汽车用品商城项目定位
项目整体定位
1、商业整体定位
城市商业要道并辐射深圳市的汽车专业用品商城
2、商业理念定位
深圳市首个开放式、国际名品汽车用品主题商城
3、商业宣传定位
天上的街市,名车的故事
物流的要道,名车的天堂……
项目经营主题定位
1、影响商业经营主题的因素
针对本项目的经营主题定位论述主要从几个方面进行分析:
(1)经营规模
特别建议:为达到主题商城的规模效应,建议将与其并行的另一栋裙楼同时拿下,同时将二栋的二楼用天桥连接,进而统一规划、统一销售。
本商业裙楼建筑面积共4000多平方米,相对于笋岗一些大型商业来说,规模偏小,如:香江家具城、香江装饰广场建筑面积均达到3万平米左右。
(2)竞争比较及市场潜力方面
本文前面对笋岗商业物业分析中全面描述了笋岗各商业类型和业态现状,从中我们可以发现笋岗商业类型的特点:
① 笋岗片区、笋岗物流园区借助物流的优势,市场空白点被大量填补。
② 中高档汽车用品商业形态目前在笋岗片区、笋岗物流园区甚至整个深圳市都是处于稀缺状态。而随着私家车主的增多,www.pmceo.com汽车用品市场需求将越来越大。笋岗仓库区自功能改造以来,片区内已集中了N家汽车销售、汽车维修等汽车企业群体。
目前笋岗片区、笋岗物流园区中低档商业竞争明显加剧,随着笋岗片区、笋岗物流园区原来所依托的铁路北站的货运编组功能将被特区外的平湖大型编组站所取代,仓储功能也将向东、西两翼港口和平湖大型仓储区转移。
另一方面,随着笋岗片区、笋岗物流园区及园岭片区等地中高档住宅带的兴起,预计未来2年内笋岗片区、笋岗物流园区的消费层次将会有力的推动笋岗片区、笋岗物流园区中高档商业物业的发展。
(3)交通位置方面
本项目商业在交通位置上有相对明显的优势,主要体现在:
① 贴近笋岗路,便利罗湖、福田客户的往来;
② 规划中的宝岗路装饰连接了车流量大的笋岗东路与泥岗路;
③ 笋岗片区、笋岗物流园区的改造将带来大量的居住群体,从而使本片区形成鼎盛的人气。
从地理位置上来说,本商业有比较广泛的辐射范围,可以拓宽相应的客户来源,而不仅仅作为区域性商业。
(4)周边商业业态、种类
目前项目周边商业主要是以装饰材料、家居用品、办公用品、文具批发、旧货买卖为主的香江装饰广场、香江家具城、香江办公家具城、笋岗玩具批发市场、百全隆旧货市场等中大型商场;以汽车交易为主的万骏国际汽车交易市场、华南汽车展示交易中心等。
商业种类以装饰材料、家居用品、办公用品、旧货买卖为主,并含有极少量汽车专业用品等。
商业经营定位
综合考虑上述因素后,本项目定位为:
(1)消费群体定位
以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高档消费及各类型企事业单位为主。
(2)消费性质定位
以满足企业、个人与家庭便利化的汽车专业用品需求为主。
(3)消费群体区域
以罗湖为消费主要集中区,辐射福田、南山及香港等地。
(4)经营商品定位
经营商品定位要点:主要考虑与周边商业环境的融合,有效利用周边大区域商业环境的人流,并在商城品质上做出差别,成为笋岗片区、笋岗物流园区核心商业,并反过来带动整个区域商业档次和品质。
经营商品主题定位:汽车专业用品商城
一楼:
汽车外饰品:地胶、车毯、布套、座垫、车灯、牌照架、晴雨档、车罩、天线、挡泥板、静电带、旗杆灯、后车厢网兜、反光门贴、天窗、行李网、皮套
车型改装:尾翼、行李架、防撞条、排气管套、汽车大包围、汽车保险缸
轮胎、轮毂类:轮眉、轮胎、铝合金轮毂、轮胎装饰罩、轮锁
电瓶类
二楼:
影音通讯类:CD音响、音像设备、扬声器、车载免提系统、功放器
汽车内饰品类:排档锁、指南针、方向盘套、遮阳用品、香水、防曝膜、窗帘、排档头、仪表板、脚踏盖、多功能机架、CD盒、车用扶手箱、方向力把、后视镜、蜡拖、时钟、温度计、名片盒、香片、挂件、钥匙链
汽车养护用品:内饰清洗/保护剂、外饰清洗/保护剂、轮胎清洗/保护剂、风挡玻璃清洗剂、抛光/研磨剂、引擎清洗剂、除锈/防冻液、聚酯镀膜(蜡)系列
电器用品类:防盗系统、中控门锁、电动门窗、倒车雷达、车用剃须刀、负离子发生器、插头、车用冰箱
油品:美孚、东风专用油
上述商业品牌注重良好的社会形象性,进驻时进行商业品牌审查,确保知名品牌商城的整体名贵性。
经营模式定位
综合上述,我们认为本项目商业要做到"汽车专业用品商城",必须控制汽车用品类型和品牌,加强整体包装和商城宣传,成为知名品牌首选之地,使众多商家以进入本区为荣,使品牌汽车专业用品和品牌商城相映衬,主要经营模式建议:
1、连锁经营
主要针对国内著名商品品牌,以商家成熟的经营方式和强烈的品牌感染力聚集本商业的气氛。
2、特许经营
主要是引进国外著名商品品牌,实现深圳区特许经营专卖,从而吸引深圳其他区域客户群体消费。并对提升本商业的品牌和知名度有极好的帮助作用。
经营管理模式定位
聘请专门的商业经营管理机构。
商业的管理机构是商业运作的核心。本商业所开创的经营模式和商品档次是深圳商业所少有的,加之本项目依靠笋岗片区、笋岗物流园区两大汽车交易市场,可在短时间内形成汽车专业用品商城的主题和浓郁的商业氛围,因此,建议聘请专门的商业经营管理机构。
商业物业销售目标客户定位
1、从区域、历史角度分:
罗湖区的原住居民为主及部分罗湖区、福田区原住居民;
广东籍的潮州人占相当比例;
广东籍的香港人占一定比例;
罗湖区中高收入新移民。
2、从职业、年龄、收入角度分:
公务员:年龄在35-50岁之间,双职工家庭,收入稳定,对该片区前景看好,有投资意识。
高级白领:年龄在30-45岁之间,收入较高,对该片区前景看好,有投资意识,企业、银行、证券、外企等高级职员及管理人员。
本地居民及广东籍潮州人、香港人:年龄在35-60岁之间,文化程度较低,自有商业物业租金回报理想,
"家庭主妇型"的女性阶层(如"师奶"):年龄在35-60岁之间,有一定积蓄(如私房钱),但来之不易。有投资意识,对投资商铺前景看好,而对投资股市有一定恐惧感,有跟风倾向,希望通过商业物业稳定的租金回报获益的女性。
个体经营者:有一定资金实力,从事与本商城主题定位相符商业活动的小业主,即自用型客户。
(3)从投资、自用客户群体结构分:
投资客户为主,自用客户为辅。
价格定位
1、价格制定原则
(1)合理原则
充分考虑各类因素对价格制定的影响,根据市场的需求弹性和产品的竞争状况,在不偏离合理利润太远的前提下,参考其它商业物业的市场行情,制定项目均价。
(2)增值原则
本商业物业在推出时低价入市,低开高走逐步拉高价位。
2、价格制定
参考之前周边项目的租金标准及宝安南路现有裙楼的租售价格,并考虑到商业物业的竞争性,为尽快回笼资金,建议贵司以低价策略取胜,坚持以快打快,以期促成本裙楼的销售,为贵司做品牌、创效益,同时有力发挥卓越市场营销之所长,展现卓越在同行中的综合实力。我司建议项目一楼均价定为:16000元/平方米;二楼均价定为:8000元/平方米,从而实现均价12000元/平方米。
3、每阶段价格走势
价格走势结合各期销控,遵循低价入市,低开高走的原则,保证各期的实收均价水平。
篇2：商业项目定位品牌落位编制审批作业指引
商业项目定位及品牌落位编制与审批作业指引
为了加强筹备期项目招商管理，提升招商品质，确保**城市广场开业后持续稳定经营，特制订本办法。
一、总则
1、筹备期项目必须按照本办法规定进行项目的招商定位和品牌落位并通过审批后，方可进行招商。
2、按照本办法形成的《招商定位和品牌落位》是招商考核和招商评估的重要依据。
二、招商定位方案的编制
1、招商中心负责于开业前12个月前，编制完成招商定位方案。
2、招商中心负责组织招商中心、营运中心、地方商业公司共同进行市场调研和项目分析，通过专项定位研讨会，形成招商定位方案。
3、招商定位包括目标消费群定位和业态定位。
3.1目标消费群定位需对目标消费群的区域、年龄段、收入水平、消费特征等进行分析，确定目标消费群的主要特征。
3.2业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
三、品牌落位方案编制
1、招商中心负责于开业前10个月前，完成品牌落位方案。
2、招商中心负责根据项目招商定位编制品牌落位方案。
3、品牌落位原则
3.1符合《商家库管理制度》和《项目租赁决策文件》的相关规定；
3.2符合招商定位和业态规划；
3.3以独立项目定位为主、联发合作为辅；
3.4战略品牌优先、知名品牌优先；
3.5同业种、同档次、同风格相对集中。
4、目标品牌的落位
4.1招商中心负责与地方商业公司共同对项目所在城市品牌及商家进行市场调查，对符合招商定位的已经进驻该城市国内外连锁品牌和本地（或区域）知名品牌，分别按照零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套四个业态筛选出目标品牌。
4.2招商中心根据招商定位向战略合作品牌发出进驻邀请书，并于开业前11个月取得战略合作品牌的初步进驻意向确认。
4.3招商中心负责收集尚未进驻该城市的成熟品牌和新发展的品牌，并筛选出符合项目定位的新的目标品牌。
4.4招商中心和地方商业公司根据上述目标品牌，按照品牌落位的原则，进行目标品牌落位，形成品牌落位方案。
4.5品牌落位必须同时编制A、B、C三级方案，即每个商铺至少落位三个以上目标品牌，其中A方案为最佳方案，B方案为确保方案，C方案为备选方案。
四、招商定位和品牌落位方案的初审
1、招商定位和品牌落位方案形成后，由招商中心负责组织召开招商定位及品牌落位初审会议。初审会成员为营运中心、招商中心、地方商业公司。
2、初审后，如品牌落位比例低于70%（含）时，招商中心需重新编制品牌落位方案，并再次通过评审会议评审；品牌落位高于70%时，补选品牌由招商中心发起流程，营运中心会签，商业集团总经理签批后落位。
3、招商中心根据初审意见，于会后10个工作日内，形成《**宝龙城市广场招商定位及品牌落位图》（下称招商定位及品牌落图），经与会人员会签后，上报商业集团评审。
五、招商定位及品牌落位的评审
1、招商定位及品牌落位由商业集团总经理主持召开评审会议，专项评审每个项目的招商定位和品牌落位。
2、招商中心根据评审意见，对招商定位及品牌落位执行书进行修订，并经审批后下发执行。审批流程参见宝龙商业权责手册。
六、招商定位及品牌落位的调整
招商定位及品牌落位执行书执行过程中，若对招商定位中各业态比例进行调整，或对已经批准的品牌落位进行调整，必须按规定上报审批。具体审批权限为：调整比例＜20%，报招商中心总经理审批；调整比例＞20%，报商业集团总经理审批。
篇3：商业地产项目定位分析
商业地产项目定位分析
1、分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法。PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；
社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
3、 经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；
4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。
5、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。
动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。
大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位？
篇4：县级城市项目商业研究之定位探索
县级城市项目的商业研究之定位探索
一、县级城市的商业现状分析
根据相关统计数据，截止到20**年底，全国共有34个省级行政区[1]（其中：4个直辖市、23个省、5个自治区、2个特别行政区），333个地级行政区划单位（其中：283个地级市、17个地区、30个自治州、3个盟），2856个县级行政区划单位（其中：853个市辖区、370个县级市、1461个县、117自治县、49个旗、3个自治旗、2个特区、1个林区），40906个乡级行政区划单位（其中：2个区公所、6923个街道、19410个镇、13379个乡、1095个民族乡、96个苏木、1个民族苏木）。其中湖南至20**年，全省设13个地级市、1个自治州：设16个县级市、72个县(其中7个自治县)、34个市辖区，计122个县级行政建制。作为中国未来城镇化建设的主体，随着城市化进程的推进，县级城市功能的进一步完善和配套设施的建设都将对城市商业物业的发展提出更高更多的需求。所以，我们可以断定在未来10到20年间中国零售商业的发展将是一个逐步由区域型的省级地市级大中城市向县级城市快速发展的时机。
当前，中国县级城市的整体商业较为落后，地区发展不平衡。县级城市商业主要表现为如下几个特点：
1、商业布局单一
县级城市的商业布局非常单一，往往一个城市只有一个单一的商圈。商圈规模也非常小。商圈的布局通常集中在布置在某一条主街。长度大概就是500-1000米范围。这一主街一般会有一至两条主干道或次干道与之交汇。主街宽度通常为24米左右，多为双向四车道或者双向两车道。
主街大多数情况下是围绕某一中大型的超市、老的区域百货大楼、服装市场等为核心，沿主街布局了服装品牌店、珠宝首饰、手机店等一些承租能力较强的业态。部分城市会伴随有麦当劳、德克士、肯德基等西式快餐。
承载这些商业的多数是上个世纪80-90年代的建筑。多数是沿街建设，3-6层之间。此核心商圈租金通常是这个城市的标杆。除了城市的核心商圈，其他区域多数发展缓慢、出租率和租金水平不高，平均租金差价甚至可能达到5-10倍。
与主街道相对应的是城市区域其他商业业态多数是以建材、钢材、五金机电、餐饮、ktv、足浴等业态为主。部分城市形成了一些专业性的建材家居市场、小商品批发市场、副食糖酒批发市场、水果蔬菜市场、蔬菜批发市场。此类市场有些仍停留在城市的核心聚集区，毗邻城市的火车站、汽车站等交通要点。
2、商业档次低
县级城市的商业主街基本上都是经过长期历史沉淀原因形成的。其档次低主要体现在如下几个方面。
（一）形象差。
大部分城市的商业街区都是老式建筑，结构上主要是砖混结构。这样就限制了临街商业门面的开间和层高。所以在商业本身结构受限的情况下商业整体功能同时就受到了一定的限制。
一层商业层高不高，开间多数只有3.3-3.6米。进深大概多数是12-15米左右，导致商业营业面积实际上多数只有30-50平米。层高方面多数只有4.2-4.5米，有些甚至只有3.5-3.8米左右。这样的商业面积和商业层高很难营造出良好的商业购物环境，也迫使一些大型的品牌在县市很难进驻。
二楼三楼临街商业，由于建筑结构方面的限制，二楼三楼柱网多使用率不高，多数垂直交通是采用楼梯。这样就很难将二层、三楼商业盘活。
长期走访调查很多县级城市的商业来看，县级城市老街区要么干脆没有二楼三楼，有的干脆上面就是住房。少量的一些二楼三楼主要以经营网吧、少儿培训机构、保险公司、小型宾馆等。
（二）缺乏统一规划。
县级城市商业普遍缺乏统一的规划和管理。招牌设计带有很强的随意性，大小不一、材质不一、形式和格调也千差万别。
（三）业态排布杂乱无章。县级城市商业主街以及其他一些次要商业业态的布局完全可以说大杂烩来形容。
以现在正在运作的一个城市商业项目来看，商业主街短短几百米范围内，你可以看到服装、手机店、珠宝店、游戏厅、五金店、修理店、甚至还有钢材店。在这种情况你很难想象商业有何档次感。
3、商业客群层次低
多数县级城市的消费人口主要是本地的人口为主，外来流动人口非常少。而本地一些高端人群，特别是知识阶层的年轻人很多都已经向省城、地市级城市外流了。因此，县级城市的消费者文化层次普遍不高。县级城市商业的商业消费占了很大一部分是乡镇一级消费者。根据笔者统计，现在中国大多数县级城市城乡人口比例是2:8-3:7。可见，县级城市消费群体将有很大一部分来自乡镇消费。
二、县级城市项目商业定位的局限性
县级城市商业项目定位存在较大的局限性，而这种局限性导致了在县级城市进行商业项目开发在定位上存在着相当大难度。如果不能清楚地了解县级城市这种状况，我们将无法在商业项目定位上做到有的放矢，也无法最大限度控制风险。
任何一个商业项目定位需要厘清四个方面的关系，即消费者、经营者、投资者与开发者。
消费者，即商品和服务的买家，商业地产开发中的终极目标客户，是商户的利润来源；
经营者，即商户，商业项目的物业租赁者，其通过为消费者提供产品和服务赚取利润；
投资者，商业项目的物业购买者，其主要通过收取物业租金和物业升值来实现投资的变现；
开发者，即开发商，商业项目投资和开发建设者。其主要是通过对土地开发和物业建设来实现销售利润。
我们可以发现，消费者、经营者、投资者、开发者前者依次是后者的货币价值提供者。从开发者到消费者链条则前者是后者的产品与服务提供者。开发者本质上是为消费者提供一个消费的场所，而消费者的消费需求则决定了项目的开发方向。因此，决定商业项目开发方向即开发者究竟定位什么样的产品是终极消费者。搞清楚这个关系，我们就可以将商业项目定位庞杂的过程尽量简单化，而从本质上解决定位问题。
从消费者、经营者、投资者、开发者这四者角度去看县级城市的商业地产开发定位，会发现其诸多的局限性。
首先从消费者角度来分析。
当前县级行政区划单位的人口多数只有20-80万之间，当下县级城区人口大多只有总人口的20%左右，也就是4-16万人口。少数几个城市在百万以上，城区人口在20-30万之间。而县级城市（沿海一些代工型、制造型县级城市除外），特别是中西部省份的县级城市几乎没有什么工业，现代商贸业也不发达，外来务工输入性人口不多，本土的青壮年劳动力和知识分子大量外流，造成整体人口基数小。
按照通常成熟的商业面积比例估算，即人均1㎡商业面积计算，一个县级市所对应的商业体量也就是4-16万。除了一些专业类的市场外，普通零售商业的辐射半径很难覆盖更多的农村消费人
群，因此实际体量也最多可能在此基础上增加15-20%。若按此估算，剔除掉城市原有商业供应，新增商业面积，特别是单个商业体的面积将受到很大的局限性。近年来县级市开始大量的进行项目开发，很多楼盘在没有进行精确定位的情况下，都是想当然的凡是楼盘临街一定是商业，且为数不少的是两层或者两层以上。更有甚者只有几十亩的项目做起了内街，整个项目只有一面临街，其他均是小区路居然四周全部做起了商业。这也真是有些悲哀！这也就不难解释为什么现在很多县级市商业的面积大量空置，而一些已经经营的门面大量的出现转让。
这种现象的背后从根本上来看表面上看是整体供过于求，而更多地市由于缺乏前期定位研究情况的结构性失衡矛盾突出。
从经营者角度看，与省级城市与地市城市经营者相比，县级城市经营户基数小，若细分到单个行业，经营户就更少。这些经营户要么彼此是一家人的多个门店，七大姑八大姨的都在做这行，比如农贸市场里面做蔬菜的，很多都是亲戚；要么是一个人垄断了多个品牌，比如服装行业，往往在县城会有这种情况，即李宁、安踏、特步都会是一个人总代理。这样的话往往他们的议价能力非常强，在招商上面会有比较大的阻力。即便招进来了以后在管理上也存在较大的难度。当然，即便不是以上两种情况，由于商家基数较小，对于新的商业项目做开发定位也存在非常大的局限性。
其次，县级城市由于距离省城和地市的一些品牌商户来讲，由于距离比较远，在配货、经营、管理、人脉、人才招募等方面都存在一定的局限性，此类经营户对于拓展县级城市商业布点主要考虑加盟形式如咖啡厅、茶餐吧、足浴、酒店、面包房、洗衣房、品牌餐厅、KTV、中大型游戏厅等等。若没有加盟商，则这类商家直接介入经营的可能性就非常小。而一些大型的知名连锁超市类，特别是一些区域型的大超市现在也在考虑县级区域的布点，但是多数只限于已经在地级市已经有布点的连锁超市。这些超市招商成功的前提条件是非常苛刻的，给出的租金几乎等于开发商白送。
当然对于零售商业吸纳人气比较有帮助的还包括影院和洋快餐。这类商家通常跟超市走，没有大的超市做铺垫，此类商家很难进驻。而开发商业物业想要提升其档次同时扩大项目影响力，没有几个响当当的品牌作定海神针，纯粹依托做高商业外立面档次，又无疑是空中楼阁，舍本逐末。
再次，由于县级城市的商业应该说多数处于商业发展的初级阶段。一些在一二线城市发展起来比较火的商业，在县级城市几乎没有，如高档次美容美发、纤体SPA、健身房、书吧、儿童游乐场，这些对于一些新开发商业项目增加人流是有帮助的。
只可惜，县级城市这类商业很难招商，故想在县级市做步行街或者商业MALL确实不易。
从投资者角度看，县级城市的投资者可以简化为四类人，一类是本地经营户（含农村的一些养殖户、厂矿业主和本地人在外经商户）；第二类是公务员；第三类是外出高级务工者；第四类是专职炒铺者。其中以前两者占绝大部分比例。
县级城市的投资客户最大一个特点是特别偏向于选购门面，对于二楼及以上商业铺面似乎有天生的警觉。
这样的一个结果是，当开发商考虑多加盖一些楼层的商业时，通常情况下二楼以上的商业是非常难以变现的，所以二楼商业与一楼商业的差价非常大。
县级城市投资客户投资的第二个特点是很明显的追求“现世报”，多数选购商业的时候主要看重当下的商业繁华度，在一些老街商业4-5万/平米可以痛快下手，而对于略微欠佳地段的商业常常无人问津。众所周知，由于历史原因，县级城市新开发商业不大可能完全都在老商业街道，这种不大注重远景的置业观念，促使一些商业开发前期运作难度很大。
从开发者角度看，不可否认县级城市的不少开发者经过前几年的积累，已经逐步积累了一定的资金实力。但是整体而言仍然实力比较弱。这种状况就决定了，县级市搞项目开发很多时候一个项目有三四个股东，就笔者所接触到的一个项目居然多达三四十个股东（毫不夸张）。股东多了想法就多，对于大多数县级市项目的房产项目股东们来说，最现实的莫过于尽快变现，实现资金的快速回笼。
而作为商业项目的开发来说，急功近利的心态去做商业开发，商业定位就非常难做。一方面，商业开发需要引进一些龙头商家，以作为项目的基石。而此类商家所签合约短则十年，长则二十年。租金低，增幅小，回报低。同时由于其通常所需要的面积比较大，总价高，投资见效慢，一般买家可能无法承受，势必需要自持；另一方面，股东分散，长达十几年的合作实属不易。那定位上就不得不考虑尽量不做或者少考虑主力店的情况下又能做活商业。
另外，商业物业的开发销售尚只是万里长征第一步，后续的经营管理将是商业永葆青春的重要法宝，而这又依托于一定的后续投资，聘请专业化的团队。后期的大推广、大投入这个可能又都是开发商股东们都不愿意看到的。所以这一点可以讲在县级市商业定位中最大的一个制约因素。
三、县级城市商业项目定位的方法探索
任何理论都有其存在的市场环境和在相应条件下成立的基础。前面我们分析了县级城市商业发展的现状以及县级城市商业定位的局限性，那作为县级城市的商业项目定位尽管操作模式上可以依据一些既定俗成的套路来做，但很显然要做好一个县级城市商业项目定位更难。
下面具体来介绍下县级城市定位的操作方法。
县级城市商业定位需要可以从如下几个方面着手。即战略意图、项目性质、市场环境、竞争对手、商户需求，在此姑且称为“定位五环”或者“五环定位法”吧！
战略意图。
无论是作为开发商自己的策划部门人员还是作为外围智囊团的代理公司都必须首先明确开发商老板的意图，从而从战略上明确定位的方向，而不是一味的一接手项目就匆匆忙忙上马直接从市场的角度考虑什么能做什么不能做，该做什么。这样的策划无法真正帮助开发商解决问题。
开发商的战略意图是指开发商对于项目的整体目标。考虑通盘销售尽快套现资金，还是考虑全部持有作为一个融资平台，或做商业的目的是拉升整个项目其他部分诸如住宅的价值等等。了解了开发商的初衷，然后再结合开发商的整体战略意图再来设定盈利模式。
当然，作为县级城市的开发商所提出来的战略意图由于经验方面的限制，可能有些会比较原始或者不切实际，但至少是他们最真实的想法。
通常在做县级城市定位之前，会和开发商进行一次、两次左右的交底会。在这个交底会上核心我们需要了解开发商的股东结构、开发商在这个项目上能否接受持有物业（事实上凡属有一定规模的纯商业或者综合体项目都存在这个问题）、前期启动资金及资金来源（主要考虑其资金实力）、开发商自身的资源情况（看是否可以根据股东的自身优势在定位中进行发挥）、开发商的利润预期、拿地成本、当地的商业、住宅建设成本、政府态度（有些政府是有强制性要求的）、拆迁方案和返建比例等等。
做完这些后，通常需要形成一个会议纪要作为备案，这样的话无论是作为代理
商还是策划部门在进行项目定位策划前都有能做到“有法可依”。很难想象，一个连开发商战略意图不明白的策划团队，能做出多么出彩的策划方案。这个阶段不能急，特别是代理公司不能因为急就忽视了这点，忽悠政府、银行或者纯粹作为融资报告除外。项目性质。
从地理位置看属于传统商圈项目、新兴政务区项目、还是边郊项目。从物业类型看是纯商业项目还是城市综合体项目。从政府支持力度来看是政府重点建设项目还是非政府重点支持项目。这些属于项目本身的东西不会随着项目的定位而改变，必须要了解透彻。传统商圈项目、新兴政务区项目、边郊项目作为项目的地理属性，其本质上是客户群的问题。
传统商圈项目相对来说会以旧城改造项目为主。这里面在县城项目定位中牵扯得比较多的是拆迁返建的问题。笔者经历的项目中，部分是属于全货币补偿的方式，这种方式对开发商前期压力比较大，相对于定位规划来说制约较少。但是很多情况下是货币+物业，更有甚者是原位置1:1的物业置换。那相对于后续定位规划来说就很麻烦。另外，传统商圈项目的定位还存在的一个重要需要思考的问题是新定位与原来商圈的融合的问题。其在一定程度上会受老商圈的影响会比较大。
新兴政务区项目，在县级城市多是与县级行政办公机构相伴生的项目。这类项目短期内居住人口比较少，区域内主要是以政府机关和行政事业单位人群为主。但后续居住的人口随着城市的发展会越来越多，且多数家庭的经济状况比较好，另外一个大优势是通常这种项目所处的区域形象会比较好，交通路网比较发达、停车也较为方便。边郊项目，这类项目通常会伴随有汽车站、火车站、厂矿企业、一些批发市场等。这类项目几乎没什么商业氛围可言，可以说难度最大的在于消费客户群体的不足是制约这类项目最大的难题。至于纯商业项目还是综合体项目这个这个很大程度上与土地性质有关。
市场环境。
以往我们在做商业项目定位的时候，通常会关注很多宏观方面的数据，如一个城市的人口、一二三产业比例、城市人均可支配收入、GDP、恩格尔系数等等。但是这些数据的背后到底说明什么问题，很多策划人员并不甚清楚，更多只是撰写报告的需要。我个人觉得，做县级市的项目大可不必在这些上面花费太多的心思。理由很简单，县级城市只有这么大，城市的进程不如一二线城市变化那么快，人口数量的递增也有限，流动人口少，客群比较单一。
做定位寻找依据的时候重点需要抓住如下几点：
一、当前城市商圈格局以及商圈内租金和售价。除了在地图上要能够标明各商圈的范围外，商圈内主街、次街商业形态、租金价格、商业物业开间、进深、层高、面积、建筑结构等。特别是商圈内主力店、分业态的龙头商家经营成功的原因和一些面临转让经营不成功的店铺一定要了解清楚。
二、项目所在区域以项目为核心1.5公里范围内的人口数量。在图上要能够标明步行500米、1000米、1500米不同圈层的客户数量。
对于以零售而非批发类的商业，1000米以内就是其最核心的消费群体。这个可以通过居委会和村委会来进行了解，也可以通过派出所户政科进行了解。
沃尔玛在最后拍板定点的时候，通常高层到现场需要寻找到一个最高的地方比如最高楼的屋顶看下项目周围的住户密度。同时，还要深入了解这些人的层次和消费能力。因为多数商家锁定目标客户的时候会选择一些区域内中等以上收入群体的地方进行选址。
三、最近三年的城市规划和土地出让情况。新的医院、学校、政府机关楼堂馆所、汽车站、市政广场、购物中心、道路规划、项目周边的土地出让和楼盘开发建设情况等都是需要重点了解的。这些都有可能直接影响到项目的定位。
竞争对手。
现代定位理论的先驱杰克特劳特讲“决定你定位的不是你想做什么，而是竞争对手允许你做什么。”诚然，任何城市一个的商业新兴项目都不大可能在真空的环境中生存而没有竞争的，只不过直接竞争的面有大有小而已。竞争对手包括现有竞争对手和潜在竞争对手。现有竞争对手很好理解，我们做任何县级城市的商业项目多数情况下是旧元素的新组合，预计占到80%，即目前在市场上能够找到的业态或者相关品牌。20%左右可能是外来新进品牌，比如说连锁超市、连锁的咖啡厅、服装、餐饮等。那么凡事同类类型商业项目或者街道与本项目有一定品牌相关性或者品类相关性的都可以考虑作为竞争对象。潜在竞争对手则是后续可能规划的项目。这个需要从规划局或者其他一些渠道了解到。定位的时候一般要略高，以便在招商的时候好招。
商户需求。
所谓隔行如隔山，作为一个商业策划者，不善于整合，不大可能成为一个优秀的策划高手。我们的商业项目定位在通过详细的市场分析、项目分析、客户访谈、竞争对手分析之后，我们大致能够有一个轮廓。这个轮廓能否最终变成现实，实现品牌落地，前期控制风险的最重要一个环节是商户需求。我们有可能做单一的购物中心、有可能做城市综合体、有可能做批发建材，那以我们单一的调研数据来确定定位多少有点纸上谈兵的味道。
在这个环节必须结合开发商自己的人脉资源来做。最省事的方法首先是找到我们拟定位方向的品牌龙头进行深入的进行访谈。访谈的重点切忌浮于表面。一定要了解这个行业品牌对项目的看法、意向程度、关键点、盈利模式、承受的租金等作深入的了解。为了避免有些人可能持保守意见，一定建议要多访问一些商户，然后综合他们的意见，找出可能存在的问题，再进行定位。这个环节，既然定位初步探索的过程，也是检测我们定位的过程，所以尤为关键。
在县级城市商业定位中采用“五环定位法”可能相对来说比较简单实用。实质上是一个通过对定位五要素进行逐层剥洋葱的方式，使之商业项目与需求相匹配、相对接的过程。如果任何一个环节对接不上，说明这个定位有问题。比如现在很多县级城市的蔬菜批发市场都已经老化，应该说是一个空白，那我们在项目定位中是否可以考虑呢？这个要取决于开发商的战略意图。因为很明显蔬菜批发市场有存在的空间但是其租金和售价都太低，不一定能够符合开发商的要求。再比如百货。百货现在在县级市场中是很少见的，而且可以承担比较高的租金，也能够很好的融合电影院、餐馆、零售做购物中心，但是它是否能够被市场环境所容纳呢？
定位是一门科学，也是一门艺术，因人而异，不同的人面对同样的一组数据看法可能也不尽相同！
篇5：大型商业项目经营方式定位
大型商业项目经营方式定位
大型商业项目经营方式的确定主要取决于投资商实力、经营目标及承受风险能力等因素。大型商业项目的经营方式与住宅有巨大的差别，常用的有以下几种：自营、统一招租、委托管理公司进行经营管理、多种形式组合的租赁、店中店、时差分租、售后包租、部分经营租赁加部分出售。
经营方式一：自营
场内商铺既不出售也不出租，完全由大型商业项目开发商自己经营管理。
经营管理的盈利方式
盈利方式内容
购销自行销售，自担经营风险
保底抽佣将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，大型商业项目仍按保底额的一定比例抽取佣金
纯分成将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共同经营，共同承担风险
经营方式二：委托管理公司进行经营管理
场内商铺既不出租，也不出售，交由专业管理公司进行经营管理。双方约定一定的最低经营保底额，当经营额低于该保底额，大型商业项目仍按照保底额的一定比例抽取佣金；当经营额高于该保底额，超出部分则由双方按约定的比例分成。
经营方式三：统一招租
将场内铺位或专柜统一出租与实际用家，大型商业项目获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。
经营方式四：部分经营租赁加部分出售
该种经营方式是指将大型商业项目内一定面积的商铺用于出售、一部分面积的商铺用于出租，也有可能余留一部分面积的商铺进行自身经营。这种经营方式有利于大型商业项目的整体运作。
经营方式五：店中店
店中店多用于开设专卖店，分部分招商与全部招商两种。“店中店”是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式，而店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的、独立的、封闭型的、集中的单位空间。店中店通过租赁合约确立租赁关系。店中店以面积计算租金，可获得加倍的租金收益。在商铺出售时，为追求效益最大化，也可以采用该方法，但缺陷是物业管理、商场维护的难度很高。
经营方式六：时差分租
指将大型商业项目内一定面积的商铺利用不同业态、不同营业时间要求，进行时段、季节性的时差租赁。通过运用各种业态不同营业时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大的体现，为投资者或实际用家取得更好的效益。如临近商务区大型商业项目内的咖啡馆，可以利用白天时间出售机票，在晚上经营咖啡。
时差分租还体现为根据不同的季节吸纳最适合的业态入驻，从而获得最大的租金收益。如所谓的“皮草行”就是经营裘皮、皮革服饰的企业在冬天经营皮革商品，而在夏天皮革类商品滞销时，企业改变销售商品、经营时令商品--草席等而得名。
经营方式七：售后包租
是指大型商业项目开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商铺的方式销售商品房的行为，即大型商业项目开发商将场内一定面积的商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。“售后包租”有多种形式，包括“反租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。
售后包租对开发商而言，能够快速回笼资金，获得收益；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。
经营方式八：多种租赁形式组合
一般大型商业项目的商铺租赁是多种形式的组合，如部分“售后包租”、部分时差分租、部分采用店中店形式等，以使商铺收益价值最大化。
经营方式适用情况表
经营方式适用情况
自营企业具有商场经营管理能力
自营为主，招租为辅企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充
自营为辅，招租为主企业无商场经营管理能力
委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力
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