商铺发展四个关键

翻开一度被热销住宅楼盘占领的各大传媒广告,一些商铺或底商的广告已经慢慢占据了一定空间。商铺的高回报率也吸引了各路炒家。

一、商铺发展 增添社区开发活力

■房子其实在改变着我们的生活状态,在大杂院、四合院、社区、高档写字楼里人们的生存感觉是不一样的。

■在低密度的郊区,人们有渴望找到群体的归属感。

二、商铺经营 协调好三角关系

■商铺经营应协调好发展商、投资者、商家利益三角关系。

■按照我们的规划,投资类客户、IT类客户和生活类客户将各占1/3。

■我们将坚持占有商铺60%的业权,以低租金的方式来吸引大的品牌进驻,这样虽然我们在半年到一年都没有收益,但可以保证整体风格的稳定性。

■我们强调客户的积累,供需比例保持在10:1的关系,将有助于挑选客户来保证整个楼的风格。

三、商铺价格 应在普通住宅的2倍以上

■北京普通住宅价格在公寓的2倍以上,东方银座卖到4倍,香港要卖到10倍。

■对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍,而对于核心商圈的商铺价格来说,其租金应该是住宅的3倍到5倍。

四、前期规划 关乎商铺命运

■好的设计减少后期推广费用。

■选错设计师神仙难救。

■从人性的角度认识商业街。

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篇2：商业地产发展九个模式

产权酒店 只管投资

很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。

点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。

分时度假居住 投资两相宜

又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。

点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。

认购建筑面积 挖掘中小客户

这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。

点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。

银行担保 保障回报

一些商业地产项目都作出了不得低于 8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。

点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。

投资保障 招揽顾客

投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于 8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。

点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。

产权商场 两权分离

所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。

点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。

商企联姻 巨头摇旗

商企联姻模式是著名开发商与零售巨头进行联姻,即开发商与零售巨头进行捆绑合作,事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业,零售巨头随之进驻,如 SM和沃尔玛,万达与普尔斯马特。这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。

点评:谁敢像沃尔玛那样“牛”,说“我在哪里,口岸就在哪里”呢?这种物业当然可以考虑投资了,和“老大”一起操,总是可以少挨飞刀的。

品牌营运 整合优势

众所周知,大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛,紫微银座与太平洋,金色夏威夷引进了欧宝公司,在招商过程中都获得了巨大成功。在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商,使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。

点评:国际知名的专业品牌商,有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应,以及强大的号召力,能确保投资者持续、稳定的财富增长,也整合了优势资源,是目前地产商最热衷的手法。

新步行街 先招商后卖房

步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的

习俗。这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带,修建一条只能让人进出,小车和自行车都免进的一条街,所以取名为步行街。步行街,迎合了人们的习惯和口味,但是先招商后经营,把蛋糕做大后再卖房,在成都的步行街中还不多见。

点评:女人逛街最爱闲庭信步,谁愿推着自行车走马观花呢?比起繁华大街,步行街不受车水马龙的影响,从左到右,从右到左,只让时尚牵着眼线走。这种物业形态适合成都人购物习惯,有投资前景。

篇3：香榭里舍商铺招租说明书

首先我们先回答如下问题:

1、汽车消费市场的未来的格局是什么?

从去年开始,本地出租车已全面更新,私家车拥有量也翻了一番并上了一个层次。无论从汽车消耗的量或质上都有大幅度的提升。可以看出,随着经济的快速增长,居民可支配收入的提高,家庭型用车消费将成为高档消费品市场的主流。整个行业发展前景也让人看好。

2.“香榭里舍”商铺的地位和作用?

随着政府对上饶未来几年改造的确定,以广场为中心,周遍七大片区相互辉映的城市格局初见倪端。灵溪火车站的火热建设,七大片区中五三延伸段“新火车站东部片区”因其超前的景观大道设计,得天独厚的地段优势,大型社区居民纷纷入住,完善的生活机能配套……使其成为仅次与中心广场的城市副中心,这一片区也成为投资者、经营者炙手可热的“东部中心商圈”。而“香榭里舍”商业街位于这一区块的核心起点,是连接新火车站与中心广场的纽带,是“东部中心商圈”的兴起的开端,是决定未来五三兴衰的标杆。

3、我们的商铺与汽车市场有什么关系?

从“香榭里舍”商业街的硬件角度看:五三延伸段马路宽广,目前主要以车流为主,交通便利,商铺为一、二层复合式、大开间结构。这些都为车辆的展示,顾客的试驾、销售商办公等提供了优良的条件。

从“香榭里舍”商业街软件角度分析:五三延伸段,周边聚集的大盘,在市民心目中已经有较好的口碑,并具有一定知名度。新闻事件传播较容易。

这些都为“香榭里舍”商业街汽车销售区块的形成提供了现实可行性。

4、拿什么贡献给你,我的客户?

租金:双方达成初步意想,可进行更进一步协商,尽量以低成本进入营业。

宣传:我们会运用多种媒体对本区块进行大规模的宣传推广,成为媒体报道焦点。

形象:通过我们的推广及汽车销售商自身的品牌,共同提升本汽车销售区块在本地汽车消费者的中的影响力。

利益:借助香榭里舍”商业街的经营场所,提高汽车经营户的品牌市场占有率,并在短时间内提高汽车销售业绩,创造更高的利益。达到共同繁荣。

5、入市的时间在何时?

本项目在七月底住宅商铺全部交付使用。在此前,如果贵公司需要简单装修,可与我们协商后,可以先行入住经营。

方案实施具体细则:

本开发公司对后期(8.9号楼,10号楼,11号楼,23号楼)商铺,定位为品牌家用型汽车销售展示中心。我们原则上要求汽车经营户以品牌化经营为主,展示中心要具备一定规模,大致为200㎡以上(单层面积)。为了完善汽车售展中心的功能及专业化,我们将会在此基础上扩大外延服务,引导汽车美容、租赁、维护、汽配等在此营业。共同推进该区块的发展。

篇4：商铺推广计划

20**年商铺销售推广部署
前言
**园20**年商铺整体营销推广部署方案,是我司按照**地产开发及经营**园20**年商铺的总体战略思想,结合**地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为**园20**年商铺的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广::工作的顺利开展,是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。本方案力求紧密结合销售力的特质与优势,积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩,实现发展商的预期目标。
**园20**年商铺整体营销推广部署案是在项目前期市场调查的基础上,对项目可行性综合研究,特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括整体及各阶段销售策略、传播策略及媒体策略、销售管理及传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断,确立未来项目营销推广的行动方案,并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。

推广思路
根据我司对**园商铺滞销原因分析本项目商铺滞销的主要原因是宣传推广不足,和宝岗大道未通车及户型 结构存在硬伤所以我司在20**年中会重点从这三方面着手。

一切为销售服务
房地产是典型的资金密集型企业,利润来自资金运作的好坏。比如,一个2万平方米的项目,以20000元/平方米一年卖完所实现的利润率将高于以24000元/平方米两年卖完,除此之外,更重要的是减轻了风险。
房地产项目的最大风险是时间。一方面银行利息,发展商运作费用都与时间密切相关。同时,时间将带来很多不可预见的风险。看一看这些耸立在国内大量的滞销楼盘,大多数都是因为无法规避风险而带来的,百分之几十的预计利润只是一场空想。
发展商最大的风险是时间,其间的各种变数,是发展商根本无法控制的因素。所以任何时候,都应该以成交量和成交速度为首要指标,房地产的利润很大程度体现在资金运转速度上。
而且,更是考虑到发展商对回笼资金的需要,因此,我司在制订营销推广策略时,具体采取的策略分为对企业外部和对项目自身的策略所要采取的策略两个部分。

对企业外部的策略
开盘之前创造"路人皆知"的强势品牌。
如今是信息时代,信息的传播速度决定着销售的成功与否。可以这样认为,如果广告投放达不到一定量及形成较强的势,则无法使受众迅速、有效地接收到项目信息。
因此,我司将根据美庐商业群楼的工程进度和销售进度,集中火力在销售之前不断地加大广告投放力度,以较为大量的,地宣传广告针对全部潜在客户,反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力,在最短的时间内使项目在市场上形成一定声势宣传效果,强势塑造项目形象,制造投资热点和销售高潮。
2、成为市场的焦点与热点。
房地产项目若要拥有一个成功的销售期,最重要的指标是人气指数,尤其是销售现场人气的聚集,旺盛且持续的人气,对项目销售的推动作用是巨大的。
经济学专家常提到的"口碑效应"、"羊群效应"皆是对这一点的深刻洞察。

一、周边商圈及竞争对手市场调查(表)
从上表可见,本项目周边项目的投资回报率是比较高同样本项目规划路开通后无论从地理位置及商业配套都会较同地段商圈更有投资价值。

二、美庐群楼商场铺销售模式建议
1、开盘前/内部认购期重在造势
一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性,决定了其在销售上一定要争取一炮而红,否则项目再有前景,也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交,强调以快打慢。这需要通过造势来实现。
2、销售中期掌握节奏
销售中期是成交量最大的时期,且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏,利用各种卖点的组合与转移,多种销售渠道共用,对目标市场发动波次进攻。操作的重点,在于:
一要借助开盘的势,趁热打铁。
二是注意购买力的积蓄与释放周期,采用波次进攻策略。
三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则,以快打慢。
3、尾期重促销
销售后期要敢于让利,出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合,以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上,应把握几点原则:
一是不直接降价,以其它方式体现让利。

二是促销技巧要出新,根据项目的实际情况度身订造。
三是促销不应只着眼于手头存货的销售,还要注意为下一期推售重点的推广造势,起到承上启下的作用。

三、营销阶段的划分
1、营销阶段划分的思考过程:
美庐群楼商场铺是**园20**年推出的重点,拥有相当优越的地理位置、前瞻性的整体定位与规划、并随着商业市场的发展,目标客户群的置业及投资意识也日益强烈,综合来看,堪称占据天时、地利、人和。
我司在重新检阅项目整体素质后,认为广州商业市场::处于商业物业发展的上升期,且本项目的体量完全可能快速地被消化,因此,在制订营销阶段划分时,本着"短、平、快"的战略需要,力争通过前期的营销推广安排,在尽可能短的时间内将项目清盘,则意味着本项目的营销阶段划分将不会像操作大型常规项目时,那样复杂与繁琐,而是全程保持强销的态势,以实现即定的销售任务。
2、营销阶段划分:
市场预热期(预订登记期):20**年1-2月份
进行早期的展示及接受预订,以超常的推广手段,结合户外广告、海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的宣传之势,引起目标客户群的关注,在竞争楼盘的攻势下,暂缓消费者的购买行为,等待项目推出。
发售期:
内部认购期:20**年2-3月初中旬
利用两周时间进行内部认购,消化首批客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点,多种媒体、多种销售渠道配合现场展示,打动消费者,激发购买欲望,积累首批客户资源。
公开发售期:20**年3-4月
制造百佳与****正式签署进驻协议正式公开发售
强销期:20**年5月上旬
承接首次公开发售的热潮,适当地调整推售安排,推出全新的单位及全新销售举措,以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受,促成再次的销售高潮。
清盘期:20**年5月下旬
利用灵活多变的促销措施,以"压轴珍藏"为主题告知此时已是入主美庐商场铺的最后机会,促使目标客户把握良机,尽快行动

四、整体营销策略简述
开盘前/内部认购期重在造势
一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性,决定了其在销售上一定要争取一炮而红,否则项目再有前景,也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交,强调以快打慢。这需要通过造势来实现。
销售中期掌握节奏
销售中期是成交量最大的时期,且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏,利用各种卖点的组合与转移,多种销售渠道共用,对目标市场发动波次进攻。操作的重点,在于:
一要借助开盘的势,趁热打铁。
二是注意购买力的积蓄与释放周期,采用波次进攻策略。
三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则,以快打慢。
尾期重促销
销售后期要敢于让利,出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合,以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上,应把握几点原则:
一是不降价,以其它方式体现让利。
二是促销技巧要出新,根据项目的实际情况度身订造。
三是促销不应只着眼于手头存货的销售,还要注意为下一期推售重点的推广造势,起到承上启下的作用。

五、项目销售力的提纯
1、销售力提纯的思考过程:
销售力提纯主要的功能是整合项目各方面的优势,并针对项目特点,寻找出市场机会。市场机会的确定,必须经过四道工序:
研究市场需求
市场细分
确定目标市场
市场定位
在销售力分析的基础上,对同类型项目或产品的市场状况和市场容量进行透彻分析,测量和预测市场需求规模、需求结构、需求特征,然后将市场需求进行市场细分,划分出若干个特征各异的需求量;在市场细分之后,明确到底哪一个细分市场是项目的潜在市场,项目在哪一个细分市场拥有最强竞争力,从而选择最适合发展商、最利于项目营销的目标市场;确定目标市场后,就要把产品定位,并围绕目标市场的需求特征确定项目的开发策略、营销策略。

2、目标客户定位:
第一类:有实力的经营者,用来投资。
占大多数的比例。多为商业人士,如开酒店的、做建材的等,他们感觉生意不好做,想买一个好铺位,一劳永益,不再打拼,提前退休,并给下一代留下一个保障。
第二类:有实力的经营者,自己经营。
占极少数比例。他们考虑与同地段的面泰专业市场、及同地段商圈认为本项目具有地理位置优越性及百佳的人流效应
第三类:专业的投资者。
这部分人专业性较强,看好本地段的商业潜力,做投资用,基本上属于等待涨价后再出售的一种。
第四类:看好本地段的一些实力并不强的人。
如政府的一些科、处级公务员,银行的职员等,他们有一定的资金积蓄,但并不充裕,有五十万左右,但他们极度看好本地段,认为以后出租不成问题,这类目标客户占较大的比例。
2.1 购买习惯分析:
1) 地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说,地段将是最重要的决定性因素。好的地段,将带来充足的人流,人气带来财源,这是商业定律。
2) 期铺是销售阶段的重心。
--盖得越高的房还未售完说明卖得不好。
--没有施工就卖完的房子说明是好房子,自己买得值。
--争着买的房子是好房子。
3) 对价格的敏感度高:
投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策,因此,价格的起伏将影响着他们的判断。
--总价决定其购买能力;
--总价控制,更依赖于单位商铺的面积间隔,实现"伸缩自如"间隔状态,用于满足不同的客户需求。
--各阶段的价格调控要灵活,且具有技巧性。因此,我司建议利用折扣的手段刺激市场,创造持续的市场热销。

六、单位价格制订策略:
1、价格制订原则:
一般情况下,除了集团购买之外,个人购房都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性,不同的铺位,由于位置的不同,对购房者来说,其经营也将有其不同的效果。因此,我司认为可遵循二大原则进行项目单元在销售均价的基础上的调整策略。
二大原则:
原则1:有效人流的多少;
原则2:注目率的高低。
2、项目定价
根据竞争对手楼盘及项目周边商圈市调数据作参考,根据意向客户调查作参考,根据预计投资率作参考,本项目商场铺面各积15-30平方销售均价31000-34000fq元/平方,商铺面积30-50平方销售均价26000-30000/平方。

七、三期商铺销售建议
封盘待销
针对现时三期商铺销售速度缓慢
对外发布信息:江燕路、宝岗大道南(规划路名称)最后10间绝版临街商铺限量发售;
信息发布时间:8月上旬
信息发布渠道:宣传单张(具体派发地点见下文)
营销中心向广大媒体发布软文
于8月12日开始接受拍卖预约登记,客户需先交纳2000元/人的拍卖保证金;
同时为营造商铺受到广大商户的气氛,提高**园临街商铺的附加值,促进商铺的销售,于8月12日同时推出--"即买即赚"代租服务,凡有意向租赁**园商铺经营的商户可到售楼部预约认租登记;
代租登记形式:一铺可接受多个预约认租登记(目的在于加强买家信心,增加商铺升值空间。)
代租收费方式:已售商铺:业主向我司支付1个月租金,由我司向业主和租户提供一切租赁的服务。
未售商铺:在租户开业前未售出,则收取发展商1个月租金,由我司向发展商和租户提供一切租赁的服务;在租户开业前售出,则仅作为一种附加服务,向买家提供预约认租的客户资料,由业主自行与求租者联系,不收取任何费用。
不收取认租者的任何费用,鼓励租赁。
于9月2日拍卖;
拍卖形式:①推出10间面积较细、总价相对优惠、已有一定数量认租的商铺进行拍卖;
②起拍价略比市场平均价相对略微优惠,建议推出2间相对较为便宜

的商铺率先吸引买家兴趣。
卖点提炼:①"即买即赚租金",拥有充足的租户客源保证;
②江燕路、宝岗大道南绝版临街商铺;至优惠价格购买升值商铺,稳赚宝岗大道南开通第一桶金;
③宝岗大道南铁定年底开通,商机前景无限。

带租约出售
凡在拍卖后未能售出的商铺均采取先租后售的形式带租约出售;
租期:暂定一年;
租金:控制在回报率8%;
当客户购买该商铺后,业主从签署合同和交齐房款、办理完相关的按揭手续次月开始向租户收取租金,租户与发展商的租赁关系也随之结束;
日后的租赁关系由业主与租户自行协商,发展商不再存在任何关系。

临街商铺现场包装建议
商铺门楣
建议针对每间商铺设定的目标客户群,在每间临街商铺的门楣广告位处做统一风格的广告牌,营造出商铺基本售出、开业在即的效果,给予客户投资信心和前景。

规划展板
由于在**园178路车总站和规划路另外一端都会有大量的人流和车流途径,故此建议在规划路的两端各设置一个太空展架,内容为:广州市打通28条倔头路民心工程--海珠区宝岗大道南率先动工、**园商铺升值前景无限、绝版临街旺铺销售信息。

商铺门面海报
更新现时在临街商铺中,铺与铺之间柱子的海报,内容为:广州市打通28条倔头路民心工程--海珠区宝岗大道南率先动工、**园商铺升值前景无限、绝版临街旺铺销售等信息。

其他
在已售的铺面张贴"已售"字样;
在已装修的铺面张贴"即将开业"字样;
在未售的铺面张贴"旺铺招租"字样;
向着南泰批发市场悬挂临街商铺发售信息。
临街商铺的宣传推广建议

单张派发
到天河六运小区一带临街商铺派发商铺单张
到**地产开业的商铺派发商铺单张(需**会或发展商协助)
到**地产华景新城派发商铺单张
到南泰批发市场派发商铺单张
到海珠区周边商圈派发商铺单张

软文发布
房地产软文发布
由营销中心向各大媒体的房地产版发布**园商铺的销售信息,建议发布的内容是从新闻角度出发:"广州市打通28条倔头路民心工程,海珠区宝岗大道南率先动工",然后进行系列的炒作。

建议炒作主题如下:
广州市打通28条倔头路民心工程,海珠区宝岗大道南率先动工;
宝岗大道南将连接商业旺地--江南西,贯通海珠区?大商圈,海珠区商业气氛更趋成熟;
宝岗大道南将贯通海珠区?大商圈,江燕路生活氛围更趋完善,**o**园推出10间绝版铺王进行拍卖;
海珠区首度出现"四维立体(空间)商铺":前铺后仓、上办公下经营,**o**园绝版临街铺王赢尽海珠商机;
**o**园绝版铺王推出"即买即赚"代租服务,即日起接受认租和拍卖预约登记。

新闻发布
建议由营销中心协助,组织媒体从新闻的角度发布"广州市打通28条倔头路民心工程,海珠区宝岗大道南率先动工"的新闻信息。

现场活动
规划路动工仪式活动(具体的活动方案已提交)
需发展商协助事宜
调整临街商铺售价
由于在现时剩余的临街商铺中存着价格偏高、铺与铺之间未能根据间隔、位置定价等不合理的情况,客户在对比之下难以接受,也纷纷提出价格不合理(并非单单认为价格偏高),故此恳请营销中心根据现时剩余商铺的实际情况对重新核定商铺售价。

制定租价
为促进商铺的销售,我司提出带租约出售的销售模式,即使不带租约出售,商铺销售也需确定相关的回报率以供客户参考,提高其购买信心,故此恳请营销中心根据现时剩余商铺的实际情况对重新核定商铺租价,以促进成交。
在**地产住宅小区内的部分商家喜欢在**地产旗下楼盘开

设连锁经营店铺,对于**园项目而言有较大商机,故此恳请**会协助联系宣传。
为配合商铺的宣传推广,需配合主题以及拍卖活动等信息重新设计新的商铺宣传单张。

八、四期住宅的销售推广部署
由于四期住宅从2月份开始接受内部认购至今已有7个月的时间,由于开盘时间迟迟未能确定,故此前期内部认购的客户已有相当数量退诚意金,且随着开盘时间的延后,现有的诚意客户将会不断出现退筹的情况;故此四期住宅必须把握好"国庆黄金周"的档期,重新吸纳客源。
与此同时,由于在十月份四期住宅也未能达到预售要求,不能正式开售,故此建议以可看价格、模拟选房的方式,给予客户感觉到**园四期正在不断地变化。

销售方式建议
已下诚意金客户可于10月1日-10月7日到**园售楼部领取意向单位的价格;
诚意金客户当了解意向单位价格,可进行模拟选房,签署《选房确定书》;
每个客户选定三套意向单位,每套单位最多可接受三个诚意客户的预定;
于正式开始开售当天,采取抽签的方式进行正式优先选购。

相关配合建议
模型
重新调整后的四期住宅宣传单张
户型图(有准确的建筑和套内面积)
准确的装修标准
确切的交楼时间
制定《选房确定书》
制定四期住宅的售价
保证工程进度,确保11月能领取预售证,保障销售

团购的开展
早期我司已提出关于团购的开展计划,但因缺乏销售资料的问题而一直未能开展;既然现在已确定于10月1日开始模拟选房,故此我司在8-9月份配合**地产的团购活动,到**医院、广医二院,以及周边优质企事业单位进行团体拜访,和签署团购优惠协议。
广东**地产部署有限公司**园项目组
20**年8月18日

篇5：商业街商铺间隔规划说明

一、基本原则
1、主次兼顾、合理分配
根据商业街现有规划布局情况,在充分考虑各方面综合因素的情况下,我们建议将整条步行街在面积间隔上规划为6种基本类型:A型、B型、C型、D型、E型和F型。
其中最普遍、数量最多的商铺类型为D型。并统一以进深16m、开间4m为间隔规划(即4:1的分割比例),各铺总面积均为64㎡(详见规划图)。这种分配比例及间隔符合现有建筑设计结构(两个柱位之间距离均为8m),有利于商铺未来的灵活间隔和处理。
2、灵活组合,价值提升
另外,建议在本商业街中重要及有利的位置适当划分出较大面积的商铺,目的是符合大型或中型实力商家的经营面积要求,即A、B、C三种类型(详见规划图)。
此种设计的支持依据是:
(1)此部分商铺主要位于商业街的重要出入口处,位置优越,且均两面临街,这样做的可以最大化::地提升这些处于重要位置的商铺价值,并能以较高价格售出,获得较大的利润空间。
(2)而且,这几类商铺由于面积较大,可以根据实际需要进行灵活调整,还可以进行再次的自由分隔组合。以C类型商铺为例,既可保持原规划面积(128㎡)不变,亦可根据实际需要分隔为两个D型商铺单位(64㎡)使用和出售。

二、增设必要通道,形成"一纵三横"格局
充分考虑实际需要,我们建议在原有商业街东西两段各增设一条通道(分别称为"阳光西街"和"阳光东街"),加上原先规划的中央交叉通道("阳光中街")共同形成"一纵三横"的规划格局,这样将大大有利于商铺的均衡分布和价值提升,形成一条真正繁华的社区中心商业步行街。其主要目的有两个方面:
(1)可正确引导人流方向,形成穿梭商业走廊;
(2)可有效避免形成"死铺",直接提升和带动部分位置较差的商铺价值。

三、积极推广,消除障碍
1、"卖首层赠二层"的吸引买家的推广手法
针对目前商铺两层规划的实际问题,建议采取"卖首层赠二层"的形式作为商铺销售推广手法,即:商铺销售均以首层面积计价,将二层面积随首层免费赠送,以此吸引商家和投资者。二层所损失的面积价值可通过适当提高首层销售单价来弥补。
2、"免租一年"引进大型主力商家旺场的推广手法
为成功推广本商业街,我们建议在前期以"免租一年"的优惠方式或者其它双方协商确定的具体形式吸引大型主力商家进驻商业街(A型的大面积商铺尤其需要采用此种"旺场"方式),以此迅速带旺整个商业街的商业气氛和社区生活氛围,这还将有助于促进住宅的销售。

四、不可忽视的相关问题
1、通风排气问题的考虑
在商业街的前期规划和招商过程中,须充分考虑特殊经营商家(如饮食)的经营条件要求,如在经营::过程中涉及到的通风、排气等问题。我们的建议只把B类和C类商铺作为饮食行业经营场所。因为B类和C类商铺一般都靠近社区路口,可以很好解决通风排气问题。
2、首层与二层铺内楼梯设计问题
如何组织各商铺内部的楼梯交通,常规做法可以是根据各类商铺的不同面积和结构,在二楼预留楼梯口或直接为买家做好楼梯两种方式。根据项目目前的实际状况,建议只为商家在二层预留楼梯口,这样可以不影响商家根据自身经营要求灵活设计及处理楼梯。

五、欣欣嘉园商业街间隔规划统计表

六、欣欣嘉苑商业街价格建议
本步行街的价格建议考虑因素基本原则顺序为:位置优越性、规划布局规整性、规划比例合理性、面积大小、人流集中及方向等。
商业街部分商铺模拟定价表

说明:
1.因建筑面积和定价范围不确定,因此只选取部分商铺单位进行模拟定价;
2.以上价格均按首层面积计算;
3.表中所列举单位依据各商铺位置优越性、规划布局规整性、规划比例合理性、面积大小、人流集中及方向等不同进行权重分析区别定价;
4.建议本商业街的商铺单价范围为5000~7000元/平方米。表中未列商铺单位价格应以实际情况递增或递减。