重庆便利店市场发展现况趋势

入世以来零售业呈现更空前的活跃繁荣景象，许多国际连锁业巨头纷纷抢滩中国零售市场。中国大型外资零售业者主要为零售巨头“沃尔玛”、“家乐福”与“麦德龙”为主，且与中国本土大型商业企业“华联”、“好又多”、“大商”…等，在各大主要城市商区内占领市场；且随着竞争的更白热化，市场份额已逐渐瓜分垄断，各大巨头将开始转向发展相对“毛利率”较高的便利店。

“便利店”的商业经营模式，主要是以开架自选方式向消费者提供商品销售，以即时食品、饮料、小百货、香烟与报纸杂志为主，且更额外提供如银行ATM机、冲印店与票务服务…等纯服务性服务。便利店选址层面考量主要是：力求最大幅度便利顾客，并全年无休提供最迅捷的购物服务平台！

与世界已发展地区相较，中国目前的便利店发展阶段尚处于起步期；但因国民经济发展和住房改革步伐加快，使我国城市住宅产业发展势头迅猛，进而产生中小超市及便利店入驻社区的强大需求，为居民提供更便利与全面人性化的零售服务。

身为西部唯一直辖市，重庆市近几年城市化速度加快，带动零售业的快速发展，并随着消费水平提高，沃尔玛及麦德龙..等零售巨头纷纷进驻重庆市场，且家乐福与好又多因此提高了分店网络密度；激烈市场竞争促使市场日益成熟，并形成更稳定的顾客群与更强大的市场需求，为便利店的发展创造进一步市场细分的先决条件。

根据国外便利店研究理论与国内便利店发展速度较快地区（上海、北京、深圳等）经验来看，通常人均GDP达到3,000美元，便利店才刚开始起步；人均GDP跃至6,000美元，便利店已经开始充分发展。根据重庆市目前发展状况，便利店还处于市场导入期－即最具发展潜力时期。

一般人口规模为3,000人的城市社区，就有一家便利店的市场需求，而重庆市主城区大约为1,000万人；按平均每3,000人可支撑一间便利店存在计算，重庆市的便利店最低需求目前为三千多家，因此可得知重庆市便利店发展空间仍然相当巨大。由于便利店有其它大中型超市、卖场无法匹敌的灵活优点，如销售网点配置容易、产品配置最贴近市场变迁的灵活性与给与消费者最大便利性（如全年无休），且加上毛利率较高，因此在重庆市致使此业态有其生存的庞大空间。

随着经济发展和一般民众生活模式不断变化，目前出现的新消费群体，如单身族、网络夜间工作者或青年学生…等，其个人消费价值观与传统消费观开始产生新的变化；居住社区或单位附近的24小时营业便利店，恰恰符合他们追求快速方便的生活模式，因此可支撑便利店起步发展阶段，并对便利店产生更大的市场需求与生存空间。事实上重庆便利店发展也跟随国内发展速度较快地区（上海、北京及深圳）快速发展，且与传统超市跟大卖场的价格优势相比，便利店的发展优势在于其与传统超市大卖场相比，更具备了“互补性”！因其24小时无休带给晚归的市民更大生活空间与时间的便利，再加上其所提供的综合性一站式服务（如银行ATM机、书报杂志、照片冲洗、传真复印、水电费用与票务代收与网上购物最后配送平台…等），市民可24小时不受限制一站式完成商品消费与其它服务性质的服务。这完全是因大城市娱乐休闲繁多、城市生活早出晚归且节奏快速，再加上消费模式超前，是便利店立足于经济发展至一定程度大城市的最关键原因。

虽然便利店在重庆具有很大的发展潜力，但作为新兴业态刚起步时，总会遇到诸多障碍；目前重庆市整体生活水平已达到一定标准，但因其它零售业态已获得较早的发展，且重庆的物流配送结构目前仍倾向大卖场、大超市的“大规模集中性”送货，目前尚未适应便利店的小规模物流配送，此种硬性物流结构性制约在一段时间内，仍有待解决！

因此重庆的便利店虽是极具发展潜力的新兴业态，但目前最重要的是决不能忽视市场现存的制约因素，进行盲目投资与扩充，应根据重庆经济发展水平、消费者购物习惯、目标客户分布状况与其它零售业态发展情况…等情况，拟定最具选择性与计划性的发展大计！！

编辑：www.pmceo.Com

篇2：成都商业地产十大发展趋势

　　成都商业地产十大发展趋势

　　一：百货面临替代竞争压力

　　由于快速时尚品牌的竞争及消费者一站式消费需求的增强加上电商的冲击，百货这一品类相对单一的业态受到威胁并在市场上引发反应。

　　出现了太平洋、美美、西武百货、永旺撤出朝阳大悦城；在成都，广百撤出富丽天汇等现象。

　　百货向购物中心转型及加快向地级市拓展将成为当前应对手段。在成都王府井已开出购物中心店。

　　二：奥特莱斯进一步升温

　　奥特莱斯经过在中国发展的萌芽期，目前已经进入快速发展的轨道。不仅在一线城市，二三线城市也已经有成功开出的奥特莱斯新项目，且运营情况良好。

　　作为目的性的消费场所，奥特莱斯拥有更广的辐射力，加之其高端化特性，使得奥特莱斯具备优于其他物业开发对郊区地块溢价的驱动能力。地块溢价驱动、成功运营增加信心

　　奥莱最早以工厂店模式出现，形式较为简单，更多依赖折扣品本身吸引消费者，但随着消费者对“购物体验”的要求越来越高，奥莱也由工厂店模式逐渐向更丰富的形式演变。

　　成都市正向多中心格局发展，消费者已经具有一定品牌认知度与消费诉求，品牌商家开始关注地区发展；加之城市汽车保有量的持续增加和交通条件的不断完善，已经具备了奥特莱斯业态升级发展的条件；

　　三：高端项目供需错位

　　奢侈品品牌资源相对较少，布店数量有限、进驻条件亦于严苛；成都众多高端定位商业项目，同期供应，出现阶段性供需失衡，招商竞争激烈。项目在定位时，应保持理性，不必有过多高端情节、高端未必代表高收入。

　　未来随着成都市经济的快速发展和消费需求的提高，国际名品逐渐进入发展，之前依托百货、以代理形式经营的品牌较多，未来进驻购物中心独立开店的品牌将呈增加趋势。如地段适宜的项目，在规划时应考量硬件预留调整空间，在满足发展条件时，通过运营阶段逐步调柜实现。

　　四：新业态类别向下深耕

　　在城镇化进程、城市人口数量逐渐庞大、家庭为单位的消费需求增加等背景下，传统商业升级加速，同步时尚需求迫切；

　　以ZARA、H&M、UNIQLO为代表的品牌在一线城市广泛布点后，加快深耕二、三线市场；如：孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小镇等儿童体验类、游乐类、零售类品牌零售商正积极拓展西南市场，未来三线城市很快会成为其开拓的重心。

　　五：电商对实体商业冲击增强

　　电商以便捷、价差、长营业时间优势，将替换传统交易模式，以单一售卖为交易模式实体商业优势不在。

　　网络购物大量交易，重点受冲击的是偏标准化的商品的，个性化较强的服装服饰、餐饮、娱乐暂时基本未受影响。

　　电商火爆现象将推动传统商业回归到本应该关注、应该加强的体验感营造上来。那么注重建筑外形、色彩运用及营业空间的风格营造；注重购物气氛、体验感、全身心的参与感是网络购物无法满足的。

　　六：区域商业成为增长新重点

　　因新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、华润、中粮等亦加快速度开店或拿地，其中万达计划开出的广场数量超出以往，而华润置地五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。

　　成都以政府主导，城南、城东、城北、城西产业牵头规划已初具规模；且三环内已更多土地供应，加速商圈外移趋势。随着城市与地级市之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇，亦成为回避竞争较好选择。

　　七：轨道交通重构竞争格局

　　地铁及高铁的出现将逐步改观商圈传统等级地位差别，提供趋于公平竞争的新机会，造就新商圈格局。

　　地铁及高铁的开通对商业而言并不都意味着利好，对新商圈项目可能机会大于挑战，而对既有商圈项目则可能挑战大于机会。

　　各站之间所带或带走的人流机会是同等的，在新老商业中，项目定位着重于到达人流或出发人流带来的机遇，应重新审视定位，需要结合属地特性来思考。适时优化、提升专属性，向主题化、细分化调整。

　　八：传统城市核心商圈地位下降

　　过去商业以集中在市中心商圈发展，租金亦最高；随着土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢亦难以承载大型商业；

　　多中心的城市发展格局，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距

　　九：市场平均租金下滑

　　传统城市核心商圈之外围商业大量供应且集中，规划同质较多，优劣被动拉平，交易平淡，租金呈下滑趋势

　　从已知规划项目来看，众多项目商业价值将在很大程度上依赖上盖物业，存在严重同质、分布过于集中，入市时间较为临近、阶段过量问题，其中部分已开业表现不佳，有些未充分论证项目未入市已经面临调整期。

　　十：消费者便利化需求提升

　　高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视；

　　消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

篇3：中国购物中心管理行业特征发展趋势

　　中国购物中心管理的行业特征及发展趋势

　　购物中心在欧美走过半个世纪以后，成为中国商业发展的一个热点。自1996年广州天河城正式开业以来，在中国沿海和一些经济发达城市陆续出现了购物中心这一最高级的零售形态。据中国商业联合会统计，预计到20**年末，中国开业购物中心约200多个，总建筑面积达3000万平米。但笔者认为，到目前如期开业的购物中心远没有达到这一数量。由于融资渠道、规划设计、商业定位、政府规制等原因，特别是对购物中心这一最高级零售形态的本质规律的认识出现偏差以及对购物中心管理经验的缺乏，导致大量购物中心中途夭折，或勉强开业而与初衷完全背离。本文以统一物业产权的大型购物中心（SHOPPING MALL）为样本，阐述购物中心管理的行业特征及其发展趋势。

　　一、购物中心管理的行业特征

　　与分散产权的住宅物业管理相对应，商业物业通常包括了购物中心、商场、办公楼、酒店等直接用于商业经营的建筑。从管理的角度讲，购物中心的管理包含的内容最多，也最复杂。即有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点。

　　首先，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，但在管理的对象，操作的复杂程度等方面与分散产权的住宅物业、甚至其他商业物业相比都有很大的差别。

　　同时，购物中心管理在基本物业管理的基础上，结合了综合商业零售管理的内容。

　　以天河城购物中心为例：天河城由广东天贸（集团）股份有限公司持有100%产权，由天河城物业管理有限公司全程管理。总投资12亿元人民币，总占地面积4.4万平米、建筑面积16万平米，其中8层为商业经营场地、约10万平米，地下2层为停车场，年营业额约50亿元人民币。场内包括9000冷吨的空调机组、62部手扶电梯和28部垂直电梯、2000门容量的程控电话系统和全自动消防保安系统。场内经营租户320家，员工约8000人。04年全年，客流量1亿2千万人次，车流150万辆次，商品、物资进出量50万吨。全年设备、设施保养项目超过21000项，维修项目超过25000项。平均每天客流量32万人次。设备维护、清洁、园林绿化、租户管理、顾客服务与管理、安全保卫等等这些工作，都是最基本的物业管理行业的内容，但其管理的复杂程度远远高于同等规模的其他商业物业，更是住宅小区所无法比拟的。因此说，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，购物中心管理公司首先是物业管理企业。

　　但仅就纯粹的物业管理而言，购物中心管理也因服务对象的需求差异，行为特征的泾渭分明等因素，具有其鲜明的特点：服务对象包括业主、租赁商户和顾客。业主聘请物业管理公司，是希望创造良好的能持续改善的购物和营商环境，合理的商业业态组合及持续及时的调整，以不断提高购物中心的商业价值，合理控制日常营运成本。相对于住宅物业管理费的消费属性，购物中心物业管理费的支出是典型的投资行为。物业管理费虽然由租赁商户支付，但由于业主将租赁费和管理费捆绑核定，实际上管理费标准由业主核定并转移支付给管理公司。由于实际的需要以及业主的投资行为，购物中心管理费的标准远高于其他商业物业；租户对物业管理公司的要求首先是能够创造吸引顾客的综合环境，以增加经营收益，租户本身对环境的要求和体验反倒退居次要地位，由于租金和管理费对租户而言同属费用项目，租户更加关心的是两者之和的高低，对管理费的高低不是很敏感；顾客是典型的通常意义的消费者，要求的是良好的购物、休闲环境，完善、合理的商品和服务价格，良好的商业信誉等，由于其非业主的身份，和流动性大，短期消费（与多次消费不对立）的特点，对物业管理公司的评价是用脚投票，间接通过商户和业主来决定物业管理公司的命运。

　　二、购物中心管理行业的发展趋势

　　购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的新兴产业。

　　从正常运营角度讲，由于购物中心的基本功能是为消费者提供多元化、多样性的消费、生活条件，满足人们购物、休闲、娱乐、康体等等物质与精神生活的需求。因此，购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境，从而为租赁商户，为业主创造最大的经营收益和商业价值。因此，购物中心管理，既要完成传统意义上的高度复杂的物业管理内容，合理控制庞大的日常营运和维护开支，同时又要对餐饮、娱乐、影院、百货、超市、各类专业和专门店、对各类商品和服务有全面的理解，并对其组合的类型、方式和组合的基本规律，日常运营的基本要求等有透彻的了解。

　　在市场推广、客户关系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，购物中心管理与传统意义物业管理和零售促销也具有很大的差异，限于篇幅，不展开介绍。

　　由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展。

　　目前，购物中心管理公司多是从传统的物业管理公司或是商业管理公司、大型零售企业延伸而来。传统的物业管理公司一般都为管理多种物业，并从事多种相关业务的混合经营型公司，按照物业功能划分，这类公司的专业化程度还远远不能达到购物中心的要求；商业管理公司或大型零售企业也由于在物业管理方面人员和经验的欠缺，在购物中心的管理上力不从心。

　　目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。

　　购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，小业主的投资收益预期基本不可能实现。

　　由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。

　　目

前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。

　　除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。

　　这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。

　　国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定，购物中心管理荣誉评定，行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展。

篇4：下半年商业地产发展趋势分析

　　20**年下半年商业地产发展趋势分析

　　今年房地产调控以来，开发商经营策略发生转变。有人捂盘等待政策变天，有人转入商业地产开发。很多开发商认为，在住宅市场遭受政策打压之际，商业地产机会更多，因而部分资金转战商业地产开发。

　　在商业地产日渐热络之际，一个问题随之提出，商业地产会逆周期而动吗？商业地产会不会引发新一轮泡沫？

　　中国房地产业高速发展，但至今尚未经历一个完整的商业周期，市场不仅对住宅价格走势把握不准，对商业地产更是知之甚少。

　　美国作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，其经验值得借鉴。

　　在此次国际金融危机爆发前，美国房地产业经历了一轮大繁荣，住宅和商业地产价格都出现大幅上涨。20**年至20**年，美国32个主要城市CBD写字楼名义价格平均上涨近60%，CBD外地区写字楼名义价格平均上涨48%。在一些地价较贵且管制严格的CBD，如波士顿、纽约和旧金山，物业价格上涨更为迅速。

　　这个期间写字楼价格上涨的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地价格涨幅较大。在美国32个大城市中，三分之一城市写字楼价格大幅上涨原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太阳带地区，包括拉斯维加斯、迈阿密和凤凰城。其中14个CBD写字楼价格上涨大约106%，成本因素占52%。

　　除了土地价格因素，写字楼价格上涨还受其他重要经济因素影响。

　　美国宾州大学沃顿商学院房地产系主任约瑟夫·纪尤可教授不久在美国国家研究局发表一篇论文，题目是《商业地产与住宅有何不同》，就美国32个大城市在20**年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅的相同点与不同点。

　　纪尤可教授的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

　　在房地产研究领域，一般用资本化率指标（cap

　　rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从20**年至20**年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

　　研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要。但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

　　国际金融危机后，美国公寓价格比20**年高峰值时下降了20%，商业地产价值下降20－30%。美国上市商业地产公司股价

　　20**年达到高峰值，到20**年末下降了60%。股价持续下跌意味着投资者不看好商业地产前景，因而提前"用脚投票"。

　　当然，金融环境变化也会给商业地产投资带来影响。在美国，规模较大的商业地产往往有较高金融杠杆率。20**年，美国可投资商业地产价值4.8万亿美元，其中3.6万亿美元资产被抵押。大部分商业地产为私人所有，REITS占不到三分之一。在美国经济"去杠杠化"过程中，高杠杆率的商业地产投资必然遭到打击。

　　美国经验表明，公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定。

　　当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

　　公寓和商业地产市场被相同因素所决定，供给条件和商业周期对不同板块有不同影响。不过在一个较长时期内，商业地产与住宅具有相同的需求决定因素，这决定它们的市场方向是一致的。相反，独栋住宅的价格波动要更大。

　　纪尤可教授得出了几个重要理论结论。第一，商业地产与公寓的周期较长，在同一周期，二者价值变动率具有正相关关系，也就是方向基本一致。

　　第二，商业地产在短期内保持价格和租金持续稳定，在中期则出现回档。这与自住型住宅表现一样。在同一地区，由于地价、资本和建筑技术一样，不同板块物业价格走向基本一致。

　　第三，在写字楼市场，物业价格大幅度上涨主要原因是资本化率不断下降（即不断提升的净租金乘数），投资者对商业地产市场的乐观态度，反过来会影响到放贷人，他们会放松贷款担保标准，这又会进一步刺激投资。

　　第四，整个美国商业地产存在持续价格下降可能，其中REITS估值比20**年高峰值大幅下降，一些小企业可能面临破产，大机构能够长期持有商业地产股份，他们的风险主要在于面临债务展期。总之，商业地产在经历高速价格上涨后，需要回调。

　　纪尤可教授做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对中国也有一定启示。

　　美国经验表明，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最好通过证券化，如REITS来分解风险。

　　中国不同于美国，由于土地供给垄断，房地产市场并不是充分竞争市场。在这种背景下，政策对房地产影响较大。尽管如此，房地产业与商业周期依然密切相关。如果宏观经济不好，商业地产和住宅市场也会出现调整。但宏观政策的逆周期调节，使中国房地产业有时并不与商业周期同步。今年4月以来，中国住宅市场开始进入调整期，在库存消化结束之前，新一轮投资启动尚需时日。由于流动性过剩，此时大量资金流入商业地产，这导致这住宅市场调整时，商业地产却出现繁荣。但商业地产受经济周期影响更甚。如果经济增速下降，大规模的商业地产投资，未必产生较好收益。

　　上半年商业地产表现良好。据国家统计局最新数据，上半年商品住宅销售面积增长12.7%，但办公楼销售面积却增长53.2%，商业营业用房销售面积增长41.6%。办公楼和商业营业用房销售额分别增长91.5%和57.1%。商业地产购销两旺，一方面存在基数原因，即去年年初经济触底，写字楼等商业地产需求依然处于降通道中，今年上半年经济复苏强劲，商业地产需求增加，与去年同期相比增长幅度较大。另一方面，大量流动性流入商业地产，寻求更好投资机会。

　　由于6月分类数据尚未发布，但从已有的1-5月月度数据看，商业地产无论是销售面积还是销售额，5月比4月都出现环比负

增长，这是否表明，商业地产会与住宅表现为周期同步呢？

　　相比美国，中国商业地产金融杠杆率低，物业多为自有资金持有。这种模式使持有人可以获得稳定现金流。但在经济下行期间，现金流也会出现波动，这需要商业地产持有人一方面能够坚持长期持有，同时还要应付其他类型物业的资金需求。对于那些资金压力较大的上市房企而言，持有商业地产能不能打持久战还是个问题。由于中国经济高增长时代已经结束，劳动力供给也到达"刘易斯拐点"，未来经济增长可能进入持续稳定低增长时期，市场对写字楼需求不会出现爆发性增长。随着供应量增加，北京等大城市CBD地区空置率必然走高。而百货零售等商业与居住人口比例和居民可支配收入相关，在老龄化社会来临之际，过多的商业供给同样存在风险。

　　当然，开发商或许寄希望于私人投资者能够接盘，因为大量资金在寻找投资标的，商业地产颇有吸引力。如果私人投资者受到短期诱惑，商业地产可能出现投资热潮，但这并不意味着长期持有商业地产就可以获得高收益。

　　下半年商业地产可能面临两种走势，一种是跟随住宅周期同步运动，投资和成交趋于减少；另一种可能是商业地产产生过多泡沫，但随着宏观经济走缓而面临破裂风险。不管怎样，开发商和投资者都需要理性看待商业地产投资。

篇5：探讨日本商业街发展趋势

　　探讨日本商业街的发展趋势

　　日本商业街在世界上是颇具特色的。本文对日本最具特色的几类商业街做个介绍，同时探讨日本商业街的发展趋势。

　　最具特色的几类商业街

　　东京银座

　　银座是东京最为繁华的商业街。因为在固定时间内禁止车辆通行，它又被称作“步行者的天国”。这个繁华的街区近400多年前还是一片荒凉的海滩。17世纪初，德川幕府在此铸造银币，遂有“银座”之称。明治初年，东京成了日本的“世界门户”，西方商业与生活方式最先渗入此街。

　　以银座大道为界，银座分为东、西银座。大道两旁，高级商店和名牌老铺鳞次栉比，巨大的橱窗展出最新流行的男女时装、锦秀和服、金银珠宝、高级装饰以及精致的艺术品和丰富多

　　彩的生活用品，醒目而又厅特的宣传广告比比皆是，历史悠久、享有盛誉的“三越”、“松屋”、“松坂屋”等大百货店也座落于此。“三越”被日本人誉为“大百货店的开拓者”，现在的“银座三越”是1930年正式开业的，经营重点是面向年轻人的时髦商品和其它高档商品。这里还有规模不大、但专门经营某种独特商品并保持传统制作方法的店铺，总数超过500家，多数为名牌专门店。银座出售的商品多是高档品，价格高，面向上层社会。

　　银座大道后街以饭店、酒馆、小吃店居多，颇具特色的日本料理应有尽有。有专做活鱼、河豚和鳗鱼的，也有专做“奥殿”（豆腐、萝卜、芋头等混煮的一种菜）和养麦面条的，而且还有品种繁多的外国菜，女口中国、法国、意大利、新西兰菜等。

　　除了大量商店与酒店外，银座还有数十家旅馆，数目众多的舞厅、夜总会、30多家剧院、100多个画廊，这些都增添了银座的繁华。入夜，五光十色的霓虹灯变幻多端，另有一番“夜银座”的风景。

　　银座平时经常举办各种展览会、表演会和其它娱乐活动。随着季节变化，各商家经常向游客分送鲜花，春天是郁金香，夏季是君影草，秋季是菊花，冬季是水仙，这即博得游客的好感，也能起到广告宣传作用。而且，每年9、10月间都举行“大银座节”活动，内容丰富多彩，有检阅*、音乐演奏、祭祖银座神社等。

　　在日本，银座已成为“繁华”的同义语，其名称被全国各地所使用。据粗略统计，在日本以“银座”命名的商业街多达400条。

　　浅草

　　浅草是东京另一条著名的商业街。浅草在日本人特别是东京人的心中占有特殊地位，他们认为浅草是“庶民之街”，是在现代化、西方化潮流冲击下尚能顽强保存较多传统和习俗的地区。人们到这里可以感受到江户时代“下町”的情调和气氛。

　　浅草的中心是浅草寺，以浅草寺为依托，这里集聚了具有日本民俗传统的各式商业店铺。浅草寺是东京最古老的寺院。后来到这里参拜的游客日渐增多，周围的行商和娱乐活动也逐渐活跃。从浅草寺的雷门到宝藏门有一段铺石路面，是参拜观音的必经之路，也就是著名的“仲见世”道路。两旁涂成朱红色的小店铺一间紧挨一间，出售供神用品、江户玩具、舞蹈衣物、点心小吃和各种特产，许多是江户时代留下来的传统产品，五花八门，丰富多彩。有些店铺已有百年以上的历史，如“红梅烧”已有200多年历史，时至今日仍盛名不减，常常供不应求。现在，同“仲见世”交叉的另一条道路的两旁也发展出密集的小店铺，形成新商业街。新、老“仲见世”商业街店铺数百家，出售物品价格比较便宜，适合中下层群众。

　　浅草还集中了众多电影院、剧场和其它娱乐场所，有些曲艺场所演出群众喜闻乐见的曲艺节目。浅草四季都要举行盛大的传统节日活动，例如在冬季举行颇具民族特色、在其它地方都少见的“羽子板”集市活动。浅草终年游人不断，商店街每天都熙熙攘攘，呈现出一派繁闹的平民街景。

　　地下商业街

　　在日本，全国各大城市及某些中等城市都有地下商业街。地下商业街在地下很大范围内建成宽阔的街道，街道两旁商店标立，和地面上的街道完全一样。地下街有充足的光源，光线柔和，有充足新鲜的空气，适宜的湿度和温度，比地面上更舒适，没有地上街的车辆、噪音和灰尘。

　　日本第一条、也是世界上第一条地下商业街是1957年建成的大阪唯波地下街。1963年大阪又建成梅田地下街，接着又建成当时全国最长的地下街---虹地下商业街。虹地下商业街总面积近4万平方米，街顶距地面8米，长1000米，宽50米，高6米，内有4个广场、三四百家商店和许多餐馆、酒吧、咖啡店。商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的地下大体俱全。地下商业街兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。地下商业街中道路纵横交错，曲折有致，路心有花圃，店前有树木，交汇处有群雕，拐角必有喷泉，甚至有小桥流水、飞泉瀑布等景致。巨型风景画在灯光烘托下，使人如临其境。在地下商业街，光电技术与建筑艺术的综合使用，使艺术与商业产生了完美的结合。

　　其他特色商业街

　　在日本，还有许多特色商业街。

　　东京除银座、浅草之外，还有“新宿”、“秋叶原”、“六本木”、“涩谷”等商业街。

　　“新宿”集中着照相机及摄影用品商店。“六本木”则是时装店、迪斯科舞厅比较集中的地区。“秋叶原”的电器店特别多，整个地区仿佛是一座大电器商场。

　　“秋叶原”商业街的电器商店大批采购、大量售出，故各种商品价格比较便宜。同样商品与百货店相比，价格要低二至三成，有时还削价出售，最低可减价四成甚至五成。由于过分便宜，不免令人疑惑不解。这主要是因为新款电器源源不断上市，旧式样电器只得抛售。至于售后服务如免费维修、送货上门等方面，则与大百货店并无两样。因此，许多外国人和留学生都来这里购买电器。有的商店同时是对外国人的免税商店，这种商店同时用英语、汉语等外国语言向顾客介绍自己的商品。

　　商业街的几大趋势及其借鉴之处

　　1.现代商业街的功能正在由传统的“购物场所”向综合性的“生活广场”转化。

　　商业街不仅具有一般的购物功能，还有观光、休闲、文化、娱乐等多种功能。如1983年日本政府提出的《社区广场构想》指出，商业街不一单纯是购物的场所，还必须具有“生活广场”（社区广场）的机能。此后，19*日本政府提出的《90年代流通展望》进一步指出，为了支持搞活商业街的事业，政府将促进“城市建设公司构想”得以实现。此外，该《展望》还提出了建立集新型商业、服务业为一体的复合型商业聚集区构想---“高水平生活广场2000年构想”，以实现商业街的再度繁荣。

　　2.日本现代商业街的发展已经渡过了成长期，进入了成熟期或衰退期，目前正处于衰退中的增长状态。

　　从总体上看，由于竞争激烈，日本商业街的商圈在逐步缩小，店铺数量和购物人数减少，从而导致其营业额增长缓慢甚至停滞不前。从购物人数来看，据日本中小企业厅1995年的调查显示，与5年前相比较。到超广域型、广域型商业街的购物者分别增加了42％和30.4％，而到近邻型商业街的购物

者只增加了8.3%。总之，小规模的商业街渐渐走向衰退，而大规模的商业街变得更大，已是明显的发展趋向。

　　3.日本现代商业街的组织化程度日益提高，并具有明显的法人化倾向。

　　日本政府为了促进商业街事业的活性化，分别建立了“商业街振兴协会”、“事业共同协会”等法人组织，以强化商业街各店铺之间的相互依存关系，提高其组织化程度。日本的商业街共同事业可分为“共同销售促进计划”和“环境整备计划”两大类。共同销售促进计划主要包括：共同削价出售，共同宣传、广告，举办有一定主题的展销会，共同发送物品、购买消耗品，发行服务券、票证、共同商品券等，发行以消费者为对象的情报杂志等。环境整备计划主要包括：商业街整体的改造、改建，风雨型街道的整备或撤除，彩色路面的铺设，街道路灯的整备，停车场、自行车停车场的整备，共同店堂的装修，防灾等安全设施等。

　　4.日本现代商业街的内部配置向两个方向发展。

　　一是为了获得“聚集性利益”，同业种、业态的店铺聚集在一个商业街内的配置方式有助于吸引顾客，增加销售额。如日本秋叶原的电气街、神田的旧书店街、上野的摩托车街、合羽桥的炊事用具街等等。二是为了获得“两立性利益”，业种虽不同但有互补关系的商店配列在一起的配置方式可达到提高顾客利用率、增加销售额的目的。如日本的一些综合性商业街大都属于这种配置方式。