱厚泽先生也说过，老话叫做玩物丧志，现在看起来不应该这么说了，是在玩物中壮志，在休闲中新生。这些话说得都很精彩，实际上也就意味着，多样化的休闲需求必须提供多样化的产品，形成多样化的项目，才能对应。
一个好的休闲房地产项目至少要有这四个方面。这四个方面如果都能够满足，这个项目就是好项目。有些因素天然不足，后天要补足，这就是事在人为。同时在这里边必须要注重细节，从以人为本这个角度出发，来注重各个方面的细节。有些房地产项目概念做得不错，文化的氛围也有，但是细节严重不足，由于细节不足，这个项目最终就不行。现在在建设方面最大的问题就是这个问题，不考虑人的实际需求。比如说各地新建了一批机场，都是水磨石铺地，穿着皮鞋在路上走很费劲，声音也大，而国际上一流的机场都是塑胶地板，塑胶地板人走在上边很舒服，声音也很小，走起来很省力，我们这就叫只要面子不要罩子，这叫以人为本吗?香港新机场的设计有一个细节，到了机场之后，进机场大堂的时候有一条甬路，这条路设计出一个坡度来，基本上手搭着行礼车自己往前走，如果是平路就要推，而做了这么一个设计，稍微有一个倾斜的坡度，走起来就非常舒服。如果说休闲房地产项目在细节方面都能够做到这一步，这个项目肯定成功。但是现在面子的活太多，真正以人为本来关注细节差得太远了，所以竞争就变成一个豪华的竞争，而不是文化的竞争，不是特色的竞争，这也需要开发商自己来研究，培育出一批好项目。
(三)建设好网络
好的网络包括三个方面。①需要一个实体网络，这就需要相应的设施，而且这些设施是体系化的设施，是有一个合理分工体系的设施；②网络是在这个基础之上要形成一个服务网络，这个服务网络方式是多样化的，但是必须要使服务网络和实体网络有比较好的结合；③电子网络，电子网络既是一个宣传网络也是一个营销网络。从现在来看，一系列新的营销方式的产生，比如分时度假这样的方式，没有电子网络基本上就没有可能性，包括产权酒店等等，这一系列新的东西都要建筑在电子网络这个平台之上。实体网络、服务网络和电子网络这三个网络结合，建设成一个网络体系，对旅游休闲地产的发展来说也是至关重要的。要注重发展、应用科技手段，促进旅游事业的发展。运用先进的科技手段，把互联网等引入旅游经营当中，使各个公司网络连接，作到信息通畅、快捷、方便，促进旅游工作效率的提高。
(四)创造好环境
1、发展环境
好的环境，从本质上来说，就是一个适应市场机制发展的环境。从发展过程来说，先发展，后规范，恐怕也只能是这样一个模式。这些年在这个领域上也出了一些官司，最早是1998年，很多人和美国的RCI公司打官司，上海中级人民法院专门到国家旅游局去做法律咨询。这两年在产权酒店方面也产生了一些官司。凡是新的事情，肯定有新的经济纠纷，这是毫无疑问的。现在很多人也在呼吁，应该立法。因为作为一个新兴的产业，过早立法势必局限产业的发展。而且立法的规律就是立法滞后，这是规律性的，立法不可能超前。但是一个先发展后规范的总体思路不是说放任市场，而是首先要充分相信市场的内生力量，没有一个自然的发育过程，实际上一个新的市场机制也培育不出来。在这方面，政府不必过于有为，如果在发展的早期政府过于有为，实际上就局限了整个产业的发展，产生了一堆设租寻租的机会，这样是不行的。
2、政策环境
到了第二个阶段，就需要研究一些政策和法规的规范，旅游休闲房地产的发展需要相应的政策环境，这个政策环境不能要求优惠政策，在市场经济条件下，要求优惠政策本身就违背了市场经济的基本规则，所以在市场经济条件下要求的是公平，一个好的政策环境应该是一个公平的政策环境。反过来说，作为一个房地产的开发，没有道理要求政策的优惠，又不是经济适用房，又不是社会公益事业，完全是商业性的开发，到哪儿去找优惠政策?但是能不能达到政策的公平，这是非常重要的。包括一些新的圈地运动，也需要相应公平的政策，也需要政策的稳定性。现在很多圈地，有些地方政府许诺的条件远远超出了权限，这样的政策能持久吗?所以既需要政策的公平也需要政策的稳定，这才是一个好的政策环境。
3、法制化环境
法制化的环境并不意味着针对某个事必须要制定一个什么法。比如说分时度假，现在就定出一个什么法，这绝无可能，不仅是现在绝无可能，而且永无可能。国家在市场经济转轨和社会变型的过程之中，多少大法还没有定呢，为一个分时度假能定出一个法来，谁来定?怎么可能把它定出来?所以这罩边法制化的环境关键是市场经济这些大法能不能落实下来，这是关键，至于说一些具体问题，需要一些具体的管理办法或者管理条例，这些东西可以进一步研究，但是把希望就寄托在马上形成一个法规，有了这个法规这个市场就正常了，这种希望基本上就叫不报希望，没有希望，也不必这样来寄托。所以创造一个好的环境这是两个方面的事情，一个方面需要政府的努力，一个方面需要开发商自身的努力。
(五)形成好机制
形成好机制，目标是努力达到官、产、学、民、媒五位一体。官是政府，产是开发商、经营商、服务商，学是需要学界的努力和支持，民是消费者，媒是媒体，共同努力来形成一个好机制。具体涉及到几点：
(1)行业的白育和自律，所以需要相应的行业组织。这种行业组织社会团体的作用最主要的就是能代表行业的利益，反映行业的呼声，所以这里边不仅是一个自律的问题，一般说行业组织总是强调自律，实际上还有一个更重要的任务叫做自育，就是自己培育自己。现在环境不好，自己给自己创造一个相对好一点的环境，这总是可以做到的。通过自己培育自己，然后自己约束自己，这是自律、白育这两个概念。有了这样的机构，也是一个市场自发的过程；
(2)社区参与，互动互促，这就是民这个概念。现在从供给和消费这两点来说，开发商是强势，消费者是弱势，所以消费者购买你的房子总是战战兢兢，将来一个旅游休闲地产项目形成，客观来说就是形成一个休闲社区，形成一个主题城镇，所以这就需要社区参与，才能达到一个供给和需求之间的互动。做得比较好的，在规划期间开始，就形成社区参与的概念。就是大家共同来献计献策，共同来参与规划，从感情上他就认为这是我的家园，才有这份感情。这样，再进一步的物业管理也好，长久经营也好，包括帮助业主进一步深化经营，就有了基础。所以从这个角度来说，也需要在经营方面有所创新，在开发
方面有所创新，首先是从规划开始创新，达到社区参与；(3)舆论呼应，造势造事。一叫做造声势，二叫做造市场，这样需要舆论的呼应。在市场经济条件下，现在的新闻媒体也在逐步发育，也在逐步成熟。其中一个突出特点是惟恐天下不乱，如果天下不乱，自己也要造出点乱子来，新闻媒体才能吸引眼球，这是很自然的，这样的一个制度必然决定这样的行为。但是从开发商来说，也确有一个如何和舆论界配合，达到比较好的舆论呼应，把声势造起来，最终是造这个市场。要视形象为生命，把旅游公司的形象宣传作为一项工作目标。要经常利用报刊杂志、电视、电台等媒体，广泛宣传旅游公司和旅游服务项目、景点、产品；多组织展览、旅游形象大使巡游、旅游知识有奖竞赛、旅游摄影比赛、模特表演等，积极搅动旅游市场，让更多的人更加认识旅游休闲地产项日和旅游景点。每个工作人员要在工作当中注意仪表、举止、言谈等，在实际工作中努力为顾客留下良好的印象。
二、定位术的法则
旅游地产策划不同于一般策划的另一个不同点就是：倒2：8法则。即旅游地产的成功，50%在于地势与战略定位，30%在于规划、设计，20%在于销售执行。也就是说，前两者所占的80%是通过后者的20%来加以实现的，因此称为例2：8法则。它也就由此引发了以下几个问题：
1、思维定势上的2：8
即我们的创意、战略定位、规划、设计即80%要放在20%的销售执行上。如果按照正常的2：8定律去设定，80%的策划点不浓缩在20%的销售执行上，那么，你做的地产恐怕80%卖不出去。
2、超越时空上的倒2：8
旅游地产不是作景点，主要是解决“地”和“房”的销售问题。投入和产出速度的快慢，直接决定着投资商的重大决策。所以，我们在提倡“经营城市速成法”的同时，也在提倡“旅游地产速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越时间、空间，浓缩在20%的最后售出上。
3、规划、设计上的倒2：8
与一般规划、设计不同的是旅游地产主要是卖点设计，这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计，而不是观念设计。如同文章作到极点，意境自然出来。这就需要在景观设计、小区设计、项目设计、娱乐设计、建造设计等方面重点结合水系景观、山系景观、特色景观、花木景观、亭台榭廊景观等情境交融、水天一色、浑然一体。在人——建筑一一环境“二位一体”中心以人为核心。把最吸引人的卖点挖掘出来，应当牢牢记住。卖点设计不是卖现在，而是卖将来；不是卖近景，而是卖它的规划远景。20%卖现在，80%卖将来。
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