中国商业地产开发运作趋势

文:李小锋 五合国际首席地产分析师
刘力 五合国际主设计师

商业地产开发金融产品化是长远趋势

商业地产开发有其行业特殊性。一方面,大部分开发商自有投资能力较弱,许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面,大量国际基金及投资商,寻找地产投资项目,但实现成功投资的少之又少。在未来,要实现稳定、高速的发展,商业地产必须进入“金融产品化”时代。

改变传统的“售房”观念,以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营,创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。其宗旨是在项目开发的理念及开发方式上,以一种完整而专业的方式,体现项目的最大真实价值,以创造在项目的开发及运营各阶段进行资本运作的基础。商业地产开发“金融产品化”是国内商业地产发展的长远趋势,也是中国商业地产正常、良性发展的唯一出路。

开发模式专业化

商业地产由于其自身的高专业化特点,开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面,而国内目前开发操作模式多有盲目性。

商业地产项目的开发计划性至关重要,而这关键的一环需要具有专业的经验、技能和引进资源的潜在价值的专业机构完成的。在既缺乏经验,又没有能同国际接轨的招商渠道情况下,经历了众多失败的商业地产商正在走上“开发模式专业化”的道路。

住宅开发模式不再适用商业地产

很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式,思路上存在偏差。住宅地产可以被视为直销,商业地产开发则更类似于传销。由于需要专业的机构介入前期招商与后期的管理,所以商业地产更类似于酒店项目的开发,其开发与顾问和管理方是相互独立的,商业地产开发的目标是招商与运营的成功,所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队,而不是二手出租的散户投资客。目前,大城市盲目的投资潮正在退去,住宅开发模式也已不再适用于商业地产。

专业机构的缺环制约商业地产发展

在中国商业地产开发产业链中,专业的顾问中介机构是明显缺失的一环。在国际商业地产运作中,中介机构的价值被广为接受。由于专业中介的存在,使得投资方、开发商、零售商的职责更清晰,操作更专业,项目的成功也更有保证。大型Mall的开发中最重要的角色也是能够整合商家资源并合理配置业态的专业中介。
中国地产的传统是轻视中介,对策划与资源整合类纯智力型服务不信任,这一点更反映在商业地产开发中,专业服务机构能提供五大方面的服务:1.提供最佳项目形态2.在国际化招商过程中起至关重要作用。3.全程提供专业水准的规划4.确保规划设计出优质商业设施5.代表客户项目与国外商家有目标、有选择地进行交流

而这五项服务正是中国开发商所没有能力解决的。

专业招商渠道将更受重视

专业中介机构的优势之一就是具有招商渠道。中介服务机构在资源整合的过程中必须兼顾零售商家的利益,而不仅仅代表开发商的利益。专业中介服务机构同商家的鱼水关系是开发商不具备的,这也是中国商业地产最缺乏的招商渠道。

况且对于中国目前大型商业地产项目而言,主力店特别是国际大型主力品牌店的招商难度最大,对项目开发的后续进程影响也最大,专业的国际中介在招商渠道方面的优势十分明显。

招商晚于设计则风险更大

多数开发商在招商未有结果的情况下已开始规划设计,甚至开工建设,导致许多设计招投标完成,甚至已竣工的项目无法落实招商与营销。与项目的整体商业规划相比,建筑的规划设计属于下家。建筑的规划设计方案必须满足专业中介提出的整体商业业态搭配构想。合理的业态搭配是对零售商的专业吸引力,也是持久盈利的保证。

由于设计方不可能具有专业中介的能力,以建筑师为主导的商业项目只能是高通用性的虚拟设计。但欲招到的主力店都有自己一些独特的要求,在店家明确之前,设计是盲目的。不能满足店家需求,有些项目在招商过程中由于缺乏整体规划,按住宅营销模式由店家自选认购。导致本来有希望整体招商的项目被切得七零八落。所以为降低风险,招商和商业规划应在建筑规划设计之前,不用于实施的虚拟建筑设计当然除外。

统一规划模式与运营方式的改变

新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高。在不同业态的统筹方面,需结合购物、餐饮、娱乐等多种业态。而在零售一个层面,主力店、次主力店及小型商面之间在位置、规划、档次上的搭配同等重要。在行业层面,不同行业零售的租金支付能力不同,但不同行业的零售能带来不同的支撑点,有的具有品牌,有的有高回报,有的低回报但能聚人气,所以

统一筹划的目的是以不同的租金与搭配求得项目运营的整体回报,而不是一次性销售的业绩。

为实现统一的筹划与长久回报就需要运营商的早期介入和开发与运营的统一管理。只有开发与运营的高度配合,商业与地产的统一才能标志商业地产达到规范化与专业化的新高度。

既往开发模式将成为社会问题

我国商业地产开发的模式,先期是以住宅区的开发为支撑,以住宅底层商店的业态形式出现。其基本的开发思路是建立在“小区配套”这一计划经济时代产物的基础上,按照“千人指标”和“合理的服务半径”的要求,定位定量。伴随大盘开发模式的出现,及开发商集中运作专项的规模化的投资资金的可能,商业地产进入专门化、大型化、集约化的阶段。在各地大中城市使出现了以“超市”业态为首,以店铺群为主力的大大小小的商业中心。

在发展中,如果盲目的投资和孤立的建设,以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略,势必会造成投资无回报,“建成售不出、店家难经营”的局面。而近年不断攀升的空置率和店铺售价下滑的现象,已经呈现出了商业地产市场在投资、建设、经营三大关系的脱节,从而衍生出复杂的法律纠纷和社会问题,这些都值得警惕。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：商业地产推广运作手法:租赁模式

　　商业地产推广运作手法：租赁模式

　　一、租赁模式:

　　市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式，随着认同度的加重，对于前期的进入成本就加大，如认同度低，则前期的进入成本低，进入成本中，延伸诸如赞助费、建设费、入场费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，然后再进行各种组合，我们常看到以下这些广告词如：

　　1、白云市场：5年包租年收益80%，一次性返还前二年收益。

　　2、北方明珠：签约方式是有一年租期，十年租期；优惠政策：进驻的商户统一免租期3个月。

　　3、盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万三年累计返还10万，超低签约首付5万，月还款2000余元。投资安心创纪录，开发商携金牌实战型商管团队推出"三年倾力养铺运动"永续经营，投资安心放心。

　　4、万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4 .8万元投放，三年包租，月供无忧。

　　5、星河城：A、一次性付款享受98×97折优惠；B、按揭付款享受98×98折优惠；C、其它付款方式享受98×99折优惠。

　　6、世冠宏业：租金保障，签约三年租金不变，免租一年。

　　7、第三级：投资第三级，10年包租！轻松拥有50年商业产权等等。下面逐一介绍其模式。

　　租赁模式主要根据商户对市场的认同度而确定，对项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就高，租赁也由此派出许多的模式，下面以认同度的强弱划分，由弱到强，依次排列租赁在各种阶段的使用模式

　　1． 项目认同低的情况下，优惠出租

　　A、免租3个月，交6个月使用9个月，免半年租金

　　B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付

　　C、在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。

　　D、在××日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。

　　等等诸如此类以极其优惠条件要求先入场的，都是项目认同度低，需要商户占主导地位，吸引商户入市的举措。

　　2． 在项目认同度一般，正常出租

　　A、试营业1个月（或3个月）租金押一付三，或是半年付

　　B、交摊位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等

　　C、交摊位押金门槛低，从几千到2万不等，租金年付。

　　3． 认同度略强，开始设置门槛

　　A、押金××元（正常市场为2000元、5000元、1万元）此外则收2万元不等，视门槛高低，租金半年付或季付）

　　B、押金××元，租金年付（押金为2万元以上）

　　C、押金××元，租金要2年一付

　　D、押金××元，租金3年分二期付清，在封顶付一部分，开业付一部分，交款时间从未交付使用时开始计算交。

　　E、押金不变，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。

　　F、押金不变，租金一次收5年，开业一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第三年收最后一年。

　　G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。（如北京的西点市场模式）

　　4． 认同度再高点，门槛设置再高些

　　A、收押金 **元，收取管理费（物业管理费、广告推广费（ 元/m2月），门槛中含条件，收取费用多样化，租金交付方式不变（季付或半年付、年付）

　　B、收押金不变，租金交付（半年、季付、年付），收建设费（或含××建筑东西）1万元、5000元，金额在2万不等。

　　C、收押金不变，收入场费5000元，1万元，但分楼层分业态，在好楼层，好业态的区域加收入场费，，其它为正常

　　E、收赞助费或入场费2万-5万元，但不收押金，租金半年付、季付

　　F、5年或10年经营权买断费**元（低于5万元），5年租金不变，租金半年付或年付。

　　G、10年经营权买断费（5万元以下），租金押金不变

　　H、收取10年经营权买断费，租金不用交，收物业管理费，但管理费奇高， 约低于租金。

　　5． 认同度高，门槛高，设置复杂化

　　A、收押金5万元或8万元，收入场费5万、3万元，租金交付为一收2年租金（秀水街模式）

　　B、收取20年经营权买断费10万-30万，租金年付，逐年递增。

　　C、10年经营使用权买断，按平米价格（产权价格6折，8折）， 15年、20年使用权，办理按揭，或分期付款。同时再收租金。在租赁中，由于项目的认同度不同，产品的使用多姿多彩，因此如何使利润最大化是一个需仔细讨论和分析的。很多项目的失败，都是在不同的认同度下，运用了错误的方法，具体要根据实际情况正确判断项目的市场认同度，正确的使用各种方法．

　　以下为某某大厦的几种招租表现方式，现摘录下来供大家鉴赏。

　　1、年租方式

　　通常采用设置门槛（入场费或押金等），再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式为年租方式。

　　2、5年使用权，分期付款

　　即目前市场的租售方式，同样先是门槛，包含押金和2年的租金，之后按照比例分2年收齐，合同5年一签订。

　　例：标准铺位的门槛为4万元，两年租金约4万元，一个铺位总款实际为门槛加两年租金约8万元。

　　3、10～15年买断

　　市场采用的租售方式，商户一次性或分期支付一笔款项，之后10～15年不再收取租金，但要收取市场管理费用和工商税费等。

　　例如：本项目标准铺位F2铺位13平方米的10年买断价格为14万元，但需要三年时间分期收回，因为不是100%商户能承受一次性付款，多数承受能力为6万元/年。

　　4、10年使用权买断，中间收取租金

　　商户一次性或分期支付一笔款项，之后每年再支付年租和市场管理费用及工商税费等。

　　例如：本项目标准铺位10年买断价格在门槛6万～14万之间浮动，年租金在0～2.3万元之间调整，两者为杠杆关系，门槛高则租金低，反之。

　　5、一次性收款，经营权按揭方式

　　根据区域商户经营能力与支付能力，设定首付──"门槛"和"月供"，提高商铺总价，采用15年使用权买断，10年按揭的方式，甲方通过银行一次性收回投资。

　　例：F2一个标准铺位13平方米，租金5元/平方米×天，月租金1950元，年租金为23400元。商户门槛为4万元，以此为基础。商户首付50%为20万元，商户实际支付4万元，开发商垫付16万元，之后商户贷款50

%为20万元,10年还清，则月还款为1950元，年支付银行23400元，其中3400元为银行利息，2万元为本金；

　　则银行支付开发商100％贷款总额为40万元；

　　开发商回款为扣除为商户垫付的16万元，则实际回款24万元。

　　6、北京秀水街模式

　　先设置门槛，然后需要商户将5年租金3年付清，银行向商户提供经营性商业贷款,首付20％或30％，商户3年还清，由银行一次性将贷款总额支付给甲方，5年内商户不再交市场租金，只承担管理费和工商税费。

　　例如：F2标准铺位门槛同样设置为4万元，5年贷款总额为11.7万元，商户首付20％即2.34万元，银行付甲方扣除利息11.2万元按揭总款，标准铺位一次性实际收益为15.2万元，

　　以上为某项目的几种方式，具体在实践中根据实际情况选择最恰当的方式

　　使用权销售：

　　使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。

　　使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。

　　常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：

　　招商价格表

　　保值增值租金20年不变

　　区位楼层铺位面积M220年经营费/M2租金/月/M2

　　（20年租金不变）

　　A区1层5M2左右3.5万元900元

　　2层5M2左右2.8万元750元

　　3层5M2左右2万元500元

　　4层15M2左右1万元330元

　　5层15M2左右0.8万元250元

　　B区1层5M2左右4万元1000元

　　2层5M2左右3.3万元800元

　　3层5M2左右2.6万元600元

　　4层5M2左右2万元500元

　　5层15M2左右1.1万元350元

　　C区地下1层5M2左右2万元550元

　　这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10--15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10--15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。

　　10年的使用权售价一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。

　　之所以产生这种情况，是因为使用权买断中对于开发商而言，一种是土地性质无法获得产权销售，或者土地获得价格低，土地是划拨的，所以对于时间限制不明了，另一种是开发商利用项目去到银行做了抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从中可以赚双份钱，所以此方法相当流行，但弊端是使用权销售，面对的群体是商户，经营者为主要，其购买量是有限的，因为商户中够实力购买的是不多的，而投资者，往往不是商户，他们看中的是产权，因此使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商便设置了很多优惠方法。

　　A、在付款方式中，分期支付，如预定，封顶，开业等分几批，或是期限在1-3年内支付完。

　　B、在付款方式中，由银行提供担保，如秀水街华夏银行对5年买断中提供首付40%，余60%的个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻压力。

　　C、也有聪明的作法，把使用权按平米价出售，然后采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用权中都可采用，其银行贷款中表面是违规的，但具体操作细则是合法的，例如××市场15年使用权销售2元/平方米，以8平方米为例，16万总款首付40%，即6.4万，余款9.6万元由银行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的将商业价值挖掘出来，在制定此方案有个小绝招：

　　1）如果10年使用权，则按年租金5--6倍，就可以，或是产权的60%即可。

　　2）如果项目认同度高，受市场热捧，则用15年模式价格可以定到产权的80%，或定75%，或是产权销售的价格，其具体设置模式是，首付款为典型性商业的平均转让费，其月供款为典型性商业的一手租金，或是平均的转租金的60%也可。例如：某市场的典型性商业5平米摊位为平均转让费10万，平均一手摊位租金3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价格为首付10万月供3000元的基础上调整，则售价折合下来为40%=10万元，共25万，每平米5万元；以15万元年按揭核算月供3000元足够，如采用月供高或低了，则要调整首付与月供二者的关系中，核心是月供，以月供为标准，调整首付。

篇3：商业地产推广运作手法:产权销售

　　产权销售：

　　产权销售是最近几年才开始兴起的经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报，或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生，在以前，由于市场很多的临建是非正式大厦，因此产权销售也就不存在，在正式开发的大厦中，部分商铺产权销售，例如外门面，有点类似社区底商，但它又依附大厦。所以它售价一般很高。

　　产权销售一般是一次性付款和银行按揭。银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金上，均不同，产权人往往不经营，（但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

　　对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从这点延伸出很多模式：

　　返租的４种方式。

　　1、拟产权铺位，真实回报返租，则其回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

　　2、虚拟产权铺位，虚拟回报返租，如唐山远洋城等，。

　　3、、独立产权铺位，虚拟回报返租，独立经营商铺，其把销售定高，通过高价格将其8%的返点支付，王府井CEPA巨库。

　　4、真实产权铺位，真实回报返租，如："新疆大巴扎"等等。产权销售返租，其关键看是否要有真实的回报作为支撑。

　　产权销售一般是一次性付款，或分期付款，或银行按揭；尤其以前银根松时，银行按揭采用的较多，银行按揭一般为6成10年，也有5成10年。

　　销售按揭中，多采用返租方式，在操作方法上有总款返租和首付款返租这二种模式：以直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，一般有担保公司。

　　总款反租：

　　即将商铺虚拟分割给小业主，每年承诺8%的回报或10%，然后将商铺整体给大商家包租（如韩show模式）。其大商家的租金是偏低的，回报主要依靠商户的自由资金来组成，所谓虚拟回报，总款有按年返，也有一次性返还几年。

　　一种是为了解决资金链，则采用统一返租，其中例如王府井某项目，其租价9万元/平方米，返8.8%个点，采用商场业态（非小摊位划分），此点有点介于股票式模式，但不尽相同，也是返8%个点，行规是返8%的点。

　　另一种就是为了解决商户的入市购买门槛而采用返租，如首付款返租和一次性总款返租，是分割成小铺位，给小业主，有小业主自主经营，也有投资商，其返租8%或10%回报，从小业主的回款中扣除，降低购买门槛，如售价10万，以5平方米摊位为例，2万元/平方米，10万的8%回报，返租统一3年或4年，24%，32%在扣除，则剩8.6，7.8万进行销售以降低入市门槛，即起到降低入市门槛，又起到在培育期统一经营，规模。

　　产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，不利于市场经济发展的统一管理，关于此点，各路学者均见解很多。许多人持反对意见就是针对上述的虚拟回报模式，其带有某种金融诈骗性质：

篇4：商业地产推广运作手法:使用权销售

　　使用权销售：

　　使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。

　　使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。

　　常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：

　　招商价格表

　　保值增值租金20年不变

　　这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10--15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10--15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。

　　10年的使用权售价一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。

　　之所以产生这种情况，是因为使用权买断中对于开发商而言，一种是土地性质无法获得产权销售，或者土地获得价格低，土地是划拨的，所以对于时间限制不明了，另一种是开发商利用项目去到银行做了抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从中可以赚双份钱，所以此方法相当流行，但弊端是使用权销售，面对的群体是商户，经营者为主要，其购买量是有限的，因为商户中够实力购买的是不多的，而投资者，往往不是商户，他们看中的是产权，因此使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商便设置了很多优惠方法。

　　A、在付款方式中，分期支付，如预定，封顶，开业等分几批，或是期限在1-3年内支付完。

　　B、在付款方式中，由银行提供担保，如秀水街华夏银行对5年买断中提供首付40%，余60%的个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻压力。

　　C、也有聪明的作法，把使用权按平米价出售，然后采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用权中都可采用，其银行贷款中表面是违规的，但具体操作细则是合法的，例如××市场15年使用权销售2元/平方米，以8平方米为例，16万总款首付40%，即6.4万，余款9.6万元由银行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的将商业价值挖掘出来，在制定此方案有个小绝招：

　　1）如果10年使用权，则按年租金5--6倍，就可以，或是产权的60%即可。

　　2）如果项目认同度高，受市场热捧，则用15年模式价格可以定到产权的80%，或定75%，或是产权销售的价格，其具体设置模式是，首付款为典型性商业的平均转让费，其月供款为典型性商业的一手租金，或是平均的转租金的60%也可。例如：某市场的典型性商业5平米摊位为平均转让费10万，平均一手摊位租金3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价格为首付10万月供3000元的基础上调整，则售价折合下来为40%=10万元，共25万，每平米5万元；以15万元年按揭核算月供3000元足够，如采用月供高或低了，则要调整首付与月供二者的关系中，核心是月供，以月供为标准，调整首付。

篇5：阐述商业地产将帅专业性决定项目运作未来

　　阐述商业地产"将帅专业性"决定项目运作未来

　　将熊熊一个,兵熊熊一窝!

　　商业地产不仅需要帅才,更需要将才

　　今天,重点阐述一下,商业地产"将与帅的专业性"决定商业项目运作的未来.即为企业负责人的高度及深度,决定项目经营开发的成功与否.

　　将熊熊一个,兵熊熊一窝!狮子领导的一群羊,与羊领导的一群狮子是完全不一样的!

　　将与帅的思路及专业,决定项目能走多远.

　　商业地产,是一片曾经让无数人欣喜,无数人折腰的乐土.

　　商业地产,仍将是无数经营发展商追求梦想的乐园.

　　为什么?

　　因为,只有经营商业地产,才能代表地产的行业高度,特别是在土地资源越来越受保护的时候,商业地产的造血功能显得尤其重要.

　　当无数发展商步入商业地产领域后,不管以前是做金融的,做IT电子或者是医药的等等,造就了一批批人才,引领商业地产无限创新,注入无限活力,培养一批批自己信得过的接班人才.有时候急功近利,只要这个人是曾经的伙伴,不管是否具备这个高度,也不管是否具备这个深度,在人员招聘中采用车轮战法,所谓"铁打的营盘,流水的兵".一批批人才在还没有适应中,就惨遭淘汰,一批批非行业的人员,在与专业人员接触中开始登上舞台.

　　在这里,我们不否认,确实是有一批专业技能较出众的人才,创造了不少的辉煌.

　　但是,也有一大批是"半桶水",但由于急功近利,在还没有学成的情况下,急于登台表现,占据了商业地产运作中重要位置.由于有亲友关系或其它信任关系,他们成为这个行业的代表及新闻发言人,成为项目主控人,他们由于自身的因素,专业知识不过硬,对市场及行业不是太了解,缺少明辩是非的能力,对流程不太了解,只是道听途说.因此,不能把控项目的方向及操作,又不能让别人抢了自己的风头,往往做出错误的决定,甚至是负面的工作.太多时候是为了表演,而不是专注于事情的发展.事情的推进,但有一项公关工作做得不错,会向老板请示报告,深得老板赏识和欢心.

　　"有高度才有方向,有深度才有未来"!

　　欠缺高度,就会在工作中迷失方向,比如什么是重点,什么工作需要解决什么核心问题等,比如该如何激励下属工作,该如何进行细节把控?该如何调度整个项目的进度?都需要有高瞻远瞩的远光及战略规划决定.如果没有这些,只能是"做一天和尚,撞一天钟";走一步,瞧一步;小心翼翼的迈进,处于打击随时可能爬上来的人员.

　　欠缺深度,会把简单的问题复杂化,把复杂的问题简单化.工作执行不下去,乱找借口,乱找原因.病急乱投医,不能有组织,有计划的推进;但又怕别人抢风头,还要找几个心腹,专们打听小道消息,乱出主意,搞政治搞帮派搞斗争.每个人都是在维护自己的一亩三分地,不思进取,不合作,看不到问题的解决办法.不断的炒人,不断的搞形式,但内容始终无法得到解决.

　　急坏了一批批人,也浪费了老板的大量资金,换个人,又要重新来一次.没有真正涉足商业地产是无法获得真正的奥妙!

　　美其名言"让事实来给老板一个教训吧"!

　　"亮剑"相信大家都看过,李云龙的狼性,带动战士的凝聚力及战斗力.商业地产也是一样,实践出真知,请各位民营及国营的老板们,多看看结果吧!多看看未来,长期而合理的战略规划,将是项目成功的基石!

　　专业决定成就,素质决定未来!商业地产的将帅是商业发展高与低的风向标!