南京商业现状研究未来发展趋势

南京商业现状研究及未来发展趋势

一、南京商业发展研究

商业发展现状

目前，南京商业零售规模列全国第六。统计部门提供的数字显示：截至20**年底，南京市的社会消费品零售总额为711亿元，净增100多亿元，从业人员达到了50多万人，零售总额在长三角的16个城市中名列第二，仅次于上海。在全国位列第六，较前年上升一位。与此同时，来自商贸部门的信息显示：未来三年内，南京市的社会消费品零售总额将突破1000亿元大关。

在商业零售迅猛发展的同时，南京局部区域的商业因为过于密集出现了过度竞争的态势，不少商业设施因为经营不善而资源浪费，部分商业地产被人为爆炒，房价虚高甚至达到六七万元每平方米。从房产部门登记的商业可售面积看，建邺、鼓楼、雨花台分别以12万、6.3万、5.3万平方米名列前三位。从成交价格看，今年成交的商业地产的均价为13254元/平方米，其中，鼓楼区的商铺价格最贵，达到22281元/平方米。

商业发展规划

未来南京的商业发展中，会形成以新街口、河西两大市级商业中心为龙头的商业格局，夫子庙、火车南站、江宁等地被定位为商业副中心，中央门、迈皋桥等27个地区并列成为区级商业中心。规划中的河西中心区面积将是现在新街口的1.5倍至2倍。（见南京市商业网点规划）。

第二部分雨花台区商业发展现状及未来发展趋势

一、雨花台区发展现状

1、历史人文

座落在六朝古都南京的西南郊，是金陵的“南大门”，面积近134平方公里，辖7个街道办事处，人口18万。相传梁代高僧云光法师曾在此讲经说法，感泣天神，落花如雨，故名雨花台；在金陵四十八景之中，雨花台区占有十景。著名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。

2、区位交通

雨花台区基础设施健全，交通近年来发展较快，投资环境优越。区政府距市中心仅3公里，距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里，距新建的禄口国际机场10公里；北依浩荡长江，南有秦淮新河；宁芜铁路穿区而过；宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境；南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已在该区开工建设，规划中的火车南站也即将在该区南部开工。全区水、电、气管网发达，供应充足，通村通厂，使用便捷。

3、国民经济

近年来，雨花台区以“郊区城市化，经济效益化”作为战略取向，在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。农业上主要是利用高新技术，大力发展无公害农业、绿色农业和有机农业，同时雨花台区还依托区位优势，大力发展观光农业、旅游农业和休闲农业，目前铁心桥都市农业发展较快，千亩桃园正在建设之中，成为市民休闲观光的好去处。

4、工业经济

工业经济是雨花台区的主导产业，全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等工业园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业，其中钢铁年产1200万吨，汽车年产6万辆。经过多年的改制，目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主，重点企业主要有：中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。

5、第三产业

第三产业是雨花台区发展最快的产业，初步形成了以商贸流通、仓储运输、房地产、旅游业为重点的发展格局。目前宁溧路市场带以麦德龙、欧倍德为龙头，商贸流通业日益发达，其中宁南汽车贸易园汽车市场销售量占全市的30%以上。在旅游业上，建成将军山、牛首山南郊旅游风光带，每年都要举办雨花石艺术节、牛首踏青节等活动。目前，正在以建设“绿色雨花”为契机，打造十里新秦淮风光带。

二、雨花台区商业发展现状

如图，雨花南路以北是传统意义上的老城南区域，老城南虽然距离市中心最近，但形象破败，形成了以雨花新村为核心的传统老居住区，其间夹杂众多棚户区，是南京目前需要改造的重点区域之一，但近期改造力度不大，区域内整体商业业态落后，缺乏大型专业市场；
宁南新区东起宁溧路，南至绕城公路，西到宁丹路，北自纬八路与雨花台烈士陵园相接，总占地约8.9平方公里，该南京市政府已将宁南新区列入三年内南京市三大重点开发新区之一，并以“高绿化区、高文化区、高尚住宅区、高级商贸区、高新技术研发区”五高板块来定位，成为近期雨花台区重点打造的核心区域。目前宁南区域由于居住区人气尚未成熟，规划虽然利好，但其产业真正导入需要一个过程，商业氛围有待进一步提升。
铁心桥在南京人甚至城南人心目中一直是农村概念，在规划上也缺乏大的利好，目前仅在宁丹路南端上有少量汽车配件店，但难以和宁南汽车贸易园的专业汽车市场抗衡。

雨花台区未来商业规划及发展趋势

根据南京市雨花台区20**年-20**年商贸发展布局规划，纬九路和安德门大街将规划建设成为大型专业市场带。丰盛宁南产业园正好位于此专业市场带的中心地带，但从目前的发展态势来看，宁南的商贸区

才是发展的重中之重，纬九路和安德门大街大型专业市场带的规划已经鲜少有人提及，沦为市场自发行为。

三、区域内大型主力店的动向（花神家具港）

纬九路上刚刚落成的花神家居港，是目前区域内唯一的专业大市场，处于试营运状态，20**年9月28日正式营业。花神家居港总建筑面积为8万方，分三期开发，前两期已经建成，三期正在建设中。以家居生活用品为主，包括电视柜、沙发、床套居、办公用品等，经营中低档产品，缺乏有号召力的主力品牌。
整体建筑分为三层，无中央空调，空气流通较差。目前租金为一楼26元/平米/月，二楼20元/平米/月，三楼15元/平米/月，一期尚未完全入场，经营状况不甚理想。

第三部分 项目研究

一、地块概况

项目位于南京市雨花台区，纬九路以北、安德门大街以西交叉处，一期占地142亩，呈近正方形分布，地块整体东高西低，北高南低，地块南部落差达到6米之深。地块南部有多处干涸的池塘和凹陷之地，植被覆盖丰富，但是作为商业门面的能见度较差。地块安德门大街沿线标高与道路持平，加之车流、人流量较大，商业门面表现力较优，地块北边目前分布嘉盛混凝土搅拌厂、在建的涂料厂、中昊汽车等厂家。

二、地块资源分析

1、交通

地块位于纬九路和安德门大街交汇处。纬九路为城市交通主干道之一，双向8车道，安德门大街是主城区与近郊连接的一条重要通道，因为建成时间的先后，形成一边热，纬九路上的车流量和人气相对较差，而安德门大街相对车流人流量都较大，从长远看，纬九路更有发展潜力。
从公交线路来看，安德门大街有7条线路经过，分别为75路、88路、94路、111路、113路、820路、新善线，纬九路有26路、75路两条公交线路。地块距离地铁安德门站约1公里，距离小行站约1.5公里。
从交通可达性而言，地块拥有的交通优势具备一定竞争力。

2、生态人文

古浡泥国王墓风景区

3、地块周边商业资源

众多的生产性企业引入了大量的人口，交通干线带来了车流量和人流，加上原有周边居民形成了层次不同的商业需求空间，但是目前配套性商业欠缺，目前仅有安德门大街分布几家简单餐饮服务店和宁南大道的花神家居港。
沿宁南大道向东前行2公里到在宁南新区的郁金香路，将建成2000平方米的农贸市场及4000平方米苏果超市。在宁南汽车站附近，还将建一集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心。再前行3.5公里到宁溧路、双龙街，分布欧倍德、麦德龙等大卖场。欧倍德超市由于经营不善，即将易主为百安居。

三、地块主干道现状分析

地块早期被规划为产业园的范围内，所以分布有众多生产性企业，纬九路一线的思索数控机床、轴承材料厂，安德门大街一线的嘉盛混凝土、南京远东艺腾包装厂、恒峰机械厂、圣迪奥服饰、霞飞纸品等，生活配套相对欠缺。

安德门大街以北尚有回民和汉民的殡葬服务所，众多生产性企业加上殡葬服务所给这一区域带来了不佳的形象和心理定位。

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篇2：发展商商业地产运营商有效对接

商业地产的方兴未艾致使许多原来从事住宅开发的地产商一哄而上大力开发商业地产,政府商业网点规划的缺乏,不到位,开发商逐利的本性及短视行业,致使曾热火朝天的地产项目在无情的市场竞争中遭到淘汰。如何有效实现商业与地产的对接?笔者就以下几个角度思考,试图为商业与地产之有效对接提供几点建议与参考。

一、理顺商业与地产的关系

商业与地产,孰先孰后?显然,地产是商业的裁体,没有地产,何谈商业。那是不是意味着先地产后商业呢?确实,在相当长的一段时期内,很多房地产开发商做商业地产项目时,都是按传统住宅项目开发模式运营,待项目建成后,再去找客户,或租或售,也去招商。但结果呢?无数失败案例的足以证明,先地产后商业是行不通的。现在越来越多的开发商才意识到“先商业后地产”的重要性。为什么这样说呢?首先,这是由商业发展规律所决定的。根据商业起源与发展,人类开始了交换、交易,于是就自发聚集起来在一些场地,慢慢的,场地就成了固定的交易场所了,就如现乡村里依旧存在的一些自发聚集起来的菜市场般。所以,先有市后有场,市兴则场旺。其次,商业也好,地产也罢,其所服务的最终客户都一样,都是为实现满足消费者的需求从而达到利润的获取。而商业是与最终消费者距离最近的,也是最了解与熟悉最快的,所以商业必须先行,从而更好地服务地产。最后,近看港奥,远学欧美,其商业地产发展的成功案例无不证明其商业先行的必要性与重要性。当然,国内万达商业地产是做得比较成功的。

先商业,后地产。从而决定了开发商在进行项目开发的前期,即项目业态定位,产品定位及其他相关规划设计时,就应该做到充分了解城市商业网点规划,了解区域商业现状,了解区域未来消费需求与热点所在;就应该让商业运营商参与进来,听取他们的意见,从而打造符合商业运营商要求的商业经营场所。

二、重估商业地产的价值

大家都清楚,价值的外在表现为价格。一般而言,决定地产项目的价格的最主要因素是什么?主要是成本。这就是熟悉的在传统房地产住宅项目价格评估的成本法、假设开发法的运用体现。但成本法适用于商业地产估价吗?在估价法中,还有个收益评估法。商业地产的价值体主要体现于该项目未来经营收益的获取。这显然不同于住宅产品销售去化良好,就实现了利润的回报。这就提出了商业地产后期的经营问题。商业反哺于地产的最好体现也就是后期经营的兴旺。

确实,商业地产的价值充分体现在其后期的经营收益价值,即其保值、增值功能。从而要求地产开发商完成项目开发使命后,更应该多多考虑如何做到与商业运营商有效对接,为项目后期经营与管理提供有力的支撑与保障。

三、明晰商业地产开发中的产业链

商业地产项目运作,离不开开发者、持有者、经营者等三大主体的共同努力。这里有三种可能,一是项目开发者,兼具物业持有者及经营者,集三重角色为一体,这是很多上规模具实力的商业地产开发商的选择,如香港的恒隆地产在上海开发的恒隆广场,即为长期持有与经营。第二种可能是,地产商把商业地产项目建好,然后以产权出售的方式售给众多的小业者,然后由小业者自行经营或者租赁经营。显然,开发商只是具备了开发者的角色。而众多的小业者是物业持有者,而这一环节中的经营者,则更多的不确定性,他可以是小业者自身,也可以是大型商业运营机构统一租赁经营,还可以是其他散户经营。第三种可能是,开发商开发完项目,而把项目整体出售给专业的大型商业公司,由其持有自行经营。很多海外房地产投资基金即是通过此种途劲进入中国商业地产市场的。

在这三种可能中,目前更多的开发商选择了第二种,这是为什么呢?一是其欠缺商业运营能力,“不是不想做,实在是不知道如何去做”;二是其资金实力有限要求其必须快速变现实现资金回笼,三是其社会责任心态的缺位,抱有能挣一笔是一笔的心态,不愿承担后期兴市旺场的风险。当然,其后期经营的高额利润回报也就自然分享不了。有点扯远了,第二种可能就把地产与商业的血脉被人为地割断了,裂痕放大了,还得续还得补,后期的风险显然就太大了。也就要求众多开发商必须明确自身在商业地产项目开发中所处的位置,从而达到专业人做专业事。这也就为商业与地产的有效对接提供了可行性。

四、把握商业地产开发融资的结构

通常而言,开发商业地产的利润是住宅开发利润的2-7倍,于是越来越多的房地产开发商把资金投入了商业地产领域,毕竟的资本逐利性使然。同理,商业地产开发的成本是住宅地产开发成本的2倍左右,这就要求开发商具有更强的资金实力。纵观国内地产开发商,做住宅也罢,做商业也罢,其主要资金来源无外乎有三,一为自身资金储备,二为银行贷款,三为前期销售所得回笼资金。其中,银行贷款是主要的,通常占50%以上。沉重的银行利息,紧绷的资金链,这都使得预售或前期阶段所获取的回笼资金最为关键。这也就使得绝大部分商业地产开发商做项目时都考虑物业的销售,以便资金的快速回笼。这亦补充说明了上面部分中开发商为什么选择第二种可能。

当我们把眼光放在那些大型商贸流通企业等商业运营商身上时,发现他们的资金实力是相当强大的。设想,我们

可不可以发现或搭建地产开发商与商业运营商两者之间的资本桥梁呢?开发商获取了强大的资金支持,而商业运营商获得了更好的地产资源,更理想的商业经营场所呢?

篇3：商业地产发展九个模式

产权酒店 只管投资

很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。

点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。

分时度假居住 投资两相宜

又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。

点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。

认购建筑面积 挖掘中小客户

这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。

点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。

银行担保 保障回报

一些商业地产项目都作出了不得低于 8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。

点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。

投资保障 招揽顾客

投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于 8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。

点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。

产权商场 两权分离

所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。

点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。

商企联姻 巨头摇旗

商企联姻模式是著名开发商与零售巨头进行联姻,即开发商与零售巨头进行捆绑合作,事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业,零售巨头随之进驻,如 SM和沃尔玛,万达与普尔斯马特。这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。

点评:谁敢像沃尔玛那样“牛”,说“我在哪里,口岸就在哪里”呢?这种物业当然可以考虑投资了,和“老大”一起操,总是可以少挨飞刀的。

品牌营运 整合优势

众所周知,大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛,紫微银座与太平洋,金色夏威夷引进了欧宝公司,在招商过程中都获得了巨大成功。在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商,使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。

点评:国际知名的专业品牌商,有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应,以及强大的号召力,能确保投资者持续、稳定的财富增长,也整合了优势资源,是目前地产商最热衷的手法。

新步行街 先招商后卖房

步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的

习俗。这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带,修建一条只能让人进出,小车和自行车都免进的一条街,所以取名为步行街。步行街,迎合了人们的习惯和口味,但是先招商后经营,把蛋糕做大后再卖房,在成都的步行街中还不多见。

点评:女人逛街最爱闲庭信步,谁愿推着自行车走马观花呢?比起繁华大街,步行街不受车水马龙的影响,从左到右,从右到左,只让时尚牵着眼线走。这种物业形态适合成都人购物习惯,有投资前景。

篇4：成都商业地产十大发展趋势

　　成都商业地产十大发展趋势

　　一：百货面临替代竞争压力

　　由于快速时尚品牌的竞争及消费者一站式消费需求的增强加上电商的冲击，百货这一品类相对单一的业态受到威胁并在市场上引发反应。

　　出现了太平洋、美美、西武百货、永旺撤出朝阳大悦城；在成都，广百撤出富丽天汇等现象。

　　百货向购物中心转型及加快向地级市拓展将成为当前应对手段。在成都王府井已开出购物中心店。

　　二：奥特莱斯进一步升温

　　奥特莱斯经过在中国发展的萌芽期，目前已经进入快速发展的轨道。不仅在一线城市，二三线城市也已经有成功开出的奥特莱斯新项目，且运营情况良好。

　　作为目的性的消费场所，奥特莱斯拥有更广的辐射力，加之其高端化特性，使得奥特莱斯具备优于其他物业开发对郊区地块溢价的驱动能力。地块溢价驱动、成功运营增加信心

　　奥莱最早以工厂店模式出现，形式较为简单，更多依赖折扣品本身吸引消费者，但随着消费者对“购物体验”的要求越来越高，奥莱也由工厂店模式逐渐向更丰富的形式演变。

　　成都市正向多中心格局发展，消费者已经具有一定品牌认知度与消费诉求，品牌商家开始关注地区发展；加之城市汽车保有量的持续增加和交通条件的不断完善，已经具备了奥特莱斯业态升级发展的条件；

　　三：高端项目供需错位

　　奢侈品品牌资源相对较少，布店数量有限、进驻条件亦于严苛；成都众多高端定位商业项目，同期供应，出现阶段性供需失衡，招商竞争激烈。项目在定位时，应保持理性，不必有过多高端情节、高端未必代表高收入。

　　未来随着成都市经济的快速发展和消费需求的提高，国际名品逐渐进入发展，之前依托百货、以代理形式经营的品牌较多，未来进驻购物中心独立开店的品牌将呈增加趋势。如地段适宜的项目，在规划时应考量硬件预留调整空间，在满足发展条件时，通过运营阶段逐步调柜实现。

　　四：新业态类别向下深耕

　　在城镇化进程、城市人口数量逐渐庞大、家庭为单位的消费需求增加等背景下，传统商业升级加速，同步时尚需求迫切；

　　以ZARA、H&M、UNIQLO为代表的品牌在一线城市广泛布点后，加快深耕二、三线市场；如：孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小镇等儿童体验类、游乐类、零售类品牌零售商正积极拓展西南市场，未来三线城市很快会成为其开拓的重心。

　　五：电商对实体商业冲击增强

　　电商以便捷、价差、长营业时间优势，将替换传统交易模式，以单一售卖为交易模式实体商业优势不在。

　　网络购物大量交易，重点受冲击的是偏标准化的商品的，个性化较强的服装服饰、餐饮、娱乐暂时基本未受影响。

　　电商火爆现象将推动传统商业回归到本应该关注、应该加强的体验感营造上来。那么注重建筑外形、色彩运用及营业空间的风格营造；注重购物气氛、体验感、全身心的参与感是网络购物无法满足的。

　　六：区域商业成为增长新重点

　　因新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、华润、中粮等亦加快速度开店或拿地，其中万达计划开出的广场数量超出以往，而华润置地五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。

　　成都以政府主导，城南、城东、城北、城西产业牵头规划已初具规模；且三环内已更多土地供应，加速商圈外移趋势。随着城市与地级市之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇，亦成为回避竞争较好选择。

　　七：轨道交通重构竞争格局

　　地铁及高铁的出现将逐步改观商圈传统等级地位差别，提供趋于公平竞争的新机会，造就新商圈格局。

　　地铁及高铁的开通对商业而言并不都意味着利好，对新商圈项目可能机会大于挑战，而对既有商圈项目则可能挑战大于机会。

　　各站之间所带或带走的人流机会是同等的，在新老商业中，项目定位着重于到达人流或出发人流带来的机遇，应重新审视定位，需要结合属地特性来思考。适时优化、提升专属性，向主题化、细分化调整。

　　八：传统城市核心商圈地位下降

　　过去商业以集中在市中心商圈发展，租金亦最高；随着土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢亦难以承载大型商业；

　　多中心的城市发展格局，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距

　　九：市场平均租金下滑

　　传统城市核心商圈之外围商业大量供应且集中，规划同质较多，优劣被动拉平，交易平淡，租金呈下滑趋势

　　从已知规划项目来看，众多项目商业价值将在很大程度上依赖上盖物业，存在严重同质、分布过于集中，入市时间较为临近、阶段过量问题，其中部分已开业表现不佳，有些未充分论证项目未入市已经面临调整期。

　　十：消费者便利化需求提升

　　高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视；

　　消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

篇5：新型商业地产发展模式呼之欲出

　　新型商业地产发展模式呼之欲出

　　摘要：中国房地产行业在中国前所未有的城市经济大变革中发挥了巨大的作用，这个是不可否认的，中国新型城市化的发展，房地产业的发展模式也必将要有升级转型，要充分的注意到升级转型这四个字。

　　1月17日，在南京市房地产形势与新兴地产论坛上，南京市房地产学会会长胡志刚、中国房地产策划联盟副主席兼秘书长郭井立等多位专家，对于商业地产发展提出了预警，他们认为，在房地产行业转型期间，一些企业没有做好充分准备盲目上马商业地产，导致泡沫巨大，出现不少烂尾楼。

　　受房市调控影响，住宅市场遭遇限购、限贷等紧缩政策，住宅开发商纷纷转型做商业地产。胡志刚透露，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。20**年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平米……去年一季度，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.3%。在住宅市场的收紧之下，众多企业涌向商业地产，一旦失去理性就有可能吹大泡沫，现在看来，有些企业确实还没做好转型的充分准备，导致一些地方商业地产的闲置、烂尾，商业地产的一些风险已经有所显现，值得警惕。其次，商业地产“井喷式”发展已经不仅仅停留在一线城市，二三线城市，甚至一些小县城也“意气风发”大搞商业地产，远远超过需求。20**年至20**年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”（无人口、无产业、无交通）新城。少数新进入商业地产者能吃着馅饼，多数开发商只是在跳陷阱。比如20**年，北京望京已有200万平方米的商业供应量，如今，真正存活下来的商业最多50万平方米。

　　郭井立认为，商业是城市的形象，但是目前中国商业地产在发展中存在不少遗憾，表现为：开发的品质低下、经营模式落后、文化内涵缺失。造成这些遗憾的原因，首先是政府管理缺位，政府没有一个部门来管商业地产。其次是开发主体错位，商业地产90%是由房地产开发公司开发的，而绝大多数房地产开发公司主要目的就是第一轮开发以后把房子卖掉产生它的经济价值，对于商业运营考虑欠缺。

　　对于商业地产未来，胡志刚认为虽有泡沫，但随着城市化的加快，新兴城区的兴起，相应的商业配置的需求仍然在不断增加。商业地产带来的商业街、大型商场、商业综合体等，都是新型城镇化进程中所必需的。再加上商业地产提升土地价值的能力，地方政府十分欢迎商业地产，给予的政策较为优惠，因此在多数没有急剧升温和没有出现泡沫的城市，其商业地产的发展前景仍十分可观。

　　近段时间，“城镇化”、“新型城镇化”成为了热门词汇，不断被热议。“新型城镇化”是20**年底召开的中央经济工作会议中的一大亮点。由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划20**-20**年》初稿已经编制完成，近期即将发布，该规划称“城镇化将在未来10年拉动40万亿投资”。

　　新型城镇化改变中国，十八大报告提出了中国未来十年的发展目标，要实现新型的工业化、信息化、城镇化和现代农业化这样一个伟大的目标。新型城镇化为城镇的进一步发展带来了机遇。新一轮城镇化应该以城市产业发展为核心，实现城市人口的积聚，城镇区域的扩大，城镇功能配套完善的新型城镇化。

　　中国房地产行业在中国前所未有的城市经济大变革中发挥了巨大的作用，这个是不可否认的，中国新型城市化的发展，房地产业的发展模式也必将要有升级转型，要充分的注意到升级转型这四个字。

　　产业地产持续产生价值

　　过去讲房地产更多的我们关注的是住宅地产，其实房地产是土地和建筑物之间的关系，因此它不仅仅是一个住宅作为房地产的领域，随着市场的发展把商业地产业列入了房地产的领域，因此房地产的发展模式将会成为一个产业地产的领域，我把它归结为产业地产。我们现在看一下，比如说工业地产、商业地产、旅游地产、文化地产、休闲地产、老年地产、住宅地产等等，这些统统都是产业地产，那么产业地产跟所谓的住宅地产的差别在什么地方呢?因为住宅地产的开发主要是开发完了以后把它销售掉，销售掉以后就供业主使用了，基本上来说它的价值只是在后来的市场运行中资产本身价值的变化，它不会产生新的GDP和新的收益，而其他的产业，除了可以实现我们前面的目标以外，更重要的是它在未来的运行过程中，它将会持续的对社会做贡献，对GDP有拉动，对投资人有收益，所以未来的产业发展，我认为这个升级转型的模式由地产开发转型为地产运营模式，这个是未来的一个重大的趋势。

　　现行商业地产缺憾探究

　　中国最早的传统商业就是购物，以后就发展到了购物、休闲、娱乐为一体的多元化的商业发展阶段。由于这样的一个商业的演变，它丰富了消费市场，提高了消费水平，也满足了人们日益增长的消费需求。但是在商业的同时它对社会也有很大的共享，它满足了社会的大需求，房地产开发公司也进行了大量的开发，然后对社会做了很大的贡献，我们现在要实现的就是大的转型。

　　商业是城市的形象，但是目前中国商业地产在发展中存在不少遗憾，表现为：开发的品质低下、经营模式落后、文化内涵缺失。造成这些遗憾的原因，首先是政府管理缺位，政府没有一个部门来管商业地产。其次是开发主体错位，商业地产90%是由房地产开发公司开发的，而绝大多数房地产开发公司主要目的就是第一轮开发以后把房子卖掉产生它的经济价值，对于商业运营考虑欠缺。最后则是运营管理不到位，根本就谈不上运营管理。

　　新型商业地产呼之欲出

　　目前中国的商业主流还是传统商业，几乎没有升级换代，这个就是一个巨大的机会。第二个方面就是对于传统商业的冲击已经非常明显的，我们知道电商冲击传统商业，这个电商冲击传统商业是非常严重的，中国的销售能力在上升，但是传统商业的销售量却在下降的，所以我们做传统商业的要注意，做传统运营的也要注意，做房地产的也要注意，一定要跟我们的商用股合作，一定要跟网络合作，网络是一个全新的载体，但是人们对到现场购物的需求不管你怎么冲击它都不会改变。

　　商业地产要升级换代，它需要体验式、休闲式、娱乐式，现在中国商业最缺少的不是商铺的数量，最主要的是能够给人们带来快乐体验的新型商业。商业是城市的形象，文化是商业的灵魂，文化特色显灵的游憩商业可以丰富人们的物质生活，可以提升开发企业的社会与经济效益，它是一个共赢的局面。文化特色鲜明的游憩商业代表城市商业的未来，新型游憩商业正在向我们大步走来。